יפרח ואח' נ' ארזי הנגב ייזום ובניה בע"מ

לפני ביהמ"ש תביעת רוכשי דירה לפיצוי בגין הפרת הסכם עקב איחור במסירה.

הגשת כתבי טענות וראיות, דיונים והגשת סיכומים

1. התובעים הגישו ביום 9.12.21 כתב תביעה בו ביקשו לחייב את הנתבעת, ממנה רכשו דירה על פי חוזה מכר מיום 26.11.17 (להלן: "החוזה") לשלם להם פיצוי בסך של 338,500 ₪. הנתבעת הגישה כתב הגנה, לאחר שקיבלה ארכה, ביום 16.3.22. ביהמ"ש נתן ביום 13.5.22 צו להגשת ראיות. התובעים הגישו ראיותיהם, לאחר שקיבלו ארכה, ביום 7.6.22 והנתבעת, לאחר שקיבלה ארכה, ביום 30.6.22. הדיון הראשון התקיים ביום 20.9.22. ביהמ"ש קבע התובענה לשמיעת ראיות. הדיון השני התקיים ביום 13.3.23. נחקרו המהנדס יגאל שגיא, התובע ומר אורן שריקי (להלן: "אורן" מטעם הנתבעת). לבקשת הנתבעת ביהמ"ש לא עמד על סיכומים בעל פה מיד לאחר סיום החקירות. התובעים הגישו סיכומיהם ביום 7.5.23, הנתבעת ביום 18.5.23 והתובעים הגישו סיכומי תשובה ביום 22.5.23.

    

   דיון והכרעה

2. על ביהמ"ש לקבוע האם על הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בגין איחור במסירה ואם כן, מהו סכום הפיצוי, והאם יש לקזז פיצוי לטובת הנתבעת עקב איחור בתשלום התמורה.

    

   להלן דיון במחלוקות:

    

   האם על הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בגין איחור במסירה?

3. התובעים טענו בכתב התביעה כי רכשו בחוזה את דירת הגג היחידה, דירה מס' 7 בבניין מס' 5 במיזם שהקימה הנתבעת בשכונת נופים במודיעין, פרויקט בן 5 בניינים של 4 קומות כ"א (להלן: "הדירה"). עוד טענו, שעל פי הוראות החוזה (סעיף 19) התחייבה הנתבעת למסור להם את החזקה בדירה תוך 24 חודשים ממועד החתימה או ממועד קבלת היתר הבניה למיזם, לפי המאוחר מביניהם. עוד טענו, שעובר לרכישה ובמסגרת המו"מ, הבטיחו נציגי הנתבעת לרבות סמנכ"ל החברה, ארז, כי תכנית המיזם, אשר צורפה לחוזה- הכוללת את כל הקומות והדירות של המיזם- תוגש בסמוך למועד הרכישה וכי היתר בניה למיזם יתקבל לכל המאוחר, תוך 6 חודשים מיום החתימה. עוד טענו, שעל סמך הבטחות ומצגים אלו הם חתמו על החוזה ואף ביצעו, במעמד החתימה, רכישה נוספת של מוצרים נלווים כגון מטבח, כלים סניטריים, ברזים וכיו"ב, דרך ספקי הנתבעת. עוד טענו, שהנתבעת לא קיימה את הבטחותיה והיתר בניה התקבל ביום 26.11.18, קרי בחלוף 3 חודשים מהמועד המובטח וכי עם היוודע הדבר, הם פנו לאגף ההנדסה בעיריית מודיעין כדי לעיין בהיתר הבנייה שהתקבל. או אז, טענו, נדהמו לגלות כי היתר הבניה של המיזם- בניגוד להבטחות הנתבעת- ניתן עבור 3 קומות ו- 6 יח"ד בלבד, כשדירתם- דירה מס' 7- אינה נכללת בהיתר.

   עוד טענו, שהנתבעת במקום להשיב בצורה עניינית ולתת הסבר מדוע דירתם אינה חלק מההיתר שהתקבל, סברה- שהדרך הנכונה ביותר, היא לאיים עליהם בביטול החוזה. עוד טענו, שלבד מכך שמדובר בהתייחסות מקוממת בלשון המעטה, מי שקורא את תשובת ב"כ הנתבעת יכול להתבלבל ולהסיק כאילו בחוזה ישנו סעיף שמתיר לצדדים לבטל את ההסכם בנסיבות שבהן – טרם ניתן היתר בניה לדירה. עוד טענו, שמדובר באיומי סרק, בטענת כזב שצצה פתאום במטרה להוליך שולל ולהטעות וכי בניגוד לטענת הנתבעת, אין בהסכם המכר ולו מילה אחת על "היתר לדירה" ספציפית. הסכם המכר קובע, טענו, ברחל ביתך הקטנה, כי מועד המסירה החוזי יהיה 24 חודשים ממועד קבלת "היתר הבנייה לפרויקט" כולו.

   עוד טענו, שאיומיו של ב"כ הנתבעת הספיקו, בזמן אמת, כדי להרתיע אותם מלעמוד על דרישותיהם המוצדקות, מהחשש שהנתבעת באמת תפעל לביטול ההסכם. עוד טענו, שרק ביום 26.6.19 התקבל אישור ועדת התכנון לתכנית שינויים להיתר המקורי, במסגרתו ניתן אישור ל"תוספת קומת מגורים נוספת והגדלת מספר יחידות הדיור מ- 6 ל- 7 יחידות דיור". עוד טענו, שביום 12.7.20 הודיעה הנתבעת לרוכשי הדירות לרבות, להם, כי עבודות הבנייה מתעכבות וכי הן תסתיימנה עד לסוף השנה האזרחית (31.12.20) בשל משבר הקורונה, אלא שגם ממועד זה היא חרגה, והם קיבלו את דירתם ביום 20.6.21, בחלוף 10 חודשים מהמועד החוזי הקובע. עוד טענו, שבמועד מסירת החזקה הם קיבלו את דירתם ללא מטבח, תריסי חלונות, ארונות אמבטיה, כלים סניטריים, ברזים וכו', וזאת חרף העובדה שהמוצרים הנ"ל הוזמנו מספקי הנתבעת. בנוסף לכך, טענו, במועד קבלת המפתח, היו עבודות החשמל רחוקות מסיום וכי הדבר לא רק היווה סכנה להם וילדיהם, אלא שכתוצאה מליקויים שנבעו בסלילת קווי החשמל, הם נאלצו לבצע על חשבונם עבודות גבס להנמכת התקרה בעלות נוספת. עוד טענו, שהנתבעת ניהלה מו"מ בחוסר תום לב קיצוני, הפרה באופן מתמשך את החוזה, איימה בביטולו מטעמים לא עניינים שנועדו לכסות על מחדליה ולבסוף השתמשה בטענות אלו כדי להתחמק מחובתה לשאת בפיצויים הסטטוטוריים עבור החודשים בהם חרגה מהמועד החוזי הקבוע. התובעים טענו שהם זכאים לפיצויים מכוח חוק וכי על פי חוות דעת מומחה, סכום דמי השכירות הראויים של דירתם עומד על סך של 13,000 ₪. בהתאם לכך, טענו, חישוב הפיצוי הוא כדלקמן: בעבור 8 חודשי האיחור הראשונים הם זכאים לפיצוי בשיעור של 1.5 כפול דמי השכירות הראויים, קרי בסך של 156,000 ₪, ובנוסף לפיצוי עבור חודשיים נוספים בשיעור של 1.25 כפול דמי השכירות הראויים, קרי בסך של 32,500 ₪ ובסה"כ הם זכאים לפיצוי כולל בסך של 188,500 ₪ בגין עילת תביעה זו.

    

4. הנתבעת טענה בכתב ההגנה שמאז תחילת הקשר בין התובעים ובינה, התובע התנהל מול נציגיה השונים בצורה כפייתית, בוטה ומניפולטיבית, ועתה מתחוור שהוא היה עסוק ביצירה של עילת תביעה יש מאין כנגדה. עוד טענה, שהתובעים ידעו כבר למן תחילת המגעים בינם ובינה, בקשר עם רכישת הדירה, כי עקב אילוצים תכנוניים, ההליכים להוצאתו של היתר הבנייה ביחס לבניין שבו תיבנה הדירה אותה הם מבקשים לרכוש יערכו בשני שלבים:

   -בשלב ראשון יתבקש היתר לבנייתן של 6 דירות בהתאם לזכויות הבנייה הקבועות בתכנית שחלה על המגרש.

   - בשלב השני תוגש תכנית שינויים, במסגרתה תבקש הנתבעת (בין היתר) לבנות דירה אחת נוספת, היא הדירה שהתובעים ביקשו לרכוש.

    

5. עוד טענה, שהתובעים ידעו כי הליכי הרישוי ובפרט ההליכים לקבלת היתר הבנייה השני, יכולים להימשך זמן רב וגם אין וודאות להצלחתם, הואיל ואין שליטה על אופן וקצב התנהלותה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה וגם לא על שיקול דעתה. עוד טענה, שבהתאם למוסכם ובהתאם לקבוע בחוזה, המועדים שנקצבו לקיום התחייבויות הצדדים (תשלומי התמורה על ידי התובעים ומסירת הדירה לידיהם) נמנו החל ממועד קבלת היתר הבנייה השני וכי גם מועד המסירה של הדירה לידי התובעים נקבע בהתייחס לאותה נקודת אפס, שהיא קבלתו של היתר הבנייה השני. עוד טענה, שהיא השלימה את בניית הדירה ומסרה אותה לתובעים במסגרת לוח הזמנים שנקבע בחוזה, בלא איחור של אפילו יום אחד. עוד טענה, שהצדדים הסכימו שנקודת האפס למניין המועדים לקיום התחייבויות הצדדים תהיה מועד קבלתו של היתר הבנייה השני. כך הסכימו וכך גם נהגו הלכה למעשה.

    

   הזכות של רוכש דירה לפיצוי בגין איחור במסירה

6. זכותו של רוכש דירה חדשה ממוכר הדירה לפיצוי בגין איחור במסירה מעוגנת בחוק. לעניין זה יש להפנות לסיכום הפסיקה לגבי התניה על מועד המסירה ברע"א 6605/15 שמש ואח' נ' ספייס בניה (פורסם בנבו):

   "21. נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. כפי שצוין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" (שם, בפסקה 16. כן ראו: ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 624 (1979) (להלן: עניין רוט)). הדברים יפים היום כביום כתיבתם, ואף ביתר שאת."

    

7. בעניין שמש, בימ"ש העליון מצא להתייחס לאפשרות בה קבלן ינסה לפטור עצמו מתשלום פיצוי על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 (להלן :"חוק המכר דירות") ע"י יצירת תניית פטור "המתחפשת" לתנייה שעניינה יצירת מועד מסירה חדש:

   "27. לכאורה, עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, שהרי האיחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה. זאת, בשונה מתניית פטור מחבות בגין איחור במסירה. יש אפוא לבחון בכל מקרה ומקרה האם בפנינו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" או "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק."

    

8. לענייננו, לנתבעת שתי טענות עיקריות כמפורט להלן.

    

   ביהמ"ש דוחה הטענה של הנתבעת שיש למנות פרק הזמן ממועד הוצאת "היתר לדירה"

9. כאמור לעיל, התובעים מונים פרק הזמן עד המועד בו התגבשה זכותם לפיצוי, ממועד הוצאת היתר הבניה לבניין ועד מועד המסירה ואילו הנתבעת מונה פרק הזמן מהמועד בו אושרה תכנית שינויים שמכוחה הייתה רשאית להוסיף הקומה הכוללת הדירה. הנתבעת כינתה אישור זה כ"היתר בניה לדירה", או ההיתר השני.

    

10. ביהמ"ש קובע כי אין עיגון בלשון החוזה לטענת הנתבעת לגבי תחילת מניין הימים לתשלום פיצוי בגין איחור במסירה רק ממועד אישור רשות הרישוי לתוספת בניה בבניין 5, הוא הבניין שבמחלוקת, תוספת שכוללת את דירת התובעים. הפוך תהפוך בחוזה ולא תמצא בהסכם התייחסות לשני היתרים שונים, כאשר ההיתר השני בזמן, הוא כביכול המועד הקובע לצורך מניין הזמן. אורן הפנה בחקירתו ל"הואיל השני" בחוזה בו הנתבעת טוענת כי החלה לקדם הליכים תכנוניים לרבות איחוד תכנית וחלוקה והנתבעת הציעה לביהמ"ש לראות בתוכן פיסקה זו עיגון לטענה לפיה יש למנות פרק הזמן לעניין מסירת הדירה, מהמועד בו קיבלה האישור לבניית קומה נוספת, אותו כינתה "ההיתר לדירה". כמו כן, הפנתה למפרט כמעגן הטענה החוזית לעניין מניין הימים. ביהמ"ש קובע כי ככל שסברה הנתבעת, שעל פי עדות אורן היא ניסחה את החוזה ע"י בא כוחה, כי מניין הימים יחל רק לאחר קבלת ההיתר לבניה הנוספת בבניין שתכלול דירת התובעים, היה עליה לציין זאת במפורש, אך היא לא עשתה כן. העד היחידי מטעם הנתבעת, אורן, שב והשיב לחלק גדול מהשאלות "התובע ידע הכל". אולם, אורן לא עמד בקשר עם התובעים עובר לכריתת ההסכם, אלא אחיו ארז ועו"ד אלון קדוש, ואורן העיד שקיבל "עדכונים מאחי". ארז ועו"ד קדוש לא העידו, ומכאן שהנתבעת נמנעה מהעדת עדים נחוצים לעניין טענתה לגבי ידיעתו והסכמתו של התובע באשר לתחילת מניין הימים ממועד הוצאת "ההיתר השני" אותו כינו "היתר לדירה", מונח שכלל לא נזכר בחוזה. הנתבעת עימתה התובע עם תכתובת ענפה, אך במי מהמכתבים לא עלה שעובר לחתימת החוזה, מוסברת לתובע ההבחנה, שאינה מוזכרת בחוזה, בין היתר לבניין ובין היתר לדירה, או שבדיעבד, התובע אישר באותה תכתובת כי הבחנה זו הייתה מוכרת לו לפני שחתם על החוזה והוא נתן לה הסכמתו לפני שחתם, או לאחר מכן. כך למשל, הפעם הראשונה שהנתבעת מעלה הגרסה לגבי מניין ימים שונה ביחס לתובע מאשר יתר הרוכשים, היא במסגרת התכתבות בחודש יולי 18. התובע עמד בחקירתו על גרסתו לפיה עובר לחתימת ההסכם לא ידע על פיצול הסדרת הבנייה בין שני שלבים, לבניין, ולאחר מכן לקומה נוספת, והעיד שטענת הנתבעת בעניין "ההיתר השני" עלתה בשלב מאוחר יותר לחתימת החוזה ואף לא בסמוך לחתימת ההסכם. התובע העיד שכאשר שכניו קיבלו שוברים הוא פנה אל הנתבעת וביקש לקבל אף הוא שוברים ומכאן שלא העלה על דעתו באותו מועד שהנתבעת מפרשת החוזה כך שבעניינו, זמנה בידה, ביחס ליתר הרוכשים בבניין. אורן, שכאמור לעיל אישר כי לא לקח חלק במו"מ עם התובעים, אף מצא לטעון לקיום היתר שלישי, הוא "היתר חפירות" בבחינת המרבה בהיתרים, הרי זה משובח. אשר על כן, ביהמ"ש קובע כי המועד למניין הימים עד התגבשות זכאות התובעים לתשלום פיצוי בגין איחור במסירה, הינו מועד הוצאת ההיתר לבניין.

     

    ביהמ"ש דוחה טענת הנתבעת כי התובע ויתר על זכותו לפיצוי

11. הנתבעת הפנתה ביהמ"ש למכתב ששלח התובע לנתבעת ביום 16.1.18, עובר למועד הוצאת ההיתר לבניין, בו כתב שימתין גם שנה (נספח 15 לתצהיר אורן), וטענה שבכך התחייב לא להעלות טענות כלפיה. אולם, מבדיקת התאריכים עולה שבטרם חלפה שנה ממועד שליחת המכתב בחודש ינואר 2018, הנתבעת הוציאה בחודש אוגוסט 18 היתר בניה לבניין. מכאן שהסכמת התובע לא לתבוע במשך שנה ממועד שליחת מכתבו מיצתה את עצמה ברגע שהנתבעת הוציאה היתר בניה לבניין ובטרם חלפה אותה שנה. ביהמ"ש דוחה טענת הנתבעת לפיה מאמירה זו יש ללמוד שהתובעים ויתרו על זכותם לקבלת פיצוי בגין איחור במסירה, בחלוף שנתיים ממועד הוצאת היתר הבניה לבניין.

     

12. הנתבעת כללה בסעיף 9 לחוזה תניה שאפשרה לה ולקונים לבטל ההסכם בחלוף חצי שנה ממועד חתימת ההסכם. הנתבעת טענה בכתב ההגנה שכשנה לאחר חתימת החוזה, לאחר שהתקבל כבר היתר הבנייה הראשון, אולם טרם שהתקבל היתר הבנייה השני וטרם שהייתה וודאות לקבלתו, היא הציעה לתובעים לממש את זכותם לבטל את החוזה. אולם, טענה, הם הודיעו שהם מעוניינים ברכישת הדירה וכי הם מעדיפים להמתין עד לקבלת היתר הבנייה השני. היא טענה שהסתמכה על כך שהתובעים לא ביטלו ההסכם על פי סעיף 9 להסכם.

     

13. ביהמ"ש דוחה טענה זו. ראשית, התניה מנוסחת באופן גורף ומקנה זכות ביטול רחבה למדי. אולם, לא הוצגה הודעת הנתבעת המקנה לצדדים, זכות ביטול תוך 7 ימים ממועד מתן ההודעה. שנית, לא היה מקום לציפיית הנתבעת שהתובעים יבטלו ההסכם, אם הם מעוניינים בדירה שרכשו. מי שאמור היה לנצל את אבן הדרך שקובע סעיף 9, ולבטל ההסכם, בהנחה שהייתה מוצגת הודעה על התקיימות מי מהמצבים המקנים על פי סעיף 9 זכות ביטול, הייתה הנתבעת. אורן נשאל מדוע הנתבעת לא ביטלה את ההסכם וענה שזו הייתה טעות של הנתבעת. לכן, הנתבעת, שכבר הייתה ערה לטענות התובעים לגבי אופן חישוב התקופה הקובעת להתגבשות זכאות לפיצוי, לקחה סיכון שאם לא תשלים מסירת הדירה תוך שנתיים ממועד הוצאת היתר בניה לבניין, היא תחוב בתשלום פיצוי. הנתבעת הסתמכה על הפיסקה האחרונה בסעיף 9 לפיה אם הקונה לא מבטל ההסכם, הוא "מושתק ומנוע מהעלאת טענה כלשהי". ביהמ"ש קובע שלניסוח זה כיוון ביהמ"ש העליון בעניין שמש כאשר עמד על כך שלא ייתן יד לפטור בתחפושת ולכן ביהמ"ש דוחה ההסתמכות של הנתבעת על הטענה שהרוכשים כביכול מושתקים מלעמוד על זכויותיהם, מכיוון שלא ביטלו ההסכם.

     

    ביהמ"ש דוחה הסתמכות הנתבעת על פרוטוקול המסירה

14. הנתבעת הפנתה לפרוטוקול המסירה אותו ניסחה והחתימה את הרוכשים במעמד מסירת החזקה. הנוסח בסעיף 4 כולל וויתור של הרוכשים על זכויותיהם לעניין מועד המסירה. התובע נשאל מדוע לא מחק אמירה זו מהפרוטוקול עליו חתם ביום 20.6.21 ועל כך ענה "עשיתי טעות עקב לחץ היסטרי". ביהמ"ש קובע שאין מקום להחתים רוכש דירה על מתן פטור מתשלום בגין איחור במסירה על פרוטוקול מסירה. כבר נקבע שוויתור על זכות המוקנית על פי חוק חייבת לשקף הסכמה המבטאת גמול או פיצוי מסוים חלף הוויתור על הפיצוי המוקנה על פי חוק, פיצוי שאין להתנות עליו. ביהמ"ש קובע כי פרוטוקול המסירה אינו משקף הסכמה חוזית על יסוד מתן פיצוי בכסף או בשדרוג, או כל הטבה אחרת. לעניין זה השוו עם פסק הדין בת"א 54855-12-16 גוטמן ואח' נ' אוניל בניה בע"מ ואח' (פורסם בנבו) שם שלל ביהמ"ש השימוש בהחתמה על פרוטוקול מסירה, על מנת להשיג פטור מעמידה בחובה חוזית שאין להתנות עליה, או ויתור של הרוכש על זכות שאין להתנות עליה. באותו עניין, הקבלן טען שלא לחינם נחתמו כתבי הוויתור, שכן הובטח לבעלי הזכויות פיצוי בדמות עבודות נוספות. אולם, לענייננו, לא עלתה טענה שהוויתור, או הפיצוי, היה כנגד תמורה, או הטבה כלשהי. מכאן שלא הייתה סיבה טובה לנתבעת להסתמך על הוויתור, מה גם שתוך חודשיים ממועד הוויתור על הזכות החוזית שאין להתנות עליה, התובעים עמדו על זכותם במכתב ששיגרו בחודש אוגוסט לנתבעת ע"י בא כוחם.

     

    ביהמ"ש דוחה הטענה שרק התובע, מכל הרוכשים, מפרש את ההסכם באופן מוטעה

15. הנתבעת טענה שמי מהרוכשים לא הגיש נגדה תביעה בגין איחור במסירה. אולם, התברר שעניינם של התובעים זהה רק לבעל הדירה בקומה שהוספה בבניין 4 ולא ליתר הרוכשים בכל חמשת הבניינים במיזם. לכן, ביהמ"ש דוחה ניסיון הנתבעת ללמוד גזרה שווה מעניינם של יתר הרוכשים במיזם.

     

    ביהמ"ש קובע שמניין הימים לחישוב המועד למסירה מתחיל ממועד הוצאת היתר בנייה לבניין

16. לנוכח האמור לעיל, ביהמ"ש קובע שעל הנתבעת לפצות התובעים בגין איחור במסירה, על פי גרסת התובעים, דהינו, כאשר מניין הימים מתחיל במועד הוצאת היתר בנייה לבניין.

     

    סכום הפיצוי בגין איחור במסירה

17. התובעים הגישו אומדן של שמאי מקרקעין, הוא השמאי יגאל שגיא לעניין דמי שכירות ראויים. המומחה כינה את המסמך עליו חתם כ"אומדן" ולא כ"חוות דעת", ולא בכדי, שכן מחקירת השמאי עלה שמדובר במסמך שהוכן ללא ביקור בדירה, אלא על יסוד מידע שנמסר לשמאי ו"על בסיס מערכת מידע אינטרנטי". השמאי טען שכך מקובל. השמאי נשאל מדוע לא ערך חוות דעת "בהתאם לכללי השמאות" ומדוע "אתה לא כותב זה חוות דעת שמאי, אתה כואב שזה אומדן.

    העד, מר שגיא: כן, זה, זה מה שנתבקש אז, זה הסיטואציה, אין מה, אי אפשר לשנות אותה.

    כב' הש' הדר: לא, לא הבנתי מה הסיטואציה?

    העד, מר שגיא: ביקשו ממני אומדן דמי שכירות לנכס מהסוג הזה.

    עו"ד קדוש: מהסוג הזה.

    העד, מר שגיא: כן.

    עו"ד קדוש: ולא חשבת שצריך גם ללכת לראות את הנכס? זה יכול להשפיע על אומדן שלך, הספיק לך לראות באינטרנט מספר נתונים,

    העד, מר שגיא: לא, לא, זה מה שביקשו אז לצורך העניין,

    עו"ד קדוש: מי ביקש?

    העד, מר שגיא: הלקוח ביקש."

    ...

    העד, מר שגיא: כן. הוא לא, יכול להיות שהוא לא חשב שזה יגיע לממדים של בית משפט או משהו כזה, הוא ביקש, סייגתי את זה בגלל זה. אמרתי נכס כזה, השווי שלו הוא כזה וכזה.

    ..

    העד, מר שגיא: זה אומדן כללי לצורך דמי שכירות. עכשיו, אם זה היה לבית המשפט מסודר וכו' וכו', זה היה קצת אחרת, אבל ביקשו ממני את המוצר הזה.

    עו"ד קדוש: זאת אומרת, לבית משפט לא היית מגיש כזה מסמך, היית עושה אותו בצורה אחרת.

    העד, מר שגיא: ברור.

    ..

    העד, מר שגיא: תראה, ביקשו, ביקשו ממני משהו כזה מקוצר שמתאים לזה. זה, בוא, אל תחזור על זה. ז"א, אתה יכול לחזור, אבל זה העבודה."

     

18. התובעים טענו בסיכומיהם ש"האומדן" הוא חוות דעת שכן כולל אמירות המתחייבות מפקודת הראיות לעניין חו"ד מומחה. אולם, המומחה עצמו אישר בחקירתו שה"אומדן" אינו חוות דעת שמגישים בבית משפט ואינו כולל בדיקות שמצופה משמאי לערוך כאשר עורך חוות דעת של שמאי, לרבות ביקור בנכס לפני שהגיש חוות הדעת. המומחה טען בחקירתו כי כך מקובל כאשר לקוח מבקש אומדן. מכאן שאין לפני ביהמ"ש חוות דעת של שמאי, אלא הערכה כללית המכונה "אומדן". לנוכח מחדל התובעים בעניין הוכחת דמי שכירות ראויים, ביהמ"ש מעמיד הפיצוי על מחצית מסכום האומדן, דינו, הסך של 94,250 ₪ בלבד.

     

    ביהמ"ש דוחה טענת התובעים כי הם זכאים לפיצוי נוסף

19. התובעים טענו בכתב התביעה כי הם זכאים לפיצויים בשל הפרות הנתבעת את הסכם המכר, בעד נזקים לא ממוניים. סעיף 134 להסכם המכירה קובע כי הנתבעת זכאית באופן חד צדדי לפיצוי מוסכם בשיעור של 10% מסכום המכירה, קרי בסך של 362,500 ₪, במקרה של הפרת הסכם המזכה את הנתבעת בביטול ההסכם (ללא כל קשר אם בוטל ההסכם ואם לאו). בענייננו- אין כל ספק שהפרות הנתבעת ובעיקר הגשת תכנית (לקבלת היתר בניה) שונה מהתכנית שנכללה בהסכם המכירה- הן בגדר הפרה יסודית של ההסכם, הפרה שבגינה- אם היה סעיף 134 קובע חובת פיצוי הדדית- היו התובעים זכאים לפיצויי המוסכם הקבוע. התובעים מעמידים את נזקיהם ודרישתם לפיצויים בסך של 150,000 ₪.

     

20. ביהמ"ש קובע כי ההפרה המהותית היחידה שהוכיחו התובעים היא לעניין האיחור במסירה ולכן אינם זכאים לפיצוי נוסף. לעניין זה ראו פסק הדין בע"א 28167-07-19 מועלם ואח' נ' אפריקה התחדשות עירונית בע"מ (פורסם בנבו).

     

21. אשר על כן, ביהמ"ש דוחה התביעה בעניין זה.

     

     

    טענת הנתבעת לקיזוז

22. הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי אם בית המשפט יקבע שמניין המועדים בחוזה צריך להתחיל ממועד קבלתו של היתר הבנייה הראשון אזי פועל יוצא של אותה קביעה הוא שהתובעים חבים לה סך של 614,997 ₪ כהפרשי הצמדה וריבית בגין איחור מצד התובעים בביצוע תשלומי התמורה, ועוד סך של 362,500 ₪ (10% מסך התמורה) בגין הפרתם היסודית את חוזה המכר. לפיכך, טענה, אם חרף טיעוניה, ביהמ"ש יקבל את טענת התובעים לפיצויים בגין איחור במסירה, הוא מתבקש לאשר לה לקזז מכל סכום שהיא תמצא חייבת בו את הסכומים שהתובעים חייבים לה.

     

23. ביהמ"ש דוחה טענה זו משום שהנתבעת לא הוציאה שובר תשלומים מתאים לפי מועד הוצאת היתר הבנייה לבניין. זאת, משום שכאשר הוציאה שוברים ליתר הרוכשים הגתה בראשה לראשונה את הרעיון לפיו יש למנות בעניין התובעים פרק הזמן ממועד מאוחר יותר. מרגע שהנתבעת לא הוציאה שובר מתאים, אין מקום לטענתה שיש לקבוע בדיעבד שהתובעים הפרו את ההסכם, כאשר היא לא דרשה את תשלום התמורה במועדים הנגזרים מהוצאת היתר הבניה לבניין. התובע העיד כי התחנן לקבל שוברים, אך הנתבעת לא נתנה לו את השוברים. התובע אף טען שלא שיפר את מצבו עקב דחיית התשלומים שהנתבעת כפתה עליו שכן הריבית על פקדונות הייתה באותה תקופה "אפס". כמו כן, הנתבעת לא העידה את מי שערך את חישוב סכום הקיזוז שהתובעים כינו בדיון "ריבית של שוק אפור".

     

    דיון בהוצאות

24. מכיוון שביהמ"ש קיבל רק כשליש מסכום התביעה, ביהמ"ש מחייב הנתבעת לשלם לתובעת מחצית מאגרות המשפט ששולמו ושכ"ט בא כוחה בסך של 15,000 ₪ בלבד.

     

     

    סוף דבר

25. ביהמ"ש מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הסך של 94,250 ₪, אשר יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

26. ביהמ"ש מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים מחצית מאגרות המשפט ששולמו, וכן שכ"ט בא כוח התובעים בסך של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ, כאשר סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד מתן פסק הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.

     

    ניתן היום, ג' סיוון תשפ"ג, 23 מאי 2023, בהעדר הצדדים.