ת"א 4096-11-19 צמח נ' תורג'מן ואח'

תביעה לחיוב מוכרי דירה בפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר בשל כך שלא גילו לקונה שפולש השתלט על שטח ברכוש המשותף.

הצדדים ומסגרת המחלוקת

1. ביום 26.11.2018 חתמו הצדדים על הסכם למכירת דירת הנתבעים לתובע. החזקה המשפטית נמסרה לתובע ביום 26.5.2019 והנתבעים המשיכו להתגורר בדירה כשוכרים עד ליום 1.7.2019.

2. במבנה מספר כניסות כאשר כל כניסה מתנהלת באופן עצמאי על פי תקנון הבית המשותף. הדירה דנן נמצאת בכניסה מס' 4 שבה שבע דירות הבנויות על קומת עמודים.

3. הפולש המדובר סגר שטח של כ-70 מ"ר בקומה הכניסה והוא עושה בו שימוש ייחודי ובלעדי. השטח שנסגר כולל 3 חניות מקורות שיכולות לשמש גם כשטח אחסון רחב ידיים והפולש אטם בלוחות פלדה את הפתחים של כניסת הרכבים לחניות בין העמודים.

4. מול אותו פולש נוהלו הליכים משפטיים אותם הוביל יו"ר וועד הבית, וביום 5.8.2019 ניתן על ידי המפקחת על הבתים המשותפים פסק דין המורה לאותו פולש לפנות את השטח שתפס ברכוש המשותף ולהחזירו לחזקת כלל דיירי הבניין. פסק הדין לא נאכף.

5. אין חולק שבמשא ומתן לרכישת הדירה לא עלה נושא סגירת קומת העמודים והשימוש הבלעדי שעושה הפולש בשטח המשותף ולא עלה דבר קיומם של הליכים משפטיים כאמור.

6. דבר קיומו של הפולש נודע לתובע לטענתו רק ביום 3.7.2019 כאשר הוא התבקש, כבעל דירה בבניין, להשתתף בעלות תיקון הנזקים שנגרמו ברכוש המשותף עקב שריפה שאירעה בו. או אז, כאשר בירר התובע את הפרטים עם שכנים נוספים, נודע לו דבר קיומו של הפולש וההליכים נגדו ואף הועלתה סברה שאותו פולש קשור לשריפה.

7. התובע טוען שהדירה כוללת בהכרח חלק יחסי ברכוש המשותף, ושהנתבעים התקשרו בהסכם בחוסר תום לב ותוך הטעייתו בהצהרת דברים שאינם אמת, כאשר לא גילו לו את דבר קיומו של הפולש והסכסוך עמו.

   הנתבעים אף הפרו לדידו את ההסכם כאשר אין בידם למסור לו את מלוא החזקה שכן חלק מהרכוש המשותף תפוס שלא כדין.

   לפיכך תובע התובע את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם, ללא הוכחת נזק, ולהוכחת סבירותו הוא מציג הערכת שמאי לירידת ערך הדירה בשל השתלטות זו.

8. הנתבעים דוחים את טענות התובע בשורת טענות סותרות.

   לטענתם אופן השימוש הנעשה ע"י דיירי הבניין ברכוש המשותף אינו יכול להיחשב כפגם בדירה העולה כדי הפרה יסודית.

   לטענתם מצב הבניין זהה למצב בו היה עת הם עצמם רכשו את הדירה, גם הם לא ידעו על כך שמדובר בסגירה לא חוקית של הרכוש המשותף ע"י פולש עד שהדבר לא גולה ע"י התובע, ועל כן הם לא הסתירו מהתובע דבר.

   לטענתם התובע ביקר בבניין קודם לחתימת ההסכם, ראה את המצב הקיים והסכים לרכישת הדירה AS-IS, ועל כן הוא מנוע מלהעלות טענות נגד הקיים.

   הנתבעים מוסיפים וטוענים שאף אם תתקבל טענת התובע, הרי שמדובר ב"זוטי דברים" שכן זכויות התובע ברכוש המשותף הן 3% (6/197) והתובע לא יכול להפיק הנאה מהשטח שנתפס.

9. הצדדים חלוקים בשאלה האם הנתבעים ידעו על תפיסת הרכוש המשותף או היה עליהם לדעת על כך, מה משמעות העובדה שלא גילו זאת לתובע והאם היה עליו לדעת על כך מעצמו.

   כן חלוקים הצדדים בשאלה האם יש בכך הפרה של ההסכם, והאם ובכמה על הנתבעים לפצות את התובע בגין הפרה זו.

10. משלא צלחו ניסיונות הפשרה בתיק - הגיעה עת ההכרעה.

     

    המסגרת הנורמטיבית

11. התובע טוען שהנתבעים הפרו את חובת תום הלב במשא ומתן הקבועה בסעיף 12 בחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 ובהתאם לסעיף 12(ב) עליהם לפצותו בגין הנזק שנגרם לו.

    כן טוען התובע שהנתבעים הטעו אותו, כאמור בסעיף 15 בחוק החוזים, שכן לא גילו לו עובדות שעל פי הדין, הנוהג או הנסיבות היה עליהם לגלותן לו, והוא התקשר בחוזה עקב הטעיה זו.

12. תפיסת שטח ברכוש המשותף ע"י פולש היא עובדה שעל מוכר לגלות לקונה בעת המשא ומתן לקראת כריתת החוזה בינהם ובוודאי כאשר מדובר בתפיסת שטח של כ-70 מ"ר וחסימת חניות משותפות של הדיירים. קיומו של פולש כאמור, שהקונה לא ידע עליו, הוא בגדר 'אי-התאמה' בממכר שהוגדר בהסכם בין הצדדים.

13. סעיף 16 בחוק המכר תשכ"ח-1968 קובע שאם 'אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה...'.

14. הנתבעים מבקשים לפרש את הוראות החוק כמקנות להם הגנה במקרה שבו הקונה יכול היה לראות אי התאמה באותה מידה שבה יכול היה המוכר לראותה, ובוודאי מקום בו הצהיר הקונה שבדק את הממכר ואין לו טענות לגביו.

15. דא עקא, הפסיקה העדכנית אינה תומכת בפרשנות זו. נהפוך הוא.

16. ההלכה התקפה לעניין סעיף 16 בחוק המכר היא שמדובר בהוראת חוק קוגנטית ועל כן 'נטל הידיעה' הוא על המוכר.

    היינו, אין בהוראת הסכם בין הצדדים שבה מצהיר הקונה שבדק את כל הדרוש, כדי להעביר אליו את האחריות לכך שלא גילה את אי ההתאמה שהמוכר ידע עליה או צריך היה לדעת עליה.

17. באשר לידיעת המוכר נקבע שעל פי לשונו של סעיף 16 בחוק המכר, לא נדרשת ידיעה ממשית מצִדו של המוכר אודות אי-ההתאמה, אלא די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה.

    היינו לא ידיעה ממשית ואף לא ידיעה קונסטרוקטיבית, אלא כל שנדרש הוא שאי-ההתאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן, כדוגמת עובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן הנסיבות. עוד הובהר שאין נפקא מינה אם סבר המוכר שמדובר באי-התאמה שולית או בלתי חשובה - גם אז עליו לגלותה לקונה (ע"א 8068/11אורי עיני נ' חן שיפריס, 11.02.2014).‏‏

18. באשר למידת הידיעה של הקונה הובהר בעניין עיני נ' שיפריס לעיל, שבסעיף 16 בחוק המכר סויגה חובת הבדיקה ביחס לקונה, ונקבע שאין לחייבוֹ בבדיקת מצבו של הנכס במקום בו "המוכר ידע או היה עליו לדעת" על אודות אי-ההתאמה.

    זאת ועוד, אף אם בדק הקונה את הפרטים אך עקב התרשלותו, ואף התרשלותו החמורה, לא גילה את אי-ההתאמה – עדיין אין בכך כדי 'להציל' את המוכר ולנקותו מהאחריות המוטלת על כתפיו לאי-גילוי אותה אי-התאמה (שם).

19. עוד נקבע בפסיקה שאי גילוי אותו מידע שהמוכרים ידעו או היו צריכים לדעת אודותיו הוא בגדר חוסר תום לב במשא ומתן ואף הטעיה, כהוראת סעיפים 12 ו-15 בחוק החוזים, ואף יש בו הפרת סעיף 18 בחוק המכר, הקובע שהמוכר חייב למסור את הממכר כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת של צד שלישי, שכן יש פגם בזכויות הנמסרות (ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, 06.06.2011).

20. אין לקבל את טענת הנתבעים ל'הרחבת חזית' מצד התובע בהתייחסו לסעיף 16 בחוק המכר. כתב התביעה ייחס לנתבעים הפרת הסכם, מצג שווא, אי גילוי העובדות לאשורן אף שהייתה עליהם חובה לעשות כן ועוד. טענות אלו מקימות את העילות המשפטיות המפורטות לעיל, ובוודאי את חובת היידוע שהייתה מוטלת על הנתבעים כאמור בסעיף 16 בחוק המכר.

21. לאור האמור ניתן לסכם ולקבוע שחובה על מוכר דירה לגלות לקונה כל פרט שמוכר סביר היה יודע בנסיבות העניין, וזאת אף אם הקונה יכול היה לגלות פרט זה אך התרשל בבדיקותיו.

     

    היקף חובת הגילוי במכירת דירה ביחס לרכוש המשותף

22. לטענת הנתבעים, הצהרותיהם ואחריותם בהסכם מתייחסות ומחייבות ביחס לשטח הדירה בלבד, ולא ביחס לרכוש המשותף, כאשר ביחס לדירה עצמה קוים ההסכם במלואו.

    משעה שכל טענות התובע מתייחסות לדידם רק ל'אופן השימוש ברכוש המשותף' ע"י אחרים טוענים הנתבעים שאופן שימוש זה לא יכול להיחשב כפגם בדירה או להקנות עילת תביעה.

    היינו, לטענתם, יש לנתק בין הדירה שנמכרה ובין הרכוש המשותף שבו התעוררה הבעיה.

23. אין בידי לקבל את טענת ה'הפרדה' בין הדירה לרכוש המשותף ביחס להצהרות הנתבעים ואחריותם בהסכם.

24. סעיף 55(א) בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קובע שלכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית. ס"ק (ב) קובע שעסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה.

25. על פי נסח לשכת רישום המקרקעין שעל פיו נמכרה הדירה, לדירה צמודים 6/197 חלקים מהרכוש המשותף. הנתבעים וודאי אינם טוענים ש'לא מכרו' חלק יחסי זה של הרכוש המשותף בצמוד לדירה ומאליו חלות הצהרותיהם לגבי הדירה – גם על החלק היחסי ברכוש המשותף ובהתאמה לכך.

26. בפסיקה נקבע כברור מאליו שאי גילוי מידע ביחס לבניין עצמו או לרכוש המשותף – מהווה הפרה של סעיף 16 בחוק המכר וחלה הלכת עיני נ' שיפריס לעיל (ר' לדוגמא ה"פ (מחוזי נצ') 62650-06-17מור חי נ' ארץ לריסה קרישטלביץ, 27.08.2019; ‏ת"א (מחוזי מרכז) 14327-02-19 קרביש דמסיי נ' יהודה בן קסוס, 30.11.2020).

27. ודוק, לא רק שאין לטענת ההפרדה כל אחיזה משפטית, היא גם אינה עולה בקנה אחד עם עדויות הנתבעים בבית המשפט.

    הנתבע עצמו העיד ש'אם היה יודע' שמישהו אחר מחזיק בקומת המחסנים ברכוש המשותף - היה מיידע את התובע על כך, ולדידו "לפי החוזה אני אמור לשתף את כל מה שאני יודע, גם על הרכוש המשותף, ולא ידעתי משהו כזה. לכן לא דובר על זה" (עמ' 25 ש21-33). באותה תשובה הוסיף הנתבע שיש לו עו"ד שהוא סומך עליו ודרכו נבדקים הדברים, כאשר הוא עצמו אף לא ידע שמדובר ברכוש משותף.

    בהמשך חקירתו שב הנתבע ואישר שאם היה יודע את הסיפור – היה מיידע את התובע, וכך גם אישרה הנתבעת (עמ' 32 ש8-11, עמ' 35 ש1-3).

28. השמאי מטעם הנתבעים אישר אף הוא שגם לדעתו 'חובה לגלות כל דבר שהוא קשור לנכס' ושסוגיית סגירת השטח כאן קשורה בעקיפין לנכס הנמכר. אף כאשר ביקש השמאי למעט מחשיבות ההשתלטות, מהפגיעה ביכולת השימוש של הדיירים בשטח ומהיות הפולש 'בעייתי' – הוא אישר שיש לגלות את הפרטים כ'גילוי נאות' (עמ' 19 ש2-30).

29. סיכומו של דבר, אין חולק גם לדידם של הנתבעים שידע מסוג זה על הרכוש המשותף יש לגלות לקונה דירה.

     

    הרחבת חזית – הכחשת מעמד השטח כמשותף

30. על אף שהנתבעים חזרו וטענו לכל אורך ההליך שהשטח התפוס הוא שטח משותף – הם מצאו לנכון לפתוח את סיכומיהם בטענה סותרת וחדשה, שהשטח לא מסומן בתשריט הבית המשותף ולפיכך אינו חלק מהרכוש המשותף, ומכאן שאין בידי התובע לתבוע דבר ביחס אליו.

    ודוק, הנתבעים עצמם לא התמידו בטענה זו בסיכומיהם ושבו וסתרו את עמדתם גם בסעיף 18 בסיכומים, בו טענו דווקא שהשטח האמור הוא רכוש משותף של כלל דיירי המבנה בכל הכניסות ולא רק של כניסה 4 בה הוא נמצא.

31. אין מנוס מלציין שהעלאת טענות סותרות מסוג זה אפיינה את התנהלות הנתבעים לכל אורך ההליך ומכשילה את הגנתם.

32. טענה חדשה זו, שהשטח בקומת הכניסה בין עמודי הבניין אינו שטח משותף, אף אינה עולה בקנה אחד עם פסיקת המפקח על בתים משותפים שהורה לפולש לסלק ידו מהרכוש המשותף – פסק דין שהנתבעים מסתמכים עליו בטענתם שלא נגרם כל נזק שהרי יש פסק דין לפינוי.

33. למען הסר ספק טענה זו לעניין מעמד השטח היא בגדר הרחבת חזית וממילא נדחית.

     

    ידיעת הנתבעים על תפיסת הרכוש המשותף והפרת חובתם לגלות זאת לתובע

34. הנתבעים טוענים כאמור שלא ידעו על קיומו של פולש העושה שימוש ייחודי ברכוש המשותף ולא ידעו שמתנהלים הליכים משפטיים כנגדו וממילא טענו שהם לא נטלו חלק בהליכים אלו.

35. אני דוחה טענה גורפת זו, שאינה עולה בקנה אחד עם תצהירי הנתבעים ועם עדותם בבית המשפט, שבמהלכה נראה היה שאף אם הנתבעים סבורים שהם תמי-לב בעניין, הרי שלא גיבשו לעצמם עמדה ברורה מה ידעו, מה לא ידעו ואולי מה העדיפו לא לדעת.

36. בתצהירו טען הנתבע שבעת רכישת הדירה הוא ובת זוגו לא ידעו דבר על כך שמן דהוא עושה שימוש ייחודי ברכוש המשותף, אם כי 'באחד הימים' (לאחר הרכישה) הוא נשאל אם היה מעוניין להשתמש במחסן המשותף שבבניין והוא השיב על כך בחיוב - אך לא היה לכך כל המשך והוא לא הביע עניין נוסף בכך.

    בעדותו ציין הנתבע שמדובר היה במקום 'חשוך' שהוא מעולם לא התקרב אליו ופעם אחת ירד רק להניח בו דברים ולא ראה מה יש בהמשך (עמ' 27 ש23 – עמ' 28 ש30).

37. הנתבעת העידה שהציצה במקום רק בפעם הראשונה שהגיעה לדירה ומבחינתה 'היה שם מין חלל שחור וחשוך' שהיא לא התעניינה בו, אך הודתה שכאשר דובר על 'מחסן משותף' שהם נשאלו אם ירצו להשתמש בו – הבינה שהכוונה היא לאותו מקום (עמ' 34 ש8-15).

38. עדויות אלו של הנתבעים אינן עולות בקנה אחד עם טענתם כלפי התובע, שלאור תשריט הבית המשותף הוא ידע ויכול היה לדעת שחלק הרכוש המשותף שבין עמודי הבניין נסגר ואין גישה אליו (ר' לדוגמא סעיף 12 בתצהיר הנתבע).

    יתרה מזאת, בסעיף 13 בתצהיר הוסיף הנתבע וטען שמחיר הדירה היה על פי מצבה בפועל, לרבות העובדה שחלק מהשטח בקומת העמודים סגור ואינו בשימוש דיירי הבניין – עובדה שהייתה לטענתו 'ידועה וגלויה' לתובע.

39. דא עקא, בוודאי ידוע לנתבעים מה שלטענתם התובע יודע ו'יכול לדעת' לאור תשריט הבית המשותף; ואם סגירת השטח הייתה לטענתם ידועה וגלויה לתובע - היא בוודאי הייתה ידועה וגלויה להם עצמם, כשגרו במקום.

40. אומנם משעומת הנתבע עם הסתירה בין טענת אי-ידיעתו שלו לטענת ידיעתו בפועל של התובע הוא ניסה לחזור בו מהצהרתו ולסייג אותה (עמ' 31 ש8 – עמ' 32 ש5), אך יש לטענות חוזרות אלו משקל שאין לבטלו.

41. כך או כך, עדויות הנתבעים על מה ידעו וראו, ובוודאי טענתם שניתן היה לראות שמדובר בשטח שנסגר, מצביעה על כך שאף אם הייתי מקבלת את טענתם שלא ידעו 'ידיעה מלאה בפועל' על ההשתלטות האמורה (ואינני מקבלת טענה זו) - הרי שהם וודאי 'היו צריכים לדעת' על כך, כקביעת סעיף 16 בחוק המכר.

    כפי שנקבע בפסיקה, כל שנדרש הוא שאי-ההתאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן, כדוגמת עובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן הנסיבות, ועל פי עדויות הנתבעים עצמם ניכר שאדם סביר בנסיבות האמורות שמתגורר בבניין יודע לכל הפחות שישנו שטח רכוש משותף בכניסה לבניין שלדיירים נחסמה הגישה אליו.

42. הנתבעים ביקשו להסתמך בטענתם לאי-ידיעה גם על תצהירו של יו"ר וועד הבית, שצורף לבקשת הרשות להגן, ובו הצהיר שהוא היחיד שניהל את ההליכים נגד הפולש ומעולם לא יידע את הנתבעים לגבי ההליך והם לא היו מעורבים בו.

43. יו"ר הוועד העיד בחקירתו שדיירי הבניין חששו לעסוק בפלישה שכן הפולש הילך אימים, הסתובב בשטח ו'שרף מקלטים', כאשר לדידו ברור היה שהשריפות נועדו להפחיד את מי שתמך בפינוי הפולש (עמ' 38 ש20-25, עמ' 40 ש33-36).

44. יו"ר הוועד אף העיד שבתחילה תלה הודעות לכלל הדיירים על לוח המודעות בבניין אך הפסיק לתלות כי אותו אחד שהוא רצה לפנות היה תולש וקורע את המכתבים (עמ' 37 ש11-12).

45. מאחר שלטענתו בעלת הדירה שקדמה לנתבעים מסרה לפולש מכתב שאין לה התנגדות למחסן שהקים, לא שיתף יו"ר הוועד לטענתו את הנתבעים במכתבים ששלח לגבי ההליכים כי לא רצה ששכנים יידעו על הסכמת אותה בעלת דירה ו'ייפלו' כמוה. עוד העיד שחששו התאמת והדיירים אכן נפלו 'כמו דומינו' והעדיפו לא להתעמת עם אותו פולש ממנו חששו, כך שהוא נשאר לבד להתמודד עם התביעה (לעיל וכן עמ' 36 ש22-27, עמ' 37 ש23-27).

46. טענתו של יו"ר הוועד שלא סיפר לנתבעים דבר, כי הניח שכבר אין להם זכויות בשטח, נסתרה מהמסמכים שהוא עצמו הציג, כאשר מכתב ה'ויתור' הנטען מאותה בעלת דירה קודמת נושא תאריך 14.5.2015 ואילו הסכם המכירה ממנה לנתבעים נחתם עוד קודם לכן ביום 31.3.2015.

    יו"ר הוועד לא ידע להסביר את הפער בתאריכים (עמ' 39 ש16-28) שהרי אין בידי בעלת הדירה להודיע על "אי התנגדותה" לפלישה לרכוש המשותף לאחר שכבר מכרה את זכויותיה בדירה.

47. לאור כל המפורט לא מצאתי שיש בעדות יו"ר הוועד כדי להכריע את הסוגיה ולהוכיח שאכן הנתבעים לא ידעו דבר אודות קיומו של פולש המשתלט על הרכוש המשותף משך ארבע שנות מגוריהם בדירה ושלא היה עליהם לדעת על כך.

48. בבחינת למעלה מהדרוש ניתן להפנות גם למכתבי המענה ששלחו הנתבעים לתובע, כאשר נודע לו דבר קיומו של הפולש והוא פנה אליהם בקשר לכך.

49. במייל שנשלח ביום 3.7.2019 לא הכחישו הנתבעים את ידיעתם על קיומו של פולש אלא טענו שהם עצמם רכשו את הדירה "כאשר חלק מהרכוש המשותף בקומת העמודים היה סגור והם אינם מעורבים בהליכים משפטיים כלשהם המתנהלים כנגד צד ג', ככל שמתנהלים".

50. גם במכתב ששלחו ביום 8.7.2019 לא הכחישו הנתבעים את ידיעתם אלא טענו ש"החלק ברכוש המשותף שנסגר ע"י צד ג' היה כבר סגור ותפוס על ידי אותו צד ג' עוד בזמן הביקורים של מרשך בדירה וברכוש המשותף בטרם רכש את הדירה. מרשך ראה וידע ו/או יכול היה לראות ולדעת כי חלק זה של הרכוש המשותף הינו סגור והוא בשימוש ייחודי של צד שלישי ואינו בשימוש דיירי הבניין".

51. ודוק – פרטים אחרונים אלו, שהשטח סגור והוא בשימוש ייחודי של צד שלישי ואינו בשימוש דיירי הבניין, היו יכולים בעת חתימת ההסכם להיות רק בידיעת הנתבעים ובוודאי לא בידיעת התובע שלא נאמר לו דבר וחצי דבר על השטח האמור והאם הוא סגור לשימוש כלל דיירי הבניין או לשימושו הייחודי של פולש.

52. אני קובעת לפיכך שהנתבעים ידעו שישנו שטח ברכוש המשותף שנסגר ע"י פולש לשימושו הבלעדי, ולכל הפחות היה עליהם לדעת על כך, כמשמעות הדבר בסעיף 16 בחוק המכר.

    אין חולק שהנתבעים לא גילו לתובע נתון זה.

    הטענה לידיעת התובע, ההשפעה על שיקוליו ו'אי הקטנת הנזק'

53. במקביל לטענת הנתבעים שהם עצמם לא ידעו ולא יכלו לדעת על הפלישה, הם טענו כאמור שהתובע, מביקוריו במקום ובדיקותיו עובר להסכם, דווקא ידע או יכול היה לדעת על תפיסת הרכוש המשותף ע"י הפולש.

54. הנתבעים טוענים שהתובע יכול היה לראות בנקל ששטח ברכוש המשותף תפוס בלעדית ע"י צד ג' ושהוא אף ראה זאת בפועל. כמפורט לעיל, טענה זו פועלת לחובת הנתבעים שכן משמעותה היא שהם עצמם בוודאי ידעו באופן ממשי, ולא מביקורים ספורדיים בנכס, שיש השתלטות על הרכוש המשותף.

55. הנתבעים טוענים עוד שהתובע מנוע מלהעלות טענות הנוגדות את הצהרותיו בהסכם, אלא שבעניין זה, כמפורט בהרחבה לעיל, קבעה הפסיקה כי הכלל החל הוא "ייזהר המוכר".

    היינו, אף אם הקונה הצהיר שבדק את כל היבטי הממכר והוא רוכש אותו 'במצבו דהיום' הרי שהדבר לא חל על נתון מהותי שהמוכר ידע ולא גילה לקונה גם אם האחרון התרשל בבדיקותיו. באותה פסיקה אף נקבע שאין להטיל על הקונה כל 'אשם תורם' בעניין זה (עניין שיפריס לעיל).

56. מהראיות שהוגשו לתיק לא הוכח שהתובע ידע בפועל על קיומו של פולש כאמור, ושוכנעתי שאילו היה יודע התובע על הפולש והעימות עמו - היה שוקל היטב אם לרכוש את הדירה, ואם היה רוכש אותה היה הדבר בוודאי מקבל ביטוי מפורש בהסכם ובמחיר.

57. הנתבעים מלינים על התובע שלא לקח על עצמו לטפל בפינוי הפולש בהתאם לפסק הדין שניתן לפינויו, וזאת תוך התעלמות מחוסר נכונותם-שלהם לעשות כן.

    לו משמעות הפינוי, כטענת הנתבעים, היא אך 'שכירת קבלן פינוי ב 5,000 ₪' – הרי שוודאי יכלו הנתבעים להקטין את הנזק ולעשות זאת.

    בחירת הנתבעים שלא להתעמת עם הפולש, כפי שבחרו מרבית דיירי הבניין לאורך השנים, מלמדת שלא מדובר בדבר של מה בכך אלא בסוגיה מטרידה שלא הנתבעים ולא איש מדיירי הבניין, למעט יו"ר הוועד, לא היה מוכן להיכנס אליה ולא ההין להתעמת עם הפולש.

    כפי שעלה מעדות יו"ר הוועד הוא התפטר מתפקידו לאחר שנותר 'לבדו במערכה' ולמעשה לא ידוע היום על אף דייר המוכן להתעמת עם הפולש ולפנותו – על אף קיומו של אותו פסק דין.

     

    הפיצוי המוסכם וסבירותו

    הכלל הוא אישור הפיצוי המוסכם והחריג הוא התערבות

58. סעיף 15(א) בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, המסדיר את קביעת הפיצויים המוסכמים ללא הוכחת נזק, קובע גם את סמכות בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

59. מטרתם של הפיצויים המוסכמים היא מתן פיצוי על נזק משוער שהצדדים לחוזה ראו בו תוצאה מסתברת, או לפחות אפשרית, של התנהגות המפר (ע"א 10208/16קרסו מוטורס בע"מ נ'Better Place Inc  (נבו 13.12.2017)‏‏.

60. בפסיקה נקבע שככלל יש לכבד את הסכמת הצדדים לתשלום פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק, והמקרים בהם על בית המשפט להתערב בגובה הפיצויים הם מקרים חריגים בהם, כהוראת החוק, לא נמצא כל יחס סביר בין הפיצוי שנקבע לנזק שניתן היה לחזות מראש.

    ובמילים אחרות – המבט הוא אל המועד שבו נכרת החוזה אולם שאלת הסבירות דאז נבחנת לאור ההפרה דהיום (ע"א 3745/92 פסקל ואח' נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359, 363).

61. בהתאם נקבע שעל בית המשפט לשאול את עצמו האם שיעור הפיצויים המוסכמים הוא כזה, שאדם סביר בנעליו של צד לחוזה יכול היה, בעת שנקבע הפיצוי, לראות בו סכום התואם את שיעור הנזק העלול להיגרם, אם וכאשר יופר החוזה בהפרה מן הסוג שאכן התרחשה בפועל.

    תשובה חיובית לשאלה זו תשלול אפשרות של התערבות מצדו של בית המשפט. ודוק - כל עוד מצא בית המשפט שמתקיים יחס סביר, ולו בדוחק, בין הפיצוי המוסכם ובין הנזק הצפוי במועד כריתת החוזה, יותיר בית המשפט את הפיצוי המוסכם על כנו ולא יפחיתו;

    תשובה שלילית לשאלה, תכונן את סמכות ההפחתה ותפתח פתח להתערבות שיפוטית בסכום הפיצוי שקבעו הצדדים (עניין קרסו לעיל).

62. עמדה זו בפסיקה עומדת בעינה וגם לאחרונה נקבע וחודד שיש להפעיל במשורה ובמתינות את סמכות ההתערבות בתניית הפיצויים המוסכמים.

    כן נקבע שסמכות ההתערבות אינה הכלל אלא החריג, וכי יש להפעילה באורח דווקני וצר, ורק כאשר סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה מהווה סטייה ברורה ובוטה מהנזק המשוער שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה (ת"א (מחוזי מרכז) 41074-12-09מובילי עטיה שבתאי בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל, 21.01.2021, ‏‏והאסמכתאות שם).

    התנייה לא גורפת וההפרה יסודית ולא קלה

63. כאשר תניית הפיצוי המוסכם מנוסחת באופן גורף שאינו מבחין בין הפרה קלה לחמורה עשוי הדבר כשלעצמו להצדיק בדיקה של בית המשפט האם אכן מתקיים יחס בלתי סביר בין הפיצוי שנקבע ובין הנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה (עניין קרסו לעיל וכן ר' ע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, 23.8.2015).

64. בהסכם המכר בין הצדדים נקבע שהוראות 1-3, 5, 6 בהסכם הן הוראות יסודיות שהפרתן מזכה בפיצוי מוסכם. הנתבעים לא טענו וממילא אין לומר שבענייננו נוסחה תניית הפיצוי המוסכם באופן גורף ביחס לכל הפרה, קלה כחמורה.

65. נוסח ההסכם בין הצדדים הבחין והגדיר הפרה יסודית, ייחס אותה להצהרות ביחס לנתוני הדירה, התמורה ומסירת החזקה והבדיל סוגיות יסודיות אלו מיתר ההפרות שיכולות לקרות בדרכו של הסכם מכר.

66. התובע טוען שבענייננו מדובר בהפרה יסודית הפוגעת מהותית בזכות הקניין שלו. זכויותיו פגומות ותפיסת חלק מהותי מהרכוש המשותף ע"י פולש שיש לו עימותים עם דיירי הבניין היא עובדה המפחיתה את ערך הדירה ושעליו לגלותה לכל רוכש פוטנציאלי, כשירצה למכור.

67. הנתבעים טוענים שמדובר ב'זוטי דברים', שלטובת התובע רק 3% מהרכוש המשותף במבנה כולו ושהשטח התפוס ממילא שימש לחניות לא תקניות שבמקומן ניתן היום לחנות ברחוב בצמוד לבניין. הנתבעים טוענים עוד שמדובר רק ב'שינוי מיקום' של 3 חניות שמשמשות 31 דיירים וגם מכך יש ללמוד שלא נגרם כל נזק.

68. באשר לחניה התעלמו הנתבעים באמירת-סתם זו מאי הוכחת טענותיהם לעניין מצב החניה של 31 הדירות האחרות במבנה כולו (והאם יש לכל כניסה חניות המשמשות אותה בקומת העמודים שלה); מהפער בין חניה מקורה מתחת לבניין המשמשת 7 דירות בלבד ובין חניה חיצונית שיכולה לשמש כל דייר וכל עובר אורח; וכן מהשפעת החניה החיצונית על צפיפות הרחוב, הגישה ועוד.

    יש לציין בהקשר זה שגם השמאי מטעם הנתבעים, מר מאירוביץ', העריך שמדובר בתפיסת שלוש חניות שעליהן 'מתחרים' רק שבעת הדיירים שגרים בכניסה הספציפית (עמ' 22 ש29-34).

69. על סוגיית החניה יש להוסיף את הקושי האמור בקיומו של פולש המייצר מטרד מתמשך לדיירים, אשר כפי שהעיד יו"ר ועד הבית – דיירי הבניין חוששים ממנו, נמנעים מלהתעמת עמו ואף אחד מהם לא מעז לממש את פסק הפינוי שניתן כנגדו.

70. משמעות הדבר היא שענייננו בהפרה יסודית של ההסכם שתניית הפיצוי המוסכם חלה עליה.

     

    סבירות הפיצוי ביחס לנזק הצפוי

71. השאלה לענייננו היא מה יכלו הצדדים לצפות באופן סביר בשלב כריתת החוזה שיהיה הנזק לו הייתה מונחת על השולחן אפשרות קיומו של צד ג' פולש המשתלט על השטח המשותף, חוסם את 3 החניות שהיו מתחת לבניין לשימוש 7 דייריו ואף חוסם שטח משותף נוסף בעורף החניות שיכול היה לשמש את בעלי הדירות.

72. הפרה מעין זו טומנת בחובה 'ירידת ערך' של הדירה בשני מישורים – הן בהעדר חניה מקורה משותפת לכניסה (לעומת חניה הפתוחה לכל הרחוב) והן בהינתן פולש זר בבניין היוצר תחושת איום ומטרד ולכל הפחות אי נוחות ניכרת במהלך המגורים בבניין.

    המישור הראשון לא נבחן ע"י הצדדים שכן זה היה מצב הנכס בפועל, ולא לובנה אי התאמתו למצב הרישומי. המישור השני לא נבחן ע"י הצדדים שכן לא גולה לתובע.

73. התובע לא ביקש במסגרת ההליך לבטל את ההסכם (אף שהאפשרות נבחנה בהקשרים שונים ולא צלחה) ובחינת הנזק הסביר שיכלו הצדדים לצפות בעת כריתת ההסכם היא במידת ירידת הערך של הדירה.

74. הצדדים העריכו את הפיצוי המוסכם בשיעור 10% מהתמורה, וכפי שנקבע לא אחת – מדובר בשיעור מקובל וסביר, בוודאי בחוזי מכר מקרקעין. במקרים מסוימים בתי המשפט נתנו תוקף אף לפיצוי מוסכם בשיעור גבוה יותר של 20%, 25% ואף שליש מהתמורה (יצחק עמית "פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים" דין ודברים י' 17, 32 (2018)).

75. הפחתה של 10% בשיעור התמורה בשל קיומו של פולש כאמור נראית כנזק סביר ומסתבר בנסיבות העניין שלפנינו וכפי שמורה הפסיקה.

76. על מנת לעמוד על סבירות הפיצוי הגישו הצדדים חוות דעת שמאים מטעמם.

    כמפורט להלן אינני סבורה שחוות דעת אלו מלמדות במדויק על הנזק המהותי מפולש כשלעצמו, להבדיל מהנזק של העדר חניות שמלכתחילה לא ידעו על קיומן, ואולם לאור התייחסות הצדדים אסקור את הפרטים שעלו.

77. התובע הגיש את חוות דעת השמאי יעקב פטל שהתייחס בסוגיית ירידת ערך הדירה למספר דברים ובכללם מצוקת חניה בסמוך לבניין, מניעת שימוש בשטח המשותף של כניסה 4, הצטרפות 'דייר נוסף' לכניסה, ערך קנייני של חניה מקורה או שטח משותף, פגיעה בשוק רוכשים פוטנציאליים לאור קיומו של פולש ובהתאמה פגיעה בתמורה היכולה להתקבל בגין הדירה לעומת דירה אחרת שבעניינה אין פלישה לרכוש המשותף.

78. השמאי פטל העריך שהפגיעה הקניינית 'נטו' ביחס לשווי השטח כמחסן היא 20 אש"ח לדירה (על פי חישוב של 9,000 ₪ למ"ר ו-70 מ"ר שטח שנחסם = 630 אש"ח, ובחלוקה ל-31 הדירות במבנה). כן העריך שמכלול הנתונים לעיל מלמד שמדובר במפגע בינוני הפוגע בשווי הנכס בשיעור של 5%-10% ובממוצע – 7.5% מהתמורה, היינו 97,500 ₪.

79. בחקירתו, כאשר נשאל על השווי ביחס לכל חניה ובהינתן שנחסמו שלוש חניות אישר שההערכה היא 150 אש"ח לחניה אחת אלא שיש שטח נוסף שהוא לא חניה ושניתן היה לעשות בו שימוש (עמ' 11 ש22-27).

80. כאשר עומת השמאי פטל עם עובדת קיומו של פסק דין לפינוי הפולש הבהיר שלטעמו המצב חמור עוד יותר כאשר אפילו שיש פסק דין – השטח לא פונה (עמ' 11 ש28 – עמ' 12 ש4).

81. השמאי פטל נשאל ביחס לשווי הדירה בעת רכישתה והאם היה משתנה במקרה שבו היו החניות סגורות על פי היתר וציין שאז הייתה הדירה שווה פחות, והפנה להערכתו בחוות הדעת שמדובר בטווח שבין 5% ל-10% (עמ' 12 ש7-13).

82. הנתבעים הגישו מטעמם את חוו"ד השמאי ראובן מאירוביץ', שדחה את הערכת השמאי פטל.

    בחוות דעתו העריך השמאי מאירוביץ' ש-3 מקומות חניה לא יוסיפו ולא יגרעו ממצוקת החניה הנטענת שכן משעה שפתחי החניה חסומים – ניתן לחנות ברחוב בצמוד לחסימת קיר הבניין; כן העריך השמאי מאירוביץ' ש'מחסן' אינו 'דייר נוסף' וכן שצמצום מספר הרוכשים הפוטנציאליים אינו מוכח וממילא ניתן לתיקון עם אכיפת פסק הפינוי נגד הפולש.

83. בגורמים ובשיקולים לירידת ערך לקח השמאי מאירוביץ' בחשבון את הערכת השטח המשותף כריק וחופשי וכן את השיקולים הכלליים בהערכת נכס ללא התייחסות ל'מפגע' כלשהו.

84. בשומתו העריך השמאי שיש לחלק את שווי 3 החניות שנתפסו בין 31 הדירות ומשעה שהעריך שווי כל חניה בכ- 20 אש"ח - הערכתו היא ש'הפגיעה' בערך הדירה היא כ- 1,800 ₪.

    לעומת ירידה זו העריך השמאי שגביית דמי שימוש מהפולש בגין השימוש ברכוש המשותף תגיע לכ-3,700 ₪ וסכום זה עולה על הירידה שהוערכה. עוד ציין השמאי שעם אכיפת פסק-הפינוי לא תיוותר ירידת ערך.

85. כאשר התבקש השמאי מאירוביץ' להסביר כיצד הגיע להערכת שווי חניה ב- 20 אש"ח בלבד ומהן עסקאות ההשוואה שבדק לטענתו, התקשה לתת תשובה אחידה ואף כאשר פירט את חישובו התברר שאת שווי החניה שהעריך הוא הפחית בשתי הפחתות לעניין היותה משותפת – הן במישור הקנייני והן במישור המעשי של תפיסת החניה ע"י 'כל הקודם זוכה' (עמ' 21 ש9 – עמ' 22 ש34) אף שהלכה למעשה זו אותה 'הפחתה'.

86. בחקירתו חזר בו השמאי גם מהאמירה שיש לחלק את שווי החניות בין 31 הדירות במבנה ואישר שבחישוב יש להתייחס לחניות כאילו הן שייכות לכניסה אחת בלבד ומתחרים עליהן רק 7 הדיירים מאותה כניסה (עמ' 17 ש23, עמ' 22 ש29-34).

    כן ציין שעל פי השטח נטו, וללא 'שטח כלוא' אחר בין החניות, ניתן להשתמש במקום ל 4-5 מחסנים. השמאי אישר שבד"כ שטח מחסן מינימלי הוא 7 מ"ר ואולם להערכתו בניית 7 מחסנים של 7 מ"ר כל אחד בנתוני השטח כאן תביא למחסנים 'נחותים' בהיותם צרים וארוכים, ומכאן הסבירות לטעמו ל 4-5 מחסנים בלבד (עמ' 18 ש8-28).

87. לאור חוות דעת השמאים וחקירותיהם אני סבורה שעמדתו של השמאי פטל משכנעת יותר ולוקחת בחשבון ובהגינות את הפרמטרים המשפיעים על שווי הדירה.

88. התעלמות השמאי מאירוביץ' ממשמעות פלישת צד ג' לבניין, מסגירת השטח המשותף, ממניעת השימוש ב-3 חניות מקורות ומהעובדה שאף אחד מהשכנים לא העז לפעול למימוש פסק הדין שהורה על פינוי הפולש - אינה עולה בקנה אחד עם הערכה סבירה של הנזק שאותו יצפו צדדים לעסקה לו יידעו שיש פולש כאמור.

89. הערכה שפולש כזה יפגע בערך הדירה בשיעור של 10% היא סבירה ובהתאם להוראת הפסיקה יש להשאירה על כנה ולא נמצאה עילה להתערב בהערכת הצדדים ביחס לפיצוי המוסכם.

90. ודוק, מקובלת עלי טענת הנתבעים שהערכת המחיר בהסכם לא לקחה בחשבון קיומן של חניות מקורות משותפות, שהרי אלו לא הוצגו לתובע ונקודת המוצא הייתה שיש לחנות ברחוב.

    אלא שסבירות הפיצוי המוסכם אינה שקולה ל'העדר חניות' שלא היו מלכתחילה.

    הפיצוי הוא כאמור על הסתרת קיומו של פולש התופס את הרכוש המשותף והטרדות העשויות להיגרם ממנו, כאשר מקובלת עלי עמדת שמאי התובע שקיומו של פסק דין שלא נאכף היא לכאורה 'חמורה יותר' ומלמדת על מורכבות המצב.

     

    סוף דבר

91. ענייננו בתביעת קונה-דירה לחייב את המוכרים בפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר, בשל כך שלא גילו לו את דבר קיומו של פולש שהשתלט על שטח ברכוש המשותף ומרתיע את הדיירים.

92. הפלישה היא ביחס לשטח של כ-70 מ"ר בקומת הכניסה לבניין, וכוללת 3 חניות משותפות בין עמודי הבניין וכן שטח נוסף הסמוך להן. בפסק הדין נקבע שהמוכרים ידעו ובוודאי היה עליהם לדעת על הפולש ועל סגירת השטח, ובהתאם היה עליהם ליידע את הקונה.

93. מדובר ב'אי התאמה' מהותית ובהפרה יסודית של חובות המוכרים בהסכם, ועל כן זכאי הקונה לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם.

94. באשר לסבירות שיעור הפיצוי המוסכם נקבע שהעמדתו על 10% מהתמורה היא מקובלת וסבירה אף בהתאם לנזק שיכלו הצדדים לצפות, לו היו נדרשים לסוגיה בעת כריתת ההסכם.

95. לאור האמור יפצו הנתבעים את התובע בסך של 130,000 ₪.

96. כן יישאו הנתבעים בהוצאות התובע בסך 5,500 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסך 14,500 ₪.

     

    ניתן היום, ג' כסלו תשפ"ג, 27 נובמבר 2022, בהעדר הצדדים.