שנהר ואח' נ' וילק

עניינה של תובענה זו, בבקשה לאישור ביצוע עבודות על פי סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") בבית משותף הידוע כגוש 6528 חלקה 40 וממוקם ברחוב טשרניחובסקי 22 הרצליה (להלן: "הבית המשותף"), וזאת חרף התנגדות הנתבע לביצוען.

הרקע ומהלך הדיון בקצרה

1. מדובר בבית משותף המורכב ממבנה אחד בן שלוש קומות על גבי עמודים. התובעים הם הבעלים של 5 מתוך 6 דירות בבית המשותף. הנתבע הוא הבעלים של דירה אחת בבית המשותף הידועה כתת חלקה מס' 4.

2. על פי הנטען בכתב התביעה, ביום 4.9.2019 התקשרו התובעים עם פזנת טאובר חברה לבניין בע"מ (להלן: "החברה היזמית") בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 (חיזוק) בבית המשותף (ר' נספח ג' למוצגי התביעה) (להלן: "הפרויקט" ו- "הסכם התמ"א").

3. במסגרת הפרויקט התחייבה החברה היזמית לבצע עבודות לחיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה, ובכלל זאת התחייבה החברה לשפץ את חזיתות הבית ולחדש את תשתיותיו, להוסיף מעלית ולהקים חניון רובוטי לצד חניות עיליות.

4. כמו כן, התחייבה החברה היזמית להוסיף ממ"ד, מרפסת שמש ולהגדיל את שטחה של כל דירה בבית המשותף ב-7 מ"ר, וזאת בתמורה לקבלת זכויות הבניה החלות על המקרקעין מכוח תמ"א 38 ותכנית הר/2213 שהיא תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38.

5. בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה מיום 21.2.2023 (מוצג ד' למוצגי התביעה) אושרה בתנאים בקשת החברה היזמית למתן היתר בניה לפרויקט, לפי סעיף 1 לחוק החיזוק, הכוללת תוספת של 2.5 קומות ו-7 דירות מגורים חדשות כולל שתי דירות גן, באופן שבו בבית המשותף לאחר שיחוזק ויעובה יהיו 6.5 קומות ו-13 יחידות דיור בסך הכול.

6. הנתבע ממאן לחתום על הסכם התמ"א ומתנגד לביצוע הפרויקט, על כן עותרים התובעים בתביעה שלפניי לאשר ביצוע העבודות הנדרשות למרות העדר הסכמת הנתבע מכוח סעיף 5 לחוק החיזוק.

7. לאחר שהגיש הנתבע כתב הגנה נערך ביום 20.11.2023 קדם משפט שבסיומו נקבע התיק להוכחות וכן נקבע בהחלטה לוח זמנים להגשת ראיות.

8. ביום 27.12.2023 הגישו התובעים תצהירי עדות ראשית של מר עוזי מוראד (מטעם החברה היזמית) ושל תובעת 1 גב' בתיה שנהר. ביום 8.2.2024 הגיש הנתבע תצהיר עדות ראשית מטעמו.

9. ביום 12.2.2024 נערכה ישיבת הוכחות שבה נחקרו עדי התביעה וההגנה. לאחר סיום ישיבת ההוכחות הגישו הצדדים סיכומים בכתב מטעמם: התובעים ביום 6.3.2024 והנתבע ביום 17.4.2024. בהמשך, הוגשה לתיק הודעת עדכון בנוגע לעתירה מנהלית אותה הגיש הנתבע.

10. יצוין כי במהלך הדיון בתיק זה הנתבע – שהוא עורך-דין בהשכלתו, ייצג את עצמו.

11. אביא להלן את עיקרי טענות הצדדים בסיכומיהם.

    תמצית טענות התובעים

12. על רקע מצבו הרעוע של הבניין שנבנה לפני עשרות שנים, מנסים במשך מס' שנים הבעלים של 5 מתוך 6 הדירות בבית המשותף לפעול לשם חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה ולמגן את דירותיהם, בטרם תוציא העירייה מיוזמתה צו מבנה מסוכן לבית.

13. הנתבע שהוא דייר בבית המשותף מזה 50 שנה, טרפד לאורך השנים כל ניסיון של הדיירים לשפר את מצבם ולהביא יזמים לבניין לשם ביצוע פרויקט תמ"א והוא מתנגד לכל יוזמה שכזו בטענות שונות ומשונות שכולן בלתי ענייניות.

14. לטענת התובעים, הנתבע הוא פשוט "דייר סרבן" המתנגד בכל דרך שהיא לחיזוק המבנה וגם התנגדותו לביצוע הפרויקט דנן אינה סבירה ועניינית אלא "לשם ההתנגדות".

15. התובעים ציינו כי במסגרת ההליך דנן התברר כי קניינו של הנתבע אינו צפוי להיפגע כתוצאה מביצוע הפרויקט אלא בדיוק להפך - קניינו יושבח, בתוך כך תורחב דירתו ותשודרג ולא ייגרע ממנה שטח, וביחס לחניה הצמודה לדירתו, הוכיחו התובעים כי במסגרת התכנון העדכני – החניה לא תמוקם במתקן החניה הרובוטי כשאר הדיירים, אלא תישאר במיקומה הנוכחי, ואף תשתפר יכולת תמרון הכניסה אל החניה וממנה.

16. התובעים סבורים כי טענת הנתבע לפיה מודר, לא שותף או שהוסתר ממנו מידע הקשור לפרויקט במתכונתו הנוכחית - לא הוכחה. הנכון הוא שהניסיונות לרתום את הנתבע העלו חרס בשל חוסר רצונו לשתף פעולה ועל רקע ניסיונותיו בעבר למנוע כל יוזמה.

17. בהקשר זה, עמדו התובעים על כך שטענות הנתבע שלפיהן התכניות העדכניות של הפרויקט לא היו מוכרות לו, אינן מתיישבות עם העובדה כי נקט מיוזמתו במספר הליכים משפטיים המוכוונים נגד אישורו של הפרויקט במוסדות התכנון ובפרט כשבמסגרת ניהול הליכים אלו – הוצגו בפניו התכניות המעודכנות.

18. כאן המקום לציין, כי הנתבע הגיש התנגדות לועדה המקומית לתכנון ובניה לבקשה למתן היתר בניה לפרויקט. לאחר שהתנגדותו נדחתה והועדה המקומית אישרה את הבקשה בתנאים, הגיש הנתבע ערר לוועדת הערר המחוזית בתל אביב. בהחלטת וועדת הערר מיום 31.7.2023 (בערר שמספרוהר/1014/0323) נדחה ערר הנתבע (נספח י' למוצגי התביעה). כנגד החלטת ועדת הערר הגיש הנתבע עתירה מנהלית ועתירה זו נדחתה ביום 18.4.2024 לאחר שהנתבע נעתר להמלצת בית המשפט לעניינים מנהליים וחזר בו מעתירתו (עת"מ 48544-12-23 הודעות עדכון מיום 30.4.2024).

19. עוד עמדו התובעים על כך שהתנגדויות וטרוניות הנתבע אשר מתייחסות לחוסר סבירות תנאי הסכם התמ"א לא הוכחו שכן מדובר בהסכם סביר ומקובל בתנאי השוק הקיימים אשר נוסח לאחר מו"מ עם ב"כ הדיירים, עוה"ד עידו שמואלי.

20. רק כדי להמחיש את האבסורד שבהתנגדות הנתבע להוראות ההסכם, הפנו התובעים לכך שהנתבע מתנגד לחתימה על יפויי כוח מכל סוג – מסמך שהוא הכרחי לביצוע פעולות משפטיות שונות במסגרת פרויקט להקמת דירות חדשות ורישומן על שם הרוכשים, והתחמק ממתן תשובה עניינית שנשאל לפשר התנגדותו. עוד הפנו התובעים לכך שהנתבע מתנגד גם לתנאי בהסכם שעניינו תיעוד הדירות טרם תחילת העבודות ושתכליתו היא מניעת מחלוקת או הסדרת פיצוי אם תיפגע הדירה כתוצאה מהעבודות.

21. טענת הנתבע לחוסר איזון בתמורות שמקבלים הדיירים, מתייחסת לכך שאחת מבעלי הדירות בבית אשר חלק מחנייה הצמודה לדירתה הופקע בעבר תקבל מקום חניה במתקן החניה הרובוטי. לשיטת התובעים, התנגדות הנתבע למתן תמורה זו, מועלית בחוסר תום לב ומתוך צרות עין מובהקת, ואין בה להצדיק את מניעת הוצאתו של הפרויקט אל הפועל על יתרונותיו הרבים לבעלי הדירות.

22. לבסוף, הדגישו התובעים כי גם אם קיימת פגיעה כלשהי בזכות הקניין של הנתבע (ולשיטתם אין פגיעה כזו כלל, ההפך) מדובר בפגיעה מינימאלית אשר אינה יכולה לעמוד מול זכות הקניין של הרוב שמעוניין בפרויקט על תועלותיו המרובות – חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה העלולה להתרגש בכל יום, מיגון כלל הדירות ובפרט בעת המלחמה בו מצויה מדינת ישראל, הגדלת הדירות והעלאת ערכן, שדרוג הרכוש המשותף ואיכות חייהם של כלל דיירי הבית המשותף.

    תמצית טענות הנתבע

23. הסכם התמ"א והפרויקט פוגעים שלא כדין בזכויותיו ובקניינו.

24. אשר לחניה הצמודה לדירתו, הנתבע ציין כי הצהרת היזם במסגרת ההליך דנן כי חנייתו תישאר במקומה נטענה באופן סתמי, ללא מידע מספק ופירוט באשר למידותיה המדויקות של החניה, מיקומה, יכולת התמרון, וללא מתן ערבות בנקאית הולמת. בכך, נפגעת באופן לא מידתי ובניגוד לפסקת ההגבלה זכותו הקניינית.

25. מעבר לאמור, סבור הנתבע כי למפקח על רישום מקרקעין אין כלל סמכות לאשר עבודות חיזוק שיפגעו בחנייתו הפרטית.

26. הנתבע מתנגד לשינויים פנימיים בדירתו, ולשיטתו מדובר בפגיעה בלתי מידתית בקניינו, ביכולת השימוש וההנאה מדירתו, בביטחונו ובפרטיותו, בכלל זאת, מתנגד הנתבע לשינוי או הזזת קירות חוץ בדירתו בין אם הדבר מקטין או מגדיל את דירתו.

27. הנתבע מתנגד לגריעת שטח מהחצר - שהיא רכוש משותף, והצמדת שטח זה לדירות הגן שייבנו על ידי החברה היזמית, שכן הצמדת גינה או חצר לדירה אינה נחוצה לחיזוק מהפן הכלכלי והיא פוגעת באופן בלתי מידתי בזכויות הנתבע ברכוש המשותף.

28. לשיטת הנתבע, הסכם התמ"א מקפח את בעלי הדירות ומוטה כלפי החברה היזמית וכולל הוראות שאינן סבירות, בתוך כך נקבעו בהסכם בטוחות וערבויות אשר אינן מספקות הגנה ראויה לבעלי הדירות ואף מסכנות אותם, כדוגמת ערבות ביצוע בסך של 400,000 ש"ח בלבד, כן כולל ההסכם תנאים שונים הכוללים ויתור גורף על טענות או זכויות, לוחות זמנים בלתי סבירים, פיצוי מוסכם נמוך וללא ערבויות, וכן התחייבויות שונות של בעלי הדירות כלפי רוכשי הדירות החדשות וכלפי הגוף אשר מממן את הפרויקט, אשר הנתבע אינו מוכן לקחת על עצמו.

29. הנתבע ציין כי הוא מתנגד לכל הוראה בהסכם המחייבת אותו לאפשר את צילום דירתו תוך פגיעה בפרטיותו ולהוראות בדבר קביעת מנגנון בוררות המגבילות את זכות הגישה של הנתבע לערכאות.

30. נוסף על כך, טוען הנתבע כי קיים חוסר שוויון בחלוקת התמורות בפרויקט, כשבמסגרת זו ניתנת תמורה עודפת ובלתי-שוויונית לבעלים של תת חלקה מס' 1 אשר חלק מחנייתה הופקע בעבר ובכל זאת ניתנת לה חניה. תמורה זו, כך סבור הנתבע, מגלמת הטבה בלתי מוצדקת של מאות אלפי ש"ח, ובשל כך עליה לשלם תשלומי איזון לדיירי הבית המשותף.

31. הנתבע סבור כי התובעים התרשלו בבחירת החברה היזמית, לא בדקו את איתנותה הכלכלית, לרבות את דבר קיומן של תביעות משפטיות נגד החברה היזמית או נגד מר מוראד מטעמה. הנתבע מוסיף וטוען כי התובעים התנהלו כלפיו בחוסר תום לב בכך שהסתירו ממנו כל מידע הקשור לפרויקט לרבות פגישות ומו"מ שקיימו עם החברה היזמית ומידרו אותו כליל מכל מידע רלוונטי.

    דיון והכרעה

32. ראשית, וכנקודת מוצא לדיון חשוב להדגיש כי עסקינן בפרויקט לחיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה שנועד להצלת חיי אדם, הן של בעלי הדירות בבית והן של עוברי אורח אשר עלולים להיפגע מקריסתו של בית בלתי מחוזק בעת רעידת אדמה.

33. אין מדובר בגוזמה או בהפרזה מילולית, אלא בתיאור הדברים כפשוטם.

34. עוד אציין כי פרויקט החיזוק דנן כולל גם הקמת ממ"דים לבעלי הדירות, שדומה שעל חשיבותם במציאות הנוכחית במדינת ישראל אין ולא יכול להיות חולק.

35. על רקע האמור, לאחר ששמעתי את טענות וראיות הצדדים, מצאתי בנסיבות התיק דנן להעדיף את עמדת רוב בעלי הדירות ולאשר את ביצוע העבודות ברכוש המשותף, חרף התנגדותו של הנתבע. להלן נימוקיי.

    רקע נורמטיבי

36. טרם דיון בטעמי התנגדותו של הנתבע, והגם שרבות כבר נכתב ונפסק על תכליתה וחשיבותה של תמ"א 38 שנועדה לחזק בתים מפני רעידות אדמה (ר' למשל: רע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן (פורסם בנבו, 9.7.2014) (להלן: "עניין שומרוני"); עש"א (מחוזי ת"א) 50506-09-19 סיגל יעל נ' עמנואל באומלשפינר (פורסם בנבו, 15.1.2020) (להלן: "עניין באומלשפינר") וכן עש"א (מחוזי ת"א) 7187-10-19 ילין נ' גורן (פורסם בנבו, 27.4.2020), אעמוד להלן על עיקרי הדברים.

37. תמ"א 38 מעניקה שורה של תמריצים כלכליים ותכנוניים שנועדו לעודד את בעלי דירות לחזק ולשפר את עמידות המבנים שבבעלותם מפני רעידות אדמה, על רקע האינטרס הציבורי החשוב בצמצום הסיכון לחיי אדם ולנזק לרכוש הצפויים מרעידת אדמה חזקה.

38. במסגרת זו, מציעה תמ"א 38 שני מסלולים שונים לחיזוק מבנים על מנת שיעמדו בתקן לרעידות אדמה:

    הראשון, חיזוק באמצעות עיבוי המבנה הקיים ללא הריסתו. במסלול זה, נדרש לחזק את המבנה הקיים מבחינה הנדסית על מנת שהבית יעמוד בתקן לרעידות אדמה;

    השני, הריסת המבנה והקמתו מחדש. במסלול זה, לא נדרש לבצע חיזוק למבנה הקיים, אלא המבנה כולו נהרס ותחתיו נבנה מבנה חדש העומד בתקנים עדכניים (לרבות עמידות בפני רעידות אדמה).

    המסלול הראשון הוא הרלוונטי לענייננו.

39. כצעד משלים ליישומה של תמ"א 38 נחקק חוק החיזוק כשמטרתו העיקרית היא להקל על האפשרות להוציא אל הפועל פרויקטים לפי תמ"א 38 באמצעות הורדת רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), לשם ביצוע עבודה ברכוש משותף.

40. אמנם, לשם ביצוע עבודות ברכוש המשותף שמטרתן הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הרחבת דירות או בניית דירה חדשה או יותר (במסלול חיזוק ועיבוי המבנה), נדרש שיעור הסכמה של 100% מקרב בעלי הדירות בבית המשותף, אך רשאי המפקח לאשר את ביצוע העבודות על פי תביעה של בעלי דירות שבבעלותם 66% מהדירות בבית המשותף.

41. וכך קובע סעיף 5 לחוק החיזוק בנוסחו נכון להיום:

    5. (א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.

    (ב) אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן.

    (ב1) בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), לא יאשר המפקח את ביצוע העבודות כאמור בסעיף קטן (א) –

    (1) אם אחד מבעלי הדירות הוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע, אלא אם כן הוצעו לבעל הדירה שמתקיים בו האמור מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות, ואם בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו דרך קבע הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו כוללים התאמות, ככל שהיו בדירות בעל הדירה או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים; בסעיף קטן זה –

    "אדם עם מוגבלות" ו"התאמות" – כהגדרתם בסעיף 2(ג) לחוק פינוי ובינוי;

    "קשיש" – בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק, מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים;

    (2) אם בעל דירה התנגד בשל אחת הנסיבות המפורטות בפסקאות (1), (3) ו-(4) לסעיף 2(ב) חוק פינוי ובינוי, יחולו הוראות אותו סעיף, בשינויים המחויבים ובשינויים אלה:

    (א) בכל מקום, במקום "עסקת פינוי ובינוי" יקראו "עסקה לפי תוכנית החיזוק";

    (ב) לעניין פסקה (1), שמאי פינוי ובינוי יהיה שמאי שמונה לפי סעיף 6א.

    (ג) הוראות סימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחויבים.

    (ד) דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם להוראות סעיף זה תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה.

42. כאמור, בסעיף זה נקבע כי בתביעה שעילתה בסעיף 5 לחוק החיזוק על המפקח ליתן "לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו".

43. לשם הפעלת סמכות המפקח על רישום מקרקעין לצורך אישורן של העבודות בהתאם לתמ"א 38, התווה בית המשפט העליון בעניין שומרוני את האופן שבו תיבחן התביעה על ידי המפקח בהתאם להוראת סעיף 5 לחוק החיזוק ואת השיקולים שעל המפקח לתת את דעתו אליהם:

    "אשר על כן, בבואו לבחון בקשה לאשר הסכם, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים, עליו להקדים ולבחון את מכלול העניין, ובכלל זה לתת דעתו לשאלות הבאות: האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי "עקרוני, ללא הנמקה")? האם במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין? האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? האם היא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים? האם הוצגה תכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור? האם נשמר השוויון בין הדיירים? המדובר ברשימת שיקולים לא ממצה וכמובן שעל המפקח לשקול את התוכנית שמוגשת לאישורו בהתאם למכלול נסיבות העניין" (שם, בסעיף 27 לפסק הדין).

44. כמו כן, נקבע בפסיקה כי סמכותו של המפקח שלא לאשר את עבודות החיזוק מצומצמת למדי (ר' ע"א (מחוזי חיפה) 899-03-09 קלצ'וק נ' אורון (פורסם בנבו, 29.4.2010):

    ".... כאשר יינתן היתר הבניה, והמיעוט עדיין יעמוד בסירובו ליתן הסכמתו, יתייצב נא הרוב בפני המפקח על רישום מקרקעין, והמפקח יבחן האם הופר השוויון והאם הרוב נוהג בתום לב, והאם 'הפיחותים' בזכויות הקניין של המיעוט בטלים בשישים לעומת ההנאה הצומחת לו מעבודות החיזוק הנעשות בבית. מעל לכל, אם ימצא המפקח מקום לכך, יהיה בוודאי מוסמך להתנות את ביצוע העבודות בפיצוי כספי. המפקח על רישום המקרקעין לא יהיה רשאי למנוע את ביצוע העבודות רק על בסיס טענות המיעוט בנוגע לפגיעה בזכויות הקניין שלו. זכויות אלה תדללנה וייגרמו להם 'פיחותים', אך פגיעות אלה לא יהיה בכוחם למנוע את עבודות החיזוק. סמכות ההתערבות של המפקח, לקבל את טענות המיעוט, ולא לאשר את ביצוע עבודות החיזוק, תהיה אפוא מצומצמת ביותר"

45. עוד נקבע בפסיקה כי אם עומדים בעלי הדירות בתנאי הסף להגשת תביעה הכוללים קיומו של היתר בניה או החלטה לאשר בקשה בתנאים כאמור בחוק החיזוק ורוב נדרש מקרב בעלי הדירות, ובענייננו – אין מחלוקת על כך, עובר נטל ההוכחה לפתחו של המיעוט מקרב בעלי הדירות המתנגד לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף, להוכיח את טעמי התנגדותו מדוע לא יאושר הפרויקט (ר' בעניין באומלשפינר בפסקה 16).

46. יודגש, כי ככל שמספר המתנגדים קטן יותר אל מול מספר המעוניינים בפרויקט, יהיה על המתנגדים נטל כבד יותר להראות ולשכנע מדוע יש לקבל את התנגדותם. ודוק: על ההתנגדות צריכה להיות אובייקטיבית ולא התנגדות סובייקטיבית המלווה בתחושות אישיות של המתנגד (עניין באומלשפינר, שם).

47. העברת נטל הראיה ונטל השכנוע לכתפיהם של המתנגדים לביצוע הפרויקט, יש בו כדי להגשים באופן המיטבי את תכליתו של חוק החיזוק, אשר מטרתו כאמור לעודד ביצועם של פרויקטים של תמ"א 38.

48. על רקע הדין והפסיקה שהובאו לעיל, אפנה להלן לבחון את טענות הצדדים.

    דיון בטעמי התנגדותו של הנתבע

49. בראשית הדברים אציין כי טעמי התנגדותו של הנתבע הוצגו לפניי בכתבי טענות מרובי עמודים ומלל באופן שהקשה והכביד לחלץ עיקר מטפל, ולהתמקד בעיקר.

50. משכך, אין בכוונתי לדון בכל טענה מטענות הנתבע, אלא לפרוס את הנימוקים המרכזיים שהביאו לתוצאת פסק הדין וזאת רק ביחס לטענות שבהן מצאתי עיקר לצורך ההכרעה.

51. בהתחשב באמור, נראה כי ניתן לחלק את טעמי התנגדותו של הנתבע (שהוצגו לפני כאמור באריכות יתרה) לארבע טענות עיקריות או לארבע קבוצות של טענות:

    • קבוצת הטענות הראשונה עניינה בפגיעה קניינית הנגרמת לדירת הנתבע ולחניה הצמודה לדירתו, במסגרת זו, נטען לפגיעה כתוצאה מגריעת שטח מהרכוש המשותף (חצר) והצמדתו לדירות הגן;

    • הקבוצה השניה של הטענות עוסקת בפגמים שונים אשר נפלו בהסכם התמ"א והיותו, על פי הנטען, הסכם מקפח ומוטה;

    • הטענה השלישית עוסקת בהעדר שוויון בתמורה שמקבלת אחת מדיירי הבית המשותף;

    • החברה היזמית נעדרת כשירות לבצע את הפרויקט ותהליך קבלת ההחלטות לביצוע עבודות החיזוק על ידי התובעים נעשה בחוסר תום לב.

52. להלן, אדון בטענות אלו כסדרן.

    א. הטענות לפגיעה קניינית

    חניית הנתבע

53. כאמור, הנתבע מתנגד לביצוע פרויקט החיזוק מאחר שהעבודות עלולות לפגוע בחניה הצמודה לדירתו אשר מסומנת באות ד' בתשריט הבית המשותף, ובנסיבות אלו למפקח אין כלל סמכות לכפות עליו את ביצוע העבודות. מנגד, טוענים התובעים כי בטענה זו אין ממש ובעוד שיתר הדיירים המקוריים יקבלו חניות במתקן החניה הרובוטי, יקבל הנתבע חניה עילית ובכל מקרה חניית הנתבע תישאר במקומה (ר' סעיף 24 לסיכומי התובעים).

54. ראשית, אני דוחה את טענת הנתבע לפיה אין בסמכותי לאשר עבודות שיפגעו בחניה הצמודה לדירתו במסגרת תובענה לפי סעיף 5 לחוק החיזוק.

55. כפי שנקבע בפסיקת בית המשפט המחוזי בתל אביב על ידי כב' השופטת לימור ביבי, למפקח על רישום מקרקעין יש סמכות לאשר עבודות לפי סעיף 5 לחוק החיזוק גם אם במסגרת עבודות החיזוק נגרע שטח מדירות פרטיות (עש"א (ת"א) 48996-10-18 כלב נ' בן אורי (1973) חברה לעבודות ציבוריות ובניין בע"מ (פורסם בנבו, 9.12.2018); עש"א (ת"א) 66066-11-22 בנהם נ' לנציאנו ואח' (פורסם בנבו, 28.12.2022). קביעה זו נכונה גם לדיון בטענת הנתבע לפגיעה בחנייתו.

56. שנית, ולגופם של דברים, אין מחלוקת כי החניה המוצעת לנתבע תהיה חניה עילית ולא במתקן הרובוטי. הצדדים חלוקים בנוגע למיקומה המדויק של החניה. התובעים ציינו כי מדובר בחניה המסומנת בספרה 2 בתשריט שצורף כנספח ח' לתיק המוצגים מטעמם (שורות 2-1 בעמ' 25 לפרוטוקול ההוכחות) ואילו לטענת הנתבע חנייתו ממוקמת ב"חניית הנכים" שמסומנת בתשריט הנ"ל.

57. לשם ההמחשה, אציג להלן את חניית הנתבע המסומנת באות ד' בתשריט הבית המשותף:

    

58. וכעת את מיקום החנייה המוצעת לנתבע מתוך התשריט שהוגש בתיק המוצגים מטעם התובעים (נספח ח'):

    

59. מהחומר שהוצג לפניי, התקשיתי להכריע בשאלה האם החנייה המוצעת לנתבע תישאר במקומה כטענת התובעים, או תוחלף למיקום שונה במקום המסומן כ"חניית נכים" כטענת הנתבע, שכן שני הצדדים לא הגישו חוות דעת של מומחה שתשווה בין מיקום חנית הנתבע בתשריט הבית המשותף לבין מיקום החניה המוצעת בתשריט שבתכנית ההיתר, ותוכיח את טענת מי מהצדדים.

60. ואולם, ככל שאני מצליח להבין את חומר הראיות שהוצג לפניי, ומהשוואה שערכתי בעצמי בין המסמכים, הגעתי לכלל מסקנה שלא יכולה להיות חפיפה מלאה בין החניות (הנוכחית והמוצעת) כפי הנטען על ידי התובעים, ולו מאחר שהחניה הנוכחית ממוקמת בצורה אופקית ואילו החניה המוצעת ממוקמת בצורה אנכית. לכל היותר, נראה כי החניה המוצעת לנתבע חופפת באופן חלקי את מיקומה בתשריט הבית המשותף.

61. מנגד, גם טענת הנתבע לפיה חנייתו הנוכחית חופפת את "חניית הנכים" המסומנת בתשריט תכנית ההיתר, לא רק שלא הוכחה כאמור בראיות מספקות, אלא שאף היא אינה סבירה על פניה, בדיוק מאותו הנימוק.

62. על כל פנים, גם אם מקום החניה המוצע של הנתבע משתנה במעט בהתאם לתשריט תכנית ההיתר, הנתבע לא הביא ראיות משכנעות ומבוססות כדי להוכיח כי שינוי מקום החניה ממיקומה הנוכחי למיקומה המוצע, פוגע פגיעה כלשהי (ודאי לא פגיעה מהותית) ביכולתו להשתמש בחניה, בשטח הגישה לחניה, בתמרון אל החנייה וממנה וכיו"ב.

63. יש לזכור כי בשונה מיתר בעלי הדירות המקוריים שמקבלים חניה במתקן החניה הרובוטי הנתבע צפוי לקבל חניה עילית חיצונית (מהצהרת ב"כ התובעים בדיון אני למד כי בעלי הדירות הסכימו לכך). כלומר, במסגרת התמורות הניתנות בפרויקט יקבל הנתבע חניה דומה (גם אם לא זהה), וללא שינוי במאפיין ליבה של חנייתו הקודמת.

64. מעבר לכך, הנתבע לא הציג לפניי חלופה תכנונית אחרת ומבוססת אדריכלית אשר ניתן ליישמה בפועל ולפיה ניתן יהיה לבצע את עבודות החיזוק ובמקביל להשאיר את חנייתו בדיוק במקומה (ר' שו' 6-5 בעמ' 18 לפרוטוקול ההוכחות).

65. על כן, התרשמותי היא כי הפגיעה בחנייתו לה טוען הנתבע מקורה בהתנגדות "עקרונית" לפרויקט ולכל היותר היא נסמכת על תחושותיו הסובייקטיביות של הנתבע - כפי הנטען בתצהירו, משלא נמצא לה בסיס אובייקטיבי מוכח.

66. לאור כל האמור, ובכפוף לתיקון סעיף 19 להסכם התמ"א, כך שיהלום את הצהרת ב"כ התובעים ביחס לחניה המוצעת לנתבע, טענת הנתבע בנוגע לפגיעה בחנייתו - נדחית.

    שינויים פנימיים בדירת הנתבע

67. במסגרת התנגדותו לפרויקט מציין הנתבע כי השינויים הצפויים בדירתו הם: הריסת קיר בין חדר השינה למרפסת ובניית מסדרון בתוך חדר השינה והמרפסת. בנוסף לכך, מתנגד הנתבע להזזת כל קיר חוץ בדירתו אפילו אם הדבר מגדיל את שטח דירתו.

68. בסעיפים 65 -67 להחלטת ועדת הערר (מוצג י' למוצגי התביעה) נדונו עיקרן של טענות אלו במישור התכנוני ונפסק על ידי ועדת הערר כדלקמן:

    ...על פי התכנית, הבקשה להיתר כוללת תוך שינויים מינורים בחדרים, מסדרון המקנה גישה לממ"ד, כך שהוא ישמש כחדר נוסף. באופן כזה הממ"ד מהווה חדר לכל דבר ועניין וכל החדרים בדירה מצויים בסמיכות זה לזה ואף אחד מהם אינו ממוקם בחזית הבית לצד הסלון.

    במהלך הדיון הוברר כי העורר אינו מעוניין בחדר נוסף, ועל כן הוצע על ידינו בדיון כי, ככל שהעורר מעוניין בכך, בדירתו לא יבנה קיר המסדרון והגישה אל הממ"ד תעשה מתוך החדר, ובמידה ותהיה הסכמה לכך ניתן יהיה להגיש תכנית שינויים.

    איננו יכולים לקבל את עמדתו של העורר כי יש להותיר את המרפסת הצמודה לחדר השינה כמרפסת בלבד ולא כשטח עיקרי, שנכלל בדירות הפרויקט וכי אין לערוך שינויים שמשמעותם הגדלת הדירה. שכן בשונה מן הפתרון שהוצע לגבי המסדרון, המדובר בנושא שיש בו כדי לפגוע בפרויקט על כלל קומותיו הן מבחינת מראהו והן מבחינת היבטיו הכלכליים. ברי כי הקטנת התמריצים יש בו כדי להשליך לא רק על יזמי הפרויקט כי אם על כל אחד ואחד מהדיירים. נציין כי הפרויקט כפי שאושר כולל גזוזטראות.

69. כאמור לעיל, הנתבע חזר בו מעתירה מנהלית שהגיש נגד החלטת ועדת הערר ולפיכך החלטתה של ועדת הערר היא החלטה סופית וחלוטה.

70. על רקע האמור, יש לדחות את טענותיו של הנתבע במישור זה, טענות שרובן ככולן במישור התכנוני. עם זאת, למען שלמות התמונה, לא מצאתי כי הנתבע הרים את נטל ההוכחה להראות כי השינויים בדירתו עולים כדי פגיעה קניינית המצדיקה הימנעות מביצוע העבודות.

71. טענות הנתבע לפיהן השינויים בדירתו פוגעים בקניינו הפרטי באופן "בלתי מידתי" הוצגו בתצהירו באופן גורף, כללי ועקרוני והתרשמותי היא כי הן נסמכות על תחושות סובייקטיביות בלבד. הנתבע לא הציג לפניי ראיות אובייקטיביות חיצוניות, מבוססות ומשכנעות התומכות בטענתו לפגיעה.

72. מחומר הראיות שהוצג לפניי, צפויה הבניה המתוכננת לשפר את מצבו של הנתבע ביחס למצבו של הבית נכון להיום, להגדיל את שטח דירתו, להוסיף לו חדר ממוגן ומרפסת שמש, בבניין חדש ומודרני עם תשתיות חדשות, והכל בפטור ממיסים ותשלומי חובה אחרים, כך שמימוש הפרויקט לא רק שאינו פוגע בזכויותיו של הנתבע אלא הוא משפר את מצבו.

    הצמדת חלק מהחצר המשותפת כגינה לדירות הגן

73. כאמור לעיל, הנתבע טוען כי הצמדת חלק מהחצר המשותפת לדירות הגן שייבנו על ידי החברה היזמית פוגעת בקניינו, אינה משרתת את חיזוק המבנה, מפחיתה את פתרונות החניה ואינה מותרת על פי חוק החיזוק.

74. גם טענות אלו של הנתבע נשאו אופן כללי ועקרוני למדי ולא פורטו כנדרש. כך, הטענה שלפיה עצם הצמדת חצר משותפת לדירות גן אינה מותרת באופן עקרוני במסגרת עבודות חיזוק על פי חוק החיזוק, נדונה בעבר בהליכים שונים בפני המפקחים על רישום המקרקעין – ונדחתה (ר' המפקח על המקרקעין (חולון) 282-21מרקום נץ נ' פולקר דוד, בפסקה 83 (פורסם בנבו 10.8.2023).

75. טענתו הנוספת של הנתבע, לפיה הצמדת חלקים מהחצר לדירות הגן אינה משרתת את חיזוק המבנה היא, למעשה, טענה הנוגעת לכדאיות הכלכלית של הפרויקט. אלא שהנתבע לא הביא ולו ראיה אחת התומכת בטענתו ובוודאי לא הציג כל חלופה רלוונטית שבה קיימת היתכנות כלכלית ממשית לביצוע עבודות החיזוק בבית המשותף מבלי שיוקמו דירות גן ויוצמדו להם חלקים מהחצר המשותפת.

76. גם הטענה כי ביטול גינות פרטיות יכול לאפשר יותר פתרונות חניה נטענה בעלמא והנתבע לא הציג כל חלופה מקצועית קונקרטית להצעת היזם. הנתבע לא הוכיח מדוע יש לגרוע חלק מהשטח המשותף לשם מתן פתרונות חניה נוספים וכיצד זה משתלב עם יתר השיקולים והאילוצים של פרויקט החיזוק, לרבות כדאיותו הכלכלית.

77. לפיכך, אין אני מוצא לקבל טענות אלו.

    ב. טענות הנתבע ביחס לפגמים שנפלו בהסכם התמ"א

78. בעניין שומרוני נקבע כי סמכות רוב בעלי הדירות על פי סעיף 5 לחוק החיזוק אינה מתייחסת רק לעצם ביצוע עבודות החיזוק, אלא גם ביחס לדרך ההתקשרות לביצוען.

79. בענייננו, אין מחלוקת כי כל בעלי הדירות (פרט לנתבע) חתמו על הסכם התמ"א ובכך גילו את דעתם כי הם מסכימים לכל תנאי ההסכם עם החברה היזמית.

80. בפסיקה נקבע כי סמכותו של המפקח להתערב בתנאי החוזה לו נתנו הסכמתם הרוב המוחלט של בעלי הדירות בבית המשותף היא מצומצמת. ר' עש"א (חיפה) 5280-07-15 פרחי נ' מנור (פורסם בנבו, 18.1.2016) (להלן: "עניין פרחי"), שם נפסק כי:

    "הסמכות לאשר את ביצוע העבודות, בניגוד לדעת מיעוט בעלי הדירות בבית המשותף, אינה סמכות לנסח את החוזה במקום הצדדים או לרדת לעומקם של כל סייגיו ותנאיו. בהליך לפי סעיף 5 לחוק החיזוק, מוטל על המפקח על רישום המקרקעין לבחון את סבירות החוזה, וככל שהוא סביר, לאשר את ביצוע העבודות על פיו"

81. תנאיו המסחריים של הסכם לביצוע פרויקט מורכב מעין זה נגזרים משורה ארוכה של פרמטרים, לרבות: מצבו של הבית, היקף הפרויקט, עלות הבנייה, שוויים של הזכויות הנמכרות על ידי בעלי הדירות למול התמורות להם זכאים בעלי הדירות, שווי הדירות החדשות ומידת הביקוש בשוק לדירות החדשות, עלות מימון הפרויקט ועוד ועוד.

82. עוד אציין כי יש לקחת בחשבון כי ההסכם אליו הגיעו הצדדים הוא פועל יוצא של ניהול משא ומתן במהלכו בעלי הדירות היו מיוצגים על ידי עורך הדין עידו שמואלי.

83. הנתבע לא הציג לפני חלופת ביצוע קונקרטית, מעודכנת ורלוונטית המתייחסת לבית המשותף דנן (ולא לפרויקטים אחרים) שכוללת תנאים מיטיבים מאלו שסוכמו (או בהתאם לתנאים אותם דורש הנתבע), ועל כן נקודת המוצא לדיון היא כי התנאים המסחריים שנקבעו על ידי הצדדים הם תנאים מסחריים סבירים אשר אין כל הצדקה להתערב בתכנם.

84. כמו כן, חשוב לציין כי חלק לא מבוטל מהתנגדויות הנתבע לנוסח הסכם התמ"א נדמו כהתנגדויות קטנוניות בעיקרן, כגון התנגדותו להגדרת "הממכר" בהסכם או להגדרה של "בנק מלווה", או כהתנגדות בלשון כוללנית, כגון התנגדותו הגורפת לכל סעיף בהסכם שבו נכתב כי בעלי הדירות מוותרים על כל זכות או טענה, וזאת ללא קשר לתמורה המתקבלת כתוצאה מההסכמה לוויתור, וכן התנגדותו הגורפת לחתימה על מסמכים משפטיים הכרחיים כגון יפויי כוח, או התנגדות עקרונית לכל סעיף בהסכם התמ"א שמסדיר את ביצוע עבודות החיזוק וההרחבה מתוך הדירות בזמן שבעלי הדירות מוסיפים להתגורר בבניין. לטעמי, התנגדותו הגורפת וכמעט ה"אוטומטית" של הנתבע לסעיפי ההסכם מלמדת על חוסר הענייניות שבה. עם זאת, למען שלמות התמונה אוסיף ואתייחס לטענותיו המרכזיות של הנתבע ביחס לסבירות תנאי הסכם התמ"א.

85. גובה הערבות (סעיף 9.9 להסכם התמ"א) - בסעיף נקבע כי גובה ערבות הביצוע תעמוד על סך של 400,000 ש"ח והיא תופחת בהתאם לקצב התקדמות הבניה כמפורט בסעיף זה. הנתבע טען בתצהירו (בסעיפים 131-130) כי התייעץ עם אנשי מקצוע לרבות שמאי מקרקעין שציינו בפניו כי הערבות נמוכה. ברם, הנתבע, שעליו הנטל כאמור להוכיח את סבירות טעמי התנגדותו, לא הגיש כל ראיה או חוות דעת מומחה המוכיחה כי בנתוני הפרויקט דנן מדובר בערבות בלתי מספקת ואף "מסוכנת". הנתבע אמנם הפנה לטיוטת הסכם שנחתמה על ידי חלק מבעלי הדירות עם חברת "קרקע יציבה" שבה הועמד גובה הערבות על 800,000 ש"ח (מוצג 14 למוצגי ההגנה בסעיף 20.5), אך לא מצאתי את ההסכם הזה שנחתם בשנת 2017 ושלא יצא לפועל - רלוונטי לענייננו.

86. כמו כן, ככל שמבוקש לערוך השוואה הוגנת בין הסכמים, בפרט הסכמים מורכבים כדוגמת הסכם חיזוק, אין זה נכון "לשלוף" סעיף אחד מתוכו ולהשוות אותו אל מול סעיף מקביל בהסכם אחר, אלא יש להשוות את כלל הערבויות והביטחונות שניתנות ולבחון אותם על רקע מכלול הוראות ההסכמים, התמורות הניתנות, הסיכונים אותם נוטל היזם וכיו"ב. הנתבע לא עשה זאת בענייננו ועל כן טענתו כי מדובר בגובה ערבות שאיננה סבירה לא הוכחה.

87. בהקשר זה יוער, כי בהסכם עם חברת קרקע יציבה עליו הנתבע מסתמך לעניין גובה הערבות, כלולות הוראות הדומות במהותן להוראות הסכם התמ"א שאליהם מתנגד הנתבע, לשם הדוגמה, אפנה לרישום הערות אזהרה לטובת היזם ביחידה הרישומית או רישום הע"א פרטניות במקרים מסוימים (סעיף 11), ביצוע עבודה מתוך דירה בהתחשב בכך שהדייר ממשיך להתגורר בבניין (סעיף 5.32), חתימה על מסמכים הקשורים למתן פטור ממס ליזם (סעיף 10.10), חתימה על יפויי כוח (סעיף 3.3), ומנגנון בירור מחלוקות חלופי לבתי משפט (סעיף 22). לדעתי, הסתמכותו של הנתבע באופן סלקטיבי על הוראה אחת בהסכם עם קרקע יציבה לצורך תמיכה בטיעון אחד, תוך התעלמות מיתר ההוראות באותו ההסכם עצמו שאליהם הוא מתנגד, מחלישה באופן משמעותי את יתר טענותיו בקשר לסבירות תנאי ההסכם.

88. פגיעה בפרטיות (סעיף 3.26 להסכם התמ"א) –סעיף זה מנוסח באופן סביר, ומצוין בו שתיעוד הדירה טרם ביצוע העבודות יבוצע בנוכחות הדייר ובתיאום עמו. התיעוד נועד למטרה ראויה, לשם צמצום או מניעת מחלוקות והסדרת פיצוי אם תיפגע הדירה כתוצאה מביצוע עבודות. לא שוכנעתי כי הוראה זו מהווה פגיעה של ממש בפרטיות הנתבע אשר מצדיקה את אי ביצוע פרויקט החיזוק.

89. פגיעה בזכות הגישה לערכאות (סעיף 26 להסכם התמ"א) – קיומו של מנגנון בוררות בהסכם התמ"א אכן מגביל במידת-מה את זכות הגישה לערכאות, אך יש לזכור כי הסכמה לבוררות אינה מפקיעה את סמכות בית המשפט לדון בסכסוך אלא לכל היותר מאפשרת עיכוב הליך בבית המשפט עד לסיום הליך הבוררות עליו הסכימו הצדדים.

90. בנוסף, קיימת אפשרות לברר תביעות בבית המשפט חרף קיומו של הסכם בוררות, במקרה שבו הסכם הבוררות אינו בר ביצוע או שהליך הבוררות מתנהל בקצב שאינו משביע רצון. לצד זאת, חשוב לזכור כי הסכמה למנגנון בוררות יוצרת יתרון בקיצור הזמנים להתדיינות ביחס לבתי המשפט בישראל המצויים, כידוע, בעומסי עבודה כבדים ביותר, כך שלטעמי ובמכלול הנסיבות אין מדובר בתנאי שהוא פוגעני אלא בתנאי סביר.

91. רישום הערת אזהרה על היחידה הרישומית (סעיף 9 להסכם התמ"א)- מדובר בתנאי שהוא סביר מאחר שעסקינן בפרויקט בנייה בליווי בנקאי ותנאי מקובל בשוק להעמדת מימון הוא מתן בטוחה קניינית לטובת הגוף הפיננסי המלווה.

92. גריעת שטח הדירה לצורך חציבת המעלית (סעיף 3.44 להסכם התמ"א) - במסגרת הדיון בהליך דנן הובהר והוצהר לפרוטוקול הדיון כי משטח דירתו של הנתבע לא ייגרע ולו מ"ר אחד לשם חציבת המעלית שכן על פי התכנון העדכני אין כל צורך בכך (ר' בשורות 33-29 בעמ' 33 לפרוטוקול ההוכחות) ולפיכך יש לתקן את הסכם התמ"א בהתאם למוצהר.

93. בכפוף לתיקון ההסכם כאמור לעיל אני דוחה את כל טענת הנתבע ביחס להסכם התמ"א.

    ג. מתן תמורה עודפת ופגיעה בשוויון

94. לטענת הנתבע, חלק מהחניה הצמודה לתת חלקה מס' 1 ומסומנת באות א' בתשריט הבית המשותף, הופקע לפני עשרות שנים (בראשית שנות ה-70'), וכי להפקעה זו לא ניתן ביטוי רישומי בפנקסי המקרקעין. לטענת הנתבע, המצב "בשטח" נכון להיום הוא שלתת חלקה מס' 1 עדיין מוצמד שטח קרקע בחנית הבית המשותף אלא שגודלו של השטח קטן מגודל חניה תקני בשל ההפקעה, ובכל זאת מקבלת דירה זו כ"תמורה עודפת" חניה במתקן החניה הרובוטי.

95. לא מצאתי בטענה זו טעם המצדיק את אי ביצוע עבודות החיזוק.

96. ראשית, כלל היסוד בפסיקה כי המפקח על רישום המקרקעין חורץ את דינו על פי מסמכי הבית המשותף והמצב הרישומי הקיים (ר"ע 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי 2 קרית אונו נ' ירדני, פ"ד לח(4) 487, 494 (1984). על פי מסמכי הבית המשותף, שלא תוקנו או שונו, לתת חלקה מס' 1 צמודה חניה המסומנת באות א'. בנסח רישום המקרקעין לא רשומה הפקעה או הערה על הפקעה, כך שזכויותיה של תת חלקה 1 כפי שהן משתקפות במרשם המקרקעין, עובר לפרויקט, כוללות הצמדה של חניה כפי המתואר בתשריט הבית המשותף.

97. שנית, גם אם אניח שמסמכי הבית המשותף אינם משקפים את המצב הקנייני "האמיתי" לאשורו, הנתבע לא הביא נתונים או ראיות אחרות כגון חוות דעת של שמאי מקרקעין מהם ניתן ללמוד מה שטח ההצמדה לפני ההפקעה ומה שטחה של אותה הצמדה אחרי ההפקעה, והאם השטח שנותר לאחר ההפקעה הוא "תקני" (לעניין החניה) אם לאו (ר' סעיף 42 לכתב ההגנה: "יתכן שזו לא חניה תקנית"). לדעתי, מדובר בנתונים קריטיים שכן אם מדובר בהפקעה שולית, קטנה וזניחה של שטח ההצמדה הדבר עשוי להשליך על בחינת שאלת שוויון התמורות. כאמור, הנתבע לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח פער בתמורות.

98. שלישית, בסיכומיו נסוג בו הנתבע מטענתו המקורית כי החניה הניתנת בתמורה לתת חלקה 1 מצדיקה את אי ביצוע עבודות החיזוק, אלא טוען כי על בעליה של הדירה הנ"ל לשלם תשלומי איזון בסך של "מאות אלפי ש"ח" (סעיף 13 לסיכומים). משמעותה של טענתו המאוחרת של הנתבע היא שניתן לבצע את עבודות החיזוק בכפוף לתשלום תשלומי איזון. אלא שהנתבע לא הציג כל ראיה ואף לא ראשית ראיה המלמדת מה גובה תשלומי האיזון שעל הבעלים של תת חלקה 1 לשלם, לשיטתו, אלא טען את הדברים בעלמא וללא כל ביסוס.

    ד. העדר כשירות החברה היזמית ותום הלב של התובעים 

99. הנתבע הפנה למספר הליכים משפטיים אזרחיים שהוגשו נגד החברה היזמית ומר מוראד אשר לשיטתו מטילים דופי בחברה היזמית (פס"ד בתיק 1284-11-12 בעניין ליקויי בניה, החלטה בתיק הוצאה לפועל, וצילום מסך מאתר "נט המשפט" על אודות תביעה (שהסתיימה) שהגיש עו"ד עידו שמואלי נגד היזם).

100. ואולם מלבד הפניה להחלטות הנ"ל, הנתבע לא הביא ולו בדל של ראיה רלוונטית ומשכנעת בעניין טיב החברה, איתנותה הכלכלית או ביחס לאמינותו של היזם. על כן, לא שוכנעתי כי קיומם של הליכים משפטיים אלו, מצדיק התערבות ברצונם של רוב בעלי הדירות לבצע את הפרויקט עם החברה היזמית דנן.

101. יפים לעניינו הדברים שנקבעו בעניין פרחי לעיל:

     "מקובל עלי שיש סיכון מסוים שהפרוייקט "ייתקע", אך סיכון שכזה קיים בכל פרוייקט. המערערות טוענות לפגמים שונים בחברה היזמית, אך לעומתן, כל יתר בעלי הדירות בבית המשותף, המהווים את רוב בעלי הדירות, השלימו עם בחירתו של מר סלעית בבחירת החברה היזמית, ועם החוזה שערכה עבורם עו"ד זוהר, והרי ברור הדבר, שגם המשיבים רוצים בהצלחת הפרוייקט. במשטר החיים בבית המשותף, מאבדים הצדדים מהאוטונומיה שלהם, ובמסגרת משטר זה על המיעוט לקבל את דעת הרוב בכל עניין שנועד לקדם נושא, הנוגע לכל בעלי הדירות כולם"

102. לאור האמור, אני דוחה את הטענה כי החברה היזמית נעדרת כשירות לבצע את הפרויקט.

103. מצאתי לדחות את טענות הנתבע באשר לחוסר תום הלב של התובעים. אמנם, מחומר הראיות שהוצג לפניי, נראה כי יחסיו של הנתבע עם חלק משכניו לא היו משופרים וזאת גם בתקופה שקדמה לחתימת הסכם התמ"א ולהגשת תובענה זו, אך רצונם של בעלי הדירות לבצע פרויקט לחיזוק הבית המשותף היה ידוע לנתבע במשך מס' שנים (ר', למשל, סעיף 14 לתצהיר שנהר שלא נסתר ומוצג 14 למוצגי ההגנה) והנתבע לא הציג כל ראיה לפיה ביקש באופן אקטיבי להיות שותף לתהליך ונדחה על ידי בעלי הדירות.

104. כמו כן, מעדותה של גב' שנהר שהיתה אמינה עלי (ר' שורות 2-1, 8 בעמ' 5, שו' 31-21 בעמ' 7 לפרוטוקול ההוכחות) עולה כי, הנתבע היה מודע לכל התהליכים לקידום פרויקט החיזוק אלא שהוא נמנע, מטעמיו, מלקחת חלק בפגישות ובמו"מ ולהשתתף בו באופן פעיל. תימוכין לכך אני מוצא במכתבו של הנתבע מיום 19.12.2019 בתשובה למכתב היזם (נספח 7 למוצגי ההגנה), שמעיון בו עולה כי הנתבע מבקש פרטים ונתונים אך אינו מביע כל הפתעה או תמיהה לגלות שנחתם הסכם עם יתר בעלי הדירות בבית. כך לא משיב מי שמגלה שפרויקט החיזוק מקודם, לכאורה, מאחורי גבו.

     סיכום ותוצאה אופרטיבית

105. נוכח המפורט לעיל,  אני סבור כי לא עלה בידי הנתבע להוכיח כי הפרוייקט מושא התביעה פוגע בזכויותיו, ולא הוכח כי יש למנוע את עבודות החיזוק בבית המשותף. יש לזכור ולהדגיש כי יש במימוש הפרויקט בכדי להגן על דירת הנתבע ככל הדירות בבית המשותף גם יחד מפני רעידות אדמה תוך מתן הטבה כלכלית משמעותית לכלל דיירי הבית לרבות לנתבע בעצמו.

106. יפים בהקשר זה דברי בית המשפט העליון בעע"מ 7381/15 דורפברגר נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, 30.10.2016) :

     "...עלולה להיגרם פגיעה, בעקבות מתן היתר הבניה בהתאם להוראות תמ"א 38, לאינטרס הפרטי של דיירים המתנגדים לבקשה להיתר. ואולם, במציאות הקיימת במדינת ישראל, ישנה חשיבות עצומה בהוצאתה לפועל של תמ"א 38, בכדי להתמודד עם הסיכון להתרחשותה של רעידת אדמה, ובאותה הזדמנות לתרום להתחדשות העירונית ולתוספת יחידות דיור, בעיקר באזורי הביקוש. לכך יש להוסיף את היתרונות הנוספים לדיירי הבניין, אשר גלומים ביישומה של תמ"א 38...האינטרס המוגן על ידי תמ"א 38 אינו האינטרס הפרטי של בעלי הדירות להשיא את רווחיהם ולשפר את מצב דירותיהם, אלא שמדובר באינטרס ציבורי להיערכות נאותה לתרחיש של רעידת אדמה. עניינם של בעלי הדירות בשיפור מצבם ... אינו חלק מתכליתה של תמ"א 38, אלא הוא פועל יוצא של האינטרס הציבורי לחיזוק המבנים, ומדובר באמצעי בלבד להשגת מטרה זו...".

107. לאור האמור, ובהתאם לסמכותי לפי סעיף 5 לחוק החיזוק ניתן בזאת "צו-עשה" המאשר לתובעים לבצע את העבודות נשוא התביעה בהתאם לתכנית החיזוק אשר תבוצענה בהתאם להסכם התמ"א ובהתאם להיתר בניה כדין, ובכפוף לתיקון סעיפים 19 ו-3.44 להסכם התמ"א כאמור בסעיפים 66 ו-92 לפסק הדין לעיל.

108. אני מורה לנתבע לחתום על ההסכם עם החברה היזמית, כולל כלל המסמכים עליהם חתמו יתר בעלי הדירות ולרבות מסמכים עתידיים לצורך ביצוע עבודות החיזוק בבית המשותף וזאת תוך 10 יום מיום מתן פסק הדין.

109. ככל שהנתבע לא יחתום במועד כאמור, אני ממנה בהתאם לסמכותי לפי סעיף 5 לחוק החיזוק את ב"כ בעלי הדירות: עוה"ד עידו שמואלי מ.ר. 44501, מרח' משה בקר 4 ראשון לציון, להתקשר ולחתום בשם הנתבע על כל המסמכים הדרושים, מכל מין וסוג שהוא, לצורך ביצוע עבודות החיזוק והקשור בהם, לרבות ומבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, על ההסכם עם החברה היזמית, על הבקשות והמסמכים הנדרשים לשם תיקון צו רישום הבית המשותף לצורך מימוש תוכנית החיזוק, לצורך רישום יחידה רישומית כשלב ביניים ולצורך רישום הדירות החדשות לאחר השלמת עבודות החיזוק ובניית הדירות החדשות, לצורך רישום משכנתאות ו/או שיעבוד לטובת בנק או מוסד פיננסי, לצורך רישום הערות אזהרה על גבי המקרקעין, וכן על הבקשות ושטרי המכר להעברת הבעלות על שם החברה היזמית ו/או הרוכשים ועל הטפסים והמסמכים הדרושים ע"י שלטונות האוצר/מס שבח.

110. אשר להוצאות ההליך, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך כולל של 12,500 ש"ח. סכום זה ישולם בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום מתן פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

     ניתן היום, 18 באוגוסט 2024, י"ד באב תשפ"ד. בהעדר הצדדים.