חממי נ' כונס נכסים רשמי תל אביב ואח'

המשיבים:    1. ללזר חממי

                   2. מחיר גידדניאן

                   3. עדנה אבוטבול

                   4. חממי משה

                   ע"י ב"כ עו"ד משה שלום 

החלטה

לפניי בקשת המנהל המיוחד להורות על פירוק שיתוף בנכס שחלקו הועבר לחייב בירושה. החייב והיורשים האחרים מתנגדים לבקשה, בטענה שהחייב מכר זה מכבר את חלקו לאחיו.

תמצית העובדות וטענות הצדדים

1. בתאריך 24/12/18 ניתן צו כינוס לחייב לבקשתו. כנגד החייב הוגשו תביעות חוב שעיקרן לרשויות בסכום של 8,248,712 ₪ וזאת בשל עסק שניהל בשנות השמונים. החייב הצהיר בבקשתו שאין לו נכסים כלשהם ואין לו זכויות בעזבון, אף שפרט בחקירתו בפני המנהל המיוחד שהוריו נפטרו והייתה דירה בבעלותם.

2. הנושה, עירית תל-אביב, טענה בפני המנהל המיוחד שלחייב זכויות בנכס מקרקעין שהיה בבעלות הוריו, הממוקם ברחוב XXX, תל אביב, הידוע כגוש XXXX, חלקה XX.

3. המנהל המיוחד ביקש מבית המשפט להורות על מינוי שמאי לאמוד את שוויו של הנכס ואולם החייב הודיע שהחייב פדה את חלקו בנכס בהסכם מתאריך 1/9/08 שנחתם עם אחיו (הודעת החייב מתאריך 29/9/21).

4. לדברים אלו הגיב המנהל המיוחד במסגרת דו"ח מסכם, שלאחר עיון במסמכים לא נחה דעתו שמדובר בהעברה כדין, או בהעברה בכלל ומכל מקום החייב טרם המציא את מלוא המסמכים (דו"ח מסכם מתאריך 10/10/21).

5. הצדדים העלו טענותיהם במסגרת דיון שהתנהל בתאריך 8/11/21 (לפני כב' השופטת סיגל רסלר-זכאי). המנהל המיוחד התייחס לכך שהנכס רשום על שם הורי החייב וזכויות החייב לא הועברו ומכאן לטענתו לא הייתה עסקה בפועל. בית המשפט העיר שכל האחים חתומים על ההסכם ויש טענה שהתמורה הועברה ולכן החלק לכאורה אינו של החייב – ותהה האם המנהל המיוחד מבקש ביטול הענקה או מכירת החלק של החייב. לדברים אלה השיב המנהל המיוחד: "צריך לראות אם יש משיכת כספים. אני לא מטיל ספק בעניין ההסכם אבל אני צריך להראות משהו שיוכיח שזה אמתי. אני לא יודע מה ההסכם הזה, רשם בכתב יד על דף כמו יומן, אני לא חושב שאפשר לדווח לרשות המסים על סמך ההסכם הזה. אני מבקש למנות שמאי ונממן את עלותו מהכסף שיש בקופה" (עמ' 4 שורה 6 ואילך).

   בית המשפט התייחס לזה שצריך לבחון אם העסקה אמיתית, הביע את דעתו שניתן לעשות פירוק שיתוף וצריך לצרף את האח כאשר במסגרת הבקשה יוכל החייב להוכיח שהיתה מכירה. בסופו של דיון החליט בית המשפט: "בשלב זה, על בסיס המסמכים שהומצאו לי ולאור העובדה כי לא הושלמה עסקת המכר הנטענת משנת 2008 ועד היום, אין מנוס מלדון בפרוק השיתוף בנכס המקרקעין. לפיכך, המנהל המיוחד יגיש בקשה לפרוק השיתוף אליה יצורפו בעלי הנכס הנוספים וזאת בתוך 15 יום מהיום. לאחר קבלת תגובת הבעלים הנוספים, יקבע התיק לדיון" (שם, עמ' 10 שורה 20 ואילך).

6. בתאריך 1/5/22 החליט בית המשפט (כב' השופטת סיגל רסלר-זכאי), לאחר שקיבל את עמדות הצדדים, שההכרעה בבקשת פירוק השיתוף נוגעת ישירות לשאלת מסת הנכסים של החייב והיא הכרחית וחיונית להליך ומשכך הבקשה תברר בבית המשפט של פשיטת הרגל. בית המשפט הנחה את המנהל המיוחד להגיש בקשה לפירוק שיתוף אליה יצורפו כל היורשים.

7. בתאריך 3/6/22 הוגשה בקשת המנהל המיוחד, אליה צורפו 4 יורשים (למרות שלחייב 1/8 מן הנכס וקיימים 8 יורשים) (להלן: "המשיבים"). מבין המשיבים המשיב-1 הינו צד להסכם שהוצג על ידי החייב ושלושת המשיבים הנוספים חתומים כעדים לו. המנהל המיוחד פרט בבקשה שהחייב הודיע שאלה הם היורשים. לעניין ההסכם שהוצג בין החייב לאחיו, ציין המנהל המיוחד שלא הוצגה שם אסמכתא בדבר אשרור "ההסכם" והגשתו לרשויות וכן בדבר העברת התמורה בפועל, והחייב לא פעל להמציא את מלוא המסמכים שנדרשו.

8. בתגובתו חזר החייב על טענותיו, שאין לו זכויות כלשהם בדירה שכן ויתר עליהן כבר בתאריך 1/9/2008. החייב הדגיש שכל הטענה היא שהחוזה לא עבר אשרור ברשויות ואולם אין חובה לאשררו כדי שיכנס לתוקף. ההסכם מחייב את החייב ומי שנכנס בנעליו. עוד נטען שחלפו 10 שנים מתאריך ההסכם עד להליך פשיטת רגל, ועוד 4 שנים עד להגשת הבקשה לפירוק שיתוף, כך שקיימת התיישנות. עוד הפנה החייב לפסיקה, וטען לזכות שביושר לאחיו-הרוכש, שעומדת גם כלפי המנהל המיוחד בהליך פשיטת הרגל.

9. המשיבים הגישו גם הם תגובה וחזרו על טענות החייב. בתגובתם כמו בתצהיריהם טענו המשיבים שלאחר מות הוריהם החליטו האחים שלא למכור את הדירה הן בשל ערך רגשי הקיים לאחים לדירת הוריהם והן בשל הרצון לערוך הזכרות להוריהם בדירת מגוריהם והן מן הטעם שאחיהם המשיב-4, מתגורר בדירה. כך במשך שנים ממות אביהם לא נעשה דבר בנוגע לעזבון ההורים, לא הוצאו צווי ירושה ולא הועברו הזכויות בטאבו על שם היורשים. עוד נטען שכאשר החייב ביקש לממש את חלקו בעזבון, הגיעו האחים להסכמה כי המשיב-1 יפדה את חלקו וכך נעשה. לבקשה צורפו תצהירים זהים של המשיבים בהם נטען שבמשך שנים מאז שאביהם הלך לעולמו לא עשו דבר בנוגע לדירה, לא הוציאו צווי ירושה ולא העבירו את הזכויות בטאבו והם רשומים על שם הוריהם.

10. בדיון שהתקיים בתאריך 27/10/22 לפניי, טען ב"כ המשיבים לעניין תוקף העסקה וביקש פרק זמן של חודשים כדי לבצע את הדיווח על העסקה והעברת הרישום על שם המשיב-1. בא-כוח המשיבים חזר על הטענה שאין צו ירושה לעזבונם של שני ההורים.

    המנהל המיוחד טען שהעסקה לא דווחה לרשויות, שכן אותו רוכש לכאורה רצה להתחמק מתשלום המס או שהחייב רצה להציג מצג שווא. כן נטען, שלא הוכח התשלום בעבור הרכישה ומכאן שהעסקה לא הושלמה, במיוחד כך שהחייב היה בחובות עוד משנת ה- 90. המנהל המיוחד טען שאין הסכם כדין ומשנת 2008 לא נעשו פעולות למימוש ההסכם. ב"כ העירייה שהינה נושה בתיק, טען שעד למועד זה חשבון הארנונה רשום על שם החייב ואולם אין חוב ארנונה, כאשר מי ששילם את הארנונה זה בנו של החייב.

    באת-כוח הכנ"ר הצטרפה לטיעוני המנהל המיוחד והסבירה שלא ניתן להתעלם מכך שהנכס הוא של החייב ולא נרשם במלואו על שם הרוכש, לשיטתה שעה שנמצאים בהליך פשיטת רגל, זה "עולם אחר".

    בדיון העיד המשיב-1, שרכש לטענתו את חלקו של החייב, והסביר שרכש את החלק מאח שלו שיהיה זכר להורים. המשיב-1 עמד על כך שההסכם לא נעשה כלאחר יד, הובא שמאי שהעריך את שווי הבית והוא שילם את השווי בהתאם להערכת השמאי ואף יותר מכך.

    לאחר שהמנהל המיוחד טען שהמסמכים הוגשו רק זמן קצר לפני הדיון ותצהירי המשיבים לא חתומים, ולאחר שבדיון נוצר הרושם שאין עדיין צו ירושה, נדחה הדיון לצורך הגשת תצהירים חתומים, הוצאת צו ירושה, השלמת טיעון ובמידת הצורך קיום דיון נוסף.

11. בתשובה שהוגשה על ידי המנהל המיוחד בתאריך 5/1/23 עלה לראשונה שקיימים צווי ירושה, וכי החייב הוא יורש של 1/8 מן הנכס ומכאן שהדברים שנמסרו לבית המשפט הן ידי המנהל המיוחד והן על ידי החייב והמשיבים היו שגויים.

    לעניין הסכם החייב עם אחיו, חזר המנהל המיוחד על כך שלא הוצגה שום אסמכתא בדבר אשרור ההסכם, הגשתו לרשויות, תשלומי מיסים והעברת התמורה בפועל ומשכך אין לאשר את העסקה, שעה שלא מתקיימת דרישת הכתב, ורק עתה מתכוון המשיב-1, לפעול להשלמת העסקה. המנהל המיוחד הדגיש שעם מתן צו הכינוס מוקנים נכסיו של החייב לבעל התפקיד, ולכל היותר במסמך שהוצג יש משום התחייבות לביצוע עסקה, שעה שלא נרשמה. לטענת המנהל המיוחד ככל שהמשיב-1, טוען ששילם משהו לחייב הרי שעליו להגיש תביעת חוב.

12. לבקשת בית המשפט צורפו צווי הירושה על ידי המנהל המיוחד. הסתבר שבניגוד למידע שנמסר על ידי החייב, המשיבים ובעלי התפקיד, אכן קיימים צווים כאלה והחייב הוא יורש של 1/8 מן הנכס.

13. בהתאם להסכמת הצדדים ובקשתם, נקבע שהתיק ידון על פי המסמכים הקיימים לאחר שהצדדים כולם יגישו סיכומים קצרים וכך נעשה. במסגרת הסיכומים חזרו הצדדים על טענותיהם. המנהל המיוחד שב וטען שמעיבוד חומר הראיות והגשת המסמכים עלתה תמונה ברורה וחד משמעית שלא הייתה עסקה, ומכל מקום שלא הושלמה עסקה, ומשכך חלקו של החייב מוקנה לקופת הכינוס. הכנ"ר הצטרף לטיעוני המנהל המיוחד.

    החייב והמשיבים חזרו על טענותיהם וטענו שהחייב פדה את זכותו בתום לב ובתמונה בת ערך ואין למנהל המיוחד יותר מזכויות החייב. לטענתם, המדובר בהסכם כשר שנערך בהתאם לחוק החוזים, התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), לא מדובר בחוזה פיקטיבי, ואין חובה לאשרר חוזה בין הצדדים כדי שיכנס לתוקף. החייב הדגיש שאם היה מסתלק מזכויותיו בעזבון באותה העת לא ניתן היה לעשות דבר בחלוף הזמן. החייב ציין עוד שהנושה, עיריית תל-אביב, ידעה על המצב המשפטי זמן רב ויכלה לפעול לפני שנים. עוד חזר והפנה החייב לפסיקת בית המשפט בנוגע להסכמים בהם הועברו נכסי מקרקעין שלא אושררו ולא הסתיימו ברישום, כאשר בית המשפט שב וקבע שקיימת זכות שביושר התקפה כלפי נושים אחרים.

    המשיבים הדגישו בטיעונים שהם לא נחקרו על תצהירים ועדותם לא נסתרה, הם המציאו מסמכי מקור, כאשר מכלול המסמכים מצביע על אמיתות העסקה ועל זכות אובליגטורית של המשיב-1 לקבלת זכות קניינית על חלקו של החייב בירושה, זכות שגוברת גם על זכויות הנושים בהליך דנן.

14. טענות הצדדים מחייבות אם כן הכרעה בשאלה האם הייתה עסקה, ככל שהייתה עסקה, מהי הזכות של המשיב-1 בחלקו של החייב במקרקעיו והאם זכות זו גוברת על זכות הנושים בהליך פשיטת רגל.

    דיון והכרעה

15. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת מכלול נסיבות העניין, באתי לידי מסקנה, שהעסקה בין החייב לאחיו, המשיב-1, היא עסקת אמת, בגדרה שולם תשלום ריאלי ומלא על מלוא זכותו של החייב במקרקעין, מה שמקים למשיב-1 זכות שביושר מעין קניינית, הגוברת על זכותם של הנושים בהליך פשיטת הרגל ומשכך חלקו הרשום של החייב בדירה אינו חלק מנכסיו.

    אדון להלן במהות ההסכם שנכרת, מהות הזכות שהתגבשה למשיב-1 מכוחו ומשמעותה של זכות זו כלפי הנושים בהליך פשיטת רגל.

    מהות ההסכם שנכרת – הסכם מכר מקרקעין

16. לאחר עיון בטענות שהעלו הצדדים ובמכלול המסמכים המצויים בתיק התרשמתי שהתקשרות הצדדים הייתה לצורך ביצוע עסקה למכירת חלקו של החייב למשיב-1. מדובר בעסקה שנעשתה בתום לב, תוך שבוצעה במלואה על ידי העברת מלוא התשלום.

17. מתוך הראיות והעדויות שנשמעו בהליך עלה שאמו ז"ל של החייב נפטרה בתאריך 10/8/1996. בתאריך 7/1/1999 הוצא צו ירושה על פיו יורשים את עזבונה שמונת ילדיה, ביניהם החייב והמשיבים, כל אחד מן הילדים 1/8 מן הנכס.

    אביו ז"ל של החייב נפטר בתאריך 29/8/1992, בתאריך 28/9/1999 הוצא צו ירושה על פיו יורשים את עזבונו שמונת ילדיו, ביניהם החייב והמשיבים, כל אחד מן הילדים 1/8 מן הנכס.

    אין מחלוקת שהזכויות בטאבו לא הועברו על שם היורשים והן רשומות על שם הוריהם.

18. לטענת החייב והמשיבים בתאריך 1/9/2008 נעשה הסכם בין החייב לבין אחיו לפיו מכר החייב את חלקו בדירה לאחיו המשיב-1 – להוכחת קיומו של ההסכם ותוקפו הובאו הראיות הבאות:

    החייב והמשיבים תארו שבתחילת שנת 2008 ביקש לממש את חלקו בעזבון ולמכור את הדירה, אחיו שלא אהבו את הרעיון, הגיעו איתו להסכמה שהמשיב-1, ירכוש את חלקו בדירה.

    לטענת המשיבים, הם שכרו את שירותיו של שמאי מקרקעין בחודש יוני 2008, וחוות דעת כזו ניתנה בתאריך 15/7/2008 על פיה שווי הדירה נקבע בסך של 570,000 ₪. חוות דעת השמאי צורפה לתיק, ולא הועלו טענות כלשהן על ידי בעלי התפקיד בנוגע לאוטנתיות או לאמיתות תוכנה או אפילו שווי הנכס באותה תקופה. מדובר במסמך שמסתמן כמהימן ואין אלא לקבוע שמדובר בראיה קבילה ובעלת משקל.

    לטענת החייב והמשיבים, בתאריך 1/9/08, מועד האזכרה של אביהם, התכנסו האחים בדירת ההורים, ובמעמד זה חתמו החייב והמשיב-1, על הסכם לפיו החייב מוכר את חלקו בדירת העזבון למשיב-1 תמורת סכום של 82,600 ₪, המשיבים 2-4 חתמו על ההסכם כעדים לעסקה ולחתימת החייב המשיב-1 על ההסכם. מדובר בסכום ריאלי המתיישב עם חוות דעת השמאי, כאשר בהתאם לחוות הדעה שווי 1/8 מן הדירה עומד על 71,520 ₪. המשיב-1, טען ששילם יותר על מנת שלחייב לא יהא פתחון פה בעניין.

    ההסכם עצמו, שהוצג בבית המשפט, נכתב בכתב יד על גב חוות הדעת השמאית המעריכה את שווי הדירה ונרשם בו בין היתר כדלקמן: "היום אזכרה של אבא כולנו פה ומאשרים בזאת שחממי נסיר ת.ז. ... מוכר את החלק שלו בבית של אבא ז"ל ברחוב XXX תל-אביב (גוש XXXX חלקה XX) לאחיו חממי ללזר ת.ז. ... תמורת סכום של 82,600 ₪ (שמונים ושתיים אלף ושש מאות ₪)" על ההסכם חתומים החייב והמשיב-1, וכן שלושת המשיבים הנוספים כעדים.

    המשיב-1, טען שהתשלום בוצע מכספים שנמשכו והוכנו על-ידו לצורך הרכישה עוד ביום 3/6/08 ולשם ההוכחה צורף תדפיס תנועות עו"ש מחשבונו.

    מתדפיס חשבון העו"ש עלה בתאריך 3/6/08 הופקדו לחשבון 129,000 ₪ שלטענת המשיב-1 שוחררו מתכנית חסכון, ובאותו מועד הוצא במזומן סך של 113,000 ₪.

    בקבלת כל תשלום חתם החייב על אישור קבלת כספים מאחיו המשיב-1, במעמד התשלום השני היה נוכח המשיב-4 אשר חתם על קבלת הכספים.

    אשורי קבלת הכספים נכתבו על גבי יומן בתאריכים הרלוונטיים –

    באישור מתאריך 25/9/08 נכתב: "אני מצהיר בזאת שאני חממי נסיר ת.ז.... קיבלתי היום מאחי חממי ללזר ת.ז. ... סכום של 41,300 ₪ (ארבעים ואחד אלף ושלוש מאות ₪) ע"ח המכירה של חלקי בדירה של אבא חממי רבי הידוע ברח' הקשת 41 ק. שלום ת"א (גוש 7065 חלקה 99/4) לפי ההסכם שחתמנו בתאריך א' אלול 1.9.2008. על החתום חממי נסיר ת.ז...."

    קיים אישור נוסף מתאריך 6/10/2008 בו מאשר החייב שקיבל 41,300 ₪ ובו מוסף – "בזה מסתיים החשבון ביננו על רכישתו של אחי את החלק שלי בבית של אבא חממי רבי ... לפי ההסכם שחתמנו ב 1.9.08 ובזה אני מצהיר שנגמר החשבון של הדירה ביננו" חתום על אישור זה החייב והמשיב-4.

19. לאחר שבחנתי את הראיות שהובאו בנוגע להסכם בין החייב והמשיב-1 את גרסתם ואת מכלול הנסיבות, באתי לידי מסקנה שהמדובר בהסכם אותנטי, תקף שבוצע במלואו, על פי מכר החייב את חלקו בדירת הוריו לאחיו, תמורת סכום ששולם במלואו על ידי המשיב-1.

    גם אם נותרו תמיהות שונות בנוגע לדרך התנהלות העסקה, יש לזכור שהמדובר בעסקה בין בני משפחה, קרובים בקרבה ראשונה, שהתנהלותם בעריכת ההסכם ביניהם אינה שגרתית וניתן להניח שלא יוקפד בה על כל דקדוקי הפורמליות, ולא יינקטו בהכרח אותם אמצעי זהירות המאפיינים עסקאות חוזיות בין אנשים זרים. ניכר שבין המשיב-1, לבין החייב שררו יחסי אמון ומשכך, הזכות של המשיב-1 לא נרשמה והעסקה גם לא דווחה אך השניים הקפידו לתעד את קיומה של העסקה ואת העברת התשלומים ושניהם כאחד מאשרים את תוקפה (השוו: ע"א 3725/08 חזן נ' חזן (3.2.2011), פסקה 9 לפסק הדין (להלן: "עניין חזן")).

    אדגיש, שבעלי התפקיד, המנהל המיוחד והכנ"ר, בחרו שלא לחקור את המשיבים על תצהירם, והמנהל המיוחד אף אמר מפורשות בדיון בתאריך 27/10/22 - "צריך לראות אם יש משיכת כספים. אני לא מטיל ספק בעניין ההסכם אבל אני צריך להראות משהו שיוכיח שזה אמתי. אני לא יודע מה ההסכם הזה, רשם בכתב יד על דף כמו יומן, אני לא חושב שאפשר לדווח לרשות המסים על סמך ההסכם הזה...." (עמ' 4 שורה 6 ואילך).

    לא נעלם מעיני שהמשיבים הכחישו קיומם של צווי ירושה, טענה שהתבררה לבסוף כלא נכונה, ואולם אני מתקשה לקבוע שמדובר בטענה שנטענה במכוון כדי להטעות, ניתן היה להתרשם מן המשיבים באולם בית המשפט באופן בלתי אמצעי שמדובר באנשים פשוטים יחסית, מבוגרים קשי יום, שיכול ולא זכרו אלו פעולות נעשו לאחר פטירת הוריהם.

20. מן האמור עד כאן עולה שנחתם הסכם מכר מחייב בין החייב לבין המשיב-1, לפיו החייב מכר בתאריך 1/9/08 את חלקו בדירה למשיב-1, וקיבל תמורה מלאה בגין המכירה. העסקה לא דווחה לרשויות המס, לא נרשמה הערת אזהרה ולא נרשם שעבוד כלשהו וכמובן הדירה לא עברה על שם היורשים בכלל וחלקו של החייב לא הועבר על שם המשיב-1 בפרט, יש אם כן להכריע האם ההסכם מהווה עסקה במקרקעין ומה תוקפה של עסקה זו במסגרת הליך כינוס.

    האם הסכם המכר מהווה עסקה במקרקעין?

21. נקודת המוצא לדיון מצויה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הקובע בסעיף 7 (א) שעסקה במקרקעין טעונה רישום, העסקה נגמרת ברישום ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה כשעת הרישום. מוסיף סעיף 7 (ב) וקובע שעסקה שלא נגרמה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. בהתאם לסעיף 8 התחייבות לביצוע עסקה טעונה מסמך בכתב.

22. אשר לדרישת הכתב, ההלכה היא שעל מנת שמסמך ישתכלל לכדי הסכם מחייב עליו למלא אחר דרישות של מבחן כפול, ראשית עליו להעיד על גמירת דעת הצדדים להתקשר בקשר משפטי מחייב ושנית עליו להיות מסויים דיו (ראו בהקשר זה, סעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים). המבחן לגמירות דעתם של הצדדים, הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות המידה החיצוניות, וכולל את התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו.

    לעניין יסוד המסויימות, כמו גם לעניין דרישת הכתב הכרוכה בעסקאות מקרקעין, נפסק שנדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים. פרטים אלה כוללים דברים הכרחיים כמו שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, מחיר, זמני תשלום, הוצאות ומסים אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק. עם השנים רוככה הדרישה בפסיקה אשר הכירה בהסכם כבעל מסויימות מספקת גם כאשר לא ניתן היה למצוא בו את התנאים החיוניים לעסקה, וזאת כאשר פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל (ע"א 7193/08 עדני נ' דוד (18.7.2010)).

    בבחינת יסודות גמירת הדעת והמסויימות בענייננו, נקל להכריע שהחייב ואחיו המשיב-1 גמרו אומר בדעתם להתקשר בהסכם תקף ומחייב. השניים דאגו לבסס את שווי הנכס באמצעות שמאי, בין השניים נרשם מסמך בכתב, אשר כולל את כל הפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה, זהות הנכס, זהות הצדדים, גובה התשלום, כאשר המדובר בתשלום ריאלי אשר הוערך על פי חוות דעת שמאי. השניים חתמו על ההסכם וכן חתמו עליו כעדים 3 אחים נוספים. השניים פעלו על פי ההסכם והתשלומים הועברו מה שמלמד על גמירת דעתם. אמנם במסמך אין התייחסות לתשלומי המיסים, שכן ניכר שהצדדים לא נתנו דעתם על יסוד זה, ואולם מדובר בפרטים הניתנים להשלמה נורמטיבית על פי דין או נוהג מקובל (השוו: ע"א 4933/17 גרין נ' פרידמן (11.10.2020)).

    הנאמן או הכנ"ר, לא העלו כל טענה שיש בה כדי לערער את התקיימות יסודות גמירת הדעת המסויימות והכתב. ככל שהועלתה טענה הייתה זו טענה כוללנית ולא מפורטת שאינה נסמכת על ההלכות הקיימות. ניתן איפוא לקבוע שהמדובר במסמך כתוב, ברור וחד משמעי והוא בעל תוקף מחייב בוודאי בין החייב ובין המשיב-1 והגם שהעסקה לא הושלמה ברישום. החייב והמשיב-1 לא חולקים על כך. משכך, ביחסים בין הצדדים המשיב-1 זכאי לכאורה שהעסקה תושלם.

    יחד עם זאת בהתאם לסעיף 7 לחוק המקרקעין, שעה שהעסקה לא הסתיימה ברישום, המדובר בהתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין ומשכך נדרש לבחון, מהי הזכות המגולמת בהתחייבות מעין זו והאם היא גוברת על זכותם של הנושים בהליך פשיטת רגל.

    התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין למול זכותם של הנושים

23. לאחר שבחנתי את הנחיות הפסיקה כמו גם את מהות הזכות שהתגבשה למשיב-1 בעקבות הסכם המכר, באתי לידי מסקנה שזכותו מהווה זכות שביושר "מעין קניינית", אשר בנסיבות שהוכחו, היא גוברת על זכותם של הנושים בהליך הכינוס. ואנמק.

24. כמפורט כבר לעיל, בהתאם לחוק המקרקעין, בהעדר רישום של העסקה, מדובר בהתחייבות לעשיית עסקה, בנוסף על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 ישנה חובה על מוכר והרוכש זכות במקרקעין לתת הצהרה לגבי העסקה בתוך 30 יום (סעיף 73). בעניינו לא נעשה דיווח כאמור לאורך כל השנים והצדדים לא פעלו לרישום הנכס, על שמם של היורשים בכלל והמשיב-1 בפרט. משכך, לכאורה, למרות שנחתם הסכם מכר בין הצדדים לא מומשה העסקה והנכס נשאר לכאורה בבעלות החייב מכוח צו הירושה.

    מאחר שהרישום הוא ראיה חותכת לתכנו (סעיף 125(א) לחוק המקרקעין), על המשיב-1 והחייב מוטל הנטל לסתור את המרשם ולהוכיח את זכותם הנטענת.

    בהתאם לפסיקה, העדר הרישום, ככל שהוא נעשה במטרה ברורה להתחמק ממס, עלול להביא לקביעה שהמדובר בחוזה בלתי חוקי שנועד להונות את הרשויות דבר שעשוי להביא לבטלותו (ראה ע"א 4305/10 אילן נ' לוי (9.5.2012)). בעלי התפקיד בענייננו לא טענו שהמדובר בעסקה לא חוקית או הסכם למראית עין שנועד להונות את הרשויות כל מאן דהוא אחר, המנהל המיוחד אמר מפורשות שהוא לא מטיל ספק בעניין העסקה, כל שנטען הוא שהחייב והרוכש- המשיב-1, לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח את זכותם הנטענת וכי זכות זו אינה גוברת על זכויותיהם של הנושים.

    לאחר ששמעתי את המשיב-1, ובחנתי את טענות הצדדים באתי לידי מסקנה שלא מדובר בחוזה שנועד להתחמק מתשלום מס או הסכם למראית עין. אכן החייב והמשיב-1, לא דיווחו על העסקה לרשויות והם יצטרכו להתמודד עם תוצאות מעשיהם למול הרשויות בבוא היום ואולם ניתן לקבוע שההסכם ביניהם הוא הסכם אותנטי מחייב, שבמסגרתו התחייב החייב להעביר את חלקו בדירה למשיב-1, וקיבל תמורה מלאה.

25. בהינתן קביעה זו, הסוגיה הדורשת בירור הינה מהי מהות הזכות הקיימת למשיב-1 והאם זכותו זו גוברת על זכויות הנושים במסגרת הליך פשיטת רגל?

    בפסק דין מנחה בחן בית המשפט העליון את זכותו של רוכש מקרקעין שעסקתו לא הושלמה והכיר בקיומה של "זכות שביושר תוצרת הארץ" של רוכש מקרקעין שהעסקה שעשה לא הסתיימה ברישום, כזכות "מעין קניינית" הגוברת על זכויותיהם של צדדים שלישיים. כתוצאה מכך פסק בית המשפט כי לנושה – בין נושה מכוח עיסקה נוגדת ובין נושה מכוח נשייה שאינה קשורה כלל לנכס – אין את הכוח לממש את זכותו כלפי החייב–המוכר באמצעות הנכס הנמכר. כך לדוגמא, קבע בית המשפט שזכותו של רוכש מקרקעין גוברת על זכותו של מעקל אף אם העיקול נרשם והרוכש טרם רשם הערת אזהרה על נכס המקרקעין, וזאת כל עוד עסקת המכר נכרתה בטרם הוטל העיקול על נכס (בע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב (16/8/99) (להלן: "הלכת אהרונוב"). אין אלא להביא את דברי כב' הנשיא השופט אהרון ברק כלשונם (פסקה 24) (ההדגשות לא במקור – א' מ'):

    "מסקנתי הינה כי עיסקה למכר (מקרקעין או מיטלטלין) מעניקה לקונה זכות שביושר בנכס. זכות זו היא מעין זכות קניין. היא פועלת כלפי כל אדם, למעט קונה בשוק הפתוח או קונה (שני) מהמוכר שרכש בעלות בהיותו בתום-לב...

    לאור גישתי, אין בהוראת סעיף 161 לחוק המקרקעין כדי לבטל את הזכויות שביושר של הקונה, עד כמה שזכויות שביושר אלה מתבססות על הדינים הישראליים בדבר עיסקאות נוגדות ולא על הדין האנגלי שאכן בוטל. עלינו להכיר – הן לעניין מיטלטלין והן לעניין מקרקעין – בזכות שביושר של הקונה. מזכותו שביושר של הקונה הראשון נובע כי הקונה השני – כל עוד לא רכש בתום-לב בעלות בנכס – אינו יכול למנוע אכיפת זכותו של הקונה הראשון כלפי הבעלים. על-כן, הוא אינו יכול לעקל את הנכס. אם הקונה השני אינו יכול לעקל הנכס, מקל וחומר שנושה של המוכר – מנשייה שאינה קשורה כלל לנכס – אינו יכול לעקל את הנכס. לעניין זה אין ברישום העיקול – להבדיל מרישום הבעלות – כדי לשנות, שכן רישום העיקול אינו מעניק קניין למי שבלעדיו אין לו קניין".

    בית המשפט הוסיף שכוחו של קניין שביושר גדול מכוחה של זכות אובליגטורית ואולם קטן מכוחו של קניין מן השורה, שכן ניתן להתגבר עליו גם בלא רכישה בשוק הפתוח, די במימוש התחייבות המוכר כלפי קונה שני, שנעשתה בתמורה ובתום לב ובמקרקעין מוסדרים ברישום.

    בית המשפט חזר על הדברים בפסיקה נוספת (ראו לדוגמא עניין חזן לעיל, וכן הפסיקה המפורטת בטיעוני החייב והמשיב-1).

26. האם זכות שביושר של רוכש מקרקעין, יפה גם כלפי נאמן במסגרת הליך פשיטת רגל?

    לטעמי, התשובה לשאלה זו בנסיבות המקרה דנן, הינה בחיוב, זאת בהינתן ההלכה לפיה מקום שהתגבשה זכות שביושר מעין קניינית, הזכות שיכולה לגבור עליה הינה זכות קניין מן השורה שהתגבשה בתמורה ובתום לב ולא זכות פחותה ממנה.

    מסקנה זו, מוצאת עיגון גם בפסיקה שדנה בנושאים קרובים בהליכי פשיטת רגל. כך לדוגמא, בית המשפט המחוזי (כב' השופט ד' מינץ) קבע, שבהתאם להלכת אהרונוב התחייבות לביצוע עסקה כשלעצמה, אף ללא רישום, בשל היותה "זכות שביושר תוצרת הארץ" גוברת על זכותו של נושה שהטיל עיקול על הנכס, אף אם נרשם העיקול, ובאופן דומה גם משכון מן היושר, גובר על זכות אובליגטורית לעיקול. הוסיף בית המשפט וקבע שזכויות שביושר מסוג זה יפות גם כלפי הנאמן בפשיטת רגל, אשר גם לו כמי שמייצג בין היתר את זכויותיהם של נושי החייב, אין זכות מהותית בנכס מסויים אלא ככלי למימוש הזכויות המהותיות של הנושים מכוח חובותיו של החייב בעל הנכס כלפיהם (פש"ר (מחוזי י-ם) 5250/08 שמואל פרנקל נ' גונן קסטנבאום בתפקידו כנאמן (3/4/2011) לדעה נוגדת כאשר מדובר במשכון, ראו: פש"ר (מחוזי, י-ם) 21421-12-13 יוסף רייכנשטיין נ' כונס הנכסים הרשמי (30/10/16)).

    בפסיקה אחרת, נעשתה אבחנה בין היתר בהתאם לטיב ומהות הזכות שביושר בה מדובר. כך לדוגמא, בית המשפט מפי כב' השופטת אלשיך קבע שמקום שהועברה תמורה מלאה וממשית בעבור נכס, גוברת זכות שביושר על זכות נאמן בנכס וזכות זו גורעת את הנכס ממסת נכסי החייב (פש"ר 241/89 הפקודה נ' יצחק בילו (11/9/2003)).

    בענייננו, מדובר במקום בעסקת מכר, שעה שהועברה תמורה מלאה וממשית בעבור נכס, משכך גם לפי הדעה המצמצמת זכותו של המשיב-1 גוברת.

    בהקשר למהותה של זכות שביושר, הובעה הדעה, שבניגוד לזכות הקניינית הקלאסית, שהיא קשיחה וגבולותיה ברורים, הרי שהזכות שביושר הינה, מעצם טיבה, גמישה ותלויית נסיבות והיא נשקלת לעולם בהתאם לנסיבות המקרה כולל ובעיקר שיקולי צדק והתנהלות שני הצדדים. בית המשפט עמד על כך שזכות זו נועדה בעיקרה להגן על בעלי הסתמכות ממשית, בין המקרה הקלאסי של רוכש תם לב שהשקיע ממיטב כספו בנכס ובין אם על זכות נשוא הלכת השיתוף, ששקולה בעוצמתה ונרכשה בהסתמכות של שנות נישואין והכרוך ביניהן (ראו: פשר (ת"א) 1381-09 עו"ד איתן ארז עו"ד יהונתן צברי בתפקידם כמנהלים מיוחדים לנכסי החייבת רחל סופר נ' רחל סופר (22/3/12), סעיף 6 ב' לפסק הדין; למען שלמות התמונה יוער שהחלטת בית המשפט בהקשר זה בוטלה על ידי בית המשפט העליון שכן נטען שיש לאפשר לצדדים להתייחס לסוגיות מסויימות ואולם בית המשפט העליון לא ראה להתערב באמירות בית המשפט לעניין מהותה של הזכות שביושר (ראו: ע"א 3496/12 עו"ד עמית סייג נ' עו"ד איתן ארז (8/4/13)).

    יודגש שהמנהל המיוחד והכנ"ר בחרו שלא להתמודד כלל עם טענות המשיב-1 והחייב ועם משמעות הפסיקה בנוגע לקיומה של זכות מן היושר ותוקפה בהליך הכינוס למול זכותם של הנושים. משכך, ובהינתן ההלכה המחייבת של בית המשפט העליון בנוגע למהות זכותו של המשיב-1, בנסיבות שהוכחו, בהן התרשמתי מתום ליבם של החייב והמשיב-1 בעסקה שנעשתה כעשר שנים לפני הליך הכינוס וללא קשר אליו, אין אלא לקבוע שזכותו של המשיב-1 שהיא זכות שביושר מעין קניינית, גוברת על זכותם של הנושים בהליך פשיטת הרגל.

    כפי שנקבע לעיל, בין המשיב-1, לבין החייב נערכה עסקת מכר במהלכה נרכש חלקו של החייב בדירת הוריו אותה ירש לאחר פטירתם; שולמה מלוא התמורה בגין אותה רכישה, בהתאם לחוות דעת שמאי; מדובר בהסכם מהימן שאינו למראית עין ואף לא נעשה במטרה לחמוק ממס. הסכם זה, אף שלא דווח לרשויות המס, מקים זכות שביושר לטובת המשיב-1, שהיא זכות מעין קניינית. ההסכם נעשה בשנת 2008 כעשר שנים לפני כניסת החייב להליך הכינוס. מדובר בפרק זמן שאינו מאפשר להעלות טיעון של הענקה פסולה, אף שהמנהל המיוחד והכנ"ר טענו שכבר אז היה החייב בחובות. בהקשר זה, חשוב עוד לציין שהטיעון בנוגע לקיומם של חובות כבר במועד עריכת ההסכם הועלה על ידי המנהל המיוחד בחצי פה ולא הוכח, שכן החובות בהליך זה לא נבדקו והחייב לא נחקר על תצהירו ובכלל. מכל מקום, שעה שאין יסוד להעלות טענה של הענקה פסולה בשל חלוף הזמן, אין בכך כדי לשנות.

27. המסקנה המתבקשת הינה שהסכם המכר, מקים למשיב-1 זכות שביושר שהיא מעין זכות קניינית לגבי חלקו של החייב. המשיב-1, שילם את מלוא הסכום בגין חלקו של החייב והוא זכאי שחלקו של החייב ירשם על שמו. זכות זו תקפה גם בהליך הכינוס וגוברת על זכותם של הנושים, שעה שהמנהל המיוחד נכנס בנעליו של החייב ואין לו יותר ממה שלחייב יש ובוודאי שאין לנושים זכות קניינית שנרכשה בתום לב ובתמורה שיכולה לעמוד למול זכותו של הרוכש, המשיב-1. זכותו של המשיב-1 אינה זכות אובליגטורית בלבד, כפי שטען המנהל המיוחד, אלא זכות מעין קניינית וככזו במקרה זו בו הושגה בתום לב ולאחר ששולמה מלוא התמורה, היא גוברת על זכותם של הנושים.

    סוף דבר

28. אחר כל האמור לעיל, אין אלא לקבוע שדינה של בקשת המנהל המיוחד לפירוק שיתוף להידחות, שכן לחייב אין זכות בדירת הוריו המנוחים.

29. בנסיבות העניין ושעה שהמשיב-1 שטען לכשרות העסקה, ביקש פרק זמן של 3 חודשים כדי לבצע את הדיווח על העסקה ולהעביר את הרישום על שם המשיב-1 (פרוטוקול הדיון מתאריך 27/10/22 עמ' 11, שורה 17). הינתן התחייבותו והצהרתו של המשיב-1, אני מורה למשיב-1, לדאוג שהעסקה תדווח בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין וזכויותיו של המשיב-1, תרשמנה, כפי שביקש. במקביל הכנ"ר ישקול העברת החלטה זו לרשות המיסים, כדי לוודא ידיעתה על העסקה שבוצעה וקיום הוראות החוק.

30. בנסיבות העניין, כאשר המשיבים ביצעו עסקה ולא מילאו אחר החוק לדווח עליה כדבעי מה שגרר צורך בדיון והכרעה בבקשה זו, ואף טענו בבית המשפט דברים שהסתבר שאינם נכונים, לפיהם לא הוצאו צווי ירושה, אינני רואה לפסוק לזכותם הוצאות, על אף דחיית בקשת המנהל המיוחד. משכך, כל צד יישא בהוצאותיו.

     

     

    ניתנה היום, ט' אייר תשפ"ג, 30 אפריל 2023, בהעדר הצדדים.