רחל ברכה, משרד עורכי דין נ' אפריקה ישראל להשקעות בעמ ואח'

פסק דין

לפני בקשה לסילוק תובענה על הסף מחמת התיישנות.

התובעת, רחל ברכה – משרד עורכי דין, הינה חברת עורכי דין ובעלת הזכות להירשם כבעלים של חלק מהנכס כהגדרתו להלן, המצוי ברחוב הרצל 2 בתל-אביב.

הנתבעת 1, אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, הינה חברה ציבורית המאוגדת כדין בישראל והעוסקת, בין היתר, בייזום, הקמה ותפעול של מבנים לתעשייה, משרדים ומסחר בארץ ובחו"ל.

הנתבעת 2, אפריקה ישראל לנכסים בע"מ, הינה חברה בת של הנתבעת 1 ובעלת הזכויות בנכס הידוע כבית אפריקה ישראל (לשם הנוחות הנתבעות ייקראו יחד להלן: "אפריקה").

ביום 30/12/1999 נחתם חוזה מכר בין התובעת לבין הנתבעת 1 (להלן: "ההסכם"), במסגרתו רכשה התובעת מהנתבעת 1 חלק מסוים בבנין בן שתי קומות, אשר יועד לשימור במסגרת תכנית לשימור ערים, המצוי ברחוב הרצל 2 בתל אביב והידוע גם כחלקה 101 בגוש 7422 (להלן: "הנכס").

הנכס מצוי בפינה הצפון-מזרחית של המתחם הידוע בשם "מתחם אפריקה ישראל" (להלן: "המתחם") ובסמוך למגדל בן 17 קומות שבבעלות הנתבעת 2 הידוע בשם "בית אפריקה ישראל".

עובר לחתימת ההסכם, החלה אפריקה בייזומה ובתכנונה של תכנית מתאר, אשר לימים כונתה תב"ע 2198ד', שעניינה תוספת אחוזי בניה לצורך המשך פיתוח ובניה של בית אפריקה ישראל והשטחים הצמודים לו במתחם.

תב"ע 2198ד' אושרה למתן תוקף ופורסמה כדין ביום 08/05/2002.

ביום 12/01/2010 הגישה התובעת את התביעה נשוא תיק זה, במסגרתה היא טוענת כי על דרך ייזומה ואישורה של תב"ע 2198ד', אפריקה נטלה ממנה שלא כדין זכויות בניה השייכות לה. בכתב התביעה טוענת התובעת בתמצית, כי הנתבעת 1, אשר מכרה לה חלק מזכויות הבעלות בנכס, המשיכה להתייחס אל הנכס הנמכר כאילו נותר בבעלות ובשליטת הנתבעות. כך, תוך הצגת מצג שווא כלפי מוסדות התכנון, כאילו שטח החלקה עליו בנוי הנכס עדיין בבעלותן, יזמו הנתבעות תכנית בנין עיר לפיה, מחד, מוקצות זכויות בניה חדשות למתחם על יסוד חישוב המבוסס על שטח המתחם כולו לרבות השטח עליו בנוי הנכס שנמכר לתובעת, מאידך, דאגו שזכויות אלה תוקצינה בפועל אך ורק לבית אפריקה ישראל שבבעלותן. בדרך זו, כך נטען, הנתבעות אימצו לעצמן את החלק היחסי של זכויות הבניה השייך לתובעת וייחדו את אותן זכויות, שלא כדין, לבית אפריקה ישראל בלבד.

בתביעתה טוענת התובעת, כי פעולות אלה מצד הנתבעות מקימות לה עילת בגין עשיית עושר ולא במשפט, רשלנות, גזל, גרם הפרת חוזה והפרה יסודית של הסכם המכר.

בבקשתן טוענות הנתבעות כי דין התביעה להידחות על הסף מחמת התיישנותה. לטענת הנתבעות עילות התביעה התגבשו, לכל המאוחר, ביום 08/05/2002, מועד בו תב"ע 2198ד' קיבלה תוקף ופורסמה ברשומות. מאחר והתובענה דנן הוגשה ביום 12/01/10, למעלה משבע שנים לאחר מועד התגבשות העילה, הרי שהיא התיישנה.

בתגובתה לבקשה טוענת התובעת כי הסעד העיקרי המבוקש בתביעתה הינו סעד הצהרתי בדבר בעלות בזכויות הבניה והשבתן. משכך, התביעה הינה "תביעה במקרקעין" כהגדרתה בחוק ההתיישנות, אשר לגביה תקופת ההתיישנות עולה על 7 שנים. בנוסף היא טוענת, כי תחילתו של מרוץ ההתיישנות בשנת 2009, עת שנגלו לה העובדות המהוות את עילת התובענה ולא במועד פרסום תב"ע 2198ד' כפי שטוענות הנתבעות.

הבקשה שלפני מעוררת שתי שאלות משפטיות הדרושות הכרעה: הראשונה עניינה אורכה של תקופת ההתיישנות החלה על התביעה - התשובה לשאלה זו נגזרת מסיווג התובענה כ"תובענה במקרקעין" או "בשאינו מקרקעין" כהגדרת סעיף 5 בחוק ההתיישנות; שאלה שנייה עניינה המועד שממנו יש למנות את תחילת מרוץ ההתיישנות - האם יש ליחס לתובעת ידיעה קונסטרוקטיבית אודות העובדות המקימות את עילת התובענה החל ממועד פרסום תב"ע 2198ד' כטענת המבקשות, או שמא יש למנות את תקופת ההתיישנות החל ממועד הגילוי הסובייקטיבי, כטענת המשיבה. בשאלות אלה אדון להלן.

זכויות בניה – האם "תביעה במקרקעין" לצורך דיני ההתיישנות?

סעיף 5 בחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), שכותרתו "הזמן להתיישנות", קובע כך:

"התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן – תקופת ההתיישנות) היא –

בשאינו מקרקעין – שבע שנים;

במקרקעין – חמש עשרה שנה ; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – עשרים וחמש שנה".

מכאן, שתקופת ההתיישנות החלה על תובענה היא נגזרת של ההבחנה בין תובענה שהיא "במקרקעין" לבין תובענה "בשאינו מקרקעין".