נסים ואח' נ' לוין ואח'

1. רקע

בפנינו תביעה לתשלום דמי תיווך בגין תיווך במכירת דירת מגורים ברחוב --------, פתח תקווה (להלן – הדירה). ביום 7.2.18 חתמו הנתבעים על טופס הזמנת שירותי תיווך וכן על הסכם בלעדיות (להלן – ההסכמים). בהסכמים נקצבה תקופת הבלעדיות לתקופה שמיום 7.2.18 ועד ליום 1.7.18.

2. ביום 13.5.18 הדירה נמכרה למר עמיחי גרוס (להלן – הרוכש). התובעים דרשו מהנתבעים לשלם את דמי התיווך. הנתבעים דחו את דרישתם של התובעים.

4. ביום 4.10.20 ניתן פסק הדין. בפסק הדין נדחו טענותיהם של הנתבעם והתביעה התקבלה במלואה. על פסק הדין הוגש ערעור, שנידון במסגרת ע"א (מחוזי-מרכז) 74749-11-20. ביום 13.4.21 התקבל הערעור, באופן שהעניין הובא שוב בפני לצורך דיון מחודש בסתירת החזקה הסטטוטורית, הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן – החוק), לפיה המתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל שביסוד העסקה שנחתמה בתקופת הבלעדיות, ככל שביצע את פעולות השיווק הנדרשות לפי סעיף 9(ד). הצדדים הודיעו, כי אין הם מבקשים להגיש ראיות נוספות בעקבות פסק דינו של בית המשפט המחוזי. לפיכך נקבע סדר הגשת סיכומים על ידי הצדדים. הצדדים הגישו סיכומיהם, ועתה יש להכריע בשנית בסכסוך.

2. טענות התובעים

ביום 7.2.18 פנו הנתבעים לתובע 2, וביקשו את טיפולו במציאת רוכש לדירה. באותו מעמד נחתם הסכם למתן שירותי תיווך (להלן – הסכם התיווך) והסכם בלעדיות (להלן – הסכם הבלעדיות). במסגרת הסכם הבלעדיות התחייבו הנתבעים, כי פרט לתובעים לא יטפלו מתווכים אחרים במכירת הדירה בתקופה שמיום 7.2.18 ועד ליום 1.7.18 (להלן – תקופת הבלעדיות).

3. התובעים פעלו לאיתור קונים לדירה, לרבות פרסומים בעיתונות, ברשת האינטרנט וברשתות חברתיות, וכן הצבת שלט "למכירה" במרפסת הדירה, עריכת סרטון וידאו והבאת רוכשים פוטנציאלים. כתוצאה מפעילות זו ביקרו בדירה מספר אנשים, שהתעניינו ברכישת הדירה.

4. בדיעבד התברר לתובעים, כי במהלך תקופת הבלעדיות ניהלו הנתבעים בסתר משא ומתן למכירת הדירה. הדבר נעשה בנסיון לחמוק מתשלום דמי תיווך לתובעים. בכך הפרו הנתבעים את הוראות הסכם התיווך.

לתובעים התברר באקראי, כי כבר ביום 13.5.18 נחתם הסכם למכירת הדירה על ידי התובעים לידי מר עמיחי גרוס בתמורה לסך של 2,000,000 ₪.

5. בסעיף 11 להסכם הבלעדיות נקבע, כי גם אם הדירה תימכר שלא באמצעות התובעים, ישלמו הנתבעים לתובעים דמי תיווך בשיעור 2% ממחיר עסקת המכר בתוספת מע"מ. בסעיף 7 להסכם הבלעדיות נקבע, כי אם תימכר הדירה בתקופת הבלעדיות ללא מעורבות של התובעים, ישאו התובעים בנוסף גם בחלקם של הקונים בשיעור 2% נוספים ממחיר עסקת המכר בתוספת מע"מ. הסכם מכר של הדירה נחתם ביום 13.5.18, דהיינו בתוך תקופת הבלעדיות. לפיכך על הנתבעים לשלם לתובעים דמי תיווך בשיעור של 4% בתוספת מע"מ ממחיר מכירת הדירה, 2,000,000 ₪, ובסך הכל 93,600 ₪.

6. הנתבעים פעלו שלא בתום לב, כאשר איתרו את הרוכש בעצמם במהלך תקופת הבלעדיות, תוך נסיון לחמוק מתשלום דמי התיווך. במסגרת נסיון ההתחמקות הנתבעים נמנעו מלמסור למי מהתובעים את פרטיו של הרוכש, על מנת לאפשר לתובעים לבצע את תפקידם, למרות שנתבקשו לעשות כן מספר פעמים.

7. אין חולק, כי אין בהסכם הבלעדיות החרגה של רוכש כלשהו, שראה את הדירה בעבר. לו אכן היה רוכש כזה, היו טורחים הנתבעים לציין זאת במפורש בהסכם הבלעדיות ולהחריגו. משלא עשו כן, הרי שזו הוכחה נוספת לכך שהרוכש הגיעה כתוצאה מהפרסום, שנעשה ע"י התובעים, וחשיפת הדירה על ידי התובעים ומפעולות השיווק המקצועיות שביצעו התובעים במהלך תקופת הבלעדיות.

8. בהתאם לאמור בסעיפים 3-4 ו-10 להסכם הבלעדיות, היה על הנתבעים למסור את פרטי ההתקשרות של קונה, שיפנה אליהם בתקופת הבלעדיות, וחל עליהם איסור למנוע מהתובעים להיות גורם יעיל בעסקה. הנתבעים מנעו מהתובעים להיות הגורם היעיל וסירבו לאפשר לתובעים להתקשר עם הרוכש.

מכאן שלפי הוראות סעיף 7 להסכם הבלעדיות הנתבעים מחויבים בתשלום של 2% נוספים מעבר לתשלום דמי התיווך האמורים בסעיף 11 להסכם הבלעדיות. הנתבעים לא העלו כל טענה בעניין זה, הן בכתב ההגנה והן בתצהירי העדות מטעמם, והתעלמו כליל מטענה זו, שהועלתה ע"י התובעים כבר בכתב התביעה.

9. טענות הנתבעים

התובעים או מי מהם לא פעלו לאיתור רוכש לדירה, ואין כל זיקה בין התובעים או מי מהם ובין מי שרכש את הדירה בסופו של דבר.

10. הנתבעים פנו לתובעים לשם קבלת יעוץ לצורך מכירת הדירה. הנתבעים הציגו בפני התובעים את מצבם הכלכלי והצורך שלהם בכספים שיתקבלו בתמורה לדירה. התובעים הציגו עצמם כמומחים, וניצלו את מצוקת הנתבעים. התובעים הבטיחו, כי יפעלו למכירת הדירה ויותירו בידי הנתבעים את האפשרות למכור את הדירה בכוחות עצמם ללא צורך בתשלום דמי תיווך.

ביחס להסכם הבלעדיות הציגו התובעים בפני הנתבעים מצג, ולפיו מדובר בהסכם שייחתם למראית עין בלבד לצורך הצגתו כקלף מיקוח בפני רוכשים פוטנציאליים ומתווכים אחרים. התובעים ציינו בפני הנתבעים, כי ככל שהדירה תימכר שלא באמצעות התובעים, לא יהיה על הנתבעים לשלם לתובעים דמי תיווך. בכך הטעו התובעים את הנתבעים. אילו היו הנתבעים יודעים, כי יהיה עליהם לשאת בתשלום דמי תיווך, גם אם יביאו בעצמם למכירת הדירה, לא היו חותמים, לא על הסכם התיווך ולא על הסכם הבלעדיות. התובעים ניצלו, איפוא, את מצוקתם של הנתבעים והחתימו אותם על הסכם התיווך ועל הסכם הבלעדיות, הכוללים תנאים בלתי סבירים ודרקוניים.

11. הנתבעים איפשרו לתובעים לפעול במשך שלושה חודשים למכירת הדירה. לאורך כל אותה תקופה לא קיבלו התובעים שום הצעה לרכישת הדירה. עם תום אותה תקופה פנה לנתבעים אדם, שבסופו של דבר הוא זה שרכש את הדירה מהנתבעים, והציע לרכוש את הדירה. הנתבעים עדכנו את התובעים אודות אותה הצעה, ופירטו בפניהם את פרטיה. אין מחלוקת, כי הרוכש הוא חבר של הנתבעים, אשר פנה לנתבעים שלא באמצעות התובעים או מי מהם. כאשר הודיעו הנתבעים לתובעים על הצעתו של הרוכש, אישרו התובעים, כי אין הם זכאים לדמי תיווך בגין עסקה זו.

12. פסק הדין הקודם

כאמור לעיל, ביום 4.10.20 ניתן על ידי פסק דין. בפסק הדין נקבע, כי אין מחלוקת בין הצדדים, שביום 7.2.18 חתמו הנתבעים על טופס הזמנת שירותי תיווך ביחס לדירה, הסכם התיווך. כך גם אין חולק, שבאותו מועד חתמו הנתבעים על הסכם הבלעדיות. אין גם מחלוקת בשאלה נוספת, כי איש לא מנע מהנתבעים לקרוא את האמור בהסכמים אלו עובר לחתימתם עליהם (עמ' 1 לפרוטקול, שורות 10-17). עוד נקבע בפסק הדין, כי אין מחלוקת בין הצדדים, שהדירה נמכרה בתוך תקופת הבלעדיות שלא באמצעות התובעים או מי מהם. מסקנת הדברים שם היתה, כי למעשה השאלה השנויה במחלוקת היתה, האם בנסיבות אלו זכאים התובעים לדמי תיווך בגין מכירת הדירה.

טענת הנתבעים, ולפיה הסכם הבלעדיות הוא הסכם למראית עין בלבד נדחתה בפסק הדין. תחת זאת נקבע בפסק הדין, כי הסכם הבלעדיות מחייב את הנתבעים.

גם טענת הנתבעים, ולפיה עידכנו את התובעים אודות קבלת הצעתו של הרוכש לרכישת הדירה, נדחתה בפסק הדין.

נקבע בפסק הדין, הוכח, כי התובעים עמדו במוטל עליהם, ופירסמו מודעות למכירת הדירה הן ברשת האינטרנט באתרים שונים והן בעיתונות, וכי לפחות ביום 31.5.20 ביקשו התובעים להציג את הדירה בפני קונים פוטנציאליים. ממילא היה על הנתבעים לשלם לתובעים דמי תיווך. בנסיבות אלו התביעה התקבלה.

13. כאמור לעיל, הוגש ערעור על פסק הדין הקודם. בפסק דינה של ערכאת הערעור נאמר, בין השאר:

"... נותרה רק שאלה אחת לעמוד ביסוד הערעור: האם הרימו המערערים את הנטל לסתור את החזקה הסטטוטורית?

לעניין זה לא הייתה כל התייחסות בפסק דינו של בית משפט קמא. בית המשפט לא דן בסתירת החזקה בהתאם לשיקולים ולאמות המידה שנקבעו לעניין זה בהלכה המנחה ברע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים נ' בנימין (20.7.16). אין מדובר בקביעות לא נכונות של בית משפט קמא, אלא שכלל לא היה דיון ולא נקבעו כל ממצאים בעניין זה, למרות שהדברים נטענו על ידי המערערים (הנתבעים בבית משפט קמא).

בנסיבות אלו הצעתי לצדדים להחזיר את התיק לבית משפט קמא, על מנת שיכריע בשאלה זו של סתירת החזקה הסטטוטורית – ובה בלבד – לאור העקרונות שנקבעו בהלכת בראל נכסים (במיוחד כמפורט בסעיפים 31-30 להלכת בראל נכסים).

ב"כ שני הצדדים הסכימו לכך, ובצדק, כיוון שהדבר נטען וחייב התייחסות והכרעה של בית משפט קמא, מה שלא נעשה בפסק הדין.

לפיכך, אני מורה על קבלת הערעור ועל השבתו של התיק לבית משפט קמא לצורך זה, ולצורך זה בלבד.

בית משפט קמא ישמע את הצדדים וישקול לאור זאת האם יש לקיים גם הליך שמיעת ראיות נוסף הממוקד בנושא זה. לאחר מכן, יסכמו הצדדים ובית משפט קמא ייתן את פסק דינו.

למען הסר ספק, קביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא בשאר חלקי פסק הדין, הן לעניין תקפותם של הסכם התיווך ושל הסכם הבלעדיות, והן לעניין קיום תנאי החזקה הסטטוטורית – קביעות אלו יישארו על כנן. ואולם, התוצאה האופרטיבית של פסק הדין מבוטלת ...".

עתה עלינו לדון, איפוא, בשאלת סתירתה של החזקה הסטטוטורית, הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק.

14. דיון והכרעה

בסעיף 9 לחוק נקבע:

"(א)...

(ב)מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –

(1)יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

(2)שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק).

(ב1) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו נוסף על הוראות סעיף קטן (ב), גם הוראות אלה:

(1)תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה – יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה;

(2)תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.

(ב2)תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד).

(ג)...

(ד)השר, באישור ועדת הכלכלה, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות".

בסעיף 14 לחוק נקבע:

"(א)מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1)הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2)הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3)הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

(ב)מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".

לעניין הדרישה בדבר היותו של המתווך הגורם היעיל בעסקה בעולמה של ההלכה ראה תשובה מפורטת של רבי משה פיינשטיין זצ"ל, מחכמי ארה"ב במאה ה-20, בשו"ת אגרות משה, חשן משפט א, סימן מט.

בתקנה 1(א) לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004 (להלן – התקנות), נקבע:

"ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח:

(1)פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:

(א)הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;

(ב)הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;

(ג)הצבת שלט במרכז קהילתי;

(ד)כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.

(2)פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיוסכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין;

(3)פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;

(4)פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;

(5)הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;

(6)הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס;

(7)כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים".

ברע"א 4036/16, קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' בנימין, ניתן ביום 20.7.16, נאמר (סעיף 30 לפסה"ד):

"ניתן להציע מספר אמות מידה, או שאלות מנחות, אשר יסייעו בהכרעה בשאלה האם הורם הנטל לסתירת החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק. בכלל זה, ומבלי למצות, יש לתת משקל לשיקולים הבאים: המועד שבו ראו הרוכשים את הנכס – לפני תקופת הבלעדיות או במהלכה; ככל שמדובר במועד לפני תקופת הבלעדיות – יש לבחון כמה זמן לפני תחילת התקופה הרוכשים ראו את הנכס (כשהדעת נותנת כי ככל שהמועד יהיה רחוק יותר מתחילת תקופת הבלעדיות כך יהיה קשה יותר לסתור את החזקה הפועלת לטובת המתווך); המועד שבו נחתמה העסקה – בסמוך לחתימה על הסכם הבלעדיות, כאשר פעולות השיווק של המתווך הבלעדי היו באיבן, או בעיצומה של תקופת הבלעדיות, לאחר שכבר בוצעו אי-אלו פעולות שיווק על ידי המתווך הבלעדי; כמותן ואיכותן של פעולות השיווק שבוצעו על-ידי המתווך הבלעדי; תום הלב של הצדדים – האם יש חשש שהלקוח עקף ביודעין את הסכם הבלעדיות והתקשר עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות ... האם המוכרים דאגו להחריג רוכשים פוטנציאלים מהסכם הבלעדיות; וכן האופן שבו הגיעו הרוכשים לנכס – האם באמצעות מתווך אחר או בדרך אחרת, למשל מתוך היכרות קודמת או מקרית עם בעל הנכס או מי ממכריו. בהקשר זה יצוין כי ישנה חשיבות מסוימת לבירור אל מול הרוכשים עצמם מה היו הגורמים המרכזיים שסייעו להם בקבלת ההחלטה על רכישתו של הנכס".

עלינו לצעוד במסילה, אשר הותוותה בפסק דין זה של כב' השופטת ברק-ארז, ולבחון את המקרה דנן לאורן של ההנחיות ואמות המידה, האמורות שם.

15. מה המועד שבו ראה הרוכש את הדירה, האם לפני תקופת הבלעדיות או במהלכה? כפי שאישר הרוכש, מר עמיחי גרוס, בעדותו בפני, כי ראה את הדירה כבר מספר שנים לפני המכר, וזאת על רקע היכרות חברית רבת שנים עם הנתבעים, וכך אמר הרוכש (עמ' 20 לפרוטוקול, שורה 34 – עמ' 21, שורה 4):

"אני מכיר את בני הזוג לוין עוד לפני כן. הבן שלהם והבת שלי לומדים איתי באותו ביה"ס. עם עופר לוין אני גם רוכב ביחד על אופניים. יש לנו היכרות מוקדמת. אנחנו מכירים 4-5 שנים אחורה מיום הרכישה. הייתי נוכח אצלהם בבית מספר פעמים ברמה חברית. אני זוכר שזה היה אולי בצחוק שאמרתי להם 'אם אתם מוכרים אני הראשון שקונה את הבית'. לימים הבשילו הדברים כי הייתי בהליך גירושין ולא היה לי הון עצמי, אחרי שמכרתי את הדירה שלי לקראת סוף 2017, תחילת 2018 נפגשתי עם עופר ודיברתי איתו היינו במשא ומתן עוד במכירה של הדירה שלי".

מדובר בעדות מפורטת וברורה בדבר היכרות קודמת בין הצדדים, כאשר הנתבעים לא חלקו על הדברים. מדובר במי שראה את הדירה והכיר אותה זמן רב לפני תקופת הבלעדיות. הרוכש אף הביע אז את רצונו לרכוש את הדירה, כאשר אמר זאת לנתבעים, ספק ברצונות "ואולי בצחוק". הצעה ישנה זו של הרוכש לא הבשילה בעת אמירתה לכדי עסקה.

16. תום הלב של הצדדים – האם פעלו הנתבעים בתום לב, או שמא ניסו להוליך שולל את התובעים? הנתבע 1 אישר בעדותו בפני, כי הדירה נמכרה כבר ביום 13.5.18. עוד הוא מאשר, כי ביום 31.5.18 פנה אליו התובע 2 וביקש להציג את הדירה בפני רוכש פוטנציאלי (ראה עמ' 17 לפרוטוקול, שורות 3-17; כן ראה עדותה של הנתבעת 2 בעמ' 19 לפרוטוקול, שורה 21 ואילך). היתכן, כי שבועיים לאחר שהתובע 2 יודע על מכירת הדירה הוא מבקש להציגה בפני קונה פוטנציאלי?! לא מצאתי בדבריו של הנתבע 1 תשובה ממשית לכך. הדברים מדברים בעד עצמם, ומהווים תימוכין של ממש לטענת התובעים, כי הנתבעים לא הודיעו להם אודות קיומו של מו"מ עם הרוכש ואודות מכירת הדירה, והעלימו מהם מידע זה. התנהלות זו של הנתבעים מצביעה על נסיון להתחמק מתשלום דמי התיווך, וממילא, על חוסר תום לב.

יתירה מכך, אם אכן הכל היה בהסכמה בין הצדדים, והם הסכימו ביניהם מלכתחילה, כי החתימה על הסכם הבלעדיות הינה למראית עין בלבד, מדוע החליטו הנתבעים להקליט את שיחות הטלפון עם התובע 2 עוד בטרם הלה העלה תביעה כלשהי בדבר זכותם של התובעים או מי מהם לקבל דמי תיווך. לעניין זה ראה דבריה התמוהים של הנתבעת 2 בעדותה בפני (עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 14-15), שם היא מאשרת, כי ההקלטות בוצעו לשם הוכחת טענותיהם של הנתבעים, כאשר אין טענה, ולפיה נעשו ההקלטות לאחר שהתובעים העלו כבר דרישה לקבלת דמי תיווך. כן ראה דבריו המפורשים של הנתבע 1 בעניין זה (עמ' 18 לפרוטוקול, שורות 2-5). לטעמי, ניתן ללמוד מביצוע הקלטות אלו ע"י הנתבעים על תכנון מוקדם ועל הערכות מצידם של הנתבעים ל"יום פקודה" בו ייתבעו לשלם דמי תיווך. ממילא, הדברים מפריכים מיניה וביה את טענת הנתבעים, ולפיה כל התנהלותם היתה בתיאום מלא עם התובעים ובידיעתם.

זאת ועוד, אם באמת ביקשו הנתבעים לבצע את ההקלטות על מנת להוכיח טענותיהם ותום ליבם, "להוכיח את הנושא" (עמ' 18 לפרוטוקול, שורה 5), מדוע נמנעו מלהקליט את שיחת הטלפון, שבמסגרתה – כך לטענתם – עידכנו את התובעים אודות מציאת הקונה, שהרי מדובר בהוכחה המרכזית והחותכת, "ראיית הזהב", להוכחת טענותיהם?!

הוכח, איפוא, שהנתבעים לא עדכנו את התובעים אודות קיומו של הרוכש ואודות מכירת הדירה. הדבר מלמד על חוסר תום לב ועל נסיון להתחמק מתשלום דמי התיווך.

17. האופן בו הגיע הרוכש לנכס – אמנם התובע 1 בעדותו בפני (עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 9-14) אישר, כי מעולם לא פגש את הקונה ואף לא את הנתבעים. התובע 2 אישר בעדותו בפני (עמ' 13 לפרוטוקול, שורות 23-29), כי הרוכש אינו לקוח של המשרד וכי התובעים או מי מהם לא לקחו חלק במו"מ שבין הנתבעים ובין הרוכש.

יחד עם זאת, בהחלט מתקבל על הדעת, כי בסופו של דבר הקונה עצמו הגיע אל העסקה ונודע לו אודות העמדת הדירה למכירה באמצעות התובעים. כך ניתן להסיק מעדותו של הקונה בפני, אשר לא הכחיש, כי קיים קשר טלפוני עם התובע 2 ועם גב' אפרת משורר, שעבדה אצל התובע 2 (עמ' 22 לפרוטוקול, שורות 1-2). מעדותה של גב' משורר אמנם לא ברור, לאיזו דירה התייחסה אותה שיחה טלפונית, אך אין בדבריה שלילה של התייחסות בשיחה גם לדירה ולהעמדתה למכירה ע"י הנתבעים, ויתכן שאף למעלה מכך (עמ' 15 לפרוטוקול, שורה 31 ואילך. הקונה אמנם טען, כי ככל ששוחח עם התובעים או מי מהם או מי מטעמם, לא היה זה בנוגע לדירה אלא בנוגע לדירה אחרת.

לדבריו של הקונה, הוא החל במגעים עם הנתבעים בנוגע לרכישת הדירה כבר בסוף חודש דצמבר 2017, מגעים שהמשיכו בשנת 2018, אך טענה זו נסתרת מיניה וביה מכך שבחודש פבואר 2018 חתמו הנתבעים על הסכם התיווך ועל הסכם הבלעדיות. היתכן שהנתבעים חתמו אז על מסמכים אלו בשעה שהם מנהלים בעצמם מו"מ עם קונה פוטנציאלי, שמבקש לקנות הדירה?! הרוכש העיד, כי הכיר את הדירה זמן רב לפני החתימה על הסכם הבלעדיות, וזאת על רקע קשרי חברות עם הנתבעים וביקור בביתם (עמ' 21 לפרוטוקול, שורה 36 ואילך). הרוכש העיד, כי בשלב הראשון נוהלו שיחות במהלך דצמבר 2017 בעניין רכישת הדירה, אולם הואיל והרוכש עדין לא מכר אז את הדירה בבעלותו, לא היה באפשרותו להגיש הצעה לרכישת הדירה. ברור, איפוא, שזו הסיבה שהנתבעים פנו לקבלת שירותי תיווך ונחתמו ההסכמים, הסכם התיווך והסכם הבלעדיות, שכן הנתבעים לא היו במו"מ עם הרוכש במועד בו פנו לתובעים וחתמו על ההסכמים. לדבריו של הרוכש, החל המו"מ בינו ובין הנתבעים בנוגע לרכישת הדירה, שהסתיים ברכישתה על ידי הרוכש, רק בעקבות קשרי החברות שבין צדדים אלו.

18. בהקשר זה קיימת סתירה בין גרסתם של הנתבעים עצמם ובין גרסתו של הקונה. הנתבעת 2 ציינה, כי פרסמו את דבר מכירת הדירה ברשת "פייסבוק", וכך הגיע אליהם הקונה (עמ' 1 לפרוטוקול, שורה 34 ואילך). מאידך, הקונה הכחיש זאת מכל וכל, וטען, כי הקשר בינו ובין הנתבעים בנוגע לדירה נוצר אך ורק מכח קשרי החברות שבינו ובין הנתבעים (עמ' 22 לפרוטוקול, שורה 17 ואילך).

את גירסתו של מי יש להעדיף, את גרסת הנתבעת 2, ולפיה פעלו בעצמם לשיווק הדירה בניגוד להוראות הסכם הבלעדיות, או את גרסת הקונה, שהכל נבע מקשרי החברות שביניהם, כאשר אין מחלוקת לקיומו של קשר טלפוני בין הקונה ובין הנתבע 2 באמצעותה של גב' אפרת משורר?!

19. מועד רכישת הדירה ופעולות השיווק, שננקטו עד אז – הדירה נמכרה ע"י הנתבעים לרוכש ביום 13.5.18. ההסכמים נחתמו כבר ביום 7.2.18. אין מדובר במכירה של הדירה בסמוך לאחר החתימה על הסכם הבלעדיות. הדירה נמכרה יותר משלושה חודשים אחרי תחילת תקופת הבלעדיות.

כפי שנאמר כבר בפסק הדין הקודם, עולה מנספח ג לתצהיר עדותו של התובע 2, כי התובעים פירסמו במקומון "העיר מלאבס" ביום 2.3.18 מודעה בנוגע למכירת הדירה. מודעה נוספת פורסמה באותו עיתון ביום 9.3.18. פרסום נוסף בוצע ע"י התובע 2 ברשת "פייסבוק". מודעה אודות העמדת הדירה למכירה פורסמה ע"י התובע 2 גם באתר האינטרנט "Yad2", וביום 12.2.18 באתר האינטרנט "נדל"ן אם המושבות". להודעה זו באתר "נדל"ן אם המושבות" צירף התובע 2 תמונה של הדירה. כאמור, עותקי הפרסומים צורפו כנספח ג לתצהיר עדותו של התובע 2. הנתבעים אינם חולקים על ביצוע פרסומים אלו וכן אין הם חולקים על כך, שהתובעת הציבה שלט "למכירה" במרפסת הדירה. הוכח, איפוא, כי התובעים עמדו במוטל עליהם, ופירסמו מודעות למכירת הדירה הן ברשת האינטרנט באתרים שונים והן בעיתונות. אין גם מחלוקת, כי לפחות ביום 31.5.20 ביקשו התובעים להציג את הדירה בפני קונים פוטנציאליים.

העולה מן הדברים, כי בעת שהתובעים עסקו בפעולות לשיווק הדירה, כפי שהיה עליהם לעשות, מכרו הנתבעים את הדירה מבלי שהודיעו על כך דבר לתובעים, ואף ניסו להעלים זאת מהם.

20. יוער, כי אם אכן היה מו"מ קודם בין הנתבעים ובין הרוכש, שהתנהל עוד בטרם פנו הנתבעים לתובעים לשם קבלת שירותי תיווך ובטרם נחתמו ההסכמים, קרוב לודאי, שהנתבעים היו מבקשים להחריג את הרוכש מתחולת ההסכמים, הסכם התיווך והסכם הבלעדיות. הנתבעים בחרו שלא לעשות כן. מכך ניתן ללמוד, כי בעת שנחתמו ההסכמים לא היתה ציפיה כלשהי מצידם של הנתבעים למכירת הדירה לרוכש.

21. העולה מן הדברים, כי החזקה הסטטוטורית, האמורה בסעיף 14(ב) לחוק, לא נסתרה, ועל כן זכאים התובעים לדמי תיווך בגין מכירת הדירה.

התובעים זכאים לדמי תיווך בשיעור 4% מהתמורה שהתקבלה עבור הדירה בתוספת מע"מ, 2% בתוספת מע"מ בגין חלקם של הנתבעים (בהתאם להוראות הסכם השיווק) ו-2% נוספים בתוספת מע"מ בגין חלקו של הרוכש (בהתאם להוראות הסכם הבלעדיות).

אין חולק, כי הדירה נמכרה ביום 13.5.18 בתמורה לסך של 2,000,000 ₪. לפיכך על הנתבעים לשלם לתובעים סך של 2,000,000 ₪ * 4% * 1.17 = 93,600 ₪.

22.סיכום

הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים סך של 93,600 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מכירת הדירה, 13.5.18, ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף ישאו הנתבעים, ביחד ולחוד, בהוצאות התובעים בסך 2,500 ₪ ובשכ"ט ב"כ התובעים בסך 13,000 ₪, והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י"ט כסלו תשפ"ב, 23 נובמבר 2021, בהעדר הצדדים.