ת"א 10776-12-13 פתיחה נ' פרדו ואח'

בפניי תביעה שהגיש התובע נגד הנתבעים לתשלום סך של 465,920₪; נגד הנתבע 1 כשוכר הדירה ונגד הנתבעים 2-3 כערבים לחובות הנתבע 1.

אקדים ואציין כי הגם שמבחינה פורמלית התביעה הוגשה ע"י התובע, הרי ההתקשרות בין הצדדים בוצעה באמצעות אביו ואפוטרופסו של התובע, מר מאיר פתיחה, ולפיכך כל התייחסות בפסק הדין ל"תובע" הינן לפעולות ומעשים שנעשו ע"י אביו של התובע, בשמו ומטעמו.

טענות התובע

התובע הינו בעל הזכויות בדירה ברחוב סוקולוב 64 בחולון (להלן: "הדירה").

הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") חתם ביום 08/10/01 עם התובע על הסכם שכירות ביחס לדירה לתקופה של חמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות.

בהתאם לסעיף 8 להסכם השכירות: "השוכר מתחייב להחזיק את המושכר במצב תקין, לעשות בו שימוש סביר ולא לגרום למושכר כל נזק או קלקול". בסעיף 8.ג נקבע: "מתחייב השוכר לתקן על חשבונו נזק שנגרם למושכר בתקופת השכירות".

בסעיף 11 להסכם השכירות נקבע: "השוכר יהיה רשאי לסייד את המושכר על חשבונו בצבע לבן. המשכיר מאשר בזאת לשוכר לבצע שינויים פנימיים במושכר, וזאת על חשבון השוכר. בתום תקופת השכירות השינויים במושכר ישארו כפי שהם".

לטענת התובע, סעיף 11 להסכם השכירות יחול אך ורק בכפוף לסעיף 14 להסכם, בו נקבע כי: "השוכר ישיג על חשבונו ואחריותו את כל ההיתרים והרישיונות הדרושים לשימוש במושכר והוא בלבד ישא באחריות לכך".

לטענת התובע, הנתבע הפר את תנאי ההסכם, ולטענתו, לא ניתן לבצע אף פעולה בדירה ללא השגת ההיתרים הנדרשים. לדברי התובע, הנתבע לא פעל להשגת האישורים וביצע שינויים במושכר ללא היתר ובכך פעל בניגוד להסכם.

סעיף 18 להסכם קובע: "השוכר יהיה רשאי להשכיר את המושכר למטרת מגורים בלבד, בשלמות או בחלקו, לאדם או גוף כלשהו אחר ... והוא בלבד ישא באחריות כתוצאה מאי קיום הוראה כלשהי על פי ההסכם כלפי המשכיר". אין ספק כי הנתבע הפר את סעיף 18 להסכם, שכן השתמש במושכר למטרות מסחריות וכלכליות והפר את הסעיף הנ"ל.

השוכר לא פעל לקבלת ההיתרים הנדרשים, הפך את דירת המגורים לעסק מסחרי ומשנודע לתובע על פעולותיו, פנה התובע לנתבע באמצעות עורכי דינו במכתבים בדרישה להפסיק את הפעילות האסורה ולעמוד בהסכם.

בעקבות התנהלותו של הנתבע ניתן נגדו ביום 30/03/11 גזר דין בבית המשפט לעניינים מקומיים בחולון, במסגרתו נקבע כי הנתבע חילק את הדירה לחמש יחידות דיור ללא היתר, אישום שבו הודה הנתבע בפני בית המשפט.

במסגרת גזר הדין, הורשע הנאשם בחלוקת הדירה ובית המשפט ציווה עליו להתאים את המבנה להיתר בניה מספר 6775 מיום 01/10/61 באופן שיבוטלו יחידות הדיור הנפרדות ויוחזר המצב לקדמותו, כך שתהיה יחידת דיור אחת.

הנתבע לא קיים את צו בית המשפט ולא קיים את גזר הדין.

התובע הבין כי הנתבע אינו מוכן לקיים את גזר הדין והחליט לשפץ את הדירה ולהכשיר אותה למגורים. כתוצאה מכך, נכנס התובע להוצאות כבדות, כאשר עלות שיפוץ הדירה, על פי הצעה שקיבל התובע, הייתה בסך 310,000₪ בתוספת מע"מ.

בנוסף, פנה התובע למומחה בהנדסת בניין ושמאות מקרקעין, מר ראובן שליטנר, והגיש חוות דעת מומחה מטעמו.

בהתאם לחוות דעת המומחה, הוא מצא דירה הרוסה שאינה ראויה למגורים, כמתואר בחוות הדעת, כאשר על פי חוות הדעת, עלות שחזור הדירה מסתכם בסכום של 310,000₪ ומשך הביצוע צפוי לארוך כשלושה חודשים.

ביום 09/04/12 הזמין התובע את האדריכל יוסי חזימה על מנת לאמוד את הנזקים בדירה ולקבל הצעה להחזרת המצב לקדמותו. בהתאם לחוות דעתו של האדריכל, הדירה במצב בו הושארה אינה ראויה למגורים.

לאחר שהתובע קיבל הצעות מחיר מגורמים שונים, ובשל העלות הגבוהה של התיקון, נאלץ התובע לתקן בעצמו, מכספו, את הדירה והכל בהתאם לחשבוניות שצורפו לכתב התביעה.

לטענת התובע, הנתבע הפר את סעיפים 35-36 לפקודות הנזיקין, עוולת הרשלנות, כאשר ברשלנותו גרם לתובע נזקים רבים.

לטענת התובע, הוא זכאי לפיצויים בסך של 465,920₪ כדלקמן:

1. השבת כסף בגין תיקון הדירה על ידי התובע בסך של 99,100₪.

2. חילוט הערבות בסך של 100,000₪.

3. נזק לא ממוני בסך של 100,000₪.

4. פיצוי בגין הפרת הסכם בהתאם לסעיף 30 לחוזה השכירות בסך של 5,820₪.

5. הפסד דמי שכירות מיום 01/12/11, מועד סיום חוזה השכירות, ועד ליום הגשת התביעה בסך כולל של 161,000₪ לפי סכום של 7,000₪ לחודש.

    

   טענות הנתבעים

מדובר בתביעה המבוססת על שקרים פרי דמיונו של התובע.

בסעיף 11 להסכם נקבע: "המשכיר מרשה בזאת לשוכר לחלק את המושכר ל-5 יחידות פנימיות נפרדות ולהתקין בכל יחידה מטבח, מקלחת ושירותים והכל על חשבונו של השוכר. השוכר לא יהיה חייב להוציא את ההתקנות שהתקין ולהחזיר את המושכר לקדמותו".

התובע הינו חבר מועצה לשעבר בעיריית חולון, המכיר את כל חוקי העזר בעירייה, וכן את בעלי התפקידים בעירייה.

התובע ביקש להשכיר את דירתו במחיר שהיווה בזמנו כפל דמי שכירות מקובלים לאחר שהובהר לו כי הדירה תחולק ותפוצל לחמש יחידות דיור וכי רק כך יוכל לקבל את דמי השכירות הגבוהים שקיבל.

התובע ביקש להשאיר את הדירה מחולקת בסוף תקופת השכירות כדי להנות מפירות השקעתו של הנתבע.

מדובר בנכס שלא שימש קודם כדירה, אלא כמשרד. נכס שהושכר לתקופה ארוכה והוזנח על ידי המשכיר הקודם כך שהיה סגור במשך זמן רב. מדובר בדירה באחד מהבתים המשותפים המוזנחים בחולון.

התובע ביקש להסתיר את חלוקת הדירה על ידו, כאשר בפועל לא שיפץ את הדירה, אלא חילק אותה למספר יחידות.

התובע מנסה להיפרע מהנתבע כספים תוך השענות על מערכת יחסים בין הנתבע לבין עיריית חולון ואין להשליך ממערכת יחסים זו בהליך הפלילי ליחסים ההסכמיים שבין התובע לבין הנתבע, המתירים את חלוקת הדירה ואת אי השבת המצב לקדמותו.

לטענת הערב, הנתבע 2 (להלן: "שי"), התביעה נגדו התיישנה, שכן מדובר בכתב ערבות שנחתם בשנת 2001. בנוסף, טוען שי, כי לנוכח הודעת הפרת ההסכם משנת 2002 היה על התובע להפסיק את הסכם השכירות ומשבחר התובע להמשיך בהסכם השכירות, ערבותו של שי פקעה.

כוונת הצדדים הייתה השכרת הנכס לצורך חלוקתו לחמש יחידות דיור, תוך השאת ההכנסות לכל הצדדים, בהסכמה כי הדירה תחולק על חשבון הנתבע ותוחזר לתובע כשהיא מחולקת. הנתבע מדגיש כי ערב תחילת תקופת השכירות הדירה לא הייתה ראויה למגורים, ולפיכך הצדדים הסכימו כי הדירה תוחזר שלא במצבה ערב תחילת השכירות.

התובע, ששימש בעל תפקיד במועצת העיר, מיתמם, שכן הוא ידע כי לא ניתן לקבל היתר לחלוקת הדירה וכל עניינו היה בצע כסף, כאשר גם כיום, לאחר השיפוץ על ידי התובע, הדירה מחולקת.

הנתבע ביצע את הוראות בית המשפט וביטל את פיצול הדירה, ולראיה לא הוגש נגדו כתב אישום נוסף בגין אי קיום הצו.

בהיותו של התובע חבר מועצה בעירייה, הוא ביקש מהנתבע בכל לשון של בקשה, להגיע עם העירייה לעסקת טיעון מבלי לחשוף את ההסכם, כדי למנוע הגשת אישום נגדו מכח היותו בעל המקרקעין. הצדדים עשו הכל כדי למנוע את צירופו של התובע לכתב האישום. יחד עם זאת, ההגעה להסדר הטיעון עם העיריה נעשתה בסיועו של התובע ובהסכמה עמו.

הנתבע מכחיש את הנזקים הנטענים. לטענתו, הסכום של 99,000₪, הנתבע לצורך תיקון הדירה, שולם לצורך חלוקת הדירה מחדש ולא לצורך השבת המצב לקדמותו. לטענת הנתבע, אין יסוד לכל סכומי הנזק, ובמיוחד להפסד השכירות בסך 161,000₪ שכן גם מטענות התובע עולה כי תקופת השיפוץ הייתה אמורה לארוך שלושה חודשים; ומכל מקום, התובע ניסה למכור את דירתו שנתיים קודם לשיפוץ והדבר לא עלה בידו.

ראיות התובע

מטעם התובע הוגש תצהיר של מר מאיר פתיחה (להלן: "מאיר"), אביו ואפוטרופסו של התובע, אשר חתם על הסכם השכירות מטעם התובע.

מאיר מאשר בתצהירו כי אישר את חלוקת הדירה לחמש יחידות, וזאת למרות שהוא התריע מראש כי חלוקה לחמש יחידות הינה בלתי אפשרית היות והדבר עומד בניגוד לחוק. הנתבע, בנוכחות אחיו, הבהיר למאיר כי יש לו אפשרות לקבל את ההיתרים לחלוקת הדירה לחמש יחידות, ולפיכך מצא מאיר לנכון לכלול בהסכם השכירות את סעיף 14, המחייב את הנתבע להמציא את ההיתרים הנדרשים. לטענתו, סעיף 11 וסעיף 14 הינם קשורים האחד באחר.

מעבר לאמור לעיל, בתצהירו חזר מאיר על האמור בפרק "טענות התובע" ואין מקום לשוב ולפט טענות אלה.

בחקירתו הנגדית, אישר מאיר כי היה סגן ראש עיר בעיריית חולון בין השנים 93' עד 98' וכי הוא זה החתום על ההסכם (עמוד 8 לפרוטוקול, שורות 17, 21).

מאיר אישר כי נתן רשות לנתבע להשכיר את הדירה לצדדי ג' (עמוד 9 לפרוטוקול, שורה 4).

מאיר השיב כי חלוקת הדירה מותנית בהוצאת היתרים, לפי הרשום בסעיף 14 להסכם ולשאלה "היכן רשום שזה מותנה בסעיף 14?" השיב בעמוד 9 לפרוטוקול, החל משורה 25: "כתוב "השוכר ישיג את כל ההיתרים... ובלבד ישא באחריות..." אם לא היה צריך 14, למה הוכנס הסעיף? הוא נכנס כדי לבוא לומר שעל השוכר מוטלת חובה להשיג אישורים מהעירייה לפצל את הדירה לחמש יחידות. הוא צריך אישורים כדי לפתוח שם עסק מסחרי... למה השוכר לא הלך לעירייה לפני שבדק אם אפשר היה לחלק את הדירה?...".

ובעמוד 9 לפרוטוקול, שורות 31-32, ובהמשך בעמוד 10 שורה 1:

"ש'... איפה כתוב בהסכם שהנתבע 1 היה צריך להחזיר את הדירה לקדמותה?

ת'הוא רשאי, ירצה – יחזיר. לא ירצה – לא יחזיר. אני ודאי לא אשם".

מאיר אישר כי לא הוגש נגדו כתב אישום בעניין החלוקה וכי הוא לא שילם קנסות בעניין זה (עמוד 10 לפרוטוקול, שורות 5, 7). הוא אישר כי התיר לנתבע לממש את האופציה להארכת תקופת השכירות. לדבריו, הוא לא ביקש מהנתבע היתר לחלוקת הדירות מכיוון שעניין זה היה מוטל על הנתבע (עמוד 10 לפרוטוקול, שורה 24).

מאיר הכחיש כי הדירה הושכרה למטרת משרד ערב השכרתה לנתבע והוא נשאל מדוע בשאלון עליו השיב הוא אישר כי הנכס היה מושכר לצרכי משרד. לדבריו, תשובתו בשאלון לא נכונה ונענתה בהיסח הדעת וכי הנכס היה סגור הרבה שנים (עמוד 11 לפרוטוקול שורות 19-30, עמוד 12 לפרוטוקול, שורות 1-3).

בעמוד 12 לפרוטוקול, שורה 14 נשאל מאיר:

"ש'תאשר לי שאחרי שהנתבע 1 עזב את הדירה אתה חילקת את הדירה מחדש לשתיים.

ת'אני מאשר לך, עם הסבר. אם תרצה, כי לא היה ניתן למכור אותה, היא הייתה הרוסה לגמרי.

ש'האם קיבלת היתר מעיריית חולון לחלוקת הדירה לשתיים?

ת'לא, כי כל הבניין כולו שייך לשלושה דיירים.

ש'לא ביקשת היתר?

ת'לא ביקשתי, כי ראיתי בבניין, כל הדירות שייכות לבעלים, להוציא דירה אחרת, מחולקות לשלוש ולארבע ולא הוגשו נגדם תביעות".

לשאלת בית המשפט בעמוד 13 לפרוטוקול, שורה 10:

"ש'אתה במקום להשיב לקדמותה, פיצלת לשתיים?

ת'זה המינימום שיכולתי לעשות. הוא היה צריך להחזיר אותה, בוודאי. הוא עשה לי הרס גדול מאוד".

מאיר אישר כי השקיע בשיפוץ הדירה 99,100₪. לדבריו, סכום זה הינו עבור עבודתו של הקבלן ולא עבור החומרים. מאיר אישר כי הוא השקיע הרבה כסף כדי לחלק את הדירה לשתיים. לדבריו, היה לו נזק של שלושה חודשים כשהדירה הייתה סגורה ולא מושכרת (עמוד 13 לפרוטוקול, שורות 15, 24, 31-32).

לדברי מאיר, הדירה מושכרת היום ב-6,400₪ לחודש (עמוד 14 לפרוטוקול, שורה 2).

במענה לשאלה מדוע הוא תובע 116,000₪ עבור דמי שכירות הוא השיב כי העבודה אמנם נמשכה שלושה חודשים, אבל עד שהוא הביא קבלן ואדריכל זה ערך למעלה מחצי שנה. לדבריו, הוא לא אשם שהנתבעים השאירו לו דירה הרוסה לחלוטין (עמוד 14 לפרוטוקול, שורות 8-10).

מאיר נחקר בקשר לחשבונית שהגיש ונשאל ביחס לתשלום ששילם עבור המטבח. בעמוד 15 לפרוטוקול, שורה 6, נשאל:

"ש'בחשבונית שילמת עבור מטבחון 20,000₪. האם זה סביר?

ת'הקבלן חילק את הסכום לפי ראות עיניו. אני לא דקדקתי בו. אני אומר שזה סביר. יכול להיות שככה עולה מטבחון. הוא הגיש לי קבלות, חשבוניות, יש הסכם עבודה, אני מסודר".

מאיר אישר כי ביצע בדירה עבודות אינסטלציה ותשתית עבור שתי יחידות (עמוד 15 לפרוטוקול, שורה 12).

חוות דעת המהנדס ראובן שליטנר

המהנדס שליטנר נתן חוות דעת מומחה, לפיה בעת ביקורו בדירה מצא דירה הרוסה שאינה ראויה למגורים, אשר כללה עם פינויה חמש יחידות דיור, כאשר חלק מהשינויים שבוצעו בה על ידי השוכר פורקו והוצאו מהדירה.

בהתאם לחוות הדעת, יש לפרק את כל המחיצות, הריצוף, הדלתות והחלונות ולהסיר את כל האלמנטים שחיברו לקירות, לפנות את הפסולת. יש לשוב ולשחזר את כל המחיצות בהתאם לתוכנית המקורית, לרצף את הדירה מחדש, לבצע עבודות חיפוי קירות בשירותים ובמטבח, לשחזר את כל עבודות האינסטלציה, להתקין מחדש את כל החלונות, דלתות, תריסים, ארונות מטבח, להתקין מערכת חשמל חדשה, להרכיב מזגנים ולבצע טיח וצביעת קירות.

המומחה העריך את עלות התיקונים בסך של 310,000₪ בתוספת מע"מ, כאשר הערכתו התבססה על הצעות מחיר שהוצגו בפניו ע"י התובע.

בחקירתו הנגדית, אישר כי חוות הדעת נערכה לצורך החזרת מצב הדירה ערב חתימתה על הסכם השכירות (עמוד 15 לפרוטוקול, שורה 27).

המומחה אישר כי לא ראה את הדירה ערב החתימה על הסכם השכירות, ולדבריו, הוא ביצע את ההערכה על פי ניסיונו ומקצועיותו.

לדברי המומחה, גם אם היה נאמר לו כי הדירה שימשה למשרד טרם הושכרה, הרי שהערכתו לא הייתה פוחתת, אלא שסכום הערכתו היה עוד גבוה יותר (עמוד 16 לפרוטוקול, שורה 19).

המומחה נשאל כיצד הגיע לסכום אותו קבע בחוות דעתו. הוא השיב כי היו בפניו שתי הצעות מחיר של קבלנים ומתוך ידיעתו המקצועית הוא יודע כי מדובר במחיר נמוך יחסית לשיפוץ כללי של הדירה במצבה כפי שהוא ראה אותה (עמוד 18 לפרוטוקול, שורות 6-11).

המומחה נשאל לפי איזה שטח של דירה הוא ערך את החישוב. הוא השיב כי לא חישב לפי שטח, אלא לפי חמישה חדרים. המומחה לא יכול היה להציג מסמכים שלדבריו הוצגו בפניו על ידי התובע.

המומחה נשאל כיצד הוא מסביר את הפער בין הסכום שבו שופצה הדירה, 99,100₪, לבין הערכתו בסכום של 310,000₪. המומחה השיב בעמוד 20 לפרוטוקול, שורה 24: "מה עם השכר שלו בתור קבלן? קבלן ראשי?".

ראיות הנתבעים

חוות דעת המומחה אבנר גרון

מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעתו של שמאי המקרקעין אבנר גרון.

המומחה מטעם הנתבעים חישב את עלות השיפוץ לפי שתי חלופות:

1. עלות שיפוץ לצורך ביצוע שתי יחידות נפרדות, כפי שביצע התובע בפועל. המומחה העריך את עלות השיפוץ בהתאם לחלופה זו ב-72,550₪ וקבע כי מאחר שמדובר בדירה שצריך היה להחזיר אותה לאחר עשר שנים ובהתחשב בבלאי סביר, הרי יש להפחית את מחיר השיפוץ במקדם התיישנות של 0.5, ולפיכך שווי השיפוץ לפי חלוקה לשתי יחידות הינו 36,275₪.

2. חלופה נוספת אותך העריך המומחה הינה שיפוץ הדירה על מנת להחזירה למצב בסיסי של משרד. לפי חלופה זו קבע כי עלות השיפוץ הינה 37,800₪ ולאחר מקדם התיישנות של 0.5 עלות השבת הנכס למצבו הקודם כמשרד ברמה בסיסית הינה 18,900₪.

בחקירתו הנגדית אישר המומחה כי לא ראה את הדירה לאחר שהנתבע עזב אותה בתום תקופת האופציה ואישר כי הוא אינו יודע אם היא ניזוקה באופן משמעותי. כן אישר כי בחוות דעתו הוא לא התייחס לחוות דעתו של המהנדס שליטנר (עמוד 21 לפרוטוקול, שורה 10, עמוד 22 לפרוטוקול, שורה 17) .

המומחה הסביר כי ערך את התחשיב עם המקדם של 0.5 מאחר שלא ניתן לצפות שהשוכר יחזיר את הדירה כחדשה, אלא יש להתחשב בבלאי הסביר (עמוד 22 לפרוטוקול, שורות 26-29).

לדבריו, הוא הכין את התחשיב בהסתמך על ניסיונו.

המומחה אישר כי המחירים בחוות דעתו אינם כוללים מע"מ.

המומחה העיד כי גם כיום, לאחר השיפוץ ע"י התובע, חלק מהדירה המפוצלת הינו מוזנח במצב של עזובה.

עדותו של הנתבע 1, מר שלמה פרדו (להלן: "הנתבע")

הנתבע הגיש תצהיר מטעמו ובו חזר על האמור בפרק "טענות הנתבעים", כך שאין מקום לשוב ולפרט טענות אלה.

בחקירתו הנגדית, השיב כי הדירה הייתה מחולקת לאורך כל תקופת השכירות והאופציה. הנתבע השיב כי לפני ששכר את הדירה היא הייתה הרוסה. לדבריו, היה שם משרד מחולק לחדרים עם שטיח ישן מאוד. הנתבע אישר כי הוא לא החזיר את הדירה במצב טוב, אבל לדבריו הוא קיבל אותה במצב לא טוב (עמוד 27 לפרוטוקול, שורה 21).

הנתבע התבקש להסביר כיצד זה אישר בהסכם השכירות כי קיבל את הדירה במצב תקין. לדבריו, מדובר בסעיף סטנדרטי בהסכם שכירות, אולם ממילא הוא לא הסכים להחזיר את המצב לקדמותו, מאחר שהדירה שימשה כמשרד והוא ידע שהוא הולך להשקיע סכומים גבוהים. לדבריו, המטרה המשותפת שלו ושל התובע הייתה מטרה עסקית - הנתבע ירוויח מפיצול הדירות והתובע ירוויח דמי שכירות כפולים מהמקובל (עמוד 27 לפרוטוקול, שורות 26-31).

בעמוד 28 לפרוטוקול נשאל הנתבע על ידי בית המשפט, החל משורה 26:

"ש'החזרת את זה כמו שהיה בהיתר הבניה המקורי?

ת'לא, אני ביטלתי את יחידת הדיור. הדירה לא הייתה מחולקת. עובדה, כשבא הפקח נתן הסכמה לזה ובכך פטר אותי מהעניין. בית המשפט לא חזר ותבע אותי שוב שיש משהו שהוא לא תקין.

המשך חקירה נגדית

ש'אז אתה מסכים איתי שאתה החזרת את הדירה... אבל לא תואם את סעיף 9 לחוזה... שאומר שאתה צריך להחזיר את המושכר במצב תקין?

ת'האם החזרתי אותו במצב תקין? החזרתי אותו במצב יותר טוב ממה שקיבלתי.

לשאלות בית המשפט

ש'אתה אמרת בהגינותך לפני דקה שלא החזרת אותו במצב תקין.

ת'אני דיברתי דירה שהייתה משרד.

ש'קיבלת אותה במצב על הפנים, אבל כששיפצת אותה ואם הכל היה נשאר ולא היה נכנס בית המשפט לעניינים מקומיים בחולון, הייתה נשארת דירת חמישה חדרים בחולון?

ת'אמת.

ש'אבל בעקבות מה שקרה והצו, לא החזרת במצב תקין.

ת'הורדתי את ההתקנות, החזרתי אותה למצב שלא תהיה מחולקת ובאותו יום היא לא הייתה במצב יותר טוב ממה שקיבלתי אותה. גם כשאני קיבלתי אותה לא הייתי יכול לעשות בה שימוש.

ש'אבל כשאתה לקחת אותה הכוונה הייתה מראש לעשות עסק, שילמת לו פי שלוש דמי שכירות, אתה הרווחת מחמישה שוכרים, שניכם הייתם אמורים להרוויח. עכשיו בן אדם מקבל את הדירה בחזרה, אתה לא יכול להשאיר לו חורבן. השארת לו נכס שלא היה אפשר להשכיר אותו כמות שהוא, נכון?

ת'היה צריך לעשות שיפוצים קטנים".

הנתבע חזר והשיב כי התובע ביקש ממנו כי ישתדל שהתובע לא יואשם בכתב האישום עקב היותו איש עירייה ואיש חינוך (עמוד 31 לפרוטוקול, שורות 4-8).

עדותו של הנתבע 2, מר שי פרדו (להלן: "שי")

שי הגיש תצהיר אשר רובו ככולו מהווה גם הוא חזרה על האמור בפרק "טענות הנתבעים" ואין מקום לחזור על האמור בתצהירו.

בחקירתו הנגדית חזר בו שי מהטענה, לפיה הוא לא ערב וכי ערבותו פקעה, והוא השיב בעמוד 31 לפרוטוקול, שורה 22: "אני הייתי הרוח החיה בעסקה, אני הייתי בעל המשרד. החוזה היה על שם אחי בגלל דברים לא רלוונטיים. אני מוכן להיות הנתבע 1. אופי העסקה היה מאוד פשוט: אותה תקופה המשרד הג'יפה הזה, שגם אם היו משכירים אותו למשרד היו צריכים לשפץ אותו, אנחנו לא הצלחנו למצוא שוכר שיתן 800$. שהיה הרעיון של אחי לחלוקה, עוד לא היו בעיות בעירייה, הוא העלה את המחיר ל-1,000$, פי 2.5".

לדברי שי בעמוד 32 לפרוטוקול, שורה 1, הדירה לפני השכרתה הייתה במצב המחייב שיפוץ. לדבריו, התובע ידע כי אסור לחלק את הדירה ושני הצדדים לקחו סיכון מחושב. עוד השיב שי כי אף אחד לא היה צריך להוציא היתר וכדבריו בעמוד 32 לפרוטוקול, שורה 9: "אני לא התכוונתי להביא היתר ולא אני [צריך להיות 'הוא'; הערה שלי, ע"א], רק שהוא גלגל את האחריות עלי. כמו שהוא עשה היום – חילק לשתיים".

לשאלת בית המשפט כמה צריך להשקיע כדי להחזיר את הדירה למצב של דירה סבירה, השיב שי 20,000₪ - 30,000₪ (עמוד 32 לפרוטוקול, שורה 27).

דיון והכרעה

בתיק שבפניי טוען התובע כי הנתבע גרם לו את הנזקים שפורטו בכתב התביעה, וזאת כשעזב את הדירה אותה שכר הנתבע מהתובע במצב גרוע שאינו מאפשר מגורים, לאחר שהותיר בדירה הרס וחורבן ומבלי שקיים את צו בית המשפט לעניינים מקומיים בחולון, אשר ציווה עליו לבטל את פיצול הדירה לחמש יחידות דיור ולהחזיר את מצב הדירה לקדמותו בהתאם להיתר הבניה המקורי.

הנתבע מאשר כי לא החזיר את הדירה במצב טוב, אלא שלדבריו חרף המצב שבו הוחזרה הדירה לתובע, היא הוחזרה לו במצב טוב יותר מאשר הוא קיבל אותה בתחילת תקופת השכירות.

כפי שהוכח לפניי, ביום 08/10/01 נערך בין הצדדים הסכם שכירות, שלפיו השכיר התובע את הדירה לנתבע לתקופה של חמש שנים עם אופציה להארכת תקופת השכירות בחמש שנים נוספות.

הפסקה השנייה של סעיף 11 להסכם קובעת: "המשכיר מרשה בזאת לשוכר לחלק את המושכר ל-5 יחידות פנימיות נפרדות ולהתקין בכל יחידה מטבח, מקלחת ושירותים והכל על חשבונו של השוכר. השוכר לא יהיה חייב להוציא את ההתקנות שהתקין ולהחזיר את המצב לקדמותו".

מעדויות הצדדים שוכנעתי כי לשני הצדדים בהסכם הייתה מטרה משותפת של השאת הרווחים כתוצאה מחלוקת הדירה לחמש יחידות דיור: לתובע, באמצעות קבלת דמי שכירות הגבוהים באופן משמעותי מהמקובל עבור דירה לא מחולקת באותו גודל ומצב ולנתבע, מהשכרת חמש יחידות דיור שייווצרו כתוצאה מחלוקת הדירה.

בסעיף 14 להסכם השכירות נקבע כי "השוכר ישיג על חשבונו ואחריותו את כל ההיתרים והרישיונות הדרושים לשימוש במושכר והוא בלבד ישא באחריות או בתוצאות לכך".

הסעיף האמור מטיל את האחריות להשגת היתרים, במסגרת היחסים שבין התובע לנתבע, על הנתבע. אולם, אין סעיף זה מתנה את ביצוע חלוקת הדירה לחמש יחידות דיור בקבלת ההיתרים קודם. בפועל, הנתבע הוא זה שנשא באחריות הפלילית על ביצוע עבירת הבניה שבחלוקת הדירה לחמש יחידות דיור, הוא זה שעמד לדין והוא זה ששילם את הקנס.

השתכנעתי כי שני הצדדים ידעו שחלוקת הדירה לחמש יחידות דיור אינה חוקית מבחינת דיני התכנון והבניה, הן הנתבעים והן התובע, שהיה בזמנו סגן ראש עיר, וברור כי גם הוא ידע כי חלוקת הדירה אינה חוקית, כפי שאף נכתב במפורש בסעיף ו' לתצהירו.

שני הצדדים התקשרו במודע בעסקה לפיה היה ברור לשניהם כי ביצוע החלוקה לחמש יחידות דיור מהווה עבירת בניה.

אין ספק כי לפי חוק התכנון והבניה ניתן היה להעמיד גם את התובע לדין בגין ביצוע החלוקה, ולהאשימו כבעל הנכס, ביחד עם הנתבע, בבניה בלתי חוקית. סביר להניח כי אילו היה מוגש נגדו כתב אישום בגין עבירה זו, מן הסתם, היה מורשע בה, ולפיכך אף האמנתי לנתבע שהעיד כי התובע ביקש ממנו לפעול כי שמו לא ייכלל בכתב האישום, עקב היותו איש ציבור ואיש חינוך. ואכן בפועל, בסופו של יום, לא הוגש כתב אישום נגד התובע.

בהסכם השכירות נקבע בסייפת הפסקה הראשונה של סעיף 11: "בתום תקופת השכירות, השינויים במושכר ישארו כפי שהם" ואילו סייפת הפסקה השניה של סעיף 11 קובעת: "...השוכר לא יהיה חייב להוציא את ההתקנות שהתקין ולהחזיר את המצב לקדמותו".

בהתאם לסעיף 11 להסכם, אין הנתבע צריך להחזיר את המושכר לקדמותו בתום תקופת השכירות. נהפוך הוא, הנתבע חייב לפי ההסכם להשאיר את השינויים שביצע במושכר כמות שהם.

בע"א 7434/10 קיבוץ מגל נגד מנהל מקרקעי ישראל - מחוז חיפה (פורסם בנבו, 21.10.12), נקבע לעניין פרשנות החוזה:

"נקודת המוצא לפרשנות חוזה מצויה בלשונו. לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, והיא תוחמת את גבולותיו. ואולם, נקודת המוצא איננה נקודת הסיום. בצד בחינת לשון החוזה, נדרש ביהמ"ש גם לנסיבות החיצוניות לו, והכול לשם קביעת אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים במועד כריתת החוזה... שני מקורות אלה - לשונו של החוזה והנסיבות החיצוניות האופפות את כריתתו - "קבילים הם... המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור חיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה בקיום תנאים מוקדמים כלשהם. לא נדרשת כל בחינה מוקדמת אם לשון החוזה היא ברור אם לאו... בבואנו לעמוד על הפרשנות הראויה שיש לתת להתקשרות חוזית, יש לבחון גם את האינטרסים, המטרות והיעדים המשותפים אשר ביקשו הצדדים להגשים - מבחינתם הסובייקטיבית - באמצעות החוזה".

ההיגיון המסחרי של העסקה, כפי שעולה מלשון ההסכם ומעדותם של הנתבעים, הינו כי הוסכם כי הנתבע לא יחזיר את המצב לקדמותו ויותיר את הדירה במצבה המחולק על ההתקנות והתוספות שהתקין בה, וזאת כדי שהתובע יוכל להמשיך וליהנות מפירות חלוקת הדירה לאחר תום תקופת השכירות.

סביר להניח כי אלמלא הוגש כתב אישום נגד הנתבע וכי אלמלא נצטווה הנתבע על ידי בית המשפט לבטל את חלוקת הדירה ולהתאים אותה להיתר הבניה, הייתה הדירה נותרת מחולקת לחמש יחידות דיור וכך הייתה מוחזרת החזקה בה לתובע.

במהלך תקופת השכירות הוגש כתב אישום נגד הנתבע בגין פיצול הדירה לחמש יחידות דיור ללא היתר בניה, הנתבע הורשע על פי הודאתו באישום שיוחס לו ובית המשפט לעניינים מקומיים ציווה עליו לבטל את החלוקה ולהתאים את הדירה להיתר הבניה המקורי.

הנתבע לא קיים את החלטת בית המשפט לעניינים מקומיים כלשונה, אולם נראה כי הוועדה המקומית, הממונה על אכיפת הצו, הסתפקה בשינויים שביצע הנתבע בדירה לצורך ביטול החלוקה וככל הנראה לא הוגש נגד הנתבע כתב אישום בגין אי קיום צו בית משפט.

התובע טוען כי על הנתבע מוטלת היתה החובה להחזיר לידיו את החזקה בדירה לאחר שהתאים אותה להיתר הבניה המקורי, כפי שציווה בית המשפט לעניינים מקומיים.

מקבל אני את טענת הנתבע ולפיה צו בית המשפט לעניינים מקומיים, שניתן נגד הנתבע, חל במישור היחסים שבין הרשות לבין הנתבע וצו זה אינו חלק מהמערכת החוזית שבין התובע לנתבע, כאשר את היחסים בין התובע והנתבע יש להסדיר בהתאם למשפט האזרחי, כך שאין התובע זכאי לדרוש מהנתבע כי יחזיר לו את הדירה כשהיא מחולקת לפי ההיתר המקורי.

האם הנתבע פטור מפיצוי התובע עקב סיכול החוזה

אין ספק כי בעקבות צו בית המשפט לעניינים מקומיים לא יכול היה הנתבע לקיים את ההסכם כלשונו ולהחזיר לתובע את הדירה כשהיא מחולקת ל-5 יחידות דיור, לפי הקבוע בהסכם.

עם זאת, הגם שהנתבע לא היה יכול לקיים את הוראות ההסכם לעניין אופן החזרת החזקה במושכר לתובע בעקבות צו בית המשפט לעניינים מקומיים, הרי שאין מדובר בסיכול חוזה כמשמעו ב"חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1971" (להלן: "חוק החוזים (תרופות)").

בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות) נקבע:

"פטור בשל אונס או סיכול החוזה

(א) היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי-אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים."

סעיף 18 מונה ארבעה תנאים לתחולת דין הסיכול החוזי. התנאי הראשון הינו הפרת החוזה. שלושת התנאים הנוספים הינם תנאי צידוק להפרת החוזה, באופן שרק בהתקיימם במצטבר, יינתן פטור למפר מתשלום פיצויים או מאכיפת החוזה: תנאי הצידוק הראשון הינו היעדר ידיעה או היעדר צפייה של המפר על הנסיבות המסכלות; תנאי הצידוק השני הינו אי יכולתו של המפר למנוע נסיבות אלה; תנאי הצידוק השלישי הינו התרחשות נסיבות המסכלות את קיום החוזה. יוסף, כי בפסיקת בית המשפט העליון נזכר גם הצורך בקיומו של קשר סיבתי בין התנאים האמורים לבין הפרת החוזה (ראה ע"א 291/82 פישברג נ' דים, פ"ד ל"ט(2) 625, עמ' 629).

במקרה שלפניי, לא מתקיימים ארבעת התנאים המצטברים, שכן שני הצדדים ידעו כי מדובר בחלוקה בלתי חוקית של הדירה ל- 5 יחידות דיור ולפיכך לשני הצדדים צריכה הייתה להיות ציפייה כי העניין יובא לפני בית המשפט ובית המשפט יצווה על ביטול החלוקה בהיותה בלתי חוקית.

סכומי הפיצוי שהתובע תבע

התובע צירף את חוות דעתו של המהנדס שליטנר שלפיה עלות השיפוץ מוערכת בסך של 310,000₪. עם זאת, בכתב התביעה תבע התובע סך של 99,100₪ בגין תיקון הדירה.

לא אוכל לקבל את חוות דעתו של המהנדס שליטנר כאשר בחקירתו הנגדית התברר כי הוא עצמו לא העריך את עלות התיקונים, אלא שהוא אימץ הצעות מחיר שנמסרו לו על ידי התובע בבחינת "כזה ראה וקדש" בלא כל בדיקה, מדידה או בחינה, כאשר חוות דעת מסוג זה משוללת כל ערך ראייתי, באשר אין בה כל שיקול דעת עצמאי או הפעלת מומחיות.

זאת ועוד, העובדה לפיה בהתאם לקבלות שצורפו על ידי התובע עצמו, הדירה שופצה לבסוף וחולקה לשתי יחידות דיור, בעבור סך של 99,100₪ בלבד, סכום המורכב מעלות חומרים וסכום נוסף שאינו עולה על 20,000₪ כעלויות נוספות, מלמדת כי הסכום שהוערך בחוות הדעת הינו משוללת יסוד.

לא זו אף זו, הוכח לפניי כי ההוצאות שהוציא התובע לצורך "תיקון הדירה" והכשרתה למגורים לא נועדו לצורך התאמת הדירה להיתר הבניה המקורי, אלא שהתובע עצמו ביצע חלוקה של הדירה לשתי יחידות דיור נפרדות, מבלי לקבל היתר בניה, כאשר התובע הודה כי הוא לא ביקש כלל היתר בניה עבור ביצוע החלוקה.

התובע עותר, אפוא, כי הנתבע ישפה אותו בגין הוצאות שהוציא לצורך חלוקת הדירה באופן בלתי חוקי, מילים אחרות התובע עותר כי הנתבע יממן עבורו את עבירת הבניה שביצע ביודעין.

מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה

המשפט הישראלי הכיר בכלל, לפיו "מעילה בת עוולה לא תצמח עילת תביעה".

ובלשונו של השופט לנדוי (כתוארו אז) בע"א 386/74 פלוני נ' אלמונית, פ"ד ל(1), 383, בעמ' 387-388:

"הכלל בדבר turpiscausa אינו קובע הגנה בפי בעל-הדין, אלא יסודו בסלידת בית-המשפט מלהושיט עזרתו לבעל-דין המבסס את תביעתו או את הגנתו על מעשה הנוגד את החוק או את תקנת הציבור. אם בית-המשפט יימנע במקרה המסויים מלהושיט את עזרתו - דבר זה תלוי במידת סלידתו, לשון אחרת במידת חומרתו של המעשה הבלתי-חוקי או הבלתי-מוסרי או במידת חשיבותו של "הנכס" הטעון הגנת החוק, וכן במידת מעורבותו במעשה של בעל-הדין העשוי להיבנות מהפעלת הכלל..."

קולעים לעניין זה הדברים בע"א 4079/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה - שומרון נ' מעונה חברה לבנין בע"מ (11.11.2010) (להלן: "פסק הדין בעניין מעונה"):

"הכלל 'מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה' מקורו בהשקפה לפיה טובת הציבור מחייבת כי בתי המשפט לא יתנו ידם לאכיפת זכויות ומתן סעדים המתבססים על פעולות אסורות, הנוגדות לחוק. עקרון זה ביסודו לא נועד לעשות משפט צדק בין הצדדים, אלא עוצב למען 'תיקון עולם', ותכליתו למנוע שימוש בבית המשפט כאמצעי למימוש מעשים לא כשרים (ע"א 373/54 אהרונסט נ' נוימן, פ"ד י 1121 (1956); אהרן ברק "הגנות: שלילת תביעת הניזוק מפני "טובת הציבור"", בתוך: דיני הנזיקין: תורת הנזיקין הכללית (גד טדסקי, עורך, מהדורה שניה) 340 (1976) (להלן: ברק)). לכלל זה תחולה רחבה בענפי המשפט האזרחי, ובכלל זה בדיני הנזיקין (ע"א 360/64 אבוטבול נ' קליגר, פ"ד יט(1) 429 (1964); ד"נ 5/65 אבוטבול נ' קליגר, פ"ד כ(1) 561 (1966)). הרעיון הטמון בדוקטרינה זו הוא שמי שחטא, אין לתת לו ליהנות מפרי חטאו, דבר העומד בניגוד לתקנת הציבור ואשר יש בו משום "עלבון למצפון" (ע"א 11172/05אלון נ' חדד ([פורסם בנבו], 21.10.2009) (להלן: ענין אלון); ראו גם: ע"א 2242/03 אברהם נ' ראשד, פסקה 16 ([פורסם בנבו], 18.7.2005) (להלן: ענין אברהם); ע"א 6416/01 בנבנישתי נ' כונס הנכסים הרשמי, פ"ד נז(4) 197, 206 (2003))."

בענייננו, לא ניתן להתעלם מכך שהתובע נתן ידו לפיצול הנכס לחמש דירות, ביודעו כי הדבר אינו חוקי. לא זו בלבד, אלא שהתובע אף נהנה מפיצולה הבלתי חוקי של הדירה, בכך ששלשל לכיסו דמי שכירות גבוהים יותר לאור פיצולה של הדירה. יתרה מכך, אף לאחר שבית המשפט לעניינים מקומיים ציווה על הנתבע להשיב את הנכס לקדמותו, דבר שהיה ידוע לתובע, פיצל התובע את הדירה לשתי יחידות דיור, ואף זאת ללא היתר בניה ובניגוד לחוק.

לא ייתכן, כי בית המשפט יתעלם מכך שהתובע, פעם אחר פעם, וביודעין, התעלם מהוראות החוק על מנת להשיג רווח אישי, ועתה אף יעודד התנהגותו זו, בקבלת התביעה דנן.

במקרה שלפניי, שני הצדדים כאחד עברו על חוקי התכנון והבניה ביודעין כדי להתעשר ואין מקום כי מי מהצדדים יצא נשכר מביצוע בעבירה.

הפיצוי לו זכאי התובע

כפועל יוצא מהשינויים והעבודות שעשה הנתבע בדירה, במטרה לבטל את החלוקה ל-5 יחידות דיור, שינויים שבמסגרתם בוטלו חלק מהמחיצות בדירה, הושארה הדירה במצב שאינו ראוי לשימוש או למגורים, כפי שתואר בתצהיר התובע ובחוות דעת המהנדס מטעמו, כאשר גם הנתבע הודה כי הדירה היתה זקוקה לשיפוץ כלשהו כדי שניתן יהיה להשתמש בה.

הגם שהנתבע לא יכול היה להשאיר את הדירה כשהיא מחולקת ל-5 יחידות דיור, כפי שהוסכם בין הצדדים שייעשה, וזאת לאור הצו שניתן על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים, אינני סבור כי הנתבע היה רשאי להשאיר את הנכס במצב כפי שהותיר אותו כשהוא הרוס ואינו ראוי לשימוש או למגורים.

השמאי מטעם הנתבעים פירט בחוות דעתו שתי חלופות בעניין עלות השיפוץ:

1. חלופה ראשונה: עלות שיפוץ לצורך חלוקה לשתי יחידות דיור - 72,550₪ (בתוספת מע"מ) ולאחר מקדם התיישנות 0.5 - סך של 36,275₪ בתוספת מע"מ.

2. חלופה שניה: עלות שיפוץ לצורך החזרתה למצב בסיסי של משרד - 37,800₪ (בתוספת מע"מ) ולאחר מקדם התיישנות 0.5 - סך של 18,900₪ בתוספת מע"מ.

שי (הנתבע) העריך בעדותו כי לצורך שיפוץ הדירה והכשרתה למצב של מגורים יידרש סכום של בין 20,000₪ ל- 30,000₪, לכל הפחות.

לאור האמור לעיל, אני קובע כי מאחר שעל הנתבע היה להחזיר לתובע את הדירה כשהיא ראויה לשימוש, חרף התנהלות שני הצדדים, הרי שבגין החזרתה למצב זה ישלם הנתבע לתובע סכום של 25,000₪ אותו אני פוסק על דרך האומדנה.

אשר ליתר ראשי הנזק שתבע התובע מהנתבעים, הרי שאינני מוצא כל עילה לחילוט הערבות או לפסיקת נזק לא ממוני לתובע, שהיה שותף לביצוע הבניה הבלתי חוקית, למרות שלא הועמד לדין בגינה.

אשר להפסד השכירות החודשית, מאחר שהנכס הוחזר באופן שהוא אינו ראוי לשימוש, זכאי התובע לדמי שכירות עבור שני חודשים שבהם ניתן לבצע שיפוץ ולהשכיר את הדירה לפי דמי שכירות של 6,000₪ לחודש, ובסך הכל - 12,000₪.

העולה מן המקובץ הוא כי אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סכום של 37,000₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

לאור התנהלות התובע, שכאמור, הפיק רווח ביחד עם הנתבעים מהבניה הבלתי חוקית, ומאחר ושני הצדדים חטאו כאחד, אינני רואה מקום לעשות צו להוצאות.

מאחר שהתביעה נגד הנתבעת 3 לא הומצאה לה, הרי שאני מוחק את התביעה נגד הנתבעת 3 מחוסר מעש.

ניתן היום, ג' אב תשע"ה, 19 יולי 2015, בהעדר הצדדים.