עולמי נ' אדרי ואח'

התובעת הגישה נגד הנתבעים תביעה כספית על סך 350,000 ₪. זאת, לפי הטענה, בגין אי קיום חובת גילוי בדבר ליקויים הקיימים בדירה, אותה רכשה התובעת מאת הנתבעים.

לאחר שמיעת הראיות הגישו הצדדים סיכומי טענות בכתב. ערב מתן פסק הדין הודיע ב"כ הנתבעים, כי למרבה הצער, הנתבע 1 נפטר. יהי זכרו ברוך.

לאחר עיון, אני סבור כי בשים לב לשלב הדיוני בו מצוי ההליך (לאחר גמר הדיון וטרם מתן פסק הדין), הרי שיש מקום ליתן את פסק הדין. ר' לעניין זה תקנה 36 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 וכן ת.א (ירושלים) 52339-07-17 המנוחה סלאח נ' אבו קווידר (22/3/2021), וכן הפ"ב (מרכז) 16665-04-10 קאסם נ' עזבון המנוח מנסור (10.5.13) שם נאמרו הדברים הבאים, היפים גם לענייננו [ההדגשות הוספו]:

"השאלה הנשאלת היא, מהו מועד 'גמר הדיון' בציר הזמן? האם ניתן לראות את מועד גמר שמיעת העדויות כמועד גמר הדיון, או שמא ייחשב מועד גמר הגשת הסיכומים כמועד זה. המונח 'גמר דיון' אינו מוגדר אמנם בתקסד"אאו בפסיקה, בהקשר לתקנה 36 הנזכרת לעיל, אולם פרשנות תכליתית של תקנה זו מביאה למסקנה כי 'גמר הדיון' הינו סיום שלב הגשת הסיכומים. מטרת תקנה 36 לתקסד"אהיא לאפשר לבית המשפט ליתן פסק דין לאחר פטירת בעל דין, ובלא שיהא צורך לצרף בעל דין אחר כחליפו של המנוח (ר'תקנה 38 לתקסד"א), מקום בו כל שנותר לבצע בתיק הוא ליתן את פסק הדין, והצדדים אינם חייבים לבצע עוד פעולות כלשהן. רק עם סיומו של שלב הסיכומים, אין עוד על הצדדים לבצע מטלות הקשורות להליך, וכל שנותר הוא ליתן את פסק הדין על ידי בית המשפט. אם נותרו עוד הליכים לביצוע על ידי הצדדים, לרבות הגשת סיכומים, לא ניתן ליתן את פסק הדין, שכן אין אפשרות לבצע אותן פעולות בשם המנוח, כל עוד לא הפכו חליפיו לבעלי דין".

רקע ועיקר טענות הצדדים:

1. ביום 28.12.2017 נחתם בין הצדדים חוזה לפיו מכרו הנתבעים לתובעת את זכויותיהם בדירה בבניין משותף ברח' בן יהודה 27 בקרית אתא בתמורה לסך של 1,080,000 ₪ (להלן: "הדירה"). החזקה בדירה נמסרה לתובעת ביום 14.8.2018.

    

2. בסעיף 2.5 לחוזה הצהירו הנתבעים כי "כל המערכות המותקנות בדירה לרבות מים, חשמל, ביוב, אינסטלציה, גז בדירה תקינות ופועלות כהלכה וללא כל דופי וכי למיטב ידיעתו אין בדירה כל פגם ו/או מום ניסתר לרבות בעיות רטיבות ו/או נזילות". כן התחייבו הנתבעים "לשמור על הדירה והמערכות שבה במצבם כפי שהם כיום עד למועד מסירת החזקה לידי הקונה ובכפוף לבלאי סביר הנובע משימוש בדירה".

    

3. בסעיף 3.2 לחוזה הצהירה התובעת כי הרוכש "ראה ובדק בעצמו וכן ניתנה לו ההזדמנות לבדוק באמצעות אנשי מקצוע מטעמו, את זכויות המוכר בבית בכל הרשויות המוסמכות וכן את מצבה הפיזי, המשפטי והתכנוני לרבות סביבת המגורים, וכי ידוע לו מצב הזכויות בבית וכי הוא מסכים לרכוש את הבית במצבה הפיזי כמו שהיא as is".

    

4. בסעיף 3.3 לחוזה הצהירה התובעת כי לרוכש הוסבר "שעורכי הדין המטפלים בהסכם זה אינם מטפלים ומנועים לטפל בבדיקות אלה ובאפשרותו לעשות בדיקות אלה באמצעות מהנדסים, מומחי בניה ושמאים והוא הסכים לכך, ובכפוף להצהרות המוכר מצאם תואמים את צרכיו ומטרותיו, קיבל את כל המידע בקשר לבית ואין לו ולא תהא לו כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה מכל מין וסוג שהוא בקשר לליקוי, אי התאמה, פגם, או כל טענה פיזית משפטית תכנונית אחרת באשר לבית, למעט פגם ו/או מום נסתר שהמוכר ידע אודותיו ולא גילהו לקונה". [ההדגשה אינה במקור].

    

5. לטענת התובעת, במהלך המשא ומתן טרם רכישת הדירה, היא ביקרה בה פעמיים. הנתבעים הציגו את הדירה בפניה כדירה במצב טוב ותקין, כשהיא צבועה ומסוידת וללא בעיות מיוחדות. הנתבעים הסתירו את שלל הליקויים בדירה באמצעות שיפוץ פנימי קוסמטי, והטעו את התובעת בנוגע למצבה האמיתי. לטענתה, היא ראתה את הפגמים בקירות החוץ אולם כאשר היא ראתה את פנים הדירה במצבה המשופץ, היא הסיקה כי הדירה תקינה למרות מצבם של קירות החוץ, וכי הפגמים שיש בהם הינם אסתטיים בלבד. על סמך המצגים הכוזבים שהציגו לה הנתבעים היא החליטה לרכוש את הדירה. לטענת התובעת, היא רכשה את הדירה במחיר השוק, מתוך הנחה שלא תידרש לבצע תיקונים ושיפוצים נרחבים.

    

6. עוד טוענת התובעת, כי ימים ספורים לאחר שעברה להתגורר בדירה, החלו להתגלות ליקויים שונים ובראשם ריח עובש וטחב במטבח ובאמבטיה. בעקבות תלונותיה הגיע הנתבע 1 לבדוק את הדירה יחד עם חברו האינסטלטור אביאל. בתום הביקור בדירה הסביר הנתבע 1 לתובעת כי הדירה תקינה וכי דרושים תיקוני צבע קלים.

    

7. התובעת טוענת כי במהלך החורף הראשון החלו להופיע בדירה ליקויים רבים ובהם סדקים, טחב וסימני רטיבות בחלקים נרחבים בתקרה ובקירות. התובעת פנתה פעם נוספת אל הנתבעים בעניין העובש והרטיבות בדירה, אולם הם הכחישו כי ידעו או סבלו מתופעות אלה בשנים בהן התגוררו בדירה.

    

8. התובעת טוענת עוד כי הסתמכה על מצגי הנתבעים והצהרותיהם, והם אף הפצירו בה שלא לשכור שירותיו של מומחה לבדיקת הדירה משום שהיא תקינה ומשופצת. רק לאחר שנמסרה הדירה לתובעת התברר לה כי השיפוץ שביצעו הנתבעים בוצע בפנים הדירה, וכלל לא נגע לליקויים המהותיים שבדירה, ובכלל זה איטום הגג, החלונות וקירות החוץ. לטענת התובעת, הפרת סעיף 2.5 לחוזה המכר מהווה הפרה יסודית שלו ומזכה אותה בפיצוי קבוע ומוסכם בסך 108,000 ₪. עוד טוענת התובעת כי הנתבעים ידעו על קיומם של הליקויים בדירה.

    

9. התובעת תמכה את התביעה בחוות דעת שערך ביום 11.3.19 מהנדס הבניין יואל בן עזרא (להלן: "המומחה מטעם התובעת"), אשר אמד את הנזקים בדירה בסך של 260,100 ₪. לסך זה יש להוסיף פיקוח הנדסי בשיעור של 10% ומע"מ כחוק. המומחה ציין כי פרק הזמן שיידרש לביצוע העבודות הוא בין חודש וחצי לחודשיים.

    

10. התובעת מדגישה כי הנתבעים הטעו אותה באשר למצבה הפיזי של הדירה, ואלמלא הטעות היא לא היתה מתקשרת עמם. יחד עם זאת, היא אינה עותרת לביטול חוזה המכר, אלא עומדת על קבלת פיצוי בגין נזקיה.

     

11. הנתבעים כפרו בכל טענות התובעת. לטענתם, בעת מכירת הדירה או מסירתה – לא היה ידוע להם על ליקויים בדירה. נטען כי המשא ומתן עם התובעת נוהל בתום לב, וכי נמסר לה כל המידע שהיה ברשותם באותה עת.

     

12. עוד טענו הנתבעים, כי הם ערכו בדירה שיפוץ קוסמטי לאחר שעברו להתגורר בה. השיפוץ כלל החלפת צנרת, ריצוף, טיח, צבע ומיזוג אוויר. בשנים בהן הם התגוררו בדירה הם בצעו תחזוקה שוטפת ולא סבלו מבעיות רטיבות. הנתבעים מדגישים כי לא ערכו כל שינוי חיצוני בבית, וכי הסדקים בקירות החוץ מלמדים ומצביעים בבירור כי מדובר בבית ישן.

     

13. נטען בנוסף, כי בין הצדדים נכרת חוזה למכירת דירת מגורים ישנה במצבה ("AS IS") ובמחיר אשר משקף את מצבה התחזוקתי. התובעת ביקרה בדירה מספר פעמים עובר לחתימה על החוזה והנתבעים לא מנעו ממנה לבצע אף בדיקה. התובעת ידעה כי מדובר בדירה בבניין ישן, ואישרה בחתימתה כי בדקה את הדירה, ומוותרת על כל טענת אי התאמה בקשר למצבה. לטענת הנתבעים, הנזקים המפורטים בחוות דעת המומחה מטעם התובעת – נראים לעין, ותואמים לגילה של הדירה ולמצבה. הנתבעים לא ביצעו כל שינוי קונסטרוקטיבי בדירה.

     

14. הנתבעים הגישו חוות דעת מומחה מטעמם אותה ערך המהנדס אודי רז (להלן: "המומחה מטעם הנתבעים"), במסגרתה סקר בהרחבה את הליקויים בדירה, אולם לא אמד את עלות תיקונם.

     

    ראיות הצדדים:

     

15. מטעם התובעת הוגש תצהיר עדות ראשית שלה וכן חוות דעת שערך המומחה מטעמה, המהנדס יואל בן עזרא. כמו כן, צירפה התובעת מכתב מאת שכנתה, גב' שרית קובי. עם זאת לא הוגש תצהיר מטעם גב' קובי, והיא לא הוזמנה להעיד. מטעם הנתבעים הוגשו תצהירו של הנתבע 1 וכן חוות דעת נגדית אותה ערך המומחה מטעמם, המהנדס אודי רז.

     

16. מאחר ולא התגלתה מחלוקת מקצועית ממשית בין המומחים, הודיעו הצדדים בדיון שהתקיים ביום 28.10.21 כי הם מוותרים על מינוי מומחה מטעם בית המשפט.

     

17. המומחה מטעם התובעת סקר בחוות דעתו את הליקויים שמצא בדירה: שינויים קונסטרוקטיביים אשר ככל הנראה בוצעו ללא היתר בניה, ומעלים חשש ממשי ליציבות המבנה; סדקים אופקיים ואנכיים רבים; חדירת רטיבות ברחבי הדירה אשר מאופיינת בהתנפחות טיח וצבע, קילופים, לחות ועובש (מקור הרטיבות בגג ובקירות החיצוניים); ליקויים בריצוף הדירה. המומחה אמד את עלות התיקונים בסך של 260,100 ₪. לסכום זה יש להוסיף פיקוח הנדסי בשיעור של 10% ומע"מ כחוק.

     

18. המומחה מטעם התובעת ציין כי מבנה הדירה, במצבה הנוכחי, אינו תואם את התכנון המקורי והוא כולל תוספות בניה והסרה של קירות חוץ ועמודי תמיכה. לטענתו, השינוי הקונסטרוקטיבי גרם לפגיעה חמורה ביציבות המבנה ולסדקים אנכיים ואופקיים לאורך הקירות. עלות העבודות הדרושות לייצוב המבנה 37,500 ₪.

     

19. המומחה הדגיש כי מצב הקירות החיצוניים ירוד, והוא כולל סדקים רבים ורטיבות. לקביעתו, הטיח החיצוני אינו מתפקד כראוי כשכבה דוחה מים, והוא סופג רטיבות מזה שנים רבות. ישנם סדקים במעטפת הטיח, וכן חדירת רטיבות לשלד הבניין, המביאה להתנפחות מוטות הזיון, החמרת הסדקים – וחדירת רטיבות נוספת. בוצעו תיקונים לא מקצועיים לכיסוי סדקים – אך אלו לא פתרו את הבעיה. אשר לאיטום, קבע המומחה כי לאור שנים בוצעה תחזוקה לקויה של הגג, וכי בשל כך חודרת רטיבות לדירה, במוקדם שונים בגג. העלות הכוללת של עבודות האיטום הוערכה על ידי המומחה ב- 128,300 ₪.

     

20. לגבי הריצוף בדירה ציין המומחה כי הוא חדש ונראה תקין, אך הותקן באופן לקוי ועם חללים רבים תחת האריחים, אשר גורמים לתזוזה ולניתוק שלהם. את עלות ביצוע עבודות התיקון אמד המומחה בסך 55,300 ₪. עוד קבע המומחה מטעם התובעת כי נדרש לבצע עבודות ריצוף ואיטום במשטחים החיצוניים (המדרגות החיצוניות והמרפסת החיצונית), על מנת למנוע חדירת רטיבות אל הדירה השכנה בבית המשותף. עלות ביצוע העבודות הינה 39,000 ₪.

     

21. לעומתו, ציין המומחה מטעם הנתבעים כי גילו של המבנה מעל 40 שנה, הדבר ניכר בו, והליקויים הנזכרים בחוות דעת המומחה מטעם התובעת – יכולים היו להתגלות בבדיקה של קונה סביר. לדעת המומחה, לא מדובר בליקויים נסתרים. המבנה מחופה בטיח ישן, שלא עבר הליכי חידוש, ובמקומות רבים ניתן להבחין בסדקים. סיור על הגג מלמד כי יש צורך בחידוש יריעות האיטום בתוך הדירה קיימים נזקי רטיבות, האופייניים למצב הטיח בשל גיל המבנה.

     

22. המומחה מטעם הנתבעים אישר בנוסף כי קיימת בדירה בעיית קונסטרוקציה (באזור חדר הילדים) וכי נדרש לבצע עבודות חיזוק.

     

23. ביום 21.2.23 התקיימה ישיבת הוכחות, במהלכה נשמעה עדות התובעת וכן עדותו של המומחה מטעמה, ובכך תמה שמיעת הראיות מטעם התובעת. במהלך הדיון הודיע ב"כ הנתבעים כי הנתבע 1, המצהיר מטעם הנתבעים, אינו חש בטוב וביקש כי הנתבעת 2 תעיד במקומו. בהסכמת ב"כ התובעת העידה הנתבעת 2, לאחר שאישרה את אמיתות תוכן התצהיר של הנתבע 1 (ומשכך יש לראות את תצהיר עדותו הראשית של הנתבע 1 – כתצהירה של הנתבעת 2). בנוסף נשמעה עדותו של המומחה מטעם הנתבעים, מר אודי רז.

     

24. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

     

     

     

     

     

    דיון והכרעה

     

25. הצדדים חלוקים בשאלה אם במועד עריכת הסכם המכר היו ליקויים בדירה, וככל שכן - אם הנתבעים הסתירו אותם מהתובעת. שאלה נוספת נוגעת לגובה הפיצוי לו זכאית התובעת, ככל שיתברר כי אכן הנתבעים הסתירו ממנה ליקויים בדירה.

     

26. אזכיר בעניין זה – הנתבעים מכרו לתובעת דירת "יד שנייה", ועסקת המכירה אינה כוללת אחריות קבלן. מעצם טיב העסקה ומעצם טבעו של נכס מסוג זה, הרי שמדובר בעסקת מכר של נכס אשר עבר שינויים, נוכח בלאי הנובע משימוש בנכס, פגעי מזג אוויר, בלאי טבעי של חומרים, ועוד. ההנחה המובנית בעסקת מכר של דירה אשר נבנתה לפני שנים רבות, היא כי המכר יתבצע בהתאם למצבו של הנכס על פגעיו ובפגמיו (AS IS), ובלבד שהמוכר לא פעל להסתיר ליקויים ופגמים מהקונה.

     

     

    המצב הנורמטיבי:

     

27. על מוכר דירה מוטלת חובת גילוי רחבה ומכוחה הוא נדרש לפרט בפני הקונה את הליקויים הקיימים בדירה, את המומים הנסתרים בה, וכל מידע אחר הרלוונטי לעסקה. חובה זו מבוססת על שני אדנים עיקריים – סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים"); וסעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח - 1968 (להלן: "חוק המכר").

     

28. סעיף 12 לחוק החוזים קובע את דרישת תום הלב בניהול משא ומתן. בגדר דרישה זו מוטלת על הצדדים, בין היתר, החובה לגלות איש לרעהו את העובדות הרלוונטיות שניתן היה לצפות שאדם המנהל משא ומתן בתום לב יגלה לצד השני. חובת הגילוי חלה לגבי עובדות החשובות לעסקה, לרבות עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו. מדובר בחובה אקטיבית המטילה על הצד המתקשר למסור את העובדות ביוזמתו.

     

29. בנוסף, כפופה העסקה להוראות חוק המכר, לרבות סעיף 11 הקובע כי המוכר יחשב כמי שלא קיים את חיוביו אם מסר לקונה נכס שאינו מתאים למוסכם. סעיף 16 לחוק המכר קובע כי אם "הייתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

     

30. בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (11.2.014) (להלן: "עניין שיפריס") נדונה שאלת היקפה של חובת הגילוי המוטלת על צדדים בעסקת מכר מקרקעין. שם דובר בעסקת מכר אשר על פי ההסכם בין הצדדים, הצהירו המוכרים כי הנכס נבנה בהתאם להיתר בניה שקיבלו, וכי לא ידוע להם על חריגות בנייה או על פגם נסתר בנכס; במקביל, הצהירו הקונים כי בדקו את הנכס, לרבות את מצבו התכנוני, ברשויות. חרף הצהרה זו, לא בדקו הקונים את מצב הנכס טרם הרכישה, ורק לאחר קבלת החזקה בנכס התברר להם כי חלק מהבית נבנה ללא היתר כדין.

     

31. בית המשפט העליון דן בשאלה אם ניתן להחיל את דוקטרינת ה"אשם התורם" על הוראת סעיף 16 לחוק המכר, ולזקוף לחובת הקונים את העובדה כי בניגוד להצהרתם – לא בדקו את מצבו התכנוני של הנכס. בדעת רוב נקבע, כי על המוכר חלה חובה מוגברת לגילוי אי-התאמה בנכס בפני הקונים, בין אם ידע עליה בפועל ובין אם היה צריך לדעת עליה כבעל נכס סביר. רק ידיעה ממשית של הקונה אודות אי-ההתאמה, במועד כריתת החוזה, שומטת את הבסיס המשפטי להטלת אחריות על המוכר.

     

32. הודגש בדעת הרוב בעניין שיפריס כי סעיף 16 לחוק המכר הוא סעיף קוגנטי, אשר אינו כולל התייחסות לאשם תורם מצד הקונה, ומשכך, הרי שאין רלוונטיות להצהרת הקונים כי בדקו את הנכס ומצאו אותו מתאים לצרכיהם. בהיעדר אפשרות להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה לפי סעיף 16, לא ניתן להפחית מאחריותו של המוכר (גם לא באופן חלקי) בדרך של יחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצב הנכס, וזאת גם אם הייתה לו הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר, או שעקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר:

    "החלת דוקטרינת ה'אשם התורם' ביישומו של סעיף 16 לחוק המכר עשויה להתפרש כקריאה לתוך החוק של דבר שאין בו. קרי, החלתו של עיקרון 'יזהר הקונה' בסטייה מן התפיסה המקובלת במשפט הישראלי ביחס לחוק המכר: "חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר"... הוראת סעיף 16 לחוק המכר מכריזה על האופי הקוגנטי של אחריות המוכר. בהעדר אפשרות להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, אינני רואה דרך להצדיק הפחתה מאחריותו של המוכר (גם לא בחלקה) בדרך של יחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצבו של הנכס. סעיף 16 האמור, בניגוד למרבית סעיפיו של חוק המכר, הריהו סעיף מצווה ('ius cogens'). צדדים לעסקת מכר אינם רשאים להתנות עליו... זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, עומדת לו "על אף האמור... בכל הסכם", כלשון סעיף 16, ויש בה הלכה למעשה משום ביטול עיקרון 'יזהר הקונה' שבדין האנגלי המקובל.

    [...]

    אינני חולק על כך שהמשיבים 1 ו-2 אכן התרשלו, שכן יכלו לבדוק ולגלות את כל הפרטים המהותיים לגבי מצב הנכס נשוא הערעור. אך בסעיף 16 לחוק המכר סויגה חובת הבדיקה ביחס לקונה, ונקבע כי אין לחייבוֹ בבדיקת מצבו של הנכס במקום בו 'המוכר ידע או היה עליו לדעת' על אודות אי-ההתאמה. 'הוא הדין אם המוכר הציע לקונה לבדוק את הממכר והקונה דחה את ההצעה בתום-לב, או שנענה לה אך עקב התרשלותו בבדיקה לא גילה את אי-ההתאמה. אף אין חשיבות למידת רשלנותו של הקונה בעניין זה' ...

    אשר-על-כן, רשאים המשיבים 1 ו-2 לטעון נגד אי-ההתאמה, ולדעתי לא יוכל הסעיף החוזי הנזכר למנעם מכך... רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצִדו, אין בה די כדי להציל את המוכר...".

     

    קיום חובת הגילוי:

33. מהתם להכא.

     

    על הנתבעים מוטלת החובה לפרט בפני התובעת, טרם עריכת הסכם המכר, אודות ליקויים בדירה עליהם ידעו או שהיה עליהם לדעת. בענייננו הוכיחה התובעת, באמצעות חוות דעת מומחה מטעמה שעליה לא חלק המומחה מטעם הנתבעים, כי בדירה התגלו פגמים וליקויים מהותיים. אין למעשה מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבעים לא גילו לתובעת על דבר קיומם של הפגמים הנ"ל. הנתבעים הציגו בפני התובעת את הדירה כדירה במצב טוב ותקין, כשהיא צבועה ומסוידת וללא בעיות מיוחדות. הנתבעים לא גילו לתובעת שבקירות הפנים בדירה ישנם סדקים רבים, אופקיים ואנכיים, וכי היא סובלת מליקויי רטיבות ומכשלים באיטום.

     

34. אינני מקבל את טענת הנתבעים, לפיה לא היה ידוע להם על קיומם של כלל הפגמים בדירה. אזכיר כי המומחה מטעם התובעת מצא כי קיימת סדקים נרחבים בקירות הפנים והחוץ, ליקויי רטיבות הקשורים לאיטום לקוי של הגג, וכי אלה היו קיימים במועד רכישת הדירה בידי התובעת. בחקירתו הנגדית הסביר המומחה, כי לפחות חלק מהסדקים המשמעותיים – מקורם בשינויים קונסטרוקטיביים שבוצעו בדירה [ע' 5 ש' 29 ואילך לפרוטוקול]. בנוסף, הבהיר כי ליקויי הרטיבות בבית מקורם בתהליך ארוך טווח, אשר נמשך מזה מספר שנים [ע' 6 ש' 25 ואילך לפרוטוקול].

     

35. למעשה, גם המומחה מטעם הנתבעים אישר בחקירתו הנגדית כי ליקויי הרטיבות בדירה אינם "מופע חד פעמי" או אירוע נקודתי, אלא מדובר בתהליך אשר נמשך מזה מספר שנים, ועל כן היו קיימים בדירה עוד טרם מכירתה לידי התובעת [ע' 11 ש' 32 ואילך; ע' 12 ש' 1 ואילך לפרוטוקול].

     

36. מכאן, שהן מחוות דעת והן מעדויות המומחים מטעם שני הצדדים עולה, כי הסדקים וליקויי הרטיבות היו קיימים בדירה במועד בו היא נמכרה לתובעת. אף אין מחלוקת שהתובעת לא הייתה מודעת לקיומם של ליקויים אלו, וכי לא נמסר לה דבר בעניין זה. עובדה זו נלמדת לא רק מעדות התובעת, אלא גם מגרסת הנתבעים (שכן לטענתם – בעת מכירת הדירה לתובעת, הדירה הייתה במצב תקין). הנתבעים לא טענו, ובוודאי שלא הוכיחו, כי הסדקים וסימני הרטיבות היו גלויים. הם לא טענו כי גילו את דבר קיומם לתובעת. בנסיבות אלה השאלה הדרושה הכרעה הינה האם הנתבעים היו מודעים או היו צריכים להיות מודעים לקיומם של הסדקים הרבים וכשלי הרטיבות בדירה. על שאלה זו אשיב, וללא כל היסוס, בחיוב.

     

37. ראשית, על פי תצהיר הנתבעים (סעיף 14), לא בוצעו בידי הנתבעים שינויים קונסטרוקטיביים כלשהם בדירה. הנתבעת 2 העידה כי אביה הוא שבנה את הדירה לפני שנים רבות, וכי הבניה בוצעה בשלבים (עמ' 17 ש' 7-11):

    "ש. את השינויים הקונסטרוקטיביים אתם ביצעתם?

    ת. לא. אנו ביצענו שיפוץ קוסמטי – צנרת, מטבח, ריצוף ואמבטיות.

    ש. ידוע לך אם ההורים שלך עשו את זה?

    ת. ההורים שלי עשו מספר שיפוצים. הבית לא נבנה כמקשה אחת. בהתחלה נבנה חלק אחד של הבית ורק לאחר מכן הוסיפו חלק נוסף. זה מה שאני יודעת מסיפורים".

     

38. שנית, בתצהיר הנתבעים נטען (סעיף 7), כי "כל הנזקים המתוארים בחוות דעת התביעה הינם ליקויים נראים לעין, התואמים את גילו ומצבו התחזוקתי של הדירה". אלא שבעדותה, טענה הנתבעת 2 נחרצות כי מעולם לא הבחינה ברטיבות או בסדקים בקירות הדירה ובאותה נשימה טענה, כי מידי שנה נדרש בעלה, הנתבע 1, לטפל באיטום הגג וכן לבצע עבודות שפכטל וצביעה של הדירה. הנתבעת 2 נשאלה לגבי התחזוקה השוטפת של הדירה, וכי השיבה (עמ' 18 לפרוטוקול):

    "ש. לפני כמה שנים טיפלתם בסדקים?

    ת. עשינו טיח בשיפוץ עם צבע ומאז כל כמה זמן היה צריך לגרד ולשים טיח.

    ש. אני מבינה שמאז השיפוץ בשנת 2008 מלבד צבע...

    ת. תיקוני שפכטל וצבע.

    ש. תיקוני שפכטל עושים כאשר יש חורים בקיר, סדקים. לא היו סדקים?

    ת. לא ראיתי סדק. כל שנה עשינו את הטיפול שאנו עושים, צובעים וזהו.

    ש. אז לא תיקנתם סדקים כי לא היו סדקים?

    ת. לא יודעת אם היו. אני לא ראיתי ולא טיפלתי בדברים של תחזוקת בית מבחינת סדקים.

    ש. גרת שם וכמי שגר בדירה יודע. זאת אומרת שלא היו סדקים?

    ת. אני אומרת שלא הבחנתי בסדקים".

    ...

    "ש. אז לא היו סדקים בבית להראות לאיריס כאשר היא באה לרכוש את הדירה?

    ת. אני לא יודעת על סדקים. לא ראיתי ולא הבחנתי.

    ש. לא ראית ולא הבחנת בריח?

    ת. ריחות בוודאות לא הפריעו לי.

    ש. לא ראית ולא הבחנת ברטיבות?

    ת. אני יודעת שאילן היה עולה לגג מדי שנה ומטפל בזה.

    ש. נזילות מהחלונות, רטיבות ועובש לא היה?

    ת. לא הבחנתי בעובש שהצטבר בקירות.

    ש. וגם רטיבות לא ראית?

    ת. מדי שנה אילן היה עולה לאטום. לא יודעת על מה את מדברת רטיבות. לא היו טפטופים של מים מהגג, כמו שאיריס אמרה. אילן היה עולה לגג עם משהו שמורחים. לא אמרתי איטום.

    ש. מתי?

    ת. בד"כ לפני חורפים. לא יודעת אם זה היה כל חורף".

     

39. נראה כי הדברים מדברים בעד עצמם. שני המומחים הבהירו כי נזקי הרטיבות שאותרו בדירה – לא נולדו ביום אחד, אלא הם תולדה מצטברת של שנים. הנתבעת 2 העידה כי במשך שנים ביצע הנתבע 1, מדי שנה, עבודות של "מריחת חומר" על הגג [אם כי התעקשה שלא לכנות זאת עבודות איטום], וכן תיקוני פנים הכוללים עבודות שפכטל וצבע. לאור זאת, אינני מקבל כמהימנה את טענת הנתבעת 2, לפיה לא הייתה מודעת לקיומם של סדקים או לבעיות רטיבות כלשהן. הדברים מתחדדים נוכח היקף הליקויים וחומרתם, כעולה מחוות דעת המומחים. המדובר בליקויים בהיקף משמעותי. אני סבור כי הנתבעים ידעו בפועל על ליקויי איטום בגג, סדקים בקירות ובעיות רטיבות, שאם לא כן לא היו פועלים מדי שנה לתיקונם. על ליקויים אלו לא מסרו הנתבעים דבר לתובעת, טרם ביצוע עסקת המכר.

     

40. העובדה כי במהלך ביקוריה של התובעת בדירה, טרם ביצוע עסקת המכר, היא לא הבחינה בסדקים בקירות או בליקויי רטיבות – תומכת בטענת התובעת כי הליקויים הוסוו ב"תיקונים קוסמטיים", טרם המכירה, תוך שהנתבעים נמנעים מלגלות לתובעת על דבר הליקויים או על ה"טיפולים השנתיים" שביצעו בדירה, הן לשם טיפול בבעיית הרטיבות והן לשם טיפול בבעיית הסדקים.

     

41. המומחה מטעם התובעת העריך את עלות תיקון ליקויי הרטיבות בדירה, בסך של 128,300 ₪. עלות תיקון ליקויי הקונסטרוקציה הוערכה על ידו ב- 37,500 ₪. אומדן זה של המומחה – לא נסתר, ואף לא הובאה חוות דעת נגדית ביחס לעלויות התיקון.

     

    אני קובע לפיכך כי יש לחייב את הנתבעים לשלם לתובעת את הסכום האמור [165,800 ₪] בגין הליקויים הנוגעים לרטיבות ולסדקים בדירה מושא התביעה. לסכום זה יש להוסיף 10% עבור פיקוח הנדסי במהלך העבודות, ומע"מ.

     

42. אין בידי לקבל את טענות התובעת בדבר הפרת חובת הגילוי מצד הנתבעים, ככל שהדבר נוגע לקיומם של ליקויי ריצוף בדירה. לטענת התובעת, הוסתר ממנה כי ברצפת הדירה קיימים אריחים שבורים, עליהם הניחו הנתבעים שטיח. לעומתה העידה הנתבעת 2 כי ליקויי הריצוף הובאו לידיעת התובעת, אף על פי שהדבר לא צוין בחוזה המכר (עמ' 16 ש' 8-12):

     

    "ש. זה שהאריחים מתנדנדים?

    ת. את זה ידענו ואמרנו לאיריס. אמרנו לה שנשארו לנו רק חמישה אריחים להחלפה. אילן הראה לה בדיוק איפה יש סדקים ואיפה יש אריח שבור. עברנו אריח אריח. גם אמרנו לה שתחפש אולי היא יכולה למצוא אריחים נוספים. את הריצוף אפשר היה לראות".

     

43. בנקודה זו עדיפה עלי גרסת הנתבעים. ראשית, מדובר בליקוי אשר ניתן להבחין בו בנקל, גם ללא ידע הנדסי או מקצועי אחר. שנית – וזה העיקר - התובעת פנתה מספר פעמים אל הנתבעים סמוך לאחר קבלת החזקה בדירה, והלינה על ליקויים שונים שמצאה בדירה. התובעת לא הזכירה את דבר הליקוי בריצוף. הדעת נותנת כי אם היה מדובר בגילוי מפתיע (מבחינתה), הייתה מתייחסת בפניותיה אל הנתבעים גם לסוגיית הריצוף. העובדה כי לא פנתה ולא ציינה בפני הנתבעים על כל ליקוי בריצוף, מחזקת את הטענה כי התובעת הייתה מודעת לליקוי זה עוד בטרם כניסתה לדירה.

     

44. ברי כי אין מקום לחייב את הנתבעים בתשלום פיצוי לתובעת בגין ליקוי שהיה גלוי על פניו, ואף הובא לידיעתה של התובעת, טרם עריכתו של הסכם המכר.

     

     

    הפיצוי המוסכם:

45. לא מצאתי מקום לחייב את הנתבעים, בנוסף לפיצוי בגין הנזקים שהוכחו, גם בפיצוי המוסכם על פי החוזה. התובעת נסמכת לעניין זה על הוראות סעיף 10 לחוזה המכר בין הצדדים, הקובע פיצוי מוסכם של 108,000 ₪, אותו מתחייב הצד המפר לשלם לצד המקיים, במקרה של הפרה יסודית של ההסכם.

     

46. עם זאת, סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע כי "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה".

     

    בהתאם, נקבע בע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פד"י מו(1) 115 (1991), 123 כי:

    "פרשנות ההוראה הנ"ל הינה, כי 'הבחירה ניתנת (בסעיף 15(ב)) לצד הנפגע לתבוע את הפיצוי המוסכם ולהיות מוגבל בו, ללא הוכחת נזק, או לתבוע פיצויים, בלתי מוגבלים, על נזק שעליו להוכיחו' ... מקום בו נתבעו יחדיו פיצוי מוסכם ופיצוי לא מוסכם, ראו בכך בדרך כלל משום תביעות חלופיות..

    ... על הנפגע לבחור בין פיצויים מוסכמים לבין פיצויים אחרים. לכל אחת מדרכים אלה יתרונות וחסרונות משלה. נפגע התובע פיצויים מוסכמים לפי סעיף 15 אינו צריך להוכיח נזק ואינו חייב להקטין את נזקו. אולם, הוא כפוף לסמכות ההפחתה של בית-המשפט. נפגע התובע פיצויים על הנזק שנגרם לו בפועל, לפי סעיף 10, צריך להוכיח נזק, סיבתיות וצפיות, וכן עליו להקטין את ניזקו, אולם אין הוא מוגבל בתקרת הפיצויים המוסכמים ואף אינו צריך לחשוש להפחתתם".

     

47. באופן דומה נפסק גם בע"א 2251/05 ואן דאם נ' כהן (5.7.07) כי "בידי הנפגע הבחירה האם לתבוע את הפיצויים המוסכמים או פיצויים בגין נזקו הממשי; ובבוחרו בדרך האחת, אין בידו לילך גם בשנייה".

     

48. על כן, אני דוחה את טענת התובעת כי היא זכאית לקבל, במצטבר, פיצוי בגין נזקיה המוכחים ופיצוי מוסכם בגין אותן הפרות.

     

     

    סיכום:

     

49. בדירה נשוא התובענה התגלו ליקויים זמן קצר לאחר שהתובעת קיבלה את החזקה בה. חוות דעת המומחים מטעם שני הצדדים מאשרות כי הליקויים היו קיימים בעת שהנתבעים מכרו את הדירה לתובעת. הנתבעים לא גילו לתובעת על דבר קיומם של הליקויים, ולא עלה בידם לבסס את טענתם, כי לא היו מודעים לליקויים אלה. אדרבא, שוכנעתי כי הנתבעים היו מודעים לליקויי הרטיבות והסדקים החמורים בדירה וכי הם פעלו לשם הסתרתם ולא גילו את דבר קיומם לתובעת. משכך, הרי שהנתבעים לא פעלו בתום לב בעת שניהלו משא ומתן למכירת הדירה ונמנעו מלגלות לתובעת פרטים מהותיים בנוגע לדירה. התנהלות זו של הנתבעים מקימה לתובעת עילת תביעה נגדם, וחבות בפיצוי – כמפורט לעיל.

     

50. המומחה מטעם התובעת העריך את עלות תיקון ליקויי הרטיבות בדירה בסך של 128,300 ₪, ואת עלות התיקון של ליקויי הקונסטרוקציה בסך 37,500 ₪ נוספים. הערכות אלה לא נסתרו – לא בחוות דעת נגדית וללא בחקירת המומחה מטעם התובעת. לסכומים אלו [המגיעים כדי 165,800 ₪] יש להוסיף 10% עבור פיקוח הנדסי בעת ביצוע העבודות, ומע"מ. סך הפיצוי המגיע לתובעת עומד לפיכך על 213,385 ₪.

     

51. כמו כן, בשים לב להיקף הליקויים בדירה ומשך הזמן שקבע המומחה מטעם התובעת שיידרש על מנת לתקנם, אני מעריך את נזקיה הלא ממוניים של התובעת לרבות בגין עוגמת נפש, בסך של כ- 6,000 ₪.

     

    סוף דבר:

52. התביעה מתקבלת בחלקה. אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת סך של 213,385 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (7.5.20) ועד מועד התשלום בפועל. בנוסף אני מחייב את הנתבעת 2 לשלם לתובעת סך של 6,000 ₪ כפיצוי בגין נזק לא ממוני (לרבות בגין עגמת נפש).

     

53. בנוסף, ולאחר שנתתי דעתי גם לטיעוני התובעת בדבר הוצאות המשפט שנגרמו לה (סעיף 36 לסיכומי התובעת), ובשים לב להיקף התיק ומורכבותו, כמו גם טענות הצדדים, המשאבים שנדרשו לניהול ההליך והתנהלות בעלי הדין - אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות (לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ) בסכום כולל של 30,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

     

54. כל הסכומים ישולמו לתובעת, באמצעות באת כוחה, תוך 30 יום מהיום.

     

    המזכירות תעביר את העתק פסק הדין לצדדים.

     

    ניתן היום, כ"ט טבת תשפ"ד, 10 ינואר 2024, בהעדר הצדדים.