בן ברוך נ' דוידוב

בפניי תביעה לפינוי דייר מוגן מחנות המוחזקת על ידו, מכוח עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת באשר לגובה דמי הפינוי שישולמו לנתבע כנגד הפינוי, ובכלל זאת חלוקים ביניהם הצדדים בשאלה האם במסגרת חישוב דמי הפינוי יש להביא בחשבון גלריה המצויה בחנות, והאם לדמי הפינוי יש להוסיף תוספות שונות בגין מיסים, מעבר והתאמות.

ובנמצא;

אין להביא בחשבון את שטח הגלריה במסגרת חישוב דמי הפינוי שישולמו לתובע, שכן שטח זה איננו מהווה חלק מהמושכר המוגן. יש לאמץ את קביעתו של המומחה אשר מונה מטעם בית משפט באשר לגובה דמי הפינוי. לדמי הפינוי יש להוסיף תשלום בגין מס, אך לא בגין תוספות אחרות אשר מגולמות כבר במסגרת דמי הפינוי.

רקע

1. התובע הנו הבעלים הרשום של מקרקעין המצויים ברחוב הקישון 29, בתל אביב (להלן: "המקרקעין"). על המקרקעין בנוי בניין המשלב מגורים ומסחר, כולל קומת קרקע מסחרית, ובה מספר חנויות (להלן: "הבניין").

    

2. הנתבע מחזיק בחנות בבניין (להלן: "החנות") בשכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), מכוח הסכם שכירות מוגנת שנכרת בין התובע לבין הנתבע בשנת 2001 (להלן: "ההסכם").

    

    

   עיקרי טענות הצדדים

    

3. לטענת התובע, מתקיימת בענייננו עילת פינוי מכוח סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, ומשכך יש להורות על פינויו של הנתבע מהחנות באופן מיידי, כנגד תשלום דמי פינוי.

    

   התובע מוסיף וטוען כדלקמן:

    

4. דמי השכירות המשולמים על ידי הנתבע עומדים על סך של 4,520 ₪ לרבעון (כ-1,506 ₪ לחודש). מטרת השכירות כאמור בהסכם השכירות היא "בית עסק לייצור ושיווק מוצרי טקסטיל (קונפקציה להלבשה)".

    

5. הבניין עתיק, ומצבו הפיזי והתחזוקתי בהתאם לכך. לאור זאת, ובשל הצורך הדחוף לבצע שיפוצים וחיזוקים בבניין, לרבות מכוח תכנית תמ"א 38, פעל התובע עוד מאז שנת 2016 לקבלת היתר בנייה במסגרתו ייהרס הבניין ויוקם מחדש. יודגש, כי הבניין איננו יכול לעמוד ברעידות אדמה בהתאם לתקן הישראלי, ועל כן הריסתו ובנייתו מחדש הנה כורח המציאות.

    

6. ביום 10/8/2022 התקבל היתר בנייה מספר 22-0581 להריסת הבניין והקמת בניין חדש שיכלול 14 דירות מגורים ושטח מסחרי לשתי חנויות. התובע פנה אל הנתבע בעניין הצורך בפינויו מהמקרקעין, והודיע לנתבע כי אין בנמצא "דיור חלוף", קרי, יחידה מסחרית בעלת נתונים דומים אותה ניתן לשכור בשכירות מוגנת בסביבת המקרקעין. התובע צירף לכתב התביעה חוות דעת מומחה, יועץ נדל"ן, לתמיכה בטענה זו. לפיכך, הציע התובע לנתבע להיפגש עמו על מנת לדון בסכום הפיצוי שישולם לו, שיהיה שווה ערך לדיור חלוף בעין. הנתבע סירב לדרישת פינוי החנות, ואף סירב להיפגש עם התובע.

    

7. בהמשך, הוצע לנתבע סך של 170,000 ₪ עבור פינוי החנות, וזאת מבלי להידרש לחוות דעת שמאית על מנת שלא להיכנס להוצאות משפטיות מיותרות. הנתבע דחה את ההצעה, מבלי שהוא נוקב בסכום דמי פינוי תמורתם ייאות לפינוי המושכר מרצון.

    

8. התובע פנה לשמאי מטעמו, אשר קבע בחוות דעתו כי דמי פינוי שווי ערך לחנות, כולל הוצאות נלוות בשיעור של 4/3 מגובה דמי המפתח, עומדים על סך של 170,000 ₪.

    

9. לפיכך, מבוקש להורות על סילוק ידו של התובע מהחנות, תמורת דמי פינוי בסך של 170,000 ₪. עוד מבוקש להורות על קיזוז של 100,000 ₪ מדמי הפינוי, בגין אובדן דמי שכירות שנגרם כתוצאה מסירובו של הנתבע לפנות את החנות, החל ממועד משלוח הודעת הפינוי בתאריך 23/11/2022.

    

10. מנגד, טוען הנתבע כי החנות ממוקמת באזור שבו רוב העסקים הנם בתחום הטקסטיל, לרבות ספקים ולקוחות של הנתבע מזה שנים רבות, ועל כן מדובר במיקום אטרקטיבי, שהינו קרדינלי עבור הנתבע ובני משפחתו.

     

    הנתבע מוסיף וטוען כדלקמן:

     

11. הנתבע קיים את התחייבויותיו בהתאם להסכם השכירות.

     

12. מגמת ההתחדשות בשכונת פלורנטין, בה ממוקמת החנות, עוררה את שוק הנדל"ן בשכונה. בשל הפוטנציאל הכלכלי הגלום באזור זה, החל התובע ללחוץ על הנתבע בתואנות שונות לפנות את החנות, בהציגו מצג לפיו ככל שיצא פינוי כזה אל הפועל, לא יצא הנתבע מקופח והתובע ימצא לו סידור חלוף כך שזכויות הנתבע לא יפגעו.

     

13. בחודש אוגוסט 2022 או במועד הסמוך לכך, פנה התובע אל הנתבע ודרש כי האחרון יפנה את החנות מבלי להציע לו סידור חלוף, תוך שהוא מנסה להלך אימים על הנתבע, שעה שטען בפניו כי הוא מפר לכאורה את הסכם השכירות – הפרות שלא היו ולא נבראו. זאת, על מנת לנסות ולהרתיע את הנתבע על מנת שיסכים לפנות את החנות בתוך 14 יום תמורת הסכום המביש של 170,000 ₪.

     

14. על התובע להעמיד לנתבע סידור חלוף באזור בו מצויה החנות, ולחלופין לשלם לו דמי פינוי בסכום של 1,200,000 ₪, בהתחשב, בין היתר, בהוצאות המעבר וביצוע ההתאמות הנדרשות לצורכי הפעלת עסקו, תשלומי מיסים הנגזרים מקבלת דמי הפינוי, דמי תיווך ושכר טרחת עו"ד לעניין נכס חדש והוצאות נוספות.

     

15. על כן, התובע לא עמד בדרישות הדין והפסיקה ולא העמיד לנתבע סידור חלוף הולם, ולא הציע פיצוי כספי ראוי.

    הליכים מקדמיים

     

16. במסגרת דיון קדם המשפט שהתקיים בתובענה בתאריך 13/9/2023, הסכים הנתבע לוותר על סידור חלוף בעין, ולקבל סידור חלוף כספי שיהווה פיצוי כנגד הפינוי. אין מחלוקת בין הצדדים באשר לעצם קיומה של עילת פינוי מכוח סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר.

     

17. השמאי מר אבי פרס, מונה כמומחה מטעם בית המשפט לצורך מתן חוות דעת שתכלול הערכה של שווי החנות בבעלות במצבה, ואומדן מרכיב הדיירות המוגנת בה (להלן: "המומחה מטעם בית המשפט" או "המומחה").

     

     

    המסגרת הראייתית

     

18. מטעם התובע העיד הוא עצמו (תצהיר עדות ראשית מטעמו סומן ת/1);

     

19. מטעם הנתבע העידו רו"ח אהרון קייקוב (חוות דעתו סומנה נ/1); מר סימיון מאסיחייב (נ/2); מר דוד דוידוב (נ/3); מר אברהם דוידוב (נ/4); והנתבע עצמו (נ/5).

     

20. אתייחס לעדויות ולראיות שהוגשו מטעם הצדדים במסגרת הדיון שלהלן, בהתאם לדרוש.

     

     

    דיון

     

21. הדרישה להעמדת סידור חלוף לדייר מוגן, המעוגנת בחוק, אין משמעה דווקא מתן פיצוי כספי שיאפשר לרכוש דירה חלופית בבעלות מלאה. נקבע כי "פיצוי כספי כסידור חלוף לרשות הדייר המוגן, כנגזרת בגובה של עד 60% משווי בעלות, מקובל על המשפטנים העוסקים בענף" (רע"א 847/06 מונדרי נ' שינפלד חברה לבנין והשקעות בע"מ (פורסם בנבו, 20/7/2006).

     

22. מקום בו מדובר בפינוי בית עסק, ההלכה הנוהגת היא כי יש לשלם לדייר המוגן את מלוא שווי דמי המפתח, ובנוסף ראוי ליתן לו גם שליש נוסף משיעורם, בגין דמי ההעברה והוצאות הנלוות לפינוי בית העסק. דהיינו, ארבעה שלישים מדמי המפתח המלאים (וראו ס' 19 לפסק דינה של כב' השופטת ברקוביץ בת"א (שלום ת"א) 19959-02-10 אפרת יובלים בע"מ נ' דבך (פורסם בנבו, 27/6/2011).

     

    עם זאת אזכיר גם את דבריה לפיהם:

     

    "סקירת הפסיקה מלמדת, כי בתי המשפט הם שקבעו את שיעורם של דמי הפינוי, ולא תמיד בהתאמה לחוות הדעת השמאית. בדרך כלל נע שיעור הפיצוי בין שווי הנכס בבעלות כחסם עליון לבין שווי דמי המפתח המלאים של המושכר הנדון." (פסקה 18)

     

23. יפים לעניין קביעת הפיצוי גם דבריו של כב' השופט [כתוארו אז] י' שנלר בע"א (מחוזי ת"א) 1795-09 בית הכנסת של עולי גרוזיה "הר סיני" נ' קסטום מוביל סאונד בע"מ (פורסם בנבו, 29/12/2010) לפיהם:

     

    "מעת שהפיצוי הכספי בא כחליפו של הסידור הנכסי, היה מקום לבחינת ערכו של הסידור הנכסי לשם קביעת הפיצוי הכספי וזאת לא נעשה. בלשון אחרת "קביעת סידור חלוף הולם" או "פתרון ראוי אחר", מחייבים הלימות בין ערכי אותם פתרונות. ודוק, עקרונית הפיצוי הכספי נועד, לאפשר לדייר להשתמש בו, על מנת שהוא ימצא את אותו פתרון נכסי הולם או קבלת פיצוי במקומו... אם לא נאמר כן, תמצא המשיבה מתעשרת, כביכול, על חשבון המערער. דהיינו, יש מקום לבחון את הנטל הכספי שהיה מוטל על המשיבה, אם אכן היה נמצא נכס חלופי כולל הכשרתו לייעודו." (פסקה 34 לפסק הדין; ההדגשות במקור – כ.ה.).

     

24. ומן הכלל אל הפרט;

     

     

    חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט

     

25. המומחה קבע בחוות דעתו כדלקמן:

     

    • במסגרת הערכת שווי החנות ומרכיב הדיירות המוגנת בה, נלקח בחשבון בין היתר מיקום הנכס בשכונת פלורנטין, המאופיין בביקוש בינוני עד גבוה לשטחי מסחר; הפיתוח הסביבתי הקיים באזור; שטח החנות אשר בהתאם להיתר הבניה עומד על 22.40 מ"ר; חלוקתה הפונקציונלית של החנות, רמת תחזוקתה, ורמת פרטי הגמר הקיימים בה; מחירי חנויות מסחריות דומות בסביבת החנות; והיתרון הכלכלי לדייר המוגן המבוטא באמצעות תשלום דמי שכירות מופחתים משמעותית ביחס לשוק.

       

    • המומחה העריך את שווי הדיירות המוגנת בחנות בהתאם לשתי חלופות: האחת, כוללת את שטח גלריה הבנויה בחנות (להלן: "הגלריה"); השנייה, ללא שטח הגלריה. הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה האם יש לכלול בחישוב שטח החנות את שטח הגלריה, אם לאו. להלן תידון סוגיית זו בהרחבה.

       

    • המומחה העריך את שווי הדיירות המוגנת (עם ובלי הגלריה) בהתאם לשתי הגישות הקיימות, וערך ביניהן ממוצע: גישת ההשוואה, במסגרתה נעשתה השוואה לעסקאות קניה ומכירה בנכסים דומים, תוך ביצוע התאמות למקרה הספציפי, ובהתאם חישוב שווי הבעלות בחנות, כאשר שווי מרכיב הדיירות המוגנת הנו בשיעור של 60 אחוז משווי הבעלות על פי הפסיקה; וגישת היוון ההכנסות, במסגרתה מהוון היתרון הכלכלי לדייר המוגן, דהיינו ההפרש בין דמי השכירות הנהוגים בשוק לבין דמי השכירות המוגנת, לתקופת ההחזקה הצפויה שלו בנכס, בשיעור היוון גבוה יותר מהמקובל באותו סוג נכס לנוכח הסיכון לשינוי הכללים שבחוק לרעת הדייר, והוספת חלקו של הדייר בדמי המפתח הדחויים.

       

      בהתאם, העריך המומחה את מרכיב הדיירות המוגנת בחנות ללא הגלריה בסך של 295,000 ₪, ואת מרכיב הדיירות המוגנת בחנות כולל הגלריה בסך של 444,000 ₪.

       

26. חרף טענות הצדדים, לא מצאתי לסטות מן הכלל על פיו כבדרך כלל, יעדיף בית המשפט את ממצאיו של המומחה אותו מינה. לא כל שכן לאחר שהתרשמתי מחוות דעתו של המומחה ומעדותו בפניי כמקצועית ואמינה.

     

27. נותר אפוא לדון בסוגיית הגלריה, וכן בתוספות שונות אותן טוען הנתבע כי על התובע לשלם לו במסגרת דמי הפינוי.

     

     

    הגלריה

     

28. על פי חוות דעת המומחה, שטח החנות ללא הגלריה עומד על 22.4 מ"ר. שטח החנות כולל הגלריה עומד על 31.36 מ"ר.

     

29. עיון בהסכם מלמד כי הוא איננו כולל כל אזכור לקיומה של גלריה. הנתבע טוען כי קיים הסכם שכירות קודם, שנכרת מול אביו של התובע, שם צוין קיומה של גלריה, אולם טענה זו נטענה בעלמא, ולא הובאה כל ראייה להוכחתה.

     

30. לא הוכח בפניי מי בנה את הגלריה ומתי היא נבנתה, אולם אין מחלוקת בין הצדדים כי הגלריה נבנתה ללא היתר בנייה. התובע העיד, ומצאתי את עדותו מהימנה, כי לא נתן את הסכמתו לבניית הגלריה, וכי הגלריה לא נבנתה על ידו.

     

    עוד צוין בחוות דעתו של השמאי מטעם הנתבע, כי שטח החנות לצורך תשלום ארנונה עומד על 24 מ"ר, ללמדנו כי השטח בגינו שולם ארנונה לא כלל את שטח הגלריה.

     

31. לטענת התובע, לא מדובר כלל בגלריה, כי אם במעין "בוידם", דהיינו מעין ארון אחסנה בתקרה ומשכך שטח זה הוא נטול ערך שמאי. התובע מבסס טענה זו, בין היתר, על תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: "תקנות התכנון והבניה") המגדירות גלריה, וקובעות, בין היתר כי לגלריה חייבות להיות מדרגות (ובענייננו העלייה לגלריה נעשית באמצעות סולם) וכי גובה החנות חייב להיות לפחות בגובה 4.75 מטרים לצורך קיומה של גלריה (בעוד בענייננו גובה החנות הוא 4.4 מטרים).

     

    בין אם מדובר בגלריה על פי תקנות התכנון והבניה ובין אם לאו, שוכנעתי, הן מעדותו של המומחה והן מהתמונות שצורפו לחוות דעתו, כי הגלריה הנה למעשה שטח אחסנה, אשר אדם בוגר כלל איננו מסוגל לעמוד בו.

     

32. העדר אזכורה של "הגלריה, בהסכם; העדר קיומו של היתר בנייה לבניית הגלריה; ושטח החנות לצורך תשלום ארנונה – מחזקים כולם את גרסתו של התובע, לפיה שטח החנות שהושכרה לנתבע בהסכם, לא כלל את שטח "הגלריה" (שלמעשה מהווה מעין שטח אחסנה, אשר בשל ממדיו ומאפייניו ספק אם הוא בעל ערך שמאי כלשהו ממילא). מנגד, הנתבע לא סתר את האמור בהסכם, ולא הוכיח באופן המניח את הדעת כי החנות הושכרה לו כשהיא כוללת את שטח "הגלריה" וכי יש להביא בחשבון שטח זה במסגרת חישוב שטח החנות הכולל.

     

33. אני קובעת אפוא כי "הגלריה" איננה מהווה חלק מהמושכר המוגן, ומשכך יש לאמץ את החלופה בחוות דעת המומחה לפיה מרכיב הדיירות המוגנת בחנות יחושב ללא שטח "הגלריה", ויעמוד על סך של 295,000 ₪.

     

34. בהתאם להלכה הפסוקה, מאחר שעסקינן בבית עסק, על סכום זה יש להוסיף שליש נוסף בגין הוצאות העברה והוצאות נלוות לפינוי בית העסק. על כן, דמי הפינוי שישולמו לתובע יועמדו על סך של 383,500 ₪.

     

     

    תוספות

     

35. לטענת הנתבע, על דמי הפינוי לכלול תוספות שונות מעבר לארבעה שלישים מדמי המפתח, ובכלל זאת תשלום בגין מיסים שיהיה על הנתבע לשלם בגין קבלת דמי הפינוי; הפרשים בגין תשלומי ארנונה; והוצאות מעבר והתאמות למושכר החדש. לתמיכה בטענות אלה, צירף הנתבע את חוות דעתו של רואה החשבון מר אהרון קייקוב (נ/1).

     

36. לצורך חישוב גובה המס אותו יהיה על הנתבע לשלם עם קבלת דמי הפינוי, התבסס רו"ח קייקוב על ההנחה לפיה דמי הפינוי שישולמו לנתבע יעמדו על סך של 760,000 ₪ (קרוב לפי שניים מהסכום אשר נפסק בפועל, כאמור), והעמיד את שיעור המס הצפוי על סך של 123,899 ₪. בנוסף, רו"ח קייקוב לא לקח בחשבון במסגרת חוות דעתו את שיעור המס המיטבי, ולא הציג חישוב פריסת מס. מנגד, התובע לא הגיש חוות דעת נגדית בנוגע לשיעור המס אותו ישלם הנתבע בגין קבלת דמי הפינוי.

     

    לאחר שבחנתי את הדברים, הגעתי לכלל מסקנה כי בהינתן מס בגין רווח הון אותו צפוי התובע לשלם, ומאידך האפשרות כי יהא זכאי להנחות ו/או לפריסות תשלום, ועל דרך האומדנא, יש להוסיף לדמי הפינוי תשלום בסך של 40,000 ₪ בגין מס שישולם על ידי הנתבע בגין קבלת דמי הפינוי.

     

37. אשר להפרשי ארנונה, כמו גם הוצאות מעבר והתאמות למושכר החדש; תוספות אלה, שממילא לא הוכחו כדבעי, מגולמות במסגרת תוספת השליש משיעור דמי הפינוי כפי שפורט לעיל, ועל כן ממילא יקבל הנתבע פיצוי בגין הוצאות אלה (ראו והשוו: ת"א 23294-11-15 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' אתרים בחוף ת"א חברה לפיתוח אתרי תיירות בת"א יפו בע"מ (פורסם בנבו, 26.12.17). אני דוחה אפוא את טענות הנתבע בעניין זה.

     

38. אני מוצאת לדחות אף את טענות הנתבע בעניין פיצוי בגין עוגמת נפש, משטענות אלה נטענו בעלמא ולא הוכחו ולאחר שממילא אינן חלק מחישוב הפיצוי בנסיבות עילת הפינוי שבפניי וכאשר אפשרות פינוי מכוחה, תלויה ועומדת כנגד הדייר מראשית התקשרותו עם בעל הבית בהתאם לחוק הגנת הדייר.

     

     

     

     

    סוף דבר

     

39. התביעה מתקבלת באופן חלקי.

     

40. אני מורה לנתבע לפנות את הנכס, ולהשיבו לידי התובע כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו, וזאת בתוך 60 ימים מיום מתן פסק דין זה.

     

41. כנגד הפינוי, ישלם התובע לנתבע דמי פינוי בסך של 383,500 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, ועד למועד התשלום בפועל.

     

42. התובע ישלם לנתבע גם סך של 40,000 ₪ בגין תשלומי מס צפויים וזאת בתוך 45 ימים ממועד היום, שאם לא כן ייתוספו לסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.

     

43. בהינתן עילת הפינוי והכרעתי בסופו של יום, הנתבע ישלם לתובע הוצאות ההליך ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪. גם תשלום זה ייעשה בתוך 45 ימים ממועד היום, שאם לא כן יתווספו לסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.

     

    מזכירות בית המשפט תמציא לצדדים את פסק הדין, כחוק.

     

    ניתן היום, ט"ו אלול תשפ"ד, 18 ספטמבר 2024, בהעדר הצדדים.