1.לפניי בקשה לסעד זמני.
2.המבקשים הינם בעלי זכויות בדירה בבניין מגורים שברחוב XXX בנתניה. ביום 30.10.2016 חתמו המבקשים ביחד עם דיירים נוספים בבניין על הסכם "פינוי בינוי" עם המשיבה (להלן: ההסכם). כבר עתה חשוב לציין, כי במועד חתימת ההסכם היו רשומים על זכויותיהם של המבקשים הערות בדבר קיומם של עיקולים לטובת צדדים שלישיים. בסעיף 7.2 להסכם נקבע, בהקשר זה, כי הצדדים מצהירים כי זכויותיהם במקרקעין נקיות וחופשיות מכל עיקול. כן התחייבו בעלי הזכויות, ובהם המבקשים, כי ככל שקיימת הערה כאמור יפעלו בעלי הזכויות להסרתה "עד לא יאוחר משישה חודשים ממועד חתימת הסכם זה".
ההערות לא הוסרו עד עצם היום הזה ובטרם פונה הבניין לצורך הקמת הבניין החדש, נקלעו המבקשים בשנת 2020 להליכי חדלות פירעון אשר עדיין תלויים ועומדים בפני בית משפט השלום בראשון-לציון. על-פי העולה מן החומר שהוצג בפניי, עוד בשנת 2021, ובטרם פינו המבקשים את הדירה, ניהלו המבקשים והמשיבה משא ומתן בניסיון להגיע לפתרון אשר יאפשר את הסרת ההערות שרבצו על זכויותיהם של המבקשים. ברם, משא ומתן זה לא צלח.
בחודש אוגוסט 2022 פינו המבקשים את דירתם הישנה. החל ממועד זה העבירה המשיבה דמי שכירות חודשיים עבור המבקשים בקשר עם הדירה שאליו עברו להתגורר עד להקמת הבניין החדש, בסך 4,200 ש"ח. זאת, על-פי התחייבותה בהתאם להסכם. התשלומים הועברו במשך כשנתיים.
בשלב מסוים חדלה המשיבה מלהעביר את דמי השכירות. בעוד שהמבקשים טוענים כי הדבר ארע בחודש פברואר 2024, הרי שהמשיבה טענה כי היא פסקה מלעשות כן בחודש ספטמבר 2024. המשיבה טענה כי חדלה מהעברת דמי השכירות, חרף התחייבותה החוזית, לאחר שהתריעה בפניי המשיבים, עוד בחודש ינואר 2024 לשיטתה, כי אי הסרת ההערות הרובצות על זכויותיהם בדירה, גורם לה נזקים כספיים ממשיים (ראו מכתב המשיבה מיום 29.1.2024; נספח 9 לתשובה). זאת, משום שהבנק המלווה את הפרויקט דרש כי כל עוד לא יוסרו ההערות, נדרשת המשיבה ליטול אשראי בגובה של 2,050,000 ש"ח (שווי דירת התמורה של המבקשים), ולשלם בגינו ריביות אשר נכון לחודש ינואר 2024 עמדו על כ-169,000 ש"ח.
המבקשים מצידם הודיעו למשיבה (ראו מכתב ב"כ המבקשים מיום 7.8.2024; נספח 10 לתשובת המשיבה) כי מעולם לא קיבלו את מכתב המשיבה מחודש ינואר 2024 ועמדו על הנזקים הנגרמים להם עקב אי תשלום דמי השכירות.
המשיבה הודיעה בתגובה, ביום 9.9.2024 (נספח 11 לתשובת המשיבה), כי המבקשים מפרים את ההסכם מזה שנים ארוכות, בכך שלא פועלים להסרת ההערות הרשומות על זכויותיהם, ומשהפרה זו התגבשה לכדי נזק כספי ממשי שנגרם למשיבה (שכן אי הסרת ההערות חייבה אותה ליטול אשראי כפי דרישת הבנק המלווה), רשאית המשיבה לקזז את חובם של המבקשים כלפיה בדרך של אי העברת דמי השכירות.
3.בינתיים, בהליכי חדלות הפירעון בעניינם של המבקשים חלה לכאורה התפתחות ממשית. מתברר, כי המבקש 1 ירש רבע מן הזכויות בדירת מגורים מסוימת, ועל-פי העולה מטיעוני הצדדים, הזכויות בדירה זו עומדות בפני מימוש באופן אשר יאפשר למבקשים להעמיד לקופת הנשייה דיבידנד בשיעור 100%. על כן, צפויים המבקשים בתוך פרק זמן קצר יחסית, כפי שנמסר, לקבל הפטר.
4.בכתב התביעה שהוגש בהליך דנא ביום 28.10.2024 עותרים המבקשים לצו עשה המחייב את המשיבה "לתשלום מלוא דמי השכירות לתובעים מחודש 2/2024 ואילך ועד למסירת דירת התמורה לתובעים" (להלן: ההליך העיקרי). בד בד עם ההליך העיקרי הגישו המבקשים בקשה לסעד זמני המורה למשיבה "לשלם לאלתר דמי שכירות בהתאם להסכם הפינוי בינוי אשר נחתם עימה רטרואקטיבית מחודש 5/2024 ועד למתן החלטה בתביעה לצו עשה" (להלן: הבקשה לסעד זמני). לאחר שהוגשה תשובת המשיבה לבקשה לסעד זמני נדרשו המבקשים להציג אישור של בית משפט של חדלות פירעון לניהולו של ההליך דנא. אישור כאמור הוגש לתיק ביום 23.1.2025.
5.לטענת המבקשים, בעקבות אי תשלום דמי השכירות, הוגשה נגדם תביעה לפינוי מושכר בחודש ספטמבר 2024, ביחס לדירה שאליה עברו להתגורר עד השלמת הבניין החדש (להלן: התביעה לפינוי מושכר). נטען, לעניין זה, כי המבקשים הינם נכים ולהם ילדים קטינים המתגוררים עימם, והם מצויים בהליך חדלות פירעון ואין ביכולתם לממן את דמי השכירות מכספם. על כן, נוכח התנהלות המשיבה עשויים המבקשים להיוותר ללא קורת גג. המבקשים מדגישים, כי שווי דירת התמורה בפרויקט מוערך בכ-2,600,000 ש"ח, כאשר הנתבעת טוענת כי היא זכאית לגבות חוב בסך 170,000 ש"ח בגין עלויות הוצאת ערבות בנקאית, טענה שהמבקשים כופרים בה. המבקשים טוענים כי הנתבעת מנצלת את מצבם באופן ציני ובוטה, במטרה ללחוץ עליהם להסכים לקבל דירת תמורה קטנה יותר ובקומה נמוכה יותר. לטענת המבקשים, הנתבעת לא פעלה על פי חובת הקטנת נזק ואפשרה יצירת חוב נטען גדול שהולך ותופח מדי חודש.
6.המשיבה מצידה טוענת כי יש לדחות את הבקשה. לשיטתה, המבקשים הפרו את ההסכם עליו חתמו, בכך שלא הסירו את העיקולים הרובצים על זכויותיהם במקרקעין. לטענתה, המבקשים ידעו היטב על חשיבות הסרת העיקולים, ועל כך שהדבר מהווה תנאי להתקשרות עם הבנק המלווה. המשיבה מדגישה כי עקב הפרת ההסכם בידי המבקשים, נאלצה היא ליטול אשראי ולשלם ריביות. עוד טוענת המשיבה כי הסעד הזמני המבוקש זהה לסעד המבוקש בהליך העיקרי, וכי מדובר בסעד כספי הניתן לריפוי. לטענתה, מאזן הנוחות נוטה לדחיית הבקשה, שכן הנזק שייגרם לה אם יינתן הצו, גדול מהנזק שייגרם למבקשים אם לא יינתן. בהקשר זה, המשיבה טוענת כי היא כבר נאלצה לשאת בהוצאות כספיות ניכרות עקב הפרת ההסכם בידי המבקשים וצפויה לשאת בהוצאות נוספות. עוד טוענת המשיבה, כי סיכויי ההליך קלושים, שכן המבקשים הפרו את ההסכם הפרה יסודית, ולא ניצלו את ההזדמנויות שניתנו להם לתקן את ההפרה. המשיבה טוענת, לעניין זה, כי היא פעלה כדין עת קיזזה את נזקיה מדמי השכירות, וכי אין למבקשים כל עילה לקבלת הסעד המבוקש.
7.במענה לתשובת המשיבה טענו המבקשים כי הינם סובלים מבעיות רפואיות וכלכליות, וכי חתמו על הסכם אחיד ומקפח. לטענתם, המשיבה ידעה על מצבם הכלכלי הקשה, אך בכל זאת דרשה מהם לפנות את דירתם. המבקשים טוענים שהם לא ידעו על הנזקים שנגרמו כתוצאה מאי הסרת העיקולים, וכי המשיבה יכולה הייתה להקטין נזקיה באמצעות הגשת בקשה במסגרת הליך חדלות הפירעון, אך בחרה מטעמיה שלא לעשות זאת.
8.לאחר ששקלתי את טענות הצדדים לרבות את הטיעונים שהושמעו בדיון שהתקיים ביום 27.2.2025, מצאתי כי דין הבקשה להידחות.
כלל הוא כי תובע המבקש סעד זמני צריך לעמוד בשני תנאים מצטברים. ראשית, עליו להראות כי עומדת לו "זכות לכאורה", היינו כי סיכויי תביעתו חוצים רף מינימלי של הסתברות אשר מתחת לו אין מקום למתן סעד זמני; שנית, עליו להראות כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, היינו שהנזק שייגרם לו אם לא יינתן לו הסעד הזמני והוא יזכה בתביעה, גדול יותר מהנזק שייגרם לבעל הדין שכנגד, אם יינתן סעד זמני והתביעה תידחה. בין שני שיקולים אלה מתקיים יחס של "מקבילית כוחות", במובן זה שככל שסיכויי התביעה גבוהים יותר, כך ניתן להקל בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך. עם זאת, מקובל לראות בשיקול מאזן הנוחות כבעל מעמד בכורה (ראו, יששכר רוזן-צבי הרפורמה בסדר הדין האזרחי: מורה נבוכים, 472-471 (מהדורה שנייה, 2023) והאסמכתאות שם). לצד האמור חשוב לציין, כי מלבד השיקולים בדבר מאזן הנוחות וסיכויי התביעה, נהוג לשקול גם שיקולי יושר וצדק. לעניין זה על בית המשפט לשקול בין היתר את תום לבם של הצדדים – "הן בקשר לגוף העניין והן בקשר להגשת התביעה והבקשה לסעד זמני" (כאמור בתקנה 95(ד)(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: תקנות סדר הדין)).
9.בטרם אידרש לשיקולים אלה יש להבהיר כי המשוכה העומדת בפניי המבקשים היא משמעותית, וזאת משני טעמים.
ראשית, משום שהמבקשים עותרים לצו עשה, הניתן בשלב הסעד הזמני במקרים חריגים שבחריגים, ולא כל שכן מקום בו מדובר בדרישה לצו עשה זמני לתשלום סכומים כספיים, כפי המבוקש במקרה דנא. אכן, "סעד כספי זמני הוא סעד חריג שבחריגים, שברגיל לא ניתן במסגרת תביעה כספית, אלא במקרים בהם מתן הסעד מוסדר בדין כדוגמת מזונות זמניים או תשלום תכוף לפי חוק הפיצויים" (רע"א 7373/16 פלוני נ' קופת חולים מאוחדת, פיסקה 11 (7.11.2016); רע"א 747/24 פלוני נ' פלוני, פיסקה 18 (19.3.2024)). על כן, לצורך מתן סעד שכזה חייבות להתקיים נסיבות "מיוחדות ונדירות" (רע"א 13575-10-24 פלוני נ' התאגיד המנהל של המאגר לביטוח רכב חובה ("הפול") בע"מ, פיסקה 10 (26.1.2025)).
שנית, משום שהמבקשים עותרים בבקשה לסעד זמני לאותו סעד המבוקש בהליך העיקרי, בעוד שהכלל הוא "שאין זה ראוי להכריע בשאלה העומדת במוקד התביעה במסגרת הליך מקדמי, על יסוד תשתית ראייתית לכאורית ובטרם הוכחה זכותו של התובע לאשורה" (רע"א 1052/24 בנק מזרחי טפחות בע"מ נ' זק"א - איתור חילוץ והצלה, פיסקה 13 (2.4.2024); וראו גם רע"א 7696/19 ההתאחדות לכדורגל בישראל נ' עירוני מודיעין (25.11.2019)).
10.אינני סבור כי בחינת השיקולים של סיכויי ההליך ומאזן הנוחות מצדיקים את מתן הסעד הזמני שהתבקש, שהינו זהה כאמור לסעד בהליך העיקרי ואשר במהותו הינו צו עשה לתשלום כספי, ואנמק.
11.אשר לסיכויי ההליך: בשלב זה ועם כל הזהירות הנדרשת אינני סבור לכאורה כי אלו נוטים באופן במובהק לטובת המבקשים. בסופו של דבר יש לזכור, כי בהסכם שנכרת עוד בחודש אוקטובר 2016, נטלו על עצמם המבקשים לכאורה את ההתחייבות לפעול להסרת העיקולים בתוך חצי שנה, ועד היום לא פעלו לכאורה באופן אקטיבי מצידם לעשות כן. אומנם, בשנת 2020 נקלעו היחידים להליכי חדלות פירעון (אציין כי לא ניתן הסבר מבורר מדוע העיקולים לא הוסרו מעצם כניסתם של המבקשים להליך של חדלות פירעון תוך רישום הערה בדבר מינוי נאמן על זכויותיהם במקרקעין). אך אין לקבל את טענתם כי המשיבה היא זו שנדרשה לפעול באופן אקטיבי אל מול הנאמן ולהגיע עמו להבנות לצורך הסרת ההערה. מדובר בחובה המוטלת לכאורה בראש ובראשונה על המבקשים, ולא על המשיבה.
המבקשים ציינו כי בעת שחתמו על ההסכם לא הבינו את ההוראה המחייבת אותם לפעול להסרת העיקולים בתוך חצי שנה. לטענתם, הם יוצגו באותו שלב בידי עורך-הדין אשר ליווה את כל הדיירים בפרויקט הפינוי והבינוי והלה לא הסביר להם את משמעות התחייבותם החוזית. אפשר, כי במהלך בירור ההליך העיקרי יוצגו ראיות המלמדות כי יש לקבל טענה זו של המבקשים (ואפשר גם אחרת). יחד עם זאת בשלב הסעד הזמני איני סבור כי יש בטענה זו כפי האופן שבו הועלתה כדי להתגבר לכאורה על התחייבותם של המבקשים בגדר הסכם שנכרת עם המשיבה שעה שהמבקשים היו מיוצגים כאמור.
12.המבקשים טוענים כי המשיבה המתינה שנים ארוכות עד אשר נקטה פעולות כלשהן בשל הפרתו הנטענת של ההסכם בידי המבקשים. אלא שעת בוחנים את ציר הזמן הרלוונטי ניתן לגבש לכאורה מסקנה אחרת, ושונה. כך, ההסכם אכן נחתם בשנת 2016, והמשיבים פונו מהדירה בשנת 2022, כאשר לאחר מכן ובמשך כשנתיים שילמה המשיבה את דמי השכירות, אף שידעה היטב בכל אותו שלב כי ההערות על הזכויות לא הוסרו (אציין כי אין זה ברור מהו המועד המדויק בו נודע למשיבה באופן אקטיבי על הליכי חדלות הפירעון; אך עצם העובדה שדמי השכירות הועברו על-ידי המשיבה במישרין למשכיר ולא למבקשים מהווה משום אינדיקציה ראשונית לכאורית שלפיה המשיבה ידעה על הליכי חדלות הפירעון בשלב מסוים). לכאורה, מתעוררת השאלה מדוע המתינה המשיבה פרק זמן ממושך, גם לאחר הפינוי, וגם לאחר שהיה ידוע לה, מזה שנים, כי המבקשים מפרים את ההסכם, עד אשר נקטה פעולה עצמית של קיזוז ובכך חדלה מלהעביר את דמי השכירות. אלא שבעניין זה יש להידרש לכך שהצדדים ניהלו משא ומתן ממושך. כך, הוצגו בתשובת המשיבה חילופי דברים בין הצדדים בשנת 2021 (ראו התכתובת שצורפה כנספח 6 לתשובה לבקשה לסעד זמני) ומטיעוני הצדדים עולה כי התקיים משא ומתן גם ממש עובר להגשת ההליך דנא. דומה, כי אין לשלול לכאורה מנגד את טענת המשיבה כי עשתה כל שאל ידה על מנת לגבש פתרון מוסכם עם המבקשים, וכאשר החלו להצטבר נזקים כספיים, עקב אי הסרת העיקולים, ונוכח דרישת הבנק כי המשיבה תעמיד בטחונות הכרוכים בתשלום ריבית, הרי שלא עמדה בפניה כל ברירה נוספת מלבד קיזוז חובם של המבקשים כנגד דמי השכירות. אדגיש: אין באמור כדי לגבש מסקנות סופיות לגבי הסכסוך בין הצדדים. ברם, יש בדברים האמורים כדי ללמד כי סיכוייו הלכאוריים של ההליך אינם נוטים בשלב זה באופן מובהק לטובת המבקשים, כפי שנדרש לצורך מתן סעד זמני, לא כל שכן מקום בו מבוקש סעד זמני הזהה לסעד שהתבקש בהליך העיקרי, ומקום שבו מהותו של הסעד הזמני שהתבקש הינו צו עשה כספי.
13.מסקנה דומה עולה גם מבחינת השיקול של מאזן הנוחות. אומנם, קשה להתעלם מטענת המבקשים שלפיה דמי השכירות שהעבירה המשיבה למבקשים משמשים אותם לקורת גג והפסקת העברת דמי השכירות עשויה להותיר אותם ללא קורת גג. אלא שבחינה מעמיקה יותר של הנתונים העובדיים מלמדת כי התמונה לכאורה מורכבת יותר: כך, בעוד שהמשיבה העבירה למבקשים, מדי חודש (עד שחדלה מלעשות כן), דמי שכירות בסך 4,200 ש"ח, הרי שאין מחלוקת כי המבקשים שכרו בפועל דירה שעלות דמי השכירות בה הינם 7,500 ש"ח לחודש. כיצד מימנו המבקשים את ההפרש? לכך לא ניתנה תשובה מבוררת, ומכל מקום עצם העובדה כי המבקשים מצליחים להשלים את אותו הפרש מלמדת כי למבקשים מקורות כספיים נוספים, מלבד דמי השכירות שהעבירה המשיבה, כדי לשכור דירה (גם אם בעלת מאפיינים אחרים מדירתם הנוכחית). לכך יש להוסיף, כפי שצוין לעיל, כי המבקשים צפויים לקבל בקרוב סכומי כסף ממשיים (עקב מימוש זכויות המבקש 1 בדירה שירש), באופן שיאפשר להם לפרוע את כל חובותיהם לקופת הנשייה ולהותיר בידיהם כספים. נמסר לי בדיון כי מהלך זה צפוי להסתיים בזמן הקרוב מאוד. בנסיבות אלה, דומה לכאורה כי המבקשים יכולים לגייס כספים נוספים, אם ירצו בכך, עד אשר יקבלו את הכספים מושא מימוש דירת הירושה. בנוסף, בבקשה לסעד זמני הדגישו המבקשים כי בעקבות פעולתה החד-צדדית של המשיבה אשר חדלה מלהעביר את דמי השכירות, הגישו משכירי הדירה תביעה לפינוי מושכר נגדם כך שחרב הפינוי תלויה על צווארם. אלא שבמהלך הדיון שקיימתי התברר כי המבקשים גיבשו עם המשכירים הסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק-דין, שלפיו יפרעו את חובות העבר ובכך יוכלו להישאר בדירה (שאחרת ייכנס לתוקפו צו פינוי מוסכם). אומנם, בדיון נטען כי בטרם נכרת הסכם הפשרה, המבקשים הסתמכו על כך שיקבלו בהליך דנא את דמי השכירות מהמשיבה; ברם – ברי, כי ספק אם אכן יש לכאורה מקום להסתמכות כאמור בשלב הנוכחי בטרם התבררו ולובנו טענות הצדדים, ודומה לכאורה כי עצם גיבוש הסכם הפשרה בתביעה לפינוי מושכר מלמדת כי לכאורה בידי המבקשים מקורות כספיים נוספים. אני סבור אפוא כי חרף האופן שבו הוצגו הדברים בבקשה לסעד זמני, לא ניתן לומר כי לפנינו מקרה כה מובהק המלמד כי ככל שהבקשה תידחה יוותרו המבקשים ללא קורת גג. יש עוד לזכור כי הנזקים הכספיים הנטענים של המשיבה ממשיכים להצטבר, עקב תשלום ריביות בגין האשראי שנטלה המשיבה לנוכח דרישת הבנק, ואין להתעלם מטענתה כי ככל שתידרש להמשיך ולשלם למבקשים את דמי השכירות, חרף הפרת ההסכם על-ידם, כפי הנטען, כי אז תעמוד היא בפני שוקת שבורה ולא תוכל לגבות מהמבקשים את חובם הכספי.
14.סוף דבר: סיכויו הלכאוריים של ההליך העיקרי, כמו גם מאזן הנוחות, אינם מלמדים כי עסקינן במקרה נדיר ויוצא דופן שבו מוצדק ליתן למבקשים את הסעד הזמני שהתבקש, הזהה לסעד שהתבקש בהליך העיקרי ואשר במהותו הינו צו עשה לתשלום כספים.
15.הבקשה נדחית אפוא. המבקשים ישלמו למשיבה שכר טרחת עורך-דין בסך 1,000 ש"ח (כולל מע"מ) וזאת בתוך 21 ימים מהיום.
אשר להמשך בירור ההליך – מקובלת עלי טענת המשיבה כי ההליך הוגש בצורה פגומה מבחינה דיונית.
ראשית, משום שההליך הוגש בתביעה בסדר דין מהיר, מבלי שנתמך בתצהיר (ראו, תקנה 79 לתקנות סדר הדין).
שנית, משום שהמבקשים לא שילמו לכאורה את האגרה המתאימה. אכן, מדובר בתביעה לצו עשה, אלא שמקום בו ניתן לכמת את הצו המבוקש בסכומים כספיים – כי אז יש לשלם אגרה בהתאם לאותו כימות.
על המבקשים להגיש אפוא כתב תביעה מתוקן, ולשלם את האגרה המתאימה, עד ליום 16.3.2025, שאחרת אורה על מחיקת ההליך, תוך שמירת זכותם להעלות כל טענה במישור הסכסוך בינם לבין המשיבה, בכל הליך עתידי שירצו להגיש.
17.המזכירות תמציא לצדדים את החלטתי זו לאלתר ותקבע תזכורת פנימית ליום 17.3.2025, למעקב.
ניתנה היום, ב' אדר תשפ"ה, 02 מרץ 2025, בהעדר הצדדים.
