גדר הדיון
בפני תביעה לפינוי מושכר שהוגשה לפי פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.
בכתב התביעה טענה התובעת, עיריית ירושלים, כי היא בעלת הזכויות בדירת המגורים ברחוב חצור 2 בירושלים (להלן: הדירה). הדירה משמשת את החטיבה לקידום נוער וצעירים והעירייה מאפשרת לשהות בה לתקופה מוגבלת במהלך תכנית טיפול. בסוף שנת 2014 אפשרה התובעת לנתבעת לשהות בדירה לתקופה מוגבלת בכדי לקדם תכנית לשיקומה. נטען, כי הובהר לנתבעת במפורש כי השהייה לא תהא מעבר לתשעה חודשים ומותנית בחתימתה על תכנית שיקומית. כן נדרשה הנתבעת לחתום על חוזה המסדיר את תנאי שהייתה בדירה. ואולם, לאחר שנכנסה הנתבעת לדירה, ניסיונות העירייה לקדם עמה תכנית שיקום נתקלו בסירוב וכן סירבה לחתום על החוזה. התנהגות הנתבעת לא עמדה באמות המידה הנדרשות ולכן נאלצה התובעת, בהמלצת אנשי המקצוע לפנותה ואף שלחה לה מכתב ביום 4.9.16, אך נתקלה בסירוב. העירייה טענה, כי הדירה נחוצה לה בכדי לאפשר לצעירים רבים אחרים שמשתתפים בתכנית השיקום לשהות בדירה. תצהירו של מר נתנאל אביבי, מנהל קש"ת לאומית בעיריית ירושלים, שטיפל בנתבעת ואפשר לה לגור בדירה, הוגש במצורף לכתב התביעה.
בכתב ההגנה, טענה הנתבעת, כי זכות המגורים הוענקה לה ללא תנאי וללא הגבלה נוכח מצבה ומהווה מתנה והתובעת אינה יכולה לבטלה אלא לפי הוראות חוק המתנה התשכ"ח-1968. מאחר שבנסיבות העניין, הקניית המתנה נגמרה אין התובעת יכולה לחזור בה, ודאי עת השקיעה כספים בהפיכתה לראויה למגורים והסתמכה על המתנה. לחלופין, טענה, שאם לנתבעת זכות שימוש הדירה, הרי שמדובר בשאילה מכוח סעיף 26 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. בהתאם לסעיף 27 לחוק השאילה חל סעיף 25 הקובע כי יערך בין הצדדים הסכם בכתב, שלא נערך ומשכך יש לדחות את טענות התובעת ביחס לתנאי ההסכם. התובעת הצהירה כי נוכח קשיים בחייה, העניקה לה עיריית ירושלים בשנת 2014 זכות להתגורר בדירה. נציג העירייה, נתי, הודיע לה שזכאית להתגורר בדירה ללא תנאי וכל מגבלה. לאור הבטחת העירייה ומצבה המחפיר של הדירה, ברשותו של נתי אף שיפצה את הדירה והשקיעה למעלה מעשרים אלף ש"ח. עוד הצהירה, כי לא נדרשה לשלם שכירות עבור מגוריה בדירה וזו היתה מתנה מהעירייה נוכח מצבה. העירייה הודיעה לנתבעת מראש כי יתכן ותשכן אנשים נוספים אבל בפועל היתה לה רק פעם שותפה. הנתבעת הצהירה כי בשנת 2016 ביקשו ממנה לשנות את תנאי ההסכם ולחתום על מסמך שמגביל את תקופת השהייה בדירה לתשעה חודשים אך היא לא הסכימה. לטענתה, לא קיבלה דרישה בטרם ההליך והמכתב שצורף לא הגיע אליה.
לאור תצהיר הנתבעת, ביקשה התובעת להתיר לה להגיש תצהיר משלים של מר אביבי, בו הצהיר כי לפני שהנתבעת נכנסה לדירה שהו בה 2-4 בנות, במסגרת שימושה לצרכי שיקום נערות חסרות בית, כחלק מתהליך היציאה מחיי הרחוב לתפקוד נורמטיבי בחברה. באותה עת ערכה החטיבה לקידום נוער וצעירים פיקוח הדוק על הנעשה בדירה באמצעות מדריכה בשם בתיה. הנתבעת הופנתה אל מר אביבי על ידי הגב' זהבית וינר, עובדת קידום נוער במרכז העיר, ששימשה מטפלת מלווה שלה. בסמוך למועד זה התפנתה הדירה וניתנה רשות לצעירה אחרת להתגורר בה ונבדקה התאמת הנתבעת לתכנית הטיפולית ובכללה שהות בדירה. מר אביבי נפגש עם הנתבעת ובסוף שנת 2014 הוחלט לאפשר לה לשהות בדירה לתקופה מוגבלת בכדי לקדם תכנית לשיקומה. עוד הצהיר, כי הבהיר לנתבעת במפורש כי השהייה לא תהא מעבר לתשעה חודשים ומותנית בחתימתה על תכנית שיקומית. כמו כן נדרשה הנתבעת לחתום על חוזה המסדיר את תנאי שהייתה בדירה ואולם מסיבה שלא זכורה למר אביבי לא נחתם אף שכל תנאיו הובהרו בעל-פה. בסמוך לאחר שנכנסה הנתבעת להתגורר בדירה הודיעה המדריכה בתיה כי מפסיקה את עבודתה מסיבות אישיות והתובעת נותרה ללא אחראית דירה אותה עת. מר אביבי הצהיר, כי על אף שצפה קשיים בשל מאפייני הניתוק של הנתבעת, היה צורך ליתן לה קורת גג מידית, בהנחה שתמשיך את הטיפול עם העובדת הגב' ויינר. לאחר שנכנסה הנתבעת לדירה, ניסיונות לקדם עמה תכנית שיקום נתקלו בסירוב והיא אף סירבה לחתום על החוזה. בחלוף מספר שבועות הוחלט לשפץ מעט את הדירה והנתבעת הציעה מיוזמתה לסייד ולהכניס ריהוט משומש, דבר שהצביע על אכפתיות ורצון לשנות את תנאי מחייתה. זמן קצר לאחר כניסת הנתבעת לדירה החלו עימותים עם המטופלת האחרת ששהתה בדירה עד שנאלצה לעזוב וכן הגיעו תלונות שכנים על רעש וביקורי שכנים בדירה. משכך נמנעה אפשרות להכניס לדירה מטופלות אחרות שביקשו לשמור על אורח חיים דתי. ביוני 2015 ניסתה התובעת לערב בניסיונות השיקום עובדת סוציאלית אך נתקלה בסירוב ומשכך נשלח מכתב ההתראה ביום 4.9.16.
טענות הצדדים
התובעת טענה, כי התחייבות להעניק מתנה במקרקעין על פי סעיף 5 לחוק המתנה טעונה מסמך בכתב. עסקה במקרקעין על פי סעיף 7 לחוק המקרקעין טעונה ברישום, ובהיעדר רישום בטאבו מדובר רק בהתחייבות, לגביה יש צורך במסמך בכתב וכזה אין. אף אין מדובר ברישיון במקרקעין אלא תכנית טיפולית כאשר במסגרתה וכסיוע של חסד, בשל המצב שהנתבעת תארה בפני מר נתנאל אביבי כעולה מסעיף 10 לתצהירו, הוחלט להכניסה לדירה ללא שהחתימו אותה על החוזה לאחר שנאמרו לה התנאים בעל פה. ברוח הדברים נשלח לה מכתב, עליו העיד מר גולן. לאחר מכן, בשנת 2016 ביקשו מהנתבעת לחתום על הסכם כדי להשלים את הליך השיקום בתוך 9 חודשים, כפי שהעידה, כי שוחחו עמה אך היא אמרה שמלחיץ אותה לחתום על תקופה של 9 חודשים. התובעת אף הציעה בדיון הצעה חלופית לסייע לנתבעת, אף שאינה בגיל של המחלקה לקידום נוער אלא בגיל של מחלקת הרווחה, ואולם הנתבעת דחתה את ההצעה. נטען, כי מהראיות עלה שרוב התקופה לא התגוררו עמה נערות משוקמות ונודע בהליך כי הנתבעת הכניסה לדירה את אחיה וחיברה באופן פיראטי לחשמל. הנתבעת לא שילמה תמורה כלשהי ולא הציגה קבלה או ראיה לעלות השיפוץ אף שהעידה שמי שביצע את השיפוץ לטענתה, יכול היה לתת קבלה וגם לא הזמינה אותו להעיד. לאור האמור, מהתצהירים ומהעדויות עלה כי ביום כניסת הנתבעת לדירה בשנת 2014 היא ידעה שזה לצורך הטיפול לזמן קצוב ולאורך התקופה ידעה זאת מאת גורמי הרווחה. מר צחי גולן העיד ששלח לה מכתב באוקטובר 2015 והנתבעת מודה שאמרו לה זאת במפורש בשנת 2016 ומשכך דין התביעה להתקבל.
הנתבעת טענה, כי השאלה שעל בית המשפט להכריע בה היא מה סוכם בין הצדדים במועד בו הנתבעת נכנסה לדירה. לשיטת התובעת סוכם שתיכנס לדירה במסגרת תהליך שיקום ותשהה בה רק 9 חודשים בתנאים שונים, בעוד שלשיטת הנתבעת היא קיבלה רשות בלתי הדירה לגור בדירה והעידה שרואה בדירה מתנה. לטענתה, אין מדובר בשני צדדים שווים, שכן מחד, מצבה הכלכלי והנפשי של הנתבעת היה קשה מאוד באותו זמן ומאידך, עומדת רשות מקומית ולכן ראוי להטיל את נטל הראיה על הרשות המקומית. מר צחי גולן העיד שהדפיס את המכתב שהעיד עליו וכי יש 2 תיקיות רלבנטיות (עמ' 13 ש' 6) ורישומים שוטפים של כל הנערות (עמ' 11 ש' 6-8). משכך, טענה הנתבעת כי צריך להיות בידי התובעת מסמך ובו הריאיון שערך העד נתי, ככל שנערך. הנתבעת העידה שלא נערך ראיון, ואולם בהתאם לעדות מר צחי גולן יש בתיק העירייה ובמסמך הזה אמור להיות הסיכום בין הצדדים. מסמך זה לא הוצג למרות שהמכתב משנת 2015 הובא לדיון ולא צרף לכתב התביעה.
בנוסף, טענה הנתבעת, כי אף בהסכם לא נזכר הליך שיקום או פינוי ולכן טענות התובעת נעדרות בסיס. מעדות נתנאל עלה כי אצל עובדת עירייה, בשם איילה, נמצאים הכללים באופן מסודר (עמ' 7 ש' 23) ומשכך היה על התובעת להגיש את הכללים בכדי שניתן לבחון את זכויות הנתבעת ואולם העירייה בחרה שלא להציג בפני בית המשפט ומשכך לא עמדה בנטל הבאת הראיות. חיזוק לכך נמצא לטענת הנתבעת בכך שבשנת 2016 נתבקשה לחתום על חוזה לפיו מסכימה להתפנות לאחר 9 חודשים ומכך עולה שלפני כן, לפי תנאי החוזה לא היתה התובעת יכולה לפנות את הנתבעת מהדירה. החל משנת 2014 במשך שנים, אין כל מסמך המעיד על כך שהנתבעת הפרה תנאי זה או אחר, אין עדים, אין רישום, העד צחי גולן העיד כי מעולם לא פגש את הנתבעת ויודע עליה רק מעובדיו (עמ' 10 ש' 26).
הנתבעת טענה, כי יש לקבל את גרסת הנתבעת שנתמכת בהעדר ראיות התובעת ובכך שאין מחלוקת שהנתבעת נכנסה לדירה באישור בלי דרישת תשלום כלשהי, שניתן לה לגור שם ולא הוכחה כל הגבלה. לטענתה זכות המגורים ניתנה לה במתנה. זכות המגורים כפופה לכך שתכניס עוד אנשים, ולא הובאו ראיות לסירובה לכך ולכן העירייה לא יכולה לחזור בה. אף בהנחה שמדובר בהתחייבות לעשות עסקה מאחר ולא נרשמה, אזי החוק מאפשר לנותן המתנה לחזור בו רק שמקבל המתנה לא שינה את מצבו לרעה. הנתבעת הוציאה כספים ונעשו שיפוצים רבים על הנכס. האחראי על השיפוצים העיד שהעירייה לא ביצעה שיפוצים בנכס, כך שאלו בוצעו בהשקעת הנתבעת ואחרי ששינתה את מצבה לרעה, העירייה לא יכולה לחזור בה מהמתנה ומשכך יש לדחות את התביעה.
דיון והכרעה
לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין טענות הנתבעת להידחות.
בנוגע לטענות הנוגעות לזכות החוקית של התובעת בנכס, אותן העלתה בכתב הגנתה, קובעת ההלכה הפסוקה, כי המחזיק בפועל אינו רשאי לטעון כלפי מי שהעניק לו את זכות החזקה בו כי אינו בעל הזכויות בנכס כשנטענת כלפיו טענה לסילוק יד (רע"א 5518/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי ואח', פ"ד נה(3) 294).
אין כל בסיס עובדתי ומשפטי, ולו קלוש, לכך שהדירה או זכות המגורים בה ניתנה לנתבעת במתנה. הן סעיף 5 לחוק המתנה, התשכ"ח-1968 והן סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מציבים דרישת כתב להתחייבות לתת נכס מקרקעין במתנה. דרישת המסמך בסעיף 5 לחוק המתנה הינה דרישה מהותית (ע"א 11/75 ועדת הישיבות בא"י נ' אברהם מיכאלי פד"י ל(1) 639).