פרוספריטי סאל נדל"ן ואח' נ' הבניין ברח' יפו,ירושלים בע"מ

תביעה כספית בסך 2,574,000 ₪. תמצית המחלוקת

• התובעת 2 (להלן – התובעת) היא מתווכת מקרקעין. התובעת מנהלת את עסקיה באמצעות התובעת 1. הנתבעת היא חברה שבבעלותה מקרקעין ועליהם בניין ברחוב יפו 21 בירושלים, הרשומים בפנקס השטרות כספר י-ם 1015, דף 7038 (גוש שומה 30035, חלקה 71. להלן – הנכס או הבניין).

   

• לטענת התובעת, היא שימשה כמתווכת בעסקה מיום 28.11.2019 למכירת הנכס ובשל כך היא זכאית לדמי תיווך מהנתבעת. מנגד, לטענת הנתבעת התובעת הסתירה מפניה את זהותו של רוכש הנכס המיועד ובשל כך הנתבעת לא ידעה שהרוכש המיועד הוא מי שהנתבעת כבר מסרה לו את פרטי הנכס ובאה עמו בדברים עוד בטרם פעולתה של המתווכת. לפיכך, טענה הנתבעת כי אינה חבה בתשלום דמי תיווך, וביקשה לדחות את התביעה.

   

• להכרעה במחלוקת זו אדרש להלן.

   

  העובדות

  הקשר בין הנתבעת למר שטרן

• מר איבנהו בנימיני (להלן – מר בנימיני) הוא מבעלי המניות בנתבעת. בינואר 2019 נוצר קשר בין מר בנימיני למר נתנאל שטרן (להלן – מר שטרן), מי שבהמשך פעל לרכישת הנכס. כך, ביום 3.1.2019 שלח מר שטרן הודעת וואטסאפ למר בנימיני וכתב "היי אבי. אני נתנאל שטרן. בולי הפנה אותי אליך בקשר לאישור עירייה. לשלוח לך את החומר שלי לכאן או למייל?"; "בתודה מראש!". מר בנימיני השיב לו: "ערב טוב תבוא ביום ראשון עם כל המסמכים לעירייה ואני אטפל בזה". בין מר בנימיני למר שטרן התקיימו חילופי דברים נוספים בקשר לאישור העירייה המדובר, והכול מבלי שהם נפגשו פנים אל פנים. ביום 7.1.2019 שלח מר בנימיני הודעת וואטסאפ למר שטרן ובה כתב "התעודה אצלי" (נספח 1 לתצהיר מר בנימיני; עדות מר בנימיני בעמ' 51 לפרוטוקול; עדות מר שטרן בעמ' 37 לפרוטוקול).

   

• בסמוך לאחר מכן, ביום 7.1.2019 שלח מר בנימיני למר שטרן בוואטסאפ סדרת מסמכים הקשורים כולם לבניין ברחוב יפו 21. מר בנימיני הסביר שבשל רצון הנתבעת למכור את הבניין הוא שלח מסמכים בנוגע למכירתו למספר רב מאד של אנשים. כלשונו: "לעשרות אנשים, אין איש אחד בעיר הזאת שהתעניין ולא קיבל" (עמ' 55 לפרוטוקול). ככל הנראה מכיוון שזמן קצר קודם לכן החליף הודעות וואטסאפ עם מר שטרן, שלח לו בטעות מסמכים אלה (עמ' 52 לפרוטוקול).

   

• מר שטרן השיב למר בנימיני: "תודה על האישור! המסמכים ששלחת קשור אליי?". על כך השיב מר בנימיני: "חחחחח"; "סליחה טעות". מר שטרן השיב לו: "דווקא נראה מעניין"; "מחפש משקיע?". מר בנימיני השיב: "בבקשה אתה מוזמן"; "הבניין שלי אני רוצה למכור". מר שטרן השיב: "בא ניפגש. אני רציני"; "תן עוד קצת פרטים". מר בנימיני השיב לו: "עוד מעט אתקשר" (נספח 1 לתצהיר מר בנימיני).

   

• המסמכים ששלח מר בנימיני למר שטרן במצורף להודעת הוואטסאפ הנ"ל כללו את מרבית הפרטים הרלוונטיים למכירת הנכס, ובהם: מכתב מפורט מאת עו"ד אריאל אזולאי (שהוא דירקטור בנתבעת וחברת עורכי הדין מטעמו נמנית על בעלי המניות בחברה. להלן – עו"ד אזולאי), ובמכתב פירוט מיקום הנכס; פרטי רישום הנכס בפנקסי המקרקעין; ייעוד הבניין על פי התכנית התקפה; תיאור הנוף הנשקף מהבניין; שטח הבניין; הרקע ההיסטורי של הבניין ששימש משנת 1935 כבנק אנגלו-פלסטינה, ומיועד לשימור; היות הבניין מושכר למדינה; המחיר המבוקש לבניין: 120 מיליון ₪ בתוספת מע"מ; שלוש תמונות של הבניין; תמונה של הנכס ותיאור קצר בשפה האנגלית כפי שנלקחו מהוויקיפדיה; תשעה תשריטים של הקומות השונות בנכס; תכנון קומה לדוגמא שהכין אדריכל לצורך הפיכת הנכס למלון (נספחים 6-2 ופסקה 14 לתצהיר מר בנימיני). המסמכים לא התייחסו לזכויות הבנייה בנכס ולא כללו שומה (עדות מר בנימיני בעמ' 50 לפרוטוקול).

   

• בהמשך לחילופי ההודעות הנ"ל בוואטסאפ, התקשר מר בנימיני למר שטרן ושוחח עמו יותר משיחה אחת, ומר שטרן אף ניגש לראות את הבניין מבחוץ פעמיים תוך שהוא משוחח על כך טלפונית עם מר בנימיני (פסקה 6 לתצהיר מר שטרן; עדות מר שטרן בעמ' 46 לפרוטוקול; עדות מר בנימיני בעמ' 52, 54 לפרוטוקול). בשיחות הטלפון אמר מר בנימיני למר שטרן לעניין המחיר "שזה יכול להיות בין 115 ל 105 יש על מה לדבר..." (עדות מר שטרן בעמ' 37 לפרוטוקול. וראו גם עדות מר בנימיני לפיה "יכול להיות" שהוא נקב בשיחה בסכום של 105 מיליון ₪ אך הוא אינו זוכר, עמ' 51 לפרוטוקול). התובעות טענו אמנם כי גרסתו של מר שטרן אודות האמור בשיחת הטלפון אינה יכולה לעמוד (ראו פסקה 51 לסיכומי התובעות), אולם התרשמותי שונה. כפי שיפורט בהמשך, נתתי אמון בעדותו של מר שטרן. מה גם שביסוד טענת התובעות עמדה הסברה לפיה כביכול לא ייתכן שבמכתב ביקשה הנתבעת מחיר אחד (120 מיליון ₪) ובעל פה ביקשה מחיר נמוך יותר (105 מיליון ₪). לא ברור על מה סברה זו מיוסדת. אדם בהחלט יכול לומר בכתב שהוא דורש סכום מסוים תמורת נכס, ובעל-פה להגיד שהוא מוכן לסכום נמוך יותר ו"אפשר לדבר על זה". נדמה שזוהי דרך מקובלת מאד לניהול משא-ומתן.

   

• מר שטרן מסר למר בנימיני שהעסקה תוכל לעניינו כאשר המדינה, שוכרת הנכס, תפנה אותו על יסוד ההנחה ששוכר אחר ישלם תשלום גבוה יותר (פסקה 18 לתצהיר מר בנימיני; פסקאות 8-6 לתצהיר מר שטרן). מר שטרן לא עדכן את אביו, ד"ר שטרן, שעבורו פעל מר שטרן, בעניין העסקה המדוברת ואף לא את יועצו, אך מר שטרן התייעץ עם מי שסייע לו בתהליך גיוס כספים לעסקאות (עמ' 38 לפרוטוקול).

   

   

   

  הקשר בין התובעת לנתבעת

• במקביל, בפגישה אקראית בדצמבר 2018, פגשה התובעת את מר בנימיני ואת עו"ד אזולאי. השניים מסרו לה שהם מעוניינים למכור את הבניין תמורת 120 מיליון ₪, וביקשו שתמצא רוכש (פסקה 3 לתצהיר התובעת).

   

• התובעת שלחה לנתבעת טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין. על טופס זה חתם ביום 6.1.2019 עו"ד אזולאי מטעם הנתבעת. העסקה תוארה בטופס כ"מכירה... בניין בשלמות בשטח של כ- 4,000 מ"ר"; "מחיר מבוקש בקירוב 120,000,000 ₪". בטופס ששלחה התובעת נרשם שדמי התיווך הם "1% + מע"מ". עו"ד אזולאי מחק את המילה "+ מע"מ" ובמקומה רשם "כולל מע"מ". עוד הוסיף עו"ד אזולאי בכתב יד את המשפט "מובהר כי הנכס לא נמסר בבלעדיות! ככול שייחתם הסכם ע"ס 120 מלש"ח או בסכום אחר ע"י הח"מ בכתב ומראש – תשלום עמלה ע"ס 1% כולל מע"מ" (נספח 4 לתצהיר התובעת. ההדגשה במקור). התובעת התנגדה לכך שדמי התיווך יכללו מע"מ, הודיעה זאת למר בנימיני ובעקבות זאת תיקן עו"ד אזולאי את הטופס כך שהובהר שדמי התיווך יהיה 1% בתוספת מע"מ (פסקה 5 ונספח 4 לתצהיר התובעת). מר בנימיני ועו"ד אזולאי הבהירו לתובעת שהם ניהלו משא ומתן עם שני גורמים אקטואליים שנקבו בשמם, ושביחס אליהם בוודאי לא ישולמו לתובעת דמי תיווך אם וככל שהנכס יימכר להם (עמ' 23, 55 לפרוטוקול).

   

  הקשר בין התובעת לשוכרים הפוטנציאליים

• זמן מה לאחר מכן, חתם שוכר פוטנציאלי על טופס הזמנת שירותי תיווך מהתובעת לצורך השכרת הבניין או רכישתו. לדברי התובעת, דובר בקבוצה שרצתה לשכור את הבניין, לשפצו ולבנות במקום מלון (פסקאות 13-10 ונספחים 8-6 לתצהיר התובעת). בטופס עצמו לא צוין תאריך חתימתו (נספח 6 לתצהיר). בתצהירה טענה התובעת כי השוכר חתם על הטופס בינואר 2019 (פסקה 11 לתצהיר). לעומת זאת, בסיכומי התשובה נטען כי הטופס נחתם באפריל 2019 (פסקה 11.ה. לסיכומי התשובה).

   

  הקשר בין התובעת למר שטרן

• ביום 29.4.2019 נכנס מר שטרן למשרד התיווך של התובעת. התובעת הכירה את אביו של מר שטרן, ד"ר גדליה שטרן (להלן – ד"ר שטרן), שכן שימשה כמתווכת בעסקה שביצע בעבר. מר שטרן חיפש עבור אביו וחברות שבבעלותו נכסים לרכישה. מר שטרן חתם על טופס הזמנת שירותי תיווך לפיו התחייב לשלם לתובעת דמי תיווך בסך 2% בתוספת מע"מ (פסקאות 17-16 ונספח 9 לתצהיר התובעת).

   

• לאחר עסקה אחרת שביצע מר שטרן בתיווכה של התובעת, המשיכה התובעת בחילופי דברים עם מר שטרן בנוגע לעסקאות נוספות. בספטמבר 2019 הציעה התובעת למר שטרן לרכוש את הבניין ברחוב יפו 21. מר שטרן אמר לתובעת מידית שהוא מכיר את הנכס משום שקיבל בזמנו בטעות הודעת וואטסאפ מבעל הנכס, תמונות ותכניות שלו וחומר מהוויקיפדיה. מר שטרן גם הציג לתובעת את הודעת הוואטסאפ ששלח לו מר בנימיני בעניין (עדות מר שטרן, עמ' 34 לפרוטוקול). מר שטרן הוסיף ומסר שהעסקה אינה מעניינת מבחינתו משום שהמדינה משלמת דמי שכירות נמוכים תמורת הנכס (עדות מר שטרן, עמ' 34-33 לפרוטוקול). התובעת מסרה למר שטרן שיש לה שוכרים שמוכנים לשלם דמי שכירות גבוהים אך בשלב זה מר שטרן מסר לתובעת שאינו מעוניין לראות את הנכס (פסקה 24 לתצהיר התובעת).

   

• ביום 12.11.2019, אגב פגישה בנוגע לנכס אחר, שבה התובעת והזכירה למר שטרן את הבניין ברחוב יפו 21. כשהזכיר מר שטרן את העובדה שמר בנימיני כבר הציג לו את הנכס, הבהירה לו התובעת שאם יפנה למר בנימיני לא תסייע לו בעסקה עם השוכרים האטרקטיביים שרק ביכולתה להציע עבור השכרת הבניין (עדות מר שטרן, עמ' 35 לפרוטוקול; פסקאות 17-16 לתצהיר מר שטרן). כדברי מר שטרן בעדותו:

   

  "ש. האם זכור לך שרונית [=התובעת] אמרה לך אתה מוזמן ללכת לבנימיני ולעשות את העסקה שהוא מציע לך?

  ת. זה נאמר על ידה בציניות מלאה.

  ש. זה נאמר בציניות כי גם אתה וגם היא ידעתם שאין משמעות ללכת לעסקה בדמי שכירות שבנימיני דיבר עליה. נכון?

  ת. אם היה לי את היכולת להתעקש באותו זמן שאני רוצה להגיע לפשרה בתיווך כמובן שזה מה שהייתי עושה. בזמנו לא היה לי אפשרות לבקש כזה דבר בגלל הלחץ שהופעל עלי. לכן האם היה טעם ללכת התשובה היא לא כי היא לא הייתה יוצאת לדרך אלא מתפוצצת. העדפתי באותה תקופה להתקדם במתווה הזה למרות שזה יקר לי מאוד לא לפנות אליו" (עמ' 35 לפרוטוקול).

   

• יובהר כי התובעת לא גילתה לנתבעת אודות השוכרים האמורים. התובעת טענה שלא גילתה זאת כדי שהנתבעת לא "תתחכם" ולא תעדיף את עסקת השכירות על פני עסקת המכר (פסקה 19 לסיכומי התשובה).

   

• ביום 14.11.2019 ביקר מר שטרן עם התובעת בבניין. זה היה ביקורו הראשון של מר שטרן בתוך הבניין (קודם לכן, בשיחותיו עם מר בנימיני ראה את הבניין רק מבחוץ). למר שטרן נלוו מלווים שונים. לתובעת נלוותה מתווכת בשם גב' טלי גלעד (ראו תצהיר גב' גלעד). מר שטרן התרשם מהבניין ובסיום הביקור, כשהתובעת ומר שטרן ישבו בבית קפה סמוך, אמר מר שטרן לתובעת שהיא יכולה להציע בשמו לבעלים 100 מיליון ₪. מר שטרן ידע שהבעלים מעוניינים ב- 120 מיליון ₪ אך זו הייתה הצעתו הראשונית (פסקאות 27-25 לתצהיר התובעת).

   

  חילופי הדברים לקראת חתימת הסכם המכר: אי חשיפת זהות הרוכש

• ביום 17.11.2019 מסרה התובעת למר בנימיני הצעה לרכישת הנכס תמורת 97 מיליון ₪ בתוספת מע"מ. התובעת הבהירה למר בנימיני שלקונים ברור שהמחיר הסופי יהיה גבוה יותר אך היא זקוקה להצעה נגדית כדי להראותה לרוכשים. התובעת ציינה כי שכר טרחתה הוא 2% בתוספת מע"מ. מר בנימיני השיב לתובעת כי בכוונת הנתבעת לפרסם את הבניין למכירה תמורת 125 מיליון ₪ בתוספת מע"מ בעיתונים גלובס ודה מרקר ביום שישי, 29.11.2019, אך מכיוון שהבניין כבר הוצע לה תמורת 120 מיליון ₪ אזי ככל שלקוח מטעמה ירכוש את הבניין תמורת 120 מיליון ₪ בתוספת מע"מ לפני הפרסום, ניתן יהיה להיעתר לכך. מר בנימיני הזכיר שלפי הסכם התיווך דמי התיווך עומדים על 1% בתוספת מע"מ. ביום 19.11.2019 מסרה התובעת למר בנימיני כי ההצעה מותנית בכך ששכר טרחתה יהיה 2% וטענה שהרוכש המיועד תומך בעמדתה (פסקאות 29-28 לתצהיר התובעת; פלט הודעות הוואטסאפ בין התובעת למר בנימיני).

   

• ביום 24.11.2019 שלחה הנתבעת לתובעת טופס הזמנת שירותי תיווך בו נרשם כי דמי התיווך יהיו 2% בתוספת מע"מ. עו"ד אזולאי – שחתם על הטופס בשם הנתבעת – שינה את הטופס וכתב בו כי התשלום למתווכת יהיה לאחר שיתקבל התשלום עבור הבניין. התובעת הסתייגה ממשפט זה (פסקה 31 ונספח 11 לתצהיר התובעת).

   

• ביום 25.11.2019 הגיעו הצדדים להסכמה עקרונית לפיה הנכס יירכש על ידי הקונה שהציעה התובעת תמורת 110 מיליון ₪ (פסקה 30 לתצהיר התובעת). במועד כלשהו, כפי הנראה בסמוך לכך, ביקרה התובעת בנכס ביקור נוסף עם ד"ר שטרן, אביו של מר שטרן, בו הוצג הנכס גם לד"ר שטרן (עמ' 38 לפרוטוקול).

   

• כל העת לא ידעה הנתבעת מי הוא הקונה המיועד, אלא התובעת מסרה למר בנימיני כי "הרוכשים הם יהודים עשירים מאד מארצות הברית שאינם זקוקים להלוואה לשם מימון הרכישה שאתה לא מכיר" (פסקאות 12, 22 לתצהיר מר בנימיני). יצוין כי מר שטרן וד"ר שטרן הם אמנם ילידי ארצות הברית ובעלי אזרחות אמריקאית, אך הם גם אזרחים ישראליים והם מתגוררים בירושלים מזה שנים רבות. שפתו העברית של מר שטרן כפי שהעיד בפניי הייתה שגורה היטב על פיו. עוד יצוין כי ד"ר שטרן ומר שטרן נזקקו להלוואה לשם מימון הרכישה (פסקה 14 לתצהיר מר שטרן; עדות מר שטרן, עמ' 27-26 לפרוטוקול).

   

• התובעת טענה שסירובה לחשוף את זהות המוכר הוא חלק מתפיסת עולמה כמתווכת שמאמינה כי הצלחתה של עסקת מכר מחייבת שזהות הצדדים לעסקה תישמר חסויה עד לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה בעניין. התובעת הביאה כאסמכתא לטיעוניה ידיעה עיתונאית שפורסמה עוד בשנת 2016 ובה ביטאה את השקפת עולמה האמורה (נספח 22 לתצהיר התובעת).

   

• עם זאת, התובעת לא ידעה ליתן הסבר בחקירתה הנגדית לכך שמסרה למר בנימיני נתונים שאינם נכונים בנוגע לזהות המוכר, כגון דבריה למר בנימיני לפיהם כביכול אינו מכיר את הרוכש הגם שידעה שהיו חילופי דברים בין מר שטרן למר בנימיני בנוגע לרכישת הבניין. הסבריה של התובעת בחקירתה הנגדית לפיהם אמרה את שאמרה משום שד"ר שטרן והחברות שבשליטתו הם הרוכש ולא מר שטרן או משום שחילופי דברים ללא מפגש פנים אל פנים אינם בבחינת היכרות, היו הסברים מלאכותיים ומאולצים ולא ראיתי ליתן בהם אמון. הקשר בין מר שטרן לאביו ולחברות שבבעלותו היה ברור לכול כל העת, והיכרות יכולה להיווצר גם על דרך חילופי דברים טלפוניים ובוואטסאפ. להלן דבריה של התובעת בחקירתה הנגדית בעניין:

   

  "ש. למה אמרת לבנימיני שהרוכש הוא יהודי אמריקאי?

  ת. אני לא זוכרת שאמרתי דבר כזה. אם נאמר כזה דבר, בוא נדייק את העובדות ד"ר גדליה שטרן אכן יהודי, אמריקאי ואכן עשיר ואכן אתם לא מכירים אותו.

  ש. מדוע אמרת לבנימיני שהוא לא מכיר את הרוכש?

  ת. כי הוא לא מכיר את הרוכש הוא מעולם לא פגש אותו יש הקלטות שמספרות על זה. הוא אומר לא פגשתי אותו. הוא פגש אותי איתו על הגג, אם הוא היה פוגש אותו.. הוא שאל אותי מי זה פעמיים הוא שאל אותי עליו בבניין. נתנאל שטרן הוא מורשה החתימה והוא אינו הרוכש. ד"ר גדליה שטרן הוא ורק הוא באמצעות חברת סידני ווליאם בע"מ אבל הוא לא מכיר לא אותו ולא אותו.

  ...

  ש. למה שאמרת לאבי שהוא לא מכיר את הרוכש, למה אמרת משהו שהוא לא אמת.

  ת. הוא לא מכיר אותו" (עמ' 16 לפרוטוקול).

   

• אשר לדברי התובעת בנוגע ליכולתו, כביכול, של הרוכש לרכוש את הנכס ללא הלוואה: מר שטרן אמנם אישר כי אמר לתובעת שכרוכשים הם לא יזדקקו לפריסת תשלום של שנה (עמ' 45 לפרוטוקול) אולם הוא לא אמר לה בשום שלב שהם לא יזדקקו להלוואה, ונראה שהתובעת הוסיפה לדבריו הנ"ל של מר שטרן נופך משלה שמא – כטענת הנתבעת – כדי לחזק את גרסתה לפיה הרוכשים הם יהודים אמריקאים עשירים. ואכן, כאשר נשאלה בעניין בחקירתה הנגדית, התקשתה להשיב, התייחסה לשלל עניינים רחוקים, וההתרשמות הייתה שאין לה הסבר של ממש לדברים זולת אמירתו הכללית הנ"ל של מר שטרן. ראו למשל דבריה הבאים של התובעת בחקירתה הנגדית בעניין:

   

  "ש. למה אמרת שאותו יהודי אמריקאי יכול לרכוש ללא מימון את הבניין ורק בגלל זה הסכמתי למכור את זה לרוכש הזה?

  ת. נציג הרוכשת נתנאל שטרן הגיע אלי למשרד לקנות לא בניין אחד כמה בניינים. הוא ביקש להראות בניינים ואכן לפני העסקה ביפו 21 מכרתי לו בניין נוסף במושבה הגרמנית וקיבלתי את שכרי ההגון. ד"ר שטרן לפני 15 שנה קנה ממני ברחביה בניין שלם, ובעצם העסקה הזו נולדה בעקבות פגישה על עסקת קומבינציה בוילה שרובר המפורסמת שנמצאת מול התאטרון... כששאלתי בהתייחס ליפו 21... וכשאני אמרתי לנתנאל [=מר שטרן] שהמוכרת מוכנה שהתשלומים יהיו עד מסירת החזקה עד ליציאתה של המדינה מהמ[ב]נה, נתנאל שטרן קפץ ואמר אין צורך בשנה. אמרתי לו זה הרבה כסף. הוא אמר לי אנחנו אנשים אמידים יש לנו בניין ברחוב אוסישקין, ברחוב טבריה, אבן ספיר, מכרנו עכשיו את בניין אסותא באשדוד יש לנו מיזם נדלן גדול בברוקלין, אנחנו שותפים בסטארט אפ ואנחנו לא בטוחים שנצטרך מימון יש לנו משקיעים ואנחנו מקימים קרן נדלן.

  ש. למה לאבי אמרת שהוא לא יצטרך מימון?

  ת. זה מה שאמר לי נתנאל שטרן" (עמ' 17-16 לפרוטוקול).

   

• וראו גם האמור בסיכומי התשובה מטעם התובעת שספק אם ניתן ליישבם עם האמור בעדות התובעת דלעיל. כך נאמר בסיכומי התשובה: "כאילו ישנם אנשי עסקים רבים שרוכשים נכס ב- 110 מיליון שקלים מהונם העצמי" (פסקה 17 לסיכומי התשובה).

   

   

  החתימה על הסכם המכר ועל הסכם התיווך החדש 

• ביום 27.11.2019 הסמיכה החברה הרוכשת – חברת סידני, וויליאם ואנה בע"מ – את מר שטרן ואת ד"ר שטרן לחתום בשמה על הסכם לרכישת הבניין בנאמנות עבור חברה בהקמה. חברת סידני, וויליאם ואנה היא חברה בבעלותו המלאה של ד"ר שטרן והוא הדירקטור היחיד בה (פסקה 38 ונספחים 15-14 לתצהיר התובעת). פרוטוקול הסמכה זה לא הועבר לידיעת הנתבעת בשלב זה.

   

• ביום 27.11.2019 בשעה 22:00 שלח עורך-הדין שייצג את משפחת שטרן שדר דוא"ל לעו"ד אזולאי (פסקה 44 ונספח 9 לתצהיר מר בנימיני). לשדר דוא"ל זה צורפה טיוטת הסכם מכר של הבניין ברחוב יפו 21, בה נרשם לראשונה ב"עקוב אחר שינויים" שם הקונה לאמור: "חברת סידני, וויליאם ואנה בע"מ... ע"י מר _____ המוסמך לפעול ולחתום בשמה בהתאם לפרוטוקול מיום ______ המצ"ב". עוד צורף לשדר הדוא"ל תדפיס רשות התאגידים ביחס לחברת סידני, וויליאם ואנה בו צוין כי בעל מניות החברה הוא ד"ר גדליה שטרן (נספח 9 לתצהיר מר בנימיני). בטיוטת הסכם המכר נוסף תיקון ב"עקוב אחר שינויים" לפיו "מובהר כי כל צד יישא בתשלום דמי התיווך המגיעים ממנו למתווכת גב' רונית דוויק בשיעור 2% + מע"מ מכל צד" (סעיף 10.5 לטיוטת ההסכם).

   

• למחרת היום, 28.11.2019, בשעה 15:17 שלח עורך-הדין שייצג את משפחת שטרן לעו"ד אזולאי שדר דוא"ל לפיו "מצ"ב טיוטה מתוקנת. אנא אשר כדי שנוכל להכין סטים לחתימה... מצ"ב גם הפרוטוקול שהכנו לחברה הרוכשת...". לשדר דוא"ל זה צורף הפרוטוקול הנזכר שהסמיך את מר שטרן וד"ר שטרן לחתום על הסכם המכר בשם חברת סידני, וויליאם ואנה בע"מ (נספח לתצהיר מר בנימיני).

   

• ביום 28.11.2019 בשעה 16:46 שלח עורך-הדין שייצג את משפחת שטרן לעו"ד אזולאי שדר דוא"ל נוסף לפיו "מצ"ב טיוטה נקיה וטופס שכר הטרחה של רונית [=התובעת]". לשדר דוא"ל זה צורף הנוסח הסופי של הסכם המכר ובו צוין כי הרוכשת היא חברת סידני, וויליאם ואנה בע"מ ולראשונה צוין בגוף ההסכם "ע"י מר נתנאל שמחה שטרן... המוסמך לפעול ולחתום בשמה בהתאם לפרוטוקול מיום 27.11.19..." (נספח לתצהיר מר בנימיני).

   

• בסמוך לאחר מכן, חתמה הנתבעת על טופס שירותי תיווך לתובעת לפיו התחייבה לשלם לה דמי תיווך בסך 2% בתוספת מע"מ (פסקה 33 ונספח 12 לתצהיר התובעת). אזי נחתם הסכם המכר בין הנתבעת באמצעות עו"ד אזולאי לבין חברת סידני, וויליאם ואנה בע"מ על-ידי מר שטרן. תמורת המכר עמדה על 110 מיליון ₪ בתוספת מע"מ (פסקה 37 ונספח 13 לתצהיר התובעת). בהסכם המכר צוין כי המדינה היא שוכרת הנכס (ראו המבוא להסכם).

   

• בפגישת החתימה נכחה עובדת של חברת סידני, וויליאם ואנה בע"מ שאינה קשורה לעסקה. הנתבעת טענה שהעובדת הגיעה לפגישה לבקשת התובעת על מנת לסייע לתובעת לבסס את המצג לפיו הרוכשים הם יהודים אמריקאים עשירים שכן העובדת היא עולה חדשה מארצות-הברית, אינה שולטת היטב בעברית ומדברת במבטא ניו-יורקי כבד. טענה זו של הנתבעת לא הוכחה משום שהעובדת לא העידה לבסוף מסיבות אישיות. לכן, לא ראיתי לייחס לטענה כל משקל שהוא.

   

• בסמוך לאחר החתימה על הסכם המכר ביום 28.11.2019 הכין עו"ד אזולאי מכתב המורה לבנק לשלם לתובעת את מלוא דמי התיווך (פסקה 50 ונספח 11 לתצהיר מר בנימיני).

   

• בנוסף, בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר שלח מר שטרן בשמו ובשם אביו ד"ר שטרן זר פרחים לתובעת ובו דברי ברכה ותודה על הצלחת עסקת המכר (יוער כי הברכה על זר הפרחים נכתבה בשגיאות כתיב, לרבות שגיאת כתיב בשמו של מר נתנאל שטרן. מר שטרן – ששפת העברית שגורה על פיו היטב – הבהיר שכתב היד הוא של מוכרת הפרחים, שתוכן הברכה הוכתב לה טלפונית. ראו עמ' 26, 41 לפרוטוקול). משפחת שטרן העבירה לתובעת המחאה דחויה ליום 31.1.2020 בסך 2.691 מיליון ₪ כדמי תיווך בעסקת המכר בשיעור 2% בתוספת בונוס של 100,000 ₪ (פסקה 40 ונספח 16 לתצהיר התובעת).

   

  הנתבעת מבינה מיהו רוכש הנכס

• ההסכם נחתם, כאמור, ביום חמישי, 28.11.2019. יום-יומיים לערך לאחר מכן הבין מר בנימיני שמי שחתם על הסכם המכר הוא אותו מר נתנאל שטרן אליו העביר קרוב לשנה קודם לכן את מרבית פרטי הנכס ועמו שוחח אז בנוגע למכירת הנכס. כנזכר, מר שטרן ומר בנימיני לא נפגשו קודם לכן פנים אל פנים, ולפיכך עצם הפגישה הפרונטלית במהלך החתימה על ההסכם לא גרמה למר בנימיני לזהות את מר שטרן. מתברר שבסיום פגישת החתימה הוזכר בולי, מכרם המשותף של מר שטרן ומר בנימיני, ואזכור זה הוא שגרם למר בנימיני להבין בחלוף יום-יומיים במי מדובר. וראו עדותו של מר בנימיני לפיה:

   

  "ש. בסוף החתימה הוצג בפניך נתנאל והוא אמר יש לנו מכר משותף בולי נכון

  ת. כן

  ש. אז אני מנסה להבין וזה לא הספיק לך כדי לדעת מי זה

  ת. קודם כל הוא אמר לי יש אבל אל תגיד לבולי שחתמנו עסקה. אמרתי לך שהיה לי יום ארוך עם כאב ראש ולא הייתי מרוכז ויום למחרת ירד לי האסימון. לא זכרתי באותו רגע" (עמ' 61 לפרוטוקול. כן ראו עדותו הדומה של מר שטרן בעמ' 33 לפרוטוקול).

   

• בעקבות הבנה זו חש מר בנימיני כי התובעת הסתירה מפניו במכוון – כך לתחושתו – את זהותו של הרוכש, והתגלעה המחלוקת בין הצדדים בסוגיית דמי התיווך (פסקאות 50-49 לתצהיר מר בנימיני).

   

• בניסיון ליישב את המחלוקת התקיימה ביום 17.12.2019 שיחה בין התובעת, מר בנימיני, עו"ד אזולאי ועורך-הדין שייצג את משפחת שטרן. שיחה זו הוקלטה על ידי התובעת ללא ידיעת מר בנימיני ועו"ד אזולאי (נספח 24 לתצהיר התובעת). בשיחה זו הבהיר מר בנימיני לתובעת שהוא לא זיהה בפגישת החתימה את מר שטרן שכן לא פגש בו קודם (עמ' 7 לתמליל), והוא הטיח בתובעת שהוא מסר את כל החומר הרלוונטי למר שטרן עוד קודם; כי הוסתרו ממנו הפרטים הרלוונטיים; וכי אם היה יודע שזה מר שטרן לא היה חותם:

   

  "[מר בנימיני]: ...אני אמרתי תמיד לאריאל [עו"ד אזולאי]. אמרתי לו תגיד, מי הרוכשים? מי הרוכשים? מי הרוכשים גם? לא קיבלתי תשובה לטעמי.

  ...היו עשרות אנשים שראו את הבניין וקיבלו ממני את החומר. עכשיו אני נתתי לנתנאל [מר שטרן] את כל החומר על הבניין ואני לא ראיתי אותו. דיברנו בטלפון. הוא בא וראה את הבניין ודיברנו בטלפון. הוא אמר לי, אתה מחפש משקיע. הכול היה, עכשיו, הוא, כשהוא היה בבניין, הוא בעצמו אמר לי שהוא ידע שזה הבניין שלי" (עמ' 3 לתמליל).

   

  "עכשיו, זה שהסתירו פה את זה, זה, תשמעי.

  ...אני אומר לך מה אני מרגיש. אני מרגיש שהסתירו" (עמ' 5 לתמליל).

   

  "...אם הייתי יודע שזה הוא, לא הייתי חותם" (עמ' 7 לתמליל).

   

• לאחר השיחה האמורה, ביום 19.12.2019 שלח עו"ד אזולאי מכתב לתובעת בו הבהיר כי לעמדתו התובעת אינה זכאית לדמי תיווך, לאמור:

   

  "אילו היית נוהגת כפי שמתווכת סבירה ונבונה הייתה נוהגת והיית מיידעת את מר בנימיני על כך שלא את זאת אשר הצגת את הבניין לרוכשת ולא את זאת אשר מסרה לה את החומר הרלוונטי הרי כי מרשתי לא הייתה חותמת בשום מקרה על הסכם לתשלום, ולו שקל בודד אחד, כדמי תיווך.

  ...לאור כל זאת, לטענת מרשתי אינך זכאית לקבלת תשלום כלשהו בגין דמי התיווך הן מן הטעם שלא את זאת אשר הצגת לרוכשת את כתובת הבניין ו/או לא מסרת לה את כל הפרטים והמסמכים הרלוונטיים לרכישת הבניין והן מן הטעם שהולכת שולל את מרשתי והסתרת את זהות הרוכשת תוך החתמת מרשתי על המתיימר להיות 'הזמנת שירותי תיווך' כאילו פעלת כמתווכת בעסקה" (נספח 7 לכתב התביעה).

   

• ביום 21.1.2020 השיב ב"כ התובעות לעו"ד אזולאי והבהיר שהתובעות דוחות את טענותיו ועומדות על תשלום מלוא דמי התיווך (נספח 9 לכתב התביעה).

   

  השכרת הנכס

• כנזכר, הנכס נרכש על ידי חברת סידני, וויליאם ואנה בע"מ בנאמנות עבור חברה בהקמה. ביום 23.12.2020 הקים ד"ר שטרן חברה לצורך רכישת הנכס: חברת נספרה ירושלים סא"ל – יפו 21 בע"מ. ד"ר שטרן הוא הבעלים והדירקטור היחיד של החברה (פסקה 38 ונספחים 15-14 לתצהיר התובעת).

   

• ביום 3.1.2020 בשעה 04:00 הושגה הסכמה עקרונית בדבר השכרת הנכס ממשפחת שטרן לקבוצת השוכרים הפוטנציאליים שביקשה להפכו לבית מלון. דמי השכירות המוסכמים היו גבוהים במיוחד, פי 2.5 לערך מדמי השכירות ששילמה המדינה. מר שטרן נכח במשא ומתן עם השוכרים ובעקבות זאת שלח לתובעת הודעת וואטסאפ ובה דברי שבח ותודה (פסקה 42 ונספח 17 לתצהיר התובעת).

   

• ביום 8.1.2020 אישרה מועצת המנהלים של חברת נספרה ירושלים סא"ל – יפו 21 בע"מ באמצעות ד"ר שטרן את השכרת הנכס והסמיכה את מר נתנאל שטרן ואת ד"ר שטרן לחתום לשם כך על כל מסמך. במקביל נחתם במועד האמור הסכם שכירות בין חברת נספרה הנ"ל באמצעות הנאמנה חברת סידני, וויליאם ואנה בע"מ לבין חברה ביסוד באמצעות השוכר הפוטנציאלי הנ"ל (פסקה 43 ונספחים 19-18 לתצהיר התובעת).

   

• לאחר חתימת הסכם השכירות שלחו השוכרים זר פרחים לתובעת וכתבו "בטוחים שנעשה עוד הרבה דברים גדולים ביחד" (נספח 20 לתצהיר התובעת).

   

• בחודש מרץ 2020 שילמה משפחת שטרן לתובעת את דמי התיווך בגין עסקת המכר, וזאת חלף ההמחאה שנתנה לתובעת לכתחילה לצורך זה. תשלום ראשון בסך 391,000 ₪ שולם ביום 3.3.2020; תשלום שני בסך 2.3 מיליון ₪ שולם ביום 22.3.2020 (פסקה 40 ונספח 16 לתצהיר התובעת).

   

  כישלון עסקת השכירות

• עסקת השכירות לא יצאה לבסוף אל הפועל (לטענת התובעת, זולת תשלום ראשון בסך 600,000 ₪). הנתבעת רמזה שעסקת השכירות הייתה פיקטיבית לכתחילה ולכן לא יצאה לפועל. זאת, משום שדמי השכירות המוסכמים היו גבוהים במיוחד ומשום שנכון להיום החברה שהקימה קבוצת השוכרים אינה פעילה (תדפיס רשות התאגידים, מוצג נ/1).

   

• דין רמיזות הנתבעת להידחות. מר שטרן, שהעיד מטעם הנתבעת עצמה, הבהיר שעסקת השכירות הייתה עסקה אמתית (ראו עמ' 45 לפרוטוקול). עדותו של מר שטרן בדבר האותנטיות של עסקת השכירות נתמכה בחוזה השכירות שנחתם בין הצדדים ונוסח על ידי עורכי דין, בהודעת התודה שנשלחה לתובעת ובתמונות ממעמד החתימה על הסכם השכירות, תמונות שנחזות לכאורה כתמונות המשקפות הלך רוח אמתי התואם את תיאוריו של מר שטרן (מוצגים ת/1-ת/3). ייתכן אפוא שיש ממש בהערכתה של התובעת כי עסקת השכירות לא התממשה לבסוף בשל משבר הקורונה, כשביום 15.3.2020 הוטל הסגר הראשון (ראו עמ' 21 לפרוטוקול).

   

  הרוכשות לא עומדות בתשלומים

• החברות הרוכשות (חברת סידני, וויליאם ואנה בנאמנות עבור חברת נספרה ירושלים סא"ל) לא עמדו בתשלומים המתחייבים לנתבעת לפי הסכם המכר (ראו עדות מר שטרן, עמ' 29-28 לפרוטוקול). החברות הרוכשות שילמו בהתאם להסכם סך של 27.5 מיליון ₪ בתוספת מע"מ, אך יתרת התמורה בסך 82.5 מיליון ₪ שהייתה אמורה להשתלם עד ליום 1.4.2020 לא שולמה (סעיף 5 להסכם, נספח 13 לתצהיר התובעת. כן ראו נספח 23 לתצהיר התובעת).

   

• ביום 17.8.2020 נחתמה תוספת להסכם המכר בין הנתבעת לבין חברת נספרה ירושלים סא"ל באמצעות חברת סידני, וויליאם ואנה בנאמנות. לפי האמור בתוספת להסכם, החברה הרוכשת תוכל לשלם את יתרת התמורה בסך 82.5 מיליון ₪ עד ליום 19.8.2022, אולם זאת בתוספת ריבית (נספח 23 לתצהיר התובעת).

   

  ההליכים המשפטיים

• בגין עסקת השכירות, שלא יצאה כאמור אל הפועל, תבעה התובעת דמי תיווך בתביעה שהגישה לבית המשפט המחוזי מרכז (ת.א. 2332-09-20, פסקה 49 ונספח 21 לתצהיר התובעת). חברת סידני, וויליאם ואנה וחברת נספרה ירושלים סא"ל תבעו אף הן את התובעת ודרשו השבה של דמי התיווך ששילמו לה בגין עסקת המכר (ת.א. 51178-09-20).

   

• ביום 1.9.2021, לאחר שהוגש לתיק זה תצהירו של מר שטרן שתמך בגרסת הנתבעת לאירועים (תצהיר מר שטרן הוגש ביום 27.5.2021), הגיעו התובעות ומשפחת שטרן להסכם פשרה בשני ההליכים דלעיל לפיו שתי התביעות דלעיל נדחו (ת.א. 2332-09-20; ת.א. 51178-09-20). בהסכם הפשרה נכתב כי "קבוצת שטרן והנמנים בה... חוזרים בהם ביחס ל[תובעת] מכל טענה שהעלו נגד [התובעת] בתביעתם בת.א. (מחוזי י-ם) 51178-09-20. הצדדים מצרים על עוגמת הנפש שנגרמה לצד שכנגד בקשר להליכים הנ"ל".

   

• התובעות ביקשו לייחס משקל לחובתו של מר שטרן לכך שתצהירו כפי שהוגש לתיק הנוכחי נחתם ביום 27.8.2020, בסמוך לאחר ההקלה המשמעותית שהחברות הרוכשות קיבלו מבחינת מועדי התשלום בעסקת המכר. עוד ביקשו התובעות לייחס משקל לכך שתצהירו של מר שטרן התומך בגרסת הנתבעת ניתן לאחר שהנתבעת הודיעה שהיא שוקלת להגיש נגדו הודעת צד ג' להשבת דמי התיווך, ככל שתחויב בתשלומם (ראו עמ' 30-29 לפרוטוקול). התובעות אף הצביעו על כך שבהסכם הפשרה נכתב, כנזכר, ש"קבוצת שטרן והנמנים בה... חוזרים בהם ביחס ל[תובעת] מכל טענה שהעלו נגד [התובעת]", אם כי מחקירתו הנגדית של מר שטרן עלה שעדיין יש בלבו רבות כלפי התובעת והוא אינו שלם עם דברי החרטה הנ"ל (עמ' 44-43 לפרוטוקול).

   

• טיעוני התובעות אכן חייבו בחינה זהירה ביותר של עדותו של מר שטרן שהעיד מטעם הנתבעת. אולם, לאחר הבחינה הזהירה האמורה התרשמותי מחקירתו הנגדית היא שניתן ליתן אמון בעדותו. שכן מר שטרן הקפיד להשיב תשובות שלעתים היו במובהק לחובתו שלו ולחובת הנתבעת, והוא השיב עליהן כאמור מתוך נאמנות ברורה לאמת. למשל, מר שטרן השיב בצורה ברורה שעסקת השכירות הייתה עסקה אמתית (עמ' 45 לפרוטוקול); הוא הבהיר בצורה שאינה משתמעת לשני פנים שרק בזכות התובעת ובזכות עסקת השכירות המדוברת נכרת הסכם המכר בין החברות הרוכשות לנתבעת (עמ' 34 לפרוטוקול); הוא אישר שלכתחילה הוא סבר ששני הצדדים להסכם המכר צריכים לשלם לתובעת דמי תיווך (עמ' 38 לפרוטוקול); הוא אישר שהתלהב מהנכס כשראה אותו מבפנים עם המתווכת (עמ' 38 לפרוטוקול); הוא אישר שבדיעבד החומר שמר בנימיני העביר לו ביחס לבניין לא היה פקטור משמעותי בעסקה ואף הרתיעו מביצועה (עמ' 37 לפרוטוקול). ועוד. מי שמעיד כאמור, הוא מי שנאמן לאמת גם מקום בו זו מזיקה לעניינו. וראו גם דברי התובעות עצמן בסיכומיהן לפיהם מר שטרן "הובא להעיד [מטעם הנתבעת] במטרה שיעיד עדות שאינה אמת... אלא שעדותו הייתה ההפך הגמור ממטרת מזמיניו, ושירתה את התובעות בכל מילה ומילה שלה" (פסקה 2 לסיכומי התובעות. ההדגשה במקור).

   

  חוסר כדאיות העסקה

• התובעות טענו שעסקת המכר היא עסקה כדאית לצדדים, והצדדים מרוצים ממנה עד מאד גם כיום (ראו למשל דברי התובעות בפסקה 22 לסיכומי התשובה: "הנתבעת עשתה בזכות התובעת את עסקת חייה, עסקה שאין שנייה לה"). לגישת התובעות, עלה בידי התובעת להביא למכירת הנכס במחיר של 110 מיליון ₪, מחיר שהוא גבוה פי כמה וכמה מהמחיר בו נרכש הנכס על ידי הנתבעת לאחר שבמשך לפחות ארבע שנים לא עלה בידי הנתבעת למכור את הנכס (ראו עדות מר בנימיני בעמ' 50 לפרוטוקול לפיה הנתבעת ניסתה למכור את הנכס לפחות מאז אפריל 2016). עמדת הנתבעת שונה לחלוטין. לגישתה, התובעת הביאה להתקשרות בעסקה שאיש מהצדדים אינו שבע רצון ממנה: הנתבעת כרתה הסכם עם רוכש שעד עתה, בחלוף למעלה משלוש שנים מיום חתימת ההסכם, שילם לנתבעת רק כרבע משווי העסקה; הרוכש כרת הסכם מתוך תקוות שווא לעסקת שכירות עם דמי שכירות פנטסטיים, תקווה שלא התממשה כלל ועיקר.

   

• לאחר שמיעת עדויות הצדדים, התרשמותי היא שהתיאור האידילי של התובעת לפיו כביכול הצדדים להסכם המכר מרוצים ממנו עד מאד, הוא תיאור שאינו משקף את המציאות. ראש לכל ניצב ההיגיון הפשוט שעלה מדבריו של מר בנימיני בעדותו: "זו בדיוק הסיטואציה שלא רציתי להגיע אליה שתהיה עסקה בלי כסף" (עמ' 60 לפרוטוקול). התובעות טענו אמנם לפרכות כאלו ואחרות בעדותו של מר בנימיני, אולם דבריו בהקשר זה שיקפו אמת כלכלית פשוטה ומתבקשת. לכך יש להוסיף את עדותו של מר שטרן, בה נתתי כמתואר אמון תוך מודעות לקשיים עליהם הצביעו התובעות. מעדותו של מר שטרן עלה בבירור שהוא מעוניין מאד למכור את הנכס על מנת למזער נזקיו. אמנם, מר שטרן אמר בחקירתו הנגדית גם אמירות שיכולות להשתמע אחרת, בפרט כאשר ב"כ התובעות הזכיר לו את הסכם הפשרה שנחתם בין התובעות למשפחת שטרן בו הוסכם כי "קבוצת שטרן והנמנים בה... חוזרים בהם ביחס ל[תובעת] מכל טענה שהעלו נגד [התובעת]". עדיין ההתרשמות הברורה הייתה שמר שטרן מעוניין מאד למכור הנכס, ולו במחיר עלות, כדי למזער נזקיו, כאמור (ראו דבריו המפורשים בעמ' 33-32 לפרוטוקול).

   

• התובעות ביקשו למצוא תימוכין לטענתן לפיה הנתבעת מרוצה כביכול מן העסקה בעובדה שהנתבעת לא ביטלה את הסכם המכר עם משפחת שטרן לאחר שגילתה את זהות הרוכש. דין הטענה להידחות. העובדה שצדדים אינם משתחררים מהסכם אינה בהכרח ראיה לכך שהצדדים מרוצים מההסכם. השתחררות מהסכם טעונה התקיימותן של עילות הקבועות בדין ולא ברור כלל שאי חשיפת זהות הרוכש על ידי התובעות הקימה לנתבעת עילה לביטול הסכם המכר מול משפחת שטרן. וראו דברי מר בנימיני בעדותו לפיהם "אני לא חושב שזו הפרה. אני לא יודע אם יש אפשרות לחברה לבטל את ההסכם" (עמ' 59 לפרוטוקול).

   

• הנתבעת ביקשה למצוא חיזוק לטענותיה באשר לקשיים שבעסקה בכך שהתובעות בחרו שלא להעיד מי מטעם השוכרים כעדים מטעמן. התובעות נימקו את אי-ההעדה בכך שהגישו תביעה נגד השוכרים בגין אי-תשלום דמי תיווך (פסקה 68 לסיכומי התובעות). אכן, ניתן לקבל שזוהי הסיבה לאי-העדת השוכרים. עדיין, משעה שהשוכרים לא העידו ולא נחשפה כל התמונה הצריכה לעניין ומשעה שהתובעות מנהלות הליך משפטי נגד השוכרים לעניין דמי התיווך, ניתן בוודאי להעריך כי השוכרים אינם מרוצים כיום מהעסקה שכלל לא מומשה. מכל מקום, גם בהתעלם מאי-העדת השוכרים התרשמותי היא, כאמור, כי הצדדים להסכם המכר אינם מרוצים מהעסקה.

   

• כללם של דברים, לא ניתן לקבל שהצדדים להסכם המכר מרוצים ממנו כיום, וכך אני קובעת כממצא שבעובדה.

   

• עם זאת, כידוע העובדה שצדדים להסכם מכר אינם מרוצים ממנו לאחר חתימתו אינה עילה לאי-תשלום דמי תיווך שכן גם מקום בו הסכם מבוטל אין בכך כדי לשלול מהמתווך את זכותו לדמי תיווך. ראו ע"א 62/77 סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ נ' קראוס, פ''ד לא(3) 695 (1977); ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' גרופר, פ''ד מו(2) 724 (1992). לכן, יש להידרש עתה להכרעות המשפטיות הצריכות לעניין המחלוקת בין הצדדים.

   

  ההכרעות המשפטיות

  "הגורם היעיל"

• חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן – חוק המתווכים) קובע בסעיף 14(א)(3) כי מתווך זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם "הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". פסיקת בית המשפט העליון קבעה מבחנים להגדרתו של מתווך כ"גורם יעיל". ראו דברי כב' השופטת ברק-ארז בע"א 3384/16 מזרחי נ' מרקוביץ (5.7.2018) לאמור:

   

  "ככלל, מתווך זכאי לדמי תיווך אם היה 'הגורם היעיל' שהוביל לכריתתו של חוזה מקרקעין, וזאת בנסיבות שבהן נחתם חוזה תיווך כדין בינו לבין הרוכש... הפסיקה מנתה רשימה לא סגורה של שיקולים על מנת להכריע בשאלה האם מתווך מסוים אכן היה 'הגורם היעיל' שהוביל לעסקת המקרקעין... ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל תיקבע בהתאם למידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; מידת הקרבה בין ההצעה המקורית לבין החוזה הסופי מבחינת תנאי התשלום ושיעוריו; חלוף הזמן בין מועד ההצעה המקורית לבין מועד סיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך; קיומו של גורם נוסף שסייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת מעורבותו; תשלום דמי התיווך על-ידי הצד השני לעסקה ושיעורם; זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; וכן הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן..." (שם, בפסקה 36 לפסק-הדין).

   

• בהתאם למבחני הפסיקה יש לומר כי התובעת הייתה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות בעסקת המכר. הדבר עלה במפורש מעדותו של מר שטרן שהעיד שרק בזכות התובעת ובזכות עסקת השכירות בתיווכה נכרת הסכם המכר בין החברות הרוכשות לנתבעת (עמ' 34 לפרוטוקול). עוד עלה הדבר מהשתלשלות האירועים כפי שפורטה. שכן, כמתואר, לכתחילה כשהציג מר בנימיני למר שטרן את הבניין למכירה, הדברים לא התקדמו כדי עסקה מחמת חוסר כדאיות כלכלית לדידו של מר שטרן בהינתן דמי השכירות הנמוכים שהמדינה שילמה עבור הנכס. המתווכת יצרה שינוי מהותי כאשר עלה בידה לאתר שוכרים שניאותו לשלם דמי שכירות גבוהים במיוחד, ואיתור השוכרים הוא שיצר את השינוי מבחינת מר שטרן והכריע את הכף לטובת רכישת הנכס.

   

• התובעת ביקשה לטעון שגם מחמת חלוף הזמן מאז חילופי הדברים בין מר שטרן למר בנימיני בינואר 2019 יש לומר כי היא "הגורם היעיל". מנגד, הנתבעת טענה שהעובדה שההסכם נכרת תוך כשבועיים מרגע שמר שטרן גילה עניין בנכס וביקר בו (ביום 14.11.2019) מלמדת שחילופי הדברים המוקדמים עם מר בנימיני היו "הגורם היעיל" משום שאין זה סביר שהסכם מכר בסדר גודל של 110 מיליון ₪ ייחתם תוך שבועיים. לאחר העיון בטיעוני הצדדים יש לומר שבמקרה הנוכחי יש פנים לכאן ולכאן בסוגיית חלוף הזמן ואין בה כדי להכריע את הכף. עוד לסוגיית חלוף הזמן בהקשר ל"גורם היעיל" בהסכם תיווך, ראו דברי כב' הנשיא (כתוארו אז) שמגר ז"ל בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' עיזבון המנוח ביר, פ"ד מח(3) 116 (1994).

   

• הנתבעת הוסיפה וטענה שהתובעת לא הייתה "הגורם היעיל" לכריתת ההסכם משום שמבחינת הנתבעת לא הייתה רלוונטיות לעובדה שנמצאו שוכרים חדשים לנכס, והנתבעת כלל לא ידעה על הכוונה להשכיר את הנכס תמורת דמי שכירות גבוהים במיוחד. על כן, לגישת הנתבעת נתון זה השפיע על מר שטרן כרוכש אך לא עליה כמוכרת ולכן לעמדתה לכל היותר הייתה התובעת "הגורם היעיל" מבחינת מר שטרן אך היא לא הייתה "הגורם היעיל" מבחינת הנתבעת.

   

• לא ניתן לקבל את הטענה. הסכם המכר הוא אחד, ולו שני צדדים. ברגע שצד אחד להסכם (מר שטרן) לא היה מתקשר בהסכם אלמלא התובעת, המשמעות היא שגם הצד השני להסכם (הנתבעת) לא היה מתקשר באותו הסכם אלמלא התובעת.

   

• לפיכך, אני קובעת שהתובעת הייתה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם המכר.

   

  ההטעיה

• "דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי" (עניין מוסקוביץ לעיל, בעמ' 122). הדברים נאמרו אמנם לפני חקיקתו של חוק המתווכים אך ברור שהם נכונים גם כיום, לאחר חקיקת החוק. ראו למשל כמובן מאליו פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן חוזים 253 (כרך א, מהדורה שנייה, 2018).

   

• סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע את המסגרת המשפטית בסוגיית ההטעיה הטרום-חוזית, לאמור: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני... רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, 'הטעיה' – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

   

• מהראיות עולה שבמקרה הנוכחי התובעת הטעתה את הנתבעת לעניין זהותו של רוכש הנכס הן במעשה הן במחדל. לעניין הטעיה במעשה: התובעת אמרה למר בנימיני כי הרוכש המיועד הוא "יהודי אמריקאי עשיר שאתה לא מכיר". זאת למרות שמר בנימיני הכיר את מר שטרן נוכח חילופי דברים בטלפון ובוואטסאפ שהתקיימו ביניהם ביחס לנכס, חילופי דברים שהתובעת הייתה מודעת להם היטב משום שמר שטרן הסב את תשומת לבה אליהם. כנזכר, ניסיונות התובעת לטעון כאילו מר בנימיני לא הכיר את מר שטרן משום שהשניים לא נפגשו פנים אל פנים או משום שהרוכש האמתי הוא אביו של מר שטרן (שמר שטרן פעל עבורו) היו ניסיונות מאולצים ומלאכותיים ולא ראיתי ליתן בהם אמון. והשוו הפסיקה הדנה באמירת "חצי אמת" שהיא בבחינת הטעיה: ע"א 494/74‏ חברת בית החשמונאים נ' אהרוני, ואח'‏, פ''ד ל(2) 141, 145 (1976); ע"א 3214/98‏ שלוס נ' רגומי בע"מ (28.3.2004); פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן חוזים 172-169 (כרך ב', מהדורה שנייה, 2020).

   

• לעניין ההטעיה במחדל: סעיף 15 לחוק החוזים הנ"ל קובע כי הטעיה במחדל כוללת "אי-גילוין של עובדות אשר... לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן" (ההדגשה הוספה). במקרה הנוכחי נסיבות המקרה חייבו את התובעת לגלות לנתבעת את זהותו של רוכש הנכס. זאת, משום שמר שטרן עצמו סיפר לתובעת שהוא מכיר את הבניין, שהבניין הוצע לו על ידי בעליו ושהבעלים פירט בפניו את פרטי הבניין. ניכר היה שמר שטרן חש אי נוחות בשל כך שמר בנימיני כבר הציג לו את הבניין, אך הנתבעת הבהירה לו שככל שיעשה כן לא תצא לפועל העסקה הכוללת את השכירות האטרקטיבית שהשיגה. התובעת עשתה כן על מנת למנוע מהנתבעת לדעת נתון שהוא רלוונטי לדידה לעניין דמי התיווך. בכך הפרה התובעת את חובת הגילוי שהוטלה עליה מכוח הנסיבות. עוד על החובה לגלות את זהות רוכש הנכס כמתחייב מהנסיבות וכן כמתחייב מסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) הקובע את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, ראו ע"א 273/78 גרוסמן נ' כספי, פ''ד לג(3) 300 (1979).

   

• חרף האמור טענו התובעות שלא קמה חובת גילוי במקרה הנוכחי משום שלגישתן חלה כאן אך ורק החובה הקבועה בסעיף 8(א) לחוק המתווכים בהיותה דין מיוחד העוסק במתווכים. והשוו דברי כב' השופט דנציגר ברע"א 4584/12 אל הנכס בע"מ נ' שמלצר (19.11.2012) לפיהם טרם התלבנה בפסיקה השאלה "מהו היקף חובת הגילוי שחלה על מתווך במסגרת סעיף 8(א) לחוק המתווכים". לגישת התובעות, חובות הגילוי המוטלות על מתווך מכוח סעיף 8(א) נוגעות אך ורק "לנכס נשוא עסקת התיווך" ולא לזהותם של רוכשי הנכס (פסקאות 95-94 לסיכומי התובעות).

   

• לא ניתן לקבל את הטענה. משמעותה היא שמתווך פטור כביכול מחובות גילוי שמוטלות ברגיל על צד לחוזה מכוח דיני החוזים. זאת, בשעה שתכליתו של סעיף 8(א) הייתה הפוכה, היינו דווקא להגביר את החובות המוטלות על מתווך כדי הגדרתן כ"נאמנות". וראו פרופ' דניאל פרידמן ואלרן שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט 622-621 (כרך א, מהד' 3, 2015). המחוקק בסעיף 8(א) בוודאי לא ביקש למעט מחובות הגילוי המוטלות על מתווך בהשוואה לצד לחוזה שאינו מתווך. וראו דברי ההסבר להצעת חוק מתווכים במקרקעין, התשנ״ב-1992, ה"ח 338.

   

• התובעות הוסיפו וטענו כי החובות המוטלות על מתווך קמות רק כאשר הדבר נדרש לצורך הגנה על צרכנים, מה שאין כן במקרה הנוכחי שבו הנתבעת בקיאה ומיוצגת. כלשון התובעות בסיכומיהן: "לא על עו"ד אזולאי ביקש החוק להגן" (פסקה 78 לסיכומים). דין הטענה להידחות בהיותה סותרת את הדין. החוק הוא אחד והוא חל על הכול באופן שווה: "לֹא־תַעֲשׂוּ עָוֶל בַּמִּשְׁפָּט לֹא־תִשָּׂא פְנֵי־דָל וְלֹא תֶהְדַּר פְּנֵי גָדוֹל בְּצֶדֶק תִּשְׁפֹּט עֲמִיתֶֽךָ" (ויקרא, יט, טו).

   

• עוד טענו התובעות כי הטלת חובת גילוי תטיל נטל שציבור המתווכים אינו יכול לעמוד בו. בטיעון זה – כפי שנוסח על ידי התובעות – גלומה למעשה הודאה בכך שהתובעת לא חשפה בפני מר בנימיני את זהות רוכש הנכס על מנת שהחשיפה לא תפגע בדמי התיווך שלה. כדברי התובעות בסיכומיהן: "התובעת נהגה באופן סביר ולא הייתה צריכה לשתף פעולה עם ניסיון הנתבעת לחתור תחתיה ולהותירה ללא דמי תיווך" (פסקה 109 לסיכומים); "מה שבעצם טוענת הנתבעת הוא שהיה על התובעת לסייע לנתבעת להפיל אותה, את הנתבעת, בפח" (פסקה 93 לסיכומים).

   

• לא ניתן לקבל את טענת התובעות. אמנם, פסיקת בית המשפט העליון קובעת כי יש להיזהר מקביעתן של נורמות שהן בבחינת "מידת חסידות" בלתי סבירה הפוגעת בנוהל סוחרים תקין, אך הפסיקה מוסיפה ומבהירה כי "השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם – לא זאב, ולא מלאך; אדם לאדם – אדם" (דברי כב' הנשיא (כתוארו אז) ברק ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 280 (1999)). איני סבורה כלל ועיקר שהטלת חובת גילוי בנסיבות המקרה הנוכחי מטילה נטל שאינו סביר על ציבור המתווכים. שכן התובעת לא גילתה את זהות הרוכש בנסיבות בהן הקונה המיועד, מר שטרן, אמר לה במפורש שהוא מכיר את הקונה, שהציג לו את הנכס קודם לכן. תגובתה של התובעת הייתה שככל שמר שטרן יפנה אל מר בנימיני, עסקת השכירות האטרקטיבית (מבחינתו אז) תטורפד על ידה. התובעת הגדילה עשות וכאשר מר בנימיני שאל לזהות הרוכש הציגה מצגים שאינם נכונים ("יהודי אמריקאי עשיר שאתה לא מכיר"). קביעת חובת גילוי בנסיבות ייחודיות אלו היא אך מתבקשת, ואין בה משום מנהג של "מלאכים".

   

• לפיכך, אני קובעת כי במקרה הנוכחי הטעתה התובעת את הנתבעת במעשה, היינו באמירות שאינן נכונות לגבי זהות הרוכש ובפרט באמירה ש"אתה לא מכיר" את הרוכש, וכן הטעתה התובעת את הנתבעת על דרך אי גילוי עובדות – היינו, זהות הרוכש המיועד – אשר לפי הנסיבות היה עליה לגלותן.

   

  הזכות לביטול חוזה התיווך

• משקבעתי שהתובעת הטעתה את הנתבעת קמה לנתבעת הזכות לבטל את חוזה התיווך, כקבוע בסעיף 15 לחוק החוזים. התובעות טענו אמנם כי אי-גילוי זהות הקונה היה בבחינת עניין שולי שאין בו כדי להצדיק את ביטול החוזה. אולם, כאשר עסקינן בהטעיה אין רבותא לשאלה האם מדובר בעניין שולי אם לאו. זכות הביטול קמה בין כך ובין כך: "הטעות כיסוד של עילת ביטול בגין ההטעיה אינה צריכה להיות יסודית" (פרופ' גבריאלה שלו וד"ר אפי צמח דיני חוזים 382 (מהדורה רביעית, 2019)). מכל מקום, לא ניתן לקבל שעניין זהות הקונה היה שולי מבחינת הנתבעת. כעולה מסקירת העובדות לעיל, ההפך הוא הנכון.

   

• התרשמותי מהעדויות היא שאם הייתה זהותו של מר שטרן כרוכש נחשפת מבעוד מועד אין כל סיכוי שהנתבעת הייתה מסכימה לשלם לתובעת דמי תיווך בסך 2% בתוספת מע"מ. לכל אורך המשא ומתן בין הצדדים ניכר היה שהנתבעת פועלת בהתמדה לצמצום דמי התיווך והיא בדקה בעניין זה כל תג ותג. כך, כבר בטופס הראשון להזמנת שירותי תיווך ששלחה התובעת לנתבעת, בו נכתב כי דמי התיווך הם "1% + מע"מ", מחק עו"ד אזולאי את המילה "+ מע"מ" ובמקומה רשם "כולל מע"מ", מחיקה ממנה הסתייגה התובעת (ראו הטופס מיום 6.1.2019, נספח 4 לתצהיר התובעת). בהמשך, ביום 24.11.2019 בהתקרב מועד החתימה על הסכם המכר, כששלחה הנתבעת לתובעת טופס הזמנת שירותי דמי תיווך בו נרשם כי דמי התיווך יהיו 2% בתוספת מע"מ, עו"ד אזולאי – שחתם על הטופס בשם הנתבעת – שינה את הטופס וכתב בו כי התשלום למתווכת יהיה לאחר שיתקבל התשלום עבור הבניין, שינוי ממנו הסתייגה התובעת (פסקה 31 ונספח 11 לתצהיר התובעת). רק ביום 28.11.2019, בסמוך לפני חתימת הסכם המכר, ניאותה הנתבעת לחתום על טופס שירותי תיווך לפיו התחייבה לשלם לתובעת דמי תיווך בסך 2% בתוספת מע"מ (פסקה 33 ונספח 12 לתצהיר התובעת). התנהלותה של הנתבעת לכל אורך הדרך מעידה אפוא כי הנתבעת לא הייתה מסכימה לשלם את דמי התיווך שהתחייבה לשלם אילו הייתה יודעת שהרוכש הוא מר שטרן. וראו גם עדותו של מר בנימיני לפיה:

   

  "אם זה מישהו שאני הראיתי לו את הבנין ושלחתי לו את החומר אז ודאי שלא הייתי חותם" (עמ' 56 לפרוטוקול).

   

• התובעות טענו לפרכות וקשיים בעדותו של מר בנימיני. אולם, בעניין אחרון זה אמינותו הייתה ברורה, והיא נתמכה בדברים שאמר מר בנימיני לתובעת בשיחה מיום 17.12.2019, שיחה שהוקלטה על ידי התובעת ללא ידיעתו של מר בנימיני ואשר חותם של אמינות דבק בה. ואלו הדברים שהטיח מר בנימיני בתובעת בשיחה האמורה:

   

  "עכשיו, זה שהסתירו פה את זה, זה, תשמעי.

  ...אני אומר לך מה אני מרגיש. אני מרגיש שהסתירו" (עמ' 5 לתמליל).

  "...אם הייתי יודע שזה הוא, לא הייתי חותם" (עמ' 7 לתמליל).

   

• התובעות הוסיפו וטענו כי במקרה הנוכחי אין להפריד בין הסכם התיווך להסכם המכר. לגישתן, כל עוד הסכם המכר שריר וקיים אין מקום לביטול הסכם התיווך (פסקה 98 לסיכומי התובעות). דין הטענה להידחות. הסכם התיווך והסכם המכר הם שני הסכמים נפרדים שנכרתו בין צדדים שונים, והקשר הגורדי שמבקשות התובעות כל העת ליצור בין שני ההסכמים אינו מתחייב. אלא השאלה היא האם ביטולו של הסכם התיווך מתיישב עם חובת תום הלב המוטלת על הנתבעת בהינתן שהסכם המכר שהתובעות עמלו על ההתקשרות בו נותר על כנו ולא בוטל.

   

• אכן, "ייתכן... שבנסיבות עניין מסוים ייחשב ביטול חוזה כמנוגד לעקרון תום-הלב" (פרופ' שלו וד"ר צמח בספרם הנ"ל, בעמ' 292); "ייתכנו מקרים יוצאי דופן, שבהם יהיה השימוש בברירת הביטול מנוגד לעקרון תום הלב" (פרופ' פרידמן ופרופ' כהן בספרם הנ"ל, כרך ב', בעמ' 537). בהתאם לכך, סבורתני כי אם עסקת המכר הייתה רווחית וכדאית לנתבעת היה אכן משום חוסר תום לב בעמידתה של הנתבעת על הזכות לבטל את חוזה התיווך. זאת, בדומה – על דרך ההיקש – למצב שבו אדם מבטל חוזה אך בה בעת מסרב להשיב את שקיבל מכוח החוזה. במצב מעין זה יכול שהשימוש בזכות הביטול יעלה כדי חוסר תום לב. ראו פרופ' פרידמן ופרופ' כהן בספרם הנ"ל, כרך ב', בעמ' 542-537. אולם, במקרה הנוכחי התרשמותי היא, כנזכר, שהסכם המכר התברר כבלתי כדאי לנתבעת. כדבריו הנזכרים והנכוחים של מר בנימיני: "זו בדיוק הסיטואציה שלא רציתי להגיע אליה שתהיה עסקה בלי כסף" (עמ' 60 לפרוטוקול). על כן, אין בעמידתה של הנתבעת על ביטול חוזה התיווך משום חוסר תום לב.

   

• התובעות טענו שגם אם זהות הרוכש הייתה נחשפת, הסכם המכר היה נחתם לבסוף, ומכאן טענתן שהנתבעת חייבת בכל זאת בתשלום דמי תיווך. טענה זו לא הוכחה, והיא ספקולטיבית במידה רבה. ראו דבריו של מר בנימיני בעניין זה בחקירתו הנגדית:

   

  "אני לא חותם לו ולא מוכר לו" (עמ' 55 לפרוטוקול).

  "אני מתקן את תשובתי, כן היה הסכם מכר אבל אני לא הייתי חותם על הסכם תיווך" (עמ' 59 לפרוטוקול).

  "ש. בהינתן שהסכם המכר יכול היה להיחתם אך ורק עם המוכרת משלמת תיווך לרונית כמו שהקונה שילמה תיווך לרונית, האם אתה אומר במקרה זה שאין הסכם מכר

  ת. אין הסכם מכר. אני אסביר. באותו יום פרסמנו מודעה בגלובס וקיבלנו עשרות פניות לעו"ד אזולאי ממעוניינים ואז רונית התעקשה שההסכם ייחתם מהר כדי שלא יגיעו עוד הצעות..." (עמ' 59 לפרוטוקול).

   

• ההתרשמות מהעדויות היא שאם היה מר שטרן נחשף כרוכש לפני החתימה על הסכם המכר, הצדדים היו מנהלים ביניהם משא ומתן ויכול שהיה נחתם הסכם מכר לבסוף, ויכול להיות שלא; יכול שהיה שינוי במחיר הנכס, ויכול להיות שלא; יכול שהסכם המכר היה נחתם בכפוף לכך שרק מר שטרן ישלם דמי תיווך, ויכול להיות שהסכם המכר היה נחתם והנתבעת הייתה ניאותה לשלם דמי תיווך שלא יעלו על 1% בתוספת מע"מ ושמא ללא מע"מ; יכול שעסקת השכירות הייתה נחשפת בפני הנתבעת ומשליכה על שיקוליה, ויכול שלא; וכל כיוצא באלו. התובעת, כשהסתירה את זהותו של רוכש הנכס מהנתבעת, ביקשה למעשה לכפות על הנתבעת הסכמה לתשלום דמי תיווך בסך 2% בתוספת מע"מ. הסכמה זו לא הייתה ניתנת אם הנתבעת הייתה נחשפת לזהותו של מר שטרן קודם לכן, ומכאן שהנתבעת זכאית כאמור לבטל את הסכם התיווך.

   

• מסקנה זו מתיישבת היטב עם טעמי המדיניות שביסוד דין ההטעיה, לאמור:

   

  "שלושה טעמים עיקריים ניצבים מאחורי עילת ההטעיה: האחד, השקפה מוסרית המגנה הטעיה ושואפת להטיל את נזקיה על מי שגרם לה; השני – הגנת הרצון החופשי והשאיפה להשיג התאמה בין החזות החיצונית (ההצהרות) והחזות הפנימית (הרצונות) של הצדדים לחוזה; והשלישי – יעילות כלכלית ומגמה של איזון האינטרסים הכלכליים של הצדדים לחוזה" (פרופ' שלו וד"ר צמח, בספרם הנ"ל, בעמ' 375).

   

• משעה שקבעתי שלנתבעת קמה עילת ביטול מחמת ההטעיה לא ראיתי להידרש לעילות הביטול הנוספות שהעלתה הנתבעת בסיכומיה (ראו פסקאות 91-73 לסיכומים).

   

  חוסר תום הלב של הנתבעת

• התובעות טענו כי מר בנימיני גם הוא נהג עמן בחוסר תום לב, ועל כן לסברתן יש לקבל את תביעתן. אכן, מר בנימיני עצמו העיד שלפני ההתקשרות עם התובעת הוא שלח פרטים אודות הנכס "לעשרות אנשים, אין איש אחד בעיר הזאת שהתעניין ולא קיבל", ולגישתו אם התובעת הייתה מביאה להשתכללות עסקת מכר עם כל אחד מאותם עשרות אנשים היא לא הייתה זכאית לקבלת דמי תיווך (עמ' 55 לפרוטוקול). לא ניתן לקבל את עמדתו זו של מר בנימיני. פנייה לאינספור אנשים ובמקביל פנייה לתובעת בציפייה כי תשקיע מזמנה וממרצה באיתור קונה מבלי למסור לה פרטים על אודות עשרות האנשים האמורים (זולת שניים שבשמותיהם נקב מר בנימיני כמי שמנוהל איתם משא ומתן) מתוך כוונה שלא לשלם דמי תיווך בכל המקרים הללו היא התנהגות חסרת תום לב. מי שמתקשר בחוזה תיווך גם ללא בלעדיות אינו יכול לצפות שמשלוח בעלמא של מסמכים לעשרות אנשים מבלי לעדכן את המתווכת בעניין, ימנע את תשלומם של דמי התיווך מקום בו קמה הזכות לכך על-פי דין.

   

• אך במקרה הנוכחי – שאני. מר שטרן, הרוכש המיועד עצמו, אמר לתובעת שהוא מכיר את הנכס ושהנכס הוצע לו למכירה על ידי מר בנימיני. התובעת ידעה אפוא היטב אודות חילופי הדברים שהתקיימו בין מר שטרן למר בנימיני לעניין הנכס, ומר שטרן לא היה עוד אפוא בבחינת אחד מאותם עשרות אנשים שהתובעת לא ידעה אודותם. על כן, המסקנה בדבר זכות הביטול של הסכם התיווך שקמה לנתבעת נותרת על כנה.

   

• הנתבעת העלתה בסיכומיה טענה לפיה סברה שהסכם התיווך בטל לחלוטין ולמען הסר ספק שלחה לתובעות הודעת ביטול ביום 20.8.2022, היינו לאחר שהוגשו סיכומי התובעות בתיק. הנתבעת אף ציטטה – ללא קבלת רשות – מהמכתב האמור בסיכומיה (פסקה 89 לסיכומים). אולם, סברת הנתבעת בדבר בטלות ההסכם שגויה. הטעיה אינה מביאה לבטלותו של הסכם אלא היא מקימה עילה לביטולו וכל עוד ההסכם לא בוטל ההסכם שריר וקיים (ראו פרופ' שלו וד"ר צמח בספרם הנ"ל בעמ' 447). עם זאת, במקרה הנוכחי גם בהתעלם מהודעת הביטול הנ"ל מיום 20.8.2022 יש לומר כי החוזה בוטל על ידי הנתבעת כדין ומבעוד מועד. ראו בעניין זה השיחה מיום 17.12.2019 בה הבהיר מר בנימיני לתובעת שהוא "מרגיש שהסתירו" (עמ' 5 לתמליל). כן ראו המכתב ששלח עו"ד אזולאי לתובעת ביום 19.12.2019, בסמוך לאחר השיחה האמורה, בו ציין עו"ד אזולאי בפני התובעת כי "אינך זכאית לקבלת תשלום כלשהו בגין דמי התיווך הן מן הטעם שלא את זאת אשר הצגת לרוכשת את כתובת הבניין ו/או לא מסרת לה את כל הפרטים והמסמכים הרלוונטיים לרכישת הבניין והן מן הטעם שהולכת שולל את מרשתי והסתרת את זהות הרוכשת תוך החתמת מרשתי על המתיימר להיות 'הזמנת שירותי תיווך' כאילו פעלת כמתווכת בעסקה" (נספח 7 לכתב התביעה). וראו דבריהם של פרופ' שלו וד"ר צמח בספרם הנ"ל שמבארים כי "הודעת הביטול אינה טעונה צורה פורמלית מסוימת, ובלבד שהצד השני יוכל ללמוד על כוונת הביטול מהתנהגותו של הצד המבטל" (שם, בעמ' 458).

   

• לפיכך, המסקנה היא שלנתבעת קמה עילה לביטול חוזה התיווך, היא עילת ההטעיה, והנתבעת אכן ביטלה כדין את הסכם התיווך. על כן, הנתבעת אינה חייבת בתשלום דמי תיווך לתובעת, ודין התביעה להידחות.

   

• בטרם סיום ובשולי הדברים יוער כי התובעות העלו רמיזות לפיהן, כביכול, מר בנימיני ועו"ד אזולאי אינם מוסמכים לפעול בשם הנתבעת בהליך הנוכחי (ראו פסקה 10 לסיכומי התובעות). הדברים לא הוכחו, ואין תמה שהתובעות הסתפקו ברמיזות בלבד. ראו עדות מר בנימיני שדחה את רמיזת ב"כ התובעות כי המיעוט בחברה הנתבעת הוא שמנהל אותה והבהיר כי בין כלל בעלי המניות בנתבעת קיימת "הסכמה מלאה" (עמ' 49-48 לפרוטוקול). וראו גם עדות התובעת עצמה שציינה כי ניהלה את כל המו"מ בקשר לנכס עם מר בנימיני ועו"ד אזולאי ולא עם מאן דהוא מעבר לכך.

   

  התוצאה

• אשר על כן, התביעה נדחית.

   

• חרף דחיית התביעה לא ראיתי לעשות צו להוצאות. זאת, משהוכח שהנתבעת גם היא נהגה בחוסר תום לב וכן נוכח השפה החריפה עד מאד בה נקטה הנתבעת בכתבי טענותיה.

   

   

   

  ניתן היום, ט"ו חשוון תשפ"ג, 09 נובמבר 2022, בהעדר הצדדים.