קן התור הנדסה ובניין בע"מ נ' צור מרום יוזמה ופיננסים (2003) בע"מ ואח'

לפני תביעה לאכיפת הסכם מכר זכויות במקרקעין, כאשר במוקד המחלוקות טענה לקנוניה בניסוח ההסכם, קנוניה במסגרתה נוצלה חוסר תשומת לב המוכרת לשינוי המשית דווקא עליה, על המוכרת, את תשלום מס הרכישה שבכלל סוכם שיחול על הקונה.

התובעת והנתבעת 2 היו שותפות בפרויקט בנייה גדול ביוקנעם. בין השתיים נתגלעו חילוקי דעות והצדדים החליטו להיפרד. מנגנון ההיפרדות עליו הוסכם בתום משא ומתן ממושך, העניק לתובעת זכות ראשונה לקניית זכויות הנתבעת 2 בפרויקט, וכן קבע כי ככל ולא תעמוד התובעת בתנאים שנקבעו לכך – תועמד לנתבעת 2 (או מי מטעמה) הזכות לרכישת זכויות התובעת בפרויקט. על יסוד הסכמה זו נחתמו 2 הסכמים – זה המסדיר את רכישת הזכויות על ידי התובעת וזה המסדיר את מכירת הזכויות על ידי התובעת.

המועד שהוקצב לתובעת לרכישת הזכויות בפרויקט חלף ובסיומו הודיעה התובעת שאין היא מממשת את זכותה. כך הוקנתה הזכות הנגדית לנתבעת 2, וכך החליטו נתבעות 1 ו- 2 כי הנתבעת 1 תרכוש את זכויות התובעת. כיוון שרכישה זו מהווה עסקה במקרקעין החייבת במיסוי כדין, התייחסו הצדדים בהסכם המכר להיבטי המס הרלוונטיים ובהם גם לתשלום מס הרכישה. בהסכם החתום נקבע כי דווקא המוכרת, התובעת, תישא בתשלום מס הרכישה.

ההסכם יושם. דיווח על העסקה הועבר לרשויות מיסוי מקרקעין, אך בלא לגלות להם שנטל תשלום מס הרכישה חל דווקא על המוכרת. הופק שובר לתשלום מס הרכישה וזה שולם דווקא על ידי נתבעת 2, הקונה, בלא לפנות לתובעת ובלא לבקש ממנה לשלם את מס הרכישה. לאחר שנתקבלו כל האישורים הרלוונטיים, הועברו הזכויות בפרויקט לנתבעת 1 והצדדים נפנו להתחשבנות סופית שבמסגרתה דרשה התובעת את תשלום יתרת התמורה לפי תחשיביה. או אז, במהלך התחשבנות סופית זו, נחשפה המחלוקת לעניין החבות במס הרכישה. הנתבעות 1 ו- 2 דרשו מהתובעת לשלם להן את מס הרכישה ששילמו, כפי שקובעת ההוראה הרלוונטית בהסכם. התובעת סירבה והנתבעות 1 ו- 2 הודיעו שנוכח זאת הן מקזזות את החוב שהן מייחסות לתובעת מיתרת התמורה. מכאן תביעה זו לאכיפת ההסכם.

במוקד המחלוקות עומד אותו סעיף המשית דווקא על התובעת, המוכרת, את תשלום מס הרכישה. לטענת התובעת, בכל מהלך המשא ומתן ברור היה שבמצב בו נמכרות זכויותיה בפרויקט יחול מס הרכישה על הקונה, ולא עליה כמוכרת. הסכמה זו נותרה בעינה, האפשרות לשינוי בחבות זו כלל לא נדונה וודאי שלא הוסכמה. התובעת ערה לכך שלשון ההסכם החתום מורה את ההיפך, ברם קביעה זו בהסכם מהווה, לדידה, מעשה הטעיה, ולמצער – טעות, שנעשתה ממש ביום ההתכנסות לחתימה על ההסכם. לגרסתה, ערכו הנתבעים ביחד את השינוי בלא כל הסכמה, וניצלו את חוסר תשומת ליבה של התובעת ופרקליטה כדי להביא לחתימת ההסכם כמו שנוסח.

הנתבעים כופרים בטענה זו מכל וכל. לשיטתם, ההסכם כמות שהוא חל ומחייב, בפרט אותו סעיף ברור המטיל על התובעת את החבות במס הרכישה, ולניסיונות להביא לשינויו בטענות להטעיה אין כל בסיס. עובדה היא, טוענים הנתבעים, שהטיוטה במסגרתה הושתה החבות על התובעת נבחנה היטב על ידי התובעת ופרקליטה ובלא שהעירו דבר בעניין זה.

כך איפה עומדת בטבורה של תביעה זו טענה למעשה הטעיה חסר תום לב, מעשה במסגרתו, כנטען, נוצלה חוסר תשומת לב התובעת לשינוי מהותי בנוסח ההסכם המתגבש וחיוב התובעת בתשלום מס הרכישה על אף היותה המוכרת. טענה זו של התובעת מוטחת הן בנתבעות 1 ו- 2 והן בנתבע 3, פרקליטן של נתבעות 1 ו- 2 ומי שערך את הטיוטה בה שולב אותו סעיף. הנתבעים מצידם, מעבר לכפירה המוחלטת בטענות התובעת, הגישו הודעת צד ג' ובמסגרתה הם טוענים כי ככל וימצא שיש לקבל את התביעה, הרי שיש לחייב דווקא את צד ג', פרקליטה של התובעת, בתשלום החוב בו יחויבו שכן התרשל והפר את חובת הזהירות שהוא חב בה בעת ניהול המשא ומתן שהביא לכריתת ההסכם.

חומרתה של הטענה לה טוענת התובעת, טענה שהיא במהותה טענה למעשה קנוניה כנגדה, חייבה התעמקות בראיות השונות ובחינת התנהגות הצדדים עובר לפני ואחרי כריתת ההסכם. התעמקות זו מאפשרת לקבוע אם אכן לשון ההסכם איננה משקפת את הסכמת הצדדים.

העובדות הרלוונטיות

1. התובעת, קן התור הנדסה ובניין בע"מ (להלן: "התובעת"), הינה חברה פרטית העוסקת בביצוע עבודות בנייה.

   הנתבעת 2, חברת צור מרום בניין והשקעות בע"מ (להלן: "צור מרום בניין") הינה חברה פרטית העוסקת בייזום וקידום פרויקטים בנדל"ן. הנתבעת 1, צור מרום יוזמה ופיננסים (2003) בע"מ (להלן: "צור מרום יוזמה") הינה חברה בת של צור מרום בניין. צור מרום בניין וצור מרום יוזמה יכונו ביחד לשם הנוחות: "הנתבעות".

   הנתבע 3, עו"ד ישי איצקוביץ (להלן: "עו"ד איצקוביץ"), היה פרקליטן של הנתבעות בעסקה שנכרתה מול התובעת.

   צד ג', עו"ד יעקב פרצוב (להלן: "עו"ד פרצוב"), היה פרקליטה של התובעת בעסקה שנכרתה מול הנתבעות.

    

2. במהלך 2012 התנהל מכרז, אשר פרסם משרד הבינוי והשיכון ("המכרז"), לרכישת מתחם קרקע ביוקנעם (להלן: "המגרש") לבניית 87 יחידות דיור במתכונת המכונה "מחיר למשתכן" (להלן: "הפרויקט"). התובעת השתתפה במכרז וביום 19.7.12 נתבשרה שהצעתה הינה ההצעה הזוכה.

   בין התובעת לבין צור מרום בניין הייתה היכרות קודמת על רקע פרויקט אחר, ובמהלך השתתפות התובעת במכרז נדברו הצדדים לשתף פעולה גם במימוש זכיית התובעת במכרז וביצוע הפרויקט.