כללי
1. 1. בעל דירה בבית משותף, הגיש בשנת 2004 תביעה למפקח על רישום המקרקעין בירושלים (להלן - "המפקח"),בה ביקש, בין היתר, כי המפקח יכריז, על פי סעיף 59(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - "החוק" או "חוק המקרקעין"), כי הבית המשותף יתנהל כבית מורכב. כפועל יוצא מבקשתו, ביקש בעל הדירה, לפטור אותו מתשלום דמי וועד הבית, מכאן ולהבא. וועד הבית התנגד לבקשת בעל הדירה. המפקח קיבל את עמדת וועד הבית, ודחה את התביעה.
השאלה המרכזית בה יעסוק פסק הדין היא זו: מה הם השיקולים להכרזת בניין כ"בית מורכב", והאם בנסיבות שלפנינו יש להיענות לבקשת המערער, ולקבוע כי הבית הוא "בית מורכב" .
בין הצדדים היו מחלוקות נוספות, ואף בהן אדון, בהמשך פסק דין זה, לאחר ההכרעה בסוגיה העקרונית הנ"ל.
רקע - הצגת הצדדים
2. 2. הבית המשותף נשוא פסק דין זה, נמצא ברחוב קרן היסוד 5, ירושלים (גוש 30028 חלקה 13) (להלן - "הבית המשותף" או "הבית" או "הבניין") ונרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים בשנת 1968.
בבניין - 30 יחידות, מתוכן 28 משמשות למגורים, ושתיים מהן משמשות למטרה שאינה מגורים, כמפורט להלן:
האחת הינה של התובעת, בשטח של 273 מ"ר, כאשר החלק היחסי של יחידה זו ברכוש המשותף הוא 91/908, דהיינו: קצת יותר מ - 10% (ראה נסח רישום המקרקעין של הבניין, שבו התובעת רשומה כבעלים של חלקת משנה 1 ; ראה גם את הצהרת ב"כ המשיבה, עו"ד שניידשר, בעמ' 2, שורות 9-8, לפרוטוקול). התובעת מפעילה ביחידה האמורה מועדון פילנתרופי לעזרת עניים, הפועל רק בשעות הערב ורק בימי חול (סעיף ד/9 להודעת הערעור). ליחידה זו יש כניסה צדדית, המשמשת אך ורק את באי המועדון. כניסה זו ממוקמת במרחק של כ - 200 מטר מהכניסה הראשית של הבניין.
היחידה
השנייה נמצאת בהמשך של אותו קיר, ובסמוך למועדון של המערערת. יחידה זו משמשת את בנק דיסקונט. הבנק אינו תובע להכריז על הבית כבית מורכב, ואינו דורש להיפטר מחיוביים עתידיים בדמי וועד הבית. לכן, לא נעסוק בענייני יחידה זו. עם זאת, במסגרת הדיון שיוקדש ליחידה של המערערת, נתייחס גם למגרש החניה הצמוד ליחידה של הבנק.
3. 3. המשיבה הינה וועד הבית המשותף ברח' קרן היסוד 5, ירושלים, המנהלת את עניני הבית המשותף, והיא "נציגות הבית המשותף", כמשמעות מונח זה בסעיף 65 לחוק המקרקעין.
ההליכים המשפטיים בפני המפקח
4. ביום 21.4.04, הגישה המערערת תובענה בתיק 133/04 בפני המפקח. בתביעה מבוקשים שני סעדים, אותם נציג במפורט להלן, יחד עם התייחסות הנציגות (המשיבה שבפנינו) לסעדים אלו.
5. 5. הסעד הראשון והעיקרי, הינו הסעד בו דובר לעיל, והוא כי המפקח יורה על ניהולו של הבית המשותף כבית מורכב.
בכתב ההגנה, טוענת המשיבה שאין לנהל את הבית כבית מורכב, כי היחידה של התובעת הינה חלק מן הבניין, ואינה בגדר אגף נפרד, המזכה את התובעת בסטאטוס של בית מורכב. כמו כן, טוענת המשיבה כי יש בבניין מתקנים וחלקים משותפים שהמערערת נזקקת להם, ולכן לא ניתן לעשות את ההפרדה המבוקשת על ידי המערערת .
6. הסעד השני הינו סעד כספי.
המערערת טוענת כי הוציאה הוצאות כספיות בסך כולל של 26,442 ש"ח , וזאת לתיקון נזקים שונים שאירעו ביחידת המערערת, ואשר נגרמו בגלל נזילה שחדרה אליה מן הרכוש המשותף של הבית. לכן, לטענת המערערת המשיבה - ועד הבית - אחראית להחזיר לה את הסכום האמור.
המשיבה, בכתב הגנתה, טוענת כי התיקונים והשיפוצים שבוצעו על ידי המערערת, היו על דעת המערערת וביוזמתה שלה, ללא פנייה מוקדמת לוועד הבית, כדי שזה יבצע את התיקון. על כן, לדעת המשיבה, אין המערערת זכאית להחזר כספי מאת וועד הבית.
7. המשיבה הגישה כתב תביעה שכנגד, ובו היא דורשת שהמערערת תשלם את חובה עבור מיסי וועד הבית בגין השנים 2003-1999, בסך של 36,492 ש"ח.
על כך, השיבה המערערת שאין לה כלל חוב עבור שנים אלו, וכי, למעשה, חב וועד הבית עדיין למערערת סך של 4,225 ש"ח, בגין קיזוז של חובות הדדיים, ביחס לתקופה עד שנת 1999.