ליאור די-נור נ' שיכון עובדים ואח'

התובע הינו בעליהן של 52 דירות בפרויקט הידוע כמגדלי אשרמן בהרצליה הירוקה (להלן: "הפרויקט" ו"דירות התובע") אותו בנו הנתבעות 1 ו-2. הפרויקט נבנה על מקרקעין הידועים כגוש 6536 חלקות 50 ו-188 (להלן: המקרקעין"). הנתבעת 3 (להלן: "סולל בונה") הייתה אחראית כחברה קבלנית על ניהול וביצוע בניית הפרויקט בפועל כקבלן ראשי מבצע והינה גם חברת אחות לנתבעת 1 כאשר שתיהן נשלטות ע"י חברת שיכון ובינוי בע"מ. הנתבעת 4 הינה מי שעל פי הוראותיה פעלו הנתבעות 1-3 והיא אף הצטרפה להתחייבויותיהן כלפי התובע.

התובע הגיש התביעה דנא לפיצויים בסך העולה על 10 מיליוני ₪ בגין ליקויי בניה וחוסרים בדירות שבבעלותו וברכוש המשותף בחלק היחסי השייך לדירותיו בפרויקט.

העובדות הנדרשות לתביעה

לטענת התובע, ביום 2.12.92 נכרת בינו לבין מר חלפו גניש ו/או חברה בשליטתו (להלן: "היזם") הסכם יזמות לביצוע הפרויקט. כחלק מהסכם היזמות נכרת הסכם קומבינציה לפיו תמורת מכירת חלק מזכויות הבעלות ובהן זכויות התובע במקרקעין, יהיה זכאי התובע לקבל 23.6% מכלל שטחי הבניה למגורים וכן 35% מהשטח המסחרי במקרקעין. בנוסף, זכאי התובע לקבל את מלוא הזכויות במרכז לתודעת השואה ע"ש ק. צטניק (הסכם היזמות והסכם הקומבינציה צורפו כנספחים 1 ו- 2 לכתב התביעה ולתצהיר עדותו הראשית של התובע, בהתאמה). סעיף 20 להסכם הקומבינציה קובע, כי היזם אחראי לכל הפגמים, הליקויים והקלקולים שיתגלו ביחידות התובע וברכוש המשותף עפ"י חוק המכר (דירות) התש"ן-1990 (להלן: "חוק המכר"). היזם הקים לצורך הפרויקט את הנתבעת 2 (להלן: "גני אשרמן") שהינה חלק מההסכמים שבין הצדדים והתחייבויות היזם הפכו להתחייבויותיה. בשלב מאוחר יותר רכשה הנתבעת 1 את מלוא מניות הנתבעת 2 והינה כיום בעלת השליטה המלאה בנתבעת 2, כאשר הנתבעת 2 פועלת עפ"י הנחיות הנתבעת 1 באופן מוחלט.

ביום 30.1.95 העביר היזם, בהסכמת בעלי המקרקעין (התובע, משפחת סלונים, משפחת חבקין ומשפחת הלר), את מחצית מזכויותיו בפרויקט לחברת מרכז כלל ירושלים בע"מ (ר' נספח 3 לכתב התביעה). מרכז כלל שינתה את שמה לאור ים בינוי ופיתוח בע"מ (להלן: "אור ים") שמוזגה בשלב מאוחר יותר עם הנתבעת 1 ולפיכך, הנתבעת 1 הפכה להיות אחראית להתחייבויות היזם עפ"י התחייבויות אור ים כלפי התובע וזאת ביחד ולחוד עם הנתבעת 2.

ביום 4.7.1996, ולאחר שהיזם (עתה גני אשרמן ואור ים) לא עמד בתנאי ההסכמים, נחתמה תוספת לאותם הסכמים שהכניסה לתוקף את הסכם הקומבינציה במסגרתו הוקצו לתובע 52 הדירות בהן עסקינן, הוגדר היקף הבניה במסגרתה ונקבעו שלבי ביצוע (ר' נספח 4 לכתב התביעה). בשלב א' הוסכם, כי בניית הבניינים שמספרם 5,6,7 תסתיים עד 1.6.98; בשלב ב' בניית המרכז המסחרי תסתיים עד 1.11.98; בשלב ג' בניית בניינים 3 ו- 4 תסתיים עד 1.12.98; ובשלב ד' בניינים 1 ו- 2 תסתיים עד 1.6.99. משהנתבעות לא עמדו בשלבי סיום אלה, נחתם הסכם נוסף ביום 23.12.98 (להלן: "סיכום הדברים") שצורף כנספח 5 לכתב התביעה, במסגרתו עודכנו המפרט הטכני ליחידות התובע וכן שלביות הבניינים, תוך יצירת לוח זמנים חדש ובמסגרתו הוסכם על סיומו של שלב א' ב- 31.3.99, על סיום שלב ג' ב- 31.1.99 ועל סיום שלב ד' ב-31.12.01. גם במועדים אלה לא עמדו הנתבעות. במכתב מ- 8.6.99 התריע התובע בפני היזם כי הדירות שאמורות להימסר לו בשלב א' לוקות בחוסרים וליקויים שונים כמו גם בנייתן מתעכבת (נספח 6 לתביעה).מהות החוסרים והליקויים, כמו גם אי התאמות בדירות שלב א' נמסרו לאור ים ע"י ב"כ התובע במכתבו מ- 2.8.99 (נספח 7 לתביעה).

משהנתבעות לא עמדו גם בלוחות הזמנים לביצוע שלב ד', נכרת סיכום דברים נוסף ביום 10.1.02. מועד המסירה נדחה ל- 30.7.02, תוך עדכון המפרט הטכני לגבי דירות אלה ובגינן קיבל התובע פיצוי בשל האיחור במסירה (סיכום הדברים צורף כנספח 8 לכתב התביעה).

את דירות שלב ג' (בנין 3) קיבל התובע לטענתו כשהן לקויות ובהן אי התאמות. כך גם יתר דירות התובע בבניינים 1,2,4 (22 דירות בסה"כ), נמסרו באיחור ואף בהן התגלו חוסרים, ליקויים ואי התאמות. התובע הדגיש, כי קיבל את הדירות תחת מחאה תוך ציון כי המסירה אינה מתחילה את מרוץ תקופת הבדק והאחריות עפ"י דין.

בעקבות טענות התובע, התקיימה פגישה ביום 1.12.02 במשרדי הנתבעת 3 בהשתתפות האדריכל אילן רטיג, מהנדס השירות בסולל בונה ומהנדס התובע מר יעקב מרזוק, לאחריה התחייבה סולל בונה לתקן ולהסיר את כל אי ההתאמות בדירות התובע וברכוש המשותף, והכל עפ"י חוות דעת הנדסיות שהוכנו ע"י מומחה התובע, כאשר את בדיקת הביצוע אמור היה לבצע המהנדס מרזוק ושכרו אמור היה להשתלם ע"י סולל בונה (נספח 10 לכתב התביעה). התיקונים, למרות סיכום זה, לא יצאו אל הפועל באשמת הנתבעות כטענת התובע, ועד למועד הגשת התביעה לא תוקנו ולא הוסרו ליקויי הבניה, למרות מחאת התובע שנתקלה בתירוצים שונים.

לטענת התובע, למרות התחייבויות הנתבעות, כאמור בהסכמים השונים, נותרו בדירות התובע וברכוש המשותף נזקים, ליקויים או חיסורים בגינם דרש התובע פיצוי, כעולה מחוות דעתו של המומחה מטעמו, המהנדס יעקב מרזוק, האחת מתייחסת לליקויים, חוסרים ואי התאמות בדירות (נספח 12 לכתב התביעה) השנייה לליקויים, חוסרים ואי התאמות ברכוש המשותף בצמוד לדירות התובע (נספח 13 לכתב התביעה), ליקויים הנובעים מעבודה לקויה, חומרים פגומים, בניה רשלנית ו/או העדר פיקוח. התובע הדגיש, כי מעולם לא מנע מהנתבעות לבצע תיקון כלשהו בנכסיו ואף דרש ביצוע תיקונים, הן בכתב והן בעל פה. בפועל, לא רק שלא בוצעו תיקונים באופן רציני, היו אף תיקונים שלא בוצעו כלל ו/או לא הושלמו. לפיכך, נאלץ התובע לתקן את חלק מהתיקונים על חשבונו כאשר העלויות בחלקן עלו על אלה המצוינות בחוו"ד המומחה מטעמו. לפיכך הגיש התובע את התביעה בעילות חוזיות, נזיקיות ועל פי דיני המכר כאשר הינו עותר לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו כדלקמן:

• בשל ליקויי הבניה בדירות, לרבות פיקוח הנדסי סך של 6,542,031 ₪ למועד הגשת התביעה;

• בשל הליקויים ברכוש המשותף כולל פיקוח הנדסי סך של 2,918,907 ₪;

• הוצאות בשל אובדן תשואת השכירות בשל ביצוע התיקונים סך של 239,200 ₪;

• פיצויים בגין עוגמת הנפש סך של 200,000 ₪;

• פיצוי בגין איחור במסירת הדירות בבניינים 1,2,4 סך 244,800 ₪;

• החזר הוצאות המומחה מטעמו בסך 180,663 ₪.

  סה"כ למועד הגשת התביעה עומד סכום הפיצויים הנתבע על 10,325,601 ₪.

   

  טענות הנתבעות

הנתבעות טענו, כי התביעה טרדנית וקנטרנית, כי כנגד הנתבעת 4 אין לתובע יריבות, התביעה אינה מפרטת את כל השתלשלות העניינים והפעולות שבצעו הנתבעות לפנים משורת הדין, כי חוו"ד מומחה התובע אינן אלא מסמכים לא רלוונטיים שנערכו במועד לא ידוע וכללו ביקורים בתאריכים לא ידועים ולאורך תקופת זמן ארוכה לאחר אכלוס הפרויקט; כי התובע פועל בחוסר תום לב תוך ניסיון להתעשר על חשבון הנתבעות שלא כדין ולפיכך הינו מנוע ומושתק מלטעון טענות לליקויים, וזאת בין היתר מאחר וחלק מהליקויים הנטענים הינם תולדה של תחזוקה לקויה של המתגוררים בדירות התובע המושכרות ברובן ואין להטיל חבות על הנתבעות בשל כך; כי כל הליקויים הנטענים ניתנים לגילוי בעין בלתי מקצועית; כי היה על התובע להפחית הנזק הנטען ומשנמנע מלעשות כן, הנתבעות אינן אחראיות לנזקיו וכי הנזקים התרחשו ברשלנות או בהאשמה או רשלנות תורמת של התובע או מי מטעמו.

הנתבעות הדגישו, כי אינן חברת אחזקה לדירות התובע בפרויקט וכי אין הן נדרשות לעשות עבודות שיפוץ כללי בכל אחת מדירותיו בכל פעם שהתובע יחליט להחליף בהן דיירים. הנתבעות הדגישו, כי נהגו כלפי התובע בנדיבות מופלגת ולפנים משורת הדין. לעניין השתלשלות העניינים ציינו הנתבעות, כי ביולי 1996 הוסכם בין הצדדים על עדכון ההסכם מדצמ' 92' ובין היתר סוכם על הקמת 7 בניינים בשלושה שלבים, על שלבי ומועדי הבניה החדשים ובאותה עת התובע אף בחר את הדירות המיועדות לו. בדצמ' 1998 החליטו הצדדים לעדכן את ההסכמות שביניהם והוסכם כי דירות התובע ייבנו עפ"י המפרט הסטנדרטי בפרויקט בתוספות שפורטו בסיכום זה; כי התובע יהיה רשאי לבקש שינויים בדירותיו תוך התקדמות הבניה במכניזם מוסכם; כי המעליות שבניינים שבבניה עובר לסיכום יהיו עפ"י התכניות הקיימות תוך בחינה מחדש בהמשך לגבי הבניינים הנוספים; כי כל שינוי ותוספת בדירות התובע יבוצעו ע"ח התובע וכן תוקנו לוחות הזמנים להשלמת הבניה.

במהלך 1999 ותחילת 2000 נמסרו לתובע 20 דירות שבנייתן הסתיימה וביחס אליהן טען התובע לליקויים. חלק מהליקויים נמצאו מוצדקים וטופלו וחלק נמצאו לא מוצדקים. במהלך שנת 2000 נמסרו לתובע 10 דירות נוספות שבנייתן הסתיימה ואף בהן טען התובע לליקויים. אלה המוצדקים תוקנו אף הם.

בינואר 2002 הוסכם בין התובע לנתבעות 1 ו- 2 על עדכון ההסכמות לפרויקט ובין היתר הוסכם על שינוי, שדרוג ושיפור נוסף במפרט דירות התובע בבניינים 1,2,4; על עדכון לוח הזמנים למסירת הדירות; על החלפת ערבות הביצוע שהוחלפה לערבות הנתבעת 4, תוך סיכום על צמצומה ודרך פקיעתה; על כך ששיפור ושדרוג המפרט לגבי דירות התובע מהווה למעשה סילוק הדרישות הכספיות ההדדיות קודם לחתימת הסיכום, לרבות לעניין פיגורי העבר במסירת הדירות והנזקים שנגרמו לתובע כתוצאה מכך.

במהלך 2002 נמסרו לתובע 20 דירות נוספות שבנייתן הסתיימה ושתי הדירות האחרונות נמסרו ב- 1.1.2003. התובע טען לליקויים אך לא מימש את ערבות הביצוע וזו פקעה לפי תנאיה. טענותיו של התובע לליקויים נבדקו בדצמ' 2002 באמצעות נציג התובע ונציג הנתבעת 3 והוסכם כי תוכן רשימה משותפת של ליקויים, יבוצעו תיקונים והתובע יאשר את התיקון לשביעות רצונו. סיור כזה אמנם נערך ואף הגיעו לרשימת ליקויים מוסכמת, אלא שהתובע התכחש לה וחזר מהסיכום. פגישה נוספת בנוגע לליקויים נערכה ביום 24.9.03. במסגרתה הוסכם, למרות הסיכום מדצמ' 2002, כי התובע ימסור לנתבעת 3 רשימת תיקונים נדרשת כשהיא נתמכת בחוו"ד הנדסית אלא שהתובע לא עשה כן למרות פניות הנתבעת 3 אליו פעמים רבות (חלק מהפניות צורפו כנספח 1 לכתב ההגנה). התובע אף לא אפשר ביצוע התיקונים בדירה שבה הוא עצמו התגורר. הנתבעות הדגישו, כי בפועל בוצעו תיקונים רבים בדירות התובע וזאת לאור פניות שלוחיו השונים, דיירי הדירות המתגוררים בדירותיו ותלונותיהם טופלו כאשר עסקינן בעשרות פניות. בכל הקשור עם הרכוש המשותף טענו, כי בעקבות פניית ועדי הדיירים בפרויקט, דאגה הנתבעת 3 לתיקון כל הליקויים שאושרו בחוות דעת מרזוק, טענות הדיירים נדחו לאחר שנבחנו (נספח 2 לכתב ההגנה) ודרישה לתיאום מועד לתיקון הליקויים להם הסכימה התובעת, לא בוצעה. מכאן שהתובע הכשיל את בירור טענותיו בזמן אמת ובכך קיפח בעצמו את זכויותיו משחלפו תקופת הבדק ותקופת האחריות. התובע אם כן, שממציא לראשונה רשימת ליקויים מסודרת ביחד עם כתב תביעתו, מושתק כיום ומנוע מלהעלות כל טענה או תביעה, כאשר מובן הוא כי לאור פרק הזמן שחלף ממועד מסירת הדירות יקשה עד מאד לבירור מקור הליקויים בדירות אם בכלל.

מעבר לאמור לעיל, הכחישו הנתבעות את נזקיו הנטענים של התובע על כלל טענותיו בהם.

תשובת התובעים

בכתב התשובה דחה התובע את טענות הנתבעות בכל הקשור עם מועד כתיבת חוות דעת מומחה התובע, התובע ציין, כי הוא מתחזק את דירותיו ברמה גבוהה באמצעות צוות תחזוקה מקצועי ואף מתגורר באחת מהדירות בפרויקט, כך שהוא ער לכל הליקויים והתקלות בבניינים ומורה לתקן את כל ליקוי באופן מידי; כי הגיש לנתבעות דיווח מסודר על הליקויים והתביעה הוגשה לאחר קבלת הסכמת הנתבעות על הארכת מועד ההתיישנות; כי על הנתבעות להשיב לתובע הוצאות שהוציא לתיקונים על חשבונו; כי לא התרשל כלפי הנתבעות ולא חב כלפיהן כל חובת זהירות, כי מההסכמות אליהן הגיעו הצדדים (נספח 8 לכתב התביעה) עולה כי ההסדר אינו כולל ליקויי בניה בדירות או פיגורים במסירת הדירות לאחר ההסדר; כי לא ניתנה לתובע ערבות ביצוע כלשהי למעט ערבות הנתבעת 4, כך שלא ניתן היה לממשן; כי הערבות ניתנה למסירת הדירות ומשאלה נמסרו הערבות פקעה, אך אין בפקיעתה כדי להעלות טענת השתק או מניעות כלפיו, כאשר הנתבעות אף דחו טענות התובע לצורך בביצוע תיקונים; הנתבעות אינן מציינות את המועדים בהן נמסרו הדירות וכי אין בכך איחור במסירה. מעבר לאלה טענו הנתבעות טענות סותרות, כמו מחד אי מתן אפשרות ביקור בבנייני התובע ומאידך, צרפו מסמכים המעידים על ביקור שכזה או ביצוע תיקונים על ידן בפועל מקום בו לכאורה מנע התובע מהן גישה כאמור. לבסוף הכחיש התובע את מתן אפשרות ביצוע התיקונים ע"י הנתבעות עתה.

הפלוגתות שבין הצדדים

לאור האמור לעיל, הפלוגתות שבין הצדדים מתמצות בשאלת נזקי התובע ושיעורם ולפיכך הינן כדלקמן:

• מהם ליקויי הבניה והחוסרים בדירות וברכוש המשותף ועלות תיקונם.

• מה שיעור אובדן תשואת השכירות בשל הצורך בביצוע התיקונים.

• מה שיעור עוגמת הנפש והנזקים העקיפים שנגרמו לתובע.

• מה שיעור הפיצוי בגין איחור במסירת בניינים 1,2,4.

• מה שיעור החזר ההוצאות שעל הנתבעות להשיב לתובע.

לצורך הוכחת תביעתו צרף התובע תצהיר עדות ראשית מטעמו וכן תיק מוצגים הכולל חוות הדעת מטעם המומחה יעקב מרזוק, הן לליקויי הבניה בדירות והן לליקויי הבניה ברכוש המשותף על עלויותיהם, את חוות דעתו של האדריכל גדי דברת לעניין עלויות נוספות לתיקון ליקויים שלא עלו במסגרת חוות דעתו של מומחה ביהמ"ש (חווה"ד מתאריך 30.4.06) וכן חוו"ד נוספת של מר מרזוק המתייחסת אף היא לחוו"ד מומחה ביהמ"ש. חוו"ד אלה של מרזוק וכן האדריכל גדי דברת שהוגשו לחומר הראיות הוסרו בהתאם להחלטת ביהמ"ש מתאריך 27.3.17. מעבר לאלה, צרף התובע את תצהירו של מר דוד גרייצר המשמש כחשב ומנהל הכספים מטעמו. התצהיר מתייחס לעלויות איש התחזוקה ששכר התובע לטיפול בליקויים בדירותיו בין השנים 2005-2008, כמו גם עלויות רכישת חומרים ותיקונים בין השנים 2003-2006, תוך גזירת סכום ההוצאות שקשורות לליקויים בדירות להבדיל מתחזוקה שוטפת. עוד צרף התובע תיק מוצגים.

הנתבעים מצדם הגישו את חוו"ד מטעם המהנדס דן גורדון מ- 20.6.2010 וכן תיק מוצגים והגישו בנוסף את תצהיריהם של מר דוד דהאן ומרון שפר.

כאן המקום לציין כי בתאריך 13.11.17 הסכימו הצדדים לוותר על חקירות נגדיות של המצהירים, אך לא על חקירתו הנגדית של מומחה ביהמ"ש המהנדס נתן גרשוני. חקירתו נערכה בתאריך 1.5.18 לאחריה התנהל מו"מ בין הצדדים. משהמו"מ לא עלה יפה, הוגשו סיכומים וביהמ"ש נפנה לתן הכרעתו. עוד יצוין כי תיק זה התנהל לאורך כ-11 שנה ויש להצטער על כך. הצדדים שביקשו לנסות ולפתור את הסכסוך מחוץ לכותלי ביהמ"ש עשו כן לאורך שנים רבות וארוכות ולמרבה הצער ללא הצלחה כאמור, מה שמחייב עתה הכרעה שיפוטית.

נזקי התובע בדירות וברכוש המשותף הצמוד להן

תחילה יצוין, כי אין חולק בין הצדדים אודות אחריות היזם לאיכות עבודות הבניה בפרויקט, הן לדירות והן לרכוש המשותף בהתאם לחוק המכר (דירות), התש"ן-1990 (להלן: "חוק המכר")(ר' סעיף 20 להסכם הקומבינציה). כך גם אין חולק כי התגלו ליקויים ואי התאמות בדירות התובע וברכוש המשותף. המחלוקת הינה האם בוצעו תיקונים שהסירו את אי ההתאמות והסדירו את הליקויים ע"י הנתבעות או מי מטעמן אם בכלל, וככל שלא הוסדרו או שהוסדרו באופן חלקי, מה שיעור הפיצוי המגיע לתובע בגין הותרת הדירות והרכוש המשותף במצבו הלקוי.

התובע צירף את חווה"ד מטעם המהנדס מרזוק מתאריך 30.4.2006 ולפיהן שיעור עלות מחדלי הנתבעות עומד על 4,629,500 ₪ לחלק הדירות (נספח 13 לתצהיר התובע) וליום הגשת התביעה על 6,542,031 ₪. בחווה"ד על הרכוש המשותף העריך המהנדס מרזוק את שיעור כלל הנזק ברכוש המשותף סך של 8,606,581 ₪ כאשר חלקו של התובע ברכוש המשותף העומד על 24% (52/212 דירות) עומד ליום הגשת התביעה על 2,918,907 ₪ (ר' נספח 14 לתצהיר התובע). מנגד הגיש חוו"ד המהנדס דן גורדון. עפ"י חוות דעתו מתאריך 20.6.2010 הנזק לדירות התובע עומד על 32,840 ₪ וברכוש המשותף בכללותו הנזק עומד על 26,240 ₪.

כבר על פניו ניכר ההבדל העצום שבין חוו"ד התביעה להגנה. לפיכך, מונה כמומחה מטעם ביהמ"ש המהנדס נתן גרשוני שמסר חוו"ד בתאריך 31.1.2015 (במ/1). עפ"י חוות דעתו של מומחה ביהמ"ש (להלן: "המומחה"), נבדקו 52 דירות התובע וחלקי הרכוש המשותף הרלוונטיים המצויים בשבעה בניינים כדלקמן:

• בניין מספר 1 (שלב ג') רחוב הדר 60, 6 דירות שמספרן: 1,2,7,19,21,22.

• בניין מספר 2 (שלב ג') רחוב הדר 58, 9 דירות שמספרן: 1,7,21,23,25,29,30,31,32.

• בניין מספר 3 (שלב ב') רחוב גולומב 69, 10 דירות שמספרן: 1,2,3,7,15,18,23,26,27,28.

• בניין מספר 4 (שלב ג') רחוב גולומב 67, 7 דירות שמספרן: 5,7,11,15,19,23,29.

• בניין מספר 5 (שלב א') רחוב גולומב 71, 9 דירות שמספרן: 1,2,7,10,15,18,23,26,27.

• בניין מספר 6 (שלב א') רחוב גולומב 74, 7 דירות שמספרן: 2,7,10,11,18,26,29.

• בניין מספר 7 (שלב א') רחוב גולומב 77, 4 דירות שמספרן: 16,19,24,25.

אשר למסירת החזקה בדירות התובע זו נמסרה בדירות בבניין 1 בין התאריכים 15.8.02-1.12.02 ; בבניין מספר 2 בין התאריכים 1.8.02-1.1.03; בבניין מספר 3 בין התאריכים 14.8.00-1.12.00 ; בבניין מספר 4 בין התאריכים 18.8.02-15.11.02; בבניין מספר חמש בין התאריכים 15.8.99-15.3.00; בבניין מספר 6 בין התאריכים 1.6.99-1.3.00; ובבניין מספר 7 ב- 1.1.00.

המומחה ציין בחווה"ד, כי לנגד עיניו עמדו חוות הדעת מטעם יעקב מרזוק (מ- 30.4.06 כולל נספח 1) וחווה"ד הנגדית של המהנדס דן גורדון (מ- 20.6.10) כמו גם מסמכים משלימים. המומחה ערך ביקורים רבים בדירות התובע בין החודשים יולי 2014 לינואר 2015. במסגרת הביקורים הוא בדק את טענות התובע כפי שעלו בחוו"ד המהנדס מרזוק והתייחס ספציפית לכל דירה ולרשימת הליקויים בה, לרבות לליקויים הנוספים בדירות הבעלים כפי שצוינו בנספח 1, למול טענות הנגד מצד המהנדס גורדון. לסיורים אלה נלוו נציגי התובע, מר ירחמיאל רובין ונציג הנתבעות המהנדס גורדון, כאשר לחלק מהסיורים הצטרף גם המהדס מרזוק מטעם התביעה ומר אמיר בלום מטעם הנתבעים. המומחה העלה על הכתב את הממצאים מכל דירה, ממצאים שצורפו כחלק מחוות דעתו, סה"כ כ- 155 עמודי ביקורת מכלל חווה"ד המחזיקה 162 עמודים.

הקושי העיקרי שעמד לנגד עיני המומחה הינו העובדה ולפיה בניית הדירות הסתיימה והן נמסרו 12-15 שנים קודם למועד בדיקתו, בעוד שפרק הזמן לתקופת הבדק ולתקופת אחריות הנתבעות מסתיימת לאחר שנה ונמשכת עד ל- 7 שנים לאחר המסירה על הקשיים הנובעים מהעדר האפשרות לייחס דווקא לקבלן את הנזקים שמצא בשטח. המומחה הפנה לכך שמחד קיימים קבלנים הדוחים את ביצוע התיקונים עד מעבר לתקופת האחריות והבדק ומאידך, קיימים בעלי הנכסים המבקשים לבצע בהם שיפוצים כלליים על חשבון הקבלן למרות חלוף התקופות שבדין. לטענת המומחה, הצטיירה לפניו תמונה ולפיה דירות התובע נמסרו בחלקן באיחור לעומת התאריכים המוסכמים למסירה. הדירות נמסרו עם ליקויי בניה וחסרים משמעותיים שחייבו תיקונים בין בשלב שקדם למסירה ובין לאחריה עוד קודם לסיום תקופת הבדק והאחריות עפ"י דין. לטענת המומחה, לא הוצגו לו מסמכים המפרטים את המועדים בהם הועלו לראשונה הטענות בדבר ליקויי הבניה, ולפיכך אין באפשרותו לקבוע פרטים אלה בוודאות במועד חווה"ד. עוד ציין, כי בכל הקשור עם התיישנות הטענה לליקוי או חוסר זה או אחר, לא ניתן לקבוע התיישנות באופן מוחלט ("שחור ולבן" כלשונו) אלא לפניו עמדו מגוון אפשרויות "אפורות", בהן בחר לפי ניסיונו ומיטב הערכתו את הנכונה שבהן. לפיכך קבע כי אין בסיס לביטול טענות הליקויים שבתביעה מנימוקי התיישנות כטענת הנתבעים, וכי יש לראות בחוות דעתו של מרזוק בסיס לגיטימי לתביעה, והכל תוך התחשבות בבלאי טבעי שהתהווה במהלך השנים שחלפו מאז מסירת הדירות, כאשר חוות דעתו של המהנדס מרזוק מסכמת ומפרטת את כל טענות התובע לליקויי בניה, חוסרים ואי התאמות. יחד עם זאת, מציין המומחה כי בבדיקתו "נתקבלו בחוות דעתו של מרזוק כפלי סעיפים ואי דיוקים רבים:-טענות כוללניות של ליקויים שכלל לא היו קיימים ו/או רלוונטיים בדירות שהושכרו". מניסוח הטענות, המומחה למד שרבות מהטענות לליקויים עלו עוד במהלך הבניה.

עוד מציין המומחה, כי במהלך השנים מאז מסירת הדירות, מעבר לבלאי טבעי שצוין לעיל ויש להביאו בחשבון, בוצעו בדירות גם תיקונים רבים, כמו גם שינויים, ואף פעולות שיפוץ בחלק מהדירות בין ע"י הנתבעת בין ע"י התובע, באמצעות מנהל התחזוקה מר רובין ו/או על ידי בעלי הדירות בעצמן, כאשר לא ניתן לקבוע בוודאות מהו מועד הביצוע של כל תיקון וע"י מי בוצע, מי שילם עבור התיקון וכמה והאם כלל שולם. לפיכך, התייחסות המומחה לטענות הליקויים כוללת במידה רבה הערכה בלבד תוך התחשבות במציאות זו.

עוד הפנה המומחה לכך שחוות הדעת מטעם המהנדס מרזוק מבוססות לא אחת על דברי התובע עצמו, ללא התייחסות לדירות או מקומות ספציפיים, ונעדרות אסמכתאות בכתב או ראיות משכנעות אחרת. לפיכך, לא ראה לנכון לבסס קביעותיו על מילים בלבד. מאידך מצא גם סעיפים כוללניים לליקויים שנמצאו בבדיקתו נכונים ומוצדקים גם ללא ציון ספציפי של כל דירה, כמו למשל ברזי "ניל" שהותקנו בכיורים ובקערות הרחצה בכל הדירות, שהתקלקלו והוחלפו ע"י מר רובין בתדירות גבוהה מאחר והיו באיכות ירודה ביותר, כך גם באשר למנועי תריסי דלתות ההזזה שהותקנו בסלון של חלק מהדירות שהתקלקלו לעיתים קרובות והיו חלשים מדי למילוי משימתם. באלה ראה המומחה "חטא קדמון" המאשר את טענות התביעה גם אם הן כוללניות. עוד מצא לציין, כי פריטים רבים בחוו"ד המהנדס מרזוק צוינו למרות שנעדרו ממפרט המכר. המהנדס מרזוק הסביר לו כי מדובר ב"good practice", ולפיכך יש לראותם כחובת הנתבעת וכחלק לגיטימי בתביעה. המומחה מצדו סבר כי דרך זו של העלאת טענות אינה מקובלת וחווה"ד מבוססת על המחויבויות כפי המופיעות במפרט המכר ובמסמכים בכתב שנמסרו למומחה ומהווים אסמכתא לטענות הליקוי. ככל שאין אסמכתאות בכתב, מבוססת חווה"ד על הערכתו האישית של המומחה.

לאחר שהקדים את האמור לעיל, מצא המומחה כי עלות התיקונים ברכוש המשותף במחירי חווה"ד ללא פיקוח ושירותים הנדסיים כמו גם מע"מ, עומדת על 404,413 ₪, והם מבוססים על חוות דעתו של מר גרשוני כמומחה בת.א. 1530-12-09 מתאריך 18.8.11, לאחר תוספת התייקרות בת 7%. החלק היחסי של 52 דירות התובע מכלל הדירות בפרויקט (בחווה"ד צויינו 216 דירות בכל הפרויקט), מביא לפיצוי בסך 97,359 ₪ בשל הנזק ברכוש המשותף. לסכום זה יש להוסיף 10% שירותים הנדסיים ופיקוח וכן מע"מ בשיעור 18% ובסה"כ 126,372 ₪.

בכל הקשור עם הליקויים ב- 52 דירות התובע במחירים עדכניים למועד חווה"ד אלה עומדים על 442,100 ₪ ובתוספת 10% שירותים הנדסיים ופיקוח וכן 18% מע"מ על 573,846 ₪ (ר' ריכוז התיקונים בעמ' 6 לחווה"ד). עוד מציין המומחה, כי אופי התיקונים אמנם יגרום אי נוחות לדיירים, אולם להערכתו לא יתחייב מצב של פינוי הדירות לצורך ביצוע התיקונים.

למומחה נשלחו שאלות הבהרה ע"י ב"כ התובע (במ/2) והוא השיב עליהן (במ/3). כמו כן נחקר המומחה בחקירה נגדית.

בסיכומיו מציין ב"כ התובע את הכשלים העולים מחוות דעתו של המומחה המונעים מביהמ"ש לטעמו כל אפשרות לאמצו כדלקמן:

• המומחה ערך את חישוב הנזקים השונים למועד כתיבת חווה"ד בניגוד להחלטת ביהמ"ש המסמיכה אותו היינו לערוך החישוב ליום מסירת הנכסים. משכך חרג המומחה מתחום סמכותו ואין אפשרות להסתמך על חווה"ד.

• המומחה לא עיין במפרטים הספציפיים לדירות התובע ששודרגו בשל האיחורים מסירת הדירות ולכן גם לא שם הרכיבים שהיו חסרים בדירות שנמסרו לתובע.

• המומחה לא שם את הנזקים שתוקנו ע"י התובע בדירות שנמסרו לו.

• המומחה לא ערך חוו"ד לגבי הרכוש המשותף.

• המומחה לא כימת את ערכם של הליקויים הסדרתיים בדירות התובע.

  לאור כל אלה עתר התובע להתעלם חוו"ד המומחה ולאמץ את חוו"ד המומחה מטעמו .

הנתבעות מצדן טענו, כי משמונה המומחה בהסכמה אין כל אפשרות לעשות שימוש בחוו"ד מומחי הצדדים לאור תקנה 130(ג)(2) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 לפיכך אין כל מקום לדרישת התובע לקבל את חוו"ד מרזוק במקום חוו"ד המומחה. עוד טענו כי יש לכבד את חוו"ד מומחה ביהמ"ש אלא אם ישנם טעמים כבדי משקל המחייבים סטייה ממנה, כי יש להתעלם מחוו"ד מרזוק לאור הסכומים הבלתי סבירים העולים ממנה כמו גם לאור הערות המומחה לעולה ממנה ולרבות כפלי סעיפים ואי דיוקים רבים.

אשר לטענות התובע בכל הקשור עם חוו"ד המומחה השיבו הנתבעים בסיכומיהם כך:

• בכל הקשור עם קביעת הליקויים למועד מתן חווה"ד להבדיל ממועד מסירת הנכסים, ציינו כי המומחה אינו יכול לחזור בזמן כאשר את בדיקתו ביצע 11-15 שנים לאחר מסירת הדירות, כאשר בכל מקרה התייחס לקביעות מומחי הצדדים, למסמכים שנמסרו לו ולהסברים שקיבל בעת ביקורו במקום ולפיהם ערך את חוות דעתו.

• אשר לטענה כי המומחה לא התייחס לתיקונים שביצע התובע וכן למפרטים או לרכיבים חסרים, טענו כי המומחה כפי העולה מחוות דעתו בחן את כלל טענות הצדדים העולים בין היתר בחווה"ד מטעם המהנדס מרזוק כך גם ביצע ביקורים במקום לאורך מספר חודשים, סיורים בהם נכחו נציגי התובע. המומחה אף מציין כי את הביקורת ערך לפי סדר סעיפי חוו"ד מרזוק ובהן סיכום כלל טענות התובע לליקויים ולחוסרים (ס' 16 לחווה"ד), אלא שלא כל טענה שהעלה מרזוק בחווה"ד הייתה ראויה לטעמו של המומחה שסמך ידו על דברי התובע ולא על ראיות משכנעות יותר כמו מסמכים בכתב. עוד שלל את התוספות שהוסיף למפרט המהנדס מרזוק כחלק מ- GOOD PRACTICE שאינה גישה ראויה לטעמו. עוד הוסיפו כי המומחה סמך ידו על ראיות או מראה עיניו, וכי מקום בו מצא כי קיים ליקוי אישר אותו אפילו היה קיים רק בחלק מהדירות כמו ברזי ניל או תריסי דלתות ההזזה.

  אשר לת/2, המהווה תוספת למפרט בכל הקשור עם אביזרי אמבטיה, המומחה לא זכר כלל את המסמך והוא בפועל התווסף רק בשנת 2017 ולפיכך המסמך מהווה הרחבת חזית אסורה. מכל מקום בכל הקשור עם הצורך באספקת כיורי "דלפון" ציינו הנתבעים כי ייצורם הופסק וסופק לתובע כיור שווה ערך מסוג "קוטו" שהמומחה מאשר כי שניהם טובים באותה מידה (עמ' 19 מול 6-7). מעבר לכך, טענה זו אינה מופיעה בכתב התביעה או חוו"ד מרזוק ולכן לא מגיע לתובע כל פיצוי נוסף בכל הקשור עם הכיורים.

• בכל הקשור עם בקשת התובע להתעלם מקביעות מומחה ביהמ"ש ביחס לרכוש המשותף ולקבל ממצאי המומחה מרזוק מטעמו, ציינו הנתבעות כי במועד מינויו של המומחה היה ידוע לשני הצדדים כי הוא שימש כמומחה בתביעת נציגות הבית המשותף בת.א. (ת"א) 153-12-19 שרייה זיו ואח' נ' גני אשרם ואח' (להלן: "התיק האחר") כאשר עסקינן באותו בית משותף, אותו רכוש משותף ואותם ליקויים ככל שהיו קיימים. גם מר מרזוק שימש מומחה בתביעת הנציגות. המומחה דנא מתייחס לחלקו של התובע ברכוש המשותף ויש לקבל את קביעותיו אלה.

   

  דיון

  ליקויים וחוסרים בדירות התובע

בנושא זה עומדת כאמור בפני ביהמ"ש חוות דעתו של המומחה מהנדס נתן גרשוני. במסגרת חוות דעתו קבע המומחה כי הבסיס לחווה"ד הינן חוות הדעת מטעם המהנדס מרזוק אותן צירף התובע, להן ביצע המומחה התאמות עפ"י מראה עיניו בשטח ומסמכים שונים שעמדו לנגד עיניו, אותם המציאו הצדדים, מסמכים שלמרבה הצער לא נותרו ברשותו במועד חקירתו בביהמ"ש מאחר והושמדו (12 קרטונים לטענתו). הליקויים הנטענים, כמו גם החוסרים, מתייחסים לדירות ולרכוש המשותף הצמוד להן. עיון בחווה"ד (במ/1) מלמד כי נערכה בדיקה מעמיקה לכל דירה ודירה שנמסרה לתובע עפ"י טענותיו של המהנדס מרזוק (סה"כ כאמור לעיל כ- 155 עמודי חוו"ד מתוך 162 עמודים). מעבר על הליקויים הנטענים כמו גם החוסרים הנטענים ע"י מרזוק מחד ובחינתם מאידך ע"י מומחה ביהמ"ש מלמדת שמומחה ביהמ"ש, בכל הקשור עם הליקויים בדירות התובע, עשה מלאכה מרשימה למרות טענות התובע בסיכומיו. ככל שקיימות טענות הנוגעות לחוסר התייחסות לעניינים כאלה ואחרים במסגרת חווה"ד, אלה תידונה להלן. יחד עם זאת, אין להתעלם מבחינה סיזיפית של מאות ואלפי פרטים בכלל הדירות אליהם התייחס המומחה ועל כך יש לשבחו, להבדיל מניסיונות התובע לפגום ולשלול לחלוטין את חוות דעתו, תוך שימוש בחוות הדעת מטעם המהנדס מרזוק במקומו. מעבר לכך מצאתי כי טענות התובע בכללן בכל הקשור עם הליקויים והחוסרים בדירות, הינן טענות, שבאופן יחסי לכלל הטענות אותן טען מחד מר מרזוק ושלל מאידך מומחה ביהמ"ש, הן מינוריות, הן בכל הקשור למשל עם המפרטים הספציפיים לדירות התובע, או לשיעור עלות התיקונים שבוצעו ע"י התובע עצמו. בשלב מאוחר יותר אתייחס גם לעניין חוו"ד המומחה בנושא הרכוש המשותף.

טענה אחת העומדת לו לתובע עניינה העובדה ולפיה מומחה ביהמ"ש לא ערך את חוות דעתו למועד מסירת הנכסים אלא למועד הגשת חוות דעתו (31.1.15). אמנם המנדט שהוענק למומחה היה להעריך את שיעור הנזק שנגרם לתובע נכון למועד מסירת הנכסים (ר' החלטת ביהמ"ש מפרו' הדיון מתאריך 9.2.14), אלא שאין כל קושי לשערך את שיעורי הנזק למועד מתאים באמצע התקופות בהן נמסרו דירות התובע לתובע (בין 1.6.99 עד 1.1.03), היינו 1.3.2001, וזאת באמצעות מדד תשומות הבניה (ר' תשובת המומחה בעמ' 15 לפרוטוקול מול 12). לפיכך, כעקרון בתי המפשט נוטים לקבל את ממצאיהם של המומחים אותם מינו בהיותם ידם הארוכה (ר' לדוגמא ע"א 558/96, 1240 חב' שיכון עובדים נ' רוזנטל חנן ו- 32 אח', פ"ד נב(4) 563, 570-569 (1998)). בתי המשפט לא על נקלה יבטלו חוות דעת מומחה מטעמם, ויעשו כן מטעמים כבדי משקל בלבד (ר' למשל ת"א (חי') 1183/95 מלכה יוסף ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ (21.8.2002); ת"א 1129/01 (נצ') לוי נ' ריג'י לברה לבניין בע"מ (17.6.2004); ע"א 9358/04 פלונית נ' פלונית (2.5.2005)"יש למומחה המתמנה על ידי בית המשפט הכלים המקצועיים והמיומנות הדרושה לבחון ולהעריך שאלות הנוגעות לטובתם של קטינים ועל כן, בהעדר טעם מבורר וממשי אין מקום לסטות מהמלצותיו"; ע"א 3134/02 עיריית רחובות נ' בוטרנו (21.7.03) "כאשר ממנה בית המשפט מומחה מכריע מטעמו, אך טבעי שהוא יאמץ את ממצאיו, זולת אם קיימת סיבה כבדת משקל שתניע אותו שלא לעשות זאת, שהרי לכאורה מדובר במומחה ניטראלי, נעדר עניין, וככזה אין סיבה לחשוד בו כי הוא בחר לצדד בעמדה זו או אחרת מטעמים פסולים"). לפיכך, בכל הקשור עם הנזקים אותם בחן המומחה בדירות התובע, ולאחר שהתרשמתי כי המלאכה בוצעה לאורך תקופה לא מבוטלת ובדקדוק רב תוך עמידה על כל טענה שהעלה המהנדס מרזוק בחווה"ד, כי אז סברתי שנכון יהיה לאמץ את חוות דעתו של המהנדס גרשוני בדבר שיעור הנזק בדירות התובע וקובע כי עלות התיקונים הינה 442,100 ₪ בתוספת 10% (בגין שירותים הנדסיים ופיקוח) ובתוספת מע"מ בשיעור של 17%, להבדיל מ- 18% כמצוין בחוו"ד המומחה גרשוני, ולפיכך סה"כ 568,982 ₪. סכום זה ימודד לאחור ממועד מתן חווה"ד של המומחה (31.1.2015) עפ"י מדד תשומות הבניה לתאריך 1.3.2001 והינו עומד על כן על הסך של 361,029 ₪ וממועד זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין עד למועד מתן פסה"ד.

העדר התייחסות המומחה לשיעור עלויות השיפוצים שביצע התובע

לטענת התובע, המומחה התעלם בחוות דעתו מהצורך בביצוע תיקונים לליקויים בדירותיו במועד מסירת הדירות. לטעמו של התובע, על הנתבעות לשלם הסך של 585,000 ₪ (כולל מע"מ) בגין תיקונים שבוצעו באמצעות איש תחזוקה קבוע שהתובע נאלץ לשכור לצורך כך, לרבות השבת סכומי רכישת חומרים ושירותים נוספים לתיקון הליקויים הסדרתיים. תימוכין לכך מצא התובע בתצהירו של מנהל החשבונות מטעמו, מר דוד גרייצר שלא נחקר ולכן גם תצהירו גם לא נסתר, ובו עלויות העסקת איש התחזוקה משנת 2005 ולמשך 3 שנים עד 2008 בסכום של 400,410 ₪. תימוכין נוספים שצורפו היו טופסי 106 של אותו עובד וכן קבלות וחשבוניות רבות שנשמרו ע"י רוה"ח עבור חומרים ושירותים נוספים לאורך השנים 2003-2005 המסתכמים ב- 604,391 ₪ כולל מע"מ לעבודות וחומרים בדירות. מסכום זה יש להפחית 35% כטענת מנהל החשבונות בשל תחזוקה שוטפת של הדירות, ולפיכך עומד הסכום בסה"כ על 585,000 ₪ כולל מע"מ (ר' סעיף 6 לתצהירו של מר דוד גרייצר ולפיו "מהיכרותי עם הפרויקט ומניתוח מדגמי של סכומי ההוצאות בשנים 2003 עד 2008 אני מצהיר כי לפחות 65% מהסכומים הנ"ל היו סכומים ששולמו והוצאו בגין ליקויים שהיו בדירות, ולא בשל תחזוקה שוטפת. לפיכך לפחות סך של 585,000 ₪ (כולל מע"מ) הם סכומים שהוצאו בפועל לתיקון ליקויים בדירות ליאור שהוא זכאי להיות מפוצה בגינם ע"י הנתבעות").

הנתבעות מצדן טענו כי מומחה ביהמ"ש התייחס לכלל טענות התובע עפ"י חוו"ד המומחה מטעמו, ולפיכך לא ניתן לטעון כי מומחה ביהמ"ש לא התייחס לתיקונים שביצע התובע לאורך השנים באמצעות אנשי אחזקה מטעמו או לאי התאמה למפרטים שהוצגו למומחה. באשר לטענות הנוספות, כך למשל אלה המופיעות בת/2, אלה מהוות הרחבת חזית שכן לא עמדו לנגד עיני ביהמ"ש (ר' למשל התייחסותו לת/2), לגביו מציין מומחה ביהמ"ש "לא זוכר מסמך כזה בכלל, לא זוכר שראיתי" (עמ' 19 ש' 32), ומכאן שמסמכים שלא עמדו לנגד עיני מומחה ביהמ"ש במועד חוות דעתו אינם יכולים להוות בסיס לשינוי חוו"ד המומחה המוסכם, ויש לקבלה ככתבה וכלשונה.

אשר לכיור דלפון ציינו כזכור, כי סופק כיור מסוג קוטו שהינו שווי ערך לפי מומחה ביהמ"ש לכיור דלפון.

בנסיבות, אין לשכוח, כי את מסגרת המחלוקת מתווים כתבי הטענות, כעולה מכתב התביעה הליקויים והחוסרים בדירות, מצאו ביטוים במלואם במסגרת חוות דעת מומחה התובע. מומחה ביהמ"ש מתייחס במסגרת חוות דעתו לחוות דעת מומחה התביעה התבסס עליה לכל אורכה ובחן טענות התובע השונות. ברור לי לחלוטין, כי לו התקבלו מלוא טענות התובע עפ"י חוו"ד המהנדס מרזוק, בוודאי לא היה טוען להוצאות שהוציא ממועד מסירת הדירות עבור תיקוני הליקויים השונים. לפיכך, מקום בו מומחה ביהמ"ש מתייחס לחוו"ד מומחה התביעה בכל הנושאים העולים ממנה, בהיבט הליקויים והצורך בתיקונם, כי אז לא מצאתי לחייב את הנתבעות בעלויות שהוציא התובע בעניין זה, נושאים שמוצאים ביטוי לטעמי במסגרת חוות דעת המומחה. מעבר לכך, קשה, אם לא בלתי אפשרי, להתמודד עם נתונים כמו אלו העולים מתצהירו של מר דוד גרייצר. מר גרייצר הינו מנהל הכספים של התובע, הוא אינו איש הנדסה או שמאי מקרקעין המסוגל לכמת את שיעור ההוצאות שהוציא התובע כחלק יחסי מההוצאות שהוצאו בפועל, הן לחומרים השונים והן לעבודות עובד האחזקה. אין לשכוח, כי הנכסים נמסרו מספר שנים קודם למועדים אליהם התייחס תצהירו של מר גרייצר (השנים 2003 עד 2008), עסקינן בלא פחות מ- 52 דירות המחייבות טיפול שוטף כמו גם מושכרות לדיירים, כאשר מובן בעיני כי קיים צורך לתחזק נכסים אלה העוברים ידיים אחת לתקופה. התייחסות ל- 65% מהוצאות אלה ככאלה השייכות לליקויים ולחוסרים בדירות כפי שנמסרו לתובע מוקשה בעיני. ניתן היה על נקלה לצרף גם את ההוצאות שנגרמו לתובע בשנים שבין 2009 ועד למועד חתימת התצהיר היינו ינואר 2017 כיסוד להשוואת ההוצאות בתקופה שבין 2003 עד 2008, כאשר לפי השוואה זו ניתן בוודאי היה למצוא הפחתה משמעותית בשיעור ההוצאות שהוצאו בשנים שלאחר מכן, מה שהיה מלמד על שיעור ההוצאות שהוצא עבור תיקון הליקויים ומאפשר למצער קנה מידה סביר להשוואה ולבחינה כאמור אלא שכך לא נהג התובע, הוא בחר להתייחס לאותן 5 שנים בלבד ואין כל אפשרות לברור את הבר מהתבן בנסיבות ולקבוע אלו הוצאות שייכות לתיקון הליקויים ואלו שייכות לתחזוקה השוטפת. גם מסיבה זו לא מצאתי לקבוע כי אמנם הוצאו הוצאות בהעדר אפשרות לשום את אותן הוצאות באופן מדויק כאשר בידי התובע כאמור ניתנה אפשרות לשום אותן במסגרת חוו"ד מרזוק.

בכל הקשור עם השלמות המפרט להן זכאי התובע לטענתו (נספחים ת/1 ו- ת/2), ונובעים מחיובים שהנתבעים התחייבו כלפי התובע, אך לא זכו לטענת התובע להתייחסות המומחה במסגרת חוות דעתו. כאן מצאתי כי יש מקום לחיוב הנתבעות בנושאים אלה לפחות בחלקם. המומחה מטעם ביהמ"ש הסביר במסגרת חקירתו הנגדית כי שינוי האביזרים כמפורט בת/1, אביזרים אותם התחייבו הנתבעות כאמור לספק לתובע, אך לא סיפקו לו בפועל, אלה מופיעים במסגרת חוות דעתו של מרזוק ואליה מתייחס גם מומחה ביהמ"ש בתשובתו. עפ"י חוות דעתו מציין המומחה בהתייחס לאביזרים אלה כי לא הייתה חובה לספקם, ומאידך עולה החובה מת/1. מסביר המומחה, כי: "הבדיקה התנהלה כך: בדקתי אחד לאחד את כל טענות המפורטות בתביעה, מתייחסת לכל דירה ודירה. הובילו אותי 3 חוות הדעת של מרזוק שבדקנו אחד אחד, ציינתי שכנקודת מוצא שלי כל הנקודות שהועלו על ידי מרזוק אני מקבל כרלוונטיות לבדיקה. לא קראתי את אלפי המסמכים שקיבלתי. בזמן שעשיתי את הבדיקות שהיו מאד יסודיות, נמשכו כמה חודשים, בכל יום שלם בדקנו אולי 1-2 דירות. שני המהנדסים הגיעו מחיפה, עברנו סעיף סעיף לפי כתבי הטענות של מרזוק, זה היה נקודת מוצא, בדקתי עניינית, שמעתי את כל הטענות, גם של המומחים מרזוק וגם גורדון. כשהיה רלוונטי לבדוק משהו ענייני הוא ציין והעלה בפני לבדיקה. שמעתי גם את איש התחזוקה של התובע לעניין הזה, הוא למעשה עזר לי מאד, כי כל הזמן עסק בתיקונים כן ולא ביעוץ. מה שכתבתי בסוף זו מסקנה שלי, ציינתי מה כל אחד אמר ומה דעתי. זה לא אומר שאני התעלמתי מכל מה שהיה כתוב כאן, בפירוש שמעתי את כל הטענות של גורדון וכשהיה נכון לייחס למשהו מתוך הניירות, ייחסתי. זה לא התעלמות, התבססתי קודם כל על מה שגורדון אמר לי, הוא עשה עבודה מאד יסודית וכיבדתי אותו כמו את מרזוק, היו יחסי עבודה טובים, כך זה התנהל, לא התעלמתי. במקום החלטתי מה שיש לעשות. היו מקרים, אחרי שגמרנו את סבב הדירות, חזרנו למשרד של איש התחזוקה, דיסקסנו בכל על הכל ואז נפרדנו, כך זה התנהל יום יום. כל זה שאני צריך לשחזר משהו מבניינים שנמסרו לפני 15 שנים, זה לא דברים שחיים היום. זאת ביטאתי במסגרת חוות הדעת. זה לא עניין של התעלמות". כשהופנה לדירה ספציפית שבמסגרת חוו"ד מרזוק מציינת כי לא סופקו האביזרים ולפיכך לכאורה המומחה התעלם מכך השיב המומחה, כי: "לא התעלמתי, התייחסתי למה ששמעתי במקום. היו הרבה מקרים שמסכימים לקבל משהו שווה ערך במקום המפורט, לא זוכר מה נאמר שם, אך המסקנה שלי היא כתוצאה משיחה עם שני המומחים" (עמ' 17 מול 27-29). בהמשך מציין כי "אולי ניסחתי לא נכון" (עמ' 18 מול 26). במילים אחרות, המומחה קובע את מסקנותיו לפיהן "לא הוצג מסמך המחייב שינוי" בכך שלא נמסר לו אחרת ע"י מי מנציגי התובע בין המהנדס מרזוק ובין איש האחזקה, עוד הינו מודה שלא קרא את כלל המסמכים שהועברו לו לאור כמות של אלפי מסמכים ולכן סמך ידו כאמור על דברי הנלווים לסיוריו. בכך למעשה מפנה המומחה טרוניה כלפי נציגי התובע שלא הפנו את תשומת ליבו להסכמות אחרות ובכתב. מכל מקום הטענות מתייחסות לכיור מסוג "דלפון" שאמור היה להיות מותקן ובפועל הותק כיור מסוג "קוטו" כפי המופיע בחוו"ד מרזוק. עלות שווי כיורי דלפון כעולה מחוו"ד מרזוק עומדת על 130,000 ₪ נכון למועד מתן חווה"ד (4/2006). כך גם ממוצג ת/2 עולה כי למרות קביעות המומחה בחוו"ד ולפיהן אין חובה לספק אביזרי אמבטיה (לדוגמא דף 159 לחווה"ד סעיף 4) עדיין יש חובה שכזו. חישוב הסכומים כעולה מת/2 עומד על 22,918 ₪. שני סכומים אלה יש לצרף לחוו"ד המומחה ככאלה אותם התחייבו הנתבעות לבצע ולפיכך יש להוסיף הסך של 152,918 ₪ בגין אותם נושאים לגביהם נמצאו תימוכין למחויבות הנתבעות להחליף המוצרים באחרים ולא בוצעו בפועל (מוצגים ת/1 ות/2). הסך של 130,000 ₪ יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.4.2006 ואילך ואילו הסך של 22,918 ₪ יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.3.2001. יובהר לעניין הכיורים לגביהם הנתבעות סברו כי די היה באספקת כיורי קוטו במקום דלפון בהיותם לטענת המומחה בעלי איכות דומה כי נושא זה לא נבחן ממש ע"י מומחה ביהמ"ש אלא על דוכן העדים וגם אז לא היה משוכנע בתשובותיו. הייתי מצפה כי הזהות באיכות תימצא ביטוי לכל הפחות במחירים של אלה מול אלה ובאמירה כי מדובר בכיורים דומים לא די. בכל מקרה המומחה אינו קובע כי שני סוגי הכיריים אמנם זהים באיכותם ולתובע מגיע בוודאי את הכיורים הטובים יותר (ר' עמו' 19 מול 4-7). עוד אציין כי עלויות הכיורים הינה לפי חוו"ד מרזוק בהעדר התייחסות ספציפית הולמת מצד מומחה הנתבעות.

בכל יתר הנושאים הקשורים לחוו"ד המומחה בנושא הדירות לא מצאתי להתערב, לרבות לא בנושא כימות עלויות הליקויים בדירות התובע כעולה מחוו"ד גדי דברת שנשמטו לכאורה מחוו"ד מומחה ביהמ"ש לאחר שחוו"ד דברת הוצאה מתיק ביהמ"ש בהחלטת ביהמ"ש מתאריך 27.3.2017 ביחד עם חוו"ד נוספת של המהנדס מרזוק, מה גם שהנטען הינו בגדר הרחבת חזית אסורה כעולה גם בסיכומי הנתבעות ובצדק מאחר ונושא זה לא עלה בגדר כתבי הטענות.

ליקויים וחוסרים ברכוש המשותף

טען התובע כי חוו"ד המומחה בנושא הרכוש המשותף סומכת ידה על חוו"ד בתיק אחר לו לא היה צד ומכאן שאין בפני ביהמ"ש למעשה חוו"ד מומחה בנושא הרכוש המשותף. הנתבעות טענו מנגד, כי עסקינן בנתבעות זהות ומומחה זהה באותו בית משותף, באותו רכוש משותף ובאותם ליקויים שהיו קיימים מה גם שהמהנדס מרזוק היה מומחה התביעה באותו תיק ומבקשות לקבל את קביעות המומחה.

נדמה כי נפל פגם בחוו"ד מומחה ביהמ"ש בעניין הרכוש המשותף. ההתייחסות הינה לחוו"ד שנמסרה בתיק אחר לו התובע לא היה צד ולפיכך לא ניתן "לשאוב" לכאורה את קביעות המומחה בתיק האחר לתיק דנא בהעדר הסכמת הצדדים. נכון היה לו מומחה ביהמ"ש היה מבקש את הסכמת הצדדים בעניין זה ודואג "לייבא" לתיק זה את קביעותיו בתיק האחר כמומחה מטעם ביהמ"ש. למרות האמור, נשאלת השאלה האם ניתן לרפא פגם זה? נדמה שאכן ניתן לרפא הפגם בהיותו טכני במהותו שהרי עסקינן באותו מומחה ובאותו נכס, ויש להניח כי לו אמנם ערך המומחה חוו"ד עבור התיק דנא לא היה עורך אותה אחרת מזו שערך בתיק האחר, אחרת היה צפוי להיחקר שתי וערב על הפערים בין שתי חוו"ד על אותו הנכס. מעבר לכך, מוכן התובע בסיכומיו להכיר בקביעות ביהמ"ש בתיק האחר ואותן "לשאוב" לתיק דנא. אמנם מדובר בטענה חליפית אך כזו שמהווה תרתי דסתרי לעצם הדרישה המקורית. לשם כך מוכן התובע להסתפק בסכום בסך 150,150 ₪ כולל מע"מ בגין הליקויים ברכוש המשותף כדי גודל חלקו בו.

לטעמי הקושי אותו הוליד המומחה בכל הקשור עם הרכוש המשותף הינו בר פתרון בפן החליפי אותו מציע התובע, היינו מקום בו מוכנות הנתבעות לסמוך ידן על קביעות המומחה למרות שנערכו מלכתחילה עבור תיק אחר, כי אז הן אינן רשאיות לדחות דרישתו החליפית של התובע. מכאן שהנני מורה על אימוץ עמדת התובע בעניין זה באופן שנזקי התובע יעמדו בגין הרכוש המשותף כחלק מקביעת ביהמ"ש המחוזי בתיק האחר בשל חלקו היחסי של התובע במקרקעין בסך של 150,150 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

שיעור אבדן תשואות השכירות בשל תיקון הליקויים והחוסרים (נזקים עקיפים)

בסעיף 49 לכתב התביעה מבקש התובע לא פחות מ-18 ימי שכירות לכל דירה בשל הצורך בביצוע התיקונים ועותר לשם כך לפצותו בסכום של 239,000 ₪. הנתבעות טוענות כי המומחה קובע נחרצות כי לצורך ביצוע התיקונים לא יהפכו הדירות ללא ראויות למגורים לתקופת התיקונים (סעיף 28 לחוו"ד מומחה ביהמ"ש). לטעמי קביעת המומחה בעניין זה במיוחד לאור שיעור התיקונים הנמוך יחסית, יש בו כדי לדחות טענות התובע בעניין זה וכך הנני לקבוע.

איחור במסירת הדירות

לטענת התובע הנתבעות איחרו במועד מסירת הדירות בבניינים 1,2,4 (22 דירות בסה"כ). בשלב ד' של הפרויקט. אשר לאיחורים שקדמו לשלב זה בגינם הגיעו הצדדים להסכמות בשדרוג המפרטים של הדירות הבאות בפרויקט שטרם נמסרו לו, אלא שבגין 22 דירות אלה לא זכה התובע בכל פיצוי. לטעמו אבדו לו בשל כך 1,224 ימי שכירות במכפלת 150 ₪ ליום (סכום הנמוך מזה שנקב בתביעתו בסך 200 ₪) ועפ"י הסכם השכירות שצירף לתצהירו (נספח 20) ובסה"כ 183,600 ₪. התובע הוכיח טענתו זו באמצעותו תצהירו שלא נסתר והנתבעים לא טענו לגבי כך דבר בתצהיריהם לא לגבי תקופת האיחור ולא לגבי שיעור הפיצוי המגיע.

הנתבעות טענו בסיכומיהן כי העיכוב במסירת הדירות נבע מהתנהלות התובע שהערים קשיים כל העת בשלבי הפרויקט השונים, ודרש שינויים ושדרוגים. בכך הביא במו ידיו לעיכוב במסירת הדירות לידיו. הנתבעות צרפו תיעוד לאופן התנהלות התובע וסגנונו עד כדי כך שהמפקח שמואל זיסמן מטעם חברת אפשטיין מציין "אנחנו לא יכולים יותר!!!! ליאור משנה את הדירות שלו כל יום עשרות פעמים הוא בא בדרישות חריגות וחדשות כל יום, הוא מסרב לקבל דירות גמורות. הוא דורש לפרק להזיז אביזרי אינסטלציה בניגוד ל מה שהזמין וחתם...לא ניתן לעבוד יותר כך!!! הוא גם דורש שינויים רבים באזורים הציבורי ללא סוף!!! רחמנות!!! רחמנות!!! הביאו לזה סוף פעם ולתמיד! הפרויקט לא יסתיים לעולם!!!" (ר' נספח 1 לתצהירו של דוד דהאן) וכך מכתבים נוספים על ההתעמרות שעוברים עובדי הנתבעות מצד התובע. לפיכך מכירות הנתבעות בכך שבשלב האחרון נמסרו הדירות באיחור אך יחד עם זאת האיחור נובע מחמתו של התובע.

בחינת האמור לעיל מעלה, כי אין חולק אודות סיבת האיחור במסירה. לפיכך הנטל עובר לנתבעות להוכיח כי האיחור הינו מחמתו של התובע. צירוף מסמכים על אופן התנהלות התובע והסיבה לאיחור אין בה לטעמי די על מנת לדחות את כלל טענות התובע כאשר ידוע כי ליקויים אמנם קיימים כפי קביעת המומחה. כך גם אביזרים שונים שהובטחו לא נמסרו. מכאן שהסיבות לאיחור מתחלקות בין הצדדים. בנסיבות סברתי כי מן הראוי לחלק את הסיבות לאיחור במסירת הדירות בין הצדדים כפי היחס שבין טענות התובע לליקויים וחוסרים לעומת הסכומים שנקבעו בסיכומו של יום היינו כ-7%. נתוני שווי יום שכירות וכמות הימים בהם בוצע איחור הינם סבירים ולפיכך הנתבעות יישאו ב-7% מהסכום הנתבע בסך 12,852 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד למועד התשלום בפועל.

עוגמת נפש

לטענת התובע נגרמה לו עוגמת נפש בשיעור של 200,000 ₪ בשל התנהלות הנתבעות למולו. הנתבעות לא סבורות שיש מקום לפיצוי בראש נזק זה במיוחד לא לאור הפער העצום בסכום התביעה שהוגשה למול הסכום המגיע בסיכומו של יום. לטעמי יש מקום בנסיבות לפסוק פיצוי בגין נזק לא ממוני לתובע שנאלץ לעבור מסכת לא מבוטלת של התנהלות ארוכת שנים למול הנתבעות. בנסיבות האמנתי כי היה קושי להביא את הנתבעות לכדי ביצוע התיקונים. אין חולק כי חלק מהציוד בדירות לא היה זה שהוסכם לגביו בין הצדדים והתברר כי ישנם ליקויים שחייבו תיקון ולא בוצעו כאמור. במצב דברים זה, אין לי אלא להצדיק פיצוי בראש נזק זה והנני מעמידו על 20,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

החזר הוצאות

התובע עותר לסכום הוצאות העומד על 195,663 ₪. סכום זה כולל תשלום למומחים מטעמו (מרזוק ודברת). הנתבעות אינן סבורות כי יש מקום לסכום זה של הוצאות במיוחד לאור התוצאה הסופית הנמוכה עד למאוד לעומת סכום התביעה המקורי.

לטעמי, לנוכח שיעור נזקי התובע כפי שהוכחו כאמור לעיל, יש בהחלט מקום לתשלום הוצאות אך לא כפי הנדרש ע"י התובע. אין חולק כי עסקינן בהוצאות משפט והן תשומנה בהתאם בפרק הסיכום למטה.

סוף דבר

התביעה מתקבלת בחלקה. הנתבעות ביחד ולחוד יישאו בנזקי התובע כדלקמן:

• בשל ליקויים וחוסרים בדירות התובע 361,029 ₪ כולל מע"מ. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.3.2001 ועד למועד התשלום בפועל (761,269 ₪ להיום)

• בגין השלמת מפרט הכיורים 130,000 ₪ כולל מע"מ. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.4.2006 ועד לתשלום בפועל (200,317 ₪ להיום).

• השלמת מפרט מוצרי אמבטיה 22,918 ₪ כולל מע"מ. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.3.2001 ועד למועד התשלום בפועל (48,323 ₪ להיום).

• ליקויים וחוסרים ברכוש המשותף 150,150 ₪. כולל מע"מ סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל (194,309 ₪ להיום).

• איחור במסירת הדירות בשלב האחרון 12,852 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל (16,632 ₪ להיום).

• פיצוי בשל עוגמת נפש 20,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

  סה"כ להיום עומדים הסכומים דלעיל על 1,240850 ₪ כולל מע"מ (בחלקים הרלוונטיים).

מעבר לאמור לעיל, יישאו הנתבעות בשכ"ט עו"ד וכן הוצאות משפט לרבות אגרת המשפט היחסית וכן הוצאות המומחים מטעמו כמו גם הוצאות מומחה ביהמ"ש בסכום כולל של 300,000 ₪ כולל מע"מ. סכום שכה"ט וההוצאות נגזר מסכום הנזקים כאמור לאחר ששוערכו למועד מתן פסה"ד. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

זכות ערעור לביהמ"ש העליון בתוך 45 ימים ממועד קבלת עותק פסה"ד.

המזכירות תודיע לצדדים.

ניתן היום, כ"ט תמוז תשע"ט, 01 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.