שיפוץ קירות חיצוניים

התובענה דנן עניינה בבית המשותף ברחוב פארן 4 ירושלים הבנוי על חלקה 57 בגוש 30246 (להלן: "הבית").

הבית נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים ועל ניהולו חל תקנון מוסכם.

התובעת היא נציגות הבית.

הנתבעים בתיק 167/11 הינם בעלים של דירה בבית (תת חלקה 30).

הנתבעת בתיק 168/11 היתה הבעלים של דירה אחרת בבית (תת חלקה 20).

התובעת טוענת כי הנתבעים מסרבים לשלם את חלקם בעלות עבודות שבוצעו לשיפוץ וחיזוק האריחים ואבני הבניין החיצוניים. לטענת התובעת הנתבעים בתיק 167/11 חבים תשלום בסך של 10,000 ש"ח בעוד הנתבעת בתיק 168/11 חבה בתשלום הסך של 6,000 ש"ח.

הנתבעת 1 בתיק 167/11 הגישה כתב הגנה ובו טענה כי ההחלטה לביצוע השיפוץ נתקבלה לאחר שנפל אריח אחד בלבד ולאחר מכן עד 3 אריחים. הבית חדש יחסית, לא כל הקירות פגומים והוחלט על ביצוע שיפוץ נרחב בעלות גבוה מאוד שלא לצורך. מרבית בעלי הדירות אינם גרים בבית ולהם קל יותר לשלם. בבית ישנן דירות העומדות לשימוש הועד וניתן לממן מהשכרתן את ביצוע העבודות. לנתבעת הוצאות משמעותיות לחייה היומיומיים ואף על פי כן הסכימה לשלם 5,000 ש"ח בגין העבודות כאשר את יתרת התשלום ניתן לממן מתוך כספי השכרת הדירות כאמור.

הנתבע 2 בתיק 167/11 לא הגיש כתב הגנה ולא התייצב לדיונים שנקבעו. אולם, מאחר והמדובר בבעלים משותף בדירה ביחד עם הנתבעת 1, מוצא אני לנכון להחיל גם עליו (ביחד ולחוד) את כל אשר ייקבע ביחס לנתבעת 1 בתיק הנ"ל.

הנתבעת בתיק 168/11 טענה בכתב ההגנה מטעמה כי קיבלה את הדרישה לתשלום רק עם כתב התביעה ביום 06.10.11 וזאת לאחר שכבר מכרה את דירתה ומסרה אותה לרוכש ביום 24.08.11. הנתבעת טוענת כי ידעה על הכוונה לבצע השיפוצים ולפיכך הסדירה את סוגיית תשלומם במסגרת הסכם המכירה של דירתה. הנתבעת נכחה באסיפה בחודש 01/11 אולם לטענתה הוחלט שם על קבלת מפרט טכני והצעות מחיר בלבד ולא אושרה העבודה. בישיבה זו היא גם התנדבה לסייע בבדיקת ההצעות לאור ידיעתה המקצועית כמהנדסת בניין. הנתבעת קיבלה לידה הצעות מחיר לבדיקה והעבירה התייחסותה לפיה המפקח צריך להיות עצמאי ויש לבצע השוואה לפי מחיר למ"ר. מאז לא קיבלה הנתבעת כל עדכון בנוגע להליכים וביום 18.05.11 מכרה את דירתה. לטענתה, על הנציגות לפנות לקונה של הדירה בהתאם להסכם המכר ומכל מקום הסכום הנתבע מופרז.

ביום 29.11.11 נערכו ישיבות מקדמיות בשני התיקים הנ"ל ובסיומם נקבעה פרוצדורה להגשת ראיות הצדדים כמו כן הוריתי על איחוד הדיון בתובענות.

מטעם התובעת הוגש תצהירו של חבר הנציגות דוד איון. הנתבעות הגישו תצהירים מטעמן.

ביום 27.03.12 נערכה ישיבת הוכחות ובסיומה סיכמו הצדדים בעל-פה את טענותיהם.

דיון

סעיף 58 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג".

ובהמשך קובע הסעיף - "לענין זה "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".

אין, למעשה, מחלוקת בין הצדדים כי נדרש היה לבצע עבודות לתחזוקה של הקירות החיצוניים בבית. השאלה המרכזית העומדת להכרעה בתיק דנן הינה, אם כן, האם היקף העבודות שבוצע בקירות החיצוניים של הבית הינו בגדר "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, אם לאו.

ככל שהמדובר ב"החזקה תקינה" הרי, שאף ללא קבלת הסכמת הנתבעים, היתה רשאית, וניתן אף לומר חייבת, התובעת לבצע את עבודות השיפוץ ועל הנתבעים לשאת בחלקם היחסי בגין עבודות אלו. ככל שאין המדובר ב"החזקה תקינה" הרי, שללא הסכמת הנתבעים לעבודות האמורות, לא ניתן לחייבם בעלות אותן העבודות.

ההלכה בנוגע למשמעות "החזקה תקינה" בוחנת מונח זה בתנאי המקום והזמן (רע"א 7112/93 צודלר בתיה ואח' נ' יוסף שרה ואח' פ"ד מח (5) 550).

כך פוסק כבוד השופט דרורי בע"א (ירושלים) 4329/03 עדנה וינברגר ואח' נ' נציגות הבית המשותף ברח' אוסישקין 21 ירושלים תק-מח 2004 (1) 7499 כי: "חלק מן העבודות נועדו לשמירת המצב הקיים, חד משמע, כגון: סיוד, תיקון גדר, תיקון גג, וכדומה. לטעמי, גם החלפת גדרות כניסה לגינה, התקנת ארון לשעוני המים והתקנת תיבות דואר חדשות, הם חלק מהתחזוקה השוטפת של הבניין, אשר נועדה לשמור על הרכוש המשותף במצב טוב, תקין ומכובד. הצדדים הכבירו מילים על הגינה. אכן, בעבר הגינה כללה רק עצים ישנים, ובאסיפה הכללית בשנת 1999 הוחלט על התקנת גינה משוכללת יותר, כולל: טפטפות וצמחים. אינני רואה בכך שיפור יוצא דופן, המאפשר לכל דייר להטיל וטו, אלא הדבר בגדר החזקה שוטפת וביצוע השירותים המקובלים על פי הנוהג ... סבור אני, כי אכן רק מקרה קיצוני של הוצאה גבוהה, כמו התקנת מעלית, נמנה על הקטגוריה המחייבת הסכמה פה אחד. כל הוצאה אחרת במהלך ניהול בניין, הקיים עשרות שנים, נמצאת בד' אמותיה של הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין הנ"ל, ובמקרה זה די בהחלטת רוב, כאמור בסעיף 12(א) לתקנון המצוי. גם הוספת דלת בגג הבניין, אפילו שלא הייתה כזו במשך שנים, נכללת אף היא במסגרת ההחזקה התקינה. מעבר לצורך אוסיף, כי בימינו, אם תחליט אסיפה כללית, ברוב דעות בלבד, להתקין דלת חיצונית עם אינטרקום, מטעמי ביטחון, אף שדבר זה לא היה בעבר, יחייב הדבר גם את בעלי דירות המיעוט. אין לאפשר לבעלי דירות אלה הטלת וטו על הוצאה מסוג זה או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב באותה אסיפה כללית".