יעקוביאן נ' כהן ואח'

התובע הגיש נגד הנתבעים תביעה כספית על סך 185,000 ₪. זאת, לפי הטענה, בגין הפרת הסכם שנערך בין הצדדים.

רקע וטענות הצדדים:

1. בכתב התביעה נטען, בתמצית, כי ביום 16.4.12 נערך בין התובע ובין הנתבעים חוזה שכירות ביחס לדירה בבעלות התובע הנמצאת בנהריה. הצדדים סיכמו כי דמי השכירות החודשיים יעמדו על 5,000 ₪. בהסכמת הצדדים הוארך הסכם השכירות עד יום 20.12.15. במועד האמור הודיע התובע לנתבעים כי החוזה ביניהם הסתיים, וכי ככל שברצונם להמשיך ולשכור את הנכס, אזי דמי השכירות המעודכנים יעמדו על 7,000 ₪ לחודש. לתובעים ניתנה ארכה בת 60 יום למציאת דירה חלופית. הנתבעים לא השיבו לפניות התובע, ובמשך קרוב לשנתיים המשיכו להתגורר במושכר, ונמנעו מתשלום דמי שכירות. בנוסף. לאחר שפינו את הדירה המושכרת – התברר לתובע כי הנתבעים הותירו אחריהם ליקויים ונזקים בסך של 25,000 ₪.

    

2. הנתבעים הגישו כתב הגנה, במסגרתו הוכחשו טענות התובע, כולן כאחת. נטען כי התביעה הוגשה בשיהוי ניכר. התובע לא דרש מהנתבעים דמי שכירות משך 20 חודשים, עד שאלו פינו את המושכר, מיוזמתם, בתחילת חודש אוקטובר 2017. נטען, בנוסף, כי אין ולא הייתה כל הסכמה מצד הנתבעים להעלות את דמי השכירות החודשיים ב- 40%, ובוודאי שאין מקום לקבל את טענת התובע כי הסכמת הנתבעים ניתנה על דרך השתיקה להצעתו. בנוסף, גם לאחר שהנתבעים עזבו את המושכר – לא פנה אליהם התובע בכל דרישה כספית עד חודש אוגוסט 2019, דהיינו כשנתיים לאחר פינוי המושכר. נטען עוד כי לנתבעים עומדת זכות קיזוז, בגין הוצאות שהוציאו לתיקון ושיפור המושכר. הנתבעים הודיעו לתובע, כי בכוונתם לסיים את ההתקשרות ביום 30.9.17, ובפועל פינו את הדירה ביום 6.10.17. לעניין אי תשלום דמי השכירות נטען כי התובע קיבל מהנתבעים, במהלך התקופה שבין חודש אפריל 2016 למרץ 2017 – סך של 60,000 ₪ במזומן. וזאת כנגד החזרת המחאות שמסרו הנתבעים לתובע. ביחס לתקופה שמחודש אפריל 2017 ועד למועד פינוי הדירה (אוקטובר 2017), נטען כי לא שולמו דמי שכירות, בהסכמת התובע, כנגד קיזוז הוצאות שהוציאו הנתבעים לשיפור והשבחה של המושכר.

    

3. ביום 18.5.21 התקיימה ישיבת קדם משפט בפני כב' השופט י' רטנר. בית המשפט הורה על הגשת עדויות ראשיות בתצהירים. תצהיר התובע הוגש ביום 24.6.21. תצהיר הנתבע הוגש ביום 8.11.21.

    

4. התיק הועבר לשמיעה בפני, נוכח פרישת כב' השופט י' רטנר. ביום 20.2.22 התקיימה ישיבת קדם משפט נוספת, במהלכה הגיעו הצדדים להסכמה לפיה הם מוותרים על שמיעת ראיות, ומבקשים כי יינתן פסק דין מנומק על יסוד כתבי הטענות וסיכומים בכתב.

    

5. בסיכומי התובע נטען, כי החל מחודש מרץ 2016 ועד חודש אוקטובר 2017 – לא שילמו הנתבעים דמי שכירות בגין המושכר. אין בידי הנתבעים כל אסמכתא לכך שמי מההמחאות שנמסרו בגין תקופת השכירות – נפרעה. אף אין כל ראיה התומכת בטענת הנתבעים כי תחת ההמחאות, שילמו לתובע את דמי השכירות בכסף מזומן. אף טענת הנתבעים בדבר טענות קיזוז – אינה נתמכת בכל ראיה.

    

6. לעניין דמי השכירות נטען כי התובע הודיע לנתבעים בחודש דצמבר 2015 כי דמי השכירות עולים לכדי 7,000 ₪ מדי חודש. משלא התקבלה כל תגובה להצעת התובע, והנתבעים המשיכו והתגוררו במושכר – הבין התובע כי בשתיקה זו ישנה הסכמה וקיבול של הצעתו לחידוש חוזה השכירות בכפוף לעליה בדמי השכירות החודשיים.

    

7. התובע הצביע עוד על ניסיונות לפנות לנתבעים – גם באמצעות באי כוחו הקודמים - על מנת לתאם עם הנתבעים מועד פגישה לשם חתימה על הסכם שכירות. ניסיונות להידברות, וליישוב המחלוקות הכספית בין הצדדים - נמשכו גם לאחר שהנתבעים עזבו את הדירה המושכרת. כל מאמצי התובע להגיע להסכמות עם הנתבעים – עלו בתוהו.

    

8. נטען, כי מלבד תקופת השכירות שמחודש מרץ 2016 ועד לפינוי הדירה – קיימת יתרת חוב נוסף, בגין שני חודשי שכירות משנת 2015. נטען כי הנתבעים מסרו לתובע שני שיקים, על סכום מצטבר של 10,000 ₪ (שיקים מחודש פברואר ומרץ 2015), אשר הוגשו לבנק לפירעון – אך לא כובדו.

    

9. בסיכומי הנתבעים נטען כי השיהוי בהתנהלות התובע בא לידי ביטוי בכך שבמשך כל התקופה בה לא שולמו דמי שכירות (לשיטת התובע) – לא טרח התובע לדרוש מהנתבעים את דמי השכירות, ולא פעל לביטול ההסכם או לפינוי הנתבעים מהמושכר. גם לאחר שפונתה הדירה – לא טרח התובע לדרוש מהנתבעים פיצוי אלא בחלוף שנתיים נוספות. המדובר בהתנהלות לא סבירה של משכיר דירה, המלמדת על חוסר תום לבו.

    

10. נטען בנוסף כי התובע לא פעל להקטנת נזקיו, לא התריע בפני התובעים על הפרת החוזה הנטענת ולא פעל על מנת לפנותם מהמושכר. התובע לא הוכיח כי לא קיבל דמי שכירות בגין התקופה הנטענת [אפריל 2016 עד מרץ 2017]. לעומתו הוכיחו הנתבעים כי שילמו את דמי השכירות במזומן או בשיקים אשר ניתנו לתובע מראש. התובע אף לא הוכיח כי נגרמו לדירה נזקים, או את שווי הנזקים הנטענים. התובע לא הוכיח כי שתי המחאות שמסרו לו הנתבעים בגין דמי השכירות – לא שולמו בפועל. לענת הנתבעים – שני השיקים בוטלו לבקשת התובע, שכן הוא איבד אותם. תמורת שתי ההמחאות נמסרה לתובע במזומן.

     

    דיון והכרעה:

     

11. מקריאת כתבי הטענות עולה כי חמש סוגיות עיקריות עומדות במחלוקת:

    • מה הם דמי השכירות החודשיים עליהם הסכימו הצדדים?

    • האם במהלך החודשים מרץ 2016 עד אוקטובר 2017 – שילמו הנתבעים דמי שכירות?

    • האם, לאחר שהנתבעים עזבו את המושכר – נותרו נזקים, ואם כן: מה עלות תיקון הנזקים?

    • האם התנהלות הנתבעים עולה כדי הפרה של הסכם השכירות בין הצדדים, וככל שכן – האם זכאי התובע לפיצוי מוסכם על פי ההסכם?

    • האם עומדת לנתבעים טענת קיזוז, ואם כן – באיזה סכום?

       

      טענות אלו יידונו להלן.

       

      דמי השכירות המוסכמים:

12. בעניין זה טוען התובע כי מלכתחילה עמדו דמי השכירות, על פי ההסכם, על 5,000 ₪ בחודש. אולם במהלך חודש 12/2015 הודיע התובע לנתבעים על כוונתו להעלות את דמי השכירות החודשיים ל- 7,000 ₪. משלא סירבו הנתבעים, והמשיכו להתגורר בדירה – טוען התובע כי יש לראות בכך משום קיבול הצעתו.

     

13. אין בידי לקבל קו טיעון זה. התובע צירף לכתב התביעה הסכם השכירות מיום 16.4.12, ממנו עולה כי דמי השכירות המוסכמים עומדים על 5,000 ₪ מדי חודש (סעיף 5 להסכם). אין מחלוקת בין הצדדים – כי תוקף הסכם זה הוארך (גם אם לא נערך הסכם בכתב), וכי עד למועד עזיבת הנתבעים את המושכר – לא נערך ביניהם הסכם אחר.

     

14. סעיף 9 להסכם השכירות קובע מפורשות כי "כל ארכה, הנחה, ויתור או נקיטת אי צעדים לא ייחשבו כוויתור על איזה מזכויות הצדדים שינוי ע"פ הוראות הסכם זה אלא אם כן נערכו בכתב ונחתמו בחתימת הצדדים" (כך במקור).

     

    ניתן אם כן להבין – על אף הלשון המשובשת – כי הצדדים הסכימו ששינוי בהוראות ההסכם טעון דרישת כתב וחתימה.

     

    לאור זאת – ברי כי הבנתו של התובע, לפיה שתיקת הנתבעים כמוה כקבלה של הצעתו להעלאת דמי השכירות מ- 5,000 ₪ ל- 7,000 ₪ - אינה מתגברת על לשונו המפורשת של הסכם השכירות. הדברים נכונים שבעתיים נוכח העובדה כי מדובר בשינוי כה מהותי של תנאי הסכם השכירות, בדמות עליית דמי השכירות ב- 40%.

     

    אני קובע לפיכך כי דמי השכירות המוסכמים, גם בתקופה שבמחלוקת, עומדים על 5,000 ₪ מדי חודש, ולא 7,000 ₪, כטענת התובע.

     

    האם שולמו דמי שכירות לתקופה שמחודש אפריל 2016 ועד חודש אוקטובר 2017:

     

15. לטענת התובע, בגין תקופת השכירות הנ"ל – לא שילמו הנתבעים דמי שכירות כלל.

     

    הנתבעים, כאמור לעיל, מאשרים כי התגוררו במושכר, אך לטענתם – שילמו דמי שכירות מיום כניסתם לדירה, בשנת 2008 ועד כשישה חודשים טרם עזיבתם את הדירה, בחודש אוקטובר 2017 (ר' למשל סעיף 25 לכתב ההגנה, וכן סעיף 4 לתצהיר הנתבע). על פי הטענה, הגם שהנתבעים מסרו לתובע שיקים על חשבון דמי השכירות – הם נהגו לשלם לתובע את דמי השכירות במזומן, וכנגד – קיבלו בחזרה את השיקים שמסרו לו.

     

16. טענות הנתבעים – נעדרות כל בסיס ראייתי. ניתן היה לצפות כי תוגש ראיה כלשהי המלמדת על העברת תשלום, ולו חלקי, בתקופה הרלבנטית, לידי התובע. אזכיר כי על פי הסכם השכירות (אשר, כזכור, כל שינוי מהוראותיו טעון דרישת כתב וחתימה) – דמי השכירות היו אמורים להיות משולמים בהמחאות חודשיות. הנתבעים אינם חולקים על כך שהמחאות בגין דמי השכירות – לא הופקדו, וכי הם לא שילמו את דמי השכירות בהמחאות. טענתם היא כי נמסרו המחאות, אך התובע עמד על כך שדמי השכירות ישולמו במזומן. דא עקא, טענה זו אינה נסמכת על דבר. הנתבעים לא החתימו את התובע – ולו פעם אחת - על אישור בגין קבלת דמי השכירות במזומן. הם אף לא הציגו כל אסמכתא המלמדת על משיכות כספים במזומן לצורך תשלום דמי השכירות. בנוסף – לא העלו טענה זו במסגרת חילופי ההתכתבויות בין הצדדים, טרם הגשת כתב התביעה.

     

17. צודקים הנתבעים בטענתם, כי נטל הוכחת התביעה – מוטל על שכם התובע, בבחינת "המוציא מחברו, עליו הראיה". ועדיין, המדובר ב"טענה שלילית" מצד התובע (אי קבלת תשלום). לעומתו, הנתבעים טוענים כי דמי השכירות שולמו – לא באופן המוסכם על פי החוזה, אלא בדרך אחרת. במצב דברים שכזה, נראה כי נטל הבאת הראיה עובר לכתפי הנתבעים, להוכיח את אופן תשלום דמי השכירות, כטענתם. הנתבעים, כאמור, לא הביאו כל ראיה. בנוסף, מאשרים הנתבעים כי החל מחודש אפריל 2017 לא שילמו דמי שכירות, שכן (לטענתם) עומדת להם זכות קיזוז בגין שיפוצים או תיקונים שביצעו בדירה, על חשבונם. טענת הקיזוז עוד תידון להלן, אולם ראוי להקדים ולציין, כי גם הסכמה זו – לא נעשתה בכתב.

     

18. אני קובע לפיכך, כי במהלך תקופת השכירות, החל מחודש אפריל 2016 ועד חודש אוקטובר 2017 – לא שילמו הנתבעים את דמי השכירות בסך 5,000 ₪ בחודש, כמתחייב על פי ההסכם בין הצדדים.

     

19. בין יתר הטענות העולות מכתב התביעה, נטען כי בנוסף לדמי השכירות בגין התקופה שמחודש אפריל 2016 ואילך – נותר חוב לנתבעים בגין שני שיקים (מתאריכים 2-3/2015), אשר הופקדו אך לא כובדו, בסכום כולל של 10,000 ₪ [סעיף 28 לכתב התביעה, וכן נספח ג' לכתב התביעה].

     

    השיקים או העתקם – לא צורפו לכתב הטענות. אף לא הוצגו דפי חשבון הבנק של התובע, שבכוחם לתמוך בטענה כי השיקים הופקדו ולא כובדו. הנתבעים הכחישו כי אי פעם מי מהשיקים שמסרו בגין דמי השכירות – לא כובד על ידי הבנק. עוד טענו הנתבעים כי שני השיקים הנזכרים בכתב התביעה – בוטלו לבקשת הנתבעים, לאחר שהתובע מסר להם כי איבד אותם [ור' בהקשר זה נספח ה' לכתב ההגנה].

     

    בנסיבות אלה, ומשלא תמך התובע את טענותיו בראיה כלשהיא – הרי שלא עלה בידו להוכיח את תביעתו בעניין זה.

     

     

    האם הותירו הנתבעים נזקים במושכר?

20. כזכור, בעניין זה טוען התובע כי לאחר פינוי הדירה על ידי השוכרים – הם הותירו את אחריהם נזקים, והתובע נדרש לשאת בעלות התיקונים, בסך כ- 25,000 ₪.

     

21. דין הטענה להידחות. התובע לא הביא כל ראיה לתמיכה בה. לא תמונות של מצב הנכס בעת קבלתו, לא תצהיר של איש מקצוע כלשהו אשר ביצע תיקונים, לא חשבונית, לא קבלה, לא הסכם עם קבלן שיפוצים. מצופה היה מהתובע, אשר כבר היה מודע להתנהלותם הנפסדת של הנתבעים (לשיטתו), ואשר נעזר (לשיטתו) בעו"ד אשר שלח לנתבעים מכתבי התראה – כי יתעד את מצב הנכס, וכי ישמור תיעוד בדבר הוצאות ונזקים שנגרמו לו בשל התנהלות הנתבעים, להוכחת דרישתו/תביעות מהנתבעים. משלא עשה כן, אין לי אלא לדחות את תביעתו בעניין זה.

     

22. בהעדר כל ראיה, אני דוחה לפיכך את הטענה, על שני ראשיה – הן כי נותרו נזקים בדירה לאחר פינויה, והן כי תובע ביצע תיקונים בדירה, בעלות של כ- 25,000 ₪.

     

    האם הפרו הנתבעים את ההסכם, והאם זכאי התובע לפיצוי מוסכם?

     

23. כאמור, הנתבעים נמנעו מתשלום דמי השכירות, משך תקופה ארוכה, המגעת כמעט כדי שנתיים. דומני כי לא יכולה להיות מחלוקת של ממש, כי אי תשלום דמי השכירות משך חודשים ארוכים – עולה כדי הפרה יסודית של ההסכם, כמשמעותה בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). הפרה יסודית שכזו מזכה את התובע בסעדים והתרופות העומדים לזכותו, כמפורט בחוק הנ"ל.

     

24. לטענת התובע, הוא זכאי, בנוסף, לפיצויים מוסכמים בסך 10,000 ₪, וזאת מכוח סעיף 9 להסכם, אשר זו לשונו (השגיאות במקור):

     

    "אם השוכר לא יפנה את המושכר בתום תקופת השכירות, הוא ישלם למשכיר פיצוי קבוע מוסכם ומוערך מראש בסכום בשקלים חדשים השווה ל- 300 ₪ לכל יום איחור, אשר יגיע למשכיר ללא כל צורך בהוכחת נזק עד ליום פינוי המושכר בפועל ומסירת החזקה הייחודית בה לידי המשכיר. איחור של למעלה מ- 14 ימים בפינוי יהווה הפרת יסודית ויחייב את השוכר בסך של 10,000 ₪".

     

25. הנה כי כן, הזכות לפיצוי מוסכם קמה, על פי הסכם השכירות, למשכיר בלבד, ואך במקרה של איחור בפינוי הדירה. במלים אחרות – לא קמה לתובע זכות לפיצוי מוסכם בגין אי תשלום דמי שכירות, או בגין כל הפרה יסודית אחרת של ההסכם, מלבד איחור במסירת החזקה במושכר.

     

26. התובע אינו טוען כי הנתבעים איחרו במסירת המושכר, מעבר למועד שנקבע בהסכם לסיום תקופת השכירות [שכן, לשיטתו, חוזה השכירות הוארך מעת לעת, והתובעים אף קיבלו – בשתיקה – את הצעת התובע לשינוי תנאי ההסכם]. משכך, הרי שלא קמה לתובע הזכות לקבל פיצוי מוסכם מכוח סעיף 9 להסכם השכירות.

     

27. העולה מן המקובץ – הנתבעים הפרו את ההסכם, הפרה יסודית המזכה את התובע בסעדים ובתרופות, לרבות ביטול ההסכם, וזכאות לפיצוי בגין נזקי התובע. ואולם, בגין ההפרה היסודית של הנתבעים, המתבטאת באי תשלום דמי שכירות – לא קמה לתובע הזכות לקבלת פיצוי מוסכם מכוח הסכם השכירות.

     

    האם קמה לנתבעים זכות קיזוז?

28. לטענת הנתבעים קמה להם זכות לקזז הוצאות שהוציאו בגין שיפור הנכס והשבחתו. הנתבעים העריכו את הוצאותיהם בגין השבחת הנכס המושכר – ב- 17,000 ₪, ולטענת הוצאות אלו קוזזו, בהסכמה עם התובע, מדמי השכירות מחודש אפריל 2017 עד מועד הפינוי של המושכר, באוקטובר 2017.

     

29. לתמיכה בטענותיהם צירפו הנתבעים העתק חשבונית על סך 13,000 ₪, בגין החלפת מערכת מיזוג מרכזית במושכר. אדגיש כי מעבר לכך – לא צורפה כל אסמכתא התומכת בטענת הנתבעים בדבר שיפוצים, תיקונים או השבחות אשר ביצעו במושכר.

     

30. אינני סבור כי קמה לנתבעים זכות קיזוז בגין החלפת מערכת המיזוג במושכר, וזאת מכמה טעמים. ראשית, סעיף 4 להסכם השכירות קובע כך:

     

    "השוכר מצהיר כי ידוע לו כי אין הוא רשאי לבצע כל שינוי, וכי כל שינוי שברצונו לבצע במושכר, טעון את אישורו המוקדם של המשכיר בכתב. שינויים שייעשו במושכר כאמור ברישא הסעיף, יהיו אם תום תקופת השכירות נחלתו של המשכיר ויישארו בבעלותו, והמשכיר (צ"ל: השוכר) לא יהיה זכאי לכל תשלום בגינם, אלא אם כן הביע המשכיר את רצונו כי השוכר ישיב את המצב לקדמותו..."

     

    הנתבעים לא הביאו כל ראיה לכך כי ניתן אישור המשכיר לביצוע החלפת מערכת המיזוג. יתרה מכך, וגם לו היה מבוצע השינוי בהסכמת המשכיר, הרי שמכוח הוראת סעיף 4 להסכם – השוכר לא זכאי לכל תשלום בגין ביצוע השינויים. ממילא, ובאין הוראה אחרת – גם לא זכאי השוכר לקזז את עלויות ביצוע השינויים מחוב כלשהו למשכיר.

     

    שנית, המדובר בעבודות אשר בוצעו במהלך חודש יוני 2012 (החשבונית היא מיום 26.6.12), דהיינו עבודות תיקון אשר בוצעו על ידי הנתבעים למעלה מ- 8 שנים טרם הגשת התביעה. גם בהתעלם מטענה אפשרית של התיישנות [הצדדים לא העלו כל טענה בעניין], הרי שאין בידי לקבל את הטענה כי הנתבעים נשאו בהוצאות אלו מכיסם, והמתינו שנים ארוכות עד שתעלה אפשרת קיזוז סכום זה מתביעת המשכיר. אף בהתכתבויות בין הצדדים, טרם הגשת התביעה – לא העלו הנתבעים כל טענת קיזוז, עובדה המלמדת כי מדובר בטענה דחוקה, אשר נראה כי נולדה אך לאחר הגשת כתב התביעה.

     

31. אני דוחה לפיכך את טענת הקיזוז שהעלו הנתבעים.

     

    סוף דבר:

32. התובע הוכיח במידה הדרושה בהליך אזרחי, כי הנתבעים שכרו ממנו את הנכס והתגוררו בו בתקופה שמחודש אפריל 2016 עד תחילת חודש אוקטובר 2017, וזאת מבלי לשלם דמי שכירות. המדובר בתקופה של 18 חודשים. דמי השכירות החודשיים, לפי ההסכם שנערך בין הצדדים, עומדים על 5,000 ₪. מכאן שהנתבעים חייבים לתובע דמי שכירות בשיעור של 90,000 ₪.

     

33. אני דוחה את טענות התובע כי הוא זכאי לפיצוי מוסכם בסך 10,000 ₪ בגין הפרת הסכם השכירות. עוד אני דוחה את טענות התובע כי לאחר פינוי הדירה – נאלץ לבצע תיקונים ושיפוצים בעלות של 25,000 ₪.

     

34. אני דוחה גם את טענת הנתבעים כי קמה להם זכות קיזוז בסך 17,000 ₪ עבור תיקונים ושיפוצים שערכו בדירה המושכרת.

     

35. אשר על כן אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לפצות את התובע בסך של 90,000 ₪. עוד אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע הוצאות משפט בסך 2,500 ₪, וכן שכ"ט עו"ד ומע"מ בסך 11,000 ₪. סך הכל: 103,500 ₪.

     

    הסכום האמור ישולם לתובע, באמצעות בא כוחו, תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

     

    המזכירות תעיר את העתק פסק הדין לצדדים.

     

     

    ניתן היום, ו' סיוון תשפ"ב, 05 יוני 2022, בהעדר הצדדים.