ת"א 32674-01-18 אדרי נ' אלטופחי

תביעה כספית על סך 684,444 ₪ בגין הפרת הסכם שכירות ונזקים שונים. אציין כי בתחילה הוגשה תביעה לאכיפת הסכם, אולם ביום 25.03.18 ביקש התובע לתקן את כתב התביעה לתביעה כספית בסכום הנקוב לעיל.

רקע כללי ותמצית טענות הצדדים

התובע רשום כבעל זכויות בנכס מסחרי בשטח של כ-200 מ"ר, ברחוב ז'בוטינסקי 14 באופקים (להלן: "הנכס" או "המושכר").

ביום 27.03.16 התקשרו הצדדים בהסכם שכירות לתקופה של 60 חודשים, מיום 13.03.16 ועד יום 12.03.21 עם אופציה ל – 60 חודשים נוספים (להלן: "ההסכם").

לטענת התובע, הנתבע הפר הפרה יסודית את תנאי ההסכם בכך שלשנת השכירות השנייה, לא העביר מראש 12 המחאות עבור דמי השכירות אלא שילם כל חודש ובאיחור. בנוסף לטענת התובע, הנתבע לא העביר את מוני המים והחשמל וחיובי הארנונה על שמו, לא ביטח את החנות ולא שמר על מתקני החנות ואף בכל אלה הפר הפרה יסודית את ההסכם.

לאחר שהתובע שלח לנתבע פניות בדבר ההפרה היסודית של ההסכם בימים 23.02.17 ו – 06.09.17, ולאחר שהנתבע לא תיקן את ההפרות, ביום 16.11.17 שלח הנתבע לתובע מכתב בו הודיע על כוונתו לסיים את ההסכם ביום 16.02.18, שלוש שנים לפני תום התקופה החוזית.

התובע תובע תשלום של מלוא דמי השכירות עד תום תקופת ההסכם בסכום של 582,444 ₪ וכן הוא תובע פיצוי בגין נזקים שנגרמו לו לטענתו כמפורט להלן: סכום של 60,000 ₪ בגין עקירה ונטילה של מנועי חדר הקירור הקיים במושכר ללא רשות, סכום של 12,000 ₪ בגין נטילת מטחנת בשר תעשייתית וסכום של 30,000 ₪ בגין נזקים נוספים שנגרמו בנכס. סה"כ 684,444 ₪. לחילופין מבקש התובע לחייב את הנתבע לעמוד בהסכם תוך סילוק החובות הרובצים על הנכס: חשבונות, ביטוח החנות וכו'.

הנתבע טוען כי מדובר בתביעה שהוגשה בחוסר תום לב.

לטענתו, התובע ניהל בנכס עסק לממכר בשר במשך 7 שנים לפני שפרסם את העסק למכירה. בעקבות הפרסום הסכימו הצדדים כי הנתבע ייכנס בנעלי התובע בהפעלת העסק תוך שמירת שמו - "דגי עדן". לטענת התובע, בין הצדדים הוסכם כי בתמורה לציוד, הסחורה והמוניטין ישלם הנתבע לתובע סכום של 670,000 ₪. סכום של 300,000 ₪ הועבר בהעברה בנקאית וסכום נוסף של 370,000 ₪ שולם במזומן.

לטענת הנתבע, הוסכם בין הצדדים כי התובע יסייע לנתבע בהפעלת העסק במהלך התקופה הראשונה וכך היה. בתקופה זו למד הנתבע כי הנכס אינו מחובר למערכת הביוב העירונית, וזאת כשהבחין כי התובע שואב מי ביוב מבור בחצר האחורית ומעביר אותם לבור בחצר של השכן. לטענתו, התובע טען בפניו כי זו בעיה של העירייה, אולם מהעירייה נמסר לנתבע כי משום שמדובר בשטח פרטי האחריות מוטלת על הבעלים. לכן הנתבע נאלץ להמשיך לנהל את העסק בדרך זו.

עוד טוען הנתבע כי זמן קצר לאחר שנכנס למושכר קיבל הזמנה לשימוע ממחלקת רישוי עסקים בעיריית אופקים בטענה כי לעסק אין רישיון, למרות שהתובע הצהיר בפניו כי יש לעסק רישיון, אולם לא הסכים להעביר לידיו העתק. לאחר השימוע הנתבע החל בהליך קבלת/ חידוש רישיון לעסק. כחלק מהליך קבלת הרישיון הגיע פקח מטעם העירייה לביצוע ביקורת. בביקורת עלו מספר ליקויים: הנכס אינו מחובר למערכת הביוב של העירייה וישנן חריגות בניה בנכס. לאור הליקויים התנגדה מחלקת ההנדסה של העירייה לתת רישיון לעסק.

לטענת הנתבע, הוא פנה לתובע וביקש ממנו לפעול לחיבור הנכס לביוב, אולם התובע סרב. לטענת הנתבע, משום שלא יכול היה לקבל רישיון לעסק החליט להפסיק את ההסכם ועל כן הודיע על כך לתובע. המכתב הראשון שנשלח מטעמו על ידי עו"ד עזוז, לא ציין את הסיבה להפסקת ההתקשרות, אולם מכתב נוסף שנשלח לאחר הגשת כתב התביעה, ביום 14.02.18 הבהיר כי הסיבה היא היעדר אפשרות לקבל רישיון עסק , דבר שהיה ידוע לתובע ולא גולה על ידו לנתבע.

לטענת הנתבע, אילו ידע כי לא ניתן לקבל רישיון לעסק, לא היה מתקשר בהסכם ועל כן לטענתו הוא רשאי לבטל את ההסכם עקב טעות והטעיה.

לגופן של טענות התובע טוען הנתבע כי העביר את חשבונות החשמל, הארנונה והמים על שמו וכן הוא טוען כי הוסכם בין הצדדים כי דמי השכירות ישולמו מראש בגין חודשיים בניגוד לאמור בהסכם וכך נעשה. בנוגע לביטוח הנכס, טען התובע כי נדחה על ידי שתי חברות ביטוח שונות משום שבחלקו האחורי של הנכס ישנה בניה קלה.

התובע טען בתגובה לטענות הנתבע, כי הנתבע כשל בניהול העסק ומנסה להיתלות בטענות שונות כדי לתרץ את עזיבת הנכס באופן חד צדדי וללא הצדקה. לטענת התובע, הנתבע ניהל את העסק בנכס משך שנתיים ולא קיבל רישיון עסק בשל בעיות תברואה קשות שנמצאו בעסק שכולן מעשי ידי הנתבע. כמו כן טוען התובע כי הנתבע אינו אדם תמים ונטול ניסיון כפי שהוא מציג את עצמו, הוא ניהל מו"מ טרם החתימה על ההסכם וניהל עסקים לפני ואחרי ניהול העסק כאן.

הסוגיות בהן יש להכריע

להלן אבחן את טענות הצדדים בנוגע לסיום ההסכם ובנוגע לנזקים אשר לטענת התובע נגרמו לו.

בכל הנוגע לסיום ההסכם, אבחן תחילה את נושא רישיון העסק, אשר על אף טענת התובע כי מדובר בסוגיה לא רלוונטית משום שהחובה לדאוג לרישיון עסק הוטלה על הנתבע בהסכם, אני סבורה כי היא רלוונטית מאוד, לנוכח טענות הנתבע בעניין כפי שתפורטנה להלן. אבחן בהקשר זה גם את טענות התובע לפיהן הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית, את טענת הנתבע כי רכש מן התובע את המוניטין של העסק ואת טענת התובע כי הסיבה האמיתית לסיום ההסכם על ידי הנתבע הייתה הזדמנות עסקית טובה יותר שנקרתה בדרכו.

רישיון עסק

תמצית טענות הצדדים

הנתבע טען כי כשהבין שאין לעסק רישיון עשה כל מאמץ על מנת להסדיר עניין זה, אולם בשלב מסוים הבין כי לא יקבל רישיון עסק ובשל כך לא יכול היה להמשיך להפעיל את העסק באופן חוקי ועל כן הודיע על סיום ההסכם. לטענת הנתבע, התובע יצר בפניו מצג כי לעסק יש רישיון מה שהתברר בדי עבד כלא נכון ובוודאי יצר בפניו מצג כי העסק יכול לקבל רישיון ואף מצג זה התברר ככוזב ועל כן כדין ביטל את ההסכם. לטענת הנתבע מדובר בניהול מו"מ שלא בתום לב, בהטעיה ובטעות המזכה אותו בזכות לבטל את ההסכם.

התובע מצידו טען כי הוכח שהוא הפעיל את העסק שנים רבות באמצעות רישיונות עסק זמניים, לפחות בין השנים 2010 ל – 2016. התובע מפנה למסמך שצורף על ידו לראיותיו מיום 07.01.19. מדובר במסמך שנכתב על ידי מר דוד רייכמן, אחראי רישוי עסקים בעיריית אופקים ובו מר רייכמן מצהיר כי העסק "דגי עדן" הופעל על ידי התובע כשהיה ברשותו היתר זמני בשנים 2010 עד 2016 וכן מפנה התובע למוצג ת/1 אשר הוא רישיון עסק זמני שהונפק לו בפברואר 2016 ועמד בתוקף עד סוף שנת 2016.

לטענת התובע, למרות שסעיף 8.2 להסכם מטיל על הנתבע את האחריות להשיג את כל הרישיונות הדרושים להפעלת העסק, הנתבע כשל בהשגת רישיון לעסק. הנתבע פנה לראשונה לקבל רישיון עסק ביוני 2017, למעלה משנה לאחר שהחל להפעיל את העסק ובקשה נוספת הוגשה על ידו בינואר 2018, למעשה אחרי הגשת התביעה ואחרי הודעת הנתבע על סיום ההסכם. לטענת התובע, לא היה קושי לקבל רישיון עסק זמני אולם הנתבע לא עשה דבר בעניין ועל כן לא יכול להיתלות בכך כצידוק להפרת ההסכם.

התובע מצביע על כך שרק ביום 11.02.18 נערכה ביקורת מטעם עיריית אופקים במושכר והופק דוח פיקוח וזאת לאחר שכבר ביום 16.11.17 הנתבע הודיע על סיום ההסכם ללא שטען כל טענה בעניין רישיון העסק. חמישה ימים לאחר הביקורת של העירייה במושכר, ביום 16.02.18, עזב הנתבע את המושכר.

הנתבע טען כי כבר בשנת 2016 זומן לשימוע אצל מר רייכמן בנוגע לרישיון העסק, אולם לא יכול היה להציג מסמך בעניין זה (ע' 45 ש' 18-34). בכל מקרה לטענתו, הוא עשה מאז כל מאמץ להסדיר רישיון לעסק, אולם בשלב מסוים הבין שייאלץ להתקין מערכת ביוב חדשה לחלוטין לשם כך והדבר כרוך בעלויות משמעותיות אותן התובע סירב לשלם ולראיה, לאחר שהנתבע עזב, התובע הרס את המבנה לחלוטין ואילו הכל היה תקין, היה התובע משכיר את הנכס כמו שהוא לשוכר אחר.

רישיון עסק - דיון והכרעה

לאחר שאני בוחנת את טענות הצדדים שפורטו לעיל וכן טענות נוספות כפי שתפורטנה להלן, אני סבורה כי יש לקבל את טענת הנתבע כי עסק האטליז של התובע התנהל כל השנים ללא רישיון עסק (למעט רישיון זמני לשישה חודשים בשנת 2011), התובע ידע זאת ולא מצא לנכון לגלות זאת לנתבע בעת שניהלו מו"מ על מכירת העסק והשכרת הנכס ולנוכח החשיבות המכרעת של קיום רישיון עסק לצורך הפעלת חוקית של העסק, כדין הודיע הנתבע על סיום ההסכם.

הקביעה כי לא היה רישיון עסק לעסק האטליז של התובע, נסמכת הן על מסמכים והן על עדויות.

מבחינת מסמכים, חשוב לשים לב כי התובע לא צירף לראיותיו מסמך של רישיון עסק זמני או קבוע. הנתבע טען בסעיף 33 לתצהירו כי כל שנה חודש הרישיון הזמני של בית העסק והתובע יכול היה לפעול באותה מתכונת, אולם כל מה שצירף הנתבע כדי לתמוך בטענה זו היה אותו מכתב מיום 07.01.19 של מר דוד רייכמן, אחראי רישוי עסקים בעיריית אופקים, בו מאשר מר רייכמן כי לתובע היה היתר זמני לעסק "דגי עדן" בין השנים 2010 ועד 31.12.16. מכתב זה כשלעצמו מעורר תהיה, מאחר שניתן היה לצפות כי יצורפו לו כנספחים אותם היתרים זמניים של "דגי עדן" בין השנים 2010 ל – 2016 ולמרות זאת למכתב לא צורף דבר.

ייאמר כי גם בעקבות צו בית המשפט לקבל את כל תיק רישוי העסקים של העסק, לא צורף כל רישיון עסק, זמני או אחר.

התובע זימן כעד מטעמו את מר רייכמן, אשר לפתע בדיון מצא בתיק רישוי העסק שהיה עמו, מסמכים רלוונטיים נוספים. אף כי לא התברר כיצד התגלו מסמכים שלא הועברו לתיק בית המשפט על פי הצו שניתן, התיר בית המשפט את הגשתם. מסמכים אלה היו, מוצג ת/1, אשר הוא רישיון עסק זמני להפעלת "מכולת" לתקופה שמפברואר 2016 ועד יום 31.12.16 ומוצג ת/2 שהוא בקשה לרישיון עסק ל"אטליז", משנת 2011 במסגרתה ניתן לתובע היתר זמני לשישה חודשים בלבד, שהיה כפוף להיתר בנייה, הסדרת תב"ע (שימוש חורג) וכו'.

עולה אם כן כי רק מן המסמכים לבדם ניתן לקבוע כי רישיון להפעלת אטליז, אם היה לתובע, היה זה רישיון זמני לשישה חודשים בשנת 2011 ואף זאת בספק משום שהרישיון היה מותנה בהסדרה של סוגיות שונות שמעולם לא הוסדרו. לאחר מכן ועד פברואר 2016, לא הוצג רישיון זמני או אחר כלשהו והרישיון הזמני בשנת 2016, לא היה להפעלת אטליז, אלא להפעלת מכולת. הסיווג "אטליז" מתייחס למכירה של בשר, עופות ודגים שאינם קפואים, כלומר טריים.

לא רק שלא היה לתובע רישיון עסק זמני, אלא שגם לא יכול היה להיות לו רישיון כזה, משום שכפי שעלה מתע"צ שהתקבלה ממשרד הבריאות ביום 23.11.21 (להלן: "התע"צ השנייה"), הרשות המקומית אינה רשאית ליתן רישיון לעסק מסוג אטליז, גם לא היתר זמני, ללא קבלת אישור של משרד הבריאות ועוד עלה מתע"צ שהוגשה ביום 22.07.21 (להלן: "התע"צ הראשונה"), כי משרד הבריאות מעולם לא אישר בקשה לרישיון עסק / אישור זמני ו/או קבוע לעסק "דגי עדן". גם מר רייכמן ידע שאינו נותן רישיון זמני לאטליז בשנת 2016 ואינו יכול לתת רישיון כזה. כשנשאל בעדותו, מדוע נתן רישיון למכולת כשבמקום מתנהל אטליז, הסביר ש"הוא היה צריך להסדיר את הביוב בהיתר בנייה" (ע' 28 ש' 18).

נכונותו של מר רייכמן ליתן בידי התובע רישיון עסק זמני לעסק משני, מתוך ידיעה שהתובע אינו יכול לקבל רישיון עסק, אפילו לא זמני, לעסק העיקרי שהוא מנהל בנכס, תמוהה וזאת בלשון המעטה. מר רייכמן אישר כי הרישיון הזמני שנתן בשנת 2016 היה רק למכולת (ע' 30 ש' 19-20) והמסקנה הנגזרת מכך היא שלתובע לא היה רישיון עסק ולו גם זמני, להפעלת אטליז והוא ידע זאת.

הנתבע טוען כי לנוכח העובדה שמוצג ת/1 נשלף לראשונה בדיון, למרות צו בית המשפט והחומר שהגיע על פיו שלא כלל את ת/1, אין לקבל מסמך זה כאותנטי. כפי שצוין בהחלטה שניתנה בדיון, לא התברר כיצד קרה שמסמך שלא הוגש על פי צו בית המשפט נמצא לפתע בידיו של מר רייכמן, אולם כפי שהובהר לעיל, המסמך אינו פועל לטובת התובע בכל הנוגע לרישיון עסק לאטליז ועל כן אין חשיבות לקביעה אם הוא אותנטי אם לאו.

הנתבע מפנה לכך שעלה מן התע"צ הראשונה, כי בנובמבר 2020, נעשה ניסיון ליתן לתובע רישיון זמני לעסק של אטליז, אולם הבקשה, שהפעם הופנתה למשרד הבריאות, נדחתה על ידי משרד הבריאות במכתב מיום 16.11.20 (מכתב המופנה למר רייכמן וצורף לתע"צ הראשונה). הובהר בתע"צ השנייה כי הטעם לדחייה היה כי העסק לא התאים לדרישות החוק.

לכך אוסיף כי לגבי השנים שקדמו לשנת 2016, לא יכול היה התובע להציג אפילו רישיון זמני למכולת (מלבד אותו רישיון שניתן לשישה חודשים בשנת 2011, מוצג ת/2). מר רייכמן שכאמור לעיל הצהיר במכתב הנזכר לעיל כי היה לתובע היתר זמני משנת 2010 ועד שנת 2016, בעדותו שינה זאת להיתר זמני משנת 2013 ואולי גם משנת 2015 (ע' 28 ש' 32-36 וע' 29 ש' 1), והסכים שמכתבו האמור בטעות יסודו (ע' 29 ש' 20-21), אולם בכל מקרה, מסמך שיוכיח רישיון זמני לעסק כלשהו לשנת 2013 או 2015, לא היה בידיו להציג ואין אלא להסיק כי לא היו היתרים זמניים כאלה בנמצא.

לכך אוסיף כי התובע הוציא את אותו רישיון זמני (למכולת) מספר שבועות לפני שחתם את ההסכם עם הנתבע וצודק הנתבע בטענתו שאפילו התובע לא באמת חשב שיש בידיו רישיון להפעיל את עסק האטליז. הדבר עולה מכך שבמכתבו הראשון לנתבע, מיום 23.02.17 (מכתב ששלח באמצעות בא כוח), בו העלה טענותיו כי הנתבע מפר את ההסכם, טען התובע כלפי הנתבע כי מזה שנה הוא אינו פועל להשיג רישיון עסק בניגוד לסעיף 8.2 להסכם. לכאורה, אילו הרישיון הזמני מיום 29.02.16 היה רלוונטי, הרי שבמועד בו נשלח המכתב, לכל היותר לא היה לנתבע רישיון לעסק משך חודשיים. אלא שגם התובע ידע שהרישיון הזמני למכולת איננו רישיון לעסק שמכר לנתבע.

ביום 12.02.18 קיבל הנתבע מכתב בו נדחתה בקשתו לרישיון עסק באופן רשמי, אולם לשיטתו נאמר לו בעל פה עוד קודם לכן שלא יוכל לקבל רישיון עסק. עלה בעדותו של מר רייכמן כי כל הליקויים שבגללם נדחתה בקשתו של הנתבע, היו קיימים כבר בבקשה שהגיש התובע בשנת 2011 (מוצג ת/2). מר רייכמן אף הסכים שרק בשיפוץ האחרון שעשה התובע (אחרי שהנתבע יצא מן המושכר) הוסדר נושא הביוב (ע' 28 ש' 18-20).

הנתבע מפנה לכך שהתובע החל להרוס את הנכס בסמוך לאחר פינויו על ידי הנתבע. מר מור יוסף, מפקח בניה בוועדה המקומית לתכנון ובניה באופקים העיד כי ביום 28.05.18, בעת שערך סיור במקום, הופתע לגלות עבודות הריסה בנכס, לרבות של גג המבנה וזאת ללא היתר (ע' 11 ש' 31-33). דוח הפיקוח מיום זה הוגש כמוצג נ/1 ועלה עוד כי למחרת הוצא צו הפסקה מנהלי לתובע (מוצג נ/2) בשל עבודות הריסה בלא היתר. אף בעובדה זו, של הריסת המבנה, יש תמיכה לכך שהתובע היה מודע לכך שלא יוכל להפעיל עסק של אטליז, ברישיון, במבנה שהשכיר לנתבע.

אוסיף בהקשר זה, כי התובע לא מיהר להודות בכך שבפועל הרס את המבנה או את מרביתו והקימו מחדש. בקדם המשפט כשהנתבע טען כי המבנה נהרס, טען התובע כי הוא רק בשיפוצים (ע' 3 ש' 9-12), אלא שהאמור אינו מתיישב עם צו ההפסקה המנהלי שהוצא ואינו מתיישב עם עדותו של מר מור יוסף לפיה נדרשה בקשה להיתר בנייה, חלק מן המבנה נהרס וטרם ניתן טופס 4 למבנה החדש (ע' 11 ש' 23-29).

בשולי הדברים אציין כי התובע הגיש תביעה לאכיפת ההסכם ובהמשך תיקן את התביעה כך שכללה חלופה של תביעה כספית, אולם גם בכתב התביעה המתוקן בסעיף 30 מציע התובע כי בית המשפט יחייב את הנתבע לתקן את הפרות ההסכם. צודק הנתבע כשטוען כי הריסת המבנה אינה עולה בקנה אחד עם תביעה לאכיפה של הסכם שכירות ובפועל התובע מבקש לקבל את דמי השכירות לשלוש שנים מבלי שהוא יכול לתת לנתבע לעשות שימוש בנכס, לאחר שהרס אותו.

העולה מן המקובץ הוא כי אני מקבלת את טענת הנתבע כי התובע לא גילה לו טרם חתימת ההסכם כי אין לעסק רישיון וחמור מכך, שלא ניתן לקבל עבור העסק שנמכר לו רישיון ללא שתבוצע במבנה עבודת שיפוץ מסיבית. אני מקבלת אף את טענת הנתבע כי התובע יצר בפניו מצג כי יש לו רישיון עסק. אילו לא זה היה המצג שיצר, לא היה מצרף מכתב של מר רייכמן בעניין זה לראיותיו, אלא טוען בפה מלא, כי נושא הרישיון נקבע בהסכם כאחריות של הנתבע וכי הוא לא טען דבר בעניין זה לפני חתימת ההסכם. התובע בעדותו חזר על גרסתו כי כל השנים היה לו היתר זמני (ע' 35 ש' 8; ע' 36 ש' 19) ואף מכאן ניתן ללמוד כי זה המצג שיצר בפני הנתבע. גם הניסיון של התובע להוכיח כי היה לו רישיון עסק, ניסיון שכאמור לעיל כשל, מוכיח כי יצר מצג בפני הנתבע בעניין זה. אי הגילוי והמצג שיצר התובע עולים כדי הטעיה, אשר היא פגם בכריתת החוזה ועל פי הדין רשאי היה הנתבע במצב זה לבטל את ההסכם כפי שעשה.

הנתבע הפנה בסיכומיו לע"א 4739/19 ש.י. מיטב השקעות ייזום ובנין בע"מ נ. תחנות דלק בע"מ, שם בנסיבות דומות קבע בית המשפט העליון כי כדין בוטל הסכם שכירות, כשהמשכיר לא גילה לשוכר עובדות מהותיות לעניין האפשרות לקבל רישיון עסק, כשבאותו עניין ניתן היה לקבל רישיון עסק לחלק מן הפעילות אולם לא לכולה. בית המשפט שם אף התייחס לאחריותו של השוכר ובסעיף 28 לפסק הדין נקבע:

"הדברים אמורים מבלי להתעלם מההתחייבויות שנטלה על עצמה המשיבה, היא השוכרת, בכל הנוגע לבדיקת מצב הדברים אף מצדה. אולם, אין בהתחייבויות אלה כדי לפטור את המערערות, כמשכירות, מלגלות עובדות בסיסיות שבידיעתן, ובפרט כאלה שיש להן זיקה ישירה לשימוש העיקרי בנכס המושכר. זאת, ביתר שאת כאשר גילוי מוקדם של הדברים יכול היה למנוע מהמשיבה להתקשר בחוזה,...".

גם בענייננו, על אף שהחובה להשיג רישיון עסק הוטלה על הנתבע, מטרת השכירות הוגדרה בסעיף 3 להסכם והיא : "הקמת חנות לממכר מוצרי בשר, עופות ודגים....". שעה שלמטרה זו, לא ניתן היה לקבל רישיון עסק, היה על התובע לגלות זאת לנתבע במהלך המו"מ ובטרם החתימה על ההסכם. עוד אוסיף כי גם אם אניח לטובת התובע כי לא היה ער לכך שלא ניתן לקבל רישיון עסק במצב זה, הרי שכפי שקבע בית המשפט בפסק הדין שצוטט לעיל, מדובר בטעות משותפת וגם היא מהווה פגם בכריתת החוזה (סעיף 27 לפסק הדין).

אשר על כן אני קובעת כי ההסכם בוטל כדין על ידי הנתבע ומכאן שהתביעה של התובע לאכיפת ההסכם ולקבלת מלוא דמי השכירות המגיעים לו למשך שלוש השנים שנותרו על פי ההסכם, נדחית.

למעלה מן הצורך אתייחס להלן לטענות התובע בדבר ידיעתו של הנתבע על מצב הביוב והחשמל בנכס וכן לטענותיו בנוגע להפרת ההסכם על ידי הנתבע.

מערכת הביוב ומערכת החשמל

התובע טוען כי טענות הנתבע בדבר ליקויים במושכר, כמו היעדר מערכת ביוב וליקויים במערכת החשמל, נטענו על ידי הנתבע בדי עבד כדי להצדיק את העזיבה. התובע מציין כי הטענות בעניין מערכת הביוב לא הועלו על ידי הנתבע במכתב בו הודיע על סיום ההסכם (מנובמבר 2017) והועלו על ידו לראשונה בכתב ההגנה. בעניין מערכת החשמל לא טען התובע דבר גם בכתב ההגנה והעלה זאת לראשונה בתצהירו.

התובע טוען כי הנתבע עצמו תיאר כי הפעלת הביוב הייתה על ידי משאבה חיצונית עוד כשהתובע הפעיל את העסק (ע' 48 ש' 31) ועל כן לנוכח היכרותו הקודמת עם העסק חזקה על הנתבע שראה את המשאבה וידע בדיוק איך פועל הביוב בעסק עוד לפני הרכישה. התובע אף טוען כי הנתבע טען כי מדובר היה במפגע ריח קשה, מים זורמים ועוד – והדבר עומד בסתירה לטענתו כי לא ידע על כך. עוד טען התובע כי הפעלת העסק במקום במשך שנתיים מהווה ראיה לידיעה ולהסכמה של הנתבע למתווה זה של הפעלת העסק.

הנתבע מצידו טען כי לא ידע שאין חיבור למערכת הביוב ורק כשראה את התובע בסמוך לאחר ששכר את הנכס, שואב את הביוב הבין זאת וגם אז טען בפניו התובע כי העירייה עובדת על מערכת ביוב חדשה וזה יסתדר (ע' 48 ש' 26-35 וע' 49 ש' 3-8).

בנוגע למערכת החשמל, הנתבע טען כי החשמל בעסק נפל כל יומיים והדבר גרם לכך שזרק הרבה סחורה (ע' 48 ש' 10-11). הנתבע צירף דו"ח ליקויים במערכת החשמל של חשמלאי מוסמך שביקר בנכס ביום 20.02.18, אולם ייאמר כי החשמלאי לא זומן למסור עדות. התובע מציין כי לא הובאה כל ראיה בעניין החשמל והדוח שצורף לראיות הנתבע הוא דוח שנערך לאחר שהנתבע עזב את הנכס.

אני סבורה כי התובע לא הוכיח ידיעה של הנתבע על אופן הפעלת הביוב בעסק טרם חתימתו על ההסכם וביצוע התשלום לתובע עבור העסק ודומה שהדרך הראויה להוכיח ידיעה כזו של הנתבע הייתה על ידי ציון הדבר בהסכם, דבר שלא נעשה. בכל מקרה, גם אם הנתבע ראה את המשאבה החיצונית לפני שחתם על ההסכם, לנוכח המצג שיצר בפניו התובע כי יש לעסק רישיון, לא יכול היה התובע להבין כי הפעלה זו של העסק תימנע ממנו את האפשרות לקבל רישיון עסק.

לכך אוסיף כי הפעלת העסק במשך שנתיים על ידי הנתבע, אינה ראיה לידיעה או להסכמה של הנתבע למתווה זה של הפעלת העסק, שכן ידיעה והסכמה רלוונטיות רק לפני חתימת ההסכם וביצוע התשלום. העובדה כי התובע נשאר שנתיים במקום ולא עזב מיד דווקא מראה שעשה כל מאמץ לקיים את ההסכם.

בכל הנוגע למערכת החשמל, מקובלת עלי טענת התובע כי הנתבע לא הוכיח את הליקויים הנטענים על ידו מאחר שעורך דו"ח הליקויים שצירף הנתבע לראיותיו לא הגיע להיחקר עליו ובכל מקרה, לא מערכת החשמל מנעה את קבלת רישיון העסק, כך שאין חשיבות רבה לטענה בעניין זה. נראה גם כי מדובר בהרחבת חזית משהדבר לא נטען על ידי הנתבע בכתב ההגנה שלו ואף מטעם זה אין מקום לקבוע כל ממצא בנוגע למערכת החשמל.

הפרת ההסכם

התובע טען כלפי הנתבע כי הפר את ההסכם בכך שלא מסר לידיו 12 המחאות לשנת השכירות השנייה כפי שדרש ההסכם, בכך שלא העביר על שמו את החשמל המים והארנונה, בכך שלא הציג פוליסת ביטוח לנכס ובכך שהשחית את השלט על הנכס. התובע טען להפרה גם בעניין רישיון העסק, אולם לנוכח האמור לעיל בעניין זה, אין מקום להוסיף ונראה כי גם אם פורמלית התובע הפר את ההסכם בכך שלא דאג לרישיון עסק, לא ניתן על בסיס זה לתבוע ממנו פיצויים. אבחן את הטענות הנוספות של התובע להפרת ההסכם.

דמי השכירות

כאמור, התובע טען כי היה על הנתבע למסור לידיו בתחילת שנת השכירות השנייה 12 המחאות לתשלום דמי השכירות לאותה שנה והוא לא עשה כן. אציין כי עיון בסעיף 6.2 להסכם יראה כי הוא מתייחס רק לשנת השכירות הראשונה ולמעשה אין בהסכם הוראות לגבי אופן התשלום של השנים לאחר מכן, לכן לא ברור מדוע כבר בפברואר 2017 טען התובע שהנתבע מפר את ההסכם בעילה זו.

מנגד, התובע לא טען כנגד טענה זו של התובע, כי לא נדרש למסור 12 המחאות, אלא רק טען שהייתה בין הצדדים הסכמה אחרת. התובע טוען שהנתבע שינה את גרסתו בעניין זה, כשבכתב ההגנה טען שהייתה הסכמה בין הצדדים על תשלום מדי חודשיים ובתצהיר טען שבגלל שהתובע נהג להפקיד בבת אחת מספר שיקים, הוא החל לשלם מדי חודש (סעיף 33 לתצהיר). אני סבורה כי אין חשיבות רבה לטענה זו, שעה שהתובע לא טען בתביעתו כי הנתבע נותר חייב לו דמי שכירות בגין חודש כלשהו (ובעדותו אישר התובע שקיבל את מלוא דמי השכירות, ע' 37 ש' 6-7). הטענה היא למעשה רק לעניין אופן התשלום ולנוכח האמור לעיל לגבי הוראת סעיף 6.2 להסכם, לא מצאתי כי ניתן לטעון כי הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית באופן בו שילם את דמי השכירות.

ביטוח

לעניין הביטוח, אין מחלוקת כי לא נעשה ביטוח ושלפי ההסכם מדובר בהפרה יסודית שלו, אולם לטענת הנתבע לא ניתן היה לבטח את הנכס והתובע לא הציג בפניו פוליסה קודמת. הנתבע לא צירף אסמכתא מסוכן ביטוח לטענתו כי לא ניתן היה לבטח את הנכס. על כן במישור הפורמלי, הייתה כאן הפרה יסודית של ההסכם על ידי הנתבע.

מנגד, בהסכם לא נקבעה סנקציה למקרה של הפרה יסודית מסוג זה. התובע יכול היה לבטח בעצמו את הנכס ואילו עשה כן אפשר שהיה מקום לחייב את הנתבע לשלם לו את עלות הפוליסה, אולם התובע לא טען כי עשה כן. התובע רשאי היה לבטל את ההסכם בגין הפרה זו על ידי הנתבע ויכול היה לתבוע אכיפה. אולם לא ניתן להצביע על נזק ממוני שהתובע רשאי לתבוע מן הנתבע בגין הפרה זו או על נזק ממוני שנגרם לתובע עקב הפרה זו ועל כן הקביעה כי הייתה כאן הפרה יסודית של ההסכם חסרת נפקות.

מים, חשמל וארנונה

התובע טען כי הנתבע הפר את ההסכם גם בכך שלא העביר על שמו את מוני המים, החשמל וחיובי הארנונה. הנתבע טען כי עשה זאת. מאחר שהתובע לא הביא כל אסמכתא להוכחת טענתו והנתבע שלל את הנטען, נראה כי לא עלה ביד התובע להוכיח טענתו זו. התובע טען כי עקב חובות של הנתבע עוקל החשבון שלו, אולם גם לטענה זו לא הובאה כל ראיה. בנוסף, התובע לא טען כי הוא שילם חוב כלשהו של הנתבע, או כי הנתבע הותיר חוב של מים חשמל או ארנונה (התובע אישר בעדותו שהארנונה והמים שולמו, ע' 37 ש' 13) ועל כן נראה כי בשלב זה אין חשיבות לטענה זו של התובע.

שלט

לעניין השלט, הנתבע לא הכחיש ש"השחית" אותו אולם טען כי ה"השחתה" הייתה בכך שמחק את מספר הטלפון של התובע שהופיע על השלט ולטענתו רשאי היה לעשות כן לאחר שרכש את המוניטין של העסק ולא היה מקום שישאיר את הטלפון של התובע על השלט. התובע מכחיש את הטענה כי הנתבע רכש את המוניטין של העסק וטוען כי בשום מקום אין חשבונית המעידה על רכישת המוניטין להבדיל מן הציוד ועל כן ההשחתה של השלט מנוגדת לסעיפים 8.3 ו – 10 להסכם ומהווה אף היא הפרה יסודית של ההסכם.

אתייחס בהמשך בקצרה לנושא רכישת המוניטין של העסק, אולם לעניין השלט אציין כי גם אם הנתבע לא היה רשאי להשחית אותו כפי שעשה, יתקשה התובע לטעון לנזק ממוני בשל כך, מאחר שכאמור לעיל, חודשים ספורים לאחר פינוי המושכר, הרס התובע את המבנה או לפחות חלקים משמעותיים ממנו וניתן לראות כי במבנה החדש שהוקם, קיים שילוט שונה (ראה מוצג נ/3, ע' 13 ש' 2-10) והתובע לא טען כי אילו השלט לא הושחת, היה מציב את השלט הישן על המבנה החדש שהקים.

אף אילו מצאתי כי יש מקום לפצות את התובע בגין השחתת השלט, ייאמר כי התובע לא המציא כל ראיה לעלות השלט או לכך שלא ניתן היה לתקנו בעלות כלשהי, על כן לא ברור כלל מה הפיצוי המגיע ככל שהיה מקום לפיצוי והנטל בעניין זה על התובע.

מוניטין

התובע טוען כי לא מכר את המוניטין לנתבע אלא רק ציוד ומלאי ואין כל הסכם בין הצדדים למכירת המוניטין. אולם ייאמר כי אין כל הסכם גם למכירת הציוד והמלאי והתובע עצמו הצהיר בסעיף 4 לתצהירו כי לא נערך הסכם בעניין הציוד והמלאי משום ששרר אמון בין הצדדים. על כן היעדרו של הסכם אינו ראיה שלא הייתה מכירה של מוניטין. בסיכומי התשובה טוען התובע כי לא הוכח שמכר עסק פעיל, וכל שהוכח הוא כי הושכר נכס.

אני סבורה כי השכרת הנכס עם שם העסק לצורך הפעלת אותו עסק, לתקופה של חמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות (סעיף 5.3 להסכם) ועוד שנים כרצונו של השוכר (סעיף 5.4 להסכם), אינה מתיישבת עם אי מכירת המוניטין של העסק. יתר על כן, עלה מתצהירו של התובע כי היה בכוונתו למכור את העסק לצמיתות. התובע הסביר כי החליט "למכור את בית העסק ולהשכיר את החנות בכדי שאוכל להתפנות לעיסוקים אחרים" (סעיף 3 לתצהיר). התוספת שהוסיף התובע בעדותו כי כך רצה לקבל את העסק בחזרה (ע' 34 ש' 9-11) לא גוברת על מה שכתב בתצהירו.

על כן אני סבורה כי יש לדחות את טענת התובע כי כל שעשה היה להשכיר את הנכס ולמכור את הציוד והמלאי. ייאמר עוד, כי גם מכירת הציוד והמלאי, מעידה על מכירה של עסק פעיל. מכירת עסק פעיל תחת אותו השם, בהחלט מוכיחה במאזן ההסתברויות, מכירה של מוניטין והדבר רלוונטי גם לעניין השחתת השלט כפי שפורט לעיל.

הסיבה לעזיבה

התובע טען כי לנוכח העובדה כי חודש לאחר שהנתבע פינה את המושכר הוא פתח עסק אחר בתחום המזון בעיר אחרת מלמדת שהסיבה האמיתית לסיום ההסכם הייתה הזדמנות עסקית טובה יותר שנקרתה בדרכו של הנתבע.

תובע טוען כי אין בסיס לניסיון של הנתבע להציג עצמו כאדם חסר ניסיון שנפל קורבן למזימת התובע. לנתבע היה ניסיון בהפעלת בתי עסק לפני החתימה על ההסכם שכן הוא הפעיל שני עסקים בתחום המזון לפני העסק כאן ואכן התברר כי הנתבע הפעיל שתי פיצריות במשך 8 שנים לפני חתימת ההסכם, כשאחת מהן הייתה במבנה שהוא שכר (ע' 51 ש' 31-36, ע' 52 ש' 4). יחד עם זאת, התובע בעצמו התייחס לנתבע כאל אדם חסר ניסיון כפי שעולה מסעיף 7 לתצהירו, בו הוא מציין כי ההסכמות אליהן הגיע היו עם אביו של הנתבע משום שהנתבע בחור צעיר.

לנוכח כל שנקבע לעיל בנוגע לרישיון העסק, אני סבורה כי יש לדחות את טענת התובע, כי הנתבע עזב את המושכר משום שנקרתה בדרכו הזדמנות עסקית טובה יותר. יתר על כן, אין כל היגיון מבחינת הנתבע בעזיבה לאחר שנתיים, כששילם סכומים משמעותיים על מנת לרכוש עסק פעיל והתכוון להפעילו במקום לפחות חמש שנים ואף למעלה מכך. הנתבע בעדותו הסכים שהעסק הרוויח (ע' 49 ש' 14) ואף הבהיר שמבחינתו סגירת העסק לא הייתה רווחית (ע' 50 ש' 26-27) והבהיר כי לא הייתה לו סיבה לעזוב עסק שמכניס כסף (ע' 52 ש' 30). במצב זה אני סבורה כי העזיבה של הנתבע דווקא תומכת בטענתו כי לא ניתן היה להפעיל את העסק במקום באופן חוקי ולא חותרת תחתיה.

נזקים נוספים

כאמור לעיל, התובע תבע סכום של 102,000 ₪ בגין פרטי ציוד שלשיטתו נלקחו על ידי הנתבע על אף שלא היו כלולים במכירת הציוד וכן בשל נזקים למושכר.

התובע תבע 60,000 ₪ בגין מנועים של חדר ההקפאה אשר לשיטת התובע, לא היו כלולים במכירת הציוד. לטענת התובע, הנתבע הודה בחקירתו שרכש מקררים ולא חדרי הקפאה ולכן כשעקר את המנועים של חדרי ההקפאה, לקח רכוש שלא שלו.

בנוסף תבע התובע 12,000 ₪ עבור מטחנת הבשר אשר לשיטתו לא נמכרה לנתבע. לטענת התובע, הנתבע רכש מטחנת בשר אחת שהייתה בנכס עצמו, אולם הייתה גם מטחנה בקונטיינר שעמד ליד המבנה, שלא נרכשה על ידי הנתבע ונלקחה על ידו. התובע מסכים כי הנתבע היה רשאי להשתמש בה, אולם לא היה רשאי לקחת אותה משום שהוא לא רכש אותה.

בנוסף תבע התובע 30,000 ₪ בגין נזקים שונים למושכר, שלטענתו הוחזר לו מושחת ומלוכלך.

הנתבע טען כי רכש מהתובע את כל הציוד ועל כן אין בסיס לטענות התובע בעניין זה וכן הוא דוחה את הטענה כי השאיר את המושכר הרוס ומזוהם. לטענת הנתבע, משלא הובאה כל ראיה לטענה זו והתובע אף העיד שאין לו דוח שמאי על נזקים שכביכול נגרמו לו, יש לדחות את התביעה ברכיבים אלה.

התובע לא צירף לתביעתו כל ראיה לשווי הציוד אשר לשיטתו הנתבע לקח למרות שלא רכש וכבר מטעם זה יש לדחות את תביעתו. הנתבע מצידו צירף את החשבוניות שקיבל בגין הסכומים ששילם לתובע עבור הציוד והמלאי. רוב החשבוניות אינן מפורטות, אולם בחשבונית אחת בה ניתן פירוט (ע' 4 לתיק המוצגים של הנתבע) מצוין: "משקלים, מסורים, מקררים, וטרינות, מטחנות וציוד שונה". סכום החשבונית, 140,400 ₪.

בהיעדר רשימה של הציוד והמלאי שנמכרו, ורשימה של ציוד שלא נמכר, לא ניתן לקבוע בוודאות מה כלול בחשבונית זו, אולם לא ניתן לשלול את טענת הנתבע כי המקררים הם כלל המקררים הרלוונטיים, כולל חדרי ההקפאה והמטחנות הן כל המטחנות שהיו במקום. לכך אוסיף כי מכל מקום, ככל שהתובע רצה להותיר בבעלותו חלק מן הציוד, יכול היה לציין זאת במפורש בהסכם כלשהו והוא לא עשה כן. על כן, בהיעדר ראיות לשווי ציוד שלכאורה לא נרכש על ידי הנתבע ובהיעדר דרך להוכיח מה נרכש ומה לא נרכש על ידי הנתבע, התביעה ברכיבי נזק אלה, נדחית.

בכל הנוגע לאופן החזרת המושכר ייאמר כי לא הובאו כל ראיות גם לעניין זה, לא לעצם הטענה כי המושכר הוחזר הרוס ומלוכלך ולא לעלות הנזק. לנוכח הכחשת הנתבע את הטענות, היה על התובע להוסיף ראיה כלשהי על מנת להוכיח טענתו במאזן ההסתברויות. אולם מעבר לכך, לנוכח הריסת המבנה או מרביתו והקמתו מחדש על ידי התובע לאחר עזיבת הנתבע, כשהצורך בהריסה לא נבע מאופן עזיבת הנתבע, אלא מן הצורך להסדיר בעיות יסוד במבנה שמנעו אפשרות לקבל רישיון עסק לאטליז, בכל מקרה לא ניתן לטעון כי נגרם לתובע נזק כלשהו מאופן הותרת הנכס על ידי הנתבע. בהיעדר ראיות, כאמור לעיל, ניתן לדחות את התביעה ברכיב זה משום שהתובע לא הוכיח טענתו, אולם גם אילו הוכיח טענתו, בהיעדר נזק, אין מקום לפיצוי.

סוף דבר

העולה מן המקובץ הוא כי אני דוחה את התביעה על כל רכיביה, מכל הטעמים שפורטו לעיל.

אני מחייבת את התובע לשאת בהוצאות הנתבע ובשכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 42,000 ₪ אותם ישלם התובע לנתבע בתוך 30 יום מקבלת פסק דין זה.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, י"ט חשוון תשפ"ג, 13 נובמבר 2022, בהעדר הצדדים.