ברסנו ואח' נ' לוי ואח'

1.לפני תובענה בנוגע לחוזה מכר בית ברח' החרות 14 עכו (להלן: "הבית").

הנסיבות הנוגעות לעניין הינן בתמצית אלה;

2.ביום 26/9/11 חתמו התובעים עם נתבעת מס' 1 על הסכם לרכישת בית שתואר בהסכם הרכישה כלהלן:

3.אין מחלוקת בין הצדדים שבמועד ביקור התובעים בנכס , ראו, הבחינו וידעו כי הבית למעשה מהווה שתי יחידות דיור נפרדות ( עמוד 4 שורות 13-15 ושורות 20-24), וכל אחת מיחידות הדיור, במועד חתימת ההסכם, התגורר בה שוכר.

4.שני הצדדים להסכם הרכישה היו מיוצגים על ידי עו"ד גלי כרמלי (להלן: "עו"ד כרמלי"). לאחר חתימת הסכם הרכישה וטרם תפיסת החזקה על ידי התובעים במועד הקבוע בהסכם (1/2/12), פנתה עו"ד כרמלי, בשם התובעים, ביום 9/11/11 בבקשה לצלם, לראשונה, את תיק הבניין של הבית אצל נתבעת מס' 3 (נספח "ז" למוצג נ/3) .

5.במסגרת ההסכם הצהירה נתבעת מס' 1 כי למיטב ידיעתה הדירה נבנתה כדין וכי לא ביצעה בדירה חריגות בניה ואין כל חריגת בניה בדירה וכי לא מתנהלים נגדה הליכים משפטיים (סעיף 9 להסכם).

6.ביום 4/12/11 הנפיקו נתבעות מס' 1 ו-2 אישור לרשם המקרקעין בדבר העדר חובות עבור הנכס שלא נכלל במסגרתו כל הערה בדבר קיומן של חריגות בניה. ביום 6/12/11 הגישו התובעים בקשה לקבלת היתר בניה שכללה עבודות טעונות היתר כגון סגירת מרפסת כניסה, שינוי בחזיתות, קירוי ברעפים מרפסת כביסה ושינוי להיתר בקומה 1+, וזאת לצורך ביצוע שינויים אלו בו זמנית עם ביצוע עבודות השיפוץ בבית.

7.ההיתר לביצוע העבודות לא התקבל והתובעים החלו בביצוע השינויים בבית כולל אלו הטעונים היתר, ללא היתר כהודאת התובעים עצמם( ראו עמוד 8 שורה 18 ואיך ו- עמוד 9 ש 9).

8.בעקבות ביצוע בניה ושיפוצים בידי התובעים, ללא היתר, הוצא צו הפסקה שיפוטי בגין ביצוע עבודות בניה שתוארו בצו ובניהם הקמת יחידת דיור במקום המרתף, סגירת מרפסת עם פרגולה באמצעות קירות וגג בטון בשטח 10 מ"ר ועוד מספר שינויים טעונים היתר.

9.התובעים הגישו לבית המשפט השלום בעכו בקשה לביטול צו ההפסקה השיפוטי ובמהלך הדיון בבקשה בבית המשפט השלום בעכו, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה התובעים יבצעו שינויים פנימיים בלבד.

10.ביום 9/4/12 הוגשה התביעה שבפני על סך 700,000 ₪ . סכום התביעה תוקן, לאחר קבלת ההיתר לכל העבדות, לסך 450,000 ₪ על פי החלטה מיום 21/1/15 (200,000 ₪ בגין עוגמת נפש ו 250,000 ₪ בגין ירידת ערך והוצאות).

מהות חריגות הבניה הנטענות;

11.בכתב התביעה ובתצהירי עדות ראשית מטעם התובעים אין פירוט למהות חריגות הבניה שבוצעו בידי נתבעת מס' 1 בניגוד להיתר. ממכלול הנתונים ניתן להבין כי הדבר נעוץ בפיצול הבית למספר יחידות דיור, בניגוד לתנאי ההיתר, תוך כדי הפיכת המרתף ליחידת דיור נפרדת.

12.חריגות הבניה האחרות שפורטו בצו ההפסקה השיפוטי, אלו בוצעו בידי התובעים ללא היתר וללא כל קשר לנתבעת מס' 1.

13.על כל האמור יש להוסיף, כי במסגרת ההסכם, נתבעת מס' 1 הצהירה בין השאר, כי בבית לא נעשו בו שינויי בניה ולא מתנהלים כנגדם הליכים משפטיים כלשהם בקשר לדירה (ה-הואיל ה-3 להסכם) וכי למיטב ידיעתם הדירה נבנתה כדין וכי לא ביצעו בדירה חריגות בניה ואין חריגות בניה (שם, סעיף 9 להסכם). לעניין זה אין מחלוקת שניתן טופס 4 (אישור אכלוס), אשר אישר כי הדירה נבנתה בהתאם להיתר הבניה. בדומה, אף התובעים הצהירו כי בדקו את הממכר, "מבחינת מצבו של הנכס, מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס, ...........אפשרויות השימוש בנכס, והיתרים למיניהם החלים על הנכס ועל סביבתו, תיק הנכס בעירייה ובוועדות לתכנון והבניה.....וכי הוא מתחייב לקבל את החזקה בנכס, כשהנכס במצבו כפי שהוא........" וכי לא תהיינה להם כל טענות בדבר מצב הממכר, פגמים שבו או אי התאמה בקשר לדירה (שם, סעיף 10). כל זאת, כאמור שם "למעט פגם נסתר אשר המוכר ידע עליו, וכי הוא רוכש את הדירה במצבה הנוכחי כאמור ברישא ".

לנוכח ההוראות האמורות בהסכם, שלפיהן הנתבעת מס' 1 (המוכר) הצהירה כי לא נעשו על ידה שינויי בניה בדירה (פרק ה-הואיל),ולא ביצעה בדירה חריגות בניה בדירה (סעיף 9 להסכם) ומנגד, התובעים (הקונה) הצהירו כי הם קונים את הדירה במצבה כפי שהוא (AS IS), נחלקו הצדדים בשאלה, על מי מהם מוטלת האחריות במצב שבו נמצא כי בבית , נבנו שתי יחידות דיור בניגוד להיתר הבנייה, שהתיר יחידת דיור אחת כולל מרתף. לא יכולה להיות מחלוקת שפער זה בין מספר יחידות הדיור בהיתר הבניה לבין מספר יחידות הדיור בפועל בנכס, מהווה אי התאמה כהגדרתה בחוק במכר.

14.בפסק הדין בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (11.2.2014) (להלן – עניין עיני). בפסק-דין זה נקבע בדעת רוב (כבוד השופט נ' סולברג וכבוד השופט ח' מלצר), כי במצב של אי התאמה בממכר שעליו ידע המוכר, או שהיה עליו לדעת על כך, חלה עליו אחריות מלאה לנזק שנגרם לקונה בשל הפרת חובת הגילוי. זאת לנוכח הוראת סעיף 16 בחוק המכר, המחייבת את המוכר לגלות לקונה על כל אי התאמה בממכר שעליה ידע או שהיה עליו לדעת עליה, ואשר ביטלה את הכלל בדבר "יזהר הקונה". לפיכך נקבע באותו עניין, כי על המוכרים לפצות את הקונים בשל כך שמכרו להם דירה בידיעה שחלקה נבנה בניגוד להיתר הבניה. דעת המיעוט (כבוד השופט א' רובינשטיין) הייתה, כי יש לתת משקל מסוים גם לאופן התנהלות הקונה. אם נמצא כי התרשל בכך שחרף הצהרתו בהסכם המכר בדבר בדיקת מצב הדירה שרכש, הוא נמנע מבדיקת התאמתה להיתר הבנייה, כי אז יופחת הפיצוי בהתאם למידת אשמו התורם.

כפי שכבר הובהר, השאלה שנדונה בעניין עיני, עולה רק במצב שבו הוכח כי אי ההתאמה בין הדירה לבין היתר הבניה היה קיים כבר בעת מכירתה ובעת העברתה אל חזקת הקונה, בעוד שעובדה זו הייתה בידיעת המוכר או שהיה עליו לדעת על כך, וזה המצב במקרנו. על כן יש לבחון מה גילתה נתבעת מס' 1 במהלך המשא ומתן ומה היה ידוע לתובעים במעמד חתימת ההסכם אודות העדר קיומו של היתר לפיצול הדירות.

מה גילתה נתבעת מס' 1 ומה ידעו התובעים במעמד החתימה על ההסכם?

15.התובעים מציינים בכתב התביעה (סעיף 4) וחזרו על גרסה זו בתצהיר מטעמם, שמדובר בבית פרטי ובו יחידת דיור מושכרת מזה שנים רבות ומוכרת ע"י העירייה והרשויות כיחידה נפרדת, תוך שמותרים במקום אחוזי בניה נוספים.

16.בהמשך הדגישו התובעים כי ידעו שקיימים אחוזי בניה נוספים שעה שמותר לבנות בנכס עד

70% שטרם נוצלו במלואן.

17.עו"ד כרמלי ייצגה את שני הצדדים בעריכת הסכם המכר והעידה בפני מטעם התובעים. העדה ציינה כי פנו אליה באותו יום שנחתם החוזה, לשם כך הוציאה אישור זכויות לנכס וממנו עלה שאין כל הערה על הנכס, למעט רישום משכנתה (עמוד 17 שורות 29-32).

18.עו"ד כרמלי העידה ביחס לביצוע ההסכם באומרה :

"הם חתמו על החוזה, דיווחנו על העסקה, נרשם משכון, דווח לשלטונות המס, הקונים גם לקחו משכנתא, הגיע שמאי מטעם הבנק והגענו לשלב שמוכרת הייתה צריכה להמציא אישור העירייה, עוד בטרם שולם התשלום האחרון. ביקשתי מהמוכרת את האישור והיא הביאה ובאישור לא היו שום הערות." ( עמוד 18 שורות 1-3)

19.ביחס למעמד החתימה והמידע שנמסר, במהלך מעמד זה, באשר לקיומן של שתי יחידות מגורים העידה:

"ש.ביום העסקה דווח ללשכת מקרקעין, סברת שמדובר על דירת מגורים אחת?

ת.כן.

ש.גם בהמשך סברת שמדובר בדירת מגורים אחת?

ת.מבחינתי תמיד ידעתי שמדובר בדירת מגורים אחת.

ש.מה לפי דעתך היום?

ת.כאשר ציינו בפני, גם אז, שחלק מהדירה מושכרת, מבחינתי זה היה חלק אינטגרלי מהדירה. יש לו כניסה נפרדת." ( עמוד 19 שורות 14-20).

עורכת הדין שייצגה את שני הצדדים העידה בצורה מפורשת שידעה ביום ביצוע העסקה שהבית מהווה יחידת דיור אחת, על אף שבפועל חלק מהבית מושכר בצורה נפרדת לדייר אחר.

20.עו"ד כרמלי הדגישה בעדותה מה הסבירה לתובעים במעמד חתימת ההסכם ביחס להיתר פיצול יחידות הדיור באומרה:

"אני יכולה לומר מה אני הסברתי להם. הסברתי לצדדים, שאין לי שום דבר לבדוק חריגות בנייה בנכס, אין לי דרך לבדוק התאמה להיתר, אני לא שמאי ולא מהנדס ואם רוצים לעשות בדיקות צריך להביא שמאי או מהנדס. אני לא חושבת שאמרתי להם שאפשר להזמין אישור עירייה. לגבי החלק שהיה מושכר בדירה, ידעתי שיש שם שני שוכרים ואמרתי להם שסביר להניח שאם היחידה שלמטה נבנתה על פי היתר, בכל מקרה סביר שאין היתר לפיצול ואז אמרה לי המוכרת, שבעירייה במחלקת ארנונה, כן פיצלו את החיוב בגין ארנונה, שכל שוכר משלם את חלקו היחסי. אמרתי שזה לא רלבנטי מבחינת ההיתר, אלא רק לעניין ארנונה." (עמוד 20 שורות 1-7)

21.עולה ברורות מעדות עו"ד כרמלי שטרם החתימה על ההסכם הסבירה למוכרים שאין היתר לפיצול יחידות הדיור בהינתן העובדה שלצורכי הארנונה קיים פיצול בחיוב הארנונה, תוך הדגשה שפיצול זה הינו לצורכי הארנונה בלבד. מעדות זו הובהר, לתובעים, הבהר הטיב שאין היתר לפיצול ויחידות הדיור הנוספת אינה כדין.

22. עו"ד כרמלי המשיכה והעידה כי ידיעת התובעים היא וודאית שאין היתר לפיצול וזאת במעמד החתימה על חוזה הרכישה (עמוד 20 שורה 14), וקיימת אפשרות להעמיק את הבירור לפני החתימה על ההסכם, אך התובעים בחרו שלא לעשות כן(עמוד 20 שורות 8-10).

23.מדובר בעדות מהימנה המקובלת על בית המשפט. שני הצדדים לא טענו כלפי עו"ד כרמלי דבר וחצי דבר בכל שלב משלבי העסקה. עו"ד כרמלי הציגה את האירועים באורח ממצה וכרונולוגי, תוך מתן הסבר לכל שלב ושלב משלבי העסקה ומה היה ברור לשני הצדדים תוך מתן הסבר מלא, כפי שהעידה, לצדדים. עדות זו לא נסתרה מעדויות בעלי הדין, ההפך הגמור עדותה עולה בקנה אחד עם יתר העדויות. כך למשל הנתבעת העידה:

" לגבי כל הפיצול לא זוכרת. לגבי הענין על זה שיש שני דיירים בדירה, אני זוכרת אמרתי שהעירייה פיצלה את הארנונה וגלי אמרה שמדובר ביחידה אחת. עו"ד אמרה שזה רק לצורכי ארנונה. שהכל בית אחד. גם אני וגם התובעים שמענו את זה." ( עמוד 31 שורות 5-7).

24.המסמכים החיצוניים שנחתמו בידי בעלי הדין, מחזקים את עדות עו"ד כרמלי. תחילה נציין שהוראות ההסכם מלמדים שנקבע במפורש בהוראותיו כי מדובר בבית המורכב מיחידת דיור אחת ולא שתי יחידות דיור כעולה מהגדרת הבית המיועד למכירה. בנוסף שני הצדדים חתמו על הטפסים לדיווח למיסוי מקרקעין (נספח ב' למוצג נ/3), שם דווח על בניין בו קיימת יחידת דיור אחת, תוך ציון קיומו של מרתף בשטח כ-80. התובעים ידעו שקיימות שתי יחידות דיור בפועל והסכימו לציין במסמכים אלו שמדובר ביחידת רישום קניינית אחת.

25.עו"ד כרמלי העידה ( עמוד 18 שורה 2) , התובעים אישרו זאת( עמוד 9 שורות 28-29) שלצורך קבלת משכנתא הגיע שמאי ובדק את הנכס, אך התובעים לא הזמינו את השמאי למתן עדות, לא הציגו שמאות זו והציגו חוסר זיכרון, מעורר תהיות, לפרטים מהותיים שקשורים בחוות דעת השמאי, דבר המלמד כי תוכן חוות הדעת מחזק דברי עו"ד כרמלי ומכרסם בעדות התובעים, ביחס להיתר פיצול יחידות הדיור במבנה.

26.עו"ד כרמלי, עדת התביעה, העידה בצורה רהוטה וללא סתירות, ונקל ללכת שבי אחר "אותות האמת" החיצוניים בהתנהגותה ועדותה תוך התחשבות במכלול הנתונים העובדתיים המונחים בפני בית המשפט. מכאן הנני קובע, בניגוד לנטען בידי התובעים, במעמד החתימה על ההסכם ידעו בצורה ברורה ונהירה כי הבית מהווה יחידה תכנונית אחת על פי ההיתר, אך בפועל קיימות שתי יחידות דיור המושכרות לדיירים שונים ואין היתר לפיצול על פי דין. עם נתון עובדתי זה, בחרו התובעים לא להעמיק בבדיקה ולחתום על ההסכם, תוך ידיעת שאין היתר לפיצול יחידות דיור, חרף הפיצול, לצורכי הארנונה, במשרדי העירייה וקבלת הסבר מפורט בהיר ונהיר מטעם עו"ד כרמלי, שאין הדבר מעיד על היתר כדין לפיצול מבחינת דיני תכנון ובניה ודיני קניין.

27.התובעים העידו כי ידעו שמותר לבנות בקרקע עליה בנוי הבית עד 70%, ונותר עוד אחוזי בניה שלא נוצלו. עו"ד כרמלי לא שאלה את המוכרת ביחס לאחוזי הבניה( עמוד 19 שורות 21-23),מקור הידיעה של התובעים, כפי שהוכח בפני, ביחס לנתון זה אין מקורו בבדיקה שבוצעה על ידם לפני החתימה או אחריה, אלא "שמועה" שהפכו התובעים לעובדה ללא כל בסיס. התובעים לא בדקו את התב"ע כלל ועיקר ולא ביקשו מעו"ד כרמלי לבדוק את אחוזי הבניה (עמוד 6 שורה 1-2).

28.התובעים מאשרים כי מקור הידיעה אודות אחוזי הבניה אינו נסמך על בדיקה מקצועית אלא על יסוד שמועה שקיימת בשכונה וכך הוא העיד עמוד 7 שורה 26 : " משמועה שאני יודע שבשכונה הזאת יש 70% בנייה.אני לא סתם הגעתי למס' הזה." כל גרסתו ביחס לאחוזי הבניה לא מהימנה, שעה שהתובע מס' 1 הציג מספר גרסאות סותרות ביחס למקור הידיעה שנעה על ציר שמתחיל "משמועה" ועד לקיומה של "אמרה" מפורשת מטעם הנתבעת מס' 1 אודות שיעור אחוזי הבניה. אין בידי לקבל גרסתם של התובעים, אודות אחוזי הבניה והשפעתה על כריתת החוזה. הנתבעת אינה מקור הידיעה כעולה מגרסתה ומגרסת עו"ד כרמלי, ולא ברור אם מידע מקצועי זה, שמומחים יכולים לבררו, היה בידיעתה או היה חלק משיקולי רכישת הנכס במהלך המו"מ או השפיע על המחיר כלל ועיקר. בכל מקרה התב"ע לא הוצגה בפני ולא ברור אם נוצלו בידי הנתבעת בעת הבניה את מלוא אחוזי הבניה ואם נותרו כאלו. התובעים לא שאלו, ולא ביקשו לדעת אודות אחוזי הבניה ואף נמנעו במפורש לבחון ולבדוק את הנכס מבחינה תכנונית והצהירו בהסכם (סעיף 10) כי הבית מתאים להם מבחינה תכנונית, ולא הוצגה חוות דעת השמאי כדי לבחון אם המחיר הושפע כלל ועיקר משאלה זו.

29.התובעים לא הציגו כל מסמך מטעמם ביחס לנתון אחוזי הבניה, לא תכנית בנין עיר( המהווה דין), לא חוות דעת שמאי או חוות דעת הנדסית. מה שברור לפי עדות התובעים עצמם שגם שינויי הבניה מטעמם והכשרת המרתף לא הביאו לפגיעה או ניצול באחוזי בניה נוספים, מעבר לאלו שנוצלו בידי הנתבעת מס' 1, טרם הרכישה. התובע העיד בעמוד 16 שורות 22-25 כלהלן:

 "ש.בהיתר החדש שעשית, האם ניצלת את כל אחוזי הבנייה?

ת.לא.

ש.הגדלת את אחוזי הבנייה?

ת.לא. אני לא חושב שהיה צריך."

העילה כנגד נתבעת מס' 1;

30.העילה במישור החוזי כנגד נתבעת מס' 1 נמצאת במנעד בין הפרת ההסכם לבין הפרת חובת הגילוי. לעיתים מטשטשים הגבולות בין האחריות הטרום חוזית לבין האחריות החוזית בשל אי ההתאמה. עם זאת להבחנה בין שלבי האחריות השונים עשויה להיות נפקות בעניינים שונים ובעיקר לסעדים שיוענקו לצד הנפגע (ראו ד' פרידמן נ' כהן חוזים כרך א' 621-622 (1991)). שאלה נפרדת עוסקת בהיקף חובת הגילוי, כלומר איזה מידע יש לגלות. היקף חובת הגילוי משתנה ממקרה למקרה על פי נסיבותיו. ככלל, ניתן לומר כי חובת הגילוי משתרעת על כל מידע המצוי בידי צד אחד ואשר יש בו כדי להשפיע על נכונותו של הצד האחר להתקשר בחוזה על פי התנאים המוצעים (ד' פרידמן ו-נ' כהן הנ"ל כרך ב' עמ' 817-813). היקפה של חובת הגילוי יושפע בין היתר מטיבו של המידע, מחשיבותו לעסקה ומהשפעתו עליה, מזהות בעלי הדין, ממידת האמון שרוכש צד אחד לחברו, מזמינות המידע לציבור הרחב ונגישותו לצד שכנגד, מעלות השגת המידע וכו'.

ייאמר, כבר עתה, כי לא יכולה להיות מחלוקת שמוכר בית המורכב בפועל משתי יחידות דיור נפרדות ביודעו כי הוא רשום כיחידה אחת לפי היתר הבניה ובמנהל מקרקעי ישראל, חייב לגלות עובדה זו (העדר היתר לפיצול הדירות) לקונה בעת ניהול המשא ומתן, ואם לא עשה כן מדובר בהטעיה. ראו ע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359.

31.התובעים ידעו בצורה ברורה, כפי שנקבע לעיל, שמדובר בבית המורכב משתי יחידות דיור אך בפועל מדובר ביחידה רשומה אחת. הנתבעת גילתה במעמד החתימה עובדה זו ואף גילתה כי בספרי הארנונה הוכר הדבר כשתי יחידות נפרדות וכל שוכר נושא בחיוב ארנונה בצורה נפרדת. חרף זאת הבהירה עורכת הדין כרמלי, לשני הצדדים, במעמד החתימה, כי מדובר ביחידת דיור אחת וכך נרשם בחוזה המכר. היה ברור ונהיר לכל הצדדים, במעמד החתימה, שלא התקבל היתר לפיצול יחידות הדיור, וכי קיימת יחידת דיור נוספת, בפועל, בניגוד להיתר.

זאת ועוד, שני הצדדים בחרו לדווח לשלטונות המס על קיומה של יחידת דיור אחת חרף ידיעתם שהבית מורכב משתי יחידות דיור ובגין כך נקבע מיסוי בגין מכירה של יחידה אחת (מס רכישה ושב"ח). דיווח זה מלמד ששני הצדדים ובפרט הרוכשים ידעו שהבית מפוצל לשתי דירות נפרדות שלא כדין, ומבחינה רישומית קניינית מדובר ביחידת דיור אחת. דיווח מסוג זה יש לו השלכות ביחס למיסוי מקרקעין בין מס רכישה או הפטור ממס שבח (ראו: ע"א 8469/11 ‏מנהל מס שבח, רחובות נ' אריאלה שיין), וחרף ידיעה ברורה של התובעים כי במבנה קיימת שתי יחידות בחרו לדווח על יחידה אחת.

32.בע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359, 361 (1993) קבע הנשיא מ' שמגר כי מוכר דירה שנבנתה בחלקה ללא רישיון חייב בגילויה של עובדה מהותית זו לכל קונה פוטנציאלי, אחרת עשוי הדבר לעלות כדי הטעייה (שם, פסקה 4). ואולם, מאחר שאי-ההתאמה צוינה במפורש בחוזה המכר – נדחה הערעור: "לאור מה שנאמר בזיכרון הדברים ובחוזה, אין אלא להסיק כי המערערים הועמדו על העובדות כהווייתן... מכאן כי לא היה בסיס לטענת המערערים, שלפיה בוצעה במקרה דנן הטעיה, שהרי הועמדו, בכתובים, על המצב לאשורו" (שם, בעמ' 362, סיפא לפסקה 4). על רקע האמור, אוסיף ואציין כי סעיף 12 לחוק המכר – עניינו בידיעה על אי-התאמה – מסייג את אחריות המוכר וקובע כך: "אין הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמת הממכר... אם ידע עליה בעת גמירת החוזה" .

33.במקרנו, התובעים ידעו, טרם חתימת ההסכם, שאין היתר לפיצול לשתי יחידות דיור וידעו על אי ההתאמה הקיימת בין ההיתר הבניה לבין מצב הבית בפועל, ידיעה שלא ניתן להרהר אחריה ומשידעו התובעים על אי ההתאמה, אין להם אלא להלין על עצמם, בהתאם לסעיף 12 לחוק המכר שקובע: "אין הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמת הממכר... אם ידע עליה בעת גמירת החוזה".

34.התובעים טענו שניתן להרחיב את הבית, עד לניצול אחוזי הבניה המרביים המותרים, ובכך למעשה, ניתן לבנות בשטח שמעבר לבנוי עת רכשו את הבית. מנגד, המשיכו וטענו התובעים, אחוזי הבניה קטנו משמעותית.

35.טענות התובעים ביחס לאחוזי הבניה, הם טענות כלליות ואין בהם כל ממש. התובעים , טרם חתימת ההסכם, לא ערכו כל בדיקה אודות אחוזי הבניה המותרים. בנוסף הידיעה עליה מתבססים התובעים, אינה ידיעה היא, אלא שמועה לא מבוססת כלל ועיקר. התובעים לא הצביעו על מקור הידיעה הנטענת כי מותר לבנות 70%, התובעים לא הצליחו להצביע על מקור ידיעה זו ולא הצליחו להוכיח עובדה זו.

36.התובעים לא הציגו תכנית בנין עיר ממנה ניתן לדלות את אחוז הבניה המותרים במגרש בו קיים הבית, משכך לא הוכיחו את שיעור אחוזי הבניה המותרים. התובעים לא הצביעו על מקור ידעה זו, התברר שמדובר בשמועה כפי שהעיד התובע עצמו. לכל היותר ידיעה זו מבוססת על עצם המגורים בשכונה על דבר ידוע ונחת הכלל, לא הוכח כלל ועיקר. שיעור אחוזי הבניה המותרים לא נמסר על ידי הנתבעת מס' 1 הידיעה לא נמסרה על ידי הנתבעת ולא הוכח שהנתבעת מסרה מידע זה. עדות הנתבעת ועו"ד כרמלי בעניין אחוזי הבניה לא נסתר ועל פיו הנתבעת לא מסרה מידע זה והתובע לא שאל את הנתבעת אודות אחוזי הבניה, ולא הוכח אי התאמה כל שהיא בעניין אחוזי הבניה ולא הוכח כי קיימת אי התאמה.

התובע לא הציג כל חוות דעת שתצביע על אחוזי הבניה המותרים, שיעור האחוזים שנוצלו וכמה נותר אחוזי בניה. מדובר במידע שאינו נחלת הכלל ולא הוכח שהמחיר הושפע כלל מקיומן של אחוזי הבניה. חוות הדעת שלא השמאי שנועדה לצורכי קבלת משכנתה לא הוצגה כחלק מהראיות בתיק, ועצם אי הצגתה, יש לזקוף לחובת התובעים.

הטענות אודות הקטנת אחוזי הבניה כלל לא הוכחו, כפי שהודה התובע (בעמוד 16 שורות 22-25) לאחר קבלת ההיתר גם עבור היחידה הנפרדת, מלמד כי התובע לא ניצל אחוזי בניה ולא היה צורך להגדיל את אחוזי הבניה. משכך הטענה כי הופחתו אחוזי הבניה, שלא הוכח שיעורן, אינה אלא טענה בעלמא שאין לה על מה להתבסס.

37.לא הוכחה כל הפרה של הוראות ההסכם ביחס לאחוזי הבניה ולא הוכח קיומה של הטעיה. מחיר הנכס לא הושפע מקיומן או העדרן של אחוזי הבניה, לא הוכח שמדובר בעובדה שבידיעת הקונה או עובדה מהותית למכירת הבית שמחילה חובת גילוי על הרוכש. התובעים לא בדקו ולא ביקשו לבדוק ולא היה נתון זה חלק מהבסיס עליו ביססו את החלטתם להתקשר בחוזה.

על כן אני סבור כי דין התביעה כנגד נתבעת מס' 1 דינה דחייה.

העילה הנזיקית כנגד הנתבעות 1 ו-2;

38.טענתם העיקרית של התובעים כלפי נתבעות מס' 1 ו-2 הנפקת אישור לצורך השלמת הרישום בטאבו, שהיה נעדר הערות בדבר קיומן של חריגות בניה, ומשכך היה ניתן ללמוד ממנו כי הבית בנוי בהתאם להיתר הבניה וללא כל חריגות.

39.הנפקת אישור לרשם המקרקעין בדבר העדר חובות לצורך רישום הנכס בידי נתבעות 1 ו-2 נעשה ביום 4/12/11 ואילו החוזה נכרת כחודשיים לפני כן (26/9/11). חתימת ההסכם על ידי הצדדים לא הסתמכה על אישור זה שנועד להשלמת הרישום ולא לצורך קבלת מידע על מנת לגבש גמרות הדעת לחתימה על ההסכם.

40.בסעיף 10 להסכם המכר הצהירו התובעים כי בדקו וראו את הבית לרבות אצל הרשויות אודות הנכס, וכפוף להצהרות המוכר רוכשים את הנכס במצבו כפי שהוא. הוראת סעיף זו מלמדת כי האישור לא גרם לתובעים לחתום על ההסכם ולא היווה חלק משיקוליהם בעת החתימה על ההסכם כלל ועיקר, שעה שההסכם נערך כחודשיים לפני מתן האישור והאישור נועד להשלמת הרישום ולא מעבר לכך.

41.אין חולק כי לצורך רישום כל אחת משתי העסקאות נשוא התביעה בלשכת רישום המקרקעין הנפיקה העיריה תעודה בדבר היעדר חובות לפי סעיף 324 לפקודת העיריות (להלן: "האישור").למטרתו של סעיף 324 לפקודת העיריות, שמכוחו נדרש אישור העיריה. בית המשפט העליון התייחס לא אחת לשאלת מטרתו החקיקתית של הסעיף, וקבע:

"הוראת סעיף 324 לפקודת העיריות (הלא היא הוראת סעיף 317 לפקודת העיריות המקורית, כפי ששונתה והוספה בשנת תשי"ב-1952: סה"ח לשנת תשי"ב, 245), נועדה לייעל ולזרז גבייתו של חוב לעיריה, בתיתה בידיה של עיריה כלי-אכיפה מיוחד שאינו ניתן בידי בעלי-חוב מן המניין (ראה והשווה: בג"צ 243/60 אולדק והולנדר, נאמנים בפשיטת רגל של בולימובסקי נ' עירית רמת-גן, פ"ד יד 2267 ,2265, מפי השופט חיים כהן; ראה עוד: ע"א 790/85 ועוד רשות שדות התעופה נ' ד"ר י' גרוס, עו"ד, כונס נכסים, פ"ד מד(201 ,185 (3). זה דרכו של שלטון, שמאתר הוא צמתים בהם עובר ממון מיד-אל-יד; מעמיד הוא על אותם צמתים רשויות שלטון הנושות באזרח; והאזרח לא יוכל להמשיך בדרכו אלא אם ישקול על ידה של הרשות את חובו לה. כך במקומות אחרים וכך לעניין העברת זכויות בנכסי מקרקעין מאדם לחברו" (בג"צ 779/92 וליד סלאמה נ' ראש עירית נצרת, פ"ד מז(5) 183 (1993) בסעיף 5 לפסק הדין).

עוד נפסק, כי הסעיף נועד לתת בידי הרשות אמצעי אדמיניסטרטיבי – אכיפתי לגביית חובות, ואין הוא שייך למישור הזכויות המהותיות (ראה: ע"א 633/91 מנהל מס רכוש ומנהל מס שבח מקרקעין ת"א נ' אלי ושושנה שמש, פ"ד מח(1) 841 (1994); רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד ישראל וינבוים, פ"ד נו(4) 856 (2002); רע"א 3437/01 עירית ראשון לציון נ' יהודה גרינהויז - לנדוי, עו"ד (11.7.02).

סעיף 324 לפקודת העיריות לא בא, אם כן, ליצור מנגנון לבדיקתן של עסקאות במקרקעין או לפיקוח עליהן. מטרת הסעיף הינה להקנות לעירייה אמצעי גביה של חובות, ולא להטיל עליה חובה לבדוק את פרטיהן של העסקאות במקרקעין או את פרטי רישומן של אותן העסקאות בפנקסי המקרקעין.

42.התובעים ידעו שאין היתר לפיצול יחידות דיור במבנה, מדובר בפעולה שלא ברור מתי בוצעה בידי נתבעת מס' 1 ויכולה להתבצע ללא ידיעת מוסדות התכנון, לאחר הנפקת טופס 4, והכיצד ניתן לחייב את העיריה או ועדת התכנון ובניה שלא יודעת אודות הפיצול, לרשום שיחידת הדיור אינה על פי היתר. מה עוד שהתובעים ידעו שאין היתר לפיצול ובכל זאת חתמו על הסכם המכר.

43.כל טענות התובעים ביחס לאישור זה דינן דחייה שכן התובעים לא התבססו על אישור זה שלא היה קיים בעת החתימה על ההסכם, ואין כל קשר סיבתי בין החתימה לבין אישור זה.

44.טופס איכלוס הידוע כטופס 4 ניתן והוא בא להעיד כי במועד מתן האישור שהבניה בוצעה על פי ההיתר. הפיכת המרתף, במועד לא ידוע , ליחידת דיור נפרדת, אינו יכול להקים אחריות על נתבעות מס' 1 ו-2, שכן האישור ניתן בשעתו ולא הוכח שבמועד מתן אישור האכלוס, הייתה קיימת יחידת דיור בניגוד להיתר.

45.בניגוד ליחסים החוזיים וקיומו של סעיף 16 לחוק המכר שאינו מטיל אשם תורם במערכת יחסים זו, הרי מול נתבעות מס' 1 ו-2, התובעים שלא ערכו כל בדיקה סבירה טרם חתימת ההסכם, לרבות המצב התכנוני של הנכס, ייזקף לחובתם אשם תורם משמעותי ביחסים מול נתבעות 2 ו- 3 בעילה הנזיקית. הוכח כי התובעים לא ביקשו מעורכת הדין לבצע בדיקות (עמ' 6 שורה 1), בחרו שלא להעסיק איש מקצוע מטעמם עובר לחתימת ההסכם לבצע בדיקות מקדימות אודות הנכס, ובחרו במודע להתקשר בו ביום עם הנתבעת, חרף אזהרות עו"ד כרמלי.

46.חובת התובעים כקוני הבית לבדוק את המצב המשפטי והתכנוני לאשורו, לרבות עיון בהיתר הבניה ומשלא עשו כן, רשלנותם ואשם הינו רב ומכריע. לכך יש להוסיף הצהרתם והסיכון שנטלו על עצמם לרכוש את הבית במצבו כפי שהוא כעולה מהצהרתם בסעיף 10 להוראות ההסכם.

47.סופו של יום , התביעה בעילה הנזיקית כנגד נתבעות 1 ו- 2 , דינה דחייה.

העדר הוכחת נזק על ידי התובעים;

48.כאמור, אפילו אמרנו שהתובעים הוכיחו שהנתבעת לא גילתה חריגות הבניה (הפיכת מרתף ליחידת דיור) וכי הפרה את ההסכם ואת חובת הגילוי בכך שהסתירה אותן מהתובעים – ולא אמרנו זאת – הרי שבכל מקרה, לא ניתן היה לקבל את תביעתם בשל עילה זו, מכיוון שהם לא הוכיחו את הנזק אשר נגרם להם בשל ההפרה נטענת זו.

49.הנזק הנטען על ידי התובעים בדמות ירידת ערך הוערך על ידם בסך 250,000 ש"ח. התובעים לא הגישו חוות דעת מטעמם ביחס לירידת ערך הדירה שתוכיח הן את עצמם הירידה בערך ואת הקשר הסיבתי להפרה הנטענת, ולכן אין ביכולתם לבסס מרכיב זה בתביעה, הן ביחס לאחוזי הבניה או להעדר היתר לפיצול הדירות.

50.יש להוסיף כי התובעים נמנעו מלצרף את חוות הדעת שהוגשה לבנק לצורך קבלת משכנתה עד כדי הסתרת קיומה והסתרת זהות השמאי שערך אותה. אי הגשת חוות הדעת שנערכה לצורך קבלת משכנתה ואי הזמנת השמאי למתן עדות, יש לזקוף לחובת התובעים. לא ברור אם המחיר שנקבע בהסכם בין הצדדים משקף שתי יחידות דיור נפרדות או יחידת דיור אחת. עוד לא ברור אם התמורה מגלמת תוספת של זכויות בניה שטרם נוצלו, לו הובאה חוות דעת, היה ניתן לשפוך אור על מחלוקת זו, משלא עשו התובעים, אין ביכולתם להוכיח מרכיב זה. יכול להיות שהתמורה שנקבעה משקפת מחיר יחידת דיור אחת עם אחוזי הבניה כפי שנוצלו, התובעים נכשלו להוכיח אחרת.

51.כדי לאמוד את "השווי" של עבירות הבניה או הירידה בערך הבית, קיימות שתי דרכים שהיה על התובעים ללכת בהם כדי להוכיח שווי של הנכס. דרכים אלו נובעות מכך שבמצב של עבירות בניה- לרבות הכשרה חוקית של יחידת הדיור, חלה חובה להתאים את הנכס להיתר הבניה. זאת בין בדרך של הריסת חריגות הבניה (במקרנו הסרת המתקנים שהופכים קומת המרתף ליחידה נפרדת ועצמאית סעיף 205(1) בחוק התכנון והבניה) ובין בדרך של קבלת היתר בניה למפרע לפי סעיף 205(3) בחוק התכנון והבניה).

בדרך הראשונה, שעניינה הריסת חריגות הבניה, הדרך להוכיח את שווי הנזק היא באמצעות חוות דעה של בעל מקצוע מתאים לעניין העלויות של הריסת חריגת הבנייה או אטימתה (כמו במצב של בניה במקום שנועד למילוי) ושל הפעולות הפיסיות הדרושות לשם התאמת הבנוי להיתר הבניה. התובעים לא פעלו בדרך הזו, ובחרו להכשיר החריגה.

בדרך השנייה, שעניינה קבלת היתר בניה למפרע, הדרך להוכיח את שווי הנזק היא באמצעות חוות דעה של אדריכל, אשר יפרט את הפעולות הנדרשות לשם כך (הגשת תכניות מתאימות, הכנת בקשה להיתר בניה מתאים וכדומה), את ההיתכנות של קבלת היתר בניה מתאים לנוכח התכניות החלות במקום וכן את העלויות הכרוכות בכל אותן פעולות אשר נדרשות לשם כך.

במקרנו התובעים קיבלו היתר, אך לא פירטו מה עלות קבלת היתר לפיצול שתי יחידות דיור ולא צירפו אסמכתאות המעידות על העלות. העלות שנשאו, שגם היא לא הוכיחו אותה, מגלמת עלות קבלת ההיתר בגין כל העלויות להכשרת כל חריגות הבניה כולל אלה שבוצעו ונערכו בידי התובעים עצמם, אך לא הוכיחו מה העלות עבור קבלת היתר בגין פיצול לשתי יחידות דיור.

52.ביחס לירידת הערך ואחוזי הבניה, יש לציין כי הטענה לא הוכחה כלל ועיקר ולא ברור מה הקשר בין אחוזי הבניה (שלא הוכח קיומן) לבין ירידת ערך. אין כל בסיס לטענה זו.

53.ראש הנזק הנוסף הינו עוגמת נפש בסך 200,000 ₪. לא ברור על מה ובגין מה. התובעים ביצעו שיפוצים בעת קבלת החזקה שכללו עבודות טעונות היתר, העבודות הופסקו, בעיקר, בשל כך. התובעים לא הוכיחו ניצול אחוזי בניה בשל קבלת היתר לפיצול יחידות דיור, לא הוכיחו כי בשל כך לא נכנסו לגור ו/או העבדות הופסקו בשל כך. הפסקת הבניה נבעה מביצוע עבודת על ידי התובעים עצמם ללא קבלת היתר כדין והתנהלותם ניתקה קשר סיבתי עם הטענות של חריגת הבניה של הנתבעת.

54.סוף דבר;

הנני דוחה את התביעה כנגד כל הנתבעות.

הנני מחייב את התובעים לשלם לכל אחת מהנתבעות סך 4,000 ₪ הוצאות משפט, תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין.

לשלוח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ג תשרי תשע"ט, 02 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.