יצחק עפר חברה לבנין ופתוח בע"מ נ' קנגון

פתח דבר

1. לפניי תביעה שהגישה התובעת ועניינה דרישה לפינוי וסילוק יד של הנתבע מדירת מגורים המצויה ברחוב ויצמן 123 תל אביב, וידועה כגוש 6212, חלקה 140, תת חלקה 15 (להלן: "המושכר", "הדירה" או "הנכס"), וזאת לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 במקרקעין.

2. התובעת היא חברת נדל"ן יזמית קבלנית, העוסקת בייזום וקידום פרויקטים שונים בתחום הבניה, ביניהם פרויקט תמ"א 38/2 בבניין ברחוב ויצמן 123 בעיר תל אביב.

3. הנתבע ורעייתו הם הבעלים של אחת מדירות המגורים בבניין.

4. בין הצדדים קיימות מחלוקות שבבסיסן אי פינוי הדירה על ידי הנתבע והפרות נטענות של הסכם התמ"א עליו חתמו הצדדים, ושל הסדר פשרה קודם אשר קיבל תוקף של פסק דין. דרישות קודמות של התובעת לפינוי הנכס לא נענו ועל כן הוגשה התובענה.

5. לשם קבלת התמונה במלואה יצוין, כי ביום 29.8.2019 נחתם הסכם תמ"א בין התובעת לבין הרוב החוקי של בעלי הזכויות במקרקעין. הנתבע ורעייתו סירבו לשתף פעולה ולחתום על ההסכם, וכפועל יוצא מכך הוגשה תביעה כנגד הסרבנים, והיא נדונה בפני המפקחת על רישום המקרקעין בעיר תל אביב.

6. ביום 6.2.2023 ניתן תוקף של פסק דין להסכמות הצדדים בהליך בפני המפקחת, בגדרו נקבע כי כנגד חתימת הנתבעים על הסכם התמ"א ומלוא נספחיו, לרבות מסמכי הליווי הבנקאי, מסכימים בעלי הדירות באמצעות יזם הפרויקט, לשלם לנתבעים סך של 200,000 ₪ כפיצוי סופי ומוחלט ולסילוק כל טענותיהם בנוגע לפרויקט ולתמורות שניתנו לבעלי הדירות. בנוסף, הוסכם כי ישולמו לנתבעים מלוא ההוצאות המשפטיות בגין ההליך שנפתח.

7. הסכמות הצדדים כללו בנוסף גם הוראה לפיה ככל שהנתבעים לא יפנו את דירתם במועד שנקבע בהסכם, יחול עליהם קנס יומי בסך 3,000 ש"ח. עוד הוסכם, כי תנאי מהותי לביצוע הפרויקט הוא קבלת היתר בניה כדין טרם ביצוע העבודות.

8. ביום 27.3.2023 ניתן פסק דין מתוקן בהליך בפני המפקחת במסגרתו נקבע, בין היתר, כי על מנת להבטיח את החיובים של שני הצדדים, יושת קנס בסך 3,000 ₪ בגין כל יום איחור – הן בביצוע התשלום מצד התובעת, והן בחתימה על מסמכי הליווי הבנקאי מצד הנתבע ורעייתו.

9. התובעת שילמה את סכום הפיצוי ביום 29.3.2023 והסדירה את התשלום בסך 50,000 ₪ לב"כ הנתבע עבור השירותים המשפטיים ביום 30.3.2023, אולם הנתבע ורעייתו לא חתמו על מסמכי הליווי הבנקאי.

10. ביום 11.12.2023 התקיים דיון בהליך לפי פקודת ביזיון בית משפט ובמסגרת פסק הדין בהליך נקבע כי מקום בו הנתבע מסרב לחתום, יהיה רשאי ב"כ התובעת לחתום בשמו. משלא חתם הנתבע על המסמכים, חתם עו"ד מאירסדורף על מסמכי הליווי הבנקאי בשם הנתבע.

11. שעה שהנתבע נותר בסירובו לפנות את הדירה, הגישה התובעת תביעת פינוי זו.

12. אבקש להעיר בפתח הדברים, כי הנתבע בחר שלא להיות מיוצג בהליך שלפניי, וזאת על אף שבית המשפט סבר כי יהיה זה נכון להסתייע בשירותי ייעוץ משפטי.

    תמצית טענות הצדדים

    טענות התובעת

13. התובעת מעלה בטיעוניה כי הנתבע ממשיך להפר את הסכם התמ"א ואת ההסכמות אשר קיבלו תוקף של פסק דין. התובעת מדגישה כי הנתבע מודה שחתם על ההסכם ועל הסדר הפשרה וקיבל מהתובעת סך של 200,000 ₪ וכי שולם לבא כוחו 50,000 ש"ח בתוספת מע"מ עבור הוצאותיו המשפטיות וכנגד סילוק מלוא טענותיו. ואולם לאחר שקיבל את הכספים לשביעות רצונו, החליט לדרוש כספים נוספים והוא מסרב לפנות את הדירה על אף דרישות חוזרות ונשנות.

14. התובעת מדגישה ומציינת כי נקבע בפסק דין שהסכומים אשר שולמו לנתבע יהווה פיצוי סופי ומוחלט לסילוק כל טענותיו בנוגע לפרויקט ולתמורות שניתנו לבעלי הדירות במסגרתו.

15. התובעת טוענת כי במסגרת כתב ההגנה שהגיש הנתבע, הוא למעשה הציב תנאים סחטניים חדשים ונוספים כתנאי לפינוי, והודיע לתובעת כי אין בכוונתו לפנות את הדירה, אך אולי יעשה כן אם התובעת תכפיל לו את דמי השכירות החודשיים שנקבעו ע"י השמאי. מדובר בשימוש לרעה בזכות קניינית ולמעשה בהחזקת יתר בעלי הזכויות במקרקעין כמעין בני ערובה לגחמותיו של הנתבע. עוד מציינת התובעת, כי ישנו היתר בניה משולם עוד מחודש יולי 2023, היתר אשר הוצג לנתבע במסגרת דיון ההוכחות, וכל הפרויקט תקוע רק בשל התנהלות הנתבע. משכך, התובעת הוכיחה שקיימה את פסק הדין ואין כל נימוק סביר לאי פינוי הדירה.

16. התובעת שבה ומבהירה כי התביעה כולה נשענת על חתימת הנתבע בכתב ידו על ההסכם אשר מחייב אותו בפינוי הדירה והמקרקעין ומסירת החזקה לתובעת. הנתבע הודה במהלך דיון ההוכחות מספר פעמים כי חתם על ההסכם. רעיית הנתבע הודתה אף היא כי חתמה על ההסכם. לא זו בלבד, אלא שדחתה מכל וכל את טענות הנתבע לפיהן הופעלו עליה ניסיונות סחיטה.

    טענות הנתבע

17. נראה כי טענתו העיקרית של הנתבע היא ביחס לדמי השכירות החודשיים אשר נקבעו על ידי השמאי במסגרת הסכם התמ"א. הנתבע מתנגד לשווי הדירות שנקבע ומציין כי דירתו צריכה הייתה להיות מוערכת בסכומים גבוהים יותר, כך שהוא זכאי לקבל תשלום חודשי גבוה יותר בעבור הדיור החלופי במהלך ביצוע העבודות.

18. הנתבע טוען עוד, כי מדובר בתביעת השתקה ותביעת סרק וכי התייצבותה של רעייתו וחתימתה על המסמכים נעשתה מבלי שהבינה את מה שהוצג בפניה, וכתוצאה של סחיטה באיומים. הנתבע מעלה אף טענות העוסקות במרמה והתנהלות פסולה של התובעת תוך שיתוף פעולה בין היזם, עורכי הדין ובעלי נכסים בפרויקט.

19. עוד מוסיף הנתבע, כי לא ניתן אישור הריסה, ובלי שיש אישור כזה אין כל דרך לפנות את הדיירים ולהתחיל בבנייה של הפרויקט. לטענת הנתבע, היתרים להריסות של בניינים ניתנים על ידי רשות ממשלתית ועירייה, וכאן מדובר בהיתר שהתקבל שלא באופן רשמי ולא כדין.

20. עוד מלין הנתבע כנגד סכום ההוצאות ששולמו לו במסגרת ההליך מול המפקחת, ונראה כי עמדתו היא שהתובעת שילמה הוצאות חלקיות בלבד, והכסף הועבר ישירות לבא כוחו בהליך שם ולא לידיו, וזאת בניגוד להסכמות שקיבלו תוקף מחייב.

    דיון והכרעה

21. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות שהוגשו על ידי הצדדים, בחנתי את העדויות שנשמעו במהלך הדיון שהתנהל בפניי ושקלתי את נסיבות העניין, הגעתי לכלל מסקנה לפיה יש לקבל את התביעה ולהורות על פינוי הנכס מושא ההליך.

22. ראשית ייאמר, כי אין מחלוקת בין הצדדים באשר לעובדה שהנתבע ורעייתו חתמו על ההסכם וכן חתמו על הסדר הפשרה בין הצדדים בהליך בפני המפקחת.

23. התובעת פעלה במהירות ובנחרצות לשם קיום תנאי פסק הדין והעבירה תוך פרק זמן קצר ביותר את הסכומים שנקבעו. הנתבע ורעייתו אף הודו כי קיבלו את מלוא התשלומים במסגרת הסדר הפשרה, כך שאין למעשה כל מחלוקת בדבר עמידתה של התובעת בתנאי ההסכם ופסק הדין.

24. לפיכך, נראה כי די בכך כדי להורות על קבלת התביעה ופינוי הנתבע מדירתו.

25. אני ערה לטענותיו של הנתבע בדבר קביעת שווי דמי שכירות נמוכים עבור דירתו, אולם הדבר נדון והוכרע זה מכבר. הסכמות הצדדים כפי שאלו באו לידי ביטוי בפסק הדין במסגרת ההליך אצל המפקחת על רישום המקרקעין, לרבות תשלום בסך 200,000 ₪ אותו נאותה התובעת לשלם, נועדו לשם סיום המחלוקת בעניין התמורות עבור הפינוי. התובעת טענה כי במקום שהנתבע יקבל תוספת דמי שכירות עד לגובה של 15,000 ₪ מדי חודש, הוא בחר לקבל את הכספים מראש, וכך היה. אני מקבלת את טענת התובעת והשתכנעתי כי אכן הסכום אותו שילמה התובעת נועד על מנת לפצות את הנתבע בגין תשלום דמי השכירות החודשיים, ובכך נסתיימה המחלוקת סביב נושא זה. הנתבע דרש תשלום נוסף וקיבל אותו.

26. עיינתי בשמאות שערך השמאי ובמאפייני הדירות ובדמי השכירות החודשיים אשר נקבעו במסגרת ההסכם ונחה דעתי כי לא מדובר בהפליה לרעה או בפגיעה חמורה בנתבע וברעייתו. השמאי מטעם הבנק המלווה ערך טבלה ובה שטחי הדירות והתשלום בעבור כל דירה. אכן, קיים דייר אחד אשר מתגורר בקומה הרביעית ולו נפסקו דמי שכירות גבוהים יותר, וקיימים דיירים נוספים אשר קיבלו סכומים פחות או יותר זהים לסכום אותו קיבל הנתבע ויתכן כי דירתם בעלת מספר חדרים נמוך יותר. לצד זאת יוער, כי מדובר ככל הנראה בדירה שמצבה טוב יותר לדעת השמאי, והוא נתן לכך ביטוי בדמי השכירות החודשיים בלבד. הערכת השווי של הדירות זהה והפער הוא רק ביחס לדמי השכירות החודשיים בהתבסס על מצבה ואיכותה של הדירה הנוכחית. לא השתכנעתי שמדובר בהפליה לרעה. עוד ראוי לציין כי מדובר בפער של כ- 200 ₪ בלבד לחודש, ולא בהבדלים משמעותיים.

27. הנתבע הצליח במסגרת ההליך בפני המפקחת לקבל תוספת משמעותית ביותר של עוד 200,000 ₪, ואלו נועדו להעמיד אותו במצב טוב יותר לעומת המחיר אותו העריך השמאי. לפיכך, גם אם היו פערים לא מוצדקים במחיר שנקבע, או שמא דירתו לא הוערכה כראוי, הרי שהוא פוצה בגין ההבדלים וקיבל למעשה סך של 15,000 ₪ לחודש. הנתבע עצמו מעלה בתיק המוצגים שהגיש לבית המשפט, כי מדובר ב"פיצוי על הבדלי שווי דירתנו" אין כל מקום לפתוח כעת בתנאים או בדרישות נוספות ואין כל הצדקה בעיכובים ובנזקים נוספים. הדבר מהווה הפרה של ההסכם בין הצדדים וניצול לרעה של זכות קניינית.

28. עוד אוסיף ואציין כי מערכת הדינים החלה על מקרים אלה מסדירה וקובעת באופן ברור מה דינו של הדייר הסרבן. אפנה בהקשר זה לשני פסקי הדין הבאים אשר יפים לענייננו:

    עש"א (מחוזי ת"א) 50506-09-19סיגל יעל נ' עמנואל באומלשפינר(נבו 15.1.2020), שם נקבע כך : 

    ‏ "במסגרת תמ"א 38, כמו גם במסגרת ההוראות וההתוויות הקבועות בחוק החיזוק, אין כל התוויות מפורשות המנחות את המפקח על רישום המקרקעין לבחון האם קיים איזון בין התמורות להם זכאים הדיירים בפרויקט ההריסה מחדש לבין היזם. עם זאת, כעולה מקביעות בית המשפט העליון, על המפקח להתייחס בין היתר לשאלה האם התכנית עתידה להיטיב את מצב הדיירים בבניין באופן אובייקטיבי והאם היא פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט. נטל הראייה הראשוני להראות כי קיים חוסר איזון בתמורות, מוטל על הדייר המסרב לחתום על הסכם החיזוק. יש להצביע על קיומו של חוסר איזון אובייקטיבי ולא די בראייה בדבר סברתו הסובייקטיבית של הדייר המסרב לעניין זה. בעניינו המערערת לא הביאה ולו ראשית ראייה על מנת לתמוך בטענתה להעדר הלימה ואיזון בין תמורות הדיירים לבין תמורות היזם. לא נפל פגם בשיקול דעתה של המפקחת על רישום המקרקעין בקביעתה ולפיה לא ימונה מומחה מטעמה. בנסיבות העניין לא ניתן לקבל את טענת האפליה של המערערת לעומת דיירי בניינים אחרים בפרויקט, לאור השוני בבניינים."

     

    וכן ע"א 3511/13רגינה שורצברגר נ' שלום מרין(נבו 24.7.2014), בו צוינו הדברים הבאים:

     

    ‏‏"בבואו לדון בתביעה המוגשת ע"פ החוק, השאלה העיקרית הניצבת לפני ביהמ"ש היא השאלה מתי ייחשב בעל דירה כדייר סרבן שסירובו בלתי סביר. על ביהמ"ש להבחין בין בעל דירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, לבין בעל הדירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים שאין מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין, ולבין בעל הדירה שמטרת התנגדותו סחטנית. התנאי המרכזי במסגרת בחינת סבירות הסירוב הינו התנאי הנוגע לאי כדאיות העסקה. לצד תנאי זה, מונה החוק שלושה תנאים נוספים: אי הצעת מגורים חלופיים למשך תקופת ביצוע הפרויקט, לרבות התאמתם במידה ובעל הדירה או בן משפחתו סובלים ממוגבלות; אי הצעת בטוחות הולמות; הצעת תמורה לבעל הדירה המסרב, בין שמדובר בדירת קבע חלופית ובין שמדובר בתמורה אחרת, שאינה כוללת את התאמות הנדרשות למוגבלות בעל הדירה המסרב או של בן משפחתו או את שוויין. לצד תנאים אלה, מופיע בחוק תנאי "סל" המכיר בסירוב כסביר, במקרה בו מתקיימות נסיבות אישיות מיוחדות. נטל הוכחת כדאיות העסקה מוטל על כתפי התובעים. אופן בחינת כדאיותה הכלכלית של העסקה תיבחן מנקודת מבט אובייקטיבית. ודוק, אין משמעם של דברים כי על ביהמ"ש להימנע לעולם מליתן משקל לשיקולים הנוגעים ליחסו הסובייקטיבי של בעל דירה לדירת מגוריו. יש לזכור כי עסקאות אלה, שמשמעותן פרידה מנכס שאינו "סתם" נכס קנייני, מהוות לעיתים צעד חריג ומאיים. כאמור, החוק מבהיר כי תיתכנה נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה הסרבן שבהתקיימן אין לצפות כי יסכים לתנאים להם הסכימו שאר בעל הדירות, ואין הוא מגביל נסיבות אלה. יחד עם זאת, רק במקרים נדירים יצדיקו נסיבותיו האישיות של בעל הדירה הסרבן, כל שכן יחסו הסובייקטיבי לדירה, לראות בסירובו סירוב סביר. שיקולים סובייקטיביים אלו יכול וימצאו ביטוי בשלב קביעת היקף החיוב הנזיקי."

29. כפי שציינתי מעלה, איני סבורה שמדובר בהתנגדות סבירה ואיני סבורה שמדובר בפגיעה בנתבע לעומת יתר הדיירים. השתכנתי כי מדובר בפרויקט אשר צפוי להיטיב עד מאד את מצבם.

30. סיכומו של דבר, מדובר בשני נימוקים עיקריים אשר על בסיסם אני מוצאת לנכון לקבל את התביעה ולהורות על פינוי הנתבע ורעייתו מהדירה: האחד, חתימתו של הנתבע ורעייתו על הסכם התמ"א ופסק הדין אשר נתן תוקף להסכמות הצדדים וקבע מפורשות כי מדובר בסילוק מלא ומוחלט של טענות הנתבע. השני, הדינים החלים על דיירים סרבניים.

31. משאלו הם פני הדברים, ובהתבסס על האמור לעיל, אני מקבלת את טיעוני התובעת ומורה על פינויו של הנכס תוך 90 ימים לכל המאוחר, קרי עד ליום 18.7.2025 בשעה 12:00.

    הערה לפני סיום

32. לפני סיום אבקש לחדד באשר לנושא ההוצאות המשפטיות שנקבעו במסגרת פסק הדין בפני המפקחת. הצדדים שניהם, אשר היו מיוצגים, לא השכילו לקבוע באופן מדויק וחד משמעי מהו סכום ההוצאות המשפטיות. מבלי לקבוע מסמרות, על פניו ובשים לב לכך כי שני הצדדים היו מיוצגים, נראה כי שני הצדדים אחראים לתוצאה לפיה לא ברור די הצורך מהו סכום ההוצאות המשפטיות אליו התכוונו הצדדים במסגרת הגעתם להסכמות. משכך, ועל מנת לדייק באשר לסכום זה, וכן בהתבסס על סעיף ה' לפסק הדין המתוקן שניתן ביום 27.03.23 לפיו מחלוקות באשר ליישום פסק הדין יתבררו בפני המפקחת - אני מורה כי ההליך יושב למפקחת על המקרקעין אשר בפניה נערך הסדר הפשרה, על מנת למלא תוכן ומסוימות את סכום ההוצאות המשפטיות.

33. אבהיר כי תוצאת פסק הדין שלפניי וקבלת סעד הפינוי נותר על כנו. איני סבורה כי יש מקום לעכב עוד את תחילת ביצוע הפרויקט רק בשל העובדה כי הצדדים לא פירטו באופן מסוים ומדויק רכיב אחד מתוך פסק הדין שניתן בהסכמה. אעיר, מבלי לקבוע מסמרות שעל פניו סכום של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ אשר שולם כהוצאות משפט בגין הליך בפני המפקחת על המקרקעין אינו זניח. משכך, אני מוצאת שסוגיה זו אין בה בכדי לעכב את הסעד המבוקש בתובענה.

    סוף דבר

34. התביעה מתקבלת.

35. ניתן בזאת צו לפיו על הנתבע לפנות את הנכס מושא התובענה – דירת מגורים המצויה ברחוב ויצמן 123 בעיר תל אביב, וידועה כגוש 3212, חלקה 140, תת חלקה 15 (להלן: ״המושכר״) – ולמסור החזקה בו לתובעת, וזאת לא יאוחר מיום 18.7.2025 בשעה 12:00.

36. לאור תוצאות ההליך, אני קובעת כי הנתבע ישלם לתובעת את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪. התשלום יבוצע תוך 45 ימים.

37. יחד עם זאת, ככל שהנתבע ורעייתו יפנו את הדירה במועד שנקבע ומבלי שיהיה צורך בנקיטת הליכי הוצאה לפועל, הרי שסכום ההוצאות יועמד על 10,000 ₪, והתובעת תשיב לנתבע 40,000 ₪ במועד הפינוי שנקבע.

     

     

    ניתנה היום, בכ' ניסן תשפ"ה, ב18 אפריל 2025, בהעדר הצדדים.