1.בהסכם אשר נחתם בתאריך 28/3/17, התובעים רכשו מהנתבעת דירת מגורים בקומה ה- 7 ברחוב המפלס 5-3 בכפר סבא (להלן: "הדירה"). לפניי תביעתם הכספית של התובעים נגד הנתבעת לסך של 202,692 ₪, בגין איחור נטען במסירת הדירה ובגין חיובים עודפים.
תמצית טענות הצדדים בכתבי הטענות
2.בכתב התביעה נטען כך:
א.היתר הבנייה ניתן בתאריך 8/8/17. בהסכם נקבע שמועד המסירה יחול תוך שנתיים לאחר מועד ההיתר, דהיינו עד לתאריך 8/8/19.
ב.הדירה נמסרה לתובעים רק בתאריך 22/2/21, באיחור של כשנה וחצי. עם זאת, נכון למועד הגשת התביעה טרם בוצעה מסירה פורמלית, וערבויות חוק המכר עדיין מוחזקות אצל התובעים. כמו כן, שתי החניות הצמודות לדירה נמסרו רק כעבור מספר חודשים.
ג.הדירה נמסרה בשלב שבו עדיין היו בה ליקויים שונים שטרם טופלו.
ד.התובעים פנו אל הנתבעת בדרישה לקבלת הפיצוי המגיע להם בגין האיחור במסירה ונדחו. במסגרת חשבון סופי שהנתבעת הגישה לתובעים, היא הפחיתה על דעת עצמה סך של 78,388 ₪ מחובם של התובעים. התובעים לא הסכימו לכך, ובתאריך 20/1/21 הם נאלצו לשלם את יתרת החשבון תחת מחאה.
ה.הפיצוי המגיע לתובעים לפי הוראות החוק מסתכם ב- 230,983 ₪, על בסיס דמי שכירות חודשיים בסך של 8,500 ₪. בהפחתת סך הפיצוי שכבר שולם נותר לתשלום סך של 152,595 ₪.
ו.על הנתבעת להשיב לתובעים סך של 30,733 ₪, אשר נגבה מהם בגין יתרת עמלות ערבות חוק המכר, על אף שהחיוב נגרם עקב האיחור של הנתבעת.
ז.כמו כן, הנתבעת הגישה בקשה להיתר שינויים לפתיחת חלון נוסף בסלון הדירה ללא שיתוף התובעים. הנתבעת חייבה את התובעים בסך מצטבר של 19,364 ₪ בגין חלק מעלויות ההיתר ובגין עבודות האלומיניום שהיו כרוכות בבניית החלון.
3.בכתב ההגנה נטען כך:
א.הנתבעת הקימה ברחוב המפלס 5-1 בכפר סבא פרויקט התחדשות עירונית נרחב מסוג תמ"א 38/1, שבמסגרתו נוספו 20 יחידות דיור חדשות ל- 32 הקיימות.
ב.סוכם שהדירה תימסר לתובעים תוך 24 חודשים מהמועד שבו הנתבעת תקבל את החזקה בבניין הישן, כך שמועד המסירה החוזי הוא 15/9/19.
ג.התובעים הזמינו שינויים מרחיקי לכת בדירה, שחייבו הגשת תכנית שינויים לתיקון היתר הבנייה. התובעים שילמו את עלות השינויים 127,670 ₪ באיחור ניכר, שבגינו נצברה ריבית פיגורים בסך של 29,328 ₪. תשלום נוסף בסך של 395,000 ₪ שולם גם כן באיחור בתאריך 10/3/19, תוך צבירת ריבית פיגורים בסך של 17,977 ₪.
ד.טופס 4 לאכלוס הפרויקט התקבל בתאריך 8/11/20, אך התובעים לא קיבלו את החזקה במועד זה, משום שהם לא שילמו את יתרת התמורה עבור הדירה בסך של 450,000 ₪.
ה.יתרת התמורה הפכה ליתרת חוב שצברה הפרשי פיגורים, עד שבחלוף 65 ימים התובעים ניאותו לשלם את היתרה, ובתנאי שהנתבעת תסכים להסדר של פשרה אשר נכפה עליה. בתאריך 20/1/21 שולם סך של 380,000 ₪, לאחר שהנתבעת ניאותה להפחית סך של 78,388 ₪. התובעים הפרו את ההסכמות תוך שעות בודדות, שכן בשובר התשלום הם כתבו בחוסר תום לב את המילים "תחת מחאה".
ו.הצדדים הסכימו על סכום נכבד שישולם לתובעים, כדי שהמחלוקת תיסגר מחוץ לכותלי בית המשפט.
ז.הנתבעת הציעה לתובעים פיצוי נוסף בסך של 70,000 ₪, אך הם סירבו ואצו להגיש תביעה בבית המשפט.
ח.הפרת הסכם הפשרה מחייבת את התובעים להשיב את התועלת שהם הפיקו ממנו: ריביות פיגורים וההפחתה שניתנה להם בסך כולל של 158,994 ₪. בנוסף בוצעו בדירה לאחר המסירה עבודות בסך של 5,850 ₪. כמו כן, התובעים ביטלו את ערבויות חוק המכר רק בתאריך 13/4/21, ויש לחייבם בסך של 8,312 ₪.
ט.יש לדחות את מועד המסירה ב- 40 ימים עקב משבר הקורונה וב- 120 ימים בגלל השינויים שנערכו בדירה.
י.אם התובעים היו משלמים את יתרת התמורה בזמן, החיוב שהושת עליהם בגין שמירת הערבויות היה נחסך.
יא.בהנחה שהתובעים לא מעוניינים בחלון הנוסף בסלון, הנתבעת מוכנה להחזיר את המצב לזה שתוכנן ולסגור את פתח החלון.
אופן ניהול ההליך
4.במהלך ניהול המשפט נעשו ניסיונות לקדם הסדר של פשרה בין הצדדים באמצעות הליך של גישור ובהמשך בהצעות של בית המשפט.
5.בהיעדר הסכמות הוגשו תצהירי עדות ראשית ובדיון הוכחות מהתאריך 19/4/23 נשמעו עדויותיהם של העדים הבאים:
א.התובע מר תומר גת.
ב.מנכ"ל הנתבעת מר ערן רודניצקי.
6.לאחר דיון ההוכחות, בית המשפט ראה לנכון למנות את שמאי המקרקעין מר גדעון קרול כמומחה מטעמו, כדי שיחווה את דעתו בשאלת דמי השכירות החודשיים הראויים לדירה דומה בתקופה הרלוונטית למחלוקת (החלטה מהתאריך 29/5/23).
הנתבעת הגישה בקשה למתן רשות ערעור על החלטת המינוי, אשר נדחתה בהחלטת בית המשפט המחוזי מרכז מהתאריך 2/8/23 (רע"א 53093-07-23). הנתבעת הגישה לבית המשפט העליון בקשת רשות ערעור נוספת, אשר נדחתה בהחלטה מהתאריך 22/11/23 (רע"א 8067/23).
7.כפועל יוצא, חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט הוגשה בתאריך 14/1/24 (המסמך נושא את התאריך 10/12/23). המומחה השיב בהמשך לשאלות הבהרה מטעם התובעים.
8.סיכומי ב"כ הצדדים הוגשו בכתב ובאופן מדורג.
דיון והכרעה
פרק א' - מועד המסירה החוזי
9.התובע טען כי מועד המסירה החוזי הוא 8/8/19, שנתיים בדיוק לאחר מועד הוצאת היתר הבנייה לפרויקט (ס' 13-9 לתצהירו). לדבריו, הוא אינו יודע מתי בדיוק החלו העבודות (עמ' 10 לפרוטוקול, שורות 26-25).
10.בסעיף 1.2 להסכם הרכישה, נספח 1 לתצהירו של התובע, הוגדר "מועד המסירה" כך:
"24 חודשים מהמועד בו יתקבל היתר בנייה לפרויקט בכפוף לקבלת החזקה בבניין על ידי החברה ולאמור בנספח ז'".
11.מנהל הנתבעת העיד, שבעוד שהיתר הבנייה התקבל בתאריך 8/8/17, החזקה במגרש נמסרה לנתבעת בתאריך 15/9/17, לאחר שבעלי הדירות פינו את רחבת הרכוש המשותף מרכושם (ס' 8 ו- 10 לתצהירו). הוצג צו התחלת עבודה החל מהתאריך 15/9/17, מוצג ת/1, אשר נחתם על ידי מר מיכאל רודניצקי, אביו של מנהל הנתבעת, בתאריך 3/9/17. מנהל הנתבעת הסביר שאביו חתם על הצו כמהנדס בחברה שאושרה על ידי הבנק המלווה כמפקחת בפרויקט, שהיא חלק מקבוצת החברות של הנתבעת (עמ' 21, ש' 20-2).
12.המסקנה, על בסיס הנתונים שהוצגו ותנאי החוזה, היא שמועד המסירה החוזי חל בתאריך 15/9/19, שנתיים לאחר המועד שבו הנתבעת קיבלה את החזקה במגרש.
פרק ב' - ההתנהלות בין הצדדים לקראת מסירת החזקה בדירה
13.המסמכים שהוצגו והעדויות שנשמעו מגבשים את לוח הזמנים שלהלן:
א.8/11/20קבלת טופס 4 לפרויקט.
ב.11/12/20עריכת חשבון סופי על ידי הנתבעת.
ג.12/20פגישה ראשונה בין הצדדים (לא זכור המועד המדויק).
ד.11/1/21עריכת פרוטוקול הערות לפני מסירה.
ה.21/1/21פגישה שנייה בין הצדדים ותשלום.
ו.22/2/21מסירה החזקה בדירה.
ב'1 - טופס 4 והעברת חשבון סופי
14.טופס 4 לפרויקט ניתן בתאריך 8/11/20 (נספח 4 לתצהיר מנהל הנתבעת), בעוד שהחזקה בדירה נמסרה לתובעים בתאריך 22/2/21. לדברי התובע הוא לא היה מודע למועד שבו ניתן טופס 4, ולא מובן לו מדוע החזקה נמסרה רק מספר חודשים לאחר מכן (ס' 21 לתצהירו; עמ' 13, ש' 2-1). התובע אישר שהוא התגורר סמוך לפרויקט ועמד בקשר עם מנהל הנתבעת, אך שלל את הטענה שהוא הרבה לבקר במקום (עמ' 10, ש' 24-19).
15.לטענת מנהל הנתבעת, בעת שהתקבל טופס 4 עמדה יתרת חובם של התובעים על סך של 458,000 ₪, אלא שהם בחרו לשלם את התשלום האחרון, לאחר הסדר עם הנתבעת, רק בחלוף 65 יום, בתאריך 20/1/21, ובכך גרמו לדחיית מועד המסירה (ס' 11 לתצהירו; עמ' 19, ש' 34-31; עמ' 24, ש' 11-1).
בחקירתו הוא נשאל האם ומתי נשלחו לתובעים דרישות תשלום, והשיב שלצורך זה נערך החשבון הסופי מהתאריך 11/12/20 (עמ' 19, ש' 35 - עמ' 20, ש' 2). העד טען שהתובע היה מודע לכך שניתן טופס 4, שכן התובעים התגוררו בשכירות סמוך לפרויקט. מנהל הנתבעת פגש בתובע מדי פעם ברחוב ועדכן אותו בהתפתחויות, כך שלא היה צורך לשלוח הודעה בכתב בדבר קבלת טופס 4 או דרישות תשלום (ס' 15 לתצהירו; עמ' 20, ש' 24-9). עוד נטען שהתובע דחה את מועד המסירה, בכך שהוא הוסיף מפעם לפעם שינויים ועבודות לביצוע על ידי הנתבעת (עמ' 23, ש' 27-21).
16.בתאריך 11/12/20 נשלח אל התובעים מסמך חשבון סופי מאת הנתבעת, החתום על ידי מנהלה (נספח 6 לתצהיר התובע). נכתב בו כי ליתרת התמורה עבור הדירה בסך של 297,317 ₪ יש לצרף תוספות בסך מצטבר של 161,074 ₪, ובכלל זה חשבון תוספות ושינויים בסך של 120,693 ₪. סך החשבון הסופי הועמד על 458,388 ₪.
ב'2 - הפגישה הראשונה
17.מנהל הנתבעת העיד, כי סמוך לאחר שהועבר החשבון, במהלך חודש דצמבר 2020, התקיימה פגישה ראשונה במשרד הנתבעת, בהשתתפות התובעים, מנהל הנתבעת ואביו מיכאל. בפגישה התפתח ויכוח בדבר סכום הפיצוי המגיע לתובעים עבור האיחור במסירת הדירה, אך לא הושגו הסכמות (עמ' 18, ש' 23-18).
התובע הפנה לכך שבחשבון הסופי כלל לא נזכרו הנחות או פיצויים. הוא אישר את קיומה של הפגישה הראשונה, עם מנהל הנתבעת ואביו, שבה לא הושגה הסכמה על גובה הפיצוי. לדבריו, באותה פגישה הוא עדיין לא נדרש לשלם את החשבון, ונאמר לו כי יהיה עליו לשלם לאחר שהדירה תהיה מוכנה (ס' 22 לתצהירו; עמ' 13, ש' 33-21). במענה לשאלת בית המשפט באותו עניין, הוא מסר תשובה אחרת, כי החשבון לא שולם מאחר שהגיע לתובעים פיצוי עבור שכר דירה חודשי, שהיה אמור להיות משולם מדי כל חודש (עמ' 14, ש' 5-4).
מכל מקום, אין חולק על כך שבפגישה הראשונה מחודש דצמבר 2020 לא הושגו הסכמות, ולאחריה לא שולם דבר.
ב'3 - פרוטוקול ההערות לפני מסירה
18.נספח 4 לתצהירו של התובע הוא פרוטוקול הערות לפני מסירת הדירה מהתאריך 11/1/21. במסמך זה פורטו בכתב יד הליקויים שנמצאו בדירה. בסעיף 2 למסמך נכתב כי לפני קבלת החזקה בדירה, יהיה על התובעים לשלם את מלוא התשלומים המגיעים לנתבעת לפי הסכם הרכישה. בתחתית המסמך נכתב בכתב יד כי "תאריך מסירת הדירה 28/1/21 ולא יאוחר", ונחתמה חתימת התובע.
מנהל הנתבעת העיד כי הוא עצמו לא נכח במעמד עריכת הפרוטוקול, אלא אביו מיכאל, שאף כתב בכתב ידו את רשימת הליקויים (עמ' 18, ש' 31 - עמ' 19, ש' 2). לדבריו, פרוטוקול מוקדם נערך כאשר יש ללקוח חוב כספי.
בנוגע להערה בדבר תאריך המסירה 28/1/21, מנהל הנתבעת טען כי מדובר בכתב ידו של התובע, כך שלכאורה הנתבעת לא מחויבת בכתוב. לפי דבריו, הנתבעת מחזיקה במסמך המקורי, שבו ההערה אינה מופיעה, אלא שהמסמך לא הוצג (עמ' 19, ש' 30-16). יתרה מכך, נספח 6 לתצהיר מנהל הנתבעת כולל העתק מקור של המסמך, בעט כחול, וההערה דווקא מופיעה בו, כך שמדובר בטענת סרק.
נמצא שפרוטוקול ההערות נערך בפגישה בין התובע ובין מיכאל רודניצקי בתאריך 11/1/21. איני מקבל את טענת מנהל הנתבעת, שהפרוטוקול נערך רק ללקוחות בעלי חוב כספי. לפי נוסח המסמך, הפגישה נועדה להסדיר את הטיפול בליקויי הדירה לקראת מסירתה, בשלב שבו בהכרח הלקוחות טרם שילמו את התשלום הסופי עבור הדירה.
הצדדים העלו בפגישה על הכתב את הליקויים שאותרו בדירה וסיכמו שהמסירה תתבצע בתאריך 28/1/21, כפוף לתשלום יתרת התמורה החוזית. התובע אף הוחתם על המסמך. הנתבעת לא הציגה גרסה אחרת של המסמך, ללא ההתחייבות על מועד מסירה, ואף לא זימנה לעדות את מיכאל, על כל המשתמע מכך.
ב'4 - הפגישה השנייה
19.התובע העיד שבתאריך 21/1/21 הוא זומן לפגישה שנייה במשרד הנתבעת, שהתקיימה עם מיכאל רודניצקי. בפגישה הוא הביע כעס רב על האיחור במסירה. מיכאל ערך גמר חשבון והורה לו לשלם סך מעודכן של 380,000 ₪, לאחר שהוא הפחית הנחה בסך של 78,388 ₪ מסך החשבון הסופי 458,388 ₪. ממקום הפגישה התובע מיהר לבנק כדי לשלם, אך ציין על גבי השובר כי התשלום נעשה "תחת מחאה", שכן הוא לא הסכים לסך ההפחתה ולהבנתו הגיע לו פיצוי גבוה יותר מ- 78,388 ₪. לגרסת התובע, לא הייתה לו ברירה אלא למהר לשלם לפי דרישת מיכאל, שכן התובעים התגוררו בשכירות קצרת מועד בתנאים קשים, והנתבעת התנתה את מסירת מפתח הדירה בתשלום המלא (ס' 24-23 לתצהירו; עמ' 13, ש' 20-3; עמ' 13, ש' 34 - עמ' 14, ש' 3; עמ' 14, ש' 11-8; עמ' 14, ש' 24-20).
20.מנהל הנתבעת טען כי התובע ומיכאל רודניצקי נפגשו בתאריך 20/1/21 בדירה. בפגישה מיכאל נענה לדרישת התובע, שיקוזז לו סכום של 78,388 ₪ מהיתרה לצורך גמר טענות כללי וכהסדר סופי. נטען כי הנתבעת הסכימה להסדר לפנים משורת הדין, ולמרות שהאיחור נבע משינויים שהתובעים דרשו בדירה. נטען כי התובע נהג בערמומיות, שכן לאחר הפגישה הוא שילם את הסך המופחת "תחת מחאה" ובכך הפר את הסיכום בין הצדדים (ס' 20-17 לתצהירו; עמ' 17, ש' 11-8; עמ' 23, ש' 36-28).
21.נספח 6א' לתצהירו של התובע הוא מסמך החשבון הסופי של הנתבעת, זה שנערך על ידי מנהלה בתאריך 11/12/20, שעליו כיתוב שכפי הנראה הוסף בכתב ידו של מיכאל רודניצקי במהלך הפגישה השנייה. מיכאל כתב "פיצוי / הנחה לפי סיכום עם הקונה 78,388 ₪". בהתאם לכך נכתב כי הסכום המעודכן הוא 380,000 ₪ (לצד מילים נוספות בכתב יד לא קריא). מיכאל חתם על המסמך עם חותמת הנתבעת.
22.מנהל הנתבעת נשאל והבהיר שהוא לא השתתף בפגישה השנייה, אלא אביו מיכאל (עמ' 16, ש' 8-1). במענה לשאלה מדוע מיכאל לא הובא לעדות מטעם הנתבעת, מנהל הנתבעת טען כי מיד לאחר הפגישה הוא עודכן על ידי אביו ורשם לעצמו את הדברים. כעבור מספר ימים נודע לו שהתובע שילם את התשלום הסופי "תחת מחאה" ועל כן הוא מיהר לטלפן אל התובע ואף הגיע אליו לביתו לפגישה. לדבריו הוא הטיח בתובע שהושגה הסכמה והתובע אף הודה לפניו, בשיחה מוקלטת, שכך היה (עמ' 16, ש' 23-9; עמ' 17, ש' 34-27). במענה לשאלה חוזרת מדוע מיכאל לא זומן לעדות, מנהל הנתבעת טען שהתובע הודה לפניו, ולראשונה בדיון ביקש להשמיע הקלטה שלכאורה נתונה ברשותו (עמ' 18, ש' 30-28).
23.בעימות שבין גרסאות הצדדים, נחה דעתי שיש לקבל את גרסת התובע, כי בפגישה השנייה מיכאל הפחית בשם הנתבעת סך של 78,388 ₪, מבלי שהושגה הסכמה כי מדובר בהסדר כולל וסופי. המסקנה מבוססת על הנימוקים הבאים:
א.במהלך הפגישה, מר מיכאל רודניצקי, בשם הנתבעת, כתב "פיצוי / הנחה" בסך של 78,388 ₪ וחתם בחותמת החברה מבלי להחתים את התובע שהיה לצדו (עמ' 17, ש' 26-24). בניגוד לטענות הנתבעת בסעיפים 36 ו- 44 לכתב ההגנה, התובעים לא חתמו על הסדר פשרה.
ב.באופן תמוה ולא מוסבר, מר מיכאל רודניצקי, נציג הנתבעת בפגישה ואביו של מנהלה, לא הובא למתן עדות. עדותו של מנהל הנתבעת בדבר תוכנה של הפגישה היא בבחינת עדות שמיעה בלתי קבילה.
אי העדתו של עד רלוונטי, אשר יש בעדותו כדי לתרום לגילוי האמת, יוצרת הנחה כי דבריו היו עלולים לערער את גרסתו של הצד שהיה אמור להזמינו ולא עשה כן (ע"א 293/90 גרינהולץ ואח' נ' מרמלשטיין (פורסם במאגרים - 28/12/94); ע"א 465/88 הבנק למימון וסחר בע"מ נ' מתתיהו ואח', פ"ד מה(4) 651, בעמ' 658).
אי הבאתו לעדות של מר מיכאל רודניצקי פוגעת בגרסת הנתבעת בדבר הסיכומים שהושגו בפגישה ומביאה למסקנה כי דווקא גרסתו של התובע היא הנכונה.
ג.הנתבעת נמנעה מצירוף ראיה רלוונטית, בדמות קובץ הקלטה של שיחה שהתקיימה בפגישה בין מנהלה ובין התובע. כפי שצוין לעיל, לטענת מנהל הנתבעת התובע הודה בשיחה, שבפגישה השנייה הוסכם על סילוק הדדי של הטענות בתמורה להפחתה ביתרת התשלום.
צד הנמנע מהצגת ראיה מעורר את החשד כי מחדלו נובע מהחשש שהראיה תשמש נגדו (יעקב קדמי, דיני ראיות, (חלק שלישי), התשנ"ט, עמ' 1391). ככלל, אי הצגתו של מסמך רלוונטי המצוי בחזקתו האפשרית של בעל דין ואשר יש בו כדי לתרום לגילוי האמת, יוצר הנחה כי אילו הוצג, הוא היה מערער את גרסתו של הצד אשר נמנע מהצגתו (ע"א 548/78 נ.ש. ואח' נ' י.ל., פ"ד לה(1) 736 בעמ' 763-762).
אי הצגת הראיה מביאה למסקנה שאין לקבל את גרסת מנהל הנתבעת בהקשר זה.
ד.לטענת הנתבעת, דבר התשלום "תחת מחאה" נודע לה זמן קצר לאחר מועד הפגישה השנייה, כך שלכאורה היא ידעה על הפרת ההסכם שסוכם להבנתה בפגישה השנייה. למרות זאת, הנתבעת לא שלחה אל התובעים מכתב הבהרה ואף מסרה להם את החזקה בדירה בתאריך 22/2/21, כחודש לאחר הפגישה.
ה.עדותו של התובע הייתה מהימנה ולא נסתרה. התובע הסביר את הנסיבות שסבבו את מועד הפגישה השנייה, ובהן תנאי המגורים של התובעים ורצונם למהר ולהסדיר את התשלום האחרון, כדי לקבל את מפתח הדירה. התובע העיד שלא סוכם בפגישה השנייה על סילוק סופי של הטענות ההדדיות.
ב'5 - מסירת החזקה
24.התובע העיד שהחזקה בדירה נמסרה לתובעים בתאריך 22/2/21, חודש לאחר תשלום החשבון הסופי וללא שתי החניות, אשר נמסרו רק כעבור מספר חודשים. נטען שהחזקה בדירה ניתנה ללא תהליך של מסירה פורמלית ועריכת פרוטוקול מסירה סופי. עוד נטען, שבעת מסירת החזקה עדיין היו בדירה ליקויים רבים, אשר עדיין לא טופלו, והנתבעת מתעלמת מחובתה לבצע תיקונים (ס' 7, 18-17 ו- 27-26 לתצהירו).
25.במענה לשאלה מדוע החזקה בדירה לא נמסרה מיד לאחר מועד התשלום, מנהל הנתבעת השיב שהדבר נבע מכך שהתשלום האחרון שולם "תחת מחאה", ומכאן שמבחינת הנתבעת התמורה לא שולמה במלואה. בנוסף נטען שגם לאחר התשלום, התובע המשיך לבקש עבודות נוספות ולא רצה לקבל את הדירה (עמ' 24, ש' 15-12).
26.הסבריו של מנהל הנתבעת נטולי היגיון ואין לקבלם. אם מבחינת הנתבעת התובעים לא שילמו את מלוא התמורה, לא ניתן להסביר את העובדה שהחזקה נמסרה בכל זאת בחלוף כחודש ימים. יתרה מכך, ניתן היה לצפות כי יישלח לתובעים מכתב, שיפרט את היתרה לתשלום, והדבר לא נעשה. הנתבעת אף לא הציגה מסמך כלשהו, שיאמת את טענתה בדבר שינויים נוספים אשר נדרשו לאחר מועד התשלום.
27.יש לציין כי בסעיף 10.7 להסכם המכר (נספח 1 לתצהיר התובע), הנתבעת התחייבה להודיע לתובעים "בדואר רשום או בדרך אחרת הניתנת להוכחה, על תאריך המסירה". הנתבעת לא הציגה מסמך מסוג זה, המעיד על כוונה למסור את הדירה במועד שקדם לתאריך 22/2/21. המסקנה היא שהדירה נמסרה לתובעים רק במועד שבו היא הייתה מוכנה וכשירה למסירה.
פרק ג' - סכומי הזיכוי והפיצוי שנזקפו לטובת התובעים
28.מנהל הנתבעת טען כי התובעים קיבלו מהנתבעת פיצוי בעד איחור במסירה בדרך של קיזוז בסך של 78,388 ₪. כמו כן, הוא פירט סכומים נוספים שלטענתו התובעים לא שילמו לנתבעת (ס' 6, 12 ו- 16 ונספח 4 לתצהירו):
א.ריבית פיגורים בסך של 17,977 ₪ בגין איחור בתשלום ע"ס של 395,000 ₪ עד לתאריך 10/3/19.
ב.ריבית פיגורים בסך של 29,328 ₪ בגין איחור בתשלום ע"ס של 127,000 ₪ עבור עבודות נוספות בדירה עד לתאריך 20/1/21.
ג.סך של 9,690 ₪ בגין עיכוב בהמצאת מסמכי המשכנתה והחזקת ערבויות חוק המכר עד לתאריך 13/4/21.
ד.סך של 19,462 ₪ בגין ריבית פיגורים בעד יתרת התמורה שהופחתה.
ה.סך של 5,850 ₪ עבור ביצוע עבודות לאחר המסירה.
לפי טענת מנהל הנתבעת, יש להוסיף את הסכומים שפורטו לעיל לפיצוי בסך של 78,388 ₪ (עמ' 16, ש' 34-24; עמ' 17, ש' 35 - עמ' 18, ש' 7). אם אכן כך, לכאורה התובעים זוכו בסך מצטבר של 160,695 ₪.
29.התובע העיד שהוא קיבל פנקס שוברי תשלום, שבכל אחד מהם נכתב מועד התשלום. לדבריו הוא שילם את התשלומים במועדם, ולא זכור לו האם קדמה לכל תשלום הודעת תזכורת מאת הנתבעת (עמ' 10, ש' 35-27). בהקשר זה מנהל הנתבעת אישר שמועדי התשלום היו קבועים מראש ולא היה צורך בתזכורות מצד הנתבעת (עמ' 21, ש' 36-25).
התובע הופנה לנספח התשלומים של הסכם המכר (עמ' 56 לתצהיר התובע), וטען כי התשלום השני, בסך של 370,500 ₪, שולם על ידו במועד, כלומר תוך 10 ימים מיום קבלת היתר הבנייה ופנקס שוברי התשלום (עמ' 11, ש' 8-1). לגבי הטענה שסך של 395,000 ₪ מתוך סך של 570,000 ₪ בתשלום 2.2.6 לנספח התשלומים שולם באיחור בתאריך 10/3/19, התובע העיד שהוא התקשר למנהל הנתבעת, שאישר לו לשלם באיחור, כפוף לתשלום הריביות לפי החוזה (עמ' 14, ש' 30-27).
לגבי התשלום עבור ביצוע שינויים בדירה, התובע אישר כי היה עליו לשלם סך של מעל 120,000 ₪, אך הוא לא זכר לומר האם היה עליו לשלם אותו מראש, וטען כי התשלום הועבר עם קבלת הדרישה (עמ' 14, ש' 15-12).
30.טענת הנתבעת כי היא זיכתה את התובעים בפיצוי של מעל לסך של 78,388 ₪, נסתרת במסמך החשבון הסופי מהתאריך 11/12/20, שערך מנהל הנתבעת עצמו (נספח 6 לתצהיר התובע). חזקה על הנתבעת, שכל חיוב שהיא עמדה עליו לפי תנאי הסכם המכר ייכלל בחשבון הסופי, שהסתכם בסך של 458,388 ₪.
31.מנהל הנתבעת נשאל בעניין זה והעיד כך (עמ' 16, ש' 35 - עמ' 17, ש' 7):
"ש. התשלום האחרון שביקשת זה 458,388 ₪. זה היה תשלום סופי לפני שניתנו ההנחות? אני מפנה אותך לנספח 6 לתצהיר התובע. אתה חתום על זה?
ת. כן. שום דבר מהמספרים שאמרתי עכשיו לא מופיע שם.
ש. נתת חשבון סופי.
ת. נתתי חשבון סופי מבלי שהכללתי את הדברים האלה, משום שהיינו ביחסים מאוד טובים, שבהם אמרתי לעצמי שאני לא אפנה אליו את כל ההסכם שלא שינינו אותו, שמדבר על כך שלא צריך לשלוח לו דרישות תשלום.
ש. יש פה חשבון סופי שאתם הגשתם על סך של 458,388 ₪. אתה חתום על זה?
ת. כן".
נמצא שהנתבעת כלל לא חייבה את התובעים בחיובים השונים הנטענים כעת ולא דרשה אותם מהם.
32.יתרה מכך, בחשבון הסופי המתוקן, זה שנערך על ידי מר מיכאל רודניצקי בעת הפגישה עם התובע מהתאריך 21/1/21 (נספח 6א' לתצהיר התובע), נכתב בכתב ידו של מיכאל "פיצוי / הנחה 78,388 ₪", מבלי שצוינה הפחתה של סכומים אחרים. בהקשר זה יש להדגיש שוב את העובדה שמיכאל רודניצקי לא הובא לעדות מטעם הנתבעת.
33.מעבר לנדרש, הנתבעת לא שלחה מעולם מכתבי דרישה לתובעים בקשר לאלו מהסכומים הנטענים, ובהם אלו שהחיוב לגביהם התגבש לכאורה לאחר מסירת הדירה.
34.המסקנה היא שהטענות למתן זיכויים בגובה החיובים הנוספים נולדו בדיעבד, כדי להתמודד עם התביעה לתשלום הפיצויים בגין האיחור במסירה ולהפחית ממנה. בפגישה מהתאריך 21/1/21 הנתבעת פיצתה את התובעים בגין האיחור במסירה באופן חלקי בסך של 78,388 ₪ בלבד.
פרק ד' - תקופת האיחור במסירה וחישוב הפיצוי
ד'1 - דחיית מועד המסירה עקב שינויים בדירה ובשל מגפת הקורונה
35.מנהל הנתבעת טען בתצהירו, שנוכח השינויים שנדרשו ובוצעו בדירה, יש לאחר את מועד המסירה ב- 30 יום "לפחות", ובנסיבות העניין ב- 120 יום (ס' 14-13 לתצהיר; עמ' 22, ש' 30-22; עמ' 19, ש' 9-3). הטענה נטענה בכלליות, ללא חישוב ופירוט של משך העבודות.
36.סעיף 9.7 להסכם המכר (נספח 1 לתצהיר התובע) קובע כך:
"הקונה מסכים ומאשר בזאת, כי ידוע לו ששינויים שייעשו בדירה לבקשתו יגרמו לעיכוב במועד המסירה הקבוע בחוזה זה. על הקונה לדרוש ולוודא שבטופס הזמנה של שינויים שייחתם על ידו עם החברה, תיקבע התקופה בה יידחה מועד המסירה, אם תהיה צפויה דחייה שכזו, וכי משך הדחייה שנקבע כאמור יאושר על ידי החברה בחתימתה. מובהר כי בכל מקרה של הזמנת שינויים יידחה מועד המסירה למשך התקופה של 30 ימים לפחות, וזאת מבלי לפגוע בהוראות סעיפים 10.3, 10,4 ו- 10.6".
37.אין חולק על כך שהנתבעת ביצעה שינויים שונים ועבודות נוספות בדירה, לפי דרישת התובעים (נספחים 5 ו- 6 לתצהיר מנהל הנתבעת), תמורת תשלום כספי. מנהל הנתבעת הודה, שהנתבעת לא הודיעה לתובעים על דחיית מועד המסירה כתוצאה מביצוע השינויים. ממילא לא הוצג מסמך כלשהו, שבו הנתבעת הודיעה לתובעים על דחיית מועד המסירה (עמ' 22, ש' 31 - עמ' 23, ש' 8; עמ' 19, ש' 15-10).
38.נוכח הוראות הסכם המכר, והעובדה שבדירה בוצעו שינויים, יש לדחות את מועד המסירה החוזי ב- 30 יום.
39.מנהל הנתבעת טען עוד, כי יש לדחות את מועד המסירה ב- 40 יום נוספים בגלל מגפת הקורונה (ס' 21 לתצהירו). הטענה נטענה בכלליות וללא בסיס של ממש. לצורך הוכחת טענה שכזו, לכל הפחות היה על הנתבעת להציג יומני עבודה ולפרט באלו ימים בדיוק נעצרה העבודה בפרויקט בגלל מגפת הקורונה. לפיכך, אין מקום לדחיית מועד המסירה החוזי על בסיס הנטען.
ד'2 - אי תשלום הפיצוי מדי חודש בחודשו
40.סעיף 5א'(ב) לחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973, תחת הכותרת "פיצוי בשל איחור במסירה", בנוסח שהיה בתוקף לפני תיקון 9 לחוק מהתאריך 7/7/22, קבע כך:
"הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים".
41.התובע העיד, שתחילה התובעים שכרו את הדירה שבה הם התגוררו למשך מספר חודשים. בהמשך, ומאחר שהנתבעת המשיכה לדחות את מועד המסירה ולא עדכנה, התובעים ובני משפחתם נאלצו לעבור ולהתגורר בדירה המושכרת לזמנים קצרים, ואז עברו למרתף נטול חלונות, שם הם חיו בתנאי מגורים קשים. צוין כי מנהל הנתבעת ביקר את התובעים במרתף והופתע ממצבם (ס' 5 ו- 20 לתצהיר; עמ' 12, ש' 28-16). למרות זאת, הנתבעת לא סייעה לתובעים בזמן אמת בתשלום שכר הדירה, אלא הודיעה שהחשבון ייערך בסוף התהליך (עמ' 15, ש' 20-16).
התובע הציג הודעות דוא"ל שנשלחו על ידו אל מנהל הנתבעת בתאריכים 17/3/20 ו- 10/4/20, ובהן דרישה לתשלום שכר דירה (ס' 19 ונספח 5 לתצהירו), ללא מענה.
42.מנהל הנתבעת טען ששכר הדירה לא שולם מדי חודש לפי הוראות החוק, מן הטעם שהתובעים היו חייבים לנתבעת כספים עבור איחורים בתשלומים. לדבריו לא נשלחו הודעות קיזוז מסודרות, מן הטעם שהוא פגש בתובע מפעם לפעם כאשר הלה טייל עם כלבו ליד הפרויקט, ועדכן אותו בעל פה שההתחשבנות תיערך בסוף התהליך (עמ' 17, ש' 23-12; עמ' 23, ש' 20-13).
43.תשובותיו של מנהל הנתבעת בעניין זה רחוקות מלהיות מספקות. הנתבעת התעלמה מהוראה מפורשת בחוק. כדי לעמוד בהוראות החוק, היה על הנתבעת לערוך מדי חודש של איחור במסירה הודעת קיזוז מסודרת, להציג את החובות הנטענים של התובעים ולהפחית מהם את דמי השכירות. הנתבעת לא עשתה כן, וגם טענותיה בדיעבד הועלו בכלליות ובאופן בלתי מבוסס. הראיה שמנהל הנתבעת עצמו הודה, שהנתבעת כלל לא ביצעה חישובים של שכר דירה, ולא ידע לומר מהו סך דמי השכירות החודשיים (עמ' 24, ש' 18-16).
ד'3 - חישוב הפיצוי בגין האיחור במסירה
44.כפי שפורט לעיל, מועד המסירה החוזי חל בתאריך 15/9/19 ויש לדחות אותו ב- 30 ימים, עקב השינויים שבוצעו בדירה, לתאריך 15/10/19. החזקה בדירה נמסרה לתובעים בפועל בתאריך 22/2/21, באיחור של 16 חודשים ושבעה ימים.
45.כפי שצוין לעיל, על הסכסוך בין הצדדים חלות הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973, בנוסח שהיה בתוקף לפני תיקון 9 לחוק מהתאריך 7/7/22. סעיף 5א'(א) לחוק, שכותרתו "פיצוי בשל איחור במסירה", קבע כך:
"לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה - המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב- 1.5 - בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב- 1.25 - בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך".
46.דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה הוערכו על ידי המומחה מטעם בית המשפט, שמאי המקרקעין מר גדעון קרול, בסך של 6,800 ₪.
47.התובעים שלחו אל המומחה שאלות הבהרה וטענו בסיכומיהם כי יש לדחות את קביעתו, מן הטעם שהוא קיבל מסמכים מהנתבעת ולא צירף לחוות דעתו אסמכתאות. לא מצאתי שיש בנטען כדי לפסול את חוות דעתו של המומחה או לפגום במקצועיותו.
טענות התובעים כי שכר הדירה החודשי הנכון הוא בסך של 8,500 ₪ נטענו סתם כך, מבלי שהתובעים תמכו אותן בחוות דעת של שמאי מטעמם או בנתונים אחרים כלשהם.
48.בהתאם לפסיקה הרווחת, יש לייחס לחוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט משקל גבוה, נוכח העובדה שמדובר במומחה אובייקטיבי, המשמש כידו הארוכה של בית המשפט. כך למשל בעניין ע"א 5509/09 ח'אלד עבד אלקאדר מוחמד תיים מסארווה נ' עזבון המנוח אבראהים חסן מסארווה (פורסם במאגרים - 23/2/2014):
"חוו"ד המומחה היא אומנם רק אחת מהראיות העומדות בפני ביהמ"ש ואין בה כדי להגביל את שיקול דעתו או לגרוע מהסמכות הנתונה לו להכריע באופן סופי במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים. ואולם, משממנה ביהמ"ש מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לביהמ"ש נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שביהמ"ש יאמץ ממצאי המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת".
הדברים נכונים בבחינת קל וחומר, מקום שבו התובעים לא הציגו חוות דעת סותרת ואף לא ביקשו לחקור את המומחה מטעם בית המשפט בחקירה נגדית.
49.להלן חישוב הפיצוי המגיע לתובעים:
א.עבור 8 החודשים הראשונים, מהתאריך 15/10/19 ועד לתאריך 15/6/20, סך של 6,800 ₪ * 1.5 * 8 = 81,600 ₪.
ב.עבור 8.25 החודשים הבאים, מהתאריך 16/6/20 ועד לתאריך המסירה 22/2/21, סך של 6,800 ₪ * 1.25 * 8.25 = 70,125 ₪.
מהסך המצטבר, 151,725 ₪, יש להפחית את סך הפיצוי שכבר ניתן, 78,388 ₪, ומכאן שהיתרה לתשלום היא בסך של 73,337 ₪.
פרק ה' - טענות נוספות
50.במהלך דיון ההוכחות התברר כי התובעים אינם עומדים עוד על תביעתם לסך של 19,363 ₪ בגין פתיחת חלון נוסף בסלון דירתם (הודעת ב"כ התובעים בעמ' 11, ש' 15).
51.התובעים גם תבעו החזר בסך של 30,733 ₪ בגין חיובם בחשבון הסופי (נספח 6 לתצהיר התובע) ביתרת עמלות ערבות חוק מכר. התובע טען שאם הוא היה מקבל את הדירה בזמן, היה נחסך ממנו החיוב בעמלות בגין תקופת האיחור (עמ' 11, ש' 33-21).
מנהל הנתבעת טען מנגד, שחוזה המכר הטיל את העמלות על התובעים, מה גם שמדובר בכפל תביעה, הנכלל בפיצוי בגין האיחור במסירה (ס' 22 לתצהירו).
כעולה מסעיף 10 לסיכומיהם, התובעים חזרו בהם מתביעתם להחזר העמלות, וטוב שכך.
52.בכתבי הטענות, בתצהירים ובסיכומי הצדדים עלו מספר טענות נוספות, שנמצאו אזוטריות בנסיבות העניין, ולא היה בהן כדי לשנות את תוצאת פסק הדין.
סיכום
53.הנתבעת מסרה לתובעים את החזקה בדירה באיחור של 16 חודשים ושבעה ימים. תוך כך, הנתבעת הפרה את הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973, ולא שילמה לתובעים מדי חודש את הפיצוי המגיע להם.
54.לקראת מסירת הדירה, הנתבעת הפחיתה לתובעים מיתרת התשלום עבור הדירה סך של 78,388 ₪ על חשבון הפיצוי המגיע להם בגין האיחור במסירה.
55.יתרת הפיצוי המגיעה לתובעים היא בסך נומינלי של 73,337 ₪.
56.סך היתרה לתשלום עולה רק במעט על הסך של 70,000 ₪, שמנהל הנתבעת הציע לתובעים כדי לסיים את הסכסוך ולהימנע מהגשת תביעה משפטית (עמ' 22, ש' 14-3). מן הצד השני, עם תום דיון ההוכחות שהתקיים בתאריך 19/4/23, הנתבעת דחתה את הצעת בית המשפט, אשר נכתבה בפרוטוקול, כי לסילוק התביעה היא תשלם לתובעים סך כולל של 70,000 ₪.
המסקנה היא שהצדדים היו יכולים ביתר קלות להגיע להסדר ולהימנע מניהול ההליך המשפטי עד סופו, אלא שאת הנעשה אין להשיב.
57.על הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:
א.פיצוי בסך של 73,337 ₪, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת כתב התביעה ועד ליום מתן פסק הדין.
ב.המחצית הראשונה של האגרה בסך של 2,534 ₪, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת כתב התביעה ועד ליום מתן פסק הדין.
ג.המחצית השנייה של האגרה בסך של 2,688 ₪, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה מיום התשלום 2/4/23 ועד ליום מתן פסק הדין.
ד.מחצית מסך שכר הטרחה שהתובעים שילמו למומחה מטעם בית המשפט.
ה.שכ"ט עו"ד בסך של 12,000 ₪ בתוספת מע"מ.
58.סכומי פסק הדין ישולמו תוך 30 יום מהיום.
ניתן היום, ו' אב תשפ"ד, 10 אוגוסט 2024, בהעדר הצדדים.
