ת"א 10886-10-13 הכהן רבין נ' מגן

בשעתו היה התובע בעליו של כל הבית-משותף ברחוב קורדובֵירו מס' 14 בתל אביב-יפו, בגוש מס' 7084, חלקה 29. בבנין הזה מספר דירות-מגורים וחצר בת 94.10 מטרים רבועים. התובע מכר, אחת-אחת, ארבע מן הדירות בבנין לאחרים. הנתבע רכש ממנו את הדירה שבקומת-הקרקע ורשומה בתת-חלקה 2. הסכם-המכר נקשר ביום 8.12.1992.

2. בצו לרישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים נפלה שגגה. נרשמה בו החצר, בשלמותה, מוצמדת לכל אחת ואחת מתת-החלקות בבית, שלא כחלק מן הרכוש המשותף (הצו הוגש וסומן נת/1). לפיכך נקבע בסעיף 17 להסכם-המכר כך:

3. בעקבות כך שהנתבע, במהלך-מגוריו, הסדיר בקירה החיצוני של הדירה פתח-יציאה אל החצר, החל משתמש בחצר ואף קבע בעברה המזרחי שער על מנעול, באו בינם הצדדים בדברים. בתאריך 5.3.1999 הם קשרו, לפניו של עורך-הדין, הרב צוריאל בובליל, הסכם נוסף. במה, שכותרתו הייתה "אישור והתחייבות", הצהיר הנתבע כי אין לו כל חלק ונחלה בחצר, כי החצר היא בבעלותו ובזכות-החזקתו של התובע וכי שימושו של הנתבע בה הוא אך כבן-רשות מאת הלה (נספח ג' לתצהיר-התובע). הנתבע התחייב לסגור, בתוך שנה ממועד-קשירתו של ההסכם, את הפתח שבקיר; ולחדול משימוש בחצר לפי דרישתו של הראשונה של התובע. הוסכם כי הוא ימסור לתובע מפתח לשער שהותקן, ויסלק את השער לפי דרישתו הראשונה של התובע.

4. התובענה מלינה על כך, שהנתבע לא עמד אף לא באחת מהתחייבויותיו הנזכרות. הוא לא מסר ייפוי-כוח כדין, היינו, מאומת בידי עורך-דין, לתיקונו של המרשם; הוא לא סגר את הפתח; הוא לא חדל משימוש בחצר חרף דרישה שהופנתה אליו ועוד הגדיל הנתבע וקבע בה שער נעול נוסף, שלפי הטענה שלל מן התובע ולוּ את הגישה למתקני-הגז שבחצר. התבקשו חיוב למסור את ייפוי-הכוח; סילוק-ידו המוחלט של הנתבע מן החצר וציווי על סגירתו של פתח-היציאה אליה מן הדירה.

            בכתב-הגנה ארוך יתר על המידה טען הנתבע, לא פחות, ל"סחיטה" שמבקש התובע להפעיל כלפיו בניסיונו לאלצו לרכוש הימנו את החצר. נטען כי החצר היא רכוש משותף לדיירי-הבנין, וממילא אין הנתבע עושה בה שימוש "הדורש סילוק יד". התובע, נטען, לא תיקן את צו הבית המשותף ולא קנה לו זכות להחזקה בלעדית בחצר. סעד של סילוק-יד, הוסיפה הטענה והלכה, אינו אלא מסווה לעתירה להצהיר על זכותו של התובע לבעלות בחצר וככזו, לא יכירנה מקומה לפניו של בית-משפט זה. לרשימת-הנתבעים היה מקום לצרף את הדיירים כולם ואין יסוד להפנייתם של חצים אל הנתבע לבדו.

5. אף לא אחת מטענות-ההגנה הללו ניתן לקבל. חוששני כי הגנתו של הנתבע, כפי שהונחה לפנַי, אינה אלא הגנת-סרק אשר אין בכוחה להתמודד עם הנטען בכתב-התביעה ובייחוד עם המערכת ההסכמית שבין הצדדים. זו, לבדה, שומטת כל בסיס לטענה בדבר היעדר-יריבות, שנמצא לנתבע, משום מה, מקום להעלות כאחת משפע טענותיו המקדמיות.

6. תחילה – למסגרת הדיונית. סעד של עיקר אשר מבוקש כאן ענינו בשימוש ובהחזקה במקרקעין. סוגיית-הבעלות הרי היא, לגביה של תביעה זו, טפל ההולך אחר העיקר. משהעיקר מצוי בסמכותו הייחודית של בית-משפט זה, אין בעובדה כי אפשר שלסעד המבוקש תהא השלכה על זכויות אחרות כדי להפוך את התובענה לבלתי ראויה להתברר, כאן או בכלל. שאלת-קיומם של נתבעים-בכוח נוספים אינה מעלה ואינה מורידה. שמיעתן של הראיות מוליכה לקביעה מרכזית של עובדה, היינו כי הנתבע השתמש בחצר. בנסיבות אלו אין כל משמעות לשאלה אם אחֵר זולתו עשה שימוש שכזה. יותר מכך, לא נטען כלפי אחֵר כי פתח פתח מדירתו וכי, בד בבד, חסם את גישתו של התובע אל החצר. בכך די להשית בסיס לכוח להגשתה של התובענה, כפי שהוגשה, לפנֵיה של ערכאה זו.

אמת, לסוגיה של ייפוי-הכוח משמעויות נוספות מעבר לאלו של החזקה ושל שימוש. שהרי, מה שמבקש התובע בנדון הוא אכיפתו של תנאי בהסכם-המכר, ותכליתו לאפשר לו לתקן את רישומן של זכויות-הבעלות. עם זאת, נהיר כי הסעד הזה נבע ממעשה של שלילת-החזקה. עובדה היא כי עד לאותו מעשה לא מצא עצמו התובע נדרש לאותו ייפוי של כוח. יותר מזה, במָּקום שבו מבסס הנתבע את חלק-הארי בהגנתו על טענה כי אין לתובע זכויות מספיקות בחצר – וזאת בשעה שמה שעומד, על-פניו, בין התובע לבין רכישתן של הזכויות הללו הוא היעדרו של יפוי-כוח, שמיאן הנתבע להפקיד בידיו – מותר, להשקפתי, להכיר בכוחו של התובע לעתור, אפילו בגדרה של תובענה זו, לסעד האמור.

7. שמיעתן של הראיות לא הותירה מקום לספֵק כי הנתבע השתמש-גם-השתמש בחצר הנדונה; כי לא חתם את פתח הגישה אליה מדירתו וכי התקין בה שער או שערים, נעולים על בריח, באופן שמאפשר לו, ברצותו, לשלול מאחרים את הגישה אל החצר. התנהלות זו עומדת בניגוד מובהק למערך-ההסכמות שבין הצדדים. להשקפתי, היא מנוגדת כבר להוראותיו של הסכם-המכר משנת 1992 ולרוחו. ברם, אם ספק כלשהו בנדון נותר בלב-איש, הרי שהוא סולק עם קשירתו של ההסכם השני ומדבר, ברחל בתך הקטנה, על מה שאסור לנתבע, ומה שמותר לו, לעשות בחצר. בכל הכבוד, ניכר כי עורך-הדין, הרב בובליל לא הניח לצדדים להותיר ענינים מעורפלים או דו-משמעיים בהסכם המאוחר, שנקשר לפניו. ההסכם הזה הוא מפורט, מדוקדק ובהיר. הוא משמיע לנתבע חבויות, שלמרבה הצער הוא לא עמד בהן, כלפי התובע.

ההסכם הזה גם הגדיר, באורח שאין מפורש הימנו, את מעמדו של הנתבע בחצר – אך כְּבּר-רשות מאת התובע. משנקשר אותו הסכם, בייחוד "ברצון חופשי ובהבנה מלאה", כפי שטרחו הצדדים להטעים בו עובר לחתימותיהם, אין לחשוד בנתבע כי הוא טעה לסבור שאותו מעמד, והוא מוגבל מזכות של בעלות ובעקבות כך של שימוש ברכוש משותף, ייקַנה רק לאחר שינויו של המרשם. אמת, מראשית ועד סוף הוכר מעמדו המוגבל והארעי של הנתבע בחצר. מוגבל – משום שהוא של בן-רשות בלבד. ארעי – משום שהרשות הזו היא הדירה והתובע הותיר בידיו, בלשון מפורשת, את הזכות לחזור בו הימנה לפי רצונו ובכל עת.

העתקו של צו-הרישום של בית-משותף, שהגיש לא אחר מן הנתבע, מגלה כי נרשם בו באורח מפורש כי החצר, שהוצמדה לכל אחת מתתי-החלקות 7-1 שבבנין, איננה חלק מן הרכוש המשותף. לפיכך, קשה להלום את טענתו של הנתבע כי החצר הוכרה כרכוש משותף. כך או כך, בהסכמות, שאליהן הגיע עם התובע, וִיתר הנתבע ביחס לחצר על כל מעמד, שקונָה בעלות ברכוש משותף, אם לפי התקנון המצוי של בית-משותף אשר בתוספת לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ואם לפי כל תקנון אחר. ממילא, ומעבר לדרוש, נהיר כי התקנתו של שער, העלול להגביל כניסתם של אחרים, איננה התנהלות מותרת של בעלים ברכוש משותף. הנתבע ויתר, בדומה, על כל מה שעולה מהיתר-בנייה תקף, ככל שיש כזה, של דירתו ומנוגד לאותן הסכמות.

8. שלא כטענה נוספת של הנתבע, לא התיישנה העילה. 21 שנים, שחלפו בין הסכם-המכר לבין מועד-הגשתה של התובענה הן, אמנם, פרק-זמן נכבד. ברם, אין הוא משלים את תקופת-ההתיישנות לשימוש ולהחזקה במקרקעין, הקבועה בסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958. מקל וחומר נכונים הדברים בקשר לאמוּר בהסכם המאוחר, ו-14 שנים בלבד חלפו מיום שנקשר ועד לפתיחתו של ההליך שלפנַי. ואילו בכל הנוגע לטענה בדבר הסגת-גבול, הרי שזו מתייחסת למצב-דברים מתמשך – "מעשה או מחדל נמשך והולך" וממילא לא חלפה תקופת-ההתיישנות לגביו (סעיפים 29 ו-89(1) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]; ע"א 9292/07 חברות שדמות הדרום בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שמעונים", בפסקה 12 לפסק-דינו של כבוד השופט יצחק עמית (פורסם באתר הרשות השופטת, 6.1.2010)). להשקפתי, עניניהם של יפוי-הכוח ושל סגירתו של הפתח הולכים אחר השימוש במקרקעין. אין להם תכלית או קיום משל עצמם.

9. הטענה כי ההסכם, שכותרתו "אישור והתחייבות" אינו אלא מסמך, שהוחלף בין הצדדים במהלכו של משא-ומתן למכירתה של החצר לידי-הנתבע; כי אין הוא הסכם מחייב משלא נשתכללה אותה עסקה וכי ממילא לא היה מקום להציגו לבית-המשפט, לא תוכל לתמוך בעמדתה של ההגנה. דבר בלשונו ובתכליתו של ההסכם הזה אינו מתיישב עם היותו הסדר-מותנה, שלא נשתכלל והוא קשור בהשלמה של איזו עסקה אחרת. ההסכם עומד איתן על רגליו; הוא יצירה משפטית שלמה וקוהרנטית וקיומו אינו תלוי בכוונת-עבר, שלא צלחה בינתיים, למכור את החצר. ממילא אין שחר לטענה כי המסמך איננו תקף הואיל ובתחתיתו לא אומתו החתימות. מה באימות של חתימה נחוץ לקנייתו של תוקף מחייב לחוזה חתום? לא אדע. כל האמור – עלה מן המסמך. כך עלה גם מעדותו של עורך-הדין בובליל:

"התקיים שיח, בין הצדדים, ועל פי העולה מתוך הדברים הכתובים נתבקשו תיקונים למסמך הזה תוך כדי, ולבסוף המסמך נחתם כאשר חתומים עליו מגן אריה, אשתו, הרב רבין, ואלישיב רבין, וכאשר כל התוספות בכתב היד, כפי שאמרתי הן שלי, כאשר העולה מתוך הדברים כאן, אני חושב שמדובר היה באיזשהו סכסוך לגבי פתיחה של חצר, פתיחה של דלת לחצר וכדומה, והיה רצון להסדיר את היחסים... [הצדדים] לא באו לבצע עסקה במקרקעין אלא להסדיר איזושהי בעיה שהיתה ביניהם ורצו להסדיר ברוח טובה" (פרוטוקול, בעמ' 20, ש' 28-22; עמ' 27, ש' 24-23).

10. מסקנתי היא שיש לקבל את התביעה. על הנתבע ועל כל מי מטעמו – לרבות מי ששוכר ממנו את דירתו – לסלק את ידיו מכל חלק של אותם 94.10 מטרים רבועים של חצר-הבית ולסגור את הפתח שבו מדבר כתב-התביעה. בנוסף, עליו להפקיד בידי-התובע ייפוי-כוח תקף כדין, המסמיך את התובע לתקן את צו-רישומו של הבית המשותף בכל הנוגע לחצר, כמוסכם בהסכם-המכר. כל שער, שקבע הנתבע באיזו מבין דרכי-הגישה לחצר, עליו לסלק או, לפי בחירתו של התובע, להעמיד לרשות-התובע לבדו מפתח לשער הזה. את כל אלה ישלים הנתבע לא יאוחר מיום 1.1.2017. באמוּר אין משום שלילה של כוחו של הנתבע, ככל שהדבר מחייב מעֲבר בחצר, לגשת אל מערכות-הבנין במקום שבו הן מותקנות כדין (גז, צנרת, שעוני-מים, חשמל וכיוצא באלו), לצורך ולפֶּרק-הזמן הנדרש בכך בלבד. תוצאתה של ההכרעה הזו אינה שוללת, כמובן, מן הצדדים את הכוח לגבש בינם כל הסכמה אחרת לפי הדין. סבורני כי המרחק אינו רב וחבל להמשיך ולהתכתש.

            בתוך 30 ימים מיום, שהומצא לידיו פסק-דין זה, ישלם הנתבע לתובע את הוצאות-המשפט בסך של 3,145 ש"ח ועוד שכר-טרחה של עורכת-דין בסך (כולל מע"מ) של 23,000 ש"ח.

המזכירות מתבקשת לקלוט אל התיק הממוחשב את המוצגים נת/1-נת/3, שצורפו במהלך-הדיון.

ניתן היום, ה' חשוון תשע"ז, 06 נובמבר 2016, שלא במעמד-הצדדים.