פולסטרו ואח' נ' מרגליוב ואח'

לפני תביעה לתשלום פיצוי מוסכם ונזקים נוספים בסך כולל של 253,850 ₪ וזאת בשל הפרה יסודית של הסכם המכר שנחתם בין הצדדים.

רקע:

1. התובעים רכשו מהנתבעים דירה המצויה ברחוב הרב מימון 22 בבת ים (להלן: "הדירה") תמורת סכום של 1,785,000 ₪ וזאת בהתאם להסכם מכר מיום 28.2.2020 (להלן: "הסכם מכר").

2. במסגרת סעיף 2.3 להסכם המכר הצהירו הנתבעים כי למיטב ידיעתם "כל המערכות והתשתיות בדירה תקינות ופועלות"; כי למיטב ידיעתם "אין בדירה כל פגם ו/או מום, וכל המערכות בדירה הינן במצב טוב ופועלות באופן תקין, לרבות מערכות חשמל, מים אינסטלציה, מיזוג אויר וכל תשתית אחרת"; כי נכון למועד חתימת הסכם המכר "לא ידוע להם על כל פגם ו/או ליקוי כל שהוא במערכות הנ"ל וכן כי בדירה אין כל רטיבות ו/או נזילה"; וכי למיטב ידיעתם "אין פגם נסתר בדירה" הידוע להם.

3. התובעים מנגד הצהירו במסגרת סעיף 3.1 להסכם המכר כי ראו ובחנו את הדירה והיא מתאימה לצרכיהם ומטרותיהם ומצבה הוא לשביעות רצונם המלא. עוד הצהירו כי "בכפוף להצהרות והתחייבויות המוכר כאמור בהסכם זה" אין להם ולא יהיו להם טענות או תביעות כנגד הנתבעים באשר לטיב הדירה או בגין אי התאמה מכל סוג שהוא וכי הם מוותרים "על כל ברירה שיש לו, לרבות ברירה מחמת טעות וכיוצא באלה ו/או פגם ו/או מום כלשהו למעט פגם או מום נסתר שהיה ידוע למוכר".

4. הצדדים הסכימו במסגרת סעיפים 9.1. ו- 9.2 להסכם המכר כי הצהרות הצדדים ייחשבו כסעיפים עיקריים בהסכם וכי הפרה אחת או יותר מההתחייבויות הכלולות בהם תחשב כהפרה יסודית של ההסכם אשר תזכה את הצד הנפגע בפיצויים מוסכמים בגובה של 10% מהתמורה המוסכמת ללא כל צורך בהוכחת מידת הנזק. עוד הסכימו הצדדים כי "סכום הפיצוי... נקבע על ידם לאחר הערכה שקולה וזהירה של הנזקים לצד המקיים, עקב ההפרה, ולא תשמע כל טענה מאת הצד המפר כי הסכום האמור אינו סביר או נקבע כקנס, והצד המפר מנוע מלטעון כל טענה כזו". הצדדים הסכימו כי אין בפיצוי המוסכם כדי לפגוע בזכות כל אחד מהצדדים לדרוש כחוק כל סעד אחר, חלופי או מצטבר העומד לו על פי דין (סעיף 9.3 להסכם המכר).

5. החזקה בדירה נמסרה ביום 16.9.2020. עם כניסת התובעים לדירה התגלתה רטיבות בחדר האמבטיה אשר חייבה ביצוע עבודות ייבוש ותיקון.

6. התובעים פנו אל הנתבעים ביום 29.9.2020 בדרישה כי ישתתפו בעלויות הייבוש, אשר עמדו על סך של 25,800 ₪. הנתבעים הסכימו בתחילה להשתתף בעלויות בסכום מינימלי של 2,000 ₪. לאחר מכן הסכימו לשאת ב-4,000 ₪ נוספים (סה"כ 6,000 ₪). משכשלה האפשרות להגיע להסכמות בין הצדדים, הוגשה תביעה זו.

   טענות התובעים:

7. לטענת התובעים, הנתבעים ידעו אודות הרטיבות הקיימת קודם לחתימת הסכם המכר. שכנם של הנתבעים, מר יצחק בן שמחון (להלן: "בן שמחון") פנה לא אחת אל הנתבעים במהלך השנה שקדמה להסכם המכר והתריע אודות הרטיבות הקיימת החודרת לדירתו. חרף הפניות, הנתבעים לא פעלו לתיקון הרטיבות. עם כניסת התובעים לדירה פנה בן שמחון לתובעים ובעקבות פנייתם פנו התובעים לחברת בדק חיצונית אשר מצאה רטיבות קיימת. התובעים נדרשו לבצע עבודות ייבוש תת רצפתי, אשר עיכבו את השיפוצים שתוכננו בדירה לתקופה של חודש וחצי וכתוצאה מכך עיכבו את כניסת התובעים לדירה.

8. לטענת התובעים, הנתבעים אשר ידעו על הרטיבות אך לא גילו אודותיה לתובעים, הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית באופן המזכה את התובעים בתשלום הפיצוי המוסכם העומד על סך של 175,000 ₪. בנוסף, ולאור התנהלותם חסרת תום הלב של הנתבעים, נדרשו התובעים לשאת בעלויות נוספות בגין בדיקת הלחות, עבודות הייבוש ותיקון נזקי הרטיבות, כמו גם עלות שכר דירה לתקופה בה התעכבו מכניסתם לדירה. עלויות אלו הועמדו על ידי התובעים על סך של 25,850 ₪. בנוסף נגרמה לתובעים עוגמת נפש, ולו בשל העובדה כי התובעת הייתה באותה עת תקופה קצרה לאחר לידה, אשר הפיצוי בגינה הועמד על סכום של 50,000 ₪.

   טענות הנתבעים:

9. הנתבעים מודים כי מר בן שמחון פנה אליהם בטענה לרטיבות עוד בשנת 2012. אולם לטענתם, הם טיפלו ברטיבות ואף צבעו את חדר האמבטיה של בן שמחון. מאז לטענתם, הם לא היו מודעים לכל בעיית רטיבות נוספת ולא נעשתה אליהם פנייה בעניין מבן שמחון או מכל גורם אחר.

10. על כן הנתבעים מכחישים כי ידעו אודות ליקויי הרטיבות. לטענתם, הצהרותיהם במסגרת הסכם המכר היו נכונות.

11. לטענתם, הם הסכימו להשתתף בהוצאות התובעים בסך של 2,000 ₪, לפנים משורת הדין ומתוך רצון טוב. אולם התובעים סירבו ועמדו על השתתפותם במלוא הוצאות הייבוש. בעקבות כך, ביקשו הנתבעים לבחון את הרטיבות הנטענת ביחד עם איש מקצוע מטעמם אולם כאשר הגיעו לדירה לאחר מספר ימים נמנעה מהם האפשרות לבחון את הטענות לרטיבות והיקף הנזק נוכח התקנת אמבטיה במקום. לטענת הנתבעים, המהירות בה פעלו התובעים להתקנת אמבטיה חדשה מלמדת כי מדובר על רטיבות קלה בלבד שלא היה בה כדי לעכב את ביצוע עבודות השיפוץ.

12. לטענת הנתבעים הם לא ידעו אודות הרטיבות, פעלו בתום לב ובהתאם לא הפרו את חוזה המכר.

    השאלות שבמחלוקת:

13. השאלה המרכזית היא האם ידעו הנתבעים אודות הרטיבות במועד חתימת הסכם המכר או במועד מסירת הדירה או שמא מדובר במום נסתר.

14. משאלה זו נגזרת שאלת הפיצוי. ככל שיקבע כי הנתבעים אכן ידעו אודות הרטיבות, מהו גובה הפיצוי אותו יש לפסוק לתובעים.

     

    ראיות הצדדים:

15. מטעם התובעים העידו התובעים עצמם וכן מר בן שמחון. מטעם הנתבעים העידו הנתבעים עצמם. במסגרת כתב התביעה צירפו התובעים תמונות המשקפות את מצב הרטיבות בתקרת דירת בן שמחון ובחדר האמבטיה בדירה ומסמכים שונים המעידים על עבודות התיקון. כן צורפו תכתובות וואטסאפ בין הצדדים מימים 24.12.2020 ו - 27.12.2020 אליהן צורפו אסמכתאות הנוגעות לתיקון.

16. אציין כי עדותו של בן שמחון נשמעה באמצעות היוועדות חזותית, וזאת נוכח גילו ומצבו הבריאותי אשר הקשו על הגעתו לעדות באולם בית המשפט.

    דיון והכרעה:

    האם הנתבעים ידעו אודות הרטיבות

    עדות בן שמחון

17. במסגרת תצהירו אשר צורף לכתב התביעה העיד בן שמחון כי הרטיבות התגלתה כבר בכניסת הנתבעים לדירה, כאשר מים חדרו מחדר האמבטיה של הנתבעים לחדר האמבטיה בדירתו. פניותיו לנתבעים לתיקון הרטיבות לא נענו והוא סבל מבעיית רטיבות קשה במשך שנים. עוד העיד בן שמחון בתצהירו כי הוא פנה לתובעים עם כניסתם לדירה על מנת שיתקנו את בעיית הרטיבות והם אכן פעלו לתיקונה.

18. בן שמחון נחקר על תצהירו באמצעות היוועדות חזותית. בן שמחון העיד כי הרטיבות החלה לפני כעשר שנים, ככל הנראה כתוצאה משיפוץ שנעשה על ידי הנתבעים. בן שמחון העיד כי פנה לנתבעים לשם תיקון הרטיבות, אולם על אף אמירותיהם כי יתקנו, לא בוצע דבר. כל שנעשה הוא עבודת טיח, אשר גם הוא החל להתפורר לאחר זמן כתוצאה מהרטיבות (עמ' 7 ש' 23 – 27; עמ' 9 ש' 8 – 11 וכן בש' 15 – 17 ובש' 26 – 28).

19. הנתבעים טענו כי אין לקבל את עדות בן שמחון נוכח הסתירות והעדר קוהרנטיות שנפלו בה. ואכן פעם אחת העיד בן שמחון כי בעיית הרטיבות החלה מאז שהנתבעים עברו לדירתם (עמ' 10 ש' 29 – 30). בפעם אחרת העיד כי בעיית הרטיבות נמשכה בין שנה לשלוש ולא זכר במדויק את התקופה (עמ' 9 ש' 15 וכן בש' 22 – 23). עם זאת, על אף גילו ועל אף העובדה שלא זכר במדויק את התקופה, מצאתי את עדותו של בן שמחון בכל הנוגע לקיומה של הרטיבות כעדות מהימנה ומבוססת. מעדותו עלה באופן ברור כי בעיית הרטיבות לא החלה עם כניסת התובעים לדירה, אלא היתה ידועה לו ולנתבעים תקופת זמן קודם לכניסתם לדירה. העובדה אם מדובר בשנה קודם לכניסת התובעים לדירה, שלוש שנים או עשר שנים אינה הנקודה העיקרית; אלא עובדת ידיעתם של הנתבעים כי קיימת בעיית רטיבות או כי קיימות תלונות בגין רטיבות המחלחלת לדירת שכנם היא שרלוונטית לענייננו. בן שמחון העיד כי על אף שלא נקט באמצעים חריפים כנגד הנתבעים, הרי שהצורך בתיקון עלה במפגשים ביניהם (עמ' 10 ש' 1 – 14), כך שהם היו מודעים לבעיה ולצורך בתיקון באופן ברור.

20. עדותו של בן שמחון היתה אמינה ועקבית. הגם שהעיד באמצעות היוועדות חזותית, המדיום לא פגע ברושם שהותיר העד. התרשמתי כי בן שמחון משיב דבר דבור על אופניו, תשובותיו היו ברורות וענייניות וניכר כי הוא מעורה בפרטים וזוכר היטב את המקרה. הוא לא התבלבל גם כאשר נשאל בחקירתו הנגדית אודות נזילה נוספת, אשר מקורה במזגן הנתבעים. מר בן שמחון הבהיר בעדותו כי "זה סיפור אחר, אבל לא שייך" (עמ' 8 ש' 24 – 25). באותו מקרה עירב את וועד הבניין בשל הנגיעה לרכוש המשותף. זאת להבדיל מהרטיבות מושא עניינו, אשר נגעה במישור היחסים שבינו ובין הנתבעים בלבד.

21. בן שמחון הוא עד ניטרלי, שאינו נוגע בדבר ולא הוכח כי קיים לו אינטרס בתוצאות ההליך. על יסוד עדותו ניתן לקבוע כי הייתה קיימת בעיית רטיבות במשך תקופה לא מבוטלת אשר קדמה להסכם המכר. הנתבעים היו מודעים היטב לבעיית הרטיבות אולם לא נקטו בפעולות על מנת לפתרה, פרט לעבודות קוסמטיות בלבד. בעיה זו הובאה על ידי בן שמחון לידיעת התובעים עם כניסתם לדירה, ואלו פעלו לתיקונה.

    עדות התובעים

22. עדותו של בן שמחון עלתה בקנה אחד עם גרסתם של התובעים. התובעת העידה כי לאחר שקיבלו מפתחות ועם התחלת השיפוצים בדירתם עלה לדירתם בן שמחון, התריע על בעיית הרטיבות, אשר הייתה קיימת מזה כשנתיים, וביקש את תיקונה (עמ' 2 לתמליל הדיון מיום 12.9.2022 ש' 21 – 22 וכן בש' 40 – 41; שם בעמ' 4 ש' 5 – 6). כך העיד גם התובע (שם בעמ' 8 ש' 37 – 39). התובעים העידו כי פנו לנתבעים בבקשות חוזרות ונשנות על מנת שיישאו עימם בהוצאות התיקון. הנתבעים התכחשו לבעיה ומבחינתם "הם לא יודעים שזה קיים" (שם בעמ' 8 ש' 3). התובעים העידו כי בתחילה ביקשו כי ישתתפו רק בעלות הייבוש הרצפתי, שעמדה על סך של 6,000 ₪ אולם הנתבעים הסכימו להשתתף רק בסכום של 2,000 ₪ (שם, בעמ' 3 ש' 5 – 6 ובעמ' 4 ש' 7 – 13).

23. התובעים העידו על הנזקים שנגרמו להם – החלפת האמבטיה, אשר לא תוכננה מראש אולם נאלצו לבצע נוכח תיקון הרטיבות, וכן ההוצאות הנוספות של תשלום דמי השכירות בהם נאלצו לשאת (שם בעמ' 3 ש' 21 – 32; עמ' 9 ש' 26 – 27).

    עדות הנתבעים

24. בכתב הגנתם הכחישו הנתבעים את קיומה של הרטיבות הנטענת. הנתבעים טענו כי אכן הייתה נזילה מדירתם לדירתו של בן שמחון, אולם זו אירעה בשנת 2012, כשנה לאחר שרכשו את הדירה ומאז ועד למכתב הדרישה "לא היתה כל נזילה נוספת בדירת הנתבעים (לפחות לא כזו אשר היתה גלויה) ואף לא נעשתה כל פניה נוספת אל הנתבעים מאותו שכן או מכל גורם אחר" (סעיף 2 לכתב ההגנה).

25. במסגרת עדותם, הגרסה השתנתה במעט. הנתבעים העידו כי פרט לאותה פנייה של בן שמחון אליהם בשנת 2012 הוא פנה פעם נוספת, באוגוסט 2020 בגין טפטוף של מזגנים (עמ' 11 ש' 16 – 34; עמ' 15 ש' 27 – 37). כאמור, גרסה זו לא מצאה את ביטוייה בכתב ההגנה והנתבעים לא ידעו ליתן מענה מדוע לא העלו זאת בכתב ההגנה. הנתבעים הודו כי בשנת 2012 הזמינו אינסטלטור אשר אבחן כי בעיית הרטיבות נובעת מכשל באיטום (עמ' 17 ש' 4 – 5) אולם לא בוצעה כל עבודה בחדר האמבטיה, והוא נותר במצבו הלא משופץ (עמ' 11 ש' 41; עמ' 17 ש' 6 – 12). הנתבעת אף העידה כי "היה שם משהו עם איטום של נזילה באמצע חדר האמבטיה, אז ברגע שהאינסטלטור עשה הוא כאילו שבר שם אחד, אחת הבלטות היתה קצת שבורה..." (עמ' 12 ש' 7 – 10). לטענת הנתבעת בן שמחון התלונן פעמים רבות משום שסבל את רעש השיפוצים ואת המולת ילדיהם ולדבריה "לא כל כך הצליח לנו" (עמ' 10 ש' 37 עד עמ' 11 ש' 3). הנתבעים העידו כי הם ידעו שמצבו של חדר האמבטיה ירוד ואף הצהירו על כך למתווך (עמ' 12 ש' 37 – 38). המתווך לא הובא להעיד מטעמם.

26. על אף הכחשת קיומה של הרטיבות בכתב הגנתם, בעדותו הודה הנתבע כי לאחר שהתובעים פנו אליהם הוא ביקר בדירה והבחין בכתם של רטיבות ואף צילם אותו. לדבריו, סוכם כי יבואו עם בעל מקצוע במועד מאוחר יותר אולם כאשר הגיעו כבר הייתה שם אמבטיה חדשה שהתקינו התובעים לרבות איטום במקום באופן שלא אפשר להם לראות את הנזק הנטען (עמ' 16 ש' 2 – 9).

27. הנתבע אף העיד כי הבין כי "אנחנו נצטרך להשתתף באיזה סכום שהוא... אבל רק בגלל המצפון שלי, לא בגלל שאני חייב" (עמ' 16 ש' 38 – 40 ).

28. יצוין, כי בתגובת הנתבעים מיום 25.11.2020 באמצעות בא כוחם, לדרישת התובעים, השיבו הנתבעים כי הגורם לרטיבות הוא פיצוץ צינור בחדר האמבטיה, פיצוץ שנבע מעבודות השיפוץ של התובעים. טענה זאת לא שבה להיטען בכתב ההגנה, שם רק נרשם אודות העדר ידיעת נתבעים אודות הרטיבות.

29. התובעים צירפו לכתב התביעה תמונות המעידות על עבודות הייבוש (נספח ו' לכתב התביעה) וכן מסמך המעיד על תוצאות הבדיקה לתכולת רטיבות במצע המילוי מיום 14.10.2020 (נספח ה' לכתב התביעה). עורך המסמך לא הובא להעיד. אולם גם אם לא אייחס כל משקל למסמך זה, הרי שמהעדויות שהובאו בפניי עולה תמונה ברורה – בחדר האמבטיה הייתה קיימת רטיבות אשר חלחלה לדירתו של בן שמחון. הנתבעים ידעו היטב אודות רטיבות זו, שכן בן שמחון התריע אודותיה בפניהם. עם זאת, הנתבעים לא מצאו לנכון ליידע את התובעים אודותיה במסגרת הסכם המכר או קודם למסירת הדירה.

    כך שמראיות הצדדים ומעדויותיהם עולה כי אין מדובר בפגם נסתר, אלא בפגם ידוע היטב, העומד בניגוד להצהרות הנתבעים בהסכם המכר.

30. כאמור, הצדדים הסכימו במסגרת סעיפים 9.1. ו- 9.2 להסכם המכר כי הצהרות הנתבעים הינן סעיפים עיקריים בהסכם המכר. עוד הסכימו כי הפרה אחת או יותר מההתחייבויות הכלולות בהם תחשב כהפרה יסודית. על כן, באי גילוי דבר הרטיבות הקיימת, הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית.

    הפיצוי

31. ומכאן לשאלת הפיצוי. התובעים עתרו לסעדים הבאים: הפיצוי החוזי המוסכם בסך של 175,000 ₪; עוגמת נפש בסך של 50,000 ₪; עלות בדיקת לחות בסך של 1,000 ₪; עלות ייבוש תת רצפתי בסך של 5,850 ₪; עלות תיקון הנזק בסך של 13,000 ₪; דמי שכירות לחודש וחצי בסך של 6,000 ₪; בתוספת שכר טרחת עו"ד והוצאות.

    הפיצוי החוזי המוסכם:

32. הנתבעים לא גילו לתובעים אודות הרטיבות ובכך פעלו בניגוד להצהרותיהם המפורשות במסגרת סעיף 2.3 להסכם המכר לפיהן כל המערכות בדירה הינן במצב תקין וכי אין בדירה כל פגם או "..כל רטיבות ו/או נזילה".

33. הצדדים הסכימו, במסגרת סעיף 9.1 להסכם המכר כי הפרת התחייבות זו של הנתבעים מהווה הפרה יסודית של ההסכם, אשר תזכה את הצד הנפגע בפיצויים מוסכמים בגובה של 10% מהתמורה המוסכמת ללא כל צורך בהוכחת מידת הנזק. עוד הסכימו הצדדים כי "סכום הפיצוי... נקבע על ידם לאחר הערכה שקולה וזהירה של הנזקים לצד המקיים, עקב ההפרה, ולא תשמע כל טענה מאת הצד המפר כי הסכום האמור אינו סביר או נקבע כקנס, והצד המפר מנוע מלטעון כל טענה כזו". על כן, לאור הוראות ההסכם בגין הפרתם היסודית של הנתבעים התובעים זכאים לפיצוי מוסכם בסך של 175,000 ₪ (המהווים 10% מגובה התמורה).

34. סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)") מעניק לבית המשפט סמכות להתערב בתוכן החוזה באמצעות הפחתת הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה בקובעו כי: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצוים (להלן - פיצוים מוסכמים) יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". כפי שנקבע לא אחת, התערבותו של בית המשפט בפיצוי המוסכם היא מצומצמת ונדירה לאור עקרון חופש ההתקשרות וכן לאור התכליות החיוביות הכרוכות בכלי זה (ע"א 10208/16 קרסו מוטורס בע"מ נ' Better Place Inc. (13.12.2017), להלן: "עניין קרסו מוטורס"). התערבות בית המשפט תהיה רק כאשר מצא בית המשפט העדר כל יחס סביר בין הפיצוי שנקבע ובין נזק שניתן היה לחזותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת מן ההפרה (ע"א 748/80 ברוך גולדשטיין נ' גוב-ארי חברה לבניין ולהשקעות, פ"ד לח(1) 309 (1984), להלן: "עניין גולדשטיין"). בפסיקה הודגש כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכותו להפחית פיצוי מוסכם במשורה ובמקרים חריגים (ע"א 4481/90 אהרון נ' ג. פרץ מ.בן גיאת חברה להנסה ובניין בע"מ, פ"ד מז(3) 427 (1993)).

35. אקדים ואומר, כי לא מצאתי כי ענייננו עולה גדר אותם מקרים חריגים ונדירים.

36. ראשית, טענה להפחתת הפיצוי המוסכם יש להעלות במפורש בכתב ההגנה (ע"א 630/84 רחמים בוקובזה נ' חיים רוזוליו, פ"ד לט(2) 584, 587; ע"א 559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה (1982) בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ, פ"ד מז(2) 642, 652 (1993)).

    זאת לא נעשה בענייננו. עיקר טענת הגנתם של הנתבעים סבה סביב שאלת קיומה של הרטיבות הנטענת ושאלת ידיעתם אודות הרטיבות במועד חתימת הסכם המכר. כך במסגרת סעיף 7 לכתב ההגנה טענו הנתבעים כי "...הצהרתם של הנתבעים בהסכם המכר בינם לבין התובעים, לפיה למיטב ידיעתם אין כל פגם או מום בדירה או כל רטיבות או נזילה, היתה הצהרת אמת ובדין הוצהרה". כך במסגרת סעיף 9 טענו כי "לנתבעים לא היתה כל ידיעה בדבר הנזילות הנטענות והמוכחשות בדירה" וכי מדובר בפגמים נסתרים אשר לא היו ידועים לנתבעים. כך במסגרת סעיף 10 הכחישו הנתבעים את עצם קיומה של הרטיבות הנטענת: "...הנתבע לא ראה כל נזילה, למעט רטיות קלה במקום שבו היתה מונחת קודם לכן האמבטיה, על אף שברור כי לנתבעים לא היה כל דרך לדעת כי ישנה רטיבות מתחת לאמבטיה, הציע הנתבע 1 לפנים משורת הדין וכמחווה של רצון טוב, לשאת בתשלום של 2,000 ₪ לכיסוי הוצאות הטיפול ברטיבות". הנתבעים הכחישו באופן כללי את הנזקים הנתבעים, את אחריותם לנזקים ואת זכאות התובעים לקבלם (סעיפים 19, 25 , 27, 30, 33, 34, 36, 37 לכתב ההגנה). אך הנתבעים לא טענו במסגרת כתב הגנתם כי יש להפחית את הפיצוי המוסכם.

    יצוין, כי גם כאשר התובעים התייחסו במפורש במסגרת כתב תביעתם להוראות סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות) (סעיף 35 לכתב התביעה); הנתבעים הכחישו את האמור באופן כללי מבלי לטעון דבר לעניין הפחתת הפיצוי המוסכם (סעיף 37 לכתב ההגנה). גם בסיכומיהם שבו הנתבעים והכחישו את ידיעתם באשר לרטיבות הנטענת, אך לא טענו דבר באשר להפחתת הפיצוי. כך שנוכח עקרון חופש ההתקשרות ובהעדר טענה מפורשת להפחתת הפיצוי המוסכם, בית המשפט לא יידרש לטענה זו מיוזמתו.

37. שנית, הנטל להוכחת העדר הסבירות בין הנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה ובין סכום הפיצויים שנקבעו בחוזה מוטל על הטוען להפחתת הפיצוי המוסכם (וראו בעניין גולדשטיין, שם בעמ' 319 ובעמ' 326) . בענייננו, הנתבעים לא טענו לעניין העדר הסבירות. ממילא לא הוכיחו כי הציפייה הסובייקטיבית שלהם או של התובעים בעת קביעת סכום הפיצויים הייתה אחרת ושונה.

38. למעלה מהדרוש אומר כי גם לגופה של טענה, לא מצאתי כי יש להתערב בגובה הפיצוי המוסכם. לא ניתן להתעלם מכך שסכום הפיצוי המוסכם עולה בעשרות מונים על עלות תיקון הנזק בפועל. בעוד עלות תיקון נזקי הרטיבות עומדת על סך של 13,000 ₪, סכום הפיצוי המוסכם עומד על סך של 175,000 ₪. אולם הבחינה אינה נעשית ביחס לנזק שנגרם בפועל, אלא בהתאם לבחינת הציפיות והיחס הסביר בעת כריתת ההסכם (ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (13.12.2006)). על מנת שבית המשפט יעשה שימוש בסמכות זו עליו להשתכנע כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפותו כתוצאה מסתברת של ההפרה (ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן, פ"ד מו(5) 257, 264 (1992)). כפי שקבע כבוד השופט יצחק עמית במאמרו "פיצוי מוסכם - סוגיות והיבטים", דין ודברים י' (2018), עמודים 31 – 32:

    "לצורך בחינה זו בית המשפט מדלג בין שני מועדים – מסיע עצמו לאחור ליום כריתת החוזה ואז מעמיד את תניית הפיצוי המוסכם מול ההפרה הקונקרטית שנולדה לאחר מכן. באספקלריה זו בית המשפט בוחן אם הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות בעת כריתת החוזה שהוא תוצאה מסתברת של אותה הפרה קונקרטית" (ההדגשה אינה במקור- ר"א).

    כל עוד מצא בית המשפט כי מתקיים יחס סביר, ולו בדוחק, בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי במועד כריתת החוזה, לא יתערב בית המשפט בפיצוי המוסכם ולא יפחיתו (וראו בעניין קרסו מוטורס בפסקה 18 על האסמכתאות שם). כפי שקבע כבוד השופט דנציגר בעניין קרסו מוטורס:

    "על בית המשפט לשאול עצמו האם שיעור הפיצויים המוסכמים הוא כזה, שאדם סביר בנעליו של צד לחוזה יכול היה, בעת שנקבע הפיצוי, לראות בו סכום התואם את שיעור הנזק העלול להיגרם, אם וכאשר יופר החוזה בהפרה מן הסוג שאכן התרחשה בפועל? תשובה חיובית לשאלה זו תשלול אפשרות של התערבות מצידו של בית המשפט. תשובה שלילית לה, תכונן את סמכות ההפחתה ותפתח פתח להתערבות שיפוטית בסכום הפיצוי שקבעו הצדדים (שלו ואדר, עמ' 496). יודגש, כי המבחן הוא אובייקטיבי, והשאלה איננה מה הצדדים צפו בפועל בעת כריתת החוזה אלא מה היו יכולים לצפות, באופן סביר, באותו שלב...." (שם בפסקה 18).

39. בענייננו, הצדדים היו יכולים לצפות כי הפרת התחייבות הנתבעים לפיה לא קיים כל פגם נסתר בדירה הידוע להם; וכן קיומה של רטיבות או נזילה אשר לא גולו לתובעים; יובילו לעלויות נוספות לתובעים. עלויות בדמות עבודות שיידרשו לתיקון ליקויי רטיבות ומערכות הדירה וכן עלויות בגין עיכוב בכניסת התובעים לדירה (דמי שכירות וכיוצא בזה). עלויות אלו עשויות להגיע לסכומים לא מבוטלים העולים כדי סכום הפיצוי המוסכם.

    כאמור, הנתבעים ידעו היטב אודות טענות בן שמחון לקיומה של רטיבות המחלחלת לדירתו. הצדדים היו מיוצגים במסגרת ההסכם, כך שהיו יכולים לצפות את הנזק כתוצאה מהפרת הצהרותיהם המפורשות בהסכם המכר. הפיצוי המוסכם שנקבע בענייננו, בשיעור של 10% מערך החוזה הוא פיצוי מוסכם מקובל, ולא ניתן לומר כי הוא מהווה חריג המצדיק התערבות.

    אומנם הנזק הממשי שנגרם בפועל נמוך מסכום הפיצוי המוסכם. אולם כפי שנקבע לא אחת, סכום פיצויים גבוה, כשלעצמו, אינו מהווה עילה להתערבות. המבחן הוא אובייקטיבי והשאלה איננה מה הצדדים צפו בפועל בעת כריתת החוזה אלא מה היו יכולים לצפות באופן סביר, באותו שלב. מכל מקום וכפי שקובע כבוד השופט עמית במאמרו "המשפט נכון אפוא להכיר בכך שהפיצוי המוסכם יעלה במידה מסוימת על שיעור הנזק בפועל, וכך הנפגע יכול "להתעשר" בעקבות הפרת ההסכם, בניגוד לעקרון המוצהר שלפיו התרופות בדיני החוזים נועדו להעמיד את הנפגע במקום שהיה בו אילולא ההפרה, או כדי להעמיד את הנפגע במצב שהיה בו אילולא נכנס לחוזה" (שם, בעמ' 20).

40. לאור כל האמור, לא מצאתי כי יש להתערב בענייננו בסכום הפיצוי המוסכם. לאור הפרתם היסודית של הנתבעים את הסכם המכר, התובעים זכאים לפיצוי המוסכם בסך של 175,000 ₪.

    יתר הנזקים:

41. בנוסף לפיצוי המוסכם עותרים התובעים לתשלום נזקיהם הנוספים: עוגמת נפש; עלות בדיקת לחות; עלות הייבוש התת רצפתי; עלות תיקון הנזק; דמי השכירות בהם נאלצו לשאת בגין העיכוב שחל בכניסתם לדירה; וכן שכר טרחת עו"ד והוצאות ההליך. לטענת התובעים בהתאם להוראות הסכם המכר, הפיצוי המוסכם אינו פוגע בזכותם לדרוש כחוק כל סעד אחר, חלופי או מצטבר העומד להם על פי דין (סעיף 9.3 להסכם המכר).

42. סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות) קובע כי "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרה החוזה" (ההדגשה אינה במקור- ר"א).

43. על נפגע בשל הפרת הסכם לבחור בין פיצוי מוסכם לבין פיצוי אחר לפי סעיפים 10 עד 14 לחוק החוזים (תרופות). על כן, לא ניתן לתבוע בנוסף לפיצוי המוסכם גם פיצוי על עוגמת נפש לפי סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות); כן לא ניתן לתבוע בנוסף לפיצוי המוסכם פיצוי על הנזק שנגרם, לפי סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות) (וראו לעניין זה בע"א 498/88 יהודית (נובק) מירון נ' קידר, פ"ד מד(4) 250 (1990); ע"א 7903/01 א.ש.צ.נ. צוות נכסים ויזמות (1995) בע"מ נ' זילברברג בע"מ (15.5.2003)).

    על כן, ומאחר שהתובעים זכאים לפיצוי המוסכם, אין מקום לפסוק בנוסף פיצוי בגין עוגמת נפש או בגין הנזקים הישירים שנגרמו להם בפועל, שכן הדבר יהווה כפל פיצוי.

    סוף דבר

44. לאור כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת. הנתבעים ישלמו לתובעים את הפיצוי המוסכם בסך של 175,000 ₪.

    בנוסף, יישאו הנתבעים בהוצאות התובעים בסך של 2,000 ₪, באגרה כפי ששולמה ובשכ"ט עו"ד בסך של 18,000 ₪ (כולל מע"מ). סכומים אלו ישולמו תוך 30 ימים, שכן אחרת יישאו הצמדה וריבית פיגורים מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

    בקביעת סכום שכ"ט עו"ד התובעים, נתתי את דעתי לסכום התביעה אל מול הסכום שנפסק; לאופייה ולטענות שהופנו כלפי הנתבעים, כמו גם התנהלותם הבלתי מתפשרת אשר הובילה להליך זה. נתתי דעתי גם לכמות וסוג העדים שנחקרו בהליך ההוכחות ולסכום שנקבע כשכר מינימאלי מומלץ בכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס – 2000.

    זכות ערעור כדין.

     

    ניתן היום, ג' שבט תשפ"ג, 25 ינואר 2023, בהעדר הצדדים.