מיי טאון קריית מלאכי בע"מ ואח' נ' זיו ישראל בע"מ ואח'

עניינו של ההליך בפרויקט בניה, הכולל גם מתחם פינוי בינוי מוכרז, במקרקעין הידועים כגוש 2474 חלקות 24 (בחלק), 25 (בשלמות), 92 (בחלק) ובגוש 2407 חלקה 18 בקריית מלאכי (להלן: הפרויקט ו- המקרקעין, בהתאמה), אשר מבוצע על ידי הצדדים על פי הסכם מיום 10.5.2023 שהוכתר על ידם "הסכם השקעה" (להלן גם: ההסכם) (נספח 6 לבקשה).

ביסוד התביעה שהגישו המבקשות עומדת הודעת המשיבה 1 מיום 23.12.2024 על ביטול ההסכם, (הודעת הביטול) (נספח 16 לבקשה). בתיק העיקרי התבקש סעד של אכיפת ההסכם, סעד הצהרתי בדבר העדר תוקף להודעת הביטול וצווי מניעה קבועים.

לצד התביעה הגישו המבקשות גם בקשה לצו מניעה זמני עד להכרעה בתיק העיקרי, כדלקמן:

1. צו המונע מהמשיבים לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין, ובכלל זאת צו המונע מהם מלהתקשר עם כל צד שלישי שהוא בעסקה או בהסכם כלשהו בקשר למקרקעין;

2. צו המונע מהמשיבים לבצע כל פעולה שיש בה כדי לפגוע בזכויות המבקשות מכוח ההסכם;

3. וצו המונע מהמשיבים לנקוט בכל פעולה שהיא שיש בה כדי לסכל את המשך קידומו של פרויקט הבנייה המוקם על המקרקעין על ידן מכוח ההסכם;

4. או כל סעד אחר ו/או נוסף, כפי שבית המשפט הנכבד ימצא לנכון, אשר יאפשר למיי טאון לקדם את הפרויקט ולהוציאו אל הפועל בהתאם להסכם.

    

   הבקשה לצו זמני היא העומדת להכרעתי בהחלטה זו.

    

    

    

   הצדדים והשתלשלות האירועים עד להגשת התביעה

    

   1. המבקשת 1 (המבקשת או חברת הבת), היא חברת בת בבעלות מלאה של המבקשת 2, אשר עיסוקה בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. חברת הבת הוקמה לאחר שנכרת ההסכם, לצורך ביצוע הפרויקט. מאחורי המבקשות עומד מר חסון, שתצהירו הוגש בתמיכה לבקשה (ראו התצהיר ותדפיסי רשם החברות, נספחים 1-2 לבקשה). להלן יכונו שתי המבקשות יחדיו: המבקשות או מיי טאון. לפי הצורך אבחין ביניהן במפורש.

       

   2. מר סיאני, המשיב 2 (המשיב), הוא המנהל ובעל המניות הרשום של המשיבה 1 (המשיבה או זיו ישראל), והמצהיר מטעם המשיבים בהליך זה (ראו תדפיס רשם החברות בנספח 3 לבקשה, להלן שניהם יחדיו: המשיבים).

       

   3. המתווה העקרוני של ההסכם בו התקשרו הצדדים הוא כזה שלפיו הזכויות לבינוי במקרקעין לפי הסכם פיתוח עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הובאו על ידי המשיבה; ואילו הביצוע בפועל על כל הכרוך בכך, מוטל על המבקשת שהופקדה בידה "סמכות בלעדית" לניהול הפרויקט וביצועו בפועל "לרבות קידום ליווי ומימון לפרויקט וביצוע ניהול, בכל הקשור להשלמת הרישוי, בניית הפרויקט, ביצועו, שיווק הדירות והיחידות ומכירתן". זאת, כנגד חלוקת הרווחים כמפורט בהסכם, כשבשלב ראשון יש לפרוע את ההלוואות שנטלה המשיבה בקשר עם הפרויקט מבנק הפועלים ומהמבקשת 2.

       

   4. יצוין כי ההסכם נערך בין המשיבה לבין "חברה שתוקם ותהיה בשליטת קבוצת מיי טאון בע"מ" וחברה זו כונתה לאורך ההסכם "מיי טאון". לאחר חתימת ההסכם הוקמה המבקשת לצורך ביצוע הפרויקט. כפי שציינו המשיבים, עם הקמתה, אישררה היא בחתימתה את הסכם ההשקעה שעליו חתמה במקור המבקשת 2, בהוספת חתימתה על ההסכם (נספח 20 לתשובה).

       

   5. בהתאם להוראות ההסכם נחתם במעמד חתימתו יפויי כח נוטוריוני בלתי חוזר המאפשר למיי טאון, בין היתר, לבצע פעולות תכנון שונות (סעיף 6.5 להסכם), ופעולות הדרושות לצורך ליווי והעמדת אשראי (סעיף 6.3 להסכם); וכן להבטחת ההסכמה כי זכויות החתימה בפרויקט בשמו ובשם העסקה המשותפת, הן של מיי טאון בלבד (סעיף 5.3), ולחתימה על חוזי המכר (סעיף 6.7.1) (יפויי הכוח). עוד נקבע כי כל העניינים הכספיים של הפרויקט ינוהלו באמצעות חשבון בנק ייעודי שיפתח לצורך כך וזכויות החתימה בחשבון הבנק יהיו של מיי טאון בלבד (סעיף 6.3.9).

       

   6. על פי פסקאות "והואיל" שבפתח ההסכם ונספחיו, המשיבה היא בעלת הזכויות לפי הסכם הפיתוח עם רמ"י לאחר שזכתה במכרז בשנת 1989 בשמה הקודם "די-וורולי-סיאני בניין והשקעות"). המשיבה התקשרה בהסכם פינוי בינוי עם בעלי הזכויות (40 יח"ד) במתחם פינוי בינוי שבמקרקעין (חלקה 18 בגוש 2407), והקצתה דירות תמורה למפונים. כמו כן, קידמה תכנית מתאר שאושרה למתן תוקף ביום 15.4.2019, ולפיה ייבנו שני בנייני מגורים, מרכז מסחרי ומשרדים (התכנית המאושרת ו- הפרויקט, בהתאמה). היתר חפירה ודיפון התקבל ביום 31.8.2020. החלטה על מתן היתר לביצוע הפרויקט בתנאים התקבלה ביום 16.2.2021 ותוקפה לאחר שהוארך עד 16.2.2024 (ההחלטה למתן היתר בתנאים).

       

   7. שנים ארוכות חלפו מעת הזכייה במכרז בשנת 1989 ובכל זאת, הפרויקט מצוי בשלבי ביצוע ראשוניים. המשיבים ציינו כי התכנון עד לפרסומה למתן תוקף של התכנית המאושרת ביום 15.4.2019, נמשך למעלה מ-20 שנה, בשל המורכבות הרבה ושינוי במדיניות התכנון. נדרש גם זמן לחתימה על הסכמי פינוי בינוי עם הדיירים במתחם, לפיהם יקבלו דירה חדשה בפרויקט שיבנה; ודמי שכירות עבור דירה חלופית עד להשלמת הבניה, בסכומים הנעים בין 2,000 ₪ (דירת 3 חדרים) לבין 2,500 ₪ (דירת 4 חדרים) (סעיף 22 לתשובה וסעיף 12 לתצהיר). כיום נותרו אך 4 דיירים שמתנים את הפינוי שלהם בקבלת ערבות בנקאית. עוד ציינו, כי מדובר בבית משותף שנרשם רק בשנת 2000 ועם רישומו נרשמו גם הערות אזהרה לטובת המשיבה בגין כל הסכמי פינוי בינוי שנחתמו עם הדיירים (ראו נסח הרישום, נספח 5 לתשובה).

       

   8. על פי תשובת המשיבים, לצורך מימון כל הפעולות הנ"ל שנדרשו לקידום הפרויקט, נטלה המשיבה אשראי מבנק הפועלים, אשר הומר בהמשך להלוואת משכנתה אחת על סך של כ-15 מיליון ₪ (ההלוואה לבנק הפועלים). לאחר שהבנק סירב להגדיל את סכום ההלוואה חיפשה המשיבה משקיע אסטרטגי בעל יכולת מימון לביצוע הפרויקט, וזהו הרקע להתקשרות בהסכם. תחילה התקשרו המשיבה והמבקשת 2 בהסכמי הלוואה. בהסכם מיום 29.11.2022, הועמדה למשיבה הלוואה בסך של 3,000,000 ₪; וניתנה למבקשת 2 זכות סירוב ראשונה לרכישת המקרקעין שבנדון (סעיף 3.2). בתוספת מיום 9.5.2023, הוארכה תקופת ההלוואה והוגדלה קרן ההלוואה לסך של 3,900,000 ₪ (להלן שניהם יחד: הסכם ההלוואה, נספחים 4-5 לבקשה). לאחר משא ומתן של כחצי שנה, נחתם ההסכם שבענייננו.

       

   9. לפי תדפיס רשם החברות של המשיבה, ביום 25.6.2023 נרשם לטובת המבקשת 2, שיעבוד צף ללא הגבלה, מדרגה שניה, על זכויות המשיבה במקרקעין (השעבוד מדרגה שניה). שיעבוד קבוע מדרגה ראשונה, ללא הגבלה, על זכויות המשיבה במקרקעין, מיום 7.11.2017, רשום שם לטובת בנק הפועלים בשל ההלוואה הנזכרת לעיל.

       

   10. המצב התכנוני העדכני הוא כדלקמן: בהמשך להחלטה על מתן היתר בתנאים ניתן היתר מיום 21.11.2024 לפרויקט, שתוקפו עד ליום 21.11.2027. הוצאתו התאפשרה לאחר שהמבקשת שילמה דמי הקמה בסך של כ- 3.4 מיליון ₪; וכן שילמה סך של כ- 10 מיליון ₪ אגרות בניה והיטלים, לפי הסדר פשרה זמני ותחת מחאה, במסגרת הליך של עתירה מנהלית שהגישה המבקשת בשמה ובשם המשיבה בעניין חיובים אלה (החלטה מיום 24.9.2024 בעת"מ (ב"ש) 24051-09-24, נספח 13. המחלוקת לגופה טרם הוכרעה ומתקיים הליך גישור).

        

   11. עם זאת, לטענת המבקשות מרגע כניסתן לפרויקט התברר הצורך בתכנון מחדש של הפרויקט, שהוא קריטי לקיומו ולהצלחתו. נטען כי התכנון הקיים אינו מקובל על העירייה בין היתר בשל "הכנות" לפיצול בלתי חוקי בחללים מסחריים רבים (תכנון מחסנים עם גובה כפול וכו'). כמו כן, מפגישות עם גורמים מממנים פוטנציאלים עלה שהם לא מאמינים בסחירות המרכז המסחרי בתכנון הקיים, והם לא היו מוכנים לממן את הפרויקט טרם התכנון החדש. נמצא כי גם תכנון שני בנייני המגורים לקוי, שכן אינו עומד בתקנים הדרושים, והדירות שתוכננו לא התאימו לשכונה ולעיר (למשל, למרות שבעיר תושבים דתיים רבים הוא הם לא תוכננו כבניין כשר ולא תוכננה אפילו דירה אחת עם מרפסת סוכה). על כן, במקביל להשלמת התנאים להוצאת היתר הבניה על פי התכנון הקיים בטרם יפוג תוקפה של ההחלטה למתן היתר בתנאים, פעלה ופועלת המבקשת לתכנן ולהגיש בקשה להיתר לשינויים. זאת בתיאום הדוק עם העירייה, שהתכנון מחדש מקובל עליה (צורפו סיכומי ישיבה). הוגשה בקשה מיום 25.11.2024 לתיק מידע חדש שאושרה ביום 28.11.2024, התיק נמצא בהפקה (ראו נספח 3), ולפי סיכום עם העירייה תטופל הבקשה לשינויים במסלול מהיר. לטענת המבקשות לצורך התכנון מחדש שכרה המבקשת כ- 15 חברות יועצים שונות. תוכננו עשרות דירות עם מרפסות סוכה, המרכז המסחרי תוכנן כך שיהיה סחיר יעיל ותקני, החניונים תוכננו מחדש תוך חיסכון בעלויות ועמידה בתקן החניה הנדרש (התכנון החדש). לטענת המבקשות, נכון ליום שליחת הודעת הביטול, הדירות המכורות, תוכניות השיווק, הסוחרים המתעניינים בשטחי המסחר - הכול נעשה בהסתמך על התכנון מחדש. גם כל הגורמים המממנים הפוטנציאלים מולם התנהלה המבקשת התנו את המימון בתכנון החדש.

        

   12. המבקשות עדכנו עוד כי נחתמו שני הסכמים עם רוכשי דירות בפרויקט – הסכם אחד נחתם על ידי רוכש הדירה והחברות והשני נחתם רק על ידי רוכש הדירה, כשחתימת החברות מתעכבת לאור הודעת הביטול (צורפו ההסכמים). בנוסף, כך נטען, קיימים שני הסכמים נוספים שלגביהם הגיעו עם הרוכשים לנוסח מוסכם וממתינים לקביעת מועד לחתימה שמתעכב בגלל הודעת הביטול (צורפו שתי בקשות רכישה).

        

   13. המבקשות ציינו כי הפרויקט מצוי לפני ביצוע. מיי טאון הוציאה מכרז קבלנים ביום 18.12.2024 לביצוע הריסה חפירה ודיפון. כאשר 36 מתוך 30 יחידות הדיור כבר פונו בפועל.

        

   14. אין חולק כי הסכם הפיתוח הוארך מדי פעם, ובהארכה אחרונה מיום 1.7.2023 הוארך עד ליום 1.1.2027 (נספח 1 להשלמת פרטים מטעם המבקשות). כמו כן, המועד העדכני לפירעון ההלוואה לבנק הפועלים הוא 2.3.2025.

        

   15. למרבה הצער, "חריקות" ביחסי הצדדים החלו נשמעות כבר בחלוף כחצי שנה. ביום 21.1.2024 שלחו המשיבים ל "מיי טאון קריית מלאכי בע"מ – שבשליטת קבוצת מיי טאון בע"מ" מכתב "דרישה לתיקון הפרות יסודיות של הסכם ההשקעה" (באמצעות ב"כ עו"ד בורשטין, נספח 9 לבקשה). נטען להפרות יסודיות שעיקרן באי העמדת הלוואה בסך של 30 מיליון ₪ ממקורותיה של המבקשת או גורם מממן (ובהמשך לפי ההסכם הלוואה של 40 מיליון ₪); וכן ברישום שעבוד בדרגה שנייה, שנעשה לפי הטענה שלא כדין ובניגוד להוראות ההסכם, תוך שימוש בייפוי כוח שנמסר להם לצורך רישום השיעבוד "כתנאי מקדמי לקבלת ההלוואה ע"ס 30,000 ₪", מבלי לקבל כנדרש את הסכמת בנק הפועלים (בעל שיעבוד מדרגה ראשונה) לכך ומבלי שפעלו ל"קלוזינג" של העמדת הלוואה על סך 30 מיליון ₪ כאמור, באופן שחושף את המבקשת לתביעה והפרת ההסכם עם בנק הפועלים.

        

   16. המבקשות דחו בחוזר את טענות המשיבים להפרת ההסכם אחת לאחת, וציינו בין היתר כי ההסכם אינו קובע זמן להעמדת ההלוואה; וכי לאחר שהמבקשת פנתה לגורמי מימון הסתבר שתכנון הפרויקט הקיים אינו אטרקטיבי בעיניהם. על כן נדרשת היא לעדכן את תכנון הפרויקט בהשקעה מרובה. המבקשת טענה עוד כי "המטרה האמתית" שביסוד הפניה היא "ניסיון פסול של מרשתך, ובמיוחד מר נפתלי סיאני, להתעשר שלא כדין ואף לדרוש כספים לא לו, וזאת בהמשך ישיר לניסיונו לדרוש ממרשתנו 300,000 ₪ כתנאי לקיום ישיבה עם בנק הפועלים לצורך דחיית מועד פירעון ההלוואה של מרשתך (!!!) לבנק". נטען גם שהמשיב אינו מגלה כל עניין בפרויקט ופונה רק כדי לבקש כספים עבור ענייניו האישיים שאינם קשורים לפרויקט, אינו נוהג להגיע לישיבות עדכון שוטפות והגדיל לעשות כשדרש כתנאי להשתתפותו בישיבות, תשלום חודשי בסכום של 40 אלף ₪ (מכתב מיום 30.1.2024).

        

   17. בחלוף עוד כשישה חודשים וחצי, פנה מר סיאני (בעצמו) במכתב מיום 15.8.2024 (נספח 11 לבקשה) שבו חזר על הדרישות בעניין העמדת הלוואות כמפורט לעיל. כשלושה וחצי חודשים לאחר מכן, ביום 1.12.2024 פנתה המשיבה, באמצעות בא כוח המשיבים דהיום, למבקשות (שתיהן) במכתב "התראה אחרונה לפני ביטול הסכם" (נספח 12 לבקשה). המשיבה חזרה על הטענה להפרה בשל אי העמדת ההלוואה בסך של 30 מיליון ₪ וציינה כי בבסיס ההתקשרות עמד הצורך הדחוף של המשיבה לפרוע את ההלוואה בסך של כ-15 מיליון לבנק הפועלים, וכן שתי הלוואות בסך כולל של 3.9 מיליון ₪ שהעמידה המבקשת 2, כמו גם הצורך במימון הנדרש להמשך פעילותה. נוספו גם טענות ביחס למצגים שעמדו לפי הטענה ביסוד ההתקשרות ונמצאו ללא כיסוי נוכח אי העמדת ההלוואה ושעה שחברת הבת גם לא הצליחה לדאוג ללווי בנקאי לפרויקט, ופניותיה לבנקים נדחו בשל העדר הון עצמי וחוסר איתנות פיננסית. נטען גם כי מעולם לא ניתנה הסכמה לרישום שעבוד מדרגה שניה ו"רק בדיעבד נאלצה מרשתנו ליתן את 'הסכמתה' לכך, אך זאת בתנאי שהדבר יוסכם עם הבנק, דבר שלא הוסכם ולא מקובל על הבנק, והוא חוזר ודורש ממרשתנו לבטל את השעבוד". המשיבה ציינה כי כעת היא עומדת לפני איום ממשי וחמור לפירעון הלוואת המשכנתה על ידי בנק הפועלים, שהמועד האחרון לפירעונה לאחר מתן ארכות הוא 1.12.2024.

        

   18. המבקשות (באמצעות בא כוחה דהיום) דחו את הטענות במכתב מיום 2.12.2024 (נספח 13 לתשובה), ציינו כי בהסכם סעיף 13 בדבר "פתרון מחלוקות באופן שלא יעכב את המשך ביצוע הפרויקט"; ועמדו על קיום פגישת מנכ"לים דחופה ליישוב ההדורים בהתאם לקבוע בו. עוד הדגישו כי לפי סעיף 13.2 להסכם בהעדר הסכמות "ובכדי לא לעכב את התקדמות הפרויקט עמדתה של מיי טאון באותו עניין תהיה המכרעת", ולמעט המקרים הספציפיים המנויים שם אין בידי המשיבה לפנות לערכאה המוסמכת אלא בסיום הפרויקט.

        

   19. במענה מיום 4.12.2024, עמדה המשיבה על טענותיה, והוסיפה כי אין בסיס בדין לכך שעליה לקבל את הכרעת המבקשת או להגבלת הפניה לערכאות, אולם היא מוכנה לקיים פגישה בין המנכ"לים. בנוסף – וזאת, יש לציין, לראשונה בתכתובת בין ב"כ הצדדים – צוין כי "עוד טוענת מרשתנו כי מרשותיך התחייבו להעביר לחשבונה מדי חודש בחודשו סך של 40,000 ₪ בתוספת מע"מ ובנוסף לכך סך של 15,200 ₪ +מע"מ, אף הוא מדי חודש בחודשו" ולא עשו כן עבור חודשים אוקטובר עד דצמבר; והתנהלותן בקשר ל"סכומים זניחים" אלה מעידה על חוסר איתנות פיננסית. נדרש לתקן גם את ההפרות בעניינים אלה.

        

   20. פגישה שקיימו הצדדים ובאי כוחם ביום 8.12.2024, בהתאם למנגנון פתרון המחלוקות בהסכם, לא הובילה לפתרון. במקביל גם ניהלו ב"כ הצדדים שיחה טלפונית ותכתובת דוא"ל עקרה (בתקופה 2-22.12.2024).

        

   21. ביום 23.12.2024 שלחה המשיבה את הודעת הביטול. נטען לביטול בשל הפרה יסודית של ההסכם בהתבסס על טעמים אלה: ראשית, הפרת ההתחייבויות ביחס לליווי ומימון. עד כה, למעלה שנה וחצי, לא עלה בידי חברת הבת להשיג ליווי ומימון הפיננסי, ולהעמיד ממקורותיה את ההון העצמי שנדרש לצורך קבלתו. עוד לא העמידה הלוואה על סך 30 מיליון ש"ח על ידי בנק או מוסד פיננסי אחר. שנית, ברישום השעבוד מדרגה שנייה לטובת המבקשת 2, שלא כדין, תוך שימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזר ואף שלא העמידה לזכות המשיבה את ההלוואה בסך של 30 מיליון ₪. בנוסף, חזרה המשיבה על הטענה למצגים מטעים, והוסיפה כי מצדיקים הם ביטול מחמת טעות, הטעיה וחוסר תום לב. ועוד הוסיפה כי הוראות ההסכם הדרקוניות והסמכויות המופלגות והחד צדדיות שהוקנו למבקשת בהסכם, נכפו על המשיבה ובשלן מצופה היה שתנהג בנאמנות ויושר מרביים, וכי גם מטעם זה מן הדין והצדק שההסכם יבוטל.

        

   22. המבקשות שלחו למשיבים התראה טרם נקיטת הליכים בשל הודעת הביטול המפרה לשיטתם. המשיבים לא חזרו בהם ומכאן התביעה והבקשה לצו זמני שהוגשה ביום 6.1.2025.

        

       עיקרי טענות הצדדים

       עיקר טענות המבקשות

   23. לטענת המבקשות הודעת הביטול לא ניתנה כדין והיא חסרת תוקף. ראשית, זכות הביטול נשללה חוזית עד תום הפרויקט, מכוח סעיף 13 להסכם, אשר קובע כי הפרויקט לא יעוכב עד השלמתו; ובמקרה של חילוקי דעות עמדתה של מיי טאון תהיה המכרעת, והמשיבים יהיו רשאים לפנות לערכאות רק בסיום ההסכם. שנית, הודעת הביטול לא ניתנה בתוך זמן סביר מההפרה, שכן הטענות להפרת ההסכם על ידי המבקשת עלו כבר במכתב מינואר 2024; ושלישית, טעמי הביטול שצוינו, חסרי בסיס. הודעת הביטול חסרת כל בסיס משפטי או עובדתי, ומהווה כשלעצמה הפרה יסודית של ההסכם ומכאן שסיכויי התביעה טובים.

        

   24. לטענת המבקשות, בעוד שמיי טאון מקדמת את הפרויקט, המשיבים נוהגים בסחטנות והחלו מעלים טענות סרק בדבר הפרות יסודיות של ההסכם, חודשים ספורים לאחר חתימתו. תחילה דרשו שישולם להם סך של 300 אלף ₪, כתנאי לקיום פגישה עם בנק הפועלים. כן דרשו תשלום חודשי של 40,000 ₪ בתוספת מע"מ, כדי להשתתף בישיבות עדכון שוטפות. מדובר בכספים עבור ענייניהם האישיים של המשיבות שכלל אינם קשורים לפרויקט. יתר על כן, בעוד מיי טאון פועלת להשגת מימון ביניים, על דרך נטילת הלוואה מגוף פיננסי שאף הביע נכונות להיות גורם מלווה בפרויקט, התובע התנה את הסכמתו בתשלום חד פעמי בסך של 1,000,000 ₪ וכן תשלום חודשי (ריטיינר) של 100,000 ₪ בתוספת מע"מ, חלף הסכום של 40,000 ₪ הנזכר לעיל, עד לקבלת המימון מהגורם המלווה. משלא נענתה "דרישה סחטנית חדשה ונוספת זו", כך לשון הבקשה, שלחה המשיבה את מכתבה הנ"ל מיום 1.12.24 ("התראה אחרונה לפני ביטול") (סעיפים 32-34 לתצהיר מר חסון). כאמור, התקיימה גם פגישה בין הצדדים ובאי כוחם בהתאם למנגנון יישוב המחלוקת בהסכם, ללא הועיל. מר חסון הצהיר כי לאחריה נפגש עם המשיב, וסוכם שיטלו את ההלוואה האמורה, אך המשיב סירב לחתום על המסמכים (סעיפים 36-37 שם) ועומד על דרישותיו הנ"ל.

        

   25. ביחס לטענות בהודעת הביטול ציינה המבקשת כדלקמן: בהודעת הביטול הועלו בשיהוי ניכר (כשנה וחצי לאחר החתימה), טענות סרק כבושות, כגון כפיה או כי המשא ומתן שקדם לכריתת ההסכם התבסס על הטעייה, ויש לבטלו גם מטעם זה. באשר לטענות בעניין ליווי ומימון – נטען כי ההסכם אינו קובע סד זמנים להעמדת הליווי והמימון הפיננסי לפרויקט, וטרם הגיע המועד להעמדת ההלוואה. הצדדים צפו מראש כי הדבר עשוי לקחת זמן רב, ובחרו לא לקצוב לכך מועד. בנוסף, ההלוואה הראשונה כהגדרתה בסעיף 8.1 להסכם הייתה אמורה להיות מועמדת למשיבה מהגורם המלווה וכחלק מהליווי הסגור של הפרויקט, והותנה בתנאים מוקדמים, שלא התקיימו במלואם (סעיף 8.2 להסכם). המבקשת מצויה כיום בקשר עם גורמים מממנים פוטנציאליים, שהשהו את המשא ומתן נוכח הודעת הביטול. ביחס לטענות בנוגע להון עצמי – ההסכם אינו קוצב פרק זמן להעמדת ההון העצמי, מה גם שמיי טאון העמידה הון עצמי שנאמד בכ-30 מיליון ₪. לעניין רישום השעבוד מדרגה שנייה – רישום השעבוד הוא תנאי מקדמי להעמדת ההלוואה, אך אין ולא הייתה דרישה כי השעבוד ירשם רק כנגד העמדת ההלוואה. כמו כן המבקשות דוחות את הטענה שהבנק דורש את ביטול השעבוד. הבנק הוציא בעניין זה מכתב אחד בלבד מיום 17.7.23 (נספח 13 לתשובה) ומאז, לא חזר על דרישתו. לאחר מכן, האריך הבנק את מועד פירעון ההלוואה עוד מספר פעמים. לטענת המבקשות, הן עומדות מול הבנק ומשלמות את ריבית ההלוואה והן סבורות כי כל עוד יעשו כן וכל עוד ינהלו את הפרויקט, לא תהיה לבנק התנגדות להארכת מועד הפירעון (דברי ב"כ התובעים בעמ' 14 שורות 7-8; הצהרת מר חסון בעמ' 13 לפרוטוקול). 

        

   26. לפי הטענה, למן החתימה על ההסכם פעלה מיי טאון לקידום הפרויקט, והשקיעה בו זמן ומשאבים רבים. כך, פעלה מול גורמי מימון פוטנציאליים, נאלצה לבצע פעולות לתכנון מעודכן של הפרויקט ותוך ששכרה יועצים ובעלי מקצוע במטרה להשיא את ערך הפרויקט. כן ניהלה הליכים משפטיים להארכת תוקף החלטת הוועדה מקומית למתן היתר בניה לפרויקט. עד ליום הגשת הבקשה היא השקיעה הון עצמי בסך של כ- 30 מיליון ₪ בפרויקט ובכלל זה פעלה מימנה וקיבלה היתר בניה לפרויקט שהתקבל בשלהי חודש נובמבר 2024 (צורפה בנספח 8 כרטסת הנה"ח של המבקשת 1 לתקופה 1.1.2023 – 31.12.2024) כמו כן, היא פועלת ללא לאות לקידומו, וגם מול גורמי מימון פוטנציאליים.

        

   27. לטענת המבקשות, מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת מתן הצווים כמבוקש. מטרת הצווים היא למנוע קיפאון ושיתוק של הפרויקט בשל הודעת הביטול ולאפשר את המשך ניהולו התקין ואף למנוע פגיעה בצדדים שלישיים (בעלי הדירות, נותני שירותים, ספקים וכולי). אי מתן הסעדים עלול להקריס את הפרויקט ולהוריד לטמיון עשרות רבות של מיליוני ₪ שהושקעו בו ולפגוע פגיעה בלתי הפיכה במבקשות ובצדדים שלישיים. מאידך, מתן הצווים לא יגרום למשיבים כל נזק. ההפך הוא הנכון, שכן יביא לקידומו של הפרויקט בהתאם להסכם, והמשיבה תזכה אף היא לנתח ברווחים בהתאם להסכם. בוודאי שלא ייגרם נזק בלתי הפיך. האפשרות שייקבע כי הביטול הוא כדין קלושה, אך גם אם כך ייקבע יוכלו להיפרע מהמבקשות על דרך של סעד כספי. מנגד לנוכח מצבם של המשיבים, לא תוכלנה המבקשות להיפרע מהן. בנוסף, לנוכח סיכויי התביעה הטובים יש להקל בדרישות מאזן הנוחות גם לו הייתה הבקשה עלולה לפגוע במשיבים (ואין זה המצב).

        

   28. המבקשות מבהירות כי קיימות פעולות שאמורות להתבצע בקשר עם הפרויקט בטווח הזמן המידי, אשר מסוכלות נוכח הודעת הביטול המפרה. כך למשל חברת רובי מימון בע"מ שיגרה ביום 5.1.2025 הודעה על עצירת המשא ומתן למימון הפרויקט בשל הודעת הביטול (נספח 18). כמו כן, לפי הטענה, בטווח המידי מתחייבות פעולות נוספות ובכלל זה: חתימה על הסכמי מכר; תשלום דמי שכירות חודשיים לעשרות משפחות שפונו מהבניין; ניהול הליכים משפטיים בקשר עם הפרויקט, תשלומים כספיים לספקים, מגעים מול רשויות התכנון, קיום התחייבויות הפרויקט אל מול נותני שירותים חיצוניים ויועצים בפרויקט; ניהול מכרז מול קבלני ביצוע; המשך ניהול המשא ומתן להשכרת שטחים מסחריים בפרויקט. המבקשת מציינת כי בכל אותה עת בעלי הדירות מצויים ללא ערבויות חוק מכר, וללא ערבות להבטחת תשלום דמי שכירות של דירתם שפונתה. מדובר בנזקי עתק בלתי הפיכים למיי טאון ולצדדים שלישיים שהיקפם מי ישורנו. כמו כן, לאחר משלוח מכתב ההתראה התגלה למיי טאון שהמשיבים החלו לנקוט במעשים שמטרפדים את הפרויקט, כגון עקירת שלטים, הסרת גדרות וגרימת נזק אדיר למוניטין הפרויקט.

        

   29. עוד הודגש כי על פי ההסכם, סמכויות ניהול הפרויקט כולן בידי המבקשת. לשם כך חתמה המשיבה על ייפוי כוח נוטוריוני בלתי חוזר המקנה למיי טאון זכויות ניהול בלעדיות וזכויות חתימה (נספח כ1 להסכם), והוסכם כי יינתנו לה זכויות החתימה הבלעדיות בקשר לפרויקט.

        

       עיקר טענות המשיבים

        

   30. לטענת המשיבים, המבקשות הגישו בקשה "מבהילה" לסעדים זמניים גורפים עמוסה פרטים בחלקם הגדול ללא צורך כדי לשוות לה חזות של בקשה כבדת משקל שיש להיעתר לה. זאת, בחוסר ניקיון כפיים ובחוסר תום לב, תוך הטעיית בית המשפט ושימוש לרעה בהליכים לרבות העלמת עובדות ו/או סילופן ובנסיבות העניין גם תוך שיהוי. כך, הציגו המבקשות אך את ההסכם שבו צד "חברה שתוקם ותהיה בשליטת מיי טאון בע"מ", בעוד שהמבקשת אשררה את ההסכם וחתמה עליו והסכם זה לא הוצג לפני בית המשפט בבקשה (נספח 20 לתשובה לבקשה). בנוסף, למבקשת 2 ולמשיב 2 אין מעמד בהליך שכן אינם צדדים ישירים להסכם, וצירופם להליך נעשה בחוסר תום לב ובבחינת שימוש לרעה בהליכי משפט.

        

   31. לעניין סיכויי התביעה – המשיבים סבורים כי סיכויי התביעה, בכלל והסיכוי שיתקבל סעד האכיפה שהתבקש בה, בפרט, הם קלושים. ההסכם בוטל על ידי המשיבה כדין מהטעמים שפורטו בהודעת הביטול, ומטעמים נוספים שהמשיבים טוענים שהתבררו להם לאחרונה. יתר על כן, גם אם חלילה ייקבע שהביטול אינו כדין, הסיכויים לסעד של אכיפה קלושים. מדובר בהסכם ארוך טווח שלביצועו דרוש שיתוף פעולה בין הצדדים, בעוד שבין הצדדים כאן חוסר אמון וחשדנות ניכרים; האכיפה מורכבת ובית המשפט יתקשה בפיקוח על הביצוע, במיוחד טרם שיצא הפרויקט אל הפועל. בנוסף, הצו המבוקש הוא למעשה צו עשה זמני הזהה לחלוטין לסעד העיקרי המבוקש בתביעה, טעם המצדיק אף הוא שלא להיעתר לה.

        

   32. לטענה כי לא ניתן לבטל את ההסכם לאור סעיף 13 - המשיבה טוענת כי הסכם ההשקעה הוא הסכם דרקוני שהוכתב כולו על ידי ב"כ המבקשת 2, אשר התיימרה לשלול ולהגביל את זכות הגישה של המשיבה לבית המשפט. סמכויות בית המשפט אינן ניתנות להתנאה וכל ניסיון לעשות כן מנוגד לתקנת הציבור. סעד הביטול לא נשלל מהמשיבה במקרה של הפרה יסודית, ואילו התיימרה המבקשת לקבוע כך, הדבר חסר תוקף ומנוגד לתקנת הציבור.

        

   33. המשיבות סבורות כי טעמי הביטול לגופו של עניין, איתנים. במהלך המשא ומתן הבהירה המשיבה את הצורך המידי שלה בפירעון ההלוואה המובטחת במשכנתה לבנק הפועלים. ביסוד ההסכם ומעיקריו עמדו מצגיה של המבקשת ומנהליה בדבר היותה בעלת אמצעים, כישורים, ניסיון וכו'; ועל יסוד אלה ניתנו לה סמכויות בלתי מוגבלות במטרה להוציא אל הפועל את המיזם במהירות האפשרית, לרבות השגת ליווי בנקאי. אלא שהתברר כאמור, כי מדובר במצגי שווא ולמבקשת שזה עתה הוקמה אין אמצעים וההון העצמי הדרוש ואף לא את הכישורים הדרושים. בחלוף כשנה ושמונה חודשים לא הצליחה המבקשת לעמוד בהתחייבותה להעמיד הלוואה על סך 30 מיליון ₪, "דבר שהותיר את המשיבה במצוקה כספית שאיננה ניתנת לתיאור, עד בעליה, הבעלים של פרויקט בשווי כ- 100 מיליון ₪ (1), הגיע עד פת לחם ונזקק בתחינות רבות לקבלת 'דמי קיום' מהתובעת 1, ולקבלת הלוואות מחברים, משפחה וגמ"חים!" (סעיף 62 לתצהיר מר סיאני). המבקשת גם לא הצליחה מאז החתימה על ההסכם להשיג את הליווי הפיננסי לפרויקט. לעניין רישום השעבוד מדרגה שניה נטען, כי נרשם במרמה תוך הצגת הסכם ההשקעה המבסס כביכול את זכותה של המבקשת 2, אף שכבר הוקמה המבקשת ואשררה את ההסכם, ותוך הסתרת עובדה זו. כמו כן, את השעבוד הייתה רשאית לרשום רק לאחר העמדת הלוואה של 30 מיליון ₪. השעבוד נרשם בניגוד לתנאי השעבוד לבנק, ללא הסכמתו, ויצר סיכון למימוש השעבוד.

        

   34. אשר למאזן הנוחות – לטענת המשיבים, כל הנזקים לפרויקט ולצדדים שלישיים נגרמו בשל התנהלות המבקשת, שבעטיה עוד טרם החלו בביצוע הפרויקט, ומי יודע מתי יחל. אין שחר לטענות בדבר הליקויים בתכנון המאושר לפרויקט, לאחר שאושר על ידי כל גורמי התכנון והרישוי ואף נבחנו על ידי נציגי המבקשת 1 ויועציה, עוד קודם לחתימת ההסכם בין הצדדים; והתכנון מחדש משמעו כי הפרויקט יושלם רק באמצע העשור הבא. מתן צו זמני כמבוקש ייפגע פגיעה קשה בזכויות הקנייניות של המשיבים ובפרויקט, אשר בפיתוחם השקיעו מאמצים אדירים, עשרות שעות עבודה ועשרות מיליוני ₪. הצו ימנע גיוס משקיע אסטרטגי בעל יכולות כלכלית אמתית ובמהירות האפשרית, וימנע בכך קידום וביצוע הפרויקט ללא דיחוי בהתאם להיתר הבניה הקיים, על מנת למזער את הנזקים שהמשך ההתקשרות עם המבקשת יגרום למשיבה ולצדדים שלישיים. בהתקשרות חדשה תוודא המשיבה כמובן כי יישמרו זכויותיהם של דיירי הבניין עמם היא עומדת בקשר מזה שנים. נטען כי בעקבות ביטול ההסכם כבר באו בדברים עם גורמים שונים שהביעו עניין רב בהתקשרות עם המשיבה (אך אינם יכולים להתקדם בשל הצו הזמני). נזקה של המבקשת לעומת זאת, הוא נזק כלכלי בלבד, בהעדר כל קשר או זיקה של ממש למקרקעין או לפרויקט. המבקשת תהא זכאית להשבה של השקעותיה שלטענת המשיבה הן "זניחות יחסית", וניתן יהיה להסדיר את הפיצוי הכספי שישולם לה עקב הביטול בהסכמה הדדית ולשלם לה אותו במסגרת התקשרות עם המשקיע החדש. אין שחר לטענה שלא יוכלו להיפרע מהמשיבה ששווי זכויותיה במקרקעין נאמד בקרוב ל- 100 מיליון ₪ בשמאות מאוגוסט 2024 מטעם המבקשות (המשיבות מפנות לדוח "0" נספח 21).

        

       ההיבט הדיוני

        

   35. ביום 6.1.2025 ניתן על ידי צו ארעי כמבוקש במעמד צד אחד, נקבע דיון בבקשה ליום 15.1.2025, והוריתי על הגשת תשובה עד ליום 12.1.2025. אציין כי ניכר קושי בהמצאה למשיבים בהעדר משרד פעיל למשיבה בכתובתה הרשומה אצל רשם החברות (בהסכם צוין מספר ת.ד). בא כוחם של המשיבים (שגם שלח בשם המשיבה את מכתב הודעת הביטול ומכתב ההתראה שקדם לו) הודיע לב"כ המבקשים כי אינו מייצגם לפי שעה, וגם ההמצאה למשיב (בעבור עצמו וכמנהל המשיבה) נתקלה בקשיים.

        

   36. לאחר שבוצעה לבסוף המסירה, ביום 15.1.2025, ביקש המשיב דחיה בת 30 יום, לאור מחלה והצורך למצוא פרקליט שייצגו. הדיון נדחה ליום 2.2.2025 וניתנה ארכה עד ליום 26.1.2025 (החלטה מיום 15.1.2025). ביום 17.1.2025 שב וביקש המשיב לדחות את המועד שנקבע לתשובה (ואת הדיון) ב- 15 ימים לפחות, מאותם טעמים. נעתרתי חלקית לבקשה בהארכת המועד לתשובה, מבלי שיידחה הדיון. דחיתי גם בקשה נוספת שהגיש המשיב להארכת המועד לתשובה ולדחיית הדיון. בין היתר ציינתי כי על פניו יש להליך גם השפעה על צדדים שלישיים (כגון בעלי הבתים ורוכשי הדירות); וכי הנתבע הוא איש עסקים וסביר להניח כי קבלת ייעוץ משפטי או נטילת ייצוג אינם דברים שזרים לו, כפי שנלמד גם מההתכתבויות בין הצדדים באמצעות באי כוחם בקשר עם החוזים שביניהם (החלטות מיום 19.1.2025 ומיום 20.1.2025). לבסוף הוגשה תשובה במועד, כשהמשיבים מיוצגים על ידי בא כוחם עו"ד ראובן יהושע.

        

   37. במקביל להוראה למשיבים להשיב לבקשה הוריתי למבקשות להמציא הבהרות והשלמות שונות שהוגשו האחת ביום 6.1.2025 והשניה ביום 19.1.2025, שתיהן נתמכו בתצהירו של מר חסון. יודגש כי תשובת המשיבים לבקשה הוגשה שהוגשו ההשלמות הנ"ל (המשיבים אף התייחסו בתשובתם לאותן "השלמות". ראו למשל בסעיף 87 לתשובה).

        

   38. המצהירים מטעם הצדדים, מר חסון ומר סיאני, נחקרו על תצהיריהם. הצדדים סיכמו בעל פה לאחר הפסקה בת כחצי שעה, לאחר שניתן להם עותק מהפרוטוקול של החקירות על מנת שיוכלו לעיין בו בהפסקה.

        

       הדיון וחקירת המצהירים

        

   39. מר חסון שב על טענותיו כי גופי המימון לא היו מוכנים להתקדם בליווי הפרויקט במתכונתו הנוכחית אם לא ישונה התכנון (עמ' 4 שורה 12). למשל, חברת יסודות שכרה שמאי חיצוני שבדק את התוכניות ודו"ח האפס, ולא האמינה למחירי המכירה של הדירות (שם, שורות 19–20), ולא האמינה בתוכניות המרכז המסחרי (עמ' 5 שורות 2–3). חסון הסביר כי המרכז המסחרי תוכנן עם שלוש כניסות, ועלויות התפעול עם שלוש כניסות למרכז המסחרי גבוהות מאוד בהתחשב בגודלו. העירה על כך גם חברה נוספת (עמ' 5 ש' 3-9). בנק הפועלים אף הוא שלח שמאי מטעמו לערוך סיור ולא הסתפק בדו"ח "0" (עמ' 4 ש'15-16), והסכים ללוות את הפרויקט בתנאי שקודם לכן ימכרו לפחות 40 אחוז משטחי המרכז המסחרי (עמ' 4 שורות 17–18). מר חסון חזר גם בעדותו על כך שהתכנון הקיים שטמן בחובו פוטנציאל ברור לביצוע עבירות בניה עתידיות, שהפריע גם למוסדות פיננסיים, וכי ביצוע התכנון החדש נעשה בתיאום עם העירייה (עמ' 4 ש' 30-34, עמ' 5 ש' 10-21). כן חזר על כך שהיתר הבנייה הוצא לפי התכנון המקורי בשל סד הזמנים הנתון להוצאת היתר הבנייה טרם פקיעת תוקפה של החלטת הוועדה המקומית, שכן כללה הקלות שבס וכחלון שאפשרו להוסיף לפרויקט 45 יחידות דיור. אם ההיתר לא היה ניתן 45 יחידות דיור היו יורדות לטמיון, וכדבריו "[...] בעצה אחת עם כל הפונקציונרים בעירייה הוצאנו את ההיתר הקיים ובלבד שאנו נתכנן היתר שינויים שכולו מתואם בצורה הדוקה עם הפונקציות בעירייה [...]" (עמ' 6 ש' 3-8). עוד העיד מר חסון כי המבקשת היא שמשלמת את הריבית החודשית לבנק הפועלים בגין ההלוואה. בנוסף, למרות הודעת הביטול המשיבות לא שילמו לדיירים את שכר הדירה לחודש ינואר, ועל כן המבקשת שילמה להם את שכר הדירה כדי שלא יהיו בלי שכר דירה, והוסיף כי המבקשת היא שבקשר עם הדיירים ומסייעת להם, ולא המשיבים וכי למשיבים מערכת יחסים גרועה עם הדיירים (עמ' 6 ש' 23-29, עמ' 7 ש' 7-13). המבקשת שילמה גם את שכר הדירה לחודש פברואר (ראו הודעת עדכון).

        

   40. לשאלת בית המשפט מה צפוי שיקרה ביום 2.3.2025 מועד הפירעון המוארך להלוואה של בנק הפועלים - השיב מר חסון כי הוא עומד בקשר רצוף עם איש הקשר של בנק הפועלים העוסק באשראים במצוקה "וכל עוד התובעת מאחורי הפרויקט ומשלמת את הריבית בזמן כמו ששילמה לאורך שנה וחצי והפרויקט מתקדם הם יאריכו את ההלוואה" (עמ' 13 ש' 21-27).

        

        

   41. מר סיאני העיד כי "הביטול נובע ממכלול של דברים שאחד הגורמים העיקריים בביטול שנוצר מצב של חוסר אמון מוחלט עם יוסי חסון. הם לא עמדו בהסכם. מה ששבר את גב הגמל זה שהם היו צריכים לשלם כספים שמגיעים לי, לא עמדו בהם ודרשנו אותם במכתב ההתראה" (עמוד 8 ש' 21-23). בהמשך העיד לגבי התכנון מחדש (כעילה לביטול ההסכם) כי "[ש]זה אחד הדברים. הדבר העקרוני היה הלוואה של ה- 30 מיליון והליווי הפיננסי של הפרויקט כי אז אפשר לתת ערבויות חוק מכר ולהרוס את הבניין ולהתחיל למעשה את הפרויקט" (עמ' 9 ש' 12-15). מר סיאני טען כי המבקשת לא שילמה את הריבית על ההלוואה לבנק הפועלים "בזמן", ולשאלת ב"כ המבקשים אם בגין כך בוטל ההסכם השיב "גם בגלל זה" (עמ' 9 ש' 17-10). לעניין חוסר האמון בינו לבין מר חסון, שלפי האמור היה הגורם העיקרי לביטול, אישר מר סיאני כי חוסר האמון עלה כל פעם שלב נוסף, ובמועד המכתב מינואר 2024 כבר היה חוסר אמון. כשנשאל מדוע לקח שנה עד לביטול ההסכם השיב כי "היו עוד אבני דרך שהיו מזכים לקבל את השלושים מיליון ואנחנו שקלנו את זה הרבה ובגלל הלחץ של הזמנים שהיינו צריכים לעמוד מבחינת הרישוי חשבנו שהם יעמדו בהסכם ויתקנו את ההפרות" (עמ' 9 ש' 30 – עמ' 10 ש' 3). מר סיאני אישר שמחודש דצמבר 2024 ועד למועד הדיון (2.2.25) המשיבה לא שילמה שכר דירה למפונים, וזאת מכיוון שהיה חולה וגם בהעדר יכולת לגייס אשראי מגורפים אחרים בשל צו המניעה הארעי (עמ' 10 ש' 4-8). מר סיאני אישר גם כי לא שילמו את הריבית לבנק הפועלים (שם בש' 9-13). כמו כן, אישר שבנק הפועלים האריך את מועד הפירעון של ההלוואה ולא התנה זאת במחיקת השעבוד מדרגה שניה שנרשם לטובת המבקשת 2 (ש' 24-31). עוד נשאל אם בעקבות הביטול השיב למבקשת קרוב לשלושים מיליון ₪ שהשקיעה מההון העצמי שלה והשיב: "ביטלנו את ההסכם וביקשנו שיעבירו את כל המסמכים כדי שנוכל להמשיך הלאה. אחרי שנבדוק ונראה כמה הם שילמו ומה הנזק שהם גרמו נתחשבן איתם. [כש]נעשה ליווי או קבלת אשראי מהבנק או שנמכור או נכניס שותף אחר ..." (עמ' 10 ש' 32 – עמ' 11 ש' 3). מר סיאני נחקר גם על עניינים שונים נוכח טענת כפיה שהועלתה בהודעת הביטול, אך לא אפרט בעניין זה נוכח הצהרת בא כוחו במהלך החקירה כי "אין טענת כפיה [כעילה] לביטול ההסכם מחמת כפיה. גם לא נטען שלא ידע על מה הוא חותם" (עמ' 12 ש' 6). מר סיאני התבקש להפנות לסעיף בהסכם שקובע מועד להעמדת מימון לפרויקט, והעיד כי "הם התחמקו מזה וזה ירד לפני חתימת ההסכם. מצד שני הם אמרו שיעמדו זה מקרוב והערכה שהם נתנו בין 3-6 חודשים", וכשנשאל היכן בכל ההתכתבויות וכתבי הטענות טען זאת השיב כי "זה מה שדובר" (עמ' 13 ש' 9-12).

        

   42. מר סיאני (המתגורר בירושלים)אישר בחקירתו, כי בעוד שביקש הארכת מועד בשל מחלתו ולאיתור עו"ד, והציג אישורי מחלה מיום 19 לינואר ועד 23 לינואר, הוא (ועוד אנשים מטעמו) נפגש בבית קפה בשורש והציע לאחרים את הפרויקט, ביום 21 לינואר; והוסיף "הייתי חולה עם אנטיביוטיקה ואחרי זה חזרתי הביתה למיטה" (עמ' 12 ש' 33 – עמ' 13 ש' 6). 

        

   43. לדיון הופיע גם על דעת עצמו אחד הדיירים, מר מנשה זליכה שהציג עצמו כנציג הדיירים. מר זליכה ציין כי אינו יודע להכריע במחלוקת המשפטית, אך מאז שהמבקשת נכנסה לתמונה לפני כשנה וחצי יש לדיירים כתובת ומענה וביקש לציין כי אם הפרויקט יתעכב ייגרם לדיירים סבל רב. הדיירים מפונים מבתיהם ושכר הדירה המשולם להם לא מגיע למחצית שיעור דמי השכירות הריאלי בקריית מלאכי. ב"כ המשיבים ציין כי לא צורפו כמשיבים ועל כן ומשלא באו מטעם מי מהצדדים, אין לשמוע אותם ולדידו התייצבותו של הלה היא חלק מהתנהלות המבקשות בחוסר תום לב. 

        

       דיון והכרעה

        

   44. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובכל החומר שהונח לפניי, ושמעתי גם את טענות הצדדים בדיון, לרבות חקירת העדים וסיכומים בעל פה, מצאתי לקבל את הבקשה. הכל כמפורט להלן.

        

   45. תקנה 94 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (התקנות), קובעת כי "מטרת הסעד הזמני היא להבטיח זכות לכאורה במהלך ההליך המשפטי ואת קיומו התקין והיעיל של ההליך או את ביצועו הראוי של פסק הדין". בתקנה 95(ב) נקבע כי "הוגשה בקשה למתן סעד זמני במסגרת תביעה, רשאי בית המשפט לתת את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מספקות לכאורה בקיומה של עילת תביעה, בקיום התנאים למתן הסעד כאמור בפרק זה ובנחיצות הסעד הזמני לצורך הגשמת המטרה".

        

   46. תקנה 95(ד) לתקנות קובעת מהם השיקולים הצריכים לעניין, כדלקמן:

        

       "בהחלטתו אם לתת סעד זמני וכן בקביעת סוג הסעד, היקפו ותנאיו, ישקול בית המשפט, בין השאר, את השיקולים האלה:

       (1)הנזק שעלול להיגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שעלול להיגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק העלול להיגרם לאדם אחר או לעניין ציבורי;

       (2)אם אין סעד אחר שפגיעתו במשיב קלה יותר, המשיג את התכלית שלשמה נועד הסעד הזמני;

       (3)תום לבם של בעלי הדין, הן בקשר לגוף העניין והן בקשר להגשת התביעה ובקשת הסעד הזמני, והאם המבקש לא השתהה יתר על המידה בנסיבות העניין בהגשת כתב התביעה או בהגשת הבקשה לסעד הזמני".

        

   47. על בית המשפט, אפוא, ליתן סעד כמבוקש אם שוכנע "על בסיס ראיות מספקות לכאורה בקיומה של עילת תביעה, בקיום התנאים למתן הסעד כאמור בפרק זה ובנחיצות הסעד הזמני לצורך הגשמת המטרה". בהתאם לתקנה 95(ד) ולפי הפסיקה "בבחינת בקשה לסעד זמני על בית המשפט להידרש הן לסיכויי התביעה, הן לשיקולים של מאזן הנוחות. בין שיקולים אלה מתקיים יחס של מקבילית כוחות, כאשר ניתן משקל בכורה לשיקולים של מאזן הנוחות". כמו כן על בית המשפט לבחון "שיקולי יושר וצדק, בגדרם ייבחן בין היתר תום לבו של מבקש הסעד הזמני (רע"א 66583-11-24 בסה נ' דגן (1.12.2024) בפסקה 8 והאסמכתאות ששם. ועוד פסקי דין רבים אחרים).

        

   48. אבחן להן את סיכויי התביעה ואת מאזן הנוחות והשיקולים הנוספים.

        

       סיכויי התביעה

        

   49. אשר לסיכויי התביעה שוכנעתי על בסיס ראיות מספקות לכאורה כלשון התקנה, כי אלה אינם מבוטלים ויש בהם כדי להצדיק בשלב זה מתן צו זמני, בשים לב גם לשיקולי מאזן הנוחות ותום הלב של הצדדים.

        

   50. המבקשות טוענות שהודעת הביטול ניתנה שלא כדין, שכן סעיף 13 להסכם שולל מפורשות את זכות הביטול, על מנת שלא לעכב את ביצוע הפרויקט, כאשר הזכות לפנות לערכאות אינה נשללת, כי אם נדחית לאחר סיומו של הפרויקט (למעט במקרים המוגדרים בסעיף 13 שאינם מענייננו). על כן, כך נטען, הודעת הביטול ניתנה שלא כדין כבר מטעם זה, והיא מהווה הפרה של ההסכם.

        

   51. סעיף 13 להסכם שכותרתו "פתרון מחלוקות באופן שלא יעכב המשך ביצוע פרויקט", קובע:

       אם יתגלעו בין הצדדים חילוקי דעות בכל ענין הנוגע לכריתתו של הסכם זה ו/או לביצועו ו/או לפרשנותו ו/או להפרתו ו/או לסעדים המוקנים לצד הנפגע בגין הפרתו של הסכם זה ו/או לכל הנובע ממנו (לעניין זה מצב של 'העדר אפשרות הכרעה' יחשב כמחלוקת), יחול האמור להלן:

       13.1 בירור מחלוקות באופן חברי במקרה שנתגלע מחלוקת כאמור ינסו תחילה הצדדים ליישב את המחלוקת האמורה באופן חברי ובתום לב וזאת בידי המנכ"לים של הצדדים בתוך 10 ימים מיום פניית צד למשנהו.

       13.2 מוסכם על הצדדים כי במקרה בו הצדדים לא יוכלו להגיע להסכמות במחלוקת כמפורט לעיל ובכדי לא לעכב את התקדמות הפרויקט, עמדתה של מיי טאון באותו עניין תהיה המכרעת, וזיו ישראל תהיה רשאית לפנות בעניין לערכאה מוסמכת רק בסיום הפרויקט והכל על אחריותה וחשבונה. ההגבלה לעיל לא תחול במקרים הספציפיים הבאים בהם זיו ישראל תהיה רשאית לתבוע גם במהלך הפרויקט: אי העמדת הון עצמי על ידי מי[י] טאון בהתאם להוראות הסכם זה; הוצאת כספים על ידי מי[י] טאון מחשבון הפרויקט שלא לצרכי הפרויקט אלא למטרות אחרות שאינן קשורות לפרויקט".

        

        

   52. המשיבים טוענים מנגד כי סמכויותיו של בית המשפט אינן ניתנות להתנאה, ואף אין בהסכמת הצדדים כדי לשלול ממנה את הפעלת זכות הביטול בגין ההפרות היסודיות הנטענות; וכי כל ניסיון להשיג תוצאה מעין זו באמצעות התנאה חוזית מנוגד לתקנת הציבור וחסר תוקף. ודוק: המשיבים לא טענו כי מתקיימות הנסיבות שהוחרגו מן ההגבלה במסגרת סעיף 13.2.

        

   53. בענייננו, המבקשות הן שפנו לבית המשפט, כך שאין מתעוררת שאלת זכות הגישה לערכאות. השאלה הרלבנטית היא אם נשללה מהמשיבה בנסיבות העניין זכות הביטול או האם הופעלה כדין. נקודת המוצא של הדין היא כי התנאה על זכות הביטול אפשרית, ואין לומר שהיא זכות שאין לוותר עליה (ראו למשל 842/79 נס נ' גולדה, פ"ד לו(1) 204, 210 (1981). עם זאת "יש להניח כי בתי המשפט שלנו יימנעו ממתן תוקף לוויתור גורף על תרופת הביטול. זאת, לפחות במקרים שבהם חוש הצדק מתקומם נגד תוצאה זו" (גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות (2009), פסקאות 8.15-8.14). המחברים מציינים כי גם כשהצדדים עושים שימוש בלשון גורפת לכאורה עולה מהפסיקה כי "... ברוב רובם של המקרים יוכל בית המשפט לשלול את תוקף הוויתור באמצעות דיני הפרשנות, ללא צורך להורות על בטלותה בשל ניגוד לתקנת הציבור" (ה"ש 46 שם, וראו הדוגמאות שם לפרשנות מקיימת כאמור). בענייננו, על פניו, אין מדובר בוויתור גורף על זכות הביטול. הצדדים קבעו בסעיף 13.2 שני עניינים מהותיים שהם בבחינת הפרה יסודית, שמצדיקה את הפעלת זכות הביטול על ידי המשיבה לאלתר (שהמשיבים לא טענו כי התקיימו). זאת, לצד הסכמה ברורה לכאורה, שלפיה, ככלל, אין לאפשר לחילוקי דעות בין הצדדים לעכב את המשך ביצוע הפרויקט. כוונת הצדדים כפי שמשתקפת מהלשון, היא שלא לעכב את ביצוע הפרויקט במהלך בירור חילוקי הדעות ביניהם, למעט בשני המקרים המהותיים הנזכרים. עולה הדבר בקנה אחד גם עם תכליתו האובייקטיבית של ההסכם וההיגיון המסחרי, בנסיבות שבהן על המבקשת להשקיע כספים רבים לאורך הדרך, והיא אחראית להשגת המימון ולקידומו וביצועו של הפרויקט על כל היבטיו. הכל נאמר לכאורה. את מלאכת פרשנות ההסכם ולאור הוראות הדין יש להותיר לתיק העיקרי, אולם סבורני כי לצורך ההחלטה בבקשה לצו זמני ניתן לומר כי ההגבלה על זכות הביטול בהסכם שבין הצדדים אינה הגבלה גורפת ופסולה (ולמצער ניתן לפרשה באופן זה על מנת לקיימה, כדרכה של הפסיקה), שכן היא מותירה בידי המשיבה את זכות הביטול במקרה של הפרה שהצדדים ראו אותה כהפרה יסודית. לצורך ההחלטה בבקשה לצו זמני יש להביא בחשבון נקודת מוצא זו של הצדדים, שלפיה גם במקרה של חילוקי דעות שלא נפתרו אין לעכב את ביצוע הפרויקט ואין לקבל מצב של "שיתוק" עד להכרעה בחילוקי הדעות, למעט המקרים שנזכרו בסעיף 13.2. הדברים רלבנטיים גם לצורך בחינת מאזן הנוחות.

        

   54. מעבר לכך נראה גם כי עילות הביטול שהציגו המשיבים, מעוררות קושי לא מבוטל. ניתן לומר כי לאורך הדרך נזכרו במכתבי המשיבים שני נושאים עיקריים: האחד, אי העמדת ליווי לפרויקט והלוואה שדרושה לצורך המשך ביצועו ולפירעון ההלוואות מהמבקשת 2, ועל מנת שתתאפשר גם קבלת כספים אצל המשיבה; והשני, רישום השעבוד מדרגה שניה באמצעות ייפוי הכוח. אתייחס לשני אלה בקצרה.

        

   55. לעניין העמדת ליווי ומימון אציין כי גרסת המבקשות, לפיה בכוונת מכוון לא נקבע מועד לכך בהסכם (סעיף 43.2 לתצהיר) לא נסתרה ואף התחזקה מעדותו של מר סיאני, כמפורט לעיל (כשהתבקש להראות היכן צוין מועד בהסכם השיב "הם התחמקו בזה וזה ירד לפני חתימת ההסכם"). מר יוסף חסון הצהיר (סעיף 6.8 לתצהירו בתגובה לתשובה לבקשה) כי התכנון החדש של הפרויקט יהווה ציר מרכזי לקבלת הליווי והמימון לפרויקט. גרסת המבקשות ביחס לצורך שעלה מהגורמים הממנים הפוטנציאליים בתכנון מחדש של הבינוי בפרויקט, וביצוע בפועל של תכנון כאמור בתיאום עם העירייה - לא נסתרה בחקירתו של מר חסון, שעדותו גם בעניין זה הייתה קוהרנטית, ונתמכה גם במסמכים שצורפו להשלמת הפרטים מיום 8.1.2025. אף לא מצאתי שנסתרה טענת המבקשות כי לא התקיימו התנאים המוקדמים הנקובים בסעיף 8.1 להסכם להעמדת ההלוואה. ההסכם אינו קוצב את פרק הזמן להעמדת ההון העצמי, וטענת המבקשת כי העמידה עד כה הון עצמי בסך של כ-30 מיליון ₪ לא נסתרה ונתמכת לכאורה במסמכים שצרפה (סעיף 44 לתצהיר מר חסון ונספחים 8 ו-13 לבקשה).

        

   56. באשר לרישום השעבוד מדרגה שניה - מכתב המשיבה מיום 1.12.2024 מציב בפניה מכשול לא מבוטל. נאמר שם, כי המשיבה נאלצה לתת הסכמתה לכך בדיעבד, בתנאי שיוסדר הדבר עם הבנק, אך המבקשת לא פעלה בהסכמה עם הבנק; ולכן, כך נטען שם, חוזר הבנק ומבקש לבטל את השעבוד, והמשיבה עומדת בפני "איום ממשי וחמור" לפירעון הלוואת המשכנתא. המשיבים לא הציגו אסמכתא בדבר איום כאמור. בנמצא רק מכתב הבנק מיום 17.7.2023 (נספח 13 לתשובה). נדמה כי הטענה לאיום ממשי כאמור נסתרת מאליה, בשים לב לכך שמאז הבנק האריך את מועד פירעון ההלוואה (המשיב אישר בעדותו כי ההלוואה הוארכה מעת לעת מספר פעמים, עמ' 10 שורות 22–23), ואף אין חולק כי את התשלומים לפירעון ההלוואה מבצעת המבקשת. אוסיף כי הטענה לרישום השעבוד במרמה על פניו אינה מתיישבת עם קיומה של הסכמה, גם אם הסכמה מאוחרת ובתנאי כנטען. יתר על כן, אף אם רישום השעבוד נעשה תוך הפרת ההסכם, ואין אני קובעת דבר, ספק רב אם בנסיבות כמפורט מצדיק הדבר את ביטול ההסכם, בכלל או בשלב שבו בוטל, בפרט.

        

   57. טרם סיום הדיון בפרק זה אוסיף עוד הערה כללית לעניין עילות הביטול הנטענות. נראה כי גרסת המשיבות באשר לעילות הביטול אינה קוהרנטית. אזכיר שוב כי בדיון ב"כ הנתבעים הצהיר לפרוטוקול כי אין טענה לביטול ההסכם מחמת כפיה, אף שכך השתמע לכאורה מהודעת הביטול (סעיף 4) כמו גם שלא נטען שהנתבע לא ידע על מה הוא חתם (עמ' 12 שורה 6 בעמ' 15 לפרוטוקול). יש ממש בטענות המבקשות כי הטענות שנוספו עם חלופי ב"כ וייצוג המשיבים ע"י בא כוחם דהיום בקשר למצגים המטעים/הכוזבים לפי הטענה, הועלו בשיהוי ובנסיבות שמכרסמות במשקלן. בנוסף, בחקירתו השיב מר סיאני כי גם עניין התכנון מחדש הוא עילה לביטול (עילה שאינה מופיעה בהודעת הביטול), ובהמשך חקירתו ציין כי "הביטול נובע ממכלול דברים שאחד הגורמים העיקריים בביטול שנוצר מצב של חוסר אמון מוחלט עם יוסי חסון, הם לא עמדו בהסכם [...]" (עמ' 8 לפרוטוקול). עם זאת, ואף שהודה כי חוסר האמון היה קיים כבר ממועד המכתב הראשון בינואר 2024 (עמ' 9 שורות 30–31) - לא פעלה המשיבה לביטול ההסכם כבר אז. ספק אם ההסבר שניתן לכך על ידי מר סיאני בחקירתו, מחזק את הטענה לביטול ההסכם כדין. נדמה כי ההפך הוא הנכון. העד השיב כי "היו עוד אבני דרך שהיו מזכים לקבל את השלושים מיליון ואנחנו שקלנו את זה הרבה ובגלל הלחץ של הזמנים שהיינו צריכים לעמוד מבחינת הרישוי חשבנו שהם יעמדו בהסכם ויתקנו את כל ההפרות" (עמ' 10 שורות 1–3). יוצא מכאן כי בזמן "ההמתנה" של כשנה בין שני המכתבים, פעלה המבקשת להוצאת היתר בניה ואף שילמה סכום של 10 מיליון ₪ בסוף חודש נובמבר 2024, מה שאפשר את הוצאת היתר הבנייה, ורק לאחר שהוצא ההיתר והמשיבה זכתה בטובת הנאה זו - הרשו לעצמם המשיבים לפעול לביטול ההסכם ושלחו את מכתב ההתראה מיום 1.12.2024. בהקשר זה יש לציין כי המבקשים עמדו על כך ששוויו של הפרויקט כיום לאחר שהוצא ההיתר הוא גבוה בהשוואה למצב טרם ההיתר ועל כן ניתן לשווקו בנקל לאחר שיתפוס את מקומה של המבקשת (ראו ב"כ המבקשים בעמ' 2 שורות 22, 25-26) ועוד יש לזכור כי לעיתוי הוצאת ההיתר, בטרם יפקע תוקפה של החלטת הוועדה לאשר את ההיתר בתנאים, הייתה חשיבות גם כדי "לתפוס" את הקלות שבס וכחלון כפי שהעיד מר חסון.

        

   58. לא נעלמו מעיני טענות המבקשות כי עיקר המחלוקת אינו בטענות הנ"ל אלא בכך שמר סיאני מתנה את קיום חובותיו לפי ההסכם בהעברת תשלומים שונים למשיבים, שלא על פי ההסכם או לצרכי ההסכם. נדמה כי עקבות של דרישות הנחזות ככאלה מצויות במסמכים שהוצגו (ראו דוא"ל ב"כ המשיבים, נספח 15 לבקשה בעמ' 395, מיום 19.12.2024 לפיו "מר נפתלי סיאני עומד בכל תוקף על העברת הסכומים שפורטו בפניותנו בכתב אליכם באופן מיידי, וקודם להמשך המגעים עם מרשתך בכל עניין שהוא ... הואיל והמדובר הוא בסכומים זניחים ביותר נראה לי (וזו דעתי האישית בלבד) כי כדאי שמרשתך, ביחסיה עם מר נפתלי סיאני, תראה בהקשר זה רצון טוב מידה, כשמנגד עלולה התנהגותה להראות כבלתי ראויה (בלשון המעטה), ולהוסיף ולהחמיר את מצב היחסים"). יש רגליים לדבר גם בטענות המשיבים אשר למצבם של המשיבים (דברי בא כוח המשיבים בעמ' 13 שורות 33-34); סעיף 62 לתצהיר סיאני וכן עדותו, בעמ' 8 ש' 22 "מה ששבר את גב הגמל זה שהם היו צריכים לשלם כספים שמגיעים לי"). יש לציין גם כי מר חסון לא נחקר על גרסתו זו (ראו למשל סעיף 36 לתצהירו). יחד עם זאת, לא מצאתי לקבוע קביעות לכאוריות בקשר לכך לצורך הצו הזמני לאור המסקנות אליהן הגעתי עד כה, והדברים יתבררו לפי הצורך במסגרת התיק העיקרי.

        

       מאזן הנוחות ושיקולים נוספים

        

   59. כאמור, בבחינת בקשה לסעד זמני על בית המשפט לבחון הן את סיכויי התביעה והן שיקולים של מאזן נוחות, ולשיקול האחרון משקל הבכורה. סבורני כי בנסיבות העניין נוטה מאזן הנוחות בבירור לטובת מתן סעד זמני, שעה ששוכנעתי כי הנזק שעלול להיגרם למבקשות ולצדדים שלישיים ולאינטרס הציבורי מאי מתן הסעד, עולה על הנזק שעלול להיגרם למשיבים אם יינתן.

        

   60. בטרם שאפרט מסקנתי זו, אתייחס לטענות כלליות שהעלו המשיבים כנגד מתן הסעד.

        

   61. אזכיר כי במסגרת התיק העיקרי התבקש צו לאכיפת ההסכם וסעד הצהרתי לפיו הודעת הביטול חסרת תוקף, וכן צווי מניעה קבועים בנוסח הדומה לזה שהתבקש בבקשה לסעד זמני, וכן כל סעד אחר או נוסף כפי שימצא בית המשפט לנכון על מנת לאפשר למבקשת להמשיך לקדם את הפרויקט לפי ההסכם. הסעד המבוקש הוא כפי שגם הובהר בדיון, הוא למעשה סעד של השהיית (או השעיית) תוקפה של הודעת הביטול, כך שיתאפשר למבקשת להמשיך ולבצע את ההסכם כאילו הוא עומד בתוקפו; ולא רק סעד של הקפאת מצב הדברים על דרך איסור דיספוזציה בזכויות מושא ההסכם או כזה האוסר על המשיבים להתקשר עם צד שלישי כלשהו בהסכם לביצוע חלק כזה או אחר של הפרויקט. הקפאת המצב משמעה שהמבקשת ממשיכה לקיים את ההסכם כלשונו. נטען כי בשלב הזה די בזכות לכאורה שהוכחה כנדרש, ואם יוקפא המצב ולא ניתן יהיה לקדם את הפרויקט במהלך ניהול ההליך, הוא יקרוס. המבקשות טענות עוד כי יש למנוע מצב אבסורדי שבו השותפים ידברו בשני קולות. למשל, המבקשת תתקשר עם קבלן מבצע וגם המשיבה תתקשר עם קבלן מבצע, למרות שזכויות החתימה הן של המבקשת בלבד; וכי ההסכם ברור ומי שמנהל את הפרויקט באופן בלעדי זו המבקשת. המבקשת היא שנושאת בעול הכלכלי בתקופת הביניים, כבר הזרימה 30 מיליון ₪ לפרויקט, משלמת לדיירים את שכר הדירה, ואין לאפשר מצב שבו המשיבה מסכלת את ההסכם.

        

   62. המשיבים טענו כי למעשה מדובר בצו עשה שאין לתת ולא מקובל לתיתו באשר הוא כופה המשך יחסים עסקיים בין הצדדים הניצים לביצוע הסכם מורכב וארוך טווח שנדרש אמון ושיתוף פעולה בביצועו; וממילא גם לא יינתן סעד של אכיפה לגבי חוזה לאור מידת הפיקוח הנדרשת. נטען גם כי אין מקום ליתן סעד כמבוקש בשל זהות הסעד הזמני והסעד העיקרי; וכי סעד זמני זה גורר פגיעה קשה בזכות בקניין של המשיבה, שהיא בעלת זכויות הפיתוח לפי החוזה עם רמ"י בעוד שהפגיעה במבקשת היא פגיעה שניתנת לפיצוי בכסף.

        

   63. אני דוחה את טענות המשיבים כי אין מקום ליתן סעד כמבוקש. ברע"א 5711/12 נ. מצה בע"מ נ' דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ (25.2.2013) (בפסקה 11) הבהיר בית המשפט כי במקרים שבהם מבקש התובע סעד של אכיפת הסכם אין אלה פני הדברים, וכי מדובר בצו שנועד לשמור על המצב הקיים כפי שהיה טרם הודעת הביטול השנויה במחלוקת. אף הובהר כי אין מקום במקרים כזה שלפנינו לדחות את הבקשה לסעד זמני בטענה שהנזק ניתן לפיצוי כספי. כך נקבע:

        

       "[...] המבקשת הפנתה בבקשתה לשורה של החלטות שניתנו במשך השנים בבתי המשפט המחוזיים, בהן העניקו בתי המשפט לתובע שביקש לאכוף חוזה ברור ומפורש סעד זמני אשר תכליתו לשמור על המצב הקיים, במובן זה שהנתבע חויב להמשיך ולקיים את החוזה עד לסיום בירור ההליך, על אף טענותיו כי קמה לו זכות שלא לקיימו (בכלל או תוך 'התאמה'), וזאת אף כאשר הנזק שייגרם לתובע הינו נזק כספי שניתן לפיצוי בסופו של יום [...] מובן כי כל מקרה ונסיבותיו, ואין בכוונתי לערוך במסגרת ההחלטה דנן השוואה והבחנה בין המקרים השונים שנדונו בהחלטות דלעיל, על עובדותיהם, לבין המקרה דנן.

        

       יחד עם זאת, מוצא אני לנכון להדגיש את הרציונאל שעובר כחוט השני בכל ההחלטות שהוזכרו דלעיל – ואשר מקובל עלי במלואו – לפיו הסעד הזמני נועד לשמור על המצב הקיים בהתאם לחוזה ערב ההפרה, וכי הזכות החוזית הינה זכות שראוי להגן עליה כבר בשלב הסעד הזמני, ככל שסיכויי התביעה טובים וככל שמאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש. בנסיבות אלה סבורני כי יש להיזהר מליתן משקל יתר לטענה – הנטענת במסגרת מאזן הנוחות – כי כאשר מדובר בחוזה מסחרי, הנזק תמיד ניתן לפיצוי כספי ולכן אין הצדקה למתן סעד זמני[...]" (ההדגשה במקור).

        

        

   64. סבורני כי הדברים יפים לכאן וכאילו נכתבו לצורך ענייננו ממש. טענות המבקשים כנגד תוקפה של הודעת הביטול כבדות משקל וראויות להישמע, ויש להבטיח כי זכייתה בהליך, אם תזכה, לא תסוכל. אכן, כטענת המבקשות, במקרה דנן הקפאת המצב בלבד באופן שבו רק לא יתאפשר למשיבה להתקשר עם אחר לביצוע הפרויקט, והפרויקט יעמוד כך במצב סטטי ללא התקדמות - אינה סבירה; ויש לאפשר למבקשת להמשיך לבצע את ההסכם ולקיימו במהלך בירור ההליך בהתאם להסכם. הקפאת המצב בלבד, עלולה להביא כליה על הפרויקט, שביצועו גם כרוך בלוחות זמנים מבחינת דיני התכנון ופירעון ההלוואות, ונזק רב לדיירים המפונים שמחכים לסיומו ולאינטרס הציבורי שבפיתוח מקרקעי רמ"י (ששווקו לצורך זה).

        

   65. אני דוחה גם את הטענה כי דין הבקשה להידחות בשל זהות הסעד. ברע"א 2407/19 זיו נ' בנק לאומי לישראל (14.5.2019) נפסק כי "הכלל בדבר הימנעות ממתן סעד זמני הזהה לסעד העיקרי רלוונטי, ככלל, לסעדים זמניים שעניינם בשינוי המצב הקיים, כגון במתן צו עשה וכדומה [...]. ואולם, צו המניעה הזמני שהתבקש בענייננו כוון למניעת הקפאתם של החשבונות הפועלים בבנק לאומי זה מכבר, היינו, בשימור המצב הקיים. במצב מעין זה, שוב אין רלוונטיות לזהות שבין הסעד הזמני לבין הסעד העיקרי כאמור; אדרבה, לעתים תעמוד זהות זו דווקא לטובת הצד אשר מבקש סעד זמני המונע שינוי במצב הדברים הקיים. בטרם תתברר התביעה לגופה, שאם לא כן עלול להתאיין ההליך העיקרי" (בפסקה 24).

        

   66. כעת אפנה לדיון מפורט במאזן הנוחות.

        

   67. ראשית, במישור הפשוט והמידי, ביטול ההסכם מזכה את המבקשת בהשבה כהוראתו של סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. המבקשות טוענות שהשקיעו בקידום הפרויקט מהון עצמי שלהן סך של כ-30 מיליון ₪ (סעיף 44 לתצהיר חסון) וצירפו, כאמור, כרטסת הנהלת חשבונות (נספח 8 לבקשה). בשלב זה המשיבים לא שללו טענה זו, ולא כרסמו בה. לא נטען כי הוצאה כזו או אחרת אינה אמורה להיכלל בהוצאות וכיוצ"ב (ומר חסון גם לא נחקר על כך). המשיבים אישרו שהמבקשות שילמו עבור היטלים ואגרות סכום של כ-10 מיליון ₪, עובדה שקשה לחלוק עליה נוכח הקבלה שצורפה כנספח 13 לבקשה. המשיבים מודעים לזכות ההשבה וטענו בתשובה כי מיי טאון "זכאית לכאורה ל'השבה' בגין השקעותיה (הזניחות יחסית) עד כה בפרויקט, וניתן יהיה להסדיר את הפיצוי הכספי שישולם לה עקב הביטול בהסכמה הדדית ולשלמו לה במסגרת ההתקשרות עם המשקיע החדש, וככל שלא יגיעו הצדדים להסכמה כי אז תהיה זכאית לתבוע את זכותה בהליכם משפטיים כמקובל, כשבהליכים כאמור תישמר למשיבה הזכות לאמת את גובה השקעותיה ומידת נחיצותן לקידום הפרויקט כמו גם לתבוע מהתובע 1 את הנזקים הכבדים שנגרמו לה כתוצאה מהפרותיה, לרבות הפגיעה בדירוג האשראי שנגרם לה" (ראו גם ב"כ המשיבים בעמ' 2 שורות 5–6 ומר סיאני בחקירתו בעמ' 11 ש' 1-3). קשה לקבל את הטענה שמדובר בהשקעות "זניחות יחסית", כשרק התשלום עבור ההיטלים הוא כ- 10 מיליון ₪ (והשוו להלוואות שנטלה המשיבה). קשה גם שלא להתרשם מהלך הרוח בדברים אלה של המשיבים ובא כוחם, כי הדרך להשבה בפועל (אם בכלל) לא תהא קצרה ולא תהא קלה, בלשון המעטה; ואף מתעוררת תהייה עד כמה ניתן להתבסס על האפשרות להיפרע מהמשיבה בעתיד.

        

   68. המשיבים עצמם העידו על מצבם הכספי הרעוע. ב"כ המשיבים ציין בדיון כי למרשו לא היה כסף לשלם שכר טרחת עורך דין (עמ' 13 שורות 33-34). מר סיאני בתצהירו (בסעיף 62) כי המשיבה הגיע לכדי "מצוקה כספית שאיננה ניתנת לתיאור", והוא עצמו הגיע לפת לחם ונזקק בתחינות רבות לקבל "דמי קיום" מהמבקשת, הלוואות מחברים ומשפחה וגמ"חים. מעבר לכך שעניין זה מעמיד אף הוא בספק את יכולת ההשבה למבקשת, מתעורר ספק רב אם תוכל המשיבה לשאת בתשלום לדיירים, בתשלום הריבית לבנק הפועלים בגין ההלוואה מובטחת במשכנתא (על המשתמע מכך), ובהוצאות השוטפות הדרושות לקידום הפרויקט. זאת, אף בתקופת הביניים שעד למציאתו של משקיע חדש והתקשרות עמו לכשימצא. תקופה זו עשויה לארוך חודשים. אף המשיבות ובא כוחן שהפגינו ביטחון רב ביכולת לשווק את הפרויקט ציינו כי מדובר בחודשיים או שלושה (עמ' 19 ש' 8-9); ונדמה כי ניתן לומר שהערכתם אופטימית במיוחד בנסיבות העניין והמחלוקת בין הצדדים. מטבע הדברים, כל עוד תביעת המבקשות תלויה ועומדת, וכשצריך גם להסדיר את החזר השקעותיה של המבקשת ואת "העברת השרביט" - יקשה לאתר משקיע חדש ולהתקשר עמו במהרה. אזכיר כי כמפורט לעיל, מאז שניתנה הודעת הביטול המשיבה לא שילמה את שכר הדירה לדיירים המפונים. מי שעשתה זאת היא המבקשת (עדות מר חסון, בעמ' 6 שורות 26-28. מר סיאני בעמ' 10 ש' 4-8), אשר גם משלמת את הריבית על ההלוואה לבנק הפועלים (מר סיאני בעמ' 10 ש' 9-10).

        

   69. כפי שקובעת במפורש תקנה 95(ד)(1), במסגרת מאזן הנוחות יש להביא בחשבון גם את הנזק שעלול להיגרם לצדדים שלישיים או לעניין ציבורי (ראו גם רוזן צבי, הרפורמה בסדר הדין האזרחי: מורה נבוכים (מהדורה שלישית - דיגטלית, 1.2025), בעמ' 512). יש אפוא להביא בחשבון את זכויות הדיירים שכבר פונו מדירותיהם ואת האינטרס הציבורי בפיתוח הקרקע ששיווקה רמ"י ובקידום הבניה במתחם פינוי בינוי. סבורני לאור כל שנפרש כי מתן הצו באופן שמאפשר את המשך ביצוע הפרויקט על ידי המבקשת לפי ההסכם, יקדם את טובתם של אלה, שאחרת לוט עתידו של הפרויקט בערפל וקידומו יעוכב בשל המחלוקות בין הצדדים.

        

   70. בהקשר זה אוסיף כי המבקשת מציינת שהיא עומדת ממש לפני תחילת הביצוע בפועל, לאחר שגם ביום 18.12.2024 פרסמה מכרז קבלנים לביצוע הריסה, חפירה ודיפון והתקבלו בידה הצעות מחיר. מר חסון הצהיר (סעיף 9.3 לתצהיר בתגובה לתשובה), ותצהירו לא נסתר, כי למרות התכנון מחדש והצורך בהיתר שינויים, אין מדובר בתכנון כל הפרויקט מחדש וניתן להתחיל ולחפור לפני היתר השינויים, כפי שבכוונתה לעשות. עוד הצהיר מר חסון כי "[...] מיי טאון הגיעה לסיכום עם העירייה כי הבקשה להיתר שינויים תעבור במסלול מהיר, לאחר שכבר התקבלו הערות מהעירייה, והליך הרישוי צפוי להסתיים בתוך חודשים בודדים [...]". יש לקוות כי אכן כך יהא והמבקשות ינקטו בכל הצעדים הדרושים לצורך כך.

        

   71. הבאתי בחשבון כי על פי הוראות ההסכם, למבקשת סמכות ניהול בלעדית ורחבה של הפרויקט, ובידה ייפוי כוח בלתי חוזר לביצוע פעולות שונות. מכאן לכאורה שלא מדובר בניהול משותף שדורש שיתוף פעולה הדוק באופן יום יומי בין הצדדים. על כן סבורני כי אין מקום לדחות את הבקשה לסעד זמני בטענה שמדובר בחוזה שאינו אכיף בשל הצורך בשיתוף פעולה בין הצדדים או בשל כך שנדרש פיקוח בלתי סביר של בית המשפט; ובכך לסכל את האפשרות שתצלח דרכה בתביעה העיקרית. טענת המשיבים בעניין זה נדחית אפוא. זאת, הגם שייתכן כי בעניין מסוים כזה או אחר תידרש הסכמת המשיבים או מי מהם, שאז, לפי העניין והצורך, צריך יהיה לנקוט בבקשה ספציפית להסדירו.

        

   72. לא נעלם מעיני, כי טרם הושג ליווי בנקאי וזה הכרחי לצורך המשך ביצוע הפרויקט. בדיון העריך ב"כ המבקשות כי ניתן יהיה להשלים ליווי בנקאי תוך חודשים בודדים אם כי "לאור הביטול יכול להיות שאנחנו נסוגים קצת מבחינת לוחות הזמנים" (עמ' 16 שורות 4-5). יש גם להסדיר את פירעון ההלוואה לבנק הפועלים. כאמור, המבקשות משלמות את הריבית בגין הלוואה זו שמועד פירעונה כעת נדחה ליום 2.3.2025. מר חסון גם הצהיר לפרוטוקול (עמ' 13) כי שוחח עם נציג בנק הפועלים ו"כל עוד התובעת מאחורי הפרויקט ומשלמת את הריבית בזמן כמו ששילמה לאורך שנה וחצי והפרויקט מתקדם הם יאריכו את ההלוואה". עם זאת ייתכן שצריך יהיה להסדיר את פירעון ההלוואה במועד הנקוב לעיל ולא תוארך עוד. על המבקשת יהיה להסדיר כל הדרוש במהלך חייו של הפרויקט כדין, בהתאם לסמכויותיה והוראות ההסכם. יש לקוות גם כי הצדדים ישכילו להגיע להסכמות שיאפשרו המשך שיתוף פעולה בביצוע הפרויקט ולטובת קידומו ואף ייתרו את המשך ניהול ההליכים.

        

   73. סבורני, לאור כל המקובץ ולאחר שהבאתי בחשבון כל אלה, כי מאזן הנוחות נוטה לטובת מתן הסעד המבוקש, שכן הנזק למבקשות ולצדדים שלישיים ולאינטרס הציבורי מאי מתן צו זמני שפועלו למעשה בהשהיית הודעת הביטול, עולה על הנזק למשיבים ממתן הצו. לא מצאתי שקיים סעד אחר שפגיעתו במשיב חמורה פחות. כאמור, הקפאת המצב בלבד, אין די בה בנסיבות העניין.

        

   74. טרם נעילה אתייחס לשיקולים נוספים כפי שמורה תקנה 95 (ד) – תום לב ושיהוי. שיהוי לא נפל בפעולת המבקשות שהזדרזו והגישו את התביעה והבקשה ימים ספורים לאחר הודעת הביטול. לא מצאתי שנפל חוסר תום לב בהתנהלות המבקשות לגופו של עניין או בהגשת הבקשה וההתנהלות הדיונית בתיק. דווקא המשיב נהג בחוסר תום לב שעה שכפי שאישר בחקירתו (עמוד 13 ש' 1-6), יצא מביתו בירושלים לפגישה עסקית בבית קפה בשורש על מנת להציע לגורם שלישי להיכנס כמשקיע בפרויקט שבנדון תחת המבקשת. זאת בשעה שביקש דחיות בשל מחלתו שגם מנעה ממנו גם להתקשר עם עו"ד ולהיערך לתשובה ולדיון, והציג לבית המשפט אישורי מחלה (לרבות במועד הפגישה). יצוין כי כעולה מנוסח תקנה 95(ד)(3) ועל פי הפסיקה, נבחן תום הלב של שני הצדדים ולא רק של המבקש (ראו גם רוזן צבי, שם , בעמ' 541).

        

   75. אני דוחה את טענות המשיבים כי המבקשת 2 והמשיב 2 צורפו להליך בחוסר תום לב. המבקשת 2 ביצעה את ההתקשרות הראשונית, נתנה למשיבה הלוואות טרם הסכם ההשקעה ונטענו כלפי טענות ביחס לרישום השעבוד. חלק ניכר מהפניות מפניות המשיבים בכתב טרם ההליך נעשו לשתי המבקשות (למשל המכתב מיום 1.12.2024). גם המשיב על פניו ומבלי שיש בכך כדי לקבוע דבר, צד רלבנטי להליך (לטענת המבקשות גם נוכח התחייבויות אישיות בהסכם) או לכל הפחות, לבקשה דנא, בהיותו הרוח החיה מאחורי המשיבה. בכל מקרה, איני סבורה כי צירופו עולה כדי חוסר תום לב. יש להותיר את העניין לבירור לפי הצורך במסגרת התיק העיקרי, ואין זה עניין שיש בו כדי למנוע מתן הסעד הזמני. לא מצאתי שיש גם בטענות האחרות של המשיבים כדי לשנות מהכרעתי לעיל; ובכלל זה גם הטענה שלכאורה תצהיר מר חסון ניתן מטעם המבקשת 2 בלבד. סבורני כי מדובר בטענה טכנית מתחכמת ודווקנית שאין בה ממש בנסיבות העניין בשים לב להתנהלות שבין הצדדים בפועל כשמר חסון פועל בשם המבקשות (ומר סיאני בשם המשיבה), מבנה החברות המבקשות ותפקידו של מר חסון בשתי המבקשות כעולה גם מדו"ח רשם החברות.

        

   76. סוף דבר, ניתן צו כמבוקש תוך שמובהר כי בידי המבקשת רשאית להמשיך לבצע את הפרויקט בהתאם להוראות ההסכם. הצו מותנה בהפקדת התחייבות עצמית וכן בהפקדת ערובה לנזקי המשיבים בסך של 1,000,000 ₪ במזומן או בערבות בנקאית צמודה ובלתי מוגבלת בזמן בקופת בית המשפט בתוך 10 ימים. אם לא תופקד הערובה במלואה ומועד, יפקע הצו.

        

   77. בשים לב לכך שמדובר בזכויות לפי הסכם פיתוח עם רמ"י שנכרת בעקבות מכרז ולקיומו של מתחם פינוי בינוי מוכרז שהדיירים פונו ממנו ומכלול נסיבות העניין כמתואר - אני מוצאת להעביר עותק מהחלטתי זו לפמת"א (אזרחי) שתעביר עותק ממנה לגורם המתאים ברמ"י ולממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, על מנת שיפעלו, אם דרוש לשיטתם לפי העניין והצורך, כראות עיניהם.

        

       המזכירות תדוור לצדדים

       המזכירות תדוור לפמת"א (אזרחי) לעניין סעיף 77 להחלטה

       ניתנה היום, כ' שבט תשפ"ה, 18 פברואר 2025, בהעדר הצדדים.