ת"א 36446-10-12 ואח' גולדמן ואח' נ' פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ

לפניי תובענות שעניינן טענה לירידת ערך דירות בבניין A בפרויקט "לב הדרים" ברחובות (להלן – הבניין).

תובענה אחת (ת.א. 41209-10-12) על סך של 189,500 ₪, שהגישו יניב בר וליאורה בר מרזוק ביחס לדירה מס' 21 הממוקמת בקומה החמישית בבניין (להלן – דירת משפחת בר). תובענה שנייה (ת.א. 36446-10-12) על סך של 176,000 ₪, שהגישו מרדכי ומזל גולדמן ביחס לדירה מס' 17 הממוקמת בקומה הרביעית בבניין (להלן – דירת משפחת גולדמן).

הנתבעת בשתי התובענות היא חב' פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ ממנה רכשו התובעים את הדירות (להלן – הנתבעת).

תמצית טענות הצדדים

כתבי התביעה מעלים טענות דומות בדבר הטעיה, תרמית ומצג רשלני במסגרת משא ומתן לפני כריתת הסכמים לרכישת דירות.

ביום 29.4.2011 נרכשה דירת משפחת בר וביום 31.3.2011 נרכשה דירת משפחת גולדמן. קודם לרכישת הדירות ניהלו התובעים משא ומתן עם נציג מכירות של הנתבעת. בין יתר הנושאים שעמדו על הפרק נדונה סוגיית בית הקברות הנמצא במרחק של כ- 500 מטר ממזרח לפרויקט (להלן – בית הקברות). במעמד זה התחייב נציג המכירות מטעם הנתבעת, כי חזית הדירות פונה דרומה (כיוון כללי). לחיזוק דבריו מסר נציג המכירות מפה עליה סימון משולש שחור וכיתוב "קבוצת שילר". כלומר, הנוף הנשקף מחזית הדירה הוא לכיוון קבוצת שילר. על סמך זאת חתמו הצדדים על הסכמי רכישה על נספחיהם (להלן – הסכמי הרכישה). בחודש נובמבר 2011 התאפשר לראשונה ביקור בבניין או אז התחוור לתובעים, כי הנוף הנשקף מדירתם הוא בעיקרו לכיוון בית הקברות. ביום 1.2.2012 הודיעו התובעים לנתבעת בכתב על הפרה מהותית של הסכמי הרכישה. הנתבעת דחתה טענותיהם ומשכך הזמינו חוות דעת שמאי המצביעה על הפחתת ערך בשווי הדירות.

הנתבעת מכחישה את טענות התובעים במסגרת כתבי ההגנה ומדגישה, שלא הוצג מצג שווא כלשהו ביחס לכיוון הדירה וכי התובעים לא הוטעו. הנוף הנשקף מהדירות לא השתנה ממועד חתימת התובעים על הסכמי הרכישה והוא היה ונותר לכיוון קבוצת שילר. התקשרות הצדדים נעשתה עת היה קיים כבר היתר בניה ויסודות הבניין היו גלויים. כלומר, התובעים יכלו לראות בעצמם את מיקום הדירות. עוד טוענת הנתבעת, שהתובעים לא טרחו לצרף מסמך לאשש טענותיהם בעל פה אשר סותרות מסמכים בכתב. בתוך כך מפנה הנתבעת לסעיפים שונים בהסכם הרכישה ובנספחיו, המורים על זניחת טענות מסוג אלה שנטענו על ידי התובעים בכתב תביעתם.

בכתב התשובה, מתייחסים התובעים להסכמי הרכישה כחוזים אחידים מקפחים ומבהירים את הסתייגויותיהם מנספחיו. עוד מטעימים, כי הואיל ואינם בעלי מקצוע אין לדרוש מהם ידע הקושר בין מיקום יסודות הבניין לכוון הנשקף ממרפסות הדירות.

דיון

יש לדון תחילה בשאלה, האם השכילו התובעים לשאת בנטל הנדרש לגבי היסודות העובדתיים של תובענתם. בתוך כך מוטל על התובעים לבסס טענותיהם בדבר הטעיה או תרמית או מצג רשלני במסגרת המשא ומתן שקדם לחתימתם על הסכמי הרכישה.

לאחר עיון בחומר הראיות, שמיעת העדויות וביקור במקום, בדירת משפחת בר ביום 25.05.2014, ניתן לקבוע, שהתובעים לא עמדו בנטל הנדרש להוכחת טענותיהם ולפיכך התובענות נידחות.

הרחבת חזית

כתבי התביעה בשתי התובענות מתמקדים בנוף הנשקף ממרפסת הדירות. הטענה העיקרית היא, שהנוף הנשקף מהדירות היה אחד הנושאים ש"על שולחן המשא ומתן" טרם חתימת הסכמי הרכישה וכי הובטח לתובעים, שלא יראו את בית הקברות. באופן דומה, כתב התשובה לכתב ההגנה מתייחס אף הוא לפער בין המובטח לכאורה לתובעים לבין הנוף הנשקף מהדירות, הגם שההתייחסות בו היא בעיקרה לנספח ו' להסכמי הרכישה: "לו הייתה התייחסות בסוגית הנוף הנשקף מהמרפסת במפרט הטכני או בכל מסמך אחר דיינו, אך בהעדר התייחסות המצג הוא מצג תקף ואין בכוחו של נספח ו' כדי לבטלו" (סעיף 5 לכתב התשובה, ההדגשה הוספה). אף במסגרת קדם המשפט הנושא שעמד על הפרק הוגדר מפי ב"כ הנתבעת כך: "יש טענה למהות הנוף הנשקף מהדירה" (עמ' 2 לפרוטוקול הדיון מיום 11.4.2013, ההדגשה הוספה). יובהר, כי במעמד הדיון התייחס ב"כ התובעים אך ורק לתשלומים עבור הדירות וקבלת מפתחות הדירות ולא הביע כל הסתייגות מהאופן בו הוצג הנושא שבמחלוקת על ידי ב"כ הנתבעת (שם).

סוגיית כיווני הדירות – האם הן לכיוון דרום מערב או לכיוון דרום מזרח - עלתה בשלב מאוחר יותר על ידי התובעים. בדיון ההוכחות הזדעק ב"כ הנתבעת והדגיש, כי הוא מתנגד להרחבת חזית אסורה (ראו: עמודים 8, 14, 26, 27, 35 לפרוטוקול).