אוחיון נ' פורטלנד גרופ בע"מ

זוהי תביעה שהגיש התובע בטענה להפרת הסכמות הנוגעות לתשלום תמורה בקשר לפרויקט התחדשות עירונית.

רקע

1. התובע, עורך דין כיום, היה בזמנים הרלוונטיים לתובענה מתמחה במשפטים. הנתבעת היא חברה יזמית בתחום הנדל"ן.

    

2. הנתבעת ביצעה פרויקט התחדשות עירונית בבניין ברחוב המעפילים 62 באשדוד (להלן: "הבניין" או "הפרויקט" בהתאמה), שבו מתגוררת אמו של התובע.

    

3. לטענת התובע, בשנת 2012 התמחה אצל עורך דין ירון דהאן, שהיה בשעתו אחד השותפים בנתבעת (להלן: "עו"ד דהאן"). בתמצית, עיקר טענת התובע בכתב תביעתו הינה כי הוא היה המארגן, היוזם והמקדם העיקרי של הפרויקט, וכי בינו לבין הנתבעת נקשר הסכם לפיו התובע יקבל תמורה בעד פעולותיו עבור הפרויקט. לטענת הנתבעת, בין הצדדים לא נכרת כל הסכם, והתובע לא ביצע כל פעולה שקשורה בפרויקט.

    

4. מטעם התובע העידו התובע ועו"ד דהאן.

    

5. מטעם הנתבעת העידו חלק מהשותפים בנתבעת - עורך הדין שי האוזמן (להלן: "עו"ד האוזמן"), מר שי אביחסירה (להלן: "אבוחסירה"), מזכירה בנתבעת גב' זוהר שמלאשוילי (להלן: "זוהר"), וכן שניים מדיירי הבניין, מר איגור ירושביץ (להלן: "איגור"), והגב' דינה דראי (להלן: "דינה"). יצוין כי הנתבעת הגישה גם תצהירים מטעם שותף נוסף בנתבעת, מר ירון צור (להלן: "צור"), וכן חמישה דיירים נוספים בבניין, אולם התובע הודיע שהוא מוותר על חקירתם.

    

   תמצית טענות הצדדים

    

    

   טענות התובע

    

    

6. בכתב התביעה המתוקן טוען התובע כי בחודש ינואר 2012 נפגש באקראי עם עו"ד דהאן במפגש דיירים לצורך הסברה בעניין ביצוע פינוי בינוי באזור רובע י"א באשדוד, בו התובע התגורר באותה העת. באותו מפגש שוחח עם עו"ד דהאן וסיפר לו כי הוא סטודנט למשפטים, ועו"ד דהאן הזמין אותו להתמחות אצלו לאחר הלימודים. התובע הסכים ומסר לעו"ד דהאן כי יש באפשרותו לקדם פרויקט נדל"ן מסוג תמ"א בבניין שבו מתגוררת אמו. התובע הוסיף כי הוא כבר השיג הסכמה עקרונית של הדיירים לפרויקט, וכי הוא מעוניין לאתר יזם ולקדם את הפרויקט, לאחר סיכום על תמורה עתידית שתשולם לו כיוזם וכמסייע בפרויקט.

    

7. לטענת התובע, עו"ד דהאן מסר לו כי בקרוב הוא עומד להקים חברה לביצוע הפרויקט, היא הנתבעת, אשר תעסוק בנדל"ן, לרבות בפרויקטים מסוג תמ"א 38. לאחר פרטים נוספים שמסר התובע לעו"ד דהאן בנוגע לפרויקט, עו"ד דהאן עמד עמו בקשר טלפוני צמוד, הן לעניין הפרויקט והן לעניין ההתמחות.

    

8. התובע ביצע התמחות במשרדו של עו"ד דהאן בין החודשים מרץ - יולי 2012. כפי שנמסר לתובע, יחד עם עו"ד דהאן היו עתידים להיות שותפים נוספים בנתבעת צור, עו"ד האוזמן ואביחסירה (ייקראו ביחד להלן: "השותפים").

    

9. התובע שיתף את עו"ד דהאן בפועלו לקידום הפרויקט עבור הדיירים, לרבות איתור היזם המתאים לצורך כך. סוכם ביניהם שהתובע ימשיך לקדם את הנתבעת בפני הדיירים כיזמית הפרויקט בבניין. התובע העלה את נושא התמורה המגיעה לו עבור פעולותיו, כגון קבלת והחתמת הדיירים על הסכמה לפרויקט, החתמת הדיירים על החוזים, יפויי כוח וכלל הטפסים הנדרשים, פתיחת תיק לכל דייר כולל המסמכים הנדרשים, וקידום הפרויקט בכללותו. עו"ד דהאן הסכים להצעתו, וביקש לקיים פגישה עם השותפים, בה יציג התובע את הצעתו, לרבות בעניין התמורה המבוקשת מצדו.

    

10. בפגישה ביקש התובע לקבל דירה חדשה בפרויקט כתמורה עבור פעולותיו, ולחילופין 10% מסך שווי כל הדירות החדשות שיימכרו בפרויקט. למחרת, הודיע לו עו"ד דהאן כי השותפים דחו את הצעתו משום שהיא גבוהה מידי, והוא התבקש לשפר הצעתו. לאור בקשה זו, תיקן הצעתו והכין הסכם שכר טרחה (להלן: "מסמך הסכם שכר הטרחה"; נספח 1 למוצגי התובע), והביאו לפגישה נוספת שנערכה בין הצדדים ביום 10.5.12. במסמך הסכם שכר הטרחה ביקש התובע כתמורה עבור פעולותיו בפרויקט 4% מסך מכירות הדירות החדשות שייבנו בפרויקט. השותפים הסכימו בפגישה לתנאי מסמך הסכם שכר הטרחה, אולם ביקשו לחתום עליו רק לאחר שיתחיל הפרויקט. התובע סמך על השותפים, הסכים להצעתם והחל לקדם את הפרויקט במרץ ובטיפול אינטנסיבי, כאשר הוא משמש כאיש הקשר הבלעדי לדיירים.

     

11. במהלך הזמן לא השלים התובע את מלוא ההתמחות אצל עו"ד דהאן רקע חילוקי דעות מקצועיים שאינם קשורים לפרויקט, וגם עו"ד דהאן עזב את הנתבעת וכיום אינו חלק ממנה.

     

12. התובע שוחח מספר פעמים עם אביחסירה וביקש ממנו לקיים פגישה בה יחתמו השותפים על מסמך הסכם השכר טרחה, וזה הבטיח לו כי מיד עם תחילת ביצוע העבודות ההסכם ייחתם. גם עו"ד האוזמן הבטיח לתובע כי מיד עם קבלת ההיתר, הנתבעת תפנה לתובע והם ייפגשו לדון בדברים. לטענת התובע, השותפים ניסו להרדים את המצב, ובמקביל קידמו את הפרויקט. חרף הסכמות הצדדים, הנתבעת החלה בביצוע הפרויקט, וסירבה לחתום על מסמך הסכם השכר טרחה או לשלם לתובע את התמורה המגיעה לו.

     

13. על פי בדיקה שביצע התובע באתר הנדל"ן הממשלתי, מצא כי הנתבעת מכרה עד לעת הגשת כתב התביעה המתוקן 7 דירות בשווי כולל של 9,132,500 ₪, ויגיש בקשה לפיצול סעדים על מנת שיהיה באפשרותו להגיש תביעה נוספת עבור התמורה בגין מכירת יתר הדירות.

     

14. לטענת התובע, הוא הגיש הצעתו לנתבעת במסמך הסכם שכר הטרחה שהיה ברור ומפורט, והתנאים המפורטים בו נדונו בפגישת התובע עם השותפים, לאחר משא ומתן, ולאחר בקשתם שיפחית את התמורה, ולא הייתה כל מחלוקת לגבי התנאים. כך, ניתן להכיר בגמירות הדעת של הצדדים מתוקף התנהגותם, דבריהם, וביצוע החוזה בפועל. כמו כן, חתימה על ההסכם היא אקט טכני בלבד, והיעדרה אינה גורע מתוקפו של ההסכם. הנתבעת ביקשה מהתובע לקדם את הפרויקט, ערכה חוזים להחתמת הדיירים באמצעות התובע, והתנהלה מולו כל העת כאיש הקשר של הדיירים, ביצעה את הפרויקט ואף שיווקה ומכרה את רוב הדירות בפרויקט. הנתבעת לא טענה בעניין תוקף מסמך הסכם שכר הטרחה בשום שלב.

     

15. לטענת התובע יש לאכוף את מסמך הסכם שכר הטרחה. בהתאם לסעיף 2 להסכם זה, הנתבעת הייתה צריכה לשלם מקדמה בסך 2% משווי הדירות עם החתימה על ההסכם, ו-2% נוספים עם מכירת הדירות. הנתבעת לא שילמה את המקדמה, ובכך עשתה עושר ולא במשפט.

     

16. במסמך הסכם שכר הטרחה אומנם לא נקבעו פיצויים אשר יש לשלם במקרה של הפרה, אולם יש להשלים פרט זה מתוך המקובל בשוק. לפיכך, טוען התובע כי יש לשלם לו תשלום של 10% כפיצוי על אי תשלום התמורה במשך מספר שנים, תוך עשיית עושר שלא במשפט על חשבונו של התובע.

     

17. התובע עותר בתביעה ליתן תוקף למסמך הסכם שכר הטרחה, לקבוע כי הנתבעת הפרה אותו, ולהורות לה להמציא את כל המסמכים הנדרשים לצורך בדיקת וחישוב שווי הדירות שנמכרו. כן עותר התובע לחייב את הנתבעת לשלם לו סך של 365,300 ₪ בגין הדירות שנמכרו, בתוספת מע"מ וריבית והצמדה ממועד קבלת היתר הבנייה, ולשלם לו פיצוי בסך של 10% בגין הפרת הסכם שכר הטרחה הנטען ובגין עשיית עושר ולא במשפט בסך של 36,530 ₪, ובסך הכל 401,830 ₪, בצירוף הוצאות משפט ושכר טרחה.

     

18. בסיכומיו טוען התובע כי הוא הציג לנתבעת דרישה לקבל תמורה עבור ביצוע החיבור בין הנתבעת לבין דיירי הבניין, והנתבעת בהתנהגותה קיבלה את הדרישה והתקדמה עם ביצוע הפרויקט. הייתה אומנם מחלוקת על גובה התמורה, אך אין מחלוקת שהתובע הגיש הצעה לקבלת התמורה, והנתבעת קיבלה אותה. לטענת התובע, מעדותו של עו"ד דהאן, שהייתה עדות אובייקטיבית וניטרלית, עולה כי אלמלא התובע שהיה איש הקשר עם דיירי הבניין, הנתבעת לא הייתה מבצעת את הפרויקט, וספק אם כלל הייתה יודעת עליו. כמו כן, עו"ד דהאן העיד באופן ברור כי התובע ביקש תמורה עבור הבאת הפרויקט לנתבעת, והתנהל משא ומתן לגבי דרישת התובע לתמורה. יש להתייחס בזהירות וחשדנות לעדות דיירי הבניין, להם יש אינטרס ברור לטובת הנתבעת שבנתה את ביתם.

     

19. לטענת התובע, יש לקבל את התביעה ולהורות כי הנתבעת הפרה את הסכמות הצדדים שהתקבלו לאור התנהגותה של הנתבעת שהעידה על קבלת ההצעה של התובע, להורות על מסירת כל המידע לעניין מספר הדירות החדשות שנבנו והסכמי המכר שלהן לצורך בדיקת התמורה הכוללת, ותשלום של 4% בתוספת מע"מ מסך התמורה בגין הדירות החדשות, וכן תשלום של 10% מסך התמורה לתובע בגין הפרת הסכם, בצירוף הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד לתובע.

     

    טענות הנתבעת

     

20. לטענת הנתבעת בכתב ההגנה המתוקן, לתובע יש היכרות מוקדמת עם הפרויקט, הן נוכח העובדה שאמו בעלת זכויות בבניין, הן מכוח היותו מתמחה במשך תקופה קצרה במשרדו של עו"ד דהאן, שייצג משך תקופה קצרה את נציגות הדיירים של הבניין, וכן היה שותף ובעל מניות בנתבעת משך תקופה מסוימת. מעבר לכך, אין לתובע כל זיקה מהותית אחרת לפרויקט, ולבטח שלא היה היוזם והמקדם העיקרי שלו כטענתו.

     

21. אין כל סיכום מחייב בין הצדדים, ואין כל הפרה מצידה של הנתבעת. ככל שנערכו שיחות בין הצדדים, הרי שאלו היו שיחות כלליות שאינן מחייבות סביב סוגיית מתן ייצוג משפטי של עו"ד דהאן לטובת נציגות הדיירים בבניין.

     

22. מעולם לא ניתנה כל הסכמה מצד הנתבעת לתשלום התמורה הנטענת על ידי התובע. אף לשיטתו של התובע, אין בהסכמה כזאת כדי להוות משום הסכמה מהותית, רשמית ומחייבת מידיה של הנתבעת. כמו כן, התובע מעולם לא ביצע את הפעולות שציין בכתב תביעתו.

     

23. לטענת הנתבעת, זכור לה כי בשלב מסוים העמיד התובע לפתע תנאים כספיים כלשהם ביחס לשירותים שונים שמעולם לא ניתנו, ותנאים אלו מעולם לא התקבלו על ידה.

     

24. ככל שבוצעו פעולות כלשהן שקשורות לפרויקט על ידי התובע, הרי שאלו נעשו הן בשל היותו של התובע בנה של בעלת זכויות בבניין, או במסגרת התמחותו אצל עו"ד דהאן. התובע מעולם לא שימש כאיש הקשר הבלעדי עם הדיירים בבניין כטענתו, והתקשורת מולם נעשתה רובה ככולה באופן ישיר על ידי הנתבעת או באמצעות נציגות הדיירים בבניין.

     

25. אכן נערכו מספר שיחות בין התובע לבין אביחסירה, ועו"ד האוזמן פגש את התובע פעם אחת כאשר הגיע למשרדי עיריית אשדוד לצורך מתן היתר, ושם התובע ביקש לשוחח עמו. התובע, שהיה באותו שלב עובד עירייה, ביקש באותו מעמד מעו"ד האוזמן שהנתבעת "תפנק אותו באיזה משהו" בגין הפרויקט, כי כעת הוא רואה שהפרויקט יוצא לדרך, אך עו"ד האוזמן השיב לו שאין זה ראוי לנהל שיחות כאלה באותו במעמד. התובע העלה מספר פעמים בקשות שונות שעיקרן כי הנתבעת תיתן לו תמורה כלשהי, אולם היא מעולם לא נתנה לו תגובה חיובית ביחס לכך, או התחייבה כלפיו, ואין כל מקום להיעתר לבקשותיו של התובע, שאינן מסתמכות על דבר. מעולם לא ניתנה הסכמה או קיבול מצד הנתבעת לאיזה מהתנאים המצויים באותו הסכם שכר טרחה שצירף התובע לתביעתו. הסכומים המבוקשים על ידי התובע בהסכם זה מנותקים מכל היגיון עסקי מקובל, סביר או ידוע.

     

26. בסיכומיה הוסיפה הנתבעת כי כל הקשר בין התובע לפרויקט מתמצה בכך שעו"ד דהאן ייצג כעורך דין פרטי את דיירי הבניין בו מתגוררת אמו של התובע. אף אם תיבחן טענת התובע לפיה יש לשלם לו תמורה בגין מסמך הסכם שכר הטרחה שמעולם לא נחתם, הסכם זה קובע פעולות שרק בגינן תשולם לו תמורה. כפי שהוכח בהליך, התובע לא ביצע אף לא פעולה מאלו להן הוא טוען, ביניהן החתמת דיירי הבניין, מכלול פעולות מול מיסוי מקרקעין, ליווי הדיירים מתחילת הפרויקט, קיום פגישות קבוצתיות ופרטניות עם כלל הדיירים. הטענה בדבר עשיית עושר ולא במשפט אף נזנחה בסיכומי התובע. כמו כן, התובע הרחיב חזית כאשר טען בסיכומיו שהציג דרישה לקבל תמורה בעבור החיבור בין הנתבעת לבין דיירי הבניין, שעה שטענה כוזבת זו לא נטענה בתביעה, אלא להיפך, התובע טען כי התמורה הינה בגין הפעולות שעשה.

     

27. מעדות דיירי הבניין, השותפים, ועו"ד דהאן, הוכח כי התובע לא ביצע כלל פעולות עבור הפרויקט, ודאי לא מהותיות, או מכוח מסמך הסכם שכר הטרחה הנטען. עדותו של התובע לא הייתה מהימנה ובחקירתו מסר אמירות כוזבות. התובע ניסה להישען על חלקים מעדותו של עו"ד דהאן, אולם עו"ד דהאן הצהיר כי התובע לא ביצע כל פעולות הקשורות לפרויקט, וככל שביצע, היו אלה זניחות במסגרת התמחותו במשרד. תצהירו של עו"ד דהאן גובה באמצעות תמלול הקלטה שצורף לתיק ביום 3.6.21 ובו שיחה לה שותפים עו"ד האוזמן, עו"ד דהאן, אביחסירה וצור (להלן: "התמלול"), ממנה עולה כי עו"ד דהאן אומר על התובע שהוא שקרן וחתרן.

     

28. בניגוד לטענת התובע, הוא מעולם לא התנה את הפרויקט בתשלום כספים, והדרישות לתשלום הגיעו רק בשלבים מאוחרים יותר. התובע לא הוכיח טענתו להסכם בין הצדדים, וכל שנותר לו הוא טענתו לדרישת תשלום כספי בגין "עצם החיבור" הראשוני בין הצדדים, הגם שאף לשיטתו של התובע מעולם לא סוכם כל סכום בין הצדדים. לא ניתן להצביע על כל פעולת קיבול מטעם הנתבעת, ואין בהסכם שכר הטרחה המסוימות הנדרשת מכוח הפסיקה בעניין הסכום הכספי. התובע לא טען בכתב התביעה שהוא זכאי לדמי תיווך, והוא אינו זכאי לדמי תיווך בגין ההתקשרות בין הצדדים גם מאחר שהעסקה בין הנתבעת לדיירים היא עסקה במקרקעין, כך שחל חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, והתובע אינו עונה על החריג המנוי בסעיף 20 לחוק זה, ודאי שלא על החריג התאורטי בעניין עסקת אקראי. לנוכח כל האמור, יש לדחות את התביעה ולחייב את התובע בהוצאות ושכ"ט עו"ד.

     

    דיון והכרעה

     

29. אין מחלוקת בענייננו כי לא נחתם הסכם בכתב על ידי שני הצדדים. גם לשיטת התובע, הוא ניסח את מסמך הסכם שכר הטרחה וחתם עליו, אך הנתבעת לא חתמה עליו מעולם. המחלוקת הנטועה בין הצדדים הינה, אפוא, האם מסמך הסכם שכר הטרחה השתכלל לכדי חוזה מחייב, והאם זכאי התובע לתמורה על פיו.

     

    המסגרת הנורמטיבית

     

30. כידוע, כריתת חוזה מחייב יכולה להיעשות דרך חוזה בכתב, בעל פה, או בצורה אחרת (סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק")).

     

31. לפי סעיף 1 לחוק: "חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול לפי הוראות פרק זה".

     

32. על פי סעיפים 2 ו-5 לחוק, שני תנאים מצטברים צריכים להתקיים על מנת שהסכם ישתכלל לכדי הסכם מחייב: היסוד הראשון הוא גמירת דעת, כאשר "על מנת לאפיין מסמך ביניים כחוזה מחייב, הוא שעליו לבטא גמירות הדעת של הצדדים, דהיינו מפגש רצונות להיקשר בעסקה לאלתר, שתנאיה העיקריים ידועים ומוסכמים על פי מבחן אובייקטיבי. על כך ניתן ללמוד מתוכן המסמך שבמחלוקת – ובכלל זה לשונה של "נוסחת הקשר", המגדירה את היחס בין המסמך לבין החוזה המפורט אשר עתיד להיחתם, מנסיבות העניין ומהתנהגותם של הצדדים" (ע"א 1456/22 ‏  ‏ עג'מי נ' וואחת אל סאלם נווה שלום (ועד מקומי נווה שלום)‏ (פורסם בנבו, 28.2.24), וההפניות שם (להלן: "עניין עג'מי")).

     

33. המלומדים פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' ניליכהן בספרם חוזים (כרךא', מהד' שנייה, 2018) עמ' 166 (להלן: "פרידמן וכהן"), מציינים כי:

    "גמירת דעתם של שני הצדדים להתקשר בחוזה היא היסוד המרכזי ביצירתו של החוזה. הפרשנות המקובלת שהושתתה על הדין הקודם, אשר שאב מן המשפט האנגלי, היא כי חוק החוזים אימץ מבחן חיצוני-אובייקטיבי לקיומה של גמירת הדעת, וכי הוא דחה את המבחן הפנימי-סובייקטיבי בשאלה זו. החוק אינו בוחן מה חשב המתקשר בליבו פנימה. גמירת הדעת נמדדת על פי השתקפותה החיצונית. בדרך זו מקדם הדין את הוודאות העסקית והביטחון המסחרי ומעניק הגנה על אינטרס ההסתמכות הפוטנציאלית של המתקשר...".

     

34. היסוד השני הנדרש לאפיון מסמך ביניים כמסמך מחייב הוא מסוימות, ובעניין יסוד זה נפסק: "...דהיינו שהמסמך יכלול את התנאים העיקריים החיוניים להתקשרות בחוזה [..] כידוע, בחלוף השנים השתרשה בפסיקה גישה מרוככת לעניין המסוימות, אשר מאפשרת הכרה בחוזה גם כאשר לא ניתן היה למצוא את כל התנאים העיקריים החיוניים להתקשרות, וזאת כאשר פרטים אלה ניתנים להשלמה באמצעות פרשנות, על סמך מסמכים חיצוניים, הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל [..] כך, למשל, קבועים בחוק הסדרי השלמה העוסקים בנושאים מגוונים, ובהם: לוח הזמנים לקיום ההסכם, מקום קיומו, טיבו של הקיום ואף שיעור התמורה [..] בתוך כך, התגבשה בפסיקה התפיסה לפיה ישנם יחסי גומלין בין שני היסודות, כך שראיות משמעותיות על גמירות הדעת, יכולות "לפצות" על חוסרים מסוימים בדרישת המסוימות, ולהפך. למעשה, הגישה הרווחת במשפט הישראלי היא כי במקרים שהצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה, אין לאפשר לאחד מהם להתנער ממנו בטענה שחלק מתנאיו אינם מסוימים דיים. בעקבות זאת יסוד המסוימות, שבתחילת דרכה של הפסיקה הישראלית נתפס כאחד משני עמודי התווך שעליו נבנה החוזה, ירד מגדולתו, והפך למשני לעומת יסוד גמירות הדעת [..] עם זאת, השלמה כאמור לא תתבצע במקומות שבהם גילו הצדדים היעדר הסכמה באופן מפורש לגבי אותם פרטים חסרים..." (עניין עג'מי, בפסקה 28).

     

35. ביחס לדרישת המסוימות, הצעה תחשב למסוימת אם הייתה מלאה ומדויקת עד כדי אפשרות לכרות את החוזה עם קיבולה (ראו: גבריאלהשלו דיני חוזים – החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, 175 (2005); ע"א 7021/14 ‏ילינק נ' אורנשטיין(פורסם בנבו, 31.10.17)).

     

    מן הכלל אל הפרט

     

36. לאחר בחינת הראיות שהוגשו ושמיעת העדויות שהובאו בפניי, מצאתי כי לא עלה בידי התובע להוכיח כי מסמך הסכם שכר הטרחה השתכלל לכדי חוזה מחייב, והתובע אף לא הוכיח כי ביצע את חלקו בהסכם הנטען. אפרט הדברים להלן.

     

37. התובע העיד בתצהירו כי בחודש ינואר 2012 נפגש באקראי עם עו"ד דהאן במסגרת מפגש דיירים שנערך ברובע יא' באשדוד, לצורך הסברה לדיירים בעניין רצון לבצע פינוי בינוי באזור. במפגש זה שוחח עם עו"ד דהאן וסיפר לו שהוא סטודנט למשפטים, ובהמשך השיחה הזמין אותו עו"ד דהאן להתמחות אצלו לאחר הלימודים. התובע הסכים להצעת עו"ד דהאן וסיפר לו במקביל שיש לו אפשרות לקדם פרויקט נדל"ן מסוג תמ"א 38 בבניין בו מתגוררת אמו, ברחוב המעפילים 62 באשדוד. כן ציין שכבר השיג הסכמה עקרונית של הדיירים לפרויקט, והוא מנסה לאתר יזם ולקדם את הפרויקט, כשיקבל תמורה על ייזום הפרויקט ופעולותיו בנושא. עו"ד דהאן ביקש לקבל פרטים נוספים בקשר לפרויקט, הסכים להצעתו, והם נשארו בקשר טלפוני. בין התאריכים 15.3.12 – 18.7.12 עשה התמחות אצל עו"ד דהאן. בהמשך נפגשו כלל הדיירים עם יזם נוסף אך לא התרשמו מיכולותיו, ולאחר מכן פנה לוועד הדיירים והציע להם שייצג אותם מול יזם ויקדם את הפרויקט. הדיירים חתמו לו על הסכמה כאמור, ומסמך זה נמסר בהמשך עם כלל המסמכים לנתבעת. התובע פנה לעו"ד דהאן ושיתף אותו בדברים, וסוכם שיקדם את הנתבעת בפני הדיירים כיזמית הפרויקט בבניין. התובע דיבר עם עו"ד דהאן לגבי התמורה המגיעה לו בעבור קידום הפרויקט מול דיירי הבניין, כמקדם הפרויקט ועבור כל הפעולות שיבצע בהמשך כגון קבלת והחתמת כל הדיירים לפרויקט, החתמת הדיירים על החוזים, יפויי הכח, וכל הטפסים הנדרשים, פתיחת תיק לכל דייר, כולל המסמכים הנדרשים וקידום הפרויקט בכללותו. עו"ד דהאן הסכים להצעה וביקש לקיים פגישה עם השותפים שבה יציג את הצעתו. בפגישה הציע התובע שכתמורה עבור פעולותיו יקבל דירה חדשה בפרויקט או לחילופין 10% מסך שווי כל הדירות החדשות שיימכרו בפרויקט. עו"ד דהאן הודיע לו שהשותפים דחו את הצעתו בטענה שהתמורה גבוהה מדי, ועו"ד דהאן ביקש ממנו להכין הסכם ולשפר את ההצעה לגבי התמורה. לאור בקשה זו תיקן התובע את ההצעה, והכין את הסכם שכר הטרחה והביא אותו לפגישה נוספת שנערכה בין הצדדים ביום 10.5.12, כשהוא חתום על ידו. בפגישה הסכימו השותפים לתנאי ההסכם, אך ביקשו לחתום עליו לאחר שיקבלו היתר בניה. מאחר שסמך על עו"ד דהאן הסכים להצעה והחל לקדם את הפרויקט במרץ (סע' 23-4 בתצהיר).

     

38. במסמך הסכם שכר הטרחה שהגיש התובע (סומן ת'1 במוצגי התובע), הנושא תאריך 10.5.12, הגדיר עצמו התובע כ"הלקוח יוזם הפרויקט". בסעיף 1 צוין כי ביום 10.5.12 התקיימה פגישת עבודה בין הצדדים במשרדו של עו"ד דהאן, ובנוכחותם של עו"ד האוזמן וצור, בה פנה יוזם הפרויקט בהצעה למסירת ביצוע הבנייה בפני הנתבעת, בתמורה לשכר טרחה כפי שיפורט בהמשך ההסכם. בסעיף 2 צוין כי "יוזם הפרויקט", הוא התובע, והניח בפני הנתבעת הצעה בעניין חלקו ואחריותו, לצורך קידום הפרויקט כמפורט להלן: החתמת דיירי הבניין, כהסכמה עקרונית (הסכמה בכתב מרוב הדיירים) לביצוע עבודות התמ"א 38 שתעשה על ידי הנתבעת. בשלב השני, החתמת דיירי הבניין על חוזים בין הנתבעת לדיירים, תוך הסבר מפורט בפני כל דייר לעניין סעיפי החוזה ואישורו או הסכמתו של הדייר, הכנת תיק דרישות לכל דייר בבניין, גביית דמי השתתפות הדיירים לצורך פתיחת תיק רישום, הכנת מסמכי פטור ממסים מטעם הדיירים, חתימת הדיירים על מסמך הפטור ומסירתו לגורם המקצועי במקרקעין, ליווי הדיירים מתחילת גיוסם לפרויקט, בכל הקשור לקידום הפרויקט ולו"ז הבנייה, פגישות קבוצתיות ופרטניות עם כלל הדיירים לצורך מענה מקצועי לשאלות הדיירים בכל הקשור למפרט הטכני והתמורות הניתנות לדיירים.

     

39. על פי סעיף 3 לנוסח הסכם שכר הטרחה, עבור מסירת הפרויקט ובכפוף לתנאים המפורטים בסעיף 2 להסכם, תשלם הנתבעת ל"יוזם הפרויקט" 4% בתוספת מע"מ מסך מכירת הדירות החדשות שייבנו ויימכרו במסגרת בפרויקט. על פי סעיף 4 לנוסח ההסכם, בסמוך לחתימת ההסכם תשלם הנתבעת 2% מערך מכירת הדירות כאמור, כמקדמת שכר טרחה. יתרת שכר הטרחה תשולם עם מכירת כל הדירות החדשות. כאמור, נוסח הסכם שכר הטרחה חתום על ידי התובע בלבד.

     

40. התובע הצהיר עוד שליווה את הפרויקט כאשר הוא איש הקשר של הדיירים מול הנתבעת, ליווי שכלל מאות ואף אלפי שעות עבודה בתקופת הביצוע של הפרויקט וטרום תחילת העבודות, אין ספור שיחות עם דיירים, והרגעת הרוחות בתקופות לחץ (ס' 26-25 לתצהיר).

     

41. התובע העיד עוד בתצהירו שבמהלך קידום הפרויקט שוחח מספר פעמים עם אביחסירה וביקש ממנו לקיים פגישה בה יחתמו השותפים על הסכם שכר הטרחה, וזה הבטיח לו שעם קבלת ההיתר ההסכם ייחתם (סע' 29-28 בתצהיר). גם עו"ד האוזמן הבטיח לו מספר פעמים שמיד עם קבלת ההיתר הנתבעת תפנה אליו והם ייפגשו לדון בדברים, כשלגרסתו בכל שיחה הדגיש כי מבחינתו ההסכם בתוקף בהתאם לתנאים שהציג, וכי השותפים ניסו כנראה "להרדים את המצב" ובמקביל קידמו את הפרויקט. במהלך השנים השניים הבטיחו לו שכשיתחילו את הבניה יקראו לו והם ישבו לחתום, אך חרף הסכמת הצדדים לתנאי ההסכם והבטחות הנתבעת, סירבה הנתבעת לחתום על ההסכם ולשלם לו את התמורה המגיעה לו (סע' 33-28 בתצהיר).

     

42. בחקירתו חזר התובע על חלק מהדברים ואמר שבפגישה אקראית עם עו"ד דהאן בבניין בו התגורר בקשר לפרויקט אחר של פינוי בינוי, הם שוחחו ביניהם בין היתר על אפשרות שהתובע יתמחה אצל עו"ד דהאן, ובטרם נפרדו דרכם, התובע מסר לו כדרך אגב שיש פרויקט תמ"א 38 בו מתגוררת אמו, והסביר לו שבפרויקט הזה יש התקדמות מאוד טובה, משמע גם הסכמה עקרונית מצד הדיירים שחתומים, ושהוא ישמח להגיש בפניו כשיגיע להתמחות (עמ' 10, שו' 25-15). עוד העיד התובע, שרק הוא ביצע את גביית שכר הטרחה עבור עו"ד דהאן מהדיירים בבניין (עמ' 11, שו' 20-18), וכי גבה פתיחת תיק לפי דרישתו של עוה"ד דהאן עבור ביצוע עבודה, הכנת חוזים מהדיירים שהגיעו למשרדו של עוה"ד דהאן (עמ' 11, שו' 35-23). בארבעה חודשים שהועסק אצל עו"ד דהאן, היה צריך לרשום דירות בטאבו, והוא היה אוסף את החומר מהדיירים (עמ' 10, שו' 32-28). כן העיד, כי דיירי הבניין חתמו לו על הסכמה שייצג אותם ויחבר אותם ליזם והוא יהיה האיש קשר ביניהם, וכל המסמכים נמצאים אצל עוה"ד דהאן (עמ' 12, שו' 7-1). לדבריו, ההוכחה היחידה שלו למאות שעות העבודה שהשקיע בפרויקט היא שמשנת 2013 ועד 2017 הוא היה איש הקשר היחיד שלהם, כל הזמן טלפונים, אם זה מדינה ואיגור, ולהגיע לבניין להסביר מה קורה, והוא היה מפנה את הדיירים לאביחסירה, שהיה אומר לו שיוריד את הדיירים מהלחץ (עמ' 12, שו' 15-10).

     

43. במסגרת תיק המוצגים שהוגש מטעם הנתבעת, הגישה הנתבעת תצהיר של עו"ד דהאן (נספח 6 למוצגי הנתבעת). עו"ד האוזמן כתב בתצהירו כי עו"ד דהאן חתם על התצהיר בפניו, אך מספר חודשים לאחר מכן הודיע לו שאינו מוכן שתצהירו יוגש לתיק בית המשפט, למיטב ידיעתו משום שהחל להיות מיוצג על ידי התובע בהליך אחר, אולם מאחר והתצהיר הועבר לתובע במסגרת הליך גילוי המסמכים, ומאחר ונחתם בפניו, הוא מצרף את תצהירו של עו"ד דהאן (סע' 48-45 לתצהיר עו"ד האוזמן).

     

44. בתצהיר שצורף, החתום על ידי עו"ד דהאן, הצהיר עו"ד דהאן כי התובע שימש כמתמחה שלו לפרק זמן קצר, והתמחותו במשרד הופסקה לאור חוסר שביעות רצונו מהתנהלותו המקצועית והאישית של התובע. עו"ד דהאן אישר בתצהיר שהתובע סיפר לו שאמו גרה בבניין ברחוב המעפילים וכי יש פוטנציאל לפרויקט מסוג תמ"א 38 בבניין זה. לאחר שתואמה פגישה בעניין החל לייצג את נציגות הדיירים ברמה המשפטית, מבלי לכוון בשלב זה לכל אלמנט ייזומי של הפרויקט, כשבשלב זה לא היה חלק מהנתבעת. כמייצג של נציגות הדיירים, גבה תשלום מסוים בגין שכר הטרחה. בשלב מאוחר יותר הוחלט על ידי צור, אביחסירה ועו"ד האוזמן להתאגד בחברה, היא הנתבעת, ובשלב מסוים סוכם עם בעלי הזכויות בבניין שהנתבעת תשמש כיזם בפרויקט תמ"א 38. עו"ד דהאן הצהיר עוד כי התובע "לא התנה את העברת המידע בדבר הבניין בתשלום כספים ולא העלה דרישות כספיות בכלל. מאוחר יותר, העלה לפתע כל מיני דרישות מופרכות לתשלום, שמעולם לא נתתי או נתנו הסכמתנו אליהן" (סע' 9-3 בתצהיר). עו"ד דהאן הצהיר עוד באשר לפעולות של התובע בפרויקט, כי כל מה שביצע התובע, "וזה לא הרבה, היה במסגרת התמחותו אצלי במשרד, ברמת עריכת טפסים או פעולות זניחות אחרות שמבצע מתמחה. הוא לא טיפל בחתימות הדיירים או בשום דבר מהותי אחר" (ס' 10 בתצהיר). עוד הצהיר, כי הנתבעת מעולם לא התחייבה בדבר כלפי התובע, אינה חבה לו דבר, וכי תביעת התובע שקרית ומופרכת לחלוטין (סע' 12-11 בתצהיר). כן ציין, כי עזב את הנתבעת בשנת 2014, טרם תחילת הבניה בפרויקט, וכי אין לו כל קשר עסקי עם מי מבעלי המניות מאז (סע' 13 בתצהיר).

     

45. התובע הודיע שהוא מבקש לזמן את עו"ד דהאן כעד מטעמו, ולאחר מכן הנתבעת הגישה, טרם דיון ההוכחות, תמלול פגישה מיום 9.7.20 בה השתתפו צור, עו"ד דהאן, אביחסירה ועו"ד האוזמן, במצורף לתצהיר של צור שהעיד שמדובר בתמלול הפגישה האמורה. מהתמלול עולה, בין היתר, כי עו"ד האוזמן מספר לעו"ד דהאן שעל פי טענות התובע בכתב התביעה, בינואר 2012 נפגשו התובע ועו"ד דהאן במפגש הדיירים ועו"ד דהאן הזמין אותו להתמחות אצלו ואז סיפר לו התובע על הפרויקט, ועו"ד דהאן אומר לגבי שני הדברים "זה שקר". עו"ד האוזמן ממשיך ואומר לעו"ד דהאן שעל פי הנטען התובע הציע לעו"ד דהאן שהוא יטפל בהכל וישתף פעולה עם הנתבעת, והעלה מולו את נושא התמורה, ועו"ד דהאן הסכים להצעתו, ועו"ד דהאן אומר: "מעולם לא היה" וכן: "בחיים לא". עו"ד האוזמן ממשיך ואומר שלדברי התובע, הגיע לפגישה, הציג את הצעתו וביקש לקבל דירה חדשה, ועו"ד דהאן אומר: "מה הוא דפוק" (עמ' 2 לתמלול). עו"ד האוזמן ממשיך ומספר לעו"ד דהאן כי התובע ביקש לחילופין 10% מסך שווי כל הדירות החדשות, ועו"ד דהאן אומר: "הוא חי בהזיות". עו"ד דהאן שואל אם יש לתובע הסכם, ועו"ד האוזמן אומר שהתובע אומר שנתן טיוטת הסכם, וצרף אותה, ואביחסירה אומר: "אנחנו מעולם לא ראינו דבר כזה" (עמ' 3 לתמלול). עוד אמר עו"ד דהאן כי הוא פיטר את התובע באמצע ההתמחות בשל חוסר שביעות רצונו מקצועית ואישית מהתובע (ראו הפירוט בעמ' 4 לתמלול).

     

46. בעדותו בבית המשפט אמר עו"ד דהאן שביקש שלא יגישו את התצהיר שכן חלק מהדברים היה בוחר להתנסח אחרת, וכי לא רצה לנקוט צד, שכן יש לו חיבה גדולה לתובע בצל היכרות ארוכת שנים עמו, ומנגד יש את הנתבעת ושותפיו לשעבר (עמ' 19, שו' 25-21; עמ' 20, שו' 11-7). בהמשך אישר עו"ד דהאן שהתובע מייצג אותו בעניין אחר, וכי הוא לא שילם לתובע על זה (עמ' 25, שו' 29-21).

     

47. עו"ד דהאן אישר בחקירתו כי הדברים הכתובים בתצהיר נאמרו על ידו וכי כל מה שכתוב בתצהיר נכון (עמ' 19, שו' 19-16). עוד העיד, כי יש דברים שהוא עומד מאחוריהם יותר ויש שפחות, הוא לא ידע שהפגישה מוקלטת, אמר את הדברים שכן היה מבחינתו רצון כשותף לשעבר לסייע, ואם יישאל ספציפית יוכל להתייחס לדברים (עמ' 19, שו' 32-24).

     

48. עו"ד דהאן העיד בחקירתו שבתקופה שהתובע עבד אצלו בדיוק ייסדו את הנתבעת, והוצע על ידי התובע שהוא יעביר את הבניין של אמו שהתגוררה שם לנתבעת לביצוע פרויקט התחדשות עירונית. מהיום שהוא הציע, הכניסו את הפרויקט לתהליך, הוא הכין טיוטה של הסכם בקשר לפרויקט, והטיוטה הועברה לנציגות, הייתה התנהלות סביב ההחתמה של הפרויקט (עמ' 20, שו' 24-18). הדיירים היו צריכים לחתום, היה צריך להשיג רוב של חתימות, היו התנגדויות וההתנהלות הייתה סביב ההחתמות, מדובר בתהליך לא קצר, ובין לבין התובע סיים את התפקיד שלו אצלו בהתמחות (עמ' 20, שו' 28-21). עו"ד דהאן אמר עוד שהשותפות שלו בנתבעת לא האריכה ימים, ועוד לפני שהפרויקט הבשיל להיתר או תחילת העבודות, הוא סיים את דרכו בנתבעת והמשיך הלאה. מהמעט שהוא זוכר בנוגע לתובע, הוא היה זה שהיה פונה אליו כאשר היה צריך לדבר עם דייר כזה או אחר (עמ' 20, שו' 31-28). לשאלת בית המשפט מי החתים את הדיירים השיב: "אני לא בטוח מי החתים עבר הרבה זמן אבל לדעתי אנחנו ביצענו את ההחתמות. אנחנו זה החברה פורטלנד. למומי [התובע-ר.ס.] היה תפקיד מסוים בתהליך כי הוא היה איש הקשר הראשון שחיבר אותנו עם הדיירים. אני לא זוכר בדיוק מה הייתה מידת האינטנסיביות של החיבור ושל העשיה אבל ברור לי שהוא היה שם" (עמ' 20, שו' 35-32).

     

49. עו"ד דהאן העיד שהתובע ביקש תמורה על העשייה שלו, אבל "זה לא הבשיל לכדי הסכמה ברורה בנוגע לתעריף. אם אני לא טועה התעריף שהוא ביקש היה גבוה מאוד" (עמ' 21, שו' 3-2). עו"ד דהאן לא זכר בדיוק מתי התובע ביקש תמורה, הוא מניח שזה היה בתחילת התהליך אבל לא יודע להצביע ספציפית על המועד, ולדעתו זה לא היה לפני התחלת הפרויקט, יכול להיות שזה היה בתקופה שהתובע עבד אצלו, הוא מניח שזה היה בסמוך לתקופה, "זו הייתה תקופה קצרה וכל התהליך עצמו לא קצר, רק ההחתמה של הדיירים לקחה שנה. אבל הדרישה כדרישה עלתה למיטב הבנה שלי היא הייתה גבוה מידיי על גבול המופרזת" (עמ' 21, שו' 18-4). עו"ד דהאן נשאל האם לאחר הדרישה המופרזת שיפר התובע את הצעתו והשיב שאינו יודע כי הוא לא התעסק בעניינים כספיים (עמ' 21, שו' 25-21). עו"ד דהאן העיד שהדרישה של התובע היא "גבוהה אבל אני חושב ואומר את דעתי שעל התרומה שלו לפרויקט מגיע לו תמורה. זאת הדעה שלי. אם אני הייתי צריך ואם הייתי עומד בנעליים של החברה לקבל החלטה הייתי נותן לו משהו בשביל ההרגשה הטובה שלו אבל לא בערכים של 4% שלא מקובלים בשלב הספציפי הזה [...] העלות או המחיר שחברות משלמות על פרוייקטים של תמ"א נבדלים זה מזה בשלב בו הפרויקט נמסר. לדוגמא פרויקט שנמסר בשלב טרום חתימות יש לו מחיר מסוים. פרויקט שנמכר אחרי היתר יש לו מחיר אחר. 4% שזה הסכום שנדרש הוא סכום גבוה מאוד גם ביחס לשני הקצוות האלה" (עמ' 21, שו' 36-28).

     

50. עו"ד דהאן אמר שהתובע סבר שמגיעה לו תמורה כי כל מי שיש לו קשר לנדל"ן רוצה את החלק היחסי בתרומה לרווח הכולל מזה שנהנה מהפרויקט, ולהערכתו התובע רצה את התשלום עבור "עצם החיבור" בין הפרויקט ברמה הרעיונית לבין החברה (עמ' 22, שו' 10-5). לדבריו, הנתבעת לא ידעה על הפרויקט לפני שהתובע הגיע והוא מניח שהיא גם לא הייתה יודעת. שאלה גדולה "אם אפשר לתמחר את הרצונות ולשים להם תג מחיר למרות שזה לא הגיע להסכמה פוזיטיבית", והוא סבור שמגיעה לתובע תמורה כי בלי החיבור שלו הנתבעת לא היתה מקימה את הפרויקט, אבל התובע לא היה חריף מספיק כדי לסגור את התנאים המסחריים, ויתכן שאם התובע היה מתנה את זה מראש טרם מסירת הפרטים הדברים היו מתנהלים אחרת (עמ' 22, שו' 32-17).

     

51. עו"ד דהאן אמר שייתכן שהתובע עשה פעולות מול הדיירים (עמ' 24, שו' 1), אך בהמשך הבהיר שהתובע לא ביצע הרבה בכל התקופה שהוא (עו"ד דהאן) היה בנתבעת או שהייתה לו נגיעה לפרויקט, כלומר עד 2014, וכי התובע לא ביצע דברים מהותיים (עמ' 24, שו' 26-18). עו"ד דהאן אישר שכפי שהצהיר, התובע לא התנה את העברת הפרויקט בתשלום כספים, והבהיר כי ההצהרה לפיה התובע לא העלה בכלל דרישות כספיות היא לא נכונה, שכן התובע "העלה דרישות שבעיניי היו מופרכות לקבל 4% על הפרוייקט זה מופרך" (עמ' 24, שו' 17-8). עו"ד דהאן הבהיר עוד כי "מלכתחילה הדרישה שלו [של התובע-ר.ס.] היא לקבל כסף על עצם החיבור. לא הפעולות המהותיות זה מה שעמד בלב העניין" (עמ' 24, שו' 27-26). עוד הבהיר, כי התובע לא התנה את העברת המידע על הפרויקט לנתבעת בתשלום, וכי התובע "לא העלה דרישות כספיות בכלל בשלב המקדמי, הוא לא אמר תשלמו לי 4% ואני אעביר את הפרויקט. זה לא היה. לשאלת ביהמש אם הוא לא העלה דרישות כספיות בכלל או רק לא אמר תנו לי 4% אם לא אז לא אעביר, אני משיב שבשלב המקדמי אני לא זוכר שהוא העלה דרישות כספיות. כשהפרויקט התגלגל בשלב הזה כשהוא המשיך להתנהל אז עלו דרישות." (עמ' 24, שו' 34 – עמ' 25, שו' 4). להערכתו, הדרישות הכספיות של התובע עלו באמצע התקופה בין 2012 ל- 2014 (עמ' 25, שו' 13).

     

52. עו"ד האוזמן העיד בתצהירו שלתובע היכרות עם הפרויקט מאחר שאמו בעלת זכויות בבניין, והתובע שימש כמתמחה תקופה קצרה במשרדו של עו"ד דהאן שייצג תקופה קצרה את נציגות הדיירים בבניין והיה שותף בנתבעת. מעבר לכך אין לתובע כל זיקה מהותית לפרויקט, והוא לא היה המארגן, היוזם והמקדם העיקרי שלו כטענתו (סע' 7-6, 9 בתצהיר). הנתבעת לא גבתה דמי רישום מהדיירים, וככל שנגבה על ידי התובע סכום מהדיירים היה זה תשלום שכ"ט שעו"ד דהאן גבה מהדיירים (סע' 16-14 בתצהיר). עו"ד האוזמן הצהיר שהסכמות הדיירים מהשלב הראשוני ועד לשלב החתימות נעשו על ידי הנתבעת או על ידו, וכך גם בכל הנוגע לפתיחת תיק דייר, סוגיות המיסוי, וכך הלאה. הדיירים אשר חתמו על הסכם התמ"א מול הנתבעת עשו זאת במשרד באמצעות אנשי ועד הדיירים דינה ואיגור, ומי שעמדה בקשר טלפוני עם בעלי זכויות לתיאום מפגשים ועוד היתה זוהר. יפויי כח נוטריוניים נערכו על ידו ונחתמו על ידי נוטריונים אשר מזכירתו מלווה בליווי צמוד את בעלי הזכויות ומקשרת בינם לבין נוטריונים. היו בפרויקט דיירים סרבנים והוא זה שייצג גם את בעלי הזכויות וגם את הנתבעת בהליך המשפטי שנוהל. כל עניין המיסוי טופל על ידו (עו"ד האוזמן) באופן אישי, ועל ידי זוהר, רואה החשבון של הנתבעת ועורך הדין החיצוני מטעמה בפרויקט עו"ד אלביליה. מכלול הסוגיות המקצועיות הנוגעות לבניין, דהיינו ענייני היתר ובניה בפועל, טופלו על ידי צור, והקשר בין בעלי הזכויות לנתבעת נעשה באופן ישיר או באמצעות נציגי הדיירים דינה ואיגור לבין צור וזוהר (סע' 28-18 בתצהיר).

     

53. עו"ד האוזמן הצהיר עוד כי הנתבעת מעולם לא נתנה כל הסכמה לתשלום תמורה כלשהי לתובע בגין הפרויקט. הנתבעת שילמה לתובע כמה אלפי שקלים בגין עבודות נקודתיות שהתבקש לעשות בשמה בקשר לפרויקט אחר באשדוד, שלא יצא לפועל (כך גם העידו יתר השותפים וזוהר בתצהיריהם). בשלב כלשהו העמיד לפתע התובע תנאים כספיים כלשהם ביחס לפרויקט ביחס לשירותים שונים שמעולם לא ניתנו ולא התקבלו על ידי הנתבעת, וזכור לו שכשהגיע לעיריית אשדוד מלווה במזכירת החברה כדי לקבל אישר כלשהו לצורך מתן ההיתר הופיע לפתע התובע שעבד שם, ביקש לשוחח עמו, וביקש ממנו שהנתבעת ""תפנק" אותו ב"איזה משהו" בגין הפרויקט, כי כעת הוא רואה שהפרויקט יוצא לדרך", והוא השיב לתובע שהשיחה אינה נוחה לו ולא ראוי לנהלה (סע' 43-31 בתצהיר).

     

54. בחקירתו העיד עו"ד האוזמן כי הניסיונות להחתים את הדיירים על הסכם התמ"א החלו באוגוסט 2012, שאז לא היו עדיין רוב החתימות, והדיירים חתמו במרוצת הזמן עד 2017 (עמ' 32, שו' 18-14, 26-25). הדרישה של התובע לתשלום הייתה לאחר כשנתיים שלוש שתהליך הפרויקט החל. הוא שמע שהתובע מבקש כסף דרך עו"ד דהאן, והופתע מכך, ומבחינתו "זו היתה לא יותר מאנקדוטה" (עמ' 32, שו' 33-27).

     

55. אביחסירה העיד בתצהירו כי במהלך החודשים אוגוסט – דצמבר 2017 החל לקבל להפתעתו לטלפון הנייד שלו הודעות מהתובע על דרישת תשלום ודרישות בגין עבודות בניה חריגות לדירתה של אמו בפרויקט, וסבר שהתובע מנסה להתחמק מתשלום לעבודות חריגות אלו, ולכן על מנת להקדים תרופה למכה דרש תשלום בגין הפרויקט, ולאחר מכן שוב קיבל הודעה מהתובע בגין דרישה "לסגור הסכם בגין הפרויקט". לאחר מכן פנה אליו התובע טלפונית וטען שמגיע לו דמי תיווך בגין הפרויקט, והוא הופתע מהדרישה שהועלתה לראשונה במהלך שיחה זו. בשיחה שאל את התובע עבור מה מגיע לו דמי תיווך והתובע טען שבגין עשרות פעולות שביצע בפרויקט וכי יש לו הסכם חתום, והוא ביקש מהתובע לשלוח לו בצורה מדויקת את כל הפעולות שביצע ואת הסכם דמי התיווך, ולאחר מספר ימים קיבל מהתובע בדוא"ל את ההודעה שצורפה כנספח 7 לתצהירו (להלן: "הודעת הדוא"ל"). לאחר קבלת הודעת הדוא"ל בירר האם יש אמת בטענות התובע, אך לא היה בהן שום אמת, וכך מסר טלפונית לתובע. אביחסירה הצהיר עוד שלתובע לא היתה כל נגיעה בפרויקט, טענותיו אינן נכונות, וכמי שריכז את הטיפול במכירת הדירות החדשות בפרויקט, הוא יכול להעיד שכל הדירות נמכרו על ידי מתווכים שונים ועל ידי הנתבעת ישירות. הקשר עם התובע נסב רק סביב בקשות חריגות של התובע בעניין הדירה של אמו.

     

56. בחקירתו העיד אביחסירה שלאורך השנים צור התנהל בדרך כלל מול הדיירים, והוא התנהל מול הדיירים החדשים ומכירת הדירות (עמ' 35, שו' 31-30). הוא הופתע מדרישת התובע לתמורה, אשר פנה אליו בשנת 2017 בתקופה שביצעו לאימא שלו כל מיני שינויים ותוספות בדירה. הוא לא זוכר את המועד המדויק, וחשב שהמטרה של התובע זו הקדמת תרופה למכה כי היו צריכים לעשות התחשבנות סופית בקשר לתוספות בדירה של אמו, וחשב שהדרישות של התובע הן כמו הדרישות של דיירים שמבקשים כל מיני שיפורים (עמ' 35, שו' 32 – עמ' 36, שו' 5; עמ' 36, שו' 26 - עמ' 37, שו' 2). התובע ביקש ממנו תמורה על דברים שלא היו, כמו תיווך, עבודה לאורך השנים, עבודה סיזיפית, החתמת דיירים, הרגעת דיירים, ופגישות (עמ' 36, שו' 13-9). למרות שאין לתובע כל קשר לפרויקט, ביקש מהתובע למען הסדר הטוב שישלח לו את כל הטענות שלו במייל מסודר, כדי שיוכל להראות לשותפים, ולמרות שידע שהטענות לא נכונות, עבר על כל הטענות של התובע, ואף אחד מהדברים שהתובע טען להם לא בוצע, ואז השיבו לתובע (עמ' 36, שו' 22-9).

     

57. צור העיד בתצהירו כי הוא היה אחראי מטעמה של הנתבעת לכל האלמנטים הביצועיים ביחס לפרויקט, כי אין שום אמת בתביעה והנתבעת אינה חייבת לתובע דבר, וכי מעולם לא הייתה שום הסכמה בין הנתבעת לתובע ביחס לפרויקט. ככל שהתובע ביצע משהו היה זה כחלק מעבודתו כמתמחה אצל עו"ד דהאן, לרבות גביית סכומי כסף עבור עו"ד דהאן כמייצג של הדיירים בתחילת הדרך, או כבנה של בעלת הזכויות בבניין. זכור לו שבשלב מסוים לפתע העלה התובע איזושהי טענה כספית ביחס לפרויקט, למיטב זכרונו "דובר שם בעיקר עם איזה משהו שמומי [התובע-ר.ס.] ניסה לקושש, בבחינת "פינוקים", כסוג של "מאכער" ש"עזר" לפורטלנד, למרות שלא ידוע לי על דבר שבו הוא עזר לפורטלנד" (סע' 10-9 בתצהיר). צור הצהיר כי ה"בקשה" האמורה לא קיבלה מהנתבעת שום אישור או הסכמה, נדמה לו שהיה ברור לכולם שלא הייתה רצינית, והיה ברור לכולם שהם לא משתפים פעולה ולא מסכימים להצעה כזו שתלושה מהמציאות. עוד הצהיר, כי אין לתובע כל זיקה מהותית לפרויקט, והוא לא היה המארגן היוזם והמקדם העיקרי שלו. מערכת היחסים עם הדיירים לפני הבנייה נעשתה באמצעות נציגות הדיירים דינה ואיגור. הוא היה עד לה בעצמו, ומעולם לא ראה דבר שקשור לתובע. מערכת היחסים עם הדיירים בשלב הבניה ועד לשלם מסירת הבניין נעשתה באמצעות נציגות הדיירים דינה ואיגור או מול בעלי הזכויות עצמם ומעולם לא ראה דבר שקשור לתובע. עוד הצהיר, כי היה בבניין מדי יום במשך למעלה משנתיים ומעולם לא ראה שם את התובע. כל הפניות, הטענות והתקשורת בעניין נעשו מולו (צור) באופן ישיר או מול זוהר. נעשו הרבה מאוד שיחות ופגישות בעניין הפרויקט, באתר ובמשרדי הנתבעת, מול נציגי הדיירים ומול בעלי הדירות, והקשר מול האנשים היה אינטנסיבי, ובשום אלמנט ממנו לא היה מעורב התובע. הוא לא פגש את התובע במשך המון שנים ולא שוחח עמו כלל. החתמות הדיירים, למעט דייר סרבן בשם לאוב בוצעו במשרד או באמצעות עורכי דין ולמיטב ידיעתו התובע לא היה מעורב בכך. על הצד המשפטי של הפרויקט היה אמון עו"ד האוזמן או עו"ד אלביליה ולא מעבר לכך (ס' 25-15 לתצהיר).

     

58. ממכלול העדויות האמורות עולה כי התובע, שעליו הנטל, לא הוכיח שהנתבעת גמרה אומר להתקשר עמו במסמך הסכם שכר הטרחה או נתנה הסכמתה לו. כל השותפים בנתבעת הכחישו בתוקף שהייתה בין הצדדים הסכמה כלשהי לתשלום לתובע, ועמדו על כך שהנתבעת מעולם לא נתנה הסכמתה לתנאים המפורטים במסמך הסכם שכר הטרחה. התובע אף ויתר על חקירתו של צור, כך שזה לא עומת עם גרסתו כפי שפורטה בתצהירו, ומשמעות הדבר הינה קבלת העובדות המפורטות בו כנכונות. עדותו של התובע, שהיא בגדר עדות יחידה של בעל דין, בדבר השתלשלות העניינים הנטענת וקיומה של פגישה לאחר העברת מסמך הסכם שכר הטרחה שבה הסכימו לטענתו השותפים לתנאי ההסכם, לא נתמכה בראיה כלשהי ולא הוכחה. בהודעת הדוא"ל ששלח התובע לאביחסירה ביום 2.2.18 (נספח 7 לתצהיר אביחסירה), שבה פרט התובע באריכות את טענותיו, הציג התובע גרסה אחרת, ולא העלה כלל דבר קיומה של פגישה בנוכחות השותפים לאחר שניסח את מסמך הסכם שכר הטרחה, אלא כתב שלאחר פגישה בה הציע לשותפים את הצעתו הראשונית של קבלת דירה או 10% מסך מכירת הדירות החדשות, סרבו השותפים להצעה, והוא הכין את נוסח הסכם שכר הטרחה בו הצעה של תמורה בסך 4% והעבירו לעו"ד דהאן, וביקש ממנו להחתים את הנתבעת בטרם יתחיל בביצוע עבודתו. עוד כתב, שההסכם נשאר בחתימתו בלבד, "תוך שאני מבין מירון מהחברים תתחיל וככל שנראה את התקדמות העבודה כך נאשר את ההסכם בין הצדדים". מהדברים עולה כי אף לשיטתו של התובע בזמן אמת לא ניתנה הסכמה או אישור של הנתבעת למסמך הסכם שכר הטרחה, ככל שזה הועבר על ידי התובע לעו"ד דהאן.

     

59. יתרה מכך, גם בעדותו של עו"ד דהאן, בה תולה התובע יהבו, לא היה כדי לתמוך בטענות התובע, וזו למעשה מביאה למסקנה הפוכה. עו"ד דהאן העיד באופן ברור ומפורש שדרישת התובע לתשלום לא הבשילה לכדי הסכמה ברורה בקשר לתעריף. עו"ד דהאן אף שב וחזר בחקירתו על כך שהתובע לא העלה דרישת תשלום לפני התחלת הפרויקט, ולא התנה את העברת הפרויקט בתשלום, ורק לאחר שפרויקט כבר החל להתגלגל, בשנת 2013 לערך, העלה התובע לראשונה את דרישתו לקבל מהנתבעת תמורה כספית, דרישה שהייתה על פי עדותו של עו"ד דהאן מופרזת ביותר, גם ביחס לסכום של 4%. עו"ד דהאן שב והעיד שהדרישה והשיח עם התובע לא הבשילו לכדי "משהו חתום", ולא הגיעו להסכמה פוזיטיבית. עדותו של עו"ד דהאן סותרת אפוא חזיתית הן את טענת התובע שהתנאים הוסכמו בינו לבין הנתבעת, הן את טענת התובע שהיה זאת בתחילת הפרויקט ובטרם שהחלה הנתבעת לפעול בקשר לפרויקט (כשכזכור המסמך נושא תאריך 10.5.12), ומחזקת גרסת הנתבעת כי רק במהלך הפרויקט העלה לראשונה התובע דרישה לקבל תשלום. לכך יש להוסיף כי כפי שפורט, עו"ד דהאן חתם על התצהיר שאותו ביקש מאוחר יותר לא להגיש, ובחקירתו אישר את נכונות האמור בו, ולא חזר בו מהדברים עליהם הצהיר. גם תמלול הפגישה בה נכח עו"ד דהאן, שלא היה מודע לכך שהיא מוקלטת, תומך בגרסת הנתבעת.

     

60. זאת ועוד; עו"ד דהאן העיד בחקירתו שדרישת התובע לתשלום הייתה על עצם החיבור הראשוני של הפרויקט לנתבעת, ולא עבור פעולות שהיה על התובע לעשות. דברים אלו אינם עולים בקנה אחד עם נוסח מסמך הסכם שכר הטרחה, בו, כאמור, נכתב מפורשות שהתמורה המשולמת לתובע הינה לא רק בגין יצירת הקשר בין הדיירים לנתבעת, אלא גם בגין פעולות שונות נוספות כמפורט בו. בעדות זו יש כדי ללמד ולהצביע על כך שהצדדים כלל לא הסכימו על תנאי נוסח הסכם שכר הטרחה, ולהפריך טענת התובע לפיה יש לראות בנתבעת כמי שהסכימה לתנאים אלו. בהקשר זה יודגש, כי כאשר נשאל עו"ד דהאן בחקירתו מדוע אם לדעתו זכאי התובע לתשלום כלשהו בגין החיבור של הנתבעת לפרויקט, לא דרש כאשר היה חלק מהנתבעת שישלמו לתובע, השיב שתפקידו לא היה לדאוג לעניינים הכספיים ושאינו יכול לומר מדוע, וכי הוא אומר מה שהוא "חושב היום בראיה לאחור" (עמ' 25, שו' 20-14). מהדברים עולה, כי גם לשיטת עו"ד דהאן, לא מגיע לתובע תשלום כלשהו בגלל שכך סוכם עם התובע או הובטח לו על ידי הנתבעת או מי משותפיה, אלא משום שבזכות החיבור של התובע הכירה הנתבעת את הפרויקט, ולדעת עו"ד דהאן הוא היה נותן לתובע משהו "בשביל ההרגשה הטובה שלו", ובכל מקרה לא בערכים של 4% ממכירת הדירות החדשות, שלא מקובלים לשלב בו נמצא הפרויקט באותה עת (עמ' 21, שו' 32-31). כאמור, על פי עדותו של עו"ד דהאן עצמו, התובע לא התנה את החיבור לנתבעת בתשלום כספי, והתובע "פשוט לא היה חריף מידיי כדי לסגור את התנאים המסחריים" (עמ' 22, שו' 27-26), וכפי שיפורט עוד להלן, עו"ד דהאן העיד שלא ניתן לתמחר זאת בדיעבד מבלי שהיתה הסכמה מפורשת של הצדדים.

     

61. אינני מקבלת טענת התובע כי יש לראות בנתבעת כמי שהסכימה וקיבלה את תנאי מסמך הסכם שכר הטרחה בהתנהגותה. מהעדויות שפורטו, לרבות עדות עו"ד דהאן, עולה כי בשום שלב התנאים לא הוסכמו, והנתבעת התנגדה לדרישת התשלום של התובע, שהייתה מופרזת. התובע לא הביא כל ראיה לכך שהעביר את מסמך הסכם שכר הטרחה לשותפים, כשכאמור בהודעת הדוא"ל כתב שהעביר את המסמך לעו"ד דהן, ולא כתב שהעבירו ליתר השותפים, והתובע אף לא חקר את עו"ד דהאן בעניין מסמך הסכם שכר הטרחה עצמו. גם עדויות השותפים ועדות עו"ד דהאן, לפיהן התובע העלה את דרישתו הכספית רק לאחר שהנתבעת החלה כבר לפעול בפרויקט, תומכות במסקנה זו.

     

62. ודוקו: אין מדובר בענייננו בתובע שהוא הדיוט, אלא במי שהיה בשנת 2012 מתמחה במשפטים, בעל השכלה משפטית, וכיום הוא עורך דין, ואף אינו בחור צעיר. התובע היה מודע אפוא היטב לאופן בו יש לעגן התחייבויות, ולמשמעויות המשפטיות של העדר חתימה על הסכם, ודאי מסוג זה שבענייננו. אין זה מתקבל על הדעת שההסכמות הנטענות, לו אכן התגבשו, לא הועלו על הכתב במשך שנים בכל צורה שהיא, מעבר למסמך הסכם שכר הטרחה שערך התובע, שרק הוא חתום עליו, ושלא הוכח שהועבר כלל לנתבעת בשנת 2012, ושהתובע נקט במשך שנים בפעולות רבות לשם ביצוע ההסכם הנטען מבלי שזה נחתם, או מבלי לקבל התחייבות כתובה כלשהי מהנתבעת.

     

63. זאת ועוד- אחרת. התובע לא הביא כל ראיה לכך שבמהלך השנים פנה לשותפים או למי בנתבעת בדרישה לקבלת התשלום שלטענתו הוא זכאי לו. בחקירתו אף אישר התובע שאין בידו הוכחה כלשהי שהנתבעת הבטיחה לו תשלום (עמ' 13, שו' 25-24). כפי שפורט, לשיטת התובע ההסכמות היו בשנת 2012 בטרם ביצע את החיבור של דיירי הבניין לנתבעת ובטרם החל הפרויקט, ולטענתו הוא פעל באינטנסיביות רבה למילוי התחייבויותיו על פי נוסח הסכם שכר הטרחה בשנים 2012 עד 2017. התובע העיד בחקירתו כי משנת 2012 עד 2017 כל ההתנהלות של הדיירים היתה מולו, ובשנת 2017 כשהנתבעת התחילה לבנות הוא כבר "לא היה בסיפור", שכן החליט ללכת לפן המשפטי (עמ' 12, שו' 29-26). אולם התובע לא צרף כל פנייה או התכתבות המעידה שפנה לנתבעת, לא בשנים 2012 – 2017, ולא לאחר מכן, כשהתיעוד היחידי שהוגש הוא הודעת הדוא"ל מחודש פברואר 2018, שהגישה הנתבעת, ומכתב הדרישה הראשון ששלח התובע לנתבעת (ת'2 למוצגי התובע), היה רק ביום 1.7.19. התובע טען בחקירתו שהיו לו הרבה התכתבויות עם אביחסירה בדוא"ל ובמסרונים, שעד היום נמצאות אצלו בנייד האישי (עמ' 12, שו' 33-32; עמ' 13, שו' 19), אולם לא הגיש התכתבות כלשהי, ובא כוחו אמר בדיון שמה שנמצא בתיק המוצגים זה מה שהוחלט לצרף (עמ' 13, שו' 16-5). הימנעותו של התובע מלצרף התכתבויות אלו, עומדת אפוא אף היא לחובתו.

     

64. בפי התובע לא היתה תשובה מניחה את הדעת בחקירתו לשאלה מדוע לטענתו נתן אמון בשותפים ולא הגיש תביעה במשך 5 שנים, כאשר לשיטתו השקיע מאות שעות עבודה שבגינן הוא סבור שמגיעה לו תמורה, וזאת חרף היותו עורך דין. כשהתובע נשאל איך יכול להיות שבמשך 5 שנים, משנת 2012 עד 2017 לא הגיש תביעה נגד הנתבעת, אמר שאינו מבין את השאלה, ולאחר מכן אמר "יש לי אמון באנשים מאוד ברורים" (עמ' 13, שו' 33-26). לאחר מכן אמר התובע שהשותפים ניסו "להרדים" אותו ואמרו לו שלא ידאג, ושלא יכול היה לתקוף את עו"ד דהאן שהיה איתם בחברה, כי הוא התמחה אצלו (עמ' 14, שו' 24-21). אולם לפי תצהירו הפסיק התובע להתמחות אצל עו"ד דהאן כבר בחודש יולי 12 (סע' 10 בתצהיר), כך שהסבר זה רחוק מלשכנע.

     

65. ככל שאכן היו בשנת 2012 הסכמות בין התובע לנתבעת על תשלום לתובע בגין הפרויקט, אין זה סביר שבכל השנים שמאז לא היו פניות נוספות של התובע לנתבעת בדרישת תשלום, פרט להודעת הדוא"ל משנת 2018. העובדה שהתובע לא הביא כל ראיה לכך שבמהלך השנים פנה לנתבעת בדרישה לתשלום שמגיע לו לטענתו בגין הסכם שנכרת לכאורה בשנת 2012, ושעל פי הכתוב בו אף היתה אמורה הנתבעת לשלם לו מחצית מהתמורה סמוך לחתימתו כמקדמה, יש בה כדי לערער גרסתו, ולחזק גרסת הנתבעת שלא הייתה בין הצדדים הסכמה ברורה, מסוימת, ומפורשת בדבר תשלום לתובע.

     

66. יתר על כן, התובע אף לא הוכיח כי ביצע את הפעולות שהיה עליו לעשות על פי מסמך הסכם שכר הטרחה.

     

67. כפי שפורט, על פי סעיף 2 למסמך הסכם שכר הטרחה היה על התובע, שהוגדר כ"יוזם הפרויקט", לבצע פעולות שונות, ובכלל זה החתמת דיירי הבניין על הסכמה עקרונית לביצוע פרויקט תמ"א על ידי הנתבעת, החתמת דיירי הבניין על הסכם תמ"א, הכנת מסמכי פטור ממסים, החתמת הדיירים עליהם והגשתם לגורם המקצועי, ליווי הדיירים מתחילת הפרויקט פגישות קבוצתיות ופרטניות, ועוד.

     

68. כעולה מסעיף ‎40 שלעיל, גרסתו של התובע בתצהירו לגבי הפעולות שנקט בהן במסגרת הפרויקט היתה כללית וכוללנית, ולא נתמכה בראיה כלשהי. לתמיכה בטענתו שביצע פעולות בפרויקט, הגיש התובע תצהיר של דייר אחד, מר ברונו דאובר, אשר הצהיר כי למיטב ידיעתו התובע הוא זה שהחתים והיה אחראי להחתמת הדיירים בבניין בקשר לפרויקט והסכמת הדיירים לבצע אותו, והוא היה בין הדיירים שחתמו, ומבחינתו התובע היה איש הקשר היחיד לביצוע הפרויקט, ולא הכיר אף אחד אחר מהנתבעת. עוד הצהיר כי בשנת 2012 זומן על ידי התובע לחתום על ההסכם ומסמכים נוספים, והתבקש לשלם 1,500 ₪ לטובת פתיחת תיק. בדיון ההוכחות אמר התובע כי מר דאובר נפטר, ועל כן לא הביאו לעדות (עמ' 12, שו' 35-23). משכך, נותרה עדותו של התובע גם בעניין זה כעדות יחידה.

     

69. התובע נשאל בחקירתו אם יש לו הוכחה שהליווי שלו כלל מאות שעות עבודה ואמר: "בטח, מהי ההוכחה? לא הבנתי". כשנשאל מהי אותה הוכחה, השיב: "ההוכחה שלי היחידה היא שכמעט ולא היה יום מ 2013 ועד 2017 שאני הייתי האיש קשר היחידי כל הזמן זה טלפונים, אם זה בלילה מדינה ואיגור, אם זה להגיע לבניין להסביר להם מה קורה, תזרוק אותם הם לא עומדים בהסכם, בוא נפטר אותם. כל הריקושטים אני קיבלתי, הייתי מפנה אותם לשי אבוחצירה שאמר לי מימון תוריד אותם מהלחץ הם יושבים עליי תגיד שאנחנו הגשנו את הכל ואנחנו לפני היתר זה לוקח זמן, הוועדה עדיין לא התקיימה וכשיהיה היתר נתכנס ובכל זאת תרגיע את המצב. ככה זה היה כל הזמן. אלה שעות עבודה שוחקות ביותר. בין דינה ואיגור כוועד בניה איפה זה עומד ואמרת שתקדם. בצדק טענו כלפיי הבטחתי הבטחתי והם לא עמדו בזה במשך 4 שנים, מ 2012 עד 2017." (עמ' 12, שו' 18-8). בעדות זו, שאף היא הייתה כוללנית ביותר, לא היה כדי לשכנע. מדובר באמירות בעלמא, וכפי שיפורט להלן, איגור ודינה העידו שכלל לא היו בקשר עם התובע בקשר לפרויקט, אלא עם הנתבעת. כשנשאל התובע מדוע לא הביא דיירים שיעידו לטובתו הזכיר רק את מר ברונו שנפטר, ולא היתה בידו תשובה של ממש מדוע מתוך 16 דיירים בבניין אין דיירים נוספים שיכולים לאשר את גרסתו (עמ' 12, שו' 29-23). התובע טען, כאמור, כי בשנים 2012 עד 2017 כל ההתנהלות של הדיירים הייתה מולו (עמ' 12, שו' 31), כך שאין זה מתקבל על הדעת שאם אכן כך היה, אין בנמצא ולו דייר אחד שיכול לתמוך בגרסתו.

     

70. מנגד, הנתבעת צירפה תצהיריהם של שבעה מדיירי הבניין: דינה, איגור, מר אטיאס ג'ררד, מר אלכס קידר, מר טרקן ביינה, מר יוסף מכלוביץ, וגב' חוה פולק.

     

71. דינה ואיגור הצהירו, בין היתר, שהיו הגורמים שהחתימו את מכלול בעלי הזכויות בבניין למעט שתי דירות, ובמשך כשש שנים קיימו פגישות, הסבירו, שכנעו ופעלו כמייצגים של הבניין. הקשר היחיד של התובע לפרויקט היה בכך שכמתמחה של עו"ד דהאן הוא עמד איתם בקשר באופן חד פעמי, כיוון שעו"ד דהאן ייצג את הדיירים בתחילת הפרויקט, ולא היה לו שום קשר לכל פעולה אחרת.

     

72. אטיאס ג'ררד הצהיר כי התובע אף פעם לא פנה אליו או לאמו בקשר לפרויקט בבניין, ומעולם לא החתים אותו או את אמו על שום מסמך, ולא ניהלו שיחה כלשהי ביחס לפרויקט. אלכס קידר, יוסף מכלוביץ וחוה פולק הצהירו כי היחידה שעמדה מולם בכל הנוגע לקידום הפרויקט וחתימה על מסמכים היא דינה - אחת מבעלות הדירה בבניין, וכי אינם מכירים כלל את התובע. טרקן ביינה הצהיר כי הוא בנם של בעלי הזכויות בדירה בבניין ורק הוא היה מעורב בכל מה שקשור לפרויקט, וכי הגורם היחיד שעמד מולו ביחס לפרויקט והחתמת מסמכים היא דינה.

    התובע ויתר, כאמור, על חקירת חמשת דיירים אלו, ואף אישר שהוא מבין שמשמעות הדבר הינה שעדותם מתקבלת כפי שהיא (פרוט', עמ' 6, שו' 15-13). משכך יש לקבל את עדויות הדיירים האמורים במלואן.

     

73. איגור העיד בחקירתו שהוא גר בבניין יותר מעשרים שנה (עמ' 16, שו' 22-21). התובע, שאמו מתגוררת בדירה הצמודה אליו, הביא את עו"ד דהאן, שאצלו התמחה התובע. עו"ד דהאן גבה מהם 1,000 ₪ לדירה, סך הכל 16 דירות, ולא זכר אם הדיירים נפגשו עם עוד קבלנים (עמ' 17, שו' 28-25, עמ' 18, שו' 5-1). עו"ד דהאן הביא את הנתבעת (עמ' 18, שו 7). איגור העיד שהוא ודינה הלכו הרבה פעמים למשרדי העירייה לשאול מה מצבם, וכשנשאל אם נפגש עם התובע או דיבר איתו בטלפון, השיב: "אף פעם לא דיברתי איתו, אף פעם הוא לא נכנס, הוא לא הולך איתנו לעירייה, הוא לא עשה שום דבר רק אנחנו עם דינה. אני ודינה ועד הבית שלנו... אף פעם לא דיברתי איתו ולא ראיתי אותו" (עמ' 18, שו' 19-9).

     

74. דינה העידה בחקירתה שהיא גרה בבניין 30 שנה (עמ' 28, שו' 7-6). הדיירים התחילו לחפש קבלן ורצו לעשות את הפרויקט משנת 2012 (עמ' 28, שו' 19-16). התובע, שאמו שכנה שלהם בבניין, אמר להם שיש את עו"ד דהאן שהוא מתמחה אצלו שייצג אותם, עשו ישיבה וכל דייר שילם בין 900-1,200 ₪ עבור הייצוג, ועו"ד דהאן הביא את הנתבעת לבניה, ומאז נותק הקשר עם עו"ד דהאן, והם התחילו לעבוד עם הנתבעת (עמ' 28, שו' 25-16).

     

75. התובע ויתר על חקירת חמישה מהדיירים, ועדויותיהם בתצהיריהם מתקבלות אפוא במלואן. עדויותיהם של דינה ואיגור היו מהימנות עליי ולא נסתרו כלל, ומצאתי לקבלן. טענתו של התובע בסיכומיו (סע' 44), לפיה יש להתייחס בספקנות ובחשדנות לעדויות הדיירים, שכן יש להם אינטרס ברור לטובת הנתבעת שבנתה את ביתם, נטענה בעלמא ולא בוססה כלל.

     

76. זוהר העידה בתצהירה שאין לה היכרות עם התובע זולת פעם אחת בה פגשה בו במשרד העירייה כשהיתה שם עם עו"ד האוזמן; כי הנתבעת מעולם לא גבתה דמי רישום מהדיירים, ועו"ד דהאן גבה מהם שכר טרחה; כי היא טיפלה אישית על פי הנחיות מעו"ד האוזמן בחלקים גדולים מהמסמכים והעניינים המשפטיים הרלוונטיים לפרויקט; כי על עניין המיסוי טופל על ידה בהנחיית עו"ד האוזמן, רוה"ח או עוה"ד החיצוני של החברה וכי כל הטיפול בהגשה הפיזית של המסמכים היה על ידה; כי חתימות הדיירים על הסכם התמ"א נעשו במשרדי הנתבעת מולה ומול עו"ד האוזמן; כי מי שהיה אחראי על התקשורת עם הדיירים חוץ ממנה היו אנשי הוועד דינה ואיגור, שעזרו לה לתאם מפגשים ולהסביר על מה חותמים; וכי כל הסכמות הדיירים מהשלב הראשונה עד לשלם החתימות המעשי נעשו על ידי הנתבעת ועו"ד האוזמן כאשר היא מלווה ליווי קרוב וישיר את כל ההתנהלות, וכל מכלול הסוגיות המקצועיות הקשורות לבניין טופלו על ידי צור ועל ידה והקשר בין בעלי הזכויות נעשה באופן ישיר או באמצעות נציגי הדיירים דינה ואיגור.

     

77. בחקירתה העידה זוהר שהחלה לעבוד אצל הנתבעת בחודש ינואר 2013 (עמ' 34, שו' 8-7). היא קיבלה את ההסכם מיום 1.8.12 כשכבר היה חתום בחלקו על ידי חלק מהדיירים, והיא החתימה חלק מהדיירים על ההסכם של הפרויקט בין דיירי הבניין לנתבעת הנושא תאריך 2017 (נספח 2 למוצגי הנתבעת) (עמ' 34, שו' 16-15, 20-19, 32-23).

     

78. יוזכר כי כפי שפורט, השותפים העידו שהנתבעת היא שביצעה את כל הפעולות בקשר לפרויקט ועמדה בקשר עם הדיירים ועם נציגיהם דינה ואיגור, וכי התובע לא ביצע כל פעולות בקשר לפרויקט זולת המעט במסגרת התמחותו אצל עו"ד דהאן.

     

79. לעניין ההחתמות של דיירי הבניין על הסכם הפרויקט, הנתבעת הגישה הסכם שנחתם בינה לבין הדיירים בפרויקט ביום 28.2.17 (נספח 2 למוצגי הנתבעת) עליו חתומים הדיירים. בחקירתו הוצג לעו"ד פורמן מסמך מיום 20.8.12, שלא הוגש לבית המשפט, שככל הנראה הינו ההסכם שצורף כנספח 2 למוצגי הנתבעת, החתום חלקית על ידי הדיירים. עו"ד האוזמן אמר בעניין זה בחקירתו שאין שני הסכמי תמ"א עם הדיירים, יש הסכם אחד, הוא ההסכם משנת 2017 בו מסיימים להחתים את הדיירים, והסביר כי במסמך שכותרתו 20.8.12 החלה מסכת הניסיונות להחתים את הדיירים שחתמו במרוצת הזמן עד לשנת 2017, ועם סיום ההחתמות עודכן המועד לפי התאריך האחרון כדי לשקף את מועד הדיווח למיסוי מקרקעין. לדבריו, מדובר באותו הסכם ומרבית ההחתמות נעשו בסמוך לשנת 2017 (עמ' 32, שו' 18-7). גם זוהר העידה שאת ההסכם של הדיירים משנת 2012 קיבלה כשהיו עליו חתימות של רק חלק מהדיירים. התובע אף לא הגיש את ההסכם נושא תאריך 2012 על מנת להוכיח ולהראות האם היו חתימות דיירים שהוא השיג, כפי טענתו. יודגש כי כפי שפורט, עו"ד דהאן העיד שמי שהחתים את הדיירים על הסכם הפרויקט היתה הנתבעת.

     

80. התובע אף לא הגיש כל מסמך אחר המעיד כי החתים את הדיירים על מסמך אחר בנוגע לפרויקט. התובע אמר בחקירתו שהדיירים חתמו לו על הסכמה שייצג אותם ויחבר אותם ליזם ושהוא אישר הקשר בכל תקופת הבניה, כשלטענתו כל המסמכים עליהם חתמו הדיירים נמצאים אצל עו"ד דהאן (עמ' 12, שו' 7-1), אך לא הציג מסמכים אלו, לא הראה שביקש מעו"ד דהאן לקבל העתקם, ולא שאל את עו"ד דהאן בחקירתו בקשר לכך.

     

81. הנתבעת הגישה גם אסמכתאות לעניין מיסוי מקרקעין בקשר לפרויקט (עמ' 37 למוצגי הנתבעת) ביניהם מכתב למיסוי מקרקעין מיום 11.5.17, הצהרות מוכרים שומה עצמית, והסכם בעניין שומת מס, שעל כולם חתום עו"ד האוזמן. כן הגישה ייפוי כוח נוטריונים (נספח 3 למוצגי הנתבעת), מהם עולה כי חתימות הדיירים אומתו על ידי נוטריונים חיצוניים בשנים 2012 ו- 2016, וכן אסמכתאות לעניין הליך שנוהל מול דיירים סרבנים בבניין בשנת 2017, ובמסגרת ההליך צוין כי היו נוכחים בין היתר, אביחסירה, צור, דינה ואיגור, והתובע אינו מוזכר בהם כלל.

     

82. יצוין עוד כי התובע, מעבר להיותו בנה של אחת מהדיירים בבניין, היה גם מתמחה אצל עו"ד דהאן, ולא מן הנמנע כי ככל שביצע פעולות כלשהן הקשורות לפרויקט, היה זאת במסגרת התמחותו וכנגזרת ממנה. כך, בדוח ההתמחות מיום 18.7.12 שהוגש ללשכת עורכי הדין וצורף כנספח 2 לכתב התביעה המתוקן, ציין עו"ד דהאן כי התובע עסק בתקופת התמחותו בתחום המקרקעין בהסכמי מכר, עריכת הסכמי שכירות, ניהול משא ומתן, וניהול תיקים חברה משכנת. כן צוין שם כי התובע ביצע הגשות דיווחים למיסוי מקרקעין והכנתם, טיפול וליווי בעסקאות מכר, טיפול בהעברת זכויות מול מנהל מקרקעי ישראל ולשכת רישום מקרקעין, פתיחת תיקים משפטיים והגשת תובענות. התובע העיד בחקירתו על הפעולות שעשה במסגרת ההתמחות אצל עו"ד דהן (עמ' 11, שו' 11-4). גם עו"ד דהאן העיד בעניין זה (עמ' 23, שו' 6-4), ואמר שגבה מהדיירים בבניין תשלום עבור הכנה או השתתפות שלהם בהוצאות המשפטיות בהכנת הסכם ההתקשרות הקשור לפרויקט (עמ' 23, שו' 14-11), ואישר שלא היה גובה כספי דיירים בכובע של יזם, אלא רק בכובע של עורך דין (עמ' 23, שו' 19-17), כך שגביית הכספים מהדיירים על ידי עו"ד דהאן לא הייתה קשורה לעניין היזמי של הפרויקט, אלא לגביית שכר טרחה עבור ייצוג משפטי של עו"ד דהאן. גם התובע אישר בחקירתו שהכסף שגבה מהדיירים היה לעו"ד דהאן עבור פתיחת תיק לייצוג של עו"ד דהאן (עמ' 11, שו' 35-25).

     

83. מכל המקובץ עולה כי התובע לא הוכיח שהיה מעורב בפרויקט ובקידומו כפי טענתו, לא הוכיח שהיה איש הקשר של הדיירים מול הנתבעת כנטען, ולא עלה בידו להוכיח שביצע פעולות עבור הפרויקט המזכות אותו בתשלום על פי נוסח הסכם שכר הטרחה שערך.

     

84. בשולי הדברים יוער, למעלה מן הצורך, כי בהיעדר סעיף פיצוי מוסכם במסמך הסכם שכר הטרחה, ודאי שהתובע אינו זכאי גם לפיצוי מוסכם בשיעור של 10%, כנטען על ידו.

     

85. לפיכך, ונוכח כל האמור לעיל, אני קובעת כי לא השתכלל כל הסכם מחייב בין הצדדים, והתובע אף לא הוכיח כי ביצע את הפעולות הנוגעות לפרויקט המזכות אותו בתמורה על פי מסמך הסכם שכר הטרחה.

     

86. בסיכומיו העלה התובע טענה חדשה, הנסמכת על עדותו של עו"ד דהאן, לפיה הוא זכאי לתשלום בגין עצם החיבור הראשוני בין דיירי הבניין לנתבעת דרך עו"ד דהאן. לבד מכך שמדובר בטענה חדשה המהווה הרחבת חזית, שכן לכל אורך ההליך טען התובע שהוא זכאי לתמורה מכח מסמך הסכם שכר הטרחה, שאינו הסכם תיווך, וכולל גם פעולות שונות שעל התובע לבצע לרבות ליווי שוטף של הפרויקט מול הדיירים, דין הטענה להידחות גם לגופה.

     

87. מהעדויות עולה כי הפרויקט אכן הגיע לידיעת הנתבעת באמצעות עו"ד דהאן, ששמע על הפרויקט מהתובע. כך העיד עו"ד דהאן, וכך גם עולה מעדותם של אביחסירה, עו"ד האוזמן, ודיירי הבניין איגור ודינה (עמ' 35, שו' 27-26; עמ' 31, שו' 28-26; עמ' 18, שו' 29-24, עמ' 28, שו' 25-20). יחד עם זאת, כפי שפורט באריכות לעיל, הן מעדות התובע, הן מעדותו של עו"ד דהאן, עולה כי התובע העלה את דרישת התשלום לאחר שהציג לעו"ד דהאן את הפרויקט. עו"ד דהאן העיד באופן ברור שהתובע לא התנה את העברת הפרויקט לנתבעת בתשלום, וכי דרישתו של התובע לקבל תשלום הועלתה בשלב מאוחר הרבה יותר. עו"ד דהאן גם העיד, כאמור, שגם אם היה שיח עם התובע בקשר לתמורה שביקש, הדברים לא סוכמו ולא הבשילו לכדי הסכם מחייב, ודאי לא בטרם ערך התובע את החיבור בין דיירי הבניין לנתבעת באמצעות עו"ד דהאן.

     

88. אינני מקבלת טענת התובע בסיכומיו כי יש לראות בנתבעת כמי שהסכימה לתנאי מסמך הסכם שכר הטרחה בהתנהגותה, "גם אם לא הוסכם סופית על סכום התמורה, אלא מכח ביצוע הפרויקט על ידה", שכן לא הייתה יודעת עליו אלמלא התובע (סע' 41 לסיכומי התובע). מסמך הסכם שכר הטרחה (שכאמור אינו מתייחס לעצם החיבור גרידא) נערך לאחר שהתובע הכיר לעו"ד דהאן את הפרויקט וביצע את החיבור הנטען, התובע והנתבעת לא הגיעו להסכמות בקשר לתמורה שתשולם לתובע, ואין לראות בעצם העובדה שהנתבעת ביצעה את הפרויקט משום קיבול והסכמה לנוסח הסכם שכר הטרחה שערך התובע.

     

89. לא זו אף זו, עו"ד דהאן אף העיד, כאמור, שדרישת התובע לקבל תשלום של 4% ממכירות הדירות החדשות בפרויקט היא מופרזת ואינה מקובלת. כנשאל בחקירתו החוזרת על ידי ב"כ התובע בקשר לתמורה בגין עצם החיבור בהבאת הפרויקט לנתבעת, לא יכול היה לנקוב בסכום התמורה שמגיעה לדעתו לתובע, ואמר: "זה שאלה סובייקטיבית. לדעתי על עצם החיבור מגיע לו משהו. זו הדיעה שלי. לומר כמה? אני לא יכול להגיד, זה נתון למו"מ" (עמ' 27, שו' 22-15; הדגש אינו במקור).

     

90. יוער עוד, כי עו"ד האוזמן אמנם אישר כי יש פרויקט מבין הפרויקטים של הנתבעת שהגיע דרך מתווך מורשה, אך אמר שנחתם עם אותו מתווך הסכם מראש, שם נקבעו הפעולות שהוא צריך לעשות והתמורה הכספית (עמ' 33, שו' 15-8, שו' 29-26). עו"ד האוזמן נשאל בחקירתו האם מקובל שמתווך שמביא פרויקט מקבל על כך תשלום והשיב שמבחינתו לא, ואמר שבאותו פרויקט הגיע מתווך שהם מכירים, ואת התשלום הוא מקבל עבור פעולות שהוא צריך לבצע גם במרוצת הדרך, והרבה מעבר ליצירת קשר ראשוני, ולא רק על זה שהביא את הפרויקט וחיבר אותם עם הדיירים (עמ' 33, שו' 29-16). לתצהירי הנתבעת צורפה כרטסת תשלומים ששילמה הנתבעת לתובע בשנת 2012 (נ/5 למוצגי הנתבעת), לגביה העידו השותפים וזוהר שהיו קשורים לפרויקט אחר. אביחסירה העיד בחקירתו שהתשלומים היחידים ששילמה הנתבעת לתובע היו עבור ביצוע פעולות מסוימות בגין פרויקט אחר שהוא פרויקט פינוי בינוי, משום שלא הייתה להם מזכירה והיו צריכים עזרה בטפסים (עמ' 37, שו' 9-3).

     

91. התובע לא הוכיח, אפוא, כי הוא זכאי לקבל מהנתבעת תשלום בגין עצם החיבור הראשוני בין הפרויקט או דיירי הבניין לבין הנתבעת, ולא את שיעורו.

     

    סוף דבר

     

92. התביעה נדחית.

     

93. התובע ישלם לנתבעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 28,000 ₪ (כולל מע"מ). סכום זה כולל את שכר העדים ששילמה הנתבעת.

     

94. הסכום האמור ישולם תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

     

    זכות ערעור כחוק.

     

    ניתן היום, א' ניסן תשפ"ד, 09 אפריל 2024, בהעדר הצדדים.