טהורי נ' רוזמן ואח'

1. התובע הגיש כנגד הנתבע ובת זוגו דאז (להלן: "הנתבעים") תביעה כספית על סך 71,370 ₪ לתשלום בגין דמי תיווך. התובע פנה לנתבעים שפרסמו למכירה את ביתם ברח' XXX בתל אביב (להלן: "הבית") והציג את עצמו כמתווך מקרקעין. לטענת התובע ביקר בבית ביום 5.8.2020, וכפי שהתברר בדיעבד - יחד עם הגב' ויטה זיו, פגש את הנתבעים וקיבל את הסכמתם לפעול לאיתור רוכשים פוטנציאלים. עוד טוען התובע כי במעמד ביקורו בבית, סיכמו הצדדים, כי לצד דמי התיווך שאותם יגבה התובע מהרוכשים שיאתר, ככל שתיכרת עסקה למכירת הבית, יעמדו דמי התיווך להם יהיה זכאי התובע מהנתבעים על סך של 1% מהיקף העסקה בתוספת מע"מ. לטענת התובע, הסכמה זו אושרה בשיחתם מיום 22.12.2021. ביום 22.12.2021 העביר התובע בשם הרוכשים הצעת רכישה לנתבע 1, בתמורה לסך של 5,900,000 ₪. לאחר שיחה טלפונית שקיים התובע עם הנתבע 1, לפי בקשתו של הנתבע 1, ניהל התובע מו"מ עם הרוכשים אשר הסכימו לרכוש את הבית בסכום גבוה יותר ובסך 6,100,000 ₪, סכום שלטענת התובע, הבהיר לנתבע 1 כי הוא מגלם בתוכו את דמי התיווך שאותם התחייבו הנתבעים לשלם לו. לטענת התובע התחייב כלפיו הנתבע 1 בשיחת טלפון כי ככל שיצליח התובע לשפר את הצעת הרוכשים לסכום העולה על 6,050,000 ₪ יהיה התובע זכאי אפילו ל 10% מסכום הרכישה.ביום 18.1.2022 התקשרו הנתבעים בעסקה למכירת הבית לזוג רוכשים, בתמורה לסך של 6,100,000 ₪ וביום 24.1.2022 נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים. לטענת התובע, התובע שימש כמתווך בעסקה והיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים וביצוע העסקה וכי הוא זה שפעל כמתווך עבור שני הצדדים. לטענת התובע, ביצע את עבודתו כראוי עת ביקר אצל הנתבעים עם למעלה מ-10 קונים, ובפרט זוג הרוכשים שבסופו של דבר רכשו את הבית, לאחר שביקרו בה 3 פעמים וביצעו על חשבונם בדק בית.

2. הנתבעים התגוננו וטענו כי בניגוד לדרישה הקוגנטית בסעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: " חוק המתווכים"), התובע מעולם לא החתים את הנתבעים על הזמנה בכתב. הנתבעים הכחישו התחייבות כלשהיא מצדם לתשלום דמי תיווך לתובע בכל זמן שהוא.באשר לשיחת הנתבע עם התובע מיום 22.12.2021, טוענים הנתבעים כי התובע התחייב להכין נוסח הזמנת תיווך על מנת להחתים את הנתבעים עליה. ומשלא עשה כן, הדבר אינו נופל בגדר הזמנה חתומה כנדרש על פי חוק המתווכים.עוד טענו הנתבעים כי מהשיחה לא ניתן להסיק גמירות דעת לתשלום דמי תיווך וכי התובע לא פעל עבור הנתבעים. כמו כן, הנתבעים טוענים כי טענת התובע לפיה התחייבו כלפיו בעל פה לשלם לו דמי תיווך בשיעור 1% אינה אמת וכי השיחה, כפי שטוען התובע, אינה הזמנה חתומה בהתאם לדרישת הכתב המהותית בסעיף 9 לחוק המתווכים ועל כן דין התביעה להידחות על הסף.

3. הצדדים לא הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם או מטעם עדים אחרים ונסמכו על תצהיר האימות שצורף ותומך לכתב טענותיהם.

4. דיון והכרעה:

סעיף 9 בחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו-1996 (להלן: "החוק") קובע:"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה".רובה של התשתית העובדתית עליה נסמכים שני הצדדים אינה במחלוקת.אין מחלוקת כי הנתבעים לא חתמו על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך כך שהפלוגתא בתביעה זו היא האם בהיעדרה של הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין – עדיין זכאי המתווך לדמי תיווך כאשר כל התנאים האחרים המבססים את זכאותו לדמי תיווך התקיימו.המסגרת העובדתית בתביעה זו היא כי הנתבעים הם שפרסמו הזמנה להציע הצעות לרכישת ביתם ובעקבות מודעה זו הגיע התובע אל הנתבעים לביתם להציע את שירותיו הטובים.לטענת התובע, כאמור בכתב התביעה, הסכימו הנתבעים לקבל את שירותיו כמתווך ואף הסכימו לשלם לו דמי תיווך בשיעור 1% מסכום התמורה שתושג בעסקת מכר זכויות הנתבעים בביתם זאת בנוסף לדמי התיווך שיגבה מהרוכשים.

5. הנני להטיל ספק בגרסה זו.כל שהעיד התובע על אותה שיחה היא:"מציע את שירותי התיווך שלי באותו מעמד, אני תמיד אומר שאני לא עובד בחינם...(עמ' 6 בפרוטוקול שורות 1-3) "ואמרתי להם בפירוש לשלם..(שם בשורה 5)...עמלת תיווך משניהם." (שם בשורה 8).יוער כאן כי התובע החתים את הרוכשים על הזמנה בכתב כנדרש על פי חוק המתווכים, אך אין בפיו כל הסבר מתקבל על הדעת מדוע לא החתים גם את הנתבעים על הזמנה בכתב.כאשר נשאל על כך ענה כי לא החתים את הנתבעים על הזמנה בכתב משום:"... כי הוא אמר לי, בבית שלו, עשרות פעמים אני אומר לך, שאני אשלם,...לא רצה, הוא אמר לי, אני אשלם לך אני דוקטור למשפטים.... הוא אמר לי, אני לא צריך לחתום על שום דבר אבל אני אומר לך שאני אשלם. (עמ' 14 בפרוטוקול שורות 19-28).וזאת מפיו של מתווך ותיק, בעלים של משרד תיווך (סעיף 18 בכתב התביעה) הער להוראות החוק בעניין זה.גרסה זו הוכחשה על ידי שני הנתבעים והנתבע 1, הרוח החיה בהליכי המו"מ עם רוכשים פוטנציאלים, אף ציין במפורש: "להד"ם". (עמ' 30 בפרוטוקול שורה 19).התובע העיד כי לפגישה ראשונה זו הגיע עם הגב' ויטה זיו, עובדת משרדו, כך שיש להניח כי הייתה עדה לתוכן השיחה בין הצדדים אך עדותה לא הובאה.ידועה ההלכה לפיה בעל דין שנמנע מהבאת עדות שעשויה לתמוך בגרסתו – יש להניח שלו הייתה מובאת העדות – הייתה עומדת בסתירה לגרסת אותו בעל דין.כמו כן, מעיון בנספח 4 לכתב התביעה – תדפיס ממערכת ניהול הנכסים ממשרדו של התובע, במקום בו נדרש למלא קיומה של הזמנה חתומה על הזמנת שירותי תיווך – נותר ריק. ניתן לראות בתדפיס זה את פעילותה העניפה של אותה גב' ויטה זיו בהצגת הבית לרוכשים פוטנציאלים ובכל זאת, לא הובאה לעדות.עדות יחידה העשויה להעיד על הסכמה זו של הנתבעים היא שיחה טלפונית בין הצדדים שנערכה ביום 22.12.21.בעמ' 4 לתמלול שהוגש (נספח 8 בכתב התביעה) דנים השניים בהצעת הרכישה בסך 5.9 מיליון ₪ שהעביר התובע לנתבעים ובקשתו של הנתבע 1 מהתובע להעלות את הצעת הרכישה לסך של 6.1 מיליון ₪ ואומר בשורה 24-25 בתמלול:"בוא, תביא את הכסף, אחר כך נחגוג כולנו, עכשיו, אני מדבר, אני שוב מדבר נטו עלי, אני לא יודע, אם אתה רוצה ממני משהו אז תוסיף את זה". המילים: "אם אתה רוצה ממני משהו" מעידים דווקא על היעדרו של הסכם לתשלום דמי תיווך וכי היה סירוב לתשלום דמי תיווך בתחילת הדרך.ובהמשך (עמ' 5 בתמלול) אומר הנתבע 1:"אנחנו מבינים אחד את השני. נכון? אני לא במצב שבו תגיד לי ב 6,050 ומה- 6,050 מגיע לי 1% ככה שירדת למעט מתחת ל- 6".עונה לו התובע: "אה, לא, יש 1% שאתה משלם לא משנה איזה מתווך ימכור לך, אף מתווך לא עובד בחינם, מי שרוצה..."מענה מצד הנתבע: "דקה, דקה, איתן, איתן, איתן, אני לא מכיר את אף מתווך, אם, אם, אם ההצעה, אם ההצעה שלי ל 6,050, היא ל 99% מ 6,050 אז זה לא מה שהצעתי."אמירה זו אינה ברורה אך מעידה על ניהול מו"מ ולא על הסכם גמור בין הצדדים.ובשורה 10 מגיש הנתבע את הצעתו: "אז תגלם, תביא אותי ל 6,050 שאני מקבל ותוסיף לך מצדי 10%". ובהמשך: "עזוב, עזוב את העשרה אבל אם הכוונה שלך זה שמ- 6,050 אני צריך עוד לשלם אחוז, הבחור הזה, הדתי בא מהמודעה, אין לי מתווך באמצע שזה גם יכול להועיל וגם להפריע".בתשובה אומר התובע: "כן..אוקיי".אם היה הסכם לתשלום דמי תיווך מדוע לא עונה לו התובע כי קיים הסכם ואין על מה לדבר?מה פשר דברים אלה? הם אינם מתיישבים עם סיכום מקדמי כבר בתחילת הדרך כטענתו של התובע. דברים אלה משקפים מו"מ המתנהל באותו הרגע ולא ראיה על קיומו של הסכם קודם.מכל אלה עולה כי לא נכרת הסכם לתשלום דמי תיווך בראשית הדרך כפי דרישת חוק המתווכים.

6. נשאלת השאלה בנסיבות אלה, האם זכאי מתווך לשכרו בהיעדר הזמנה בכתב?חוק המתווכים אשר קבע באופן חד משמעי כי המתווך לא יהיה זכאי לשכרו אם לא החתים את לקוחו על הזמנה בכתב, הובא לדיון לראשונה בבית המשפט העליון בע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ מיום 5.7.18 (להלן: "פסק דין מזרחי") שם נקבע:"ככלל, מתווך זכאי לדמי תיווך אם היה "הגורם היעיל" שהוביל לכריתתו של חוזה מקרקעין, וזאת בנסיבות שבהן נחתם חוזה תיווך כדין בינו לבין הרוכש. דרישה זו, שנקבעה במקור בפסיקה, מצאה בהמשך עיגון בחוק המתווכים במקרקעין. בפסיקה אף הובהר כי מדובר בדרישה קוגנטית... במקרים בהם כלל לא קיים חוזה תיווך כתוב, אין ללמוד במישרין מפסקי הדין המאפשרים התגברות על דרישת הכתב בחוזה מקרקעין, וככלל יש מקום להחמרה רבה יותר. אם לא כן – החוק ירוקן מכל תוכן, תוך פגיעה בתכלית של הסדרת שוק התיווך ובהגנה הנדרשת על מי שנזקק לשירותי תיווך. קשה לחשוב על מצב בו ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב. אך אין לקבוע מסמרות בעניין זה, שכן אפילו קיימים מקרים חריגים וקיצוניים שיצדיקו התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב, מקרה זה אינו מצדיק קביעת גבולות ברורים בעניין."דעה נוספת של כב' השופט אלרון בפסק דין מזרחי אף היא אינה מצדדת בפרשנות מקלה של דרישת הכתב בחוק המתווכים:"ככלל, יש להבחין בין דרישת הכתב הקבועה בסעיף 9 לחוק המתווכים לבין דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, כך שיש לנקוט גישה זהירה יותר ביחס לאפשרות הגמשתה של דרישת הכתב מושא ענייננו. נוסף על הלימת גישה מוצעת זו את תכלית חוק המתווכים, המעלה על נס את שיקולי הגנת הצרכן, היא נתמכת בשיקולי יעילות.".וכדברי כב' השופטת ברק-ארז אף היא בפסק דין מזרחי: "בסופו של דבר, מתווך שזהו עיסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאיננה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו".ומה הם אותם מקרים חריגים וקיצוניים שיצדיקו התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה בכתב? האם המקרה שבפנינו הוא חריג וקיצוני שיצדיק התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה בכתב?אבי וינרוט, במאמרו "דרישת הכתב בעסקת תיווך במקרקעין" (121) משפט ועסקים | כב (2019)) מתייחס לעניין זה: "אולם במקרים נדירים ויוצאי דופן מאוד של חוסר תום לב קיצוני ביותר, כאשר המתווך נהג כמקצוען ודאג להסדרת היחסים בהסכם בכתב אולם הלקוח נהג בדרך של רמאות מכּוונת ומודעת, הערים על המתווך וגרם לכך שלא ייחתם הסכם תיווך, לא יהא בית המשפט חסר אונים. במקרים חמורים אלה יוכל בית המשפט לעשות שימוש בעקרון תום הלב כדי להתגבר על דרישת הכתב, לשמוע את זעקת ההגינות שהמתווך ההוגן משמיע ולהציל עשוק מידי עושקו. פתרון מוצע זה פותח פתח מסוים שיש בו כדי לאפשר לבית המשפט להעניק סעד למתווך אשר נוצל ורומה, אך לא פתח רחב מדי שייצור נורמה פסולה של התנהגות רשלנית מצד המתווך בדמות אי-החתמת הלקוח על מסמך מפורט בכתב".

7. מסקנתי היא כי נוכח האמור לעיל, אין התובע זכאי לשכרו.עסקינן במתווך ותיק הער לחובתו להחתים את לקוחותיו על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין.נראה כי התובע אף לא עשה כל מאמץ להתגבר על חסרונה של ההזמנה בכתב. האמון שנתן בנתבעים, כגרסתו, אינה אלא תירוץ שמעיד על הסיכון המחושב שנטל.לו אכן הסכימו הנתבעים לתשלום דמי תיווך – מה מנע מהתובע להחתימם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך? לא סופק כל הסבר למניעה כאמור ואף העובדה כי אכן ביצע פעולת תיווך – אין די בה שכן דרישת הכתב אינה תלויה בדבר.אין מדובר במתווך שנותר ללא כל תמורה בכיסו שכן גבה סכום משמעותי וניכר מהרוכשים בגין עסקת מכר זו.חוק המתווכים הוא חד משמעי ויש לפרשו בחומרה כשהוא קובע כי לא יהיה זכאי המתווך לשכרו בהיעדר הזמנה בכתב ואין שום סייג להיעדר זכאות זו.כל פרשנות אחרת – מרוקנת את החובה מכל תוכן.דווקא הדרך שבה ניסה התובע לקבל שכר גם מהנתבעים מעלה תחושה של חוסר תום לב.הדרישה לתשלום דמי תיווך מועלית כאשר בידי התובע רוכשים המבקשים לרכוש את הבית בסכום הקרוב לסכום הדרישה הראשונית של הנתבעים ובכך מנצל את הדחיפות מצידם של הנתבעים לסיים עם הליכי המכר המתנהלים כבר שנה וחצי על רקע הליכי הגירושין בין הצדדים.

8. האם מקרה זה נכלל במקרים החריגים והקיצוניים המאפשרים התגברות על דרישת הכתב?עיינתי ברשימת האסמכתאות שסיפק ב"כ התובע טרם דיון ההוכחות.יש להתעלם מפסקי הדין שניתנו טרם ניתן פסק דין מזרחי כמנחה מטעם בית המשפט העליון. כפי שמצינו בפסק דין מזרחי, שניתן בשנת 2018, נוסח החוק מחמיר את דרישת הכתב וקובע כי רק במקרה חריג וקיצוני ניתן להתגבר על דרישת הכתב בחוק.בה"פ (שלום חיפה) 47210-07-19 ליפר נ' קבוצת בראל נכסים בע"מ מיום 19.11.20, מלבד העובדה שניתן בבית משפט השלום ועל כן אינו מחייב, הרי שם הנסיבות היו שונות.מדובר בטען ביניים שהגישו החייבים בדמי התיווך כנגד שני גורמי תיווך והודו כי הסכימו לשלם דמי תיווך למרות שלא חתמו על הזמנה למתן שירותי תיווך. הסכסוך שהוכרע הוא בין שני מתווכים ולא בין הצרכן למתווך כך שהפלוגתא שהוכרעה היא בשאלת הגורם היעיל.בת.א. (שלום ת"א) 36556-01-20 מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים בע"מ נ' מימון מיום 9.9.22 התקבלה התביעה לתשלום דמי התיווך למרות העדרה של הזמנה בכתב, לאחר שנמצא כי שני הצדדים לעסקה היו אנשי עסקים מקצועיים שעיסוקם בנדל"ן וכי הנתבעים חמקו במתכוון מחתימה על הסכם בכתב.בת.א. (שלום פ"ת) 50414-05-17 משיח נ' אסרף ואח' מיום 24.10.21, נקבע כך: "המקרה דנן בא בגדר אותם מקרים חריגים וקיצוניים. זאת לנוכח ההתנהגות ודרך הפעולה של נתבעים 1 ו- 2, התנהגות ששמה לאל הוגנות והגינות, אמינות ואמון, יושר וצדק – כולם ערכים חיוניים ובסיסיים בעסקים ובחיי המסחר."כמו בפסק הדין הקודם בעניין מימון, הנתבעים שם הם אנשי עסקים העוסקים בנדל"ן ושיחותיהם עם התובע מעידות על קיומו של הסכם תיווך כבר בתחילת הדרך גם אם היה בעל פה והייתה בה התחייבות לחתום על הזמנת תיווך. פסק הדין אף התבסס על העלמת מידע והטעיה מצדו של אחד הנתבעים.

9. כל אלה אינם מצויים בענייננו.אין שום דבר חריג וקיצוני במקרה דנן.הנתבעים אינם אנשי עסקים ואינם עוסקים בנדל"ן. מדובר במכירת בית מגוריהם שלא יכלו עוד להחזיקו בשל קושי בתשלום המשכנתא והיותם מצויים בהליכי גירושין.לא מצויה כל דרישה לחתימה על הזמנת שירותי תיווך ואין כל הסבר המצדיק היעדרה של הזמנה חתומה כאמור דווקא מצדו של התובע שהוא האיש המקצועי בפרשה.לא הוצגה כל ראיה על חוסר בהגינות כלשהיא מצד מי מהנתבעים ולא ניתן לראות בסירוב להכיר בחיוב כהתחמקות וחוסר הגינות שכן הנתבעים זכאים להכחיש הדרישה.לא ניתן לראות בתוכן השיחה בין התובע לנתבע 1 כתחליף לדרישת הכתב.ניסיון זה של התובע לקבל הסכמה לתשלום דמי תיווך מתנהל כאשר התובע מחזיק בידיו את פרטי הרוכשים הפוטנציאליים, לאחר שהגישו הצעה לרכישה באמצעות התובע וטרם סיום המו"מ עימם – נראה דווקא כמו"מ על גבול חוסר תום הלב תוך ניצול מצוקתם של הנתבעים המשוועים זה יותר משנה לרוכש.אם בחוסר הגינות עסקינן, זו דווקא משתקפת מהתנהלותו של התובע דווקא.

10. בשיאו של ההליך שקלתי אם ניתן לראות בשיחת השניים כהתחייבות גרידא על פי דיני החוזים הכלליים כאשר אין מחלוקת כי הנכס נמכר בסכום העולה על סך של 6,050,000 ₪ ב 50,000 ש"ח.אלא שספק אם הייתה גמירות דעת שלמה בשיחה ותום לב במו"מ כפי שפורט לעיל. הנתבע 1 אומנם מעלה הצעה לתשלום מותנה ונגזר מסכום התמורה הסופי אך מציין במפורש כי הסכמה זו מותנית בהסכמתה של הנתבעת 2, אשר זו לא הושגה.מאחר ושני הנתבעים אמורים לחלוק בהוצאה זו בחלקים שווים (עמ' 25 בפרוטוקול שורה 16) מובן התנאי הנדרש בהסכמתה של הנתבעת 2.אף יובהר כי עילת תביעה זו לא הועלתה בכתבי הטענות כך שקיים קושי לדון בה שמא אחטא בהרחבת חזית. 11. אשר על כן, הנני דוחה את התביעה ומחייבת את התובע לשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך 10,000 ₪.    ניתן היום, י"ח אייר תשפ"ג, 09 מאי 2023, בהעדר הצדדים.