בפני תביעה שהחלה כתביעה לאכיפת הסכם מכר לאחר שהוברר, כי לא ניתן לאכוף את הסכם המכר, תוקנה התביעה לתביעה כספית והיא התביעה המונחת בפני.
לאור המחלוקת בין הצדדים מינה בית המשפט שמאי כמומחה מטעם בית משפט על מנת שיתן את דעתו לגבי החניה במחלקת בין הצדדים.
מדובר בבניין מגורים הכולל 13 דירות על חלקה 282 בגוש 18172 הנמצאת ברחוב ויצמן 73 בנהריה.
בשלב ראשון ניתן לנתבעת שהינה חברה קבלנית העוסקת בבניה ומכירה של דירות היתר לבניית 11 דירות מגורים ובשלב השני ניתן היתר לתוספת קומה ובה שתי דירות מגורים נוספות.
אין מחלוקת, כי בתאריך 10.3.08 נחתם הסכם מכר בין התובע לנתבעת ולפיו מכרה הנתבעת לתובע דירת מגורים הנמצאת בקומה א' בבית הדירות, כאשר הדירה כללה בין היתר חניה צמודת קרקע. אין גם מחלוקת כי בתשריט קומת הקרקע של הבית בעת חתימת הסכם המכר, נמצאו מתקן האשפה ושעוני המים של הבית בצידו הצפון מערבי של הנכס. אין מחלוקת כי על פי היתר הבניה וכפי שבוצע בפועל על ידי הנתבעת מתקן האשפה ושעוני המים של הבית הועתקו מהצד הצפון מערבי של הבית לצד הדרום מערבי של הבית.
התובע טוען, כי הוא בחר את החניה הצמודה לדירתו והסתמך על כך שמתקן האשפה ושעוני המים של הבית יהיו בצידו הצפון מערבי של הבית. לטענתו, טרם חתימת ההסכם ביקש לבחור בחניה הגובלת במתקן האשפה על פי מיקומו של מתקן האשפה בתשריט אבל מנהל הנתבעת ייעץ לתובע שלא לקחת חניה זו לאור סמיכותה למתקן האשפה.
כאמור, בעת מסירת הדירה נוכח התובע לראות כי מתקן האשפה ושעוני המים הועתקו והועברו מצידו הצפון מערבי של הבית לצידו הדרום מערבי ומיקום זה מקטין את דרך הגישה לחניה הצמודה לדירת התובע באופן המקשה ומפריע משמעותית לתובע להכנס עם רכבו לחניה.
זו טענתו המרכזית של התובע.
מאחר והיה הסכם בוררות בין הצדדים הועבר התיק בהתחלה לבוררות והבורר מר זאב בוגלר קבע לטענת התובע שני ממצאים עובדתיים כדלקמן:
1. "העמדת מתקן לפחי האשפה לצד דרך הגישה אל החניה של התובע גורמת לכך שלא מתקיימת במלואן המידות הנדרשות על פי הנחיות תכנון חניות של משרד התחבורה".
2. "מר מרדכי יהודה (הוא התובע) הוחתם על תוכנית קרקע לא עדכנית כאשר באותו מועד היתה בתהליכי אישור תוכנית שונה שעל פיה ביצעו חניות ומתקנים בחצר".
התובע מסיק מכך , כי הנתבעת הטעתה ביודעין והוליכה אותו שולל למרות שידעה מראש כי לא תוכל
לקיים את התחייבויותיה כלפי התובע. קיומם של מתקן האשפה ושעוני המים בצד הדרום מערבי של
הבית מלמדת כי החניה הצמודה לדירת התובע אינה חניה תקנית עובדה שמונעת ממנו לטענתו לנצל
את החניה באופן סביר ומניח את הדעת ולמעשה החניה הצמודה לדירתו אינה ברת שימוש סביר.
התובע טוען, כי התנהגותה זו של הנתבעת אשר התעשרה למעשה על חשבונות ואשר הטעתה אותו,
פגעה בו ויש לפסוק לו עוגמת נפש בשיעור של 100,000 ₪ לפחות. התובע מסביר בסיכומיו, כי לפחות
פעמיים מידי יום למעט בשבתות, עליו להחנות את מכוניתו בחניה בלתי תקנית ולצאת מחניה בלתי
תקנית. נגרמת לו טרחה מיוחדת ועוגמת נפש מידי יום בשל הצורך לתמרן את מכוניתו לכניסה ויציאה
מחניה בלתי תקנית ומדובר בפעולה החוזרת על עצמה מידי יום ביומו.
התובע מציין, כי שמאי מטעמו העריך את הפגיעה בערך דירת התובע בסכום של 30,000 ₪ ויש לאמץ
עמדה זו על פני מומחה בית משפט אשר העריך את ירידת ערך מקום החניה בסכום של 9,400 ₪ בלבד.
התובע טוען, כי יש לפסוק לו פיצוי נוסף בגין מעשה הרמיה, הולכת השולל הניצול והשפלה בסכום של
100,000 ₪ התובע מבקש פיצוי של 100,000 ₪ בגין התעשרות שלא כדין של הנתבעת. בנוסף דורש
התובע את כל הוצאותיו הכוללות חלקו בשכר הבורר אינ'. זאב בוגלר, שכר הטרחה ששילם לשמאי
מטעמו, חלקו בשכר טרחת שמאי מומחה בית משפט, אגרות ושכר טרחת עו"ד.
מדובר בדרישה לסכומים גבוהים מאוד אשר אינם עולים יש לומר, בקנה אחד, עם חוות דעתו של
מומחה בית משפט אשר לא נחקר על ידי הצדדים והצדדים בחרו לסכם על בסיס כתבי הטענות,
המסמכים וחוות דעתו.
הנתבעת מצידה פותחת ומראה את חוסר ההלימה שבין הסכום הנתבע בכתב התביעה בסך של
250,000 ₪ כאשר מומחה בית משפט קבע נזק של לא יותר מ- 9,400 ₪. עוד טוענת הנתבעת, כי כתב
התביעה מבוסס כולו על ניתוח שגוי של הבורר, את מצב ההיתר, לאחר שהבורר לא בדק את היתרי
הבניה שניתנו לנתבעת.
לטענת הנתבעת, בתשריט קומת הקרקע של המבנה עליו חתמו הנתבעת והתובע, הופיעו אכן מתקן האשפה ושעוני המים של הבית בצידו הצפון מערבי של המבנה ואולם התובע היה מודע לאפשרות, כי יחולו שינויים בתוכנית הבנייה ועלולים לחול שינויים במיקום של פריטים שונים במבנה, בין השאר בשל דרישת הרשויות. הנתבעת מפנה לסעיף המופיע בחוזה בו נאמר: " החברה מתחייבת כלפי הקונה לבנות ולהשלים את המבנה ובו הדירה נשוא חוזה זה בהתאם: לתנאי היתר הבניה של הרשות המוסמכת וכפוף לכל שינוי שיחול בתוכנית הבניה והיתר הבניה כאמור בחוזה זה" .
לטענת הנתבעת, כתנאי לקבלת היתר הבניה (שניתן כאמור ביום 17.3.08) היא נאלצה להעתיק את מיקומו של מתקן האשפה למיקומו הנוכחי בצידו הדרום מערבי של המבנה בה מצויה גם החניה אותה רכש התובע. הנתבעת מדגישה כי היתר הבניה ניתן שבעה ימים בלבד לאחר החתימה על ההסכם.
לטענת הנתבעת, בסופו של יום מתקן האשפה הורחק ממרפסת ביתו של התובע כאשר הוא רחוק בעקבות השינוי 12 מטר ממרפסת ביתו (בשלב הקודם מדובר במרחק של 5.5 מטר בלבד) ולכן יש לקחת בחשבון על פי השמאי מטעמה נחום פרמינגר כי שווי דירתו דווקא עלה בעשרה אחוז. (סכום של 75,000 ₪).
הנתבעת טוענת, כי הבורר המהנדס זאב בוגלר לא קבע וזאת בניגוד לטענת התובע בסיכומיו כי הטעתה את התובע בעת החתימה על ההסכם ואין לו גם סמכות לעשות כן. כל שקבע הבורר, הוא כי בעת חתימת ההסכם הוחתם התובע על תוכנית חניה השונה ממה שבוצע בפועל. הנתבעת מדגישה, כי הבורר לא ערך בדיקה של ההיתר בוועדה המקומית לתכנון ובניה בנהריה. הזזת מתקם האשפה נעשתה בשל דרישת הרשויות והשינוי רק תרם לעליית ערכו של התובע.
גם בית המשפט בתגובה לבקשת הנתבעת לביטול חוות דעת הבורר קבע כי, הבורר חרג מסמכותו כאשר קבע כי עליה לפצות את התובע. הנתבעת מפנה לכך כי התובע הגיש תביעה על סך של 250,000 ₪ בלבד מטעמי אגרה, וכי טען כי הפגיעה בערך דירתו בשל הזזת מתקני האשפה הינה בסך 30,000 ₪. זוהי תביעה מוגזמת ומופרזת והסבה לנתבעת הוצאות אותן היא מעריכה בשיעור של 45,000 ₪.
מומחה בית המשפט, השמאי אורי פרץ, קבע בחוות דעתו כי לתובע נגרמה ירידת ערך של החניה בסך של- 9,400 ₪ בלבד. הנ"ל לא התייחס כלל לטענות הנתבעת כי שווי דירתו של התובע למעשה עלה ב-75,000 ₪ עקב הרחקת מתקן האשפה ממרפסת דירתו של התובע. מדובר במומחה אובייקטיבי מטעם בית משפט, המהווה את זרועו הארוכה של בית המשפט .לא הוצגו נימוקים לפיהם נפלה שגיאה במסקנותיו של המומחה המצדיקה את דחיית מסקנותיו והעדפת חוות דעתו של המומחה מטעם התובע.
אין לסטות מן האמור בחוות דעת התובע ואין לפסוק לתובע, אם בכלל, מעבר לחוות דעת זו.
הנתבעות מבקשות מבית המשפט לקחת בחשבון את ההוצאות הגבוהות שנגרמו להן ולדחות את התביעה.
לאחר שעברתי על טענות הצדדים, ועל מרכיבי התיק כולם לרבות הסיכומים, אני נותן בזאת את פסיקתי: דין התביעה להתקבל אך בחלקה בלבד כפי שיוסבר להלן.
מדובר אכן בתביעה שהחלה בתביעה לאכיפת הסכם מכר. התובע דרש לקבל את החניה אשר הובטחה לו בחוזה המכר בין הצדדים, ואכן היה ניסיון בזיקה לפסק הבוררות של הבורר מר זאב בוגלר להגיע לתוצאה זו שבמהלכה יקבל את החניה אשר הובטחה לו בחוזה. בסופו של דבר התברר, כי הדבר בלתי אפשרי ולמעשה לא ניתן לאכוף את הסכם המכר מבחינת רשויות התכנון והבניה ומבחינת עיריית נהריה והתובע נאלץ לתקן את תביעתו ולהפוך אותה לתביעה כספית במהלכה תבע את נזקיו. התובע הגיש תביעה על סך של- 250,000 ₪ כאשר הוא מצמצם את נזקיו לצורכי האגרה בלבד, וטוען כי יש לפסוק לו סכומים עיקריים בגין עוגמת נפש יומיומית עקב כניסה ויציאה לחניה שהינה חניה בלתי תקנית, ואשר מסבה לו קושי, בגין התעשרותה שלא כדין של הנתבעת על חשבונו וכן בגין טענתו להטעיה בזדון ובמזיד של הנתבעת אשר הביאה אותו לידי המצב הנוכחי. התובע מבקש מבית המשפט לאמץ את חוות הדעת של המומחה מטעמו אשר קבע כי בהזזת החניה נגרמה לו ירידת ערך החניה וכתוצאה מכך פגיעה בירידת ערך של ביתו בסך של- 30,000 ₪ , וזהו למעשה הנזק הישיר שנגרם לו. התובע חולק על מסקנתו של מומחה בית משפט אשר העריך ירידת ערך זו בסכום נמוך הרבה יותר בסך של – 9,400 ש"ח. הנתבעת מצידה, טוענת כי לא הוכח כלל שהייתה הטעיה בזדון מטעמה, וכי חתימתו של התובע על החוזה הייתה כפופה לשינויים שייתכן והרשויות יכפו עליה כפי שקרה במקרה הנוכחי. לטענת הנתבעת העובדה שמתקני האשפה הוזזו תרמה בסופו של דבר על פי חוות הדעת של המומחה מטעמה, באופן שערך דירתו של התובע עלה ולא ירד בשיעור של כ-10% ומדובר בסכום של כ-75,000 ₪. יש לציין כי שמאי הנתבעת העריך את ירידת הערך בגין הזזת החניה בשיעור של 2,000 ₪ בלבד.
אתחיל ואומר כך, לא מצאתי שום סיבה והצדקה לסטות מחוות דעתו של המומחה מטעם בית משפט השמאי אורי פרץ אשר מונה על ידי בתיק זה. הנ"ל לא נחקר ע"י הצדדים ואף לא נשלחו לו שאלות הבהרה. אשר על כן אינני רואה סיבה בהעדר טעמים מוצדקים או סבירים לסטות מחוות דעתו, ולפסוק לתובע על פי חוות הדעת של המומחה מטעמו אשר גבוהה בהרבה מחוות הדעת מטעם הנתבעת. אייני רואה גם סיבה לקבל את הטיעון שערך דירתו של התובע עלה דווקא כעולה מחוות דעת השמאי פרמינגר. חזקה על מומחה בית משפט שחוות הדעת עמדו בפניו שראה את הטיעון האמור ולא מצא לנכון להתייחס אליו. הנתבעת מצידה לא שלחה לו שאלות הבהרה בעניין ואין לה אלא להלין על עצמה בהקשר זה.
אשר על כן אני פוסק לתובע את הסך של – 9,400 ₪ בגין ירידת ערך החניה בדירתו כעולה מחוות דעת המומחה מטעם בית משפט שלא נסתרה, כאשר סכום זה צמוד ונושא ריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל. מדובר בכתב התביעה המתוקן.
נשאלת השאלה האם בנסיבות העניין יש לפסוק לתובע סכומים נוספים הנדרשים על ידו בגין עוגמת נפש, בגין התעשרות הנתבעת, בגין הטעיה נטענת, ושאר הטיעונים אשר הנתבעת מכחישה מכל וכל. כאשר קראתי את סיכומי הצדדים לא יכולתי הייתי להתעלם מטענה שהופיעה בסיכומי הנתבעת דווקא ולפיה, חתם התובע על הסכם המכר ביום 10.3.08, כאשר כבר ביום 17.3.08, נאלצה המבקשת לטענתה להעתיק את מיקומו של מתקן האשפה למיקומו הנוכחי בצידו הדרום מערבי של המבנה בו מצויה גם החניה אותה רכש המשיב. מדובר בהיתר בניה שניתן שבעה ימים לאחר החתימה על ההסכם. הנתבעת המפנה לאותו סעיף בהסכם המצביע על אפשרות של שינוי שיחול בתוכנית והיתר הבניה, רואה בכך כטענה המחזקת את עמדתה. עמדתי הפוכה לחלוטין, דווקא העובדה ששבעה ימים בלבד לאחר החתימה השתנו התוכניות בצורה שכזו יש בה כדי ללמד לדעתי על חוסר תום ליבה של הנתבעת, לא יכול להיות מצב לטעמי שהנתבעת לא ידעה כלל כאשר התובע חותם על הסכם המכר, שאין שלמעשה החניה שלו תשתנה. נכון שלא הובאו ראיות בעניין אך העובדה ששבוע ימים בלבד לאחר שהתובע יוצא מנקודת הנחה שהוא עתיד לקבל חניה מסודרת בה בחר ולפתע מקבל חניה אחרת שהיא חניה בוודאי פחות טובה וגם לא תקנית, חניה שהוא נאלץ לתמרן על מנת להחנות את רכבו כדי לגרום לו בבחינת עוגמת נפש המזכה בפיצוי. אין בדעתי לאור העבודה שמומחה בית משפט קבע כי ירידת הערך הינה בשיעור של כ- 10,000 ₪ בלבד, לפסוק סכומים חסרי פרופורציה לתובע בגין עוגמת הנפש ובגין הטעייתו, אך יש בדעתי לקחת בחשבון את ההתרשמות שלי מהנסיבות הכוללות ולפסוק לו סכום סביר.
אני פוסק לתובע בגין עוגמת הנפש ובגין העובדה ששבוע ימים בלבד לאחר שחתם על הסכם המכר התברר כי החניה שונתה והיא במקום אחר, סך של- 15,000 ₪ בגין עוגמת נפש וסך של- 10,000 ₪ בגין ההטעיה.
את הסכום של – 35,000 ₪ אני פוסק לתובע בצירוף הוצאות משפט הכוללות את הסכומים הבאים:
אגרת בית משפט ראשונה אשר שולמה ע"י התובע.
חלקו של התובע בשכ"ט הבורר שהתמנה.
חלקו של התובע בשכ"ט המומחה אורי פרץ השמאי מטעם בית משפט.
שכ"ט ששילם התובע למומחה מטעמו.
זאת בתוספת, שכ"ט עו"ד בשיעור של- 15% + מע"מ מתוך הסכום שנפסק ללא הוצאות משפט.
ניתן בזה פטור ממחצית שניה של אגרת בית משפט.
סכומים אלה תשלם הנתבעת לתובע תוך 30 יום מהיום שאם לא כן ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
ניתן היום, ח' אלול תשע"ה, 23 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.
