לוליאן ואח' נ' אחים בוסקילה בע"מ

לפניי תביעה של רוכשי דירות לפיצויים בגין ליקויי בניה וכן איחור במועד מסירתה.

רקע עובדתי ועיקר טענות הצדדים

1. התובעים הם בני זוג אשר רכשו מהנתבעת שתי דירות בפרויקט שהוקם ברחוב הסחלב בטירת הכרמל. הנתבעת היא חברה קבלנית אשר בנתה את הדירות בפרויקט. ביום 15.5.2015 חתמו הצדדים על שני הסכמי מכר לרכישת שתי דירות בנות חמישה חדרים, מרפסת שמש וחניה כפולה. הדירות שרכשו התובעים הן דירה מס' 55 ודירה מס' 59.

    

2. על פי ההסכמים התחייבה הנתבעת למסור לתובעים את שתי הדירות עד ליום 30.9.2016. בפועל, דירה מס' 55 נמסרה ביום 27.12.2017, באיחור של 14 חודשים ו-27 ימים, ודירה מס' 59 נמסרה ביום 3.12.2017, באיחור של 14 חודשים ו-3 ימים.

    

3. לטענת התובעים, עובר למסירת החזקה בדירות הן נבדקו בידי מומחה מטעמם. ממצאי הבדיקה העלו ליקויי בניה רבים ובראשם בעיית רטיבות חמורה. התובעים פנו אל הנתבעת מספר פעמים והתלוננו על הליקויים. הנתבעת התעלמה משך תקופה ארוכה מפניותיהם, וגם לאחר שביצעה תיקונים בדירות, הם היו חלקיים בלבד ובוצעו בצורה רשלנית. המומחה מטעם התובעים קיים שני ביקורים נוספים בדירות לאחר מסירתן לתובעים ולאחר שהנתבעת ביצעה בהן תיקונים. בדיקת המומחה העלתה, כי רוב הליקויים לא תוקנו וחלקם אף החמירו, ומכאן התביעה.

    

4. התובעים מדגישים כי לאחר שניתנו לנתבעת הזדמנויות לתקן את הליקויים בדירות אשר לא צלחו, הם זכאים לפיצוי כספי בגין הליקויים ולא להמשך תיקונם בידיה. עוד נטען, כי הנתבעת איחרה במסירת החזקה בדירות ושילמה לתובעים פיצוי חלקי בגין האיחור. התובעים מבקשים לפסוק להם פיצוי בגין האיחור במסירה לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, ומדגישים כי הפיצוי ששילמה להם הנתבעת נמוך ממחיר השכירות של נכסים דומים בסביבה. עוד עתרו התובעים לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך הדירות כתוצאה מאי התאמות וליקויים שאינם ניתנים לתיקון, וכן פיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה להם.

    

5. בכתב התביעה ביקשו התובעים לחייב את הנתבעת לשלם להם את הסכומים הבאים:

   • עלות תיקון הליקויים לפי חוות דעת המומחה מטעם התובעים בסך 420,913 ₪ (198,695 ₪ בדירה מס' 55, בצירוף 222,218 ₪ בדירה מס' 59). המחירים כוללים מע"מ ופיקוח הנדסי.

   • החזר שכר המומחה בסך 14,032 ₪ בגין חוות הדעת.

   • תוספת פיצוי בגין האיחור במסירת הדירות בסך 46,379 ₪.

   • פיצוי בגין אי התאמה וירידת ערך הדירות בסך 270,700 ₪.

   • פיצוי בגין עגמת נפש בסך 50,000 ₪.

   • דיור חלופי למשך התקופה בה יבוצעו התיקונים בסך 20,000 ₪.

   • כמו כן ביקשו התובעים להורות לנתבעת להשיב להם סך של 4,212 ₪ ששולם לצורך רישום הבניין כבית משותף.

      

6. סך נזקיהם של התובעים עולים כדי 826,236 ₪. לצרכי אגרה העמידו התובעים את סכום התביעה על סך 600,000 ₪.

    

7. בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי היא עמדה במלוא התחייבויותיה על פי ההסכמים ופעלה לתיקון מרבית הליקויים, למרות הקשיים שהערימו התובעים והשוכרים של הדירות, וסירובם של התובעים לחתום על אישור בדבר ביצוע התיקונים. הנתבעת הגישה שתי חוות דעת מומחה מטעמה. המומחה מטעם הנתבעת אמד את עלות התיקונים בדירה מס' 55 ב- 950 ₪ בלבד, ולגבי דירה מס' 59 קבע כי עלות התיקון עומדת על 900 ₪ בלבד. הנתבעת ביקשה לאפשר לה לבצע את התיקונים הדרושים ולא להטיל עליה שום חיוב כספי. כמו כן, טענה הנתבעת כי אין כל ירידת ערך אשר בגינה זכאים התובעים לפיצוי.

    

8. עוד טענה הנתבעת כי בתשלום הפיצוי לתובעים בגין האיחור במסירת הדירות, היא הסתמכה על חוות הדעת של שמאי מטעמה, אשר אמד את דמי השכירות הראויים עבור דירות דומות. לטנתה, התשלום אשר שולם לתובעים גבוה משיעור הפיצוי הקבוע בחוק המכר (דירות).

    

9. נוכח הפערים בין חוות דעת המומחים של הצדדים, מונה המהנדס והשמאי, מר מיכאל קרבצ'יק, כמומחה מטעם בית המשפט. המומחה התבקש לבחון את טענות הצדדים בנוגע לליקויי הבנייה בשתי הדירות ואת טענותיהם לירידת ערך, וכן לאמוד את גובה דמי השכירות הראויים במועד בו אמורות היו להימסר לחזקת התובעים.

    

10. מר קרבצ'יק ערך שתי חוות דעת אשר הוגשו ביום 4.7.21. לצד קביעת העלויות תיקון הליקויים שמצא בדירות, המליץ המומחה כי תבוצע בדיקה על ידי מומחה בתחום האינסטלציה, לבחינת ליקוי שנמצא בשירותי האורחים בשתי הדירות. עוד המליץ המומחה כי תבוצע בדיקה של מאתר נזילות, למציאת מקור הרטיבות בדירה מס' 55, וכן כי ימונה מודד לבדיקת הטענות בנוגע לשטחה של דירה מס' 59. בהחלטה מיום 31.10.21 הורה כבוד השופט רטנר על מינוי מומחים נוספים וביצוע בדיקות משלימות בהתאם להמלצותיו של מר קרבצ'יק.

     

11. ביום 11.1.22 הגיש מומחה בית המשפט חוות דעת משלימה בנוגע לליקויים בדירה מס' 55 על סמך דו"ח מאתר נזילות שהומצא לו.

     

12. ביום 29.5.22 הגישו הצדדים הודעה משותפת בנוגע להסדר הדיוני שהם גיבשו ולפיו, הם מוותרים על הגשת ראיות מטעמם וחלף זאת מבקשים להגיש סיכומים בכתב על בסיס המסמכים וחוות דעת המומחים שמונו בידי בית המשפט, לאחר שתתקבל חוות הדעת של יועץ האינסטלציה בנוגע לליקויים בשירותי האורחים.

     

13. ביום 1.9.22 הגישו התובעים את הסיכומים מטעמם ואליהם צירפו את חוות הדעת שערך מומחה האינסטלציה מטעם בית המשפט, המהנדס דניאל ויינברג. כן צורפו שאלות ההבהרה ששלחו התובעים למומחה האינסטלציה והתשובות שניתנו. ביום 25.10.22 הגישה הנתבעת את הסיכומים מטעמה.

     

    דיון והכרעה

     

14. אין חולק כי בדירות נתגלו ליקויי בנייה, כפי שעולה מהממצאים בחוות הדעת שערך מומחה בית המשפט, והצדדים אינם חולקים על מרבית מסקנותיו של המומחה. יחד עם זאת, הם נותרו חלוקים במספר שאלות:

    א.האם עומדת לנתבעת זכות לתקן את הליקויים בעצמה או שיש לפסוק לתובעים פיצוי כספי בגינם;

    ב.האם יש מקום ליתן צו עשה המורה לנתבעת לתקן צנרת אשר נמצאה לקויה;

    ג. האם זכאים התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך הדירות, בשל הצמדת 'חניה טורית' לכל אחת מהדירות חלף חנויות סמוכות צמודות; האם הם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך שמקורה בליקויי רטיבות;

    ד.מהו גובה דמי השכירות הראויים לחישוב הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירות;

    ה.האם דרישת התשלום מאת הנתבעת, כתנאי לרישום בית משותף, הינה כדין;

    ו.האם זכאים התובעים לפיצוי בגין עגמת נפש.

     

15. אדגיש כי הצדדים לא ביקשו לחקור את המומחה מטעם בית המשפט. ממצאי המומחה מטעם בית המשפט ומסקנותיו – לא נסתרו. משלא הובאו טעמים לסטות מחוות דעת המומחה והערכתו את עלות ביצוע התיקונים הדרושים, לצד הכרעה במחלוקות הנקודתיות בין הצדדים, אני מאמץ את קביעותיו של המומחה, מר קרבצ'יק, בחוות הדעת הן לעניין עצם קיומם של הליקויים, הן לעניין היקפם והן לעניין האומדן לתיקון ליקויים אלו. כמו כן, אני מאמץ את קביעותיו של המומחה מטעם בית המשפט, מר ויינברג, בחוות הדעת שערך בתחום האינסטלציה.

     

16. להלן אתייחס לרכיבים בחוות דעת המומחים, אשר הושארו להכרעת בית המשפט, וכן לקביעות של מי מהמומחים, אשר הצדדים העלו לגביהן טענות או הסתייגויות, במסגרת סיכומיהם בכתב.

     

    הליקויים בדירה מס' 55

     

17. המומחה, מר קרבצ'יק, העריך את העלות של תיקון הליקויים בדירה מס' 55 בסך של 45,758 ₪. סכום זה כולל גם פיקוח הנדסי ומע"מ. עוד קבע המומחה כי הערכה זו היא "במחירי קבלן ראשי", וכי ביצוע התיקון ע"י קבלן מטעם התובעים - ייקר את העלות ב-20% נוספים.

     

    עוד קבע המומחה, כי אין מניעה להמשיך להתגורר בדירה במהלך ביצוע התיקונים. המומחה הוסיף וקבע כי אינו מוצא לנכון לקבוע ירידת ערך בגין ליקויים בדירה שאינם בני תיקון, וכי לטעמו כל הליקויים הכלולים בחוות דעתו – בני תיקון.

     

18. בחוות הדעת המשלימה, המתייחסת לדירה מס' 55 נמצאו ליקויי איטום המביאים לממצאי רטיבות שונים. המומחה העריך את עלות תיקון הליקויים הללו בכ- 20,000 ₪ נוספים, ואת סך עלות תיקון הליקויים בדירה זו, ב- 66,116 ₪ כולל פיקוח הנדסי ומע"מ.

     

19. המומחה הותיר ללא הכרעה את טענת התובעים בדבר פגם בציפוי דלת הכניסה (סעיף 13.3.1 לחוות דעת המומחה, מר קרבצ'יק). המומחה ציין כי ליקוי זה לא הופיע בפרוטוקול מסירת הדירה, וכי לטענת התובעים – בעת מסירת הדירה לחזקתם – הדלת הייה עטופה בניילון, ולכן לא הבחינו בפגם. עלות התיקון הוערכה על ידי המומחה ב- 350 ₪.

     

20. אני סבור כי בנסיבות אלו אין מקום לקבל את טענת התובעים, וככל שהם לא השכילו לבצע בדיקה מעמיקה הכוללת גם את תקינות דלת הכניסה – הרי שלא ניתן לשלול את סבירות טענות הנתבעת, לפיה הפגם בציפוי הדלת נוצר בשל שימוש לא סביר של התובעים.

     

21. המומחה ציין בחוות הדעת המשלימה, בסעיף 11.1, כי "בבדיקת מאתר נמצאה חדירת מים בהיקף החלונות והקירות החיצונים בחדר הורים ובחדרי ילדים. לפתרון בעיה זו יש לטפל בקירות החיצוניים שמהווים רכוש משותף. בנושא זה נדרש טיפול סנפלינג לאורך התפרים החיצוניים. איני קובע עלות כיוון שמדובר ברכוש משותף".

     

    התובעים בחרו שלא לשלוח שאלות הבהרה למומחה בגין ליקוי זה וכן ויתרו על שמיעת עדויות ועל זימון המומחה לחקירה. לפיכך, נותר ליקוי זה ללא אמדן של העלות לתיקונו. יתרה מכך, המדובר בתיקון של הרכוש המשותף, והתובעים לא ביקשו לתקן את כתב התביעה ולצרף את נציגות הבית המשותף לשם בירור הליקויים ברכוש המשותף. משכך, הרי שאין מקום ליתן כל סעד ביחס לליקוי זה.

     

22. התובעים סבורים כי נפלה טעות בקביעתו של המומחה לפיה ביצוע התיקונים באמצעות קבלן שאינו הנתבעת ייקר את העבודות ב-20% בלבד. התובעים מבקשים לקבוע כי ביצוען יתייקר ב-25%, כפי שקבע המומחה לגבי העבודות בדירה מס' 59, תוך שהם מדגישים כי אין הבדל מהותי בין הדירות.

     

23. אינני מקבל את הטענה. ייתכן כי מדובר בשגגה וייתכן שלא. התובעים לא נתנו כל הסבר מדוע לשיטתם הטעות של המומחה (ככל שאכן מדובר בטעות) היא בחישוב הנוגע לדירה 55. שהרי באותה מידה של סבירות, ייתכן כי הטעות מתייחסת לקביעת התוספת (25%) ביחס לביצוע העבודות בדירה 59. מכל מקום, וככל שסברו התובעים כי המומחה שגה, וכי בחישוב עלות התיקון ביחס לדירה 55 נכון להוסיף 25% בגין ביצוע העבודות בידי קבלן מזדמן (ולא 20%) – יכולים היו על נקלה לפנות למומחה בשאלת הבהרה ולבקש את התייחסותו לכך. משלא עשו כן, הרי שאין מקום לשנות מקביעתו.

     

24. סיכומו של דבר –עלות תיקון הליקויים ביחס לדירה 55 עומדת על 66,116 ₪, כמפורט בחוות דעתו המשלימה של מר קרבצ'יק. סכום זה כולל גם פיקוח הנדסי ומע"מ. ככל שהעבודה תבוצע על ידי קבלן מטעם הדיירים (ולא לפי מחירי קבלן ראשי) הרי שיש להוסיף לסכום זה תוספת בשיעור 20%.

     

    הליקויים בדירה מס' 59

     

25. את עלות תיקון הליקויים בדירה מס' 59 העריך מר קרבצ'יק בסך 40,055 ₪, כולל פיקוח הנדסי ומע"מ. המומחה ציין כי ביצוע התיקונים בידי קבלן מזדמן ייקר את העלות ב-25% נוספים. עוד קבע המומחה כי לא נדרש לפנות את הדירה במהלך ביצוע התיקונים.

     

26. אשר לירידת ערך הדירה, קבע המומחה כי אין מקום לקבוע ירידת ערך בגין עקמומיות בקירות, שכן פגם זה ניתן לתיקון (ועלות התיקון נכללת בחוות דעתו). אשר לבעיית הרטיבות בדירה, הרי שנוכח העובדה כי הנתבעת לא הצליחה לפתור את הבעיה אלא באופן חלקי בלבד, הרשי שישנה ירידת ערך בשיעור 4% משווי הדירה, דהיינו 64,480 ₪ [הדירה הוערכה בשווי 1,612,000 ₪].

     

27. הנתבעת טוענת כי נתקלה בחוסר שיתוף פעולה מצד התובעים ובקושי לתאם ביצוע תיקונים בדירה (וזאת בשונה מדירה 55). לטענת הנתבעת, באפשרותה לבצע את התיקונים הדרושים בדירה 59, ככל שתינתן לה הזדמנות ראויה לכך. סבורני כי דין הטענה להידחות, וכי אין מקום לאפשר לנתבעת "סבב תיקונים" נוסף. זאת מהטעמים שיובאו להלן.

     

    זכותה של הנתבעת לתקן את הליקויים

     

28. זכותה של הנתבעת לתקן את הליקויים בדירות שמכרה לתובעים מעוגנת בסעיף 4ב לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הקובע כי:

    "(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

    (ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון".

     

29. התובעים טוענים כי הנתבעת מיצתה את הזכות לבצע "סבב תיקונים". לשיטתם, הנתבעת התעלמה מפניותיהם ובמשך השנים שחלפו עד להגשת התביעה – לא ביצעה את התיקונים הדרושים. נטען כי לנתבעת ניתנו הזדמנויות רבות לבצע תיקונים, אך אלו בוצעו באופן חלקי ורשלני. נטען כי התובעים לא מנעו מהנתבעת לבצע תיקונים, אם כי נמנעו מלאשר את טיב התיקונים. לטענת התובעים, הם איבדו את אמונם בנתבעת ומעוניינים לבצע את התיקונים באמצעות בעלי מקצוע מטעמם.

     

30. הנתבעת טוענת כי יש לה את היכולת לבצע את התיקונים הדרושים והיא עומדת על זכותה לבצע אותם. לחלופין, מבקשת הנתבעת לתת משקל משמעותי לחוסר שיתוף הפעולה מצד התובעים עם ניסיונות התיקון בידיה. כמו כן, היא מבקשת להפחית במידה ניכרת מהסכומים שקבע מומחה בית המשפט בחוות הדעת, וכן להוריד את רכיבי המע"מ ועלות הפיקוח ההנדסי.

     

31. כאמור, מר קרבצ'יק ערך ביקור בדירות ביום 1.6.21, זמן רב לאחר שבוצעו התיקונים הנטענים בידי הנתבעת. בניגוד לחוות דעת המומחה מטעם הנתבעת, אשר ביטל את רוב טענות התובעים ואמד את עלות תיקון הליקויים במאות ₪ בלבד, הרי שמחוות הדעת המפורטות שערך מומחה בית המשפט עולה תמונה שונה בתכלית. ניתן ללמוד כי בדירות נותרו ליקויים לא מבוטלים, ובראשם בעיית רטיבות מתמשכת שלא נפתרה. במצב דברים שכזה, אני סבור כי אין מקום לאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים בעצמה.

     

32. בצדק הפנו התובעים לפסק הדין שניתן בע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד נ(2) 858, שם נקבע כי:

    "...נראה לי שזכותו של המוכר לערוך תיקונים בעצמו מוצתה, בלא הצלחה, ואין לכפות על הקונה תיקונים חוזרים של אותו מוכר, שאיבד את אמונו ואת חזקתו באותו עניין. זאת ועוד, הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב בעיניי אם זכות זו עומדת למו[כ]ר המכחיש את עצם הליקויים, או המזלזל בהם מראש".

     

    ר' גם ע"א 8939/01 אביצור נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ, פד"י נז(6) 83, 92:

    "כאשר ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון, והוא ביצע זאת באופן חלקי תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, אין מקום לכפות על רוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע תיקונים שכבר ניתנה לו הזדמנות לבצעם".

     

33. הנתבעת אינה חולקת על טענת התובעים כי ניתנו לה הזדמנויות לתקן את הליקויים בדירות וכי לא עלה בידה לפתור אותם. היא אמנם מוסיפה וטוענת כי התובעים והשוכרים של דירה מס' 59 הערימו קשיים על ביצעו התיקונים, אולם טענות אלה נטענו בעלמא. כמו כן, עבר פרק זמן ארוך ממועד מסירת הדירות לתובעים, וניסיונות הנתבעת לבצע תיקונים – לא הביאו לתוצאה המיוחלת. בנסיבות אלה, אני סבור כי התובעים זכאים לפיצוי כספי בגין הליקויים בדירות, וכי אין מקום למתן הזדמנות נוספת לנתבעת לבצע את התיקונים הנדרשים.

     

    צו עשה לביצוע תיקונים נוספים:

     

34. מר קרבצ'יק ציין בחוות דעתו (וביחס לשתי הדירות) כי קיים ליקוי בחדר השירותים, הגורם לריחות של ביוב בעת השימוש בהם. המומחה המליץ למנות מומחה אינסטלציה אשר יבחן לעומק את פשר הליקוי ואת מקורו. על פי המלצת המומחה, הוריתי על מינוי המהנדס, מר דניאל וינברג, לבדיקת מערכת האינסטלציה בדירות מושא התביעה. מר וינברג מצא כי לא קיים פגם בייצור האסלות או בהתקנתן. הפגם נובע, לקביעתו, מחסר של 'צינור אויר' באזור שמעל שירותי האורחים בשתי הדירות. המומחה הסביר כי את התיקון של הליקוי לא ניתן לבצע בדירות התובעים. התיקון כרוך בביצוע עבודות בדירות של דיירים אחרים, וכן בשטחים הציבוריים בבניין. במסגרת העבודות לתיקון הליקוי – תידרש פתיחה של האיטום בגג הבניין. המדובר בליקוי שאינו נוגע רק לדירות התובעים, אלא ליקוי כללי במערכות המשותפות לכלל דיירי הבניין. לדעת המומחה, ליקוי זה נוגע לכל הדירות המצויות לאורך טור הדירות שמעל ומתחת לדירות התובעים [למעט דירות בקומות 19 ו- 20]. מר וינברג סיכם בחוות דעתו כי:

    "נמצא ליקוי במערכת האינסטלציה של הבניין המקרינה על ניקוז חדרי שירותי האורחים. הליקוי הינו ליקוי כללי במערכות המשותפות לכלל הדיירים של הבניין.

    במקרה [זה] לא יהיה נכון לתמחר את העלויות מכיוון והתובע אינו מוסמך לבצע עבודות בדירות של דיירים אחרים בבניין וגם אינו מוסמך לבצע עבודות בשטחים ציבוריים של הבניין.

    בהמשך לאמור בסעיף הקודם אני מוצא לנכון שבית המשפט ישקול במקרה זה להוציא צו עשה לתיקון הליקוי על ידי הנתבעת.

    התיקון מחייב הוצאת צינור אויר, שהוא המשך ישיר של צינור הניקוז של חדרי שירותי האורחים, לעבר גג המבנה כפי שמופיע בתוכנית האינסטלציה."

     

35. בתשובה לשאלות הבהרה שנשלחו אליו, ציין המומחה כי אין פתרון נקודתי אחר מלבד השלמת המערכת והוצאת צינור האוויר לגג המבנה. עוד הסביר, כי לא ניתן לקבוע מראש את היקף התיקון שיידרש ואת עלותו. המומחה שב על המלצתו להטיל את מלאכת התיקון על הנתבעת.

     

36. התובעים מבקשים לאמץ את ממצאי חוות הדעת והמלצתו ולהורות לנתבעת לבצע, על חשבונה, את התיקונים הדרושים לצורך תיקון הליקוי בשירותי האורחים בשתי הדירות, תחת פיקוחו של מומחה האינסטלציה ובכפוף לאישורו את טיב העבודה.

     

37. הנתבעת לא חלקה בסיכומיה על הממצאים בחוות הדעת שערך מומחה האינסטלציה או על מסקנותיו. עם זאת, לטענתה, אין ליתן צו עשה מקום בו הבניין ומערכותיו נבדקו, ניתן טופס 4 והוא מאוכלס מזה מספר שנים שבמהלכן היא טיפלה וממשיכה לטפל בכל הליקויים שבאחריותה.

     

38. הגעתי לכלל מסקנה כי אין מקום ליתן את הסעד המבוקש בסיכומי התובעים.

    יובהר בהקשר זה - התובעים הגישו תביעה כספית, והסעד המבוקש בה הוא סעד כספי. לא התבקש כל צו עשה המופנה כלפי הנתבעת. לא ניתן, מבחינת סדרי הדין, להיעתר לבקשה ליתן סעד אשר לא צויין כלל בכתבי הטענות, ואשר עולה לראשונה בשלב סיכומי הצדדים. עוד יוער בהקשר זה כי התובעים לא ביקשו לתקן את כתב התביעה ולצרף להליך – לא שכנים נוספים, ואף לא את נציגות הבית המשותף. זאת, על אף שביצוע התיקונים המומלצים על ידי המומחה – דורש ביצוע עבודות בדירותיהם של דיירים נוספים, וכן ביצוע עבודות בחלקים בבניין המהווים חלק מהרכוש המשותף.

    לא ניתן, גם מבחינת הדין המהותי, ליתן סעד המשליך ומתייחס לזכויותיו של מי שאינו בעל דין, ואשר לא ניתנה לו אפשרות למסור את עמדתו לטענות בעלי הדין. כידוע, פסק דין "מחייב את מי שהיה צד לו, ואינו מחייב את מי שלא היה צד לו" [ראו ע"א 2447/93 מעיוף נ' אבראהים ואח', מח(5) 206 (1994)]. באופן דומה נקבע ברע"א 9572/06 שירותי בריאות כללית נ' קורלנד (25.6.2007) כי "הפסיקה הכירה בהיותו של אדם בעל דין 'דרוש' במקרים שונים כגון: מקרה בו אי אפשר ליתן פתרון שלם ויעיל לתובענה, בלא שפסק הדין יחייב את פלוני ויהווה מעשה בית דין גם כלפיו ... ומקרה בו עשויה זכותו של אדם להיפגע אלמלא הצירוף".

    בענייננו, למרות שעולה מחוות הדעת של מומחה האינסטלציה כי השכנים והנציגות דרושים על מנת שניתן יהיה ליתן פתרון שלם ויעיל לליקוי שנמצא בשירותים, , לא הוגשה בקשה לתקן את כתב התביעה ולצרף אותם כצדדים בהליך. אף לא צורפה עמדתם לביצוע התיקונים המוצעים על ידי המומחה. משכך, הרי שאינני מוצא לנכון לפסוק כל סעד בעניין זה.

     

    ירידת ערך בשל אי התאמה בחניות שהוצמדו לדירות

39. אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעת הצמידה לכל אחת מהדירות "חניה כפולה" בה צורת ההעמדה של כלי הרכב החונים בטור, האחד אחרי השני (ולא האחד לצד השני). לטענת התובעים, בכך הפרה הנתבעת את התחייבותה החוזית. עוד נטען, כי "חניה טורית" שכזו – ערכה נמוך מערכה של חניה בה עומדים שני כלי הרכב זה לצד זה.

     

40. התובעים מוסיפים וטוענים בסיכומיהם, כי הנתבעת הפרה את חובתה על פי צו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד-1974 להציג על גבי תשריט את ההעמדה של החניות במסגרת הסכם המכר, ולציין מהן החנויות המוצמדות לדירותיהם באופן ברור ומדויק. לטענת התובעים, יש לפרש את המונח "חניה כפולה" בהסכם המכר לרעת הנתבעת, אשר ניסחה את הסכמי המכר והותירה מושג עמום זה, מבלי לציין מפורשות כי מדובר בחניה המחייבת חנייה של שני כלי הרכב, האחד לאחר השני.

     

41. התובעים מפנים גם לסעיף 9.6 למפרט וטוענים כי שם צוין שלכל דירה תוצמד חניה אחת או שתיים נפרדות, וכי אין כל אזכור לאפשרות של חניה טורית. משכך, עותרים התובעים לפצות אותם בהתאם לקביעת מומחה בית המשפט בסך של 24,000 ₪ עבור אי התאמה של החניות שהוצמדו לדירה מס' 55, וכן בסכום נוסף של 24,180 ₪ בגין אי ההתאמה של החניה הטורית שהוצמדה לדירה מס' 59.

     

42. הנתבעת טוענת, מנגד, כי היא התחייבה בהסכם המכר למסור חניה כפולה לכל דירה, וכך פעלה. לשיטתה, גם חניה טורית היא 'חניה כפולה', המאפשרת חניה של שני כלי רכב. הנתבעת לא התחייבה לספק שתי חניות נפרדות לכל דירה. מכאן שהתובעים אינם זכאים לכל פיצוי בעניין זה. אף המומחה מטעם בית המשפט ציין כי על פי הנחיות משרד התחבורה לתכנון חניות – לא קיימת הגדרה של 'חנייה כפולה'.

     

43. יוער כי המומחה הותיר להכרעת בית המשפט את שאלת זכאותם של התובעים לפיצוי בנקודה זו. לטעמו של המומחה, ועל אף שבהנחיות משרד התחבורה לא ניתן למצוא הגדרה של המונח "חנייה כפולה", הרי שיש לפרש מונח זה כחנייה של שני כלי רכב זה לצד זה, ולא זה לאחר זה. 'חנייה טורית' נחשבת לחנייה שערכה נמוך יותר, ולהערכת השמאי – שוויה כ- 50% משווי חנייה נפרדת (של שני כלי רכב החונים זה לצד זה). לדעת המומחה, את הפער בין שווי חנייה כפולה לבין שווי חנייה טורית יש לחשב לפי נגזרת של 15% משווי חדר בדירה. מכאן, שביחס לדירה מס' 55 הפער עומד על 24,000 ₪, ואילו ביחס לדירה מס' 59 עומד הפער על 24,180 ₪.

     

44. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת חוות דעת המומחה, נחה דעתי כי דין התביעה בעניין זה – להידחות. ראשית יצויין כי הצדדים לא צירפו לכתבי טענותיהם את מלוא הנספחים להסכם המכר [לרבות ובמיוחד תשריטי המבנים במגרש]. מכאן, שלא ניתן ללמוד מכתבי הטענות בלבד אם הוצמדה לדירות חניה מסוימת, ואם מיקומה המדויק סומן על גבי תשריט. כל שניתן ללמוד מהמסמכים שבפני הוא התיאור המילולי שניתן לחניה. כך, בסעיף 9 למפרט, שמהווה חלק מההסכמים, מפורטים שטחים המוצמדים לדירות או משמשים אותן באופן בלעדי. בסעיף 9.6 מצוין כי לדירה מוצמדים "מ-1 עד 2 מקומות חניה מקורות או פתוחות בשטח של כ-12 מ"ר עבור כל מקום חניה (מספר מקומות חניה בהתאם להסכם עם הרוכש)". בנוסף, בסעיף 31 לתוספת להסכם נקבע כי מחיר הדירה כולל, בין היתר, "חנייה כפולה". לא ניתן ללמוד מהמסמכים כיצד פירשו הצדדים מונח זה, וכיצד "תומחר" מקום החנייה.

     

45. גם אם אקבל את טענת התובעים כי מדובר בניסוח עמום, לא משתמע ממנו כי מדובר בשתי חניות זו לצד זו. אני סבור כי התובעים לא הצביעו על התחייבות של הנתבעת להצמיד לכל אחת מהדירות שתי חניות באופן שיאפשר להחנות את כלי הרכב זה לצד זה.

     

46. נוכח האמור, הרי שטענת הנתבעת, לפיה המונח "חניה כפולה" פירושו מקום לחניית שני כלי רכב (גם אם זה לאחר זה) – אינה סבירה פחות מטענת התובעים, לפיה המונח "חניה כפולה" פירושו שני מקומות חניה נפרדים, המאפשרים לשני כלי רכב לחנות זה לצד זה. משנותרו כפות המאזניים מעוינות, הרי שמתחייבת המסקנה כי התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם בהליך אזרחי ביחס לטענתם זו. אני דוחה לפיכך את טענות התובעים לאי התאמה בגין החניה הכפולה שהוצמדה לדירות ואשר כוללת שתי חניות 'טוריות' ולא שתי חניות צמודות.

     

    פיצוי בגין איחור במסירה

47. על פי סעיף 3 להסכמי המכר והוראות נספח א' להסכמים, הנתבעת התחייבה למסור לתובעים את הדירות עד ליום 30.9.2016. בפועל, דירה מס' 55 נמסרה ביום 27.12.2017 - באיחור של 14 חודשים ו-27 ימים, ודירה מס' 59 נמסרה ביום 3.12.2017 - באיחור של 14 חודשים ו-3 ימים. למעשה, הנתבעת אינה חולקת על מועדי המסירה הנטענים. לטענתה, האיחור נבע מנסיבות שלא היו בשליטתה ולמרות זאת היא שילמה לתובעים את מלוא הפיצוי בגינו.

     

48. בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות") קבע המחוקק מנגנון לפיצוי רוכשי דירה מקבלן בגין איחור במסירתה. בהתאם לסעיף זה:

    "(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

    (1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

    (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך"

     

49. בענייננו לא נקבע בין הצדדים פיצוי מוסכם, אלא נקבע כי במקרה של איחור במסירה יהיו התובעים זכאים לפיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות). כך, בסעיף 3.7 להסכמים נקבע כי "במקרה שמועד המסירה ידחה מעבר לדחיה של 60 יום ומעבר לדחיה המוצדקת, יהיה הקונה זכאי לפיצוי מהמוכר בהתאם לסכום הנקוב בנספח א' להסכם, אשר נקבע על ידי הצדדים כהערכת הנזק הצפוי לקונה עקב דחיה כזו, ופרט לכך לא יהיה הקונה זכאי לכל תשלום ו/או פיצוי נוספים מאת המוכר". בנספח א' להסכמים נקבע כי "סעיף 3.7 להסכם – הפיצוי הינו לפי סעיף 5 לחוק המכר (דירות) (חלק יחסי לחלקי חודש)".

     

50. הנתבעת שילמה לתובעים פיצוי בסך 74,322 ₪ בגין איחור במסירת דירה מס' 55, וכן 69,072 ₪ בגין איחור במסירת דירה מס' 59. זאת, בהתאם לקביעת המומחה מטעמה אשר העריך את דמי השכירות הראויים בסך 3,500 ₪.

     

51. מומחה בית המשפט העמיד את שווי דמי השכירות לשנת 2016 על סך 4,107 ₪ בגין כל אחת מהדירות, וסך של 4,234 ₪ לשנת 2017. בהתאם, בגין האיחור במסירת דירה מס' 55 על הנתבעת להוסיף ולשלם לתובעים סכום נוסף של 12,962 ₪, ובגין האיחור במסירת דירה מס' 59 על הנתבעת להוסיף ולשלם לתובעים סך של 12,920 ₪. כאמור, אין מחלוקת של ממש בנוגע לממצאי המומחה מטעם בית המשפט ומסקנותיו. לא הופנו למומחה שאלות הבהרה ביחס להערכתו זו, והוא לא זומן לחקירה על ידי מי מהצדדים.

     

    כפועל יוצא מהערכתו של מר קרבצ'יק, אשר לא נסתרה, הרי שסה"כ על הנתבעת לשלם לתובעים בגין האיחור במסירת שתי הדירות סך נוסף של 25,882 ₪.

     

    דרישת תשלום בגין רישום בית משותף

     

52. לטענת התובעים, ביום 4.6.2019 העלתה הנתבעת דרישת תשלום חסרת בסיס כתנאי לרישום הבית המשותף. הנתבעת דרשה מהם לשלם עבור כל דירה סך של 2,106 ₪ בגין חלקם בהוצאות הרישום. התובעים שלמו את הסכום האמור וכעת הם דורשים כי סכום זה יוחזר להם. לטענתם, בעת ששילמו את שכ"ט בא כוח הנתבעת (במעמד החתימה על ההסכם), הרי שהסכום גילם גם את הפעולות שעליו לבצע לשם רישום הבית המשותף. משכך עותרים התובעים להשיב להם את הסכום ששילמו בגין ביצוע הרישום, או לחילופין – להציג חשבון המפורט המוכיח כי הסך שנגבה יועד לתשלום אגרות והוצאות הקשורות לרישום הבית המשותף.

     

53. הנתבעת טוענת בתגובה, כי היא פעלה לרישום הבית המשותף בהתאם להוראות הדין. הסכום שנדרשו התובעים לשלם בגין ביצוע הרישום הינו בהתאם להוראות ההסכם והוא נדרש במסגרת השתתפות התובעים בהוצאות הכרוכות ברישום. סכום זה איננו חלק מתשלום שכר הטרחה לעו"ד שמטפל בביצוע הרישום.

     

54. מקובלת עלי טענת הנתבעת בעניין זה. סעיף 4.14 להסכמי המכר נקבע כי "הקונה ישתתף בהוצאות רישום הבית המשותף ורישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין, בהתאם לחלקו היחסי בבית המשותף וכן ישא בתשלום האגרות אשר יחולו בגין רישום הבית המשותף והדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. התשלום הנ"ל אינו כולל שכ"ט עו"ד המקסימלי המותר לגבייה, בהתאם לקבוע בתיקון 7 לחוק המכר, ואשר בו יחוייב הקונה בנוסף". בהמשך לכך נקבע בסעיף 14 לתוספת להסכם כי "בסעיף 4.14 יתווסף בסוף הסעיף 'ובלבד שהסכום הנ"ל לא יעלה על 2,500 ₪ בתוספת מע"מ, כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן מיום חתימת ההסכם'".

     

    על יסוד האמור, עולה כי גביית סך של 2,106 ₪ בגין כל דירה לטובת רישום הדירות בלשכת רישום המקרקעין הינו בהתאם להוראת סעיף 4.14 להסכם וסעיף 14 לתוספת להסכם, ולפיכך אני דוחה את טענת התובעים, לפיה הנתבעת גבתה סכום זה לא כדין.

     

    עגמת נפש

     

55. התובעים עתרו לפסוק להם סך של 50,000 ₪ בגין עגמת הנפש שנגרמה להם. לטענתם, לצד האיחור המשמעותי במסירת החזקה בדירות, הרי שהן נמסרו להם עם ליקויים חמורים ואי התאמות רבות. הדיירים סבלו וסובלים מעובש קשה ונמנעת מהם הנאה מהדירות. עוד מציינים התובעים כי פנו לנתבעת, פעם אחר פעם, כדי שזו תטפל בליקויים. התובעים השקיעו זמן ותעצומות על מנת לטפל בתיקון הליקויים, לרבות התקשרות עם מומחים, נסיעות, הפסד ימי עבודה, ובנוסף נאלצו להתמודד עם תלונות של שוכרים.

     

56. הנתבעת טוענת מנגד כי היא עמדה במלוא התחייבויותיה ופעלה לתיקון הליקויים. התובעים הם שהסבו לה, בהתנהלותם, נזקים והוצאות מיותרות ועל כן אינם זכאים לפיצוי עבור עגמת נפש.

     

57. אני סבור כי דין התביעה להתקבל בעניין זה, ולו באופן חלקי. בע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.2.2005) נקבע כי:

    "מטרתו של הפיצוי הינה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד"

     

58. בפסיקת הפיצויים בגין רכיב זה בענייננו הבאתי בחשבון כי מדובר בשתי דירות, וכי ליקויי הבניה בהן משמעותיים ופוגעים בהנאתם של התובעים מהנכסים שרכשו במיטב כספם. לאחר שנתתי דעתי לעמדות הצדדים, טיב ליקויי הבניה והפיצוי המקובל בתביעות מסוג זה, אני מעמיד את הפיצוי לתובעים בגין עוגמת נפש על סך של 30,000 ₪, בגין הליקויים בשתי הדירות ביחד.

     

    סוף דבר

     

59. דין התביעה להתקבל בחלקה. אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי לפי הפירוט הבא:

    • ליקויים לפי קביעת המומחה מטעם בית המשפט – דירה 55: 66,116 ₪, בתוספת 20% בגין ביצוע התיקונים באמצעות "קבלן מזדמן", ובסה"כ – 79,340 ₪

    • ליקויים לפי קביעת המומחה מטעם בית המשפט – דירה 59: 40,055 ₪, בתוספת 25% בגין ביצוע התיקונים באמצעות "קבלן מזדמן", וסה"כ – 50,070 ₪.

    • פיצוי בגין ירידת ערך (ליקויי רטיבות, דירה 59): 64,480 ₪

    • פיצוי בגין איחור במסירת הדירות: 25,882 ₪

    • פיצוי בגין עגמת נפש: 30,000 ש"ח

      ובסה"כ: 249,772 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (11.6.20) ועד התשלום המלא בפועל.

       

60. עוד אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות בסך 25,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד (ומע"מ) בסכום כולל של 18,000 ₪. סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

     

    הסכומים הנזכרים לעיל ישולמו לתובעים (באמצעות באי כוחם) תוך 30 יום מהיום.

     

    המזכירות תעביר את העתק פסק הדין לצדדים.

     

    ניתן היום, י"ג ניסן תשפ"ג, 04 אפריל 2023, בהעדר הצדדים.