בפניי תביעה כספית בגין ליקויי בנייה בדירה שנרכשה על ידי התובעים מהנתבעת, ובגין אי התאמות בין נתוני הדירה כפי שפורטו בנספחי חוזה המכר לבין נתוני הדירה בפועל.
רקע
1.ביום 31.3.2010 נחתם חוזה בין הצדדים לפיו רכשו התובעים מהנתבעת, חברה קבלנית, דירה בת 5 חדרים בראשון לציון ("הדירה"), בבניין שנבנה על ידי הנתבעת. להסכם צורפו נספחים שונים, לרבות מפרט הערוך בהתאם לדרישות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 ("חוק המכר (דירות)"), ותוכניות הכוללות תשריט של הדירה ("התשריט"), והצדדים חתמו גם עליהם. ביום 20.12.2010 חתמו הצדדים על תוספת לחוזה המכר, הכוללת מספר שינויים בתוכניות הדירה. גם לתוספת זו צורף תשריט של הדירה, אשר הצדדים חתמו עליו ("התשריט המתוקן").
2.ביום 17.6.2012 קיבלו התובעים את מפתחות הדירה, וביום 28.6.2012 נערך פרוטוקול מסירה על ידי התובעים ונציג מטעם הנתבעת. לפרוטוקול צורפה רשימה של ליקויים שנמצאו בדירה. במהלך יולי 2012 ביצעה הנתבעת תיקונים בדירה, ובאוגוסט 2012 נכנסו התובעים להתגורר בה. ביום 21.8.2012 שלחו התובעים לנתבעת מכתב בדואר רשום, בו פירטו רשימה של ליקויים בדירה שנכללו בפרוטוקול המסירה ואשר לטענתם הנתבעת לא תיקנה, וכן ליקויים נוספים. הנתבעת לא הגיבה בכתב לפנייה זו. ביום 3.7.2013 שלחו התובעים לנתבעת מכתב באמצעות בא כוחם, אליו צורפה חוות דעת מומחה מטעם המהנדס מר מרדכי בס, הכוללת רשימה ארוכה של ליקויים, שעלות תיקונם הוערכה בסך של 77,787 ש"ח. בנוסף, במכתב זה העלו התובעים לראשונה טענות על אי התאמות בין תוכניות הדירה לבין נתוני הדירה בפועל, וצירפו חוות דעת שמאית מטעם השמאי אלי סידאוי, אשר קבעה כי נגרמה ירידת ערך בגין אותן אי התאמות בסך של 73,700 ש"ח. אי ההתאמה העיקרית לטענת התובעים הינה בקשר למידות של חדר הממ"ד בדירה. בעניין זה נרחיב בהמשך.
3.לאחר חליפת מכתבים בין באי כוח הצדדים שאין צורך לעמוד על פרטיה, ביצעה הנתבעת תיקונים בדירה במשך ארבעה ימים, מיום 28.3.2013 ועד יום 31.3.2013. לטענת התובעים, שווי התיקונים שבוצעו על ידי הנתבעת (מתוך כל התיקונים עליהם הצביעה חוות דעת בס) עומד על סך של 7,568 ש"ח בלבד (סעיף 49 לכתב התביעה).
4.ביום 11.12.2013 הגישו התובעים את התביעה דנא, בה עתרו לפיצוי בסך 167,117 ש"ח, אשר מרכיביו העיקריים הם כדלקמן: עבור עלות התיקונים בהתאם לחוות דעת בס, בהפחתת התיקונים שבוצעו על ידי הנתבעת – 70,129 ש"ח; עבור ירידת ערך בגין אי ההתאמות עליהן מצביעה חוות דעת סידאוי – 73,700 ש"ח; בגין עוגמת נפש – 20,000 ש"ח. בנוסף, נתבע החזר שכר הטרחה ששולם עבור חוות הדעת. בכתב ההגנה כפרה הנתבעת בטענות שבכתב התביעה. כמו כן, הנתבעת צירפה חוות דעת מומחה מטעם המהנדס מר דב דוד, לפיה עלות התיקונים הנדרשים בדירה עומדת על סך 5,133 ש"ח בלבד.
5.בהסכמת הצדדים, מונה המהנדס ושמאי המקרקעין מר אייל שנהב כמומחה מטעם בית המשפט. בחוות דעתו, שהוגשה ביום 10.11.2014, קבע מר שנהב אלו מהליקויים ואי ההתאמות הנטענים על ידי התובעים אכן מהווים ליקויים או אי התאמות, והעריך את עלות תיקון הליקויים בהם הכיר בסך של 17,050 ש"ח, לא כולל מע"מ (נכון לספטמבר 2014). במענה לשאלות הבהרה שנשלחו אליו קבע מר שנהב כי התובעים זכאים לפיצוי נוסף בסך 1,500 ש"ח, לא כולל מע"מ. היינו, סך הפיצוי בו הכיר מר שנהב עומד על 18,550 ש"ח, לא כולל מע"מ. כמו כן, תמחר המומחה בחוות דעתו מספר מרכיבים אשר הייתה לגביהם מחלוקת האם מדובר באי התאמות, תוך שציין כי ההכרעה בנושא זה צריכה להתקבל על ידי בית המשפט. המומחה ציין בחוות דעתו, כי המחירים שננקבו על ידו מתייחסים לעלות התיקון לתובעים על ידי קבלן מזדמן, כאשר ביצוע על ידי קבלנים גדולים יביא להוזלת העלויות בכ-25%.
6.הצדדים לא ביקשו לחקור את המומחה מטעם בית המשפט, ובפתח דיון ההוכחות הסכימו כי חוות דעתו תהיה חוות דעת מכריעה, במובן זה שהוסכם כי הליקויים ואי ההתאמות בדירה הם אלו שעליהם הצביע מר שנהב, למעט מספר מועט של טענות לאי התאמות שלגביהן נקבע כי הן יוכרעו על ידי בית המשפט. עוד הוסכם, כי עלות התיקון של הליקויים וגובה ירידת הערך בגין אי ההתאמות (לרבות אלו שנותרה לגביהן מחלוקת) יהיו כפי שנקבע בחוות הדעת. לאור ההסכמות, השאלות העומדות לדיון הן בעיקרן השאלות הבאות:
א.הכרעה במחלוקות לגבי מספר מרכיבים האם הם מהווים אי ההתאמה, ובשאלת זכותם של התובעים לפיצוי בגין עוגמת נפש.
ב.האם הנתבעת זכאית לתקן את הליקויים בעצמה, או שעליה לשלם לתובעים את עלות התיקון.
ג.האם קיימת אי התאמה במידות חדר הממ"ד בדירה ביחס למידות שצוינו במפרט.
אדון בשאלות אלו על פי הסדר בו הוצגו.
אי ההתאמות השנויות במחלוקת
א.גובה הדירה
7.בסעיף 3 למפרט נכתב כי "גובה הדירה מפני הריצוף עד תחתית התקרה: לא פחות מ-2.60 מ'" (ההדגשה במקור). בפועל, לפי חוות דעת שנהב נמדד בחדר השינה גובה של 2.577 מטר. לטענת הנתבעת, מכיוון שלפי חוק המכר (דירות) מותרת סטייה של עד 2%, הרי שלא מדובר באי התאמה. התובעים טוענים, לעומת זאת, כי מכיוון שנכתב שהגובה "לא יפחת" ממידה מסוימת, הרי שלא ניתן להסתמך על ההקלה המתירה סטייה של עד 2%. מר שנהב ציין בחוות דעתו כי מדובר במחלוקת משפטית, וכי ההשפעה של ההפרש בגובה היא ירידת ערך של 900 ש"ח בלבד. עוד צוין, כי בכל מקרה הדירה עומדת בגובה המינימאלי על פי התקנות, שהוא 2.5 מטר.
8.לפי סעיף 7 בפרק א' לטופס המפרט המצורף כתוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974 ("הטופס" ו"הצו", בהתאמה), סטייה של עד 2% מהשטחים המפורטים בסעיפים 6-5 לפרק א' בטופס הינה סטייה קבילה שאינה נחשבת לסטייה מהמפרט. השטחים המפורטים בסעיפים 6-5 אינם מתייחסים לגובה אלא לשטח האופקי של הדירה. החלק המתייחס לגובה הדירה מצוי בסעיף 3.1 לפרק ג' לטופס, וביחס לפרק זה אין בטופס הוראה על סטיות קבילות. לפיכך, נראה כי הסטייה של 2% המותרת לפי סעיף 7 בפרק א' לטופס, אינה חלה לעניין גובה הדירה (השוו ביחס לנוסח קודם של הטופס, איל זמיר חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 328 (2002) (להלן – "זמיר")).
9.גם אם אין תחולה ישירה לסטייה המותרת לפי סעיף 7 לפרק א' לטופס, לכאורה עדיין יש תחולה לעיקרון הכללי של "זוטי דברים" (de minimis) (ראו זמיר, עמ' 332-330). אפשר וניתן מכוח עיקרון זה להחיל על דרך ההיקש את שיעור הסטייה של 2% גם על מידות אשר סעיף 7 לפרק א' בטופס לא חל עליהן, כגון על גובה התקרה. איני רואה צורך להכריע בשאלה זו, לאור העובדה שהתובעים כלל לא טענו שההוראה לגבי הסטיות הקבילות אינה חלה, מבחינה עקרונית, על גובה הדירה, בשל כך שמידה זו מפורטת במקום שונה בטופס.
כפי שצוין לעיל, טענתם של התובעים התמקדה בניסוח של גובה הדירה במפרט ("לא יפחת מ..."), כאשר לטענתם בשל אופן הניסוח של מידת הגובה (ומטעם זה בלבד) אין תחולה להוראה בדבר הסטיות הקבילות. טענה זו אין לקבל. התובעים הפנו לפסקי דין בהם נקבע כי כאשר מדובר במידות מינימום לא תותר סטייה של 2%, אולם פסקי דין אלו עניינם מידות מינימום הקבועות בתקנות (ראו למשל, ע"א (ת"א) 40985-03-11 שמיר נ' הלה הנדסה בניה וייזום (1998) בע"מ, פסקה 13 (4.6.2012); זמיר, עמ' 327), ולא אופן הניסוח של המידות במפרט. העובדה שמידת הגובה מנוסחת בלשון של "לא יפחת מ..." אינה מונעת, ברמה העקרונית, הקלה מסוג של זוטי דברים, שעה שאין מדובר בסטייה ממידה מינימאלית הקבועה בתקנה או בתקן.