1. מונחות בפניי תביעה ותביעה שכנגד לתשלום פיצוים, שמקורם בטענות באשר להפרת חוזה שכירות, שנחתם בין חברת שופרסל בע"מ - התובעת והנתבעת שכנגד, לבין חברת מוחמד עבד אלקאדר בע"מ - הנתבעת והתובעת שכנגד. הן התובעת והן הנתבעת טוענות אחת כלפי רעותה על הפרת החוזה מצידה של האחרת, ומכאן התביעה והתביעה שכנגד.
א.
רקע עובדתי
2. התובעת והנתבעת שכנגד, חברת שופרסל בע"מ, הינה חברה המפעילה רשת מרכולים ארצית (להלן: "
שופרסל").
הנתבעת והתובעת שכנגד חברת מוחמד עבד אלקאדר ושות' בע"מ, הינה חברה קבלנית שעיסוקה יזמות ובנייה בעסקי נדל"ן (להלן:
"עבד אלקאדר").
עבד אלקאדר - בנתה והקימה מרכז מסחרי על קרקע שבבעלותה, המצויה בשפרעם, ובו מצויים, בין היתר, שטחי מסחר בשטח של כ- 4,000 מ"ר, המיועדים לשמש כמרכול (להלן: "
המושכר ו/או המרכול").
ביום 07/10/1998 נכרת בין הצדדים הסכם שכירות לתקופה של 12 שנים ו-5 חודשים (להלן:"
החוזה ו/או הסכם השכירות"), החל מיום מסירת החזקה במושכר. באותו הסכם ניתנה לשופרסל אופציה לתקופת שכירות נוספת.
ביום 17/05/2000 נמסרה החזקה במושכר לידי שופרסל אשר ייעדה את המקום להקמת סניף מרכול.
3. לשופרסל טענות באשר להפרת החוזה על ידי עבד אלקאדר - ועל כן הודיעה ביום 2.12.03 לעבד אלקאדר כי היא מבטלת את החוזה שבין הצדדים, ומפנה באופן חד צדדי את המושכר- המרכול, תוך דרישת פיצויים בגין הפרת החוזה.
בהתאם, מסרה שופרסל לעבד אלקאדר הודעה על ביטול החוזה, בה הודיעה כי המרכול ייסגר עד ליום 05/12/2003 ויפונה עד ליום 05/01/2004.
שופרסל לא פעלה על פי הודעה זו.
ביום 18/01/2004, שלחה שופרסל הודעת ביטל נוספת, בה הודיעה, כי שערי המרכול יסגרו עד ליום 20/01/2004 וכי החזקה בו תימסר לידי עבד אלקאדר לא יאוחר מיום 31/01/2004.
4. ביום 18/01/2004 הגישה שופרסל תביעה לבית משפט זה לפיצויים כספיים בשל הפרת חוזה.
ביום 19/02/2004 הגישה עבד אלקאדר תביעה שכנגד, בה עתרה לחייב את שופרסל לפצותה בגין הנזקים שנגרמו לה נוכח ביטולו והפרתו של הסכם השכירות שלא כדין.
ב.
טענות התובעת
5. לטענת שופרסל, הפרה עבד אלקאדר את הסכם השכירות שבין הצדדים, הפרה יסודית ובוטה, כמעט למן היום הראשון, והתמידה בהפרתה זו, חרף הזדמנויות רבות שניתנו לה לתיקון ההפרה.
לשיטתה, עוד בטרם חתימת החוזה, הציגה בפניה עבד אלקאדר מצגים, לפיהם היא עתידה להקים מרכז מסחר ומשרדים גדול. כאשר שופרסל פעלה בהתאם למצגים אלה, תוך שמוסכם היה על הצדדים, כי המושכר יהווה חלק ממרכז מסחרי גדול.
לטענתה, עיון בהסכם השכירות ובחינה של הוראותיו מעלה, כי כוונת הצדדים הייתה לפתוח ולהפעיל את המרכול כחלק ממרכז מסחרי גדול, בנוי ופעיל.
6. עוד טוענת שופרסל, כי המבנה, שהוקם על ידי עבד אלקאדר, רחוק מהגדרת "מרכז מסחרי". לשיטתה בנייתו של המבנה לא הושלמה. כך, אף מעולם לא ניתנה למבנה תעודת גמר ע"פ חוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965(להלן: "
חוק התכנון והבנייה").
לדבריה, העסק היחיד הפועל במרכז, למעט עסק אחד או שניים, שפעלו במבנה לתקופות קצרות, הוא המרכול. לשיטתה, פועלים במרכז תחנת דלק ואולם אירועים, אשר הגישה אליהם היא מחוץ למרכז והם אינם משפיעים על תנועת הקונים במרכז. לטענתה, הפרה עבד אלקאדר את התחייבותה לשווק ולאכלס את המרכז המסחרי, כאשר כל טענותיה של עבד אלקאדר, בדבר ניסיונות שיווק היחידות המצויות במבנה, חסרות כל בסיס.