צד ג': עו"ד ירון דהאן ע"י ב"כ עו"ד י' סרויא
התנצלותי בפני הצדדים על העיכוב במתן פסק הדין, אשר נובע מעומס עבודה רב.
מבוא
1.בני הזוג גנאדי ודיאנה שרביקר מכרו את דירת המגורים שלהם, לבני הזוג אלכסנדר ולריסה שפירא. עובר למכירת הדירה, ביצעו בני הזוג שרביקר שיפוץ בדירה, במסגרתו, בין היתר, הם סגרו חצר מקורה בויטרינות זכוכית, מבלי שקיבלו לכך היתר מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
2. עסקת המכירה תווכה בין הצדדים, באמצעות המתווכת שולי יעקב מסוכנות התיווך "רימקס" אשדוד, שבבעלות עו"ד ירון דהאן, שאף שימש בעסקה כעורך דין מטעם הצדדים.
3.בחלוף כשנתיים מאז קיבלו הזוג שפירא את החזקה בדירה לידיהם, הם קיבלו התראה, ולפיה יש כוונה לנקוט כנגדם בהליך פלילי בגין סגירת החצר המקורה ללא היתר.
4.על אף בקשתם של בני הזוג שפירא, כי בני הזוג שרביקר יסדירו מיידית את חריגת הבנייה בסמוך לאחר שהתברר עניין זה, הרי שהזוג שרביקר לא עשה זאת, ובשל כך בני הזוג שפירא הגישו תביעה זו.
בכתב התביעה נטען, כי בני הזוג שרביקר הציגו בפני בני הזוג שפירא מצג שווא בדבר חוקיות תוספת הבנייה שנעשתה, ונוסף על כך הפרו את ההסכם בין הצדדים, שעה שהצהירו בהסכם, כי דירת המגורים בנויה לפי היתר הבנייה.
עוד נטען, כי בני הזוג שרביקר, הפרו את ההסכם בין הצדדים, גם בשל כך שלא שיתפו פעולה, כנדרש, לצורך רישום הזכויות בדירת המגורים על שמם של בני הזוג שפירא, ועל-כן חל עיכוב ברישום הזכויות.
5.בני הזוג שרביקר מכחישים את טענות שפירא, כאשר לטענתם, הזוג שפירא היה מודע לכך שמדובר בתוספת בנייה שנעשתה על-ידם, ולפיכך הם התרשלו בכך שלא ערכו כל בירור בעניין זה, ומכאן שאין לייחס להם אחריות בעניין תוספת הבנייה.
6.נוסף על כך, שלחו שרביקר הודעת צד ג' כנגד עו"ד ירון דהאן, בטענה, כי עו"ד דהאן היה מודע לקיומה של תוספת הבנייה, לאחר שביקר בדירה עובר למכירתה, ואף אמר לגב' שרביקר, כי תוספת זו איננה מהווה חריגת בנייה, בשל כך שהיא איננה חורגת מ"קו בנין". נטען עוד בהקשר זה, כי עו"ד דהאן נמנע מלערוך בדיקות בעניינה של חריגת הבנייה, בשל כך שהיה נתון בניגוד עניינים בעסקת המכר, שעה ששימש גם כמתווך בעסקה וגם כבא כוח הצדדים.
7.עו"ד דהאן טען בכתב ההגנה מטעמו, כי לא פעל בניגוד עניינים, היות שהעסקה תווכה בין הצדדים על-ידי המתווכת שולי יעקב ולא על-ידו. בצד זאת, לא הכחיש כי סוכנות התיווך "רימקס", שבאמצעותה תווכה העסקה, היא בבעלותו.
עוד נטען, כי אכן ביקר בדירה קודם לחתימה על ההסכם בין הצדדים, אלא שלגרסתו, לא התקיימה כל שיחה בינו לבין הגב' שרביקר בעניינה של חריגת הבנייה, וממילא לא אמר לה שאין מדובר בחריגה היות שאין סטייה מקו בניין.
בנוסף טוען עו"ד דהאן, כי בסעיף 10 להסכם המכר פטרו אותו הצדדים מאחריות.
העובדות שאינן שנויות במחלוקת
8.דיאנה וגנאדי שרביקר (להלן - "שרביקר") היו בעלי הזכויות בדירת המגורים שברח' האפרסמון 7/3, אשדוד (להלן - "הדירה").
9.שרביקר היו בעלי הזכויות הראשונים בדירה, לאחר שרכשו אותה מן הקבלן במהלך בנייתה (ראו סעיף 4 לתצהיר עדותה הראשית של גב' שרביקר).
10.שרביקר ביצעו בדירה שיפוץ, במסגרתו סגרו בויטרינות זכוכית חצר מקורה בשטח של כ- 10.4 מ"ר, מבלי שקיבלו לכך היתר מן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (להלן - "חריגת הבנייה").
11.לאחר תקופה של כשנה, בה לא הצליחו שרביקר למכור את הדירה, בין בעצמם ובין בסיוע של סוכנות התיווך "אנגלו סכסון", הם פרסמו את דירתם למכירה באמצעות סוכנות התיווך "רימקס", שבבעלות עו"ד ירון דהאן.
12.אלכסנדר ולריסה שפירא (להלן - "שפירא") התעניינו ברכישת הדירה, ופנו לשרביקר באמצעות המתווכת שולי יעקב, שפעלה בתקופה הרלוונטית מטעמה של סוכנות "רימקס".
13.במהלך ביקורם של שפירא בדירה, שאל מר שפירא את גב' שרביקר לפשר סגירת החצר המקורה בויטרינות זכוכית, והיא השיבה כי הדבר אינו מצריך היתר (ראו בסעיפים 9 ו- 10 לתצהירו של מר שפירא, ובסעיפים 12 ו- 13 לתצהיר עדותה הראשית של גב' שרביקר).
14.לאחר משא ומתן בין הצדדים, סוכם כי שפירא ירכשו את הדירה תמורת 2,400,000 ₪.
15.בעצתו של עו"ד ירון דהאן נחתם תחילה זכרון דברים בין הצדדים (ראו נספח א' לתצהירו של מר שפירא), ובחלוף 3 ימים, נחתם הסכם מכר בין הצדדים (ראו נספח ב' לתצהירו של מר שפירא)(להלן - "הסכם המכר"). עו"ד ירון דהאן ערך עבור הצדדים, הן את זכרון הדברים, והן את הסכם המכר.
16.הצדדים שילמו לעו"ד דהאן, בחלקים שווים, שכר טרחה בסך של 10,000 ₪ כולל מע"מ כדין, עבור עריכת הסכם המכר (ראו בעדותה של גב' שרביקר בעמ' 1 לפרוט' ש' 25 - 26, וראו את חשבונית המס בגין חלקם של שפירא בשכר הטרחה - נספח ג/2 לתצהיר עדותם הראשית). בנוסף שילמו הצדדים, בחלקים שווים, דמי תיווך בסך של 46,000 ₪ כולל מע"מ כדין (ראו נספח ג' לתצהירו של דהאן).
17.בהסכם המכר הוצהר על ידי שפירא כך (ראו במבוא להסכם):
"והקונה, לאחר שראה את הדירה וסביבתה ובדק אותה ואת מצבה, מכל הבחינות לרבות מן הבחינה הרשומית, הפיסית, המשפטית והתכנונית, מוכן ......"
שרביקר הצהירו בהסכם המכר כך (ראו סעיפים 3(ד) ו- 3(ז):
"כי למיטב ידיעתו הדירה נבנתה עפ"י היתר בנייה שניתן כדין וכן כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה הפיקה טופס 4 ביחס לדירה.
....
המוכר מצהיר כי למיטב ידיעתו המצב התכנוני של הדירה בפועל תואם את היתר הבנייה ומעת שרכש את הדירה לא פיצל את הדירה ו/או לא הוסיף ו/או ביצע שינוי אחר כלשהו בדירה המחייב היתר בנייה וכי לא מתנהלים נגדו הליכים על פי חוקי התכנון והבנייה. עוד מצהיר המוכר כי מובהר לו ע"י בא כוחו כי אם יסתבר כי אין הצהרתו אמת, אזי עלול הוא להיתקל בסירוב ועדת תכנון ובניה להמציא אישור הנדרש להעברת הזכויות ע"ש הקונה, על כך המשתמע מכך."
18.בחלוף כשנתיים מאז קיבלו שפירא את החזקה בדירה, הם קיבלו זימון לחקירה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בזימון נטען כי, לכאורה, ביצעו עבירה על חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, בשל הפיכת שטח שירות לשטח עיקרי, על-ידי סגירת חצר מקורה באמצעות ויטרינות (ראו הזימון נספח ו' לתצהירו של מר שפירא).
19.שפירא, אשר חששו מן ההליך הפלילי, ביקשו משרביקר להסדיר עניין זה לאלתר, אך לאחר שהתרשמו לגישתם, כי שרביקר מתחמקים מלנקוט פעולה להסדרת המצב החוקי, הגישו תביעה זו, כאשר במקביל שכרו את שירותיו של האדריכל אפי כוינה על מנת שיערוך עבורם תכניות מתאימות, שאילו יאושרו יהיה בהן כדי להכשיר את חריגת הבנייה.
המחלוקות בין הצדדים
20.בין הצדדים מספר מחלוקות, כפי שיפורט להלן.
המחלוקת הראשונה, עניינה בשאלה באם שרביקר מילאו אחר החובה, למסור לשפירא את מלוא המידע הקשור לתוספת הבנייה, ובפרט את המידע שתוספת הבנייה בוצעה מבלי שניתן בגינה היתר כדין.
בעניינה של מחלוקת זו, טוענים שפירא, כי שרביקר לא מסרו להם את מלוא המידע הדרוש בעניין חריגת הבנייה, ובמקום זאת הציגו בפניהם מצג מטעה, כי מדובר בתוספת בנייה שאיננה טעונה היתר.
מנגד, לטענת שרביקר, עוד טרם החתימה על הסכם המכר, ידעו שפירא, כי סגירת החצר המקורה נעשתה על-ידי שרביקר. עוד טוענים שרביקר, כי שפירא הצהירו בהסכם המכר, כי הם קונים את הדירה במצבה (AS IS), והצהירו עוד, שלא תהיה להם כל טענה בדבר אי התאמה של הנכס.
21.ככל שהתשובה לשאלה הראשונה שבמחלוקת, תהא בשלילה, דהיינו כי שרביקר הפרו את חובתם למסור את מלוא המידע בגין חריגת הבנייה, אזי תתעורר מחלוקת נוספת, בשאלה באם אי מסירת המידע, בפרט בנסיבות בהן שפירא הבחינו בסגירת החצר המקורה, מהווה הפרה של ההסכם בין הצדדים, ולמצער, הפרה של החובה למסור את מלוא המידע הרלוונטי, בעת המשא ומתן שנוהל בין הצדדים.
22.מחלוקת נוספת עניינה בטענת שפירא, כי לאחר שקיבלו את הזימון לחקירה, שאז התברר להם כי תוספת הבנייה איננה כדין, הם פנו לשרביקר על מנת שיסדירו עניין זה, אלא שהם גררו רגליים, עד כי שפירא נאלצו להגיש תביעה זו.
טענה זו הוכחשה על-ידי שרביקר, ולטענתם הם פעלו באופן מיידי, במספר מישורים, בנסיון להסדיר את חריגת הבנייה, אלא שלטענתם, שפירא מיהרו להגיש את תביעתם.
23.ככל שאקבע, כי שרביקר הפרו את חובתם למסור את מלוא המידע בגין חריגת הבנייה שנבנתה על-ידם, וכי הפרת חובה זו מהווה הפרה של ההסכם בין הצדדים, או למצער הפרה של החובה לנהל משא ומתן בתום לב תוך גילוי מלא של כל המידע הדרוש, אזי תתעורר השאלה מהו הפיצוי הראוי.
בעניין זה טוענים שפירא, כי לאור הפרת ההסכם בין הצדדים, הם זכאים לפיצוי המוסכם שנקבע בין הצדדים בסעיף 9 רישא להסכם המכר, בסכום של 240,000 ₪. שפירא מבססים טענתם זו על הוראת סעיף 9(ו) להסכם המכר, בו נקבע שהצהרות הצדדים, ובכלל זאת הצהרת שרביקר כי מצב הדירה תואם את ההיתר שניתן בגינה (ראו סעיף 3(ז) להסכם המכר), הן תנאי יסודי ועיקרי, שהפרתו מקנה זכאות לפיצוי המוסכם.
לחילופין נטען על-ידם, כי בהתאם לחוות דעת שערך עבורם השמאי משה מנשרוב, קיים הפרש שווי בסכום של 113,000 ₪, בין שווי שטח שירות לשטח עיקרי בהיקף של כ- 10.4 מ"ר (ראו נספח יח' לתצהיר העדות הראשית של שפירא). בחוות הדעת נקבע עוד, כי העלות הכרוכה בהסדרה חוקית של חריגת הבנייה נאמדת על-ידי השמאי מנשרוב בסכום של 115,000 ₪. בהקשר זה מוסיפים שפירא וטוענים, כי התקשרו עם האדריכל אפי כוינה בהסכם להסדרת המצב החוקי, וסיכמו עימו כי יכשיר עבורם את חריגת הבנייה וישלמו לו בגין כך שכר טרחה בסך 122,850 ₪ (ראו סעיף 63 לתצהירו של שפירא, ונספח כג' המצורף לו).
מנגד, לטענת שרביקר, בהתאם לחוות דעתו של השמאי זוהר ברניר, שערך שמאות עבור הבנק ממנו נטלו שפירא הלוואה המובטחת במשכנתא (ראו נספח ח' לתצהיר עדותם הראשית של שפירא), עלות התאמת הדירה להיתר הבנייה המקורי שניתן בגינה נאמדת בסך של 20,000 ₪.
24.לבסוף, יש לדון בטענת שרביקר, כי הלכה למעשה, האחריות לכך שלא נמסר לשפירא מידע מלא בעניין חריגת הבנייה, רובצת לפתחו של עו"ד דהאן, אשר פעל במסגרת עסקת המכר בניגוד עניינים, היות שפעל כמתווך בעסקה ונוסף על כך גם כבא כוח הצדדים. לטענת שרביקר, עו"ד דהאן התוודע לקיומה של חריגת הבנייה במהלך ביקורו בדירה, עובר לעריכת הסכם המכר, וציין בפני שרביקר שאין מדובר בחריגה כלל ועיקר, היות שלא מדובר בחריגה מ"קו בניין". עוד נטען, כי עו"ד דהאן הפר את החובות החלות עליו כעורך דין, היות שנמנע מלערוך בדיקות בעניין דירת המגורים, ובפרט, באם היא תואמת את היתר הבנייה, ואם היה עושה כן, היתה נמנעת התקלה שבעטייה עניין זה נשמט מן ההסכם בין הצדדים.
25.עו"ד דהאן מכחיש, כי התוודע לקיומה של חריגת הבנייה במהלך ביקורו בדירה, ואף הכחיש את קיומה של שיחה בינו לבין גב' שרביקר בעניינה.
עו"ד דהאן טוען, כי לא עמד בניגוד עניינים בעסקת המכר, היות שלטענתו לא תיווך בעסקה, וכי פעולת התיווך בוצעה על-ידי גב' שולי יעקב.
לבסוף טוען עו"ד דהאן, ביחס לטענה לפיה הפר את החובות המוטלות עליו כעורך דין בעסקת מכר מקרקעין, כי לא ניתן לקבוע שהתרשל בקיום חובותיו כעורך דין שייצג את שני הצדדים לעסקת המכר, היות שהיקף החובות המוטלות על עורך הדין הוא תלוי נסיבות, ואין מקום לקביעת חובות כלליות וקטגוריות בעניין זה. מוסיף עו"ד דהאן וטוען בהקשר זה, כי בסעיף 10(ג) להסכם המכר, פטרו אותו הצדדים מכל אחריות.
דיון והכרעה
כללי – החובה למסור מידע מלא בדבר אי התאמה של הנכס
26.אף שאין מחלוקת של ממש, בדבר החובה החלה על מוכר של נכס, ובפרט דירת מגורים, למסור את מלוא המידע הרלוונטי ביחס לנכס הנמכר, ובכלל זאת פגמים הגלומים בו, אזי יש לעמוד בקצרה על הוראות החוק הרלוונטיות, וההלכה הפסוקה.
27. החובה למסור את מלוא המידע בגין הנכס קבועה בסעיף 11(ב) לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן - "חוק המכר"), אשר קובע כך:
"המוכר לא קיים את חיוביו אם מסר:
(1)...
(2) נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם.
(3)...."
מוסיף סעיף 16 לחוק המכר וקובע:
"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".
28.בצד החובה החל על המוכר למסור את מלוא המידע, מטיל חוק המכר חובה על הרוכש, במסגרתה הוא נדרש להודיע למוכר על אי ההתאמה מיד כשנודע לו על-כך. סעיף 14(א) לחוק המכר קובע בעניין זה כך:
"על הקונה להודיע למוכר על אי-התאמה מיד לאחר מועד הבדיקה לפי סעיף 13(א) או (ב) או מיד לאחר שגילה אותה, הכל לפי המוקדם יותר".
29.החובה למסור מידע מלא אודות הנכס, גלומה גם בחובת תום הלב בניהול משא ומתן לקראת כריתת הסכם. בעניינה של חובה זו כתבו המלומדים ג' שלו וא' צמח בספרם דיני חוזים, בעמ' 116 (מהדורה רביעית, 2019) כך:
"תחום תחולה מובהקת ושכיח של חובת תום-הלב במשא ומתן הוא תחום הגילוי. הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב במשא ומתן לובשת צורה של אי-גילוי עובדות, כאשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני. בתחום זה חובת תום-הלב היא אקטיבית, ומטילה חובת עשייה.
כך למשל, במקרה בו הציגה ראש מדור הלוואות בסניף של בנק טפחות מצג שלפיו יינתנו למשתכנים ערבויות על ידי הבנק, נקבע כי 'סעיף 12 תובע בן הצד שבאמתחתו הידיעה לסלק את הטעויות שבהן שרוי הצד האחר.'
במקרה אחר נקבע כי חובת הגילוי הופרה בכך שצד למשא ומתן לא מסר לצד השני מידע על מצבה הפיננסי הקשה של החברה שבשמה ועבורה נוהל המשא ומתן.
במקרה נוסף נקבע כי הימנעותו של מוכר מגילוי לקונה את דבר קיומן בפועל של מגבלות תכנוניות על הנכס שנמכר לו מהווה הפרה של חובת הגילוי לפי סעיף 12.
חובת תום-הלב כוללת חובה לגלות לצד השני לפני כריתת החוזה עובדות חשובות, ואפילו עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו, כאשר גילוי זה מתחייב ממהותה עסקה ומנסיבות המקרה." (ההדגשה שלי – י.ל)
30.מהוראות אלה עולה, שעל שרביקר חלה חובה להצהיר בפני שפירא, כבר בשלב המשא ומתן שהתקיים בין הצדדים, על קיומה של "אי התאמה", במובן זה שהדירה איננה תואמת את ההיתר שניתן בגינה. לכל המאוחר, היה על שרביקר לכלול הצהרה בעניין זה בהסכם המכר בין הצדדים. בהקשר זה יש לומר, שאין מחלוקת, כי את הזזת הויטרינה, כך שתסגור את החצר המקורה, ביצעו שרביקר, וגב' שרביקר אף העידה, כי ערכה בירורים שונים באם נדרש היתר בגין סגירת החצר המקורה (ראו הפירוט בעניין זה בסעיפים 48 - 54 להלן). אמנם, כפי שיפורט, אינני נותן אמון בעדותה של גב' שרביקר, כי ערכה בירור כלשהו קודם למכירת הדירה, אך יחד עם זאת עולה מעדותה, כי חשדה שסגירת החצר המקורה טעונה היתר (ראו עמוד 20 לפרוט' ש' 24 - 25, וכן בעמוד 27 לפרוט' ש' 27 - 28).
מן האמור עולה, שלא יכולה להיות מחלוקת, ששרביקר ידעו בוודאות, כי הדירה איננה תואמת את ההיתר שניתן בגינה, באשר הם אלה שהוסיפו את הויטרינות, כך שסגרו את החצר המקורה. בנוסף, לאור חשדה של גב' שרביקר, ניתן לקבוע, שלכל הפחות, היה על שרביקר לדעת שסגירת החצר המקורה טעונה היתר בנייה.
31.העובדות לפיהן, שרביקר בנו בעצמם את תוספת הבנייה, וגב' שרביקר חשדה בדבר הצורך בקבלת היתר ולא עשתה בירור של ממש בעניין זה, לא עמדו בדרכם של שרביקר להצהיר הצהרה לא נכונה בהסכם המכר, ולפיה הדירה תואמת את היתר הבנייה (ראו סעיפים 3(ד) ו- 3(ז) להסכם – נספח ב' לתצהירו של מר שפירא).
32.טוענים שרביקר (ראו בסעיף 11 לסיכומים מטעמם), כי שפירא הצהירו בהסכם המכר, שהם רוכשים את הדירה במצבה (AS IS) (ראו במבוא להסכם המכר), וכי הם מוותרים על כל טענה לאי התאמה (ראו סעיף 4(א) להסכם המכר). עוד נטען, כי היות שמר שפירא ראה את סגירת החצר המקורה בויטרינות, ואף שאל את גב' שרביקר ביחס לתוספת הבנייה, אזי מן העובדה שלא עשו דבר בעניין זה, יש להסיק ששפירא ראו בכך עניין פעוט שלא מחייב בדיקה, וכי בחרו שלא להמשיך ולערוך בדיקות בכל הקשור לתוספת הבנייה.
33.אינני מקבל טענה זו. סוגיית מחדל של רוכש לברר קיומן "אי התאמות" בנכס, וכנגזר מכך לקבוע לו "אשם תורם" בבחינת "יזהר הקונה", נדונה בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (פורסם במאגרים משפטיים 11.2.2014). בדעת הרוב, מפי כב' השופט סולברג נקבע:
"טענת המערערים, כי יש לייחס 'אשם תורם' למשיבים 1 ו-2 בכך שהפרו את התחייבותם לביצוע בדיקות מקדימות בנכס, אינה נתמכת במילותיו של החוק, ואת אשר נמנע המחוקק מעשות לא נשלים אנו (ראו למשל: רע"א 3577/93 הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ נ' מוריאנו, פ"ד מח(4) 70 (1994)). חזקה על המחוקק כי אילו חפץ להחריג קונים שהתרשלו בבדיקת מצב הנכס מתחולת הוראת סעיף 16 לחוק המכר היה עושה כן במפורש. יפים לענייננו דבריה של השופטת ע' ארבל בשינויים המחוייבים: 'הטענה כי היה על הקונים להיזהר על פי הכלל 'ייזהר הקונה' ('caveat emptor') אינה פוטרת את המוכרים מחובת גילוי של עובדות מהותיות, מה גם שלאחר חקיקת חוק החוזים, חובת הגילוי מוטלת על המוכר, שהעובדות מצויות בידיעתו. מקל וחומר, בוודאי שאין בכלל זה כדי להצדיק מסירה אקטיבית של מידע שגוי לרוכשים, כפי שנעשה במקרה דנן. זהירותו של הקונה, ככל שחשובה וראויה היא, אינה פוטרת את המוכר מחובתו שלו, כאמור (ג' שלו, חוזים (מהדורה שנייה, תשנ"ה) 221 ואילך)' (ראו ע"א 5393/03 פרג' נ' מיטל [פורסם בנבו] (18.1.2005), בפסקה 6).
מסקנתי כי אין לייחס משקל למידת רשלנותו של הקונה מתחזקת גם לאור העובדה כי לשון סעיף 16 לחוק המכר מתמקדת בידיעת המוכר על אודות אי-ההתאמה: '... מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה...' (ההדגשה הוספה – נ' ס'). כאמור, ידיעה ממשית מצִדו של הקונה על אודות אי-ההתאמה – לנוכח הוראת סעיף 12 לחוק המכר – ממילא שומטת את הבסיס המשפטי להטלת האחריות על המוכר (ראו למשל: ע"א 8124/00 קניונים נכסים ובניין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ, פ"ד נו (5) 198, 215 (2002), בפסקה 31 לפסק-דינה של השופטת (כתוארה אז) מ' נאור). בכל יתר המקרים ששוכנים 'בטווח' (כלשון חברי השופט א' רובינשטיין), לשונו הברורה של הסעיף אינה מותירה לענ"ד מקום לפרשנות הגורסת אחרת.
...
אמת, לשני הצדדים כאן אחריות במידה זו או אחרת למצב אשר אליו נקלעו; גם המשיבים 1 ו-2 אינם 'טלית שכולה תכלת' משפעלו בצורה מעוררת תמיהה והצהירו את אשר הצהירו בחוזה המכר ונטלו על עצמם התחייבות לבצע בדיקות מקדימות בנכס. אלא שהטיפול בהתנהגות זו, מקומו איננו במישור הפחתת האחריות של המערערים באמצעות יחוס 'אשם תורם' למשיבים 1 ו-2 בהיותם קונים רשלניים. כאמור, עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון 'יזהר הקונה'. חוק המכר, היוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון 'יזהר המוכר'.
זאת ועוד, יש לתת את הדעת על כך שייחוס 'אשם תורם' בצורה אמורפית עשוי אט אט לקצץ בכנפי הוראת סעיף 16 לחוק המכר ולפגום בהגשמת תכליתה (ראו והשוו: (א) ת.א. (ת"א) 1391/02 אלנר נ' חי [פורסם בנבו] (7.8.2005) – אשם תורם של 20%; (ב) ע"א (נצ') 200-09 רסמיה נ' שוורץ (9.8.2010) – אשם תורם של 25%; (ג) ת.א. (י-ם) 2155-08 קולברון נ' רוזנבלו [פורסם בנבו] (12.10.2010) – אשם תורם של 40%; (ד) ובחוות דעתו של חברי השופט א' רובינשטיין – אשם תורם של 50%). חברי נימק תוצאה זו בכך 'כי ראוי לתת משקל מסוים, מצומצם, גם לאופן התנהלותם של המשיבים בפרשה, שיש בה משום תרומה לנזקיהם' (פסקה ח). כאמור, דעתי שונה."
34.מן האמור עולה, כי ההלכה שהייתה קיימת, ולפיה "יזהר הקונה", חלפה מן העולם, ובמקומה נקבעה הלכה, המטילה חובה אקטיבית על המוכר למסור גילוי נאות של כל המידע הידוע לו, ושהוא מהותי לתוכנו של ההסכם. לפיכך, אין לקבל את טענת שרביקר, כי די בכך ששפירא הבחינו בחריגת הבנייה, ואף שאלו את גב' שרביקר בעניין זה, כדי לקבוע שהם התרשלו, ועל-כן ההגנה הקבועה בסעיפים 11 ו- 16 לחוק המכר איננה עומדת להם.
35.לגישתי, לא יכולה להיות מחלוקת, שקיומה של חריגת בנייה בדירה, היא בגדר מידע אותו חייב המוכר למסור לקונה עובר לעסקת המכר, והוא איננו יכול להסתפק בטענה ולפיה הדירה נמכרת "AS IS".
36.לכן, לאור ההלכה שנפסקה בפרשת "שיפריס" הנ"ל, יש לדחות את טענת שרביקר, ולפיה לאור העובדה ששפירא ראו את חריגת הבנייה ונמנעו מלערוך בדיקות בעניין זה, ואף הצהירו בהסכם המכר, כי הם רוכשים את הדירה במצבה (AS IS), וכי הם מוותרים על כל טענה לאי התאמה, אזי אין להם אחריות, ולמצער יש לקבוע "אשם תורם" לשפירא.
דעת הרוב בעניין שיפריס שנזכר לעיל, מפי כב' השופט סולברג דחתה טענה זו, בקובעה, כי גם את התרשל הקונה, אין בכך כדי לפטור את המוכר מן החובות עליו:
"לדעתי, החלת דוקטרינת ה'אשם התורם' ביישומו של סעיף 16 לחוק המכר עשויה להתפרש כקריאה לתוך החוק של דבר שאין בו. קרי, החלתו של עיקרון 'יזהר הקונה' בסטייה מן התפיסה המקובלת במשפט הישראלי ביחס לחוק המכר: 'חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר' (א' זמיר, 'חוק המכר, תשכ"ח-1968', הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי (המכון למחקרי חקיקה, התשמ"ז), 281) (להלן: זמיר); ראו גם ס' דויטש, 'חוק המכר – קווים לפירושו והרהורים על יחסי מוכר-צרכן' (הערכה וביקורת לספרו של איל זמיר, 'חוק המכר, תשכ"ח-1968'), משפטים כרך יט 493, בעמודים 522 – 523; דברים דומים ציין פרופ' זאב צלטנר לגבי סעיף 16 לחוק המכר: 'הוראה זו מבטלת כליל את העיקרון caveat emptor שבדין האנגלי המקובל' (ז' צלטנר, 'חוק המכר, תשכ"ח-1968', במסגרת הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי (המכון למחקרי חקיקה, התשל"ב), 93) (להלן: צלטנר). להרחבה נוספת ראו ד' פלפל, 'יזהר המוכר ויזהר הקונה', עיוני משפט כרך ה' 94 (חלק א') ו-332 (חלק ב'), בעמודים 343 – 344.
הוראת סעיף 16 לחוק המכר מכריזה על האופי הקוגנטי של אחריות המוכר. בהעדר אפשרות להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, אינני רואה דרך להצדיק הפחתה מאחריותו של המוכר (גם לא בחלקה) בדרך של יחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצבו של הנכס. סעיף 16 האמור, בניגוד למרבית סעיפיו של חוק המכר, הריהו סעיף מצווה ('ius cogens'). צדדים לעסקת מכר אינם רשאים להתנות עליו (ראו למשל: ע"א 659/77 שורקה נ' קרים, פ"ד לב(1) 393, 397 (1977), פסק דינו של השופט מ' עציוני; פסקה 31 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט מ' יפרח) נשוא הערעור). זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, עומדת לו 'על אף האמור... בכל הסכם', כלשון סעיף 16, ויש בה הלכה למעשה משום ביטול עיקרון 'יזהר הקונה' שבדין האנגלי המקובל (ראו צלטנר לעיל, שם).
לדידי, יש לפרש את הוראת סעיף 16 גם בשים לב לתנאי המצויין אצל שכנוֹ, סעיף 15 לחוק המכר – שעניינו באי-התאמה נסתרת – וזו הוראתו: 'לא היתה אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, זכאי הקונה להסתמך עליה...'. בסעיף 16 בחר המחוקק להשמיט תנאי זה וחלף זאת נקבע כי התנאי היחיד הנדרש לצורך גיבוש אחריותו של המוכר הוא זה: 'היתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן...'. בהמשכו מורה הסעיף: 'על אף האמור בסעיפים 14 ו-15'. הא למדנו על כוונת המחוקק שאחריותו של המוכר תתגבש ללא קשר לשאלה האם אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, אם לאו, קרי – ללא קשר לרשלנותו של הקונה בבדיקת מצב הנכס."
37.טוענים שרביקר עוד, שניתן למצוא בפסיקת בתי המשפט מקרים, אשר נדונו לאחר שניתן פסק הדין בפרשת "שיפריס", כשבפסקי דין אלה נקבע, שקיימים מצבים משפטיים שבהם ניתן לחרוג מן ההלכה שנפסקה.
אינני מקבל טענה זו. תחילה כך, בשל העובדה שפסק דינו של בית המשפט העליון הינו בגדר הלכה מחייבת, וככל שערכאה נמוכה יותר סטתה מהלכה זו, הרי שהיא פעלה בניגוד להוראת סעיף 20(ב) לחוק יסוד: השפיטה.
38.אך למעלה מכך, עיון בשני פסקי הדין אליהם מפנים שרביקר בסעיפים 66 - 68 לסיכומים מטעמם, מעלה שמדובר במערכות עובדתיות השונות מענייננו.
ת"א (ב"ש) 41900-03-14 בנאילוז נ' אלמליח, (פורסם במאגרים משפטיים 16.8.2018) איננו סוטה מן ההלכה שנפסקה, היות שעולה מן האמור בפסק הדין (ראו סעיף 37) שהמוכרים לא ידעו אודות חריגות הבנייה, ולכן לא הצהירו הצהרה כוזבת, וממילא אין תחולה להוראת סעיף 16 לחוק המכר.
ת"א (ת"א) 1520/07 קודרה נ' רובננקו (פורסם במאגרים משפטיים 3.11.2014) איננו סוטה מן ההלכה שנפסקה, היות שנקבע בפסק הדין פוזיטיבית, כי רוכש הנכס היה מודע לכך שקיימות חריגות בנייה בנכס, ובכל מקרה לא עמד בנטל השכנוע להוכיח שהמידע לא נמסר לו.
39.אשר למשמעות הפרת החובה למסור מידע מלא, יש לומר, כי היא מהווה הפרה של החובה לנהל משא ומתן בתום לב, תוך גילוי נאות של כל העובדות המהותיות הרלבנטיות. בעניין זה, נקבע בע"א 5267/03 פרג'-גשורי נ' מיטל, פ"ד נט(5) 337 (2005) כי:
"הטענה כי היה על הקונים להיזהר על-פי הכלל 'ייזהר הקונה' (caveat emptor) אינה פוטרת את המוכרים מחובת גילוי של עובדות מהותיות, מה גם שלאחר חקיקת חוק החוזים חובת הגילוי מוטלת על המוכר, שהעובדות מצויות בידיעתו. מקל וחומר, ודאי שאין בכלל זה כדי להצדיק מסירה אקטיבית של מידע שגוי לרוכשים, כפי שנעשה במקרה דנן. זהירותו של הקונה, ככל שחשובה וראויה היא, אינה פוטרת את המוכר מחובתו שלו כאמור (ג' שלו דיני חוזים [28], בעמ' 221 ואילך)."
וראו גם: ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (פורסם במאגרים משפטיים 11.2.2014), בפסקה 13 לפסק דינו של כב' השופט סולברג; ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000 ) בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים 6.6.2011).
40.נוסף על כך, בצדק טוענים שפירא, כי מסירת הצהרה לא נכונה, מהווה הפרה של ההסכם עצמו (ראו סעיף 9(ו) להסכם המכר).
בהסכם המכר הצהירו שרביקר (ראו סעיף 3(ז)), כי "...למיטב ידיעתי המצב התכנוני של הדירה בפועל תואם את היתר הבניה ומעת שרכש את הדירה לא פיצל את הדירה ו/או לא הוסיף ו/או ביצע שינוי אחר כלשהו בדירה המחייב היתר בניה...".
סעיף 9 (ו) להסכם המכר קובע, כי הצהרות הצדדים הינן תנאי עיקרי ויסודי של הסכם המכר.
41.בפסק הדין הנ"ל בע"א 7730/09 בעניין "מבני גזית" הנ"ל נקבע, כי הפרת חובת הגילוי יכול שתהיה הפרה, הן של חובת תום הלב בשלב המשא ומתן, והן הפרה של ההסכם בין הצדדים.
כך גם בענייננו. שרביקר הפרו את החובה לנהל משא ומתן בתום לב, שעה שלא מסרו מידע מלא אודות תוספת הבנייה שביצעו. בנוסף, כעולה מסעיפי הסכם המכר, שעה שהצהירו שהדירה בנויה על פי ההיתר שניתן בגינה, ביודעם כי הם עצמם ביצעו תוספת בנייה, אזי בכך יש גם משום הפרה של הוראות ההסכם, אשר על פי המוסכם בין הצדדים, מהווה הפרה יסודית.
42.לבסוף אומר בעניין זה, כי בשולי פסק דינו בפרשת "שיפריס" ציין כב' השופט סולברג, כי ניתן לייתן משקל למחדל של הקונה, ככל שקיים, במסגרת הצעת פשרה, אך לא בעת הכרעה על-פי הדין. בתלם חרוש זה פסעתי אף אני, עת שהצעתי לצדדים פשרה, אלא שזו לא עלתה כדי הסכמה, ולא נותר אלא להכריע במחלוקת בין הצדדים, בהתאם לדין.
המידע שנמסר לשפירא
43.לאורך סיכומי שרביקר הם חוזרים כמנטרה על הטענה, כי מר שפירא, בהתאם לעדותו, היה מודע לקיומה של חריגת הבנייה, וכי בכך הם פטורים מאחריות, היות ששפירא היו מיוצגים ויכלו לבדוק את חוקיות תוספת הבנייה.
44.תחילה יש לומר, בהיבט העובדתי, שאין מחלוקת בין הצדדים, כי במהלך ביקורו של מר שפירא בדירה, הוא ראה את סגירת החצר המקורה באמצעות ויטרינות, ואף שאל את גב' שרביקר בעניין זה (ראו סעיפים 9 ו- 10 לתצהיר שפירא).
אלא שאין כל אחיזה לטענה, העולה מסיכומי שרביקר (ראו סעיף 5) ולפיה מידע זה נמסר על-ידי גב' שרביקר ביוזמתה. לגישתי, העובדה שהמידע בדבר ביצוע תוספת הבנייה על-ידם לא נמסר על-ידי שרביקר, אלא הוא "נשאב" מהם על-ידי שפירא, מוסיפה נדבך נוסף, להפרת חובת הגילוי על-ידם, בפרט כאשר גב' שרביקר מסרה למר שפירא מידע מטעה, ולפיו אין צורך בהיתר בגין סגירה זו.
45.לגישתי, וכך אף עולה מפסק הדין בפרשת "שיפריס", העובדה לפיה מר שפירא שאל את גב' שרביקר ביחס לסגירת החצר, והיא פטרה אותה בתשובה מטעה, סתמית וחסרת בסיס, שאין צורך בהיתר בגין כך, אין בה כדי לפטור את שרביקר מהימנעות מלבדוק עניין זה באופן וודאי בפרט כך לאור חשדה בעניין זה, ולהצהיר על תוספת הבנייה ללא היתר בהסכם המכר.
חוסר אמון בעדותה של גב' שרביקר
46.בעדותה מסרה גב' שרביקר שתי גרסאות מרכזיות, שאינני נותן בהן כל אמון. האחת, כי ערכה בירורים טרם החתימה על הסכם המכר בדבר חוקיות תוספת הבנייה. השניה, כי במהלך ביקורו של עו"ד דהאן בדירה הוא 'סייר עמי בדירה וראה את שינוי מיקום הויטרינה בחדר השינה בקומה א' וכן רטיבות שהייתה בקומה ב' (שהייתה תחת אחריות קבלן), בו במקום שאלתי את עו"ד דהאן האם שינוי מיקום הויטרינה בעייתי ? ירון השיב לי כי כל עוד לא חרגנו מקו הבנין אז אין לנו מה לדאוג וניתן למכור את הדירה כמו שהיא. תשובה זו נאמרה על ידי עו"ד דהאן גם לקונים.' (ראו סעיף 8 לתצהיר עדותה הראשית).
47. כפי שיפורט להלן, אינני נותן אמון בעדותה של גב' שרביקר, היות שלגישתי, בעדותה נפלו סתירות ועלו תמיהות, שלא קיבלתי להן תשובה. לכך אוסיף, כי עדותה של גב' שרביקר היא עדות יחידה של בעל דין, וככזו, בהתאם להוראת סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, נדרש בית המשפט לנמק הסתמכות עליה, ככל שאין לה סיוע. שעה שהיה באפשרות שרביקר להציג גם את עדותו של מר שרביקר, ועדויות של גורמים נוספים שאיתם, לכאורה, התייעצה גב' שרביקר בעניין חריגת הבנייה, והם בחרו שלא לעשות זאת, אזי אין בנמצא נימוק אשר יצדיק הסתמכות על עדותה.
48.אשר לבירורים הנטענים אותם ערכה גב' שרביקר, יש להפנות תחילה, לאמור בתצהיר עדותה הראשית, בו העידה כך (ראו סעיף 10):
"אדגיש כבר עכשיו, כי אילו היה לי ספק שמדובר בחריגה או אי התאמה להיתר הבניה הייתי פועלת בו במקום ובטרם הוצאת הדירה למכירה להשבת המצב לקדמותו בעלות זניחה ביותר ואז מוכרת את הדירה."
יש להוסיף, כי בתצהיר לא נרשם על-ידה דבר בכל הקשור לבירורים שערכה בעניינה של חריגת הבנייה קודם לעסקת המכירה, פרט לטענה, ולפיה שאלה את עו"ד דהאן בעניין זה בעת הביקור שערך בדירה, לפני שהעבירה את הטיפול במכירה לסוכנות התיווך שבבעלותו.
49.בעניין זה, גרסתה התפתחה במהלך עדותה בבית המשפט, שאז מסרה, כי טרם המכירה ערכה בירור במחלקת ההנדסה עיריית אשדוד (ראו עמ' 26 לפרוט' ש' 16 - 17) ועם שמאי מטעמה, עימו התייעצה בעניין שווי הדירה לאחר שביצעה בה שיפוץ בעלות גבוהה (ראו עמ' 18 לפרוט' ש' 31 - 32).
50.הגרסה בעניין הבירור שערכה בעיריית אשדוד פשטה ולבשה צורה. כמתואר לעיל, בגרסה אחת מסרה שהבירור נערך טרם המכירה במחלקת ההנדסה בעיריית אשדוד (ראו בנוסף גם בעמ' 18 לפרוט' ש' 25 - 27).
אלא שקודם לכן, העידה שכלל לא ערכה בירור לגבי הויטרינה קודם למכירה, אלא רק לאחריה, ובעת שהלכה יחד עם מר שפירא לעירייה לצורך קבלת אישור לטאבו (ראו עמ' 15 לפרוט' ש' 22 - 26):
"ש.ולגבי יתר הדברים, הפרגולה ועוד?
ת.הלכנו לעירייה לגבי הפרגולה, ואמרו לי שהכל תקין, ולגבי הוויטרינה עו"ד דהאן אמר שאין מה לשאול ובעת הביקור בעירייה שלי ושל אלכסנדר ביחד לקבלת אישור לטאבו כנראה הם אמרו לנו ששולחים פקח כי זה צמוד קרקע, ואמרתי בסדר, ורק לאחר מכן אנחנו נקבל אישור, ואמרתי בסדר."
51.לא יהיה זה מיותר לציין, כי למען הסר כל ספק, גב' שרביקר נשאלה ביחס למספר הפעמים בהם ערכה בירור בעירייה, והיא השיבה "אני לא שאלתי אותם עוד פעם, אני הייתי פעם אחת בעירייה." (ראו עמ' 19 לפרוט' ש' 29).
היות שלגישתי, היתה סתירה בתשובותיה של גב' שרביקר בעניין זה, הרי שהיא נשאלה על-ידי ביחס למועד בו ערכה בירור בעירייה, אלא שכמתואר בפרוטוקול הדיון, גב' שרביקר התחמקה ממתן תשובה (ראו עמ' 19 לפרוט' ש' 11 - 24).
52.הנה כי כן, לא רק שהגרסה בדבר בירור שערכה בעיריית אשדוד, היא גרסה כבושה, שלא נזכרה בכתב ההגנה ובתצהיר עדותה הראשית של גב' שרביקר, אלא שנפלה בה סתירה ביחס למועד בו נערך הבירור.
53.לכך יש להוסיף, כי הגרסה ולפיה גב' שרביקר ערכה בירור קודם לעסקת המכירה, איננה מתיישבת עם גרסתה, ולפיה בדקה עניין זה עם עו"ד דהאן בעת ביקורו בדירה, והיא הסתמכה על תשובתו, ולפיה לא מדובר בחריגה, היות שאין סטייה מקו בניין.
ככל שהבירור הנטען במחלקת ההנדסה נערך קודם לביקורו של עו"ד דהאן, אזי לא ברור מדוע שאלה אותו גב' שרביקר בעניין זה, לאחר שקיבלה, לטענתה, תשובה מהגורם המוסמך.
ככל שהבירור נערך לאחר ביקורו של עו"ד דהאן, שוב לא עומדת לה טענת ההסתמכות, היות שעולה מכך, שלא ראתה בתשובתו כמניחה את הדעת, והמשיכה את בירוריה בעניין זה.
54.לבסוף אומר, כי גב' שרביקר נדרשה להשיב עם מי התייעצה ותשובתה היתה "עם בחורה שעובדת שם" (ראו עמ' 19 לפרוט' ש' 6). הזוג שרביקר לא טרח לנסות ולזמן את "הבחורה" על מנת שתאשר את עדותה של גב' שרביקר.
55.גם לגרסה כי גב' שרביקר התייעצה עם שמאי/ת מטעמה קודם למכירה אינני נותן אמון.
תחילה כך, בשל העובדה ולפיה כמו בעניין הבירור שנערך בעיריית אשדוד, מדובר בגרסה כבושה שלא נזכרה בכתב ההגנה ובתצהיר עדותה הראשית.
56.לכך אוסיף, כי גב' שרביקר לא נקבה בשם השמאי/ת שאיתו/איתה נערכה ההתייעצות, ואף לא זומן איש לעדות בעניין זה, על מנת שיתמוך בגרסתה. לא בכדי נרשם לעיל שמאי/ת, היות שתחילה עלה מעדותה של גב' שרביקר, כי התייעצה עם שמאי זכר (ראו עמ' 18 - 19 לפרוט'), אלא שכשנדרשה לנקוב בשמו ניתנה על-ידה התשובה המעורפלת, ולפיה "אחד השמאים, אני מכירה הרבה. אישה ישראלית, אם כן אני יכולה לבדוק, אישה, אני עובדת עם מלא שמאים." (ראו עמ' 30 לפרוט' ש' 5 - 6). יוזכר, כי גם בעניין הבירור שלכאורה ערכה בעירייה נמנעה גב' שרביקר מלנקוב בשמה של הבחורה עימה התייעצה.
57.סתירה נוספת בעניין זה, קיימת בכך שתחילה העידה גב' שרביקר, כי "אני פניתי לשמאי שיעריך את הבית לאחר השיפוץ שלי...." (ראו עמ' 18 לפרוט' ש' 24), אלא שכאשר התבקשה להציג "הערכה" זו שנעשתה, היא שינתה את גרסתה ומסרה, כי "אני לא הזמנתי שמאות ולא שילמתי לשמאי אלא שאלתי סה"כ את השמאי מה עלות הבית שלי לאחר שהשקעתי הרבה מאוד כסף בשיפוץ." (ראו עמ' 18 לפרוט' ש' 31 - 32).
58.לבסוף יש לומר בהקשר זה, כי סתירה בולטת נוספת בעדותה בעניין זה קיימת גם ביחס למטרת ביקורו של השמאי על-פי עדותה "אני התייעצתי עם שמאי על עלות השיפוץ שלי ולא על סגירת המרפסת." (ראו עמ' 21 לפרוט' ש' 4). אלא, שגרסה זו עומדת בסתירה לדברים שמסרה קודם לכן, ולפיהם "הוא לא אמר לי שום דבר על ההיתר הוא אמר שזו רק סגירה שלא טעונה היתר והעריך את השיפוץ בשווי של הכסף." (ראו עמ' 19 לפרוט' ש' 1 - 2).
59.עולה מן המתואר לעיל, שגב' שרביקר חשדה, שסגירת החצר המקורה מהווה חריגת בנייה, ולכן העלתה גרסה שאינני נותן בה כל אמון, ולפיה ערכה בירורים שונים בעניין זה עובר לחתימה על הסכם המכר.
60.גם בגרסה, ולפיה גב' שרביקר התייעצה עם עו"ד דהאן בעת שביקר בדירה, קודם שהעבירה לסוכנות "רימקס" שבבעלותו את הטיפול במכירתה, אינני נותן אמון.
תחילה יש לומר, כי בכתב ההגנה (ראו סעיף 19), ובתצהיר עדותה הראשית של גב' שרביקר (ראו סעיף 8), היא ניסתה ליצור מצג ולפיו השיחה הנטענת נערכה במסגרת פגישה בדירה בה נכחו יחדיו עו"ד דהאן ומר שפירא. אלא, שהשיחה הנטענת במהלך ביקור משותף בדירה הוכחשה על-ידי שפירא ועו"ד דהאן (ראו בעדות שפירא בעמ' 7 לפרוט' ש' 11 - 13, ובעדותו של עו"ד דהאן בעמ' 34 לפרוט' ש' 11 - 29). מנגד, עדות גב' שרביקר היא עדות יחידה של בעל דין.
61.לכך אוסיף, כי עולה מן העדויות שפגישה משותפת שכזו מעולם לא התקיימה.
עו"ד דהאן ערך ביקור בדירה עוד לפני ששפירא ביקרו בה, וזאת במסגרת נסיונותיה של המתווכת שולי יעקב לקבל את הסכמת הזוג שרביקר לקבל לידיה את זכויות התיווך (ראו בעדותו של עו"ד דהאן בעמ' 38 לפרוט' ש' 1 - 5, ובעדותה של גב' יעקב בעמ' 50 לפרוט' ש' 21 - 36). ויודגש, אין בפי שרביקר גרסה ולפיה עו"ד דהאן ביקר בדירה פעמיים. מכאן ברור, שלא יתכן הדבר שעו"ד דהאן היה נוכח בדירה בעת ביקורו של שפירא בה. מכאן, שנפלה סתירה מהותית בעניין זה בגרסה אותה מסרה.
62.לא נעלמה מעיני טענת שרביקר (ראו סעיף 49 לסיכומים מטעמם), כי גב' שולי יעקב העידה, כי התבקשה על-ידי עו"ד דהאן להצהיר, כי נושא השינוי שנעשה בדירה לא עלה במהלך הפגישה שערכו עם גב' שרביקר (ראו עמ' 53 לפרוט' ש' 10 - 14). אלא שעל-אף בקשה זו של עו"ד דהאן, שהוא לא התבקש להיחקר בגינה פעם נוספת, העידה גב' יעקב בבית המשפט שאיננה זוכרת את באם עניין זה עלה במהלך הפגישה (ראו עמ' 52 לפרוט' ש' 20 - 21, ובעמ' 53 לפרוט' ש' 15 - 21).
63.נוכח הסתירות בגרסתה של גב' שרביקר בעניין זה, אינני נותן אמון בעדותה. לכך אוסיף, כי לא מצאתי נימוק שבעטייו עו"ד דהאן יסתיר עניין זה מהזוג שפירא, וזאת שעה שבהסכם בין הצדדים כלל הוראה המתייחסת לליקויים שנמצאו בדירה (ראו סעיף 6(ב) להסכם).
64.חוסר מהימנות בעדותה של גב' שרביקר ניתן למצוא גם בגרסה, ולפיה מסרה למר שפירא את התשריטים של הדירה לצורך המשכנתא, וכי היה זה טרם החתימה על ההסכם (ראו עמ' 16 לפרוט' ש' 22 - 30). אלא, שבסמוך לאחר מכן הודתה, כי שמאי לצורך המשכנתא עורך חוות דעת רק לאחר החתימה על הסכם המכר (ראו עמ' 17 לפרוט' ש' 1 - 2). מכאן עולה, שגב' שרביקר ביקשה ליצור מצג ולפיו היה בידי שפירא המידע קודם לחתימה על הסכם המכר, אלא שהתברר כי מדובר במצג שאין בו אמת.
65.לסתירות בעדותה של גב' שרביקר יש להוסיף, כי במספר הזדמנויות התחמקה ממתן תשובות לשאלות, עד כי נרשמו הערות של בית המשפט, כי איננה משיבה לשאלה או שהתחמקה ממתן תשובה (ראו להמחשה בעמ' 19 לפרוט' ש' 23 - 24, עמ' 20 לפרוט' ש' 1 - 2, עמ' 26 לפרוט' ש' 23 - 24, עמ' 28 לפרוט' ש' 2).
66.על יסוד כל המפורט לעיל, אינני נותן בעדותה של גב' שרביקר.
הפרת החובה לנהל משא ומתן בתום לב והפרת ההסכם
67.אסכם ואומר, שגם אם היתה אמת בגרסתה של שרביקר לגבי הבירורים שערכה בעניין חריגת הבנייה, וכמתואר לעיל אינני נותן בעדותה אמון, הרי שהיה עליה להעלות עניין זה בעת החתימות על זכרון הדברים והסכם המכר, ולוודא שעניין זה יצויין בהם "ברחל בתך הקטנה". דהיינו, היה עליה להצהיר שלאחר קבלת החזקה ביצעה שינוי בדירה, באופן שהיא איננה תואמת עוד את ההיתר שניתן בגינה. אלא שאם לא די בכך שלא נמסרה כל הצהרה בעניין זה, הרי שנרשמה הצהרה שאין בה אמת, ולפיה הדירה תואמת את ההיתר שניתן בגינה (ראו סעיף 3(ז) להסכם המכר). יוזכר, כי גב' שרביקר הודתה שהם אלה שהזיזו את הויטרינה (ראו עמ' 16 לפרוט' ש' 4 - 10). כלומר במנותק מהשאלה אם עבודת בנייה זו טעונה היתר אם לאו, הרי שהדירה שוב איננה "בהתאם להיתר".
68.יצוין כי בהסכם המכר, נרשם שבדירה ליקויי רטיבות (ראו סעיף 6 (ב) להסכם המכר), זאת אף שלא הייתה מחלוקת בין הצדדים כי שפירא ראו ליקויים אלה במהלך ביקורם בדירה. לאור כך, נדרשה גב' שרביקר להסביר בעדותה מדוע לא צויין דבר חריגת הבנייה בהסכם המכר, אלא שגב' שרביקר לא נתנה הסבר מניח את הדעת, מדוע עניין זה לא נרשם. בעדותה היא מסרה כך (ראו עמוד 18 לפרוט' ש' 5 - 27):
"ש.אני רואה בסעיף 12 לזכרון הדברים שפרטתם רשימת ליקויים וקילקולים שהתחייבתם לתקן עד למועד מסירת הדירה?
ת.נכון.
ש.מדוע לא מצאתם פה לדרוש מעו"ד דהאן כי יציין בזכרון הדברים במפורש את הוויטרינה או שבניתם אותה ללא היתר בנייה?
ת.כי קודם כל הסעיף מדבר על ליקויים, ולטענתו של דהאן זה לא ליקויי, והליקויים כן נכתבו ובמקביל לא נכתבה פרגולה גם כן כי הם נמצאו תקינים, על ידי דהאן, גם הפרגולה וגם הוויטרניה.
ש.תסכימי איתי שגם כמו עניין הפרגולה הבנייה להרחבת הוויטרינה זה גם סוג של ליקויי חשוב שהקונים יידעו שלא יבואו אליכם בטענות?
ת.הם ידעו על זה מראש, ונתנו לדעתי ולדעתו של אלכסנדר שזו לא חריגת בנייה והכל סודר וייכתבו רק ליקויים שבאמת נכתבו וכן תוקנו עד למסירת הכספים בנאמנות ורק לאחר הטיפול בכל הליקויים אלכסנדר נתן הוראה לשחרר לנו את הכסף. אחרי שבדק את הכל.
ש.אני אפנה אותך לחוזה עצמו, נספח ב' סעיף 6ב', אני רואה שגם בסעיף הזה גם כאן הצהרתם על רשימה של ליקויים שונים בדירה ואני שואל שוב, מדוע בשלב הזה לא ביקשת מעו"ד דהאן לרשום בצורה ברורה בחוזה שיהיה ידוע לקונים שנעשתה סגירה במרפסת והרחבה של חדר השינה ולא קיבלתם עליה היתר, הרי לפחות חשדת ולטענתך שאלת שאלות לגבי העניין הזה מדוע לא ביקשת מעו"ד דהאן שיכתוב את זה?
ת.כי אני יודעת שכשעושים חוזה מכר או חוזה קניה יש בעלי מקצוע כמו עורכי דין, שמאים, אדריכלים, אני פניתי לשמאי שיעריך את הבית לאחר השיפוץ שלי ופניתי לעו"ד בעל רישיון ופניתי לעירייה לשאול מה עליי לסדר, אחרי שביצעתי פרגולה וסגירה, ובעירייה אמרו לי במחלקת הנדסה כי סגירה זה לא חריגה, ופרגולה הגודל שלה תקין רק להוריד מלמעלה פלסטיק."
69.הנה כי כן, גב' שרביקר לא ידעה להסביר מה ההבדל בין הליקויים, שהיו ידועים לשפירא בעקבות הביקור בדירה, ושלגביהם נמסרה הצהרה בהסכם המכר, לבין חריגת הבנייה לגביה נמנעו שרביקר מלהצהיר הצהרת אמת בהסכם בין הצדדים.
70.משאין חולק, שאין בהסכם המכר הצהרה מפורשת בדבר קיומה של תוספת בנייה הסוטה מן ההיתר, ובדבר האפשרות שתוספת זו טעונה היתר, אזי בכך הפרו שרביקר את החובה לנהל משא ומתן בתום לב, ואף הפרו את הסכם המכר, בכך שכללו בו הצהרה שאיננה נכונה.
71.כמתואר לעיל, דחיתי את טענתם של שרביקר שיש לקבוע "אשם תורם" לשפירא, וזאת בשים לב להלכה שפסק בית המשפט העליון בפרשת "שיפריס" הנ"ל.
עוד יש לומר בעניינם של שפירא, כי מילאו אחר הוראת סעיף 16 לחוק המכר, שכן אין חולק, כי פנו לשרביקר בסמוך לאחר שהם קיבלו לידיהם את מכתב ההתראה.
72.כאן המקום לומר, שהתנהגותם של שרביקר לא רק עולה כדי הסתרת חריגות הבנייה, אלא שהם הטעו את שפירא בעניין זה. כמתואר לעיל (ראו בסעיף 44 לעיל), בעת ביקורם של שפירא בדירה, שאל מר שפירא את גב' שרביקר אודות הסגירה שנעשתה, והיא השיבה שעניין זה אינו טעון היתר. על-פי עדותו של שפירא, הוא הסתמך "על המילים שלה" (ראו עמ' 8 לפרוט' ש' 10).
73.לגישתי, תשובתה זו של גב' שרביקר עולה כדי הטעייה של הזוג שפירא. את קביעתי שמדובר בהטעייה, אני מבסס על כך שמדובר בחריגת הבנייה שהיא עצמה בנתה, ועל אף זאת השיבה, כי זו איננה טעונה היתר, חרף כך שהיא חשדה בעניין זה, ולא ערכה כל בירור על מנת להסיר את החשד (ראו בעניין דומה ת"א (מר') 14327-02-19 דמסיי נ' בן קסוס (פורסם במאגרים משפטיים 30.11.2022)).
74.יש לומר, כי עולה מן הראיות ששרביקר ניסו למכור את הדירה זמן רב ללא הצלחה (ראו בעדותה של גב' שרביקר בעמוד 14 לפרוט' ש' 1 - 9), ויתכן שבשל כך, לאחר ששפירא הביעו נכונות לרכוש את הדירה, אזי שרביקר נמנעו מלמסור את ההצהרה הנדרשת, על מנת שלא לחבל באפשרות למכור את הדירה, על-אף חריגת הבנייה שבה.
התחמקות מהסדרת החריגות
75.לא רק ששרביקר הפרו את החובה למסור את מלוא המידע בעניין חריגת הבנייה, הרי שעולה מהראיות שהובאו לפני, כי אף נהגו בחוסר תום לב, לאחר שעניין זה התברר לשפירא בעת שקיבלו לידיהם את מכתב ההתראה מהמחלקה המשפטית של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, וזאת בכך שנמנעו מלפעול מיידית להסדרת חריגות הבנייה, באופן שהעמיד את שפירא בסיכון כי יוגש כנגדם כתב אישום.
76.תחילה יש לומר, כי מיד בסמוך לאחר שהתקבל מכתב ההתראה פנו שפירא לשרביקר וביקשו את הסדרת חריגת הבנייה (ראו בסעיפים 37 - 40 לתצהיר שפירא, ומנגד העדר הכחשה של עניין זה בתצהיר עדותה של גב' שרביקר). אלא ששרביקר גררו רגליים בעניין זה ולא עשו את הנדרש, אף שבעדותה טענה גב' שרביקר כי הייתה נכונה לפעול בעניין זה מיידית (ראו עמ' 28 לפרוט' ש' 16 - 30), אלא שראיה לכך אין.
77.בהתאם לעדותם של שפירא ועו"ד דהאן, מיד בסמוך לאחר שהתקבלה ההתראה מהוועדה המקומית, היו נכונים שפירא לסיים עניין זה בהסכמה, בכך שהויטרינה תוחזר למקומה המקורי במימון של שרביקר, והם יוותרו על כל תביעה בעניין זה.
עו"ד דהאן בעדותו מסר בעניין זה כך (ראו עמוד 45 לפרוט' שורות 1 - 13):
"ש.האם נכון כי כאשר התגלה לתובעים לראשונה על חריגת הבנייה, באוגוסט 2018, ופנו אליך, האם נכון שברירת המחדל מה שהיה חשוב להם להכשיר את הדבר הזה, הם רצו את הבנייה כפי שהיא, הם לא רצו לפרק, נכון?
ת.יש לי רק דברים טובים להגיד על התובעים, אני חושב שהם אנשים מדהימים. כל מה שהוא רצה זה שלום ולסיים את העניין והוא היה מעל ומעבר, ניסיתי לסייע כמה שהוא יכול כדי שהוא יוכל להגשים את זה, הוא לא חיפש כאב ראש הוא רצה להוריד את נושא העירייה מהפרק ולהסדיר את הרישום והמחשבה שלנו היתה להביא את העירייה להוריד את האיום של ההליך ולהתקדם קדימה.
ש.נכון שהוא הסכים להתפשר, האם נכון מה שהוא באמת רצה דבר ראשון זה דווקא להסדיר את החריגות, לא לפרק?
ת.ברירת המחדל הראשונית שלו היתה לפרק ולהחזיר מאוחר יותר."
וראו גם סעיפים 12(יב') עד 12(יד') לתצהירו של עו"ד דהאן, ובסעיפים 45 - 50 לתצהירו של שפירא.
78.יש לציין בהקשר זה, כי בהתאם לחוות דעתו של השמאי ברניר, אשר ערך שמאות עבור הבנק למשכנתאות ממנו נטלו שפירא את המשכנתא, העלות של הסדרת החריגה באופן של השבת המצב לקדמותו מסתכמת בסכום של כ- 20,000 ₪ (ראו נספח ח' לתצהיר העדות הראשית של שפירא). ובהתאם להצעת מחיר שקיבלו שפירא, ניתן להשיב את המצב לקדמותו בעלות של 10,492 ₪ בתוספת מע"מ (ראו בסעיף 44 לתצהירו של שפירא ונספח יא' המצורף).
מנגד, בהתאם לחוות דעתו של השמאי מנשרוב, אשר ערך חוות דעת מטעמם של שפירא, אובדן של שטח שימוש עיקרי בהיקף של 10.4 מ"ר, תוך הפיכתו לשטח שירות, גורם לפגיעה מוערכת בשווי הדירה בסכום של 113,000 ₪.
79.היות שלטענת גב' שרביקר, היא הייתה נכונה לשאת בעלות של השבת המצב לקדמותו, אזי יש לתהות מדוע הדבר לא נעשה לאלתר, ומדוע לא חתמה על הסכם הפשרה שערך עו"ד דהאן. בפרט כך, לאור העלות הנמוכה של החזרת המצב לקדמותו, אל מול הפגיעה המשמעותית בהרבה בשווי הדירה. גרירת הרגליים של שרביקר, הביאה לכך, שבסופו של יום, שפירא נאלצו להגיש תביעה זו, ולשכור את שירותיו של האדריכל אפי כוינה על מנת שיסדיר את חריגות הבנייה.
80.לאמור אוסיף, שיש לדחות את טענת גב' שרביקר, כי ראיה לכך שהיתה נכונה לשאת בעלות של החזרת המצב לקדמותו, מצויה בהמחאות אותן הכינה עבור שפירא, אלא שהם סרבו לקבל אותן (ראו בסעיף 25 לתצהיר עדותה הראשית).
לעדותה זו, אין תמיכה בראיה כלשהיא, וכאמור עדותה היא עדות יחידה של בעל דין, העומדת בסתירה לעדויות של עו"ד דהאן ומר שפירא, ולפיהן שרביקר סרבו לחתום על מסמך הפשרה שערך עו"ד דהאן.
81.מצאתי מקום לפרט עניין זה, וזאת בשים לב לטענת שפירא כי נגרמה להם עוגמת נפש כתוצאה מהתנהגותם של שרביקר. בהקשר זה יש לומר, כי די בעובדה שהתקבל בביתם של שפירא מכתב התראה בדבר כוונה לנקוט כנגדם בהליכים פליליים, לאחר ששרביקר הפרו את הסכם המכר, ולא דיווחו על קיומה של תוספת בנייה ללא היתר, כדי לגרום לעוגמת נפש לשפירא. אלא שלכך יש להוסיף את עוגמת הנפש הנובעת מהעובדה שעניין זה לא הוסדר מיד, ושפירא היו נתונים לחשיפה בדבר הגשת כתב אישום בעניינם.
82.בעניין עוגמת הנפש שנגרמה להם עותרים שפירא, כי אפסוק לטובתם סכום של 25,000 ₪ (ראו סעיף 85 (ג) לכתב התביעה וכן סעיף 113 לסיכומים).
לאור החשיפה של שפירא להליך פלילי, אני פוסק לטובתם סך של 15,000 ₪ כפיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם. סכום זה משקף את העלות של השבת המצב לקדמותו, שאילו היה "מושקע" על-ידי שרביקר בסמוך לאחר קבלת מכתב ההתראה היה בכך כדי למנוע משפירא את המשך עוגמת הנפש.
העיכוב בהעברת הזכויות
83.טוענים שפירא, מבלי שמתבקש איזשהו סעד לעניין זה בכתב התביעה ובסיכומים אשר הוגשו מטעמם, כי שרביקר הפרו את הסכם המכר בין הצדדים, גם בכך שלא שיתפו פעולה כנדרש בכל הקשור לרישום הזכויות בדירה על שמם.
84.היות שלא נדרש כל סעד בכתב התביעה ובסיכומים, הרי שניתן לקצר בעניין זה ולומר, כי אכן עולה מעדותם של עו"ד דהאן ומר שפירא, ומן המסמכים שצורפו על ידם לתצהירי העדות הראשית מטעמם, כי שרביקר לא עשו את כל הנדרש על מנת לרשום במהירות הנדרשת את הזכויות בדירה על שמם של שרביקר (ראו סעיפים 12(טו') עד 12(יח') לתצהירו של עו"ד דהאן ונספחים ה' ו- ו' לתצהירו, וכן סעיפים 55 - 60 לתצהיר שפירא ונספח כא' לתצהירו). כאמור לעיל בעדותה של גב' שרביקר אינני נותן אמון, כך שגם אינני נותן אמון בטענה הסתמית בתצהיר עדותה הראשית (ראו סעיף 18), ולפיה "עמדנו בהתחייבותנו באשר לרישום הזכויות ואפשרנו לתובעים להעביר את הזכויות על שמם כאמור בסעיף 7א' להסכם הרכישה, דא עקא – מסיבה שאינה ברורה כלל וכלל, עו"ד דהאן התמהמה בהעברת הזכויות הנדרשת על-פי דין.... ". לכך אוסיף, כי עדותה היא עדות יחידה של בעל דין, ובעלה נמנע מהגשת תצהיר עדות ראשית.
85.בחקירתה הנגדית הסבירה גב' שרביקר, כי לעו"ד דהאן היה ייפוי כח באמצעותו יכול היה לחתום בשמם (ראו עמ' 23 - 24 לפרוט'), אך בצד זאת, לא ידעה להסביר מדוע לא שיתפה פעולה עם באי כח החברה המשכנת, כמפורט במכתבם נספח ה' לתצהירו של עו"ד דהאן (ראו בעדותה בעמ' 24 לפרוט' ש' 26 - 32, ובעמ' 31 לפרוט' ש' 10 - 14).
86.מנגד יש לומר, כי שפירא בהגינות הודה בחקירתו הנגדית, כי היות שגרו בדירה עניין זה נשכח מהם (ראו עמוד 9 לפרוט' ש' 16 - 22), ומתצהירו של עו"ד דהאן עולה, שחלק ניכר מהשיהוי נעוץ בכך שהבית המשותף היה בהליכי רישום באופן שנמנעה האפשרות לרשום את זכויותיהם של שפירא במועד המוסכם (ראו סעיף 12(טז') לתצהירו).
87.לפיכך ניתן לומר, כי אמנם, לכאורה, שרביקר לא פעלו כנדרש, ובשל כך חל עיכוב מסויים ברישום הזכויות, וזאת בנוסף לעיכוב שחל בשל רישום הבית המשותף. מנגד, שפירא לא מיהרו לעמוד על זכויותיהם בעניין זה, וכאשר עמדו על זכויותיהם בעניין זה, לאחר שנשלח אליהם מכתב ההתראה מעריית אשדוד, אזי בסופו של דבר, בתוך זמן לא ארוך נרשמו הזכויות על שמם (ראו סעיפים 12)יז') עד 12(כ') לתצהירו של עו"ד דהאן).
88.בצירוף הנסיבות המפורט לעיל, ובשים לב לכך שממילא לא נדרש כל סעד בעניין זה, אזי אינני מוצא לפסוק לטובת שפירא סעד כלשהו בשל העיכוב ברישום הזכויות.
אחריות עו"ד דהאן
89.שפירא, בכתב התביעה שהגישו, לא ייחסו כל אחריות לעו"ד דהאן, לכך שלא נמסר להם המידע בדבר קיומה של תוספת הבנייה ללא היתר, וכי בשל כך היו חשופים להליך פלילי ונאלצו לשאת בהוצאות לצורך הכשרת חריגת הבנייה.
90.מנגד, שרביקר שלחו הודעת צד ג' כנגד עו"ד דהאן, ובמסגרתה נטען כי בעת ביקורו בדירה נשאל על ידי גב' שרביקר בדבר תוספת הבנייה שביצעה, והוא השיב לה כי הדבר איננו טעון היתר, היות שאין סטיה מקו בניין. עוד נטען, כי עו"ד דהאן התרשל בקיום חובותיו מטעם הצדדים, לערוך את הבירורים הנדרשים בדבר היות הדירה בנויה על פי ההיתר שניתן בגינה, וכי רשלנותו זו נובעת, בין היתר, מהעובדה שהיה נתון בניגוד עניינים, היות שבעסקה זו פעל הן כמתווך בין הצדדים והן כעורך דין מטעם הצדדים בעריכת ההסכם.
91.את הטענה ולפיה גב' שרביקר שאלה את עו"ד דהאן בעניינה של תוספת הבנייה, במהלך ביקורו בדירה, דחיתי לעיל (ראו סעיפים 60 - 63), לאחר שלא נתתי אמון בעדותה של גב' שרביקר.
92.מנגד יש לומר, כי להשקפתי, ניתן למצוא פגם בהתנהלותו של עו"ד דהאן, באופן שתרם לכך, שבסופו של יום, לא נמסר לשפירא מידע בדבר קיומה של תוספת בנייה שנעשתה בדירה, מבלי שניתן היתר בגינה.
93.תחילה יש לומר, כי על אף טענותיו של עו"ד דהאן, שלא פעל בניגוד עניינים, יש לקבוע כי אכן כך נהג.
94.אין מחלוקת, כי עו"ד דהאן ערך את הסכם המכר בין הצדדים, ואף ערך את זיכרון הדברים עליו חתומים הצדדים, שלושה ימים לפני החתימה על הסכם המכר. ואכן, עו"ד דהאן איננו מכחיש כי פעל כבא כוח הצדדים בעריכת עסקת המקרקעין (ראו עמ' 33 לפרוט' ש' 8 - 20).
אין גם מחלוקת, כי עו"ד דהאן הוא הבעלים של סוכנות התיווך "רימקס" אשדוד, וכי התמורה בגין התיווך שולמה לסוכנות התיווך שבבעלותו, על אף שהתיווך בוצע באמצעות הסוכנות העצמאית גב' שולי יעקב (ראו בסעיף 12 לתצהירו של עו"ד דהאן, ובעדותה של גב' יעקב בעמ' 53 לפרוט' ש' 4 - 5).
אין גם מחלוקת, בהתאם לגרסאותיהם של עו"ד דהאן וגב' שרביקר, כי עו"ד דהאן הגיע לדירה לאחר שגב' שרביקר סירבה למסור את זכויות התיווך לסוכנות "רימקס" שבבעלותו, וזאת לאור טענותיה בנוגע לעסקה קודמת שתווכה על ידי הסוכנות שבבעלותו, וכי רק לאחר ביקור זה התרצתה, ומסרה את זכויות התיווך לסוכנות (ראו בסעיפים 6 - 8 לתצהיר עדותה הראשית של גב' שרביקר; בעדותו של עו"ד דהאן בעמ' 34 לפרוט' ש' 11 - 27; בעדותה של גב' יעקב בעמ' 50 לפרוט' ש' 21 - 24). מכאן, שבעת ביקורו הראשון של עו"ד דהאן בדירה, כאשר אין צד שני לעסקה, מגיע עו"ד דהאן לדירה "בכובעו" כמתווך, אשר מציע את שירותי סוכנות התיווך שבבעלותו לגב' שרביקר.
95.במכלול הדברים, נוכח העובדה שעו"ד דהאן הגיע לדירה כמתווך על מנת שהסוכנות שבבעלותו תקבל את זכות התיווך, ותמורת התיווך שולמה לסוכנות התיווך שבבעלותו, כשעל פי עדותו, 40% מדמי התיווך המשולמים נותרים בידי הסוכנות לאחר שהיתרה שולמה לגב' יעקב ול"רימקס ישראל" (ראו בעמ' 41 לפרוט' ש' 11 - 13), אזי הוא פעל בניגוד עניינים.
בעניין זה יש להפנות לכללי לשכת עורכי הדין (עיסוק אחר), תשס"ג-2003, הקובעים, בסעיף 1(א)(1), כך:
"עורך דין העוסק בעיסוק אחר נוסף על עיסוקו כעורך דין –
(1) לא יטפל במסגרת עיסוקו האחר בענין שהוא מטפל או טיפל בו כעורך דין, ולא יטפל כעורך דין בענין שהוא מטפל או טיפל בו במסגרת עיסוקו האחר;"
קביעת האיסור האמור, מלמדת על קיומו של ניגוד עניינים אינהרנטי בעיסוק הכפול, ומשכך, חל איסור מפורש לפעול באותה עסקה בשני העיסוקים. היות שכך, יש לדחות את טענת עו"ד דהאן, ולפיה לא פעל בניגוד עניינים, שעה שאין חולק כי פעל בכובע כפול - הן כמתווך והן כעורך דין באותה עסקה, וזאת חרף האיסור החל עליו בהתאם לכללים האמורים.
96.ניתן לגישתי, ללמוד על הבעייתיות בפעילותו של עו"ד דהאן בשני העיסוקים, מן העובדה שברגע שסוכמו התנאים המסחריים בין הצדדים, מיהר עו"ד דהאן והחתים את הצדדים - שרביקר ושפירא - על זיכרון דברים, וזאת במטרה "לנעול" אותם בעסקה, ובחלוף שלושה ימים בלבד, החתים אותם על הסכם המכר, כאשר אין כל הסבר מדוע נדרש זיכרון הדברים.
97.עו"ד דהאן נימק את הצורך במספר ימים, בין החתימה על זכרון הדברים (המהווה הסכם מכר מקרקעין לכל דבר ועניין) לבין החתימה על הסכם המכר, בכך שנדרש זמן לארגן את המסמכים הדרושים להסכם, ובירור העניינים הטכניים עם הצדדים.
אלא שעל אף שעו"ד דהאן השיב, כי בדירות גן, כדוגמת הדירה הנדונה, קיימת היתכנות גבוהה יותר למצוא חריגות בנייה (ראו עמ' 46 לפרוט' ש' 2 - 4), הוא לא ערך כל בירור בעניין התאמת הדירה להיתר הבנייה, בנימוק שהחובה למסור מידע בעניין זה חלה על המוכר, וכך הוא נוהג בכל העסקאות שבהן הוא מייצג את לקוחותיו (ראו עמ' 46 לפרוט' ש' 5 - 18).
98.אינני מקבל תשובה זו. עו"ד דהאן ייצג בעסקה זו גם את שפירא, וחלות עליו חובות גם כלפיהם. יוזכר, כי מדובר היה בדירה חדשה, כך שניתן היה להשוות בקלות בין תשריט הדירה, אשר צורף להסכם הרכישה של שרביקר (ראו נספח ג' לתצהיר של גב' שרביקר), לבין הדירה בפועל, ועל-ידי כך להבחין בתוספת הבנייה שנעשתה.
99.לכך אוסיף, כי עולה מן הראיות, שבשתי הזדמנויות, עברו תחת ידיו של עו"ד דהאן מסמכים המצביעים על כך שקיימת חריגת בנייה, אלא שהוא התעלם מהם.
כך, אין חולק שבידי עו"ד דהאן היתה חוות הדעת השמאית של השמאי ברניר, אשר נערכה עבור הבנק למשכנתאות ממנו נטלו שפירא את ההלוואה (ראו בעדותו של עו"ד דהאן בעמ' 43 לפרוט' ש' 23 - 32). אין גם חולק, כי בחוות הדעת ציין השמאי ברניר דבר קיומה של חריגת בנייה (ראו בעמ' 3 לחוות הדעת - נספח ח' לתצהיר שפירא).
על אף האמור, לא ידע עו"ד דהאן להסביר כיצד לא ראה את חוות הדעת, ותלה זאת במתמחה שעבד במשרדו (ראו בעמ' 43 לפרוט' ש' 29 - 32).
100.הסבר דומה (ראו בעמ' 42 - 43 לפרוט') ניתן על-ידי עו"ד דהאן, ביחס לעובדה שלא נתן דעתו לפרוטוקול מסירת הדירה שנערך במשרדו (ראו נספח ט' לתצהיר שפירא), ובו נרשם במפורש שקיימת חריגת בנייה. לטענתו, המתמחה ערך את התרשומת והניח אותה בתיק הלקוח, אך הוא עצמו ראה אותה רק כאשר הכין את התיק לקראת התביעה.
101. המתמחה, מר שחר אסא (ראו עמ' 36 לפרוט' ש' 7) לא זומן לעדות, ועו"ד דהאן נימק זאת בכך שסרב לשתף פעולה ולמסור תצהיר מטעמו (ראו עמ' 36 לפרוט' ש' 9 - 12, ועמ' 43 לפרוט' ש' 29 - 32).
אינני מקבל טענה זו, היות שהיה על עו"ד דהאן לפעול לזמן אותו באמצעות בית המשפט. יצויין, כי טענה דומה נטענה כלפי הגב' שולי יעקב (ראו עמ' 47 לפרוט' ש' 2 - 4), ועו"ד דהאן עמד על הוצאת צו להבאתה. בנסיבות אלה, כאשר עו"ד דהאן נמנע מלזמן את מר אסא לעדות, אזי הימנעותו זו פועלת לחובתו, היות שחזקה היא כי בעל דין לא ימנע מלהביא עדות או ראיה הפועלת לטובתו, וככל שהוא נמנע מהבאת העד ניתן להסיק שאילו הוצגה העדות היתה פועלת לחובתו (ראו ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני, פ"ד לה(1) 736 (1980); רע"א 3489/09 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' חברת צפוי מתכות עמק זבולון בע"מ, פ"ד סו(1) 633 (2013); ע"א 6913/18 שקדי נ' הרודיום השקעות בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים 4.8.2020)). לפיכך, משלא זומן מר אסא לעדות, יש לקבוע כי עו"ד דהאן כשל בכך שלא עיין במסמכים אלה, והביא את עובדת קיומה של חריגת בנייה לידיעת הצדדים עוד טרם הושלמה העסקה.
102.אמנם מסמכים אלה עברו תחת ידי עו"ד דהאן לאחר שהסכם המכר נחתם, אך הם היו במשרדו טרם הושלמה העסקה, וניתן היה לפעול לביטולה עוד בטרם יקבלו שפירא את החזקה בדירה, וממילא בטרם יתקבל מכתב ההתראה.
103.לגישתי, במנותק מן העובדה ולפיה עו"ד דהאן היה נתון בניגוד עניינים, כשל עו"ד דהאן בכך שלא ערך בדיקה פשוטה של השוואת הדירה בפועל לתשריט שצורף להסכם הרכישה של שרביקר, במיוחד כאשר על-פי עדותו דירות מסוג זה מועדות לחריגות בנייה. עוד כשל עו"ד דהאן בכך שהתעלם מנורות האזהרה שעברו במשרדו (כמפורט בסעיפים 99 - 101 לעיל).
אוסיף, כי העובדה שעו"ד דהאן היה נתון בניגוד עניינים, מגבירה, לגישתי, את עוצמת הכשל שלו בבדיקת מצב הדירה עובר למכירה, והתעלמותו מן העובדה שהיו במשרדו מסמכים המעידים על כך שקיימת בדירה חריגת בנייה.
104.להטלת אחריות על עו"ד שלא ערך בדיקות כנדרש ולא גילה דבר קיומן של חריגות בנייה ניתן לפנות לפסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב בת"א 32508-07-11 דר נ' עו"ד אופנהיים (פורסם במאגרים משפטיים 3.5.2021), בו נקבע כך:
"התובע נעדר כל ידע משפטי או ניסיון בקשירתן של עסקאות מכר של מקרקעין. חוזה-הייצוג, שבו הוא נקשר עם עורך הדין אופנהיים, נועד להתגבר על מגבלה זו. הוא התבסס על אמון מלא מצדו של מר דר כי עורך-הדין ייצגו נאמנה במשא ומתן לקשירתה של העסקה ובגיבוש-פרטיה, ועוד קודם לכן בעריכתן של כלל הבדיקות הנדרשות בקשר לנכס. ציפייה זו טבועה הייתה בהסכם-הייצוג. היא טבועה במהות-תפקידו של עורך-דין, הנשכר לייצג את שולחו (עמ"מ 9/55 עו"ד פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית, פ"ד י 1720, 1730 (1956)). כמו מאליו ברור היה, ודומני כי איש מן הצדדים שלפנַי אינו חולק על כך, כי בא-כוח אשר נשכר לטפל בעסקת-מקרקעין אמון לא רק על המגעים עם הצד השני לה, אלא נושא באחריות לוודא את תקינותו של הממכר ואת התאמתו לציפיות-מרשו.
בייחוד נדרש עורך-הדין לגשת אל המקורות ה'טבעיים' ובהם מידע על הנכס – מרשם-המקרקעין ותיק-הבנין שברשות המקומית. כבר מראשיתו של המשא והמתן לרכישתו של הנכס התנוססו מעליו שני דגלי-אזהרה, בדמותם של כתב-האישום בענינה של בנייה אסורה והערת-אזהרה, שעיגנה במרשם את צו-ההריסה של בית-המשפט לענינים מקומיים. דבר זה לבדו חִייב, לדעתי, עורך-דין סביר לבחינה מדוקדקת של מצבו המשפטי של הנכס.
...
יתרה מכך, היטב ידוע לעוסקים בתחום זה של המשפט, ולמצער נדרש להיות ידוע, כי אי-התאמה עלולה להתגלע בין מרשמים שונים של נכסי-מקרקעין לבין עצמם, ובכלל זה הרישום במרשם-המקרקעין; המופיע בפנקס הבתים המשותפים; הרשום ברשות המקומית לצורכי-גבייה של ארנונה והאמור בתיק-הבנין. אדבר על כך עוד להלן, עם בחינת-התנהלותן בפרשה זו של עיריית תל אביב-יפו ושל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. לעת זו די אם אזכיר את פסיקתו, החוזרת ונשנית בנדון, של בית-המשפט העליון ובייחוד את פסקי-הדין בע"א 402/80 "אתגר" בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות בע"מ, פ"ד לה(3) 309, 316 (1981); ע"א 139/87 סולימני נ' מ. כץ בע"מ, פ"ד מג(4) 705, 710 (1989); ע"א 443/88 אלרם נ' פדן, פ"ד מד(1) 696, 700 (1990) וע"א 11965/05 עזבון קליין נ' שרון, בפסקה 37 לפסק-דינה של כבוד השופטת מרים נאור (פורסם במאגרים, [פורסם בנבו, 27.8.09)). לפי אלה, עורך-דין המייצג בעסקת-מקרקעין נדרש 'לחשוד' מראש בקיומה של אי-התאמה שכזו ולמצות את בדיקותיו בהתאם." (ההדגשה שלי - י.ל)
יש לציין, כי הוגש ערעור על פסק הדין, שטרם נדון (ע"א (ת"א) 87-03-22).
וראו עוד בעניין אחריות עורך הדין: ת"א (ת"א) 31596-06-15 סבג נ' רביע (פורסם במאגרים משפטיים 26.12.2018).
105.במקרה דנן, עו"ד דהאן אישר, כי קיים חשד טבוע בעסקאות של מכירת דירות גן, בשל כך שחריגות בנייה הן נפוצות יותר בנכסים מסוג זה. לפיכך, על יסוד כל האמור לעיל, אני קובע שעו"ד דהאן כשל בכך שלא בדק את מצבה התכנוני של הדירה אל מול מצבה בפועל, ובכך תרם לנזק שנגרם לשפירא.
106. טוען עו"ד דהאן, כי הצדדים פטרו אותו מאחריות בסעיף 10(ג) להסכם המכר.
טענה זו טוב היה לה שלא תטען. תחילה יש לומר, כי בתחילת סעיף ה"פטור" שבהסכם המכר נרשם, כי "הצדדים מאשרים ומצהירים כי ידוע להם שעוה"ד המטפלים בעסקה זה לא ביקרו וראו את הממכר.....". מדובר בהצהרה שכלל עו"ד דהאן בהסכם שערך, שבלשון המעטה איננה מדוייקת. מר דהאן ביקר גם ביקר בדירה, אמנם לא בכובעו כעורך דין, אלא כמתווך, והעובדה שכלל סעיף שכזה בהסכם המכר ממחישה את ניגוד העניינים בו היה מצוי.
אך מעבר לכך, לאור ניגוד העניינים בו היה נתון עו"ד דהאן, אין לגישתי מקום לתת תוקף לתניית פטור זו.
107.בצד זאת יש לומר, כי גם אם התרשל עו"ד דהאן, בכך שלא ביצע את הבדיקות הנדרשות קודם לחתימה על הסכם המכר ופעל בניגוד עניינים, אין זה מסיר כלל וכלל את אחריותם של שרביקר שהחזיקו ממקור ראשון במידע, ולפיו הסגירה נעשתה על-ידם ללא היתר. בעוד עו"ד דהאן נדרש לדלות מידע זה, הרי ששרביקר יכלו בנקל למנוע את הנזק החוזי, על-ידי הצהרה בדבר קיומה של תוספת בנייה.
108.בנסיבות המפורטות לעיל, אני רואה בשרביקר ובעו"ד דהאן כמי שגרמו במשותף לכך ששפירא לא קיבלו את מלוא המידע בעניין תוספת הבנייה שנבנתה ללא היתר, קודם לחתימה על הסכם המכר, ולפיכך אני מוצא מקום בנסיבות אלה להפעיל את דוקטרינת "האשם התורם החוזי", כפי שפותחה בפסיקתו של בית המשפט העליון.
109.האפשרות לקבוע קיומו של אשם תורם בעת בחינת טענות בדבר הפרת הסכם, ובמילים אחרות "אשם חוזי", פותחה בפסיקת בית המשפט העליון. בע"א 3912/90 Eximin S.A תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64, 88 (1993) נקבע שקיימות שלוש דרכים אפשריות לחלוקת האחריות בין הצדדים: לפי מידת חוסר תום הלב שדבק בכל אחד מהצדדים; לפי השוואת התרומה הסיבתית של כל אחד מהצדדים לנזק; ולפי שילוב מידת חוסר תום הלב והתרומה הסיבתית לנזק.
110.במקרה דנן, עיקר האחריות היא של שרביקר, אשר נהגו בחוסר תום לב, כמפורט בפסק הדין, והם הנהנים העיקריים מעסקת מכר הדירה. בעניין זה יש לומר, כי על-פי חוות דעתו של השמאי מנשרוב מטעמם של שפירא, שלא נסתרה על-ידי שרביקר, תוספת הבנייה והפיכת שטח זה משטח שירות לשטח עיקרי מגלמת תוספת שווי של 113,000 ₪. מנגד, אינני מוצא מקום לייחס לעו"ד דהאן חוסר תום לב, והתמורה הכוללת שקיבל עו"ד דהאן עומדת על כ- 30,000 ₪ כולל מע"מ (50% מדמי התיווך (כאשר אני כולל את חלקה של "רימקס" ישראל) ובנוסף שכר הטרחה שקיבל כעו"ד).
לפיכך, אני מוצא מקום לייחס לשרביקר 2/3 מן האחריות, ו- 1/3 לעו"ד דהאן. היות שלא הוגשה תביעה כנגד עו"ד דהאן, אלא הוא נתבע כצד ג' בלבד, אזי אחריותם של שרביקר כלפי שפירא היא בשיעור של 100%, ואילו עו"ד דהאן יהיה אחראי כלפי שרביקר בשיעור של 33.33%.
שיעור הפיצוי
111. טוענים שפירא, כי על יסוד הפרת ההסכם בין הצדדים והפרת החובה למסור מידע מלא בשלב המשא ומתן, יש לפסוק לזכותם את הפיצוי המוסכם, הקבוע בסעיף 9 רישא להסכם המכר בסכום של 240,000 ₪.
לחילופין נטען על-ידם, כי היה ובית המשפט לא ימצא מקום לפסוק להם את הפיצוי המוסכם, אזי יש לפסוק לטובתם את הנזקים שנגרמו להם בפועל, אותם הם פירטו בסעיף 110 לסיכומיהם בסכום כולל של 169,605 ₪. לטענתם, בהתאם לחוות דעת שערך עבורם השמאי מנשרוב, קיים הפרש בין שווי של שטח שירות בהיקף של כ- 10.4 מ"ר (שטח חריגת הבנייה) לבין השווי של שטח עיקרי בהיקף דומה, בסכום של 113,000 ₪. עוד נטען על-ידי שפירא, כי על מנת להסדיר עניין זה, הם התקשרו בהסכם עם האדריכל אפי כוינה, והעלות הצפויה של ההסדרה עומדת על סך של 122,850 ₪ בהתאם להסכמים שנחתמו עימו (ראו נספחים כג/1 – כג/3 לתצהיר שפירא). בנוסף לעלות זו, נטען על-ידם, כי הם שילמו לשמאי מנשרוב סך של 4,000 ₪, לאדריכל כוינה תשלום ראשוני בסך של 1,755 ₪, ובנוסף הוצאות של טלפונים, נסיעות, אובדן ימי עבודה, צילומים וכולי בסכום מוערך של 10,000 ₪. עוד מבוקש כי אפסוק לטובתם סך של 25,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם.
112.טוענים שרביקר כתגובה בעניין הנזק, כי שפירא לא פעלו להקטנת הנזק, וכי אילו הסירו את חריגת הבנייה בסכום של 20,000 ₪ (בהתאם לסכום הדרוש להתאמת הדירה להיתר שניתן בגינה, אותו העריך השמאי ברניר בחוות הדעת אותה ערך עבור הבנק למשכנתאות), אזי היה נמנע ההליך כולו וממילא גם הנזק.
אשר לתשלום הפיצוי המוסכם, נטען כי בהתאם להסכם בין הצדדים, הזכאות לתשלומו מותנית בביטול ההסכם, ואילו במקרה דנן שפירא לא ביקשו לבטל את ההסכם בין הצדדים.
נטען עוד, כי לא נגרם לשפירא כל נזק, היות שבהתאם לחוות דעתו של השמאי מנשרוב מטעמם של שפירא, הסדרת המצב החוקי תביא לעליית ערך הדירה בסכום של 113,000 ₪, וכי בהתאם לחוות דעתו של השמאי ברניר שווי הדירה במועד הרכישה היה גבוה ב- 100,000 ₪ מן המחיר המוסכם בין הצדדים.
113.עו"ד דהאן בסיכומיו מצטרף לטענותיהם של שרביקר, ומוסיף, כי הסכום שסוכם עם האדריכל כוינה נועד להסדרת תכנית מתאר מקומית עבור כל הדיירים בבניין/מתחם שביצעו חריגה דומה, וממילא חלקם של שפירא נמוך יותר.
114.על אף שקבעתי לעיל, כי שרביקר הפרו את ההסכם בין הצדדים כאשר מסרו הצהרה שאיננה נכונה, וזאת בהתאם לסעיף 9 (ו) אשר קובע כי הצהרות הצדדים הן תנאי יסודי ועיקרי בהסכם, אין מקום לפסוק לטובת שפירא את הפיצוי המוסכם.
סעיף 9 רישא להסכם בין הצדדים קובע: "הפר צד את ההסכם הפרה יסודית אשר בגינה בוטל הסכם המכר, ישלם למשנהו סך של 240,000 ₪ כפיצוי קבוע מוסכם ומוערך מראש וזאת ללא כל צורך בהוכחת נזק ממשי כלשהו". מכאן, שבהתאם להסכם בין הצדדים, הזכאות לפיצוי המוסכם מותנית בכך שההסכם יבוטל, לאור הפרתו על ידי מי מהצדדים. בענייננו, אין חולק כי שפירא לא ביטלו את ההסכם, ומכאן שלאור ההסכמות בין הצדדים הם אינם זכאים לפיצוי המוסכם.
115.מנגד, יש לדחות את טענתם של שרביקר ועו"ד דהאן, כי הנזק של שפירא מסתכם בסכום של 20,000 ₪ בלבד, שהיא עלות התאמת הדירה להיתר הבנייה שניתן בגינה במקור, בהתאם לאמור בחוות דעתו של השמאי ברניר (נספח ח' לתצהיר שפירא), וכי סכום זה אף נובע מן החובה החלה עליהם להקטין את הנזק.
116.אינני מקבל טענה זו, היות שהנזק איננו בא לידי ביטוי באפשרות של הזזת הויטרינות למקומן המקורי, אלא הוא בא לידי ביטוי בכך שהוצג בפני שפירא מצג לפיו השטח של החצר המקורה מהווה חלק אינטגרלי מהשטח העיקרי של הדירה, כאשר הלכה למעשה מדובר בשטח שירות, שערכו נמוך יותר בהתאם לחוות דעתו של השמאי מנשרוב, אשר לא נסתרה על ידי שרביקר ועו"ד דהאן באמצעות חוות דעת נגדית, והם אף לא ביקשו לחקור את השמאי מנשרוב בגין חוות דעתו.
117.גם אינני מקבל את הטענה ולפיה, שפירא "נהנו" ממחיר מופחת של 100,000 ₪, כאשר טענה זו מבוססת על העובדה לפיה השמאי ברניר מטעם הבנק בו נטלו שפירא משכנתא, העריך את שווי הדירה בסכום של 2,500,000 ₪ (לאחר הפחתת עלות התאמת הדירה להיתר הבנייה), דהיינו סכום הגבוה ב- 100,000 ₪ מן המחיר אותו שילמו.
לא רק שטענה זו לא הוכחה, היות ששרביקר לא הביאו חוות דעת של שמאי ביחס לשווי של דירה דומה שבה אין חריגת בנייה, אלא שבפועל מן הראיות שהוכחו בבית המשפט עולה כי בני הזוג שרביקר ניסו תקופה ארוכה למכור את הדירה (ראו בסעיף 74 לעיל) ללא כל הצלחה, עד אשר בני הזוג שפירא ניאותו ורכשו אותה במחיר המוסכם, על יסוד ההנחה כי תוספת הבנייה היא כדין, וכי מדובר בשטח עיקרי למגורים.
מכאן שהעסקה בין שרביקר לשפירא משקפת שווי שוק של דירה, בעסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון, שבה לכאורה יש היתר בנייה בגין חריגת הבנייה, באופן שלדירה נוסף שטח עיקרי של כ – 10.4 מ"ר, ובהתאם לחוות דעתו של השמאי מנשרוב כאמור, עניין זה בא לידי ביטוי בתוספת שווי של 113,000 ₪.
118.יש לדחות גם את טענת עו"ד דהאן, כי הסכום שסוכם עם האדריכל כוינה משקף עלות הסדרה עבור כלל הדיירים שביצעו חריגה דומה בבניין/מתחם.
טענה זו איננה מתיישבת עם הצעת המחיר (נספח כג/1 לתצהיר שפירא) המתייחסת לעלות הסדרת הדירה הנדונה בלבד.
היא אף נדחית מפני עדותו של מר שפירא, שלא נסתרה, ולפיה נעשה נסיון מטעמו לגייס דיירים נוספים לצורך עריכת תכנית מתאר נקודתית עבור כלל הדיירים שביצעו חריגת בנייה דומה, אלא שנסיון זה לא צלח והזוג שפירא החליט לפעול לבדו (ראו עמ' 10 לפרוט' ש' 25 - 36).
119.לאור האמור, יש לבחון את הנזקים שנגרמו לשפירא בפועל, מעבר לעוגמת הנפש לה נתתי ביטוי בסעיף 82 לעיל, ואלה באים לידי ביטוי בהוצאות בהן נשאו שפירא לצורך הסדרת חריגות הבנייה.
120.שפירא צרפו לתצהיר מטעמם שלוש הצעות מחיר שניתנו להם על-ידי האדריכל כוינה, והן מסתכמות בסכום כולל של 105,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק (ראו נספחים כג/1 - כג/3 לתצהיר).
בנוסף, שפירא צרפו לתצהיר מטעמם קבלות בדבר תשלומים שביצעו לאדריכל כוינה (ראו נספחים כד/5, כד/6, כד/7, כד/8), ומהן עולה כי שילמו עד היום סך של 67,861 ₪ (כולל מע"מ). יחד עם זאת, עולה מהצעות המחיר שבין האדריכל כוינה לזוג שפירא, כי חלק מן התשלומים יבוצעו רק לאחר שיינתן היתר, וטרם ניתן להם היתר כמפורט להלן.
121.היות שעל-פי עדותו של מר שפירא טרם הסתיים טיפולו של האדריכל כוינה בקבלת היתר עבורם (ראו עמ' 11 לפרוט'), ומאידך לא ברור באם בסופו של דבר יבצע האדריכל כוינה את כל הפעולות הכלולות בהצעות המחיר שהעביר לזוג שפירא, אני מוצא מקום לפסוק סכום הגבוה מן הסכום ששולם עד כה (בשים לב לכך שחלק מן התשלום אמור להיות משולם רק עם קבלת היתר), אך נמוך מן הסכום המלא הכלול בהצעות המחיר (בשים לב לכך שאין בפני ראיה כי סוכם בסופו של יום שהאדריכל כוינה יבצע את מלוא הפעולות אותן הציע בשלוש הצעות המחיר). לפיכך, אני אומד את עלות הסדרת חריגת הבנייה על-ידי האדריכל כוינה בסכום של 100,000 ₪ (כולל מע"מ).
122.כאמור לעיל, לטענת שפירא נגרמו להם הוצאות נלוות בגין טלפונים, נסיעות, צילומים, אובדן ימי עבודה ועוד בסכום כולל של 10,000 ₪ (ראו סעיף 70(ד) לתצהיר שפירא). מר שפירא לא נשאל אף שאלה בעניין זה בחקירתו הנגדית, ושרביקר ועו"ד דהאן לא נתנו ביטוי לסכום זה בסיכומים מטעמם.
לפיכך, בהעדר ראיה סותרת, אני מקבל את טענתם של שפירא בעניין זה, ופוסק לה סך של 10,000 ₪ בגין הוצאות עקיפות בהן נאלצו לשאת לצורך הסדרת המצב החוקי.
123.אשר לעלות חוות דעתו של השמאי מנשרוב בסך של 4,000 ₪ (ראו נספח יט' לתצהיר שפירא), היות שהיא נערכה כחלק מן ההיערכות לתביעה זו, הרי שהיא תבוא לידי ביטוי בהוצאות המשפט שאפסוק.
124.אסכם ואומר בסוגיית הנזק, שיש מקום לפסוק לשפירא פיצוי בסכום כולל של 125,000 ₪ (100,000 ₪ בגין עלות עריכת תכנית מתאר נקודתית והוצאת היתר בנייה; 10,000 ₪ בגין הוצאות עקיפות; 15,000 ₪ בגין עוגמת נפש).
סוף דבר
125.לאור האמור לעיל, התביעה מתקבלת ועל בני הזוג שרביקר (הנתבעים), ביחד ולחוד, לשלם לבני הזוג שפירא (התובעים) פיצויים בסכום של 125,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 30 יום מהיום ויישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.
בנוסף בני הזוג שרביקר ישלמו לבני הזוג שפירא הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ככל שסכום זה לא ישולם בתוך 30 יום מהיום.
היות שקבעתי כי לעו"ד דהאן אחריות בשיעור של 33.33%, אזי ההודעה לצד ג' ששלחו בני הזוג שרביקר לעו"ד דהאן מתקבלת בחלקה, ועל עו"ד דהאן לשלם לבני הזוג שרביקר סכום של 41,675 ₪. סכום זה ישולם בתוך 30 יום מהיום ויישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.
בנוסף עו"ד דהאן ישלם לבני הזוג שרביקר הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 8,325 ₪. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ככל שסכום זה לא ישולם בתוך 30 יום מהיום.
זכות ערעור כחוק.
ניתן היום, כ"ד אייר תשפ"ב, 25 מאי 2022, בהעדר הצדדים.
|
|
|
יהודה ליבליין, שופט
|