סוניה אמה נ' בוקובזה

מבוא

לפני תביעה שעניינה חיוב הנתבע בתשלום הפיצוי החוזי המוסכם בין הצדדים בסך 115,000 ₪ או לחילופין פיצויים בגין הנזקים הממשיים שנגרמו לתובעת, לטענתה בסך 141,020 ₪, והכל בגין הפרה יסודית, לכאורה, של חוזה מכר דירה.

התובעת טוענת כי הנתבע הטעה אותה באשר לליקויי רטיבות ופגמים נסתרים בדירה.

רקע תמציתי 

1. ביום 16.9.14 נכרת בין הצדדים חוזה מכר על פיו מכר הנתבע לתובעת את דירתו ברחוב דיזינגוף 59 בנתניה (להלן: "הדירה").

2. בסעיף 2.5 לחוזה המכר, הצהיר הנתבע כי כל מערכות הדירה ואביזריה תקינים ושלמים וכי לא ידוע לו על כל מום נסתר ו/או פגם נסתר בדירה.

3. בסעיף 3.1 לחוזה המכר נקבע כי הדירה תימסר לתובעת במצבה AS IS, בכפוף להצהרת הנתבע בסעיף 2.5 (יוער כי בחוזה המכר, נספח א' לתצהיר התובעת, קיימים שני סעיפים המסומנים 2.5 והכוונה כאן ולהלן לראשון ביניהם).

4. לאחר תשלום מלוא התמורה קיבלה התובעת את החזקה בדירה, בהתאם לחוזה, ביום 15.2.15.

5. בהמשך הופיעו רטיבות ועובש בדירה השוכנת מתחת למרפסת הדירה (להלן: "דירת השכן") ככל הנראה בשל חדירת מים ממרפסת הדירה אל תקרת דירת השכן.

6. לטענת התובעת, מדובר בליקוי שהיה ידוע לנתבע אך הלה לא הביא אותו לידיעתה והדבר סותר את הצהרתו כי כל המערכות בדירה תקינות ופועלות ואת הוראות סעיף 16 לחוק המכר.

7. לטענת הנתבע הרטיבות החלה לאחר שמכר את הדירה לתובעת ולא ידע ולא היה עליו לדעת כי קיימת רטיבות ונזילה פעילה.

    

    

   טענות הצדדים

   טענות התובעת

8. לטענת התובעת, הנתבע הפר את חוזה המכר והציג לה מצג שווא אודות מצב הדירה, היקף הרטיבות, כעולה מחוות הדעת שצורפו לכתב התביעה המפרטות את הליקויים בדירה ואת זמן היווצרותם, וכי האמור בהן מעיד על כך שהנתבע ידע על בעיית הרטיבות.

9. לטענת התובעת, הבעיה היתה קיימת זמן רב, באשר על פי חוות דעת המומחה מטעמה מדובר במים הכלואים מתחת לרצפת דירתה זמן רב, והנתבע הפר את החוזה בכך שלא יידע את התובעת עליה ואף הצהיר הצהרה שקרית בחוזה כי מתקני הדירה ומערכותיה תקינים וכי לא ידוע לו על שום מום או פגם נסתר בדירה.

10. התובעת הדגישה כי אין מדובר בליקוי קטן ש"חמק" מזיכרונו של הנתבע, אלא בליקויים רבי היקף במיקומים שונים ורבים בדירה, הן בקירות והן מתחת לריצוף.

11. התובעת טענה כי אי הגילוי בנוגע למצב הדירה נעשה על ידי הנתבע במתכוון ומדובר בחוסר תום לב ובהפרת חוזה.

12. לפיכך, ובנסיבות אלה על הנתבע לשלם לתובעת את סכום הפיצוי המוסכם, כפי שנקבע בחוזה ללא צורך בהוכחת נזק, או לחילופין פיצויים בגין הנזקים הממשיים שנגרמו לה.

     

    טענות הנתבע

13. התובע טען כי הדירה נושא התביעה היא דירה ישנה מאוד, הנמצאת בבנין ישן שנבנה בשנות ה-50. לטענתו, טרם שנרכשה הדירה על ידי התובעת, היא ביקרה בה מספר פעמים ונכחה לדעת שאינה רוכשת דירה חדשה מקבלן אלא דירה ישנה בבניין ישן ורעוע בידיעה מלאה על טיבה ומצבה.

14. יתרה מכך, טען הנתבע, בדירה מתגוררת מאז שנת 2011 שוכרת, אשר התובעת שוחחה עמה טרם רכישת הדירה על מצב הדירה, כך שלמעשה התובעת היא זו שמציגה מצג שווא, כאילו היא קנתה דירה חדשה עם פגם נסתר.

15. הנתבע טען כי הליקויים שפורטו בחוות הדעת שצורפו לכתב התביעה, חלקם ליקויים הנראים לעין ולא נסתרים, ובנוגע למים הכלואים, טען הנתבע, כי מקורם בתופעה שקרתה לאחר מכירת הדירה, שכן פגם באיטום שגרם נזילה בעבר תוקן על ידו בשנת 2010 והיתה בידיו אחריות של בעל המקצוע למשך 10 שנים, כך שלמיטב ידיעתו קודם למועד המכירה נפתרה בעיה.

16. עוד טען הנתבע, כי לאור מצב הבניין והגשמים שירדו במשך העונות שלאחר המכירה והמסירה של הדירה, תופעה של מים כלואים עשויה להתרחש גם לאחר המכירה.

17. לטענתו, ראיה מובהקת לכך היא העיתוי בו הוגשה התביעה, כ-3 שנים לאחר מכירת הדירה. הנתבע טען כי התקופה בה קיבלה התובעת את הדירה היא בדרך כלל עונת גשמים, אולם הנתבע לא קיבל מהתובעת ו/או מהשוכרת ו/או מהשכנים שום תלונה, לא באותו מועד וגם לא מיד אחריו אלא רק לאחר שתי עונות גשמים.

18. הנתבע הוסיף כי מאחר והתחייב למסור את הדירה IS-AS, וכך אף עשה, אזי לא מדובר בהפרה או בהטעיה והסתרה.

     

    דיון והכרעה

    הצהרות שני הצדדים בחוזה המכר והדין החל

19. בסעיף 2.3 לחוזה המכר נקבע כדלקמן –

    "הקונה מצהיר ומאשר בזאת כי ראה ובדק את הדירה ומצבה המשפטי הפיזי, בדק את זכויות המוכר, הבניין בו נמצאת הדירה ... ומצא את הדירה ומתקניה מתאימים לצרכיו ולמטרותיו, ואין לו ולא תהיה לו כל טענה ו/או תביעה כנגד המוכר באשר לטיב הדירה, והבניין ו/או בגין אי-התאמה מכל סוג שהוא והינו מוותר על כל ברירה שיש לו לרבות ברירה מחמת טעות, כפייה, מום או אי-התאמה".

20. בסעיף 2.5 להסכם המכר מצהיר המוכר כי –

    "... למיטב ידיעתו הדירה וכל מערכותיה ואביזריה שלמים ופועלים ובמצבן זה ימסרו לקונה וכי לא ידוע למוכר על כל מום ו/או פגם נסתר בדירה".

21. בסיפא של סעיף 3.1 להסכם המכר נקבע כך –

    "המוכר מתחייב למסור את החזקה המשפטית בדירה ב-15/2/15 במצבה AS IS, ביום תשלום מלוא התמורה וכנגדה וכשכל מערכותיה ואביזריה תקינים שלמים ופועלים, בכפוף לאמור הסעיף 2.5 והאמור בסעיף 2.3".

22. כל אחד מן הצדדים נאחז בהצהרות משנהו ומבקש להבנות מהן, על כן יש לבחון את משמעות קיומן של הצהרות כאלה לענייננו.

23. סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח – 1968 (להלן: "חוק המכר") קובע כך (ההדגשה שלי – א.ב.) –

    "הייתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד אחרי שגילה אותה".

24. התובעת הפנתה בסיכומיה לפסק הדין בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (11.2.2014) (להלן: "ענין עיני"), גם שם סוכם כי הנכס יימכר לקונה במצבו IS-AS ונכללה בהסכם הצהרת המוכרים כי אין פגם נסתר בנכס, ובדיעבד החלו נזילות.

25. יוער כי ענין עיני שונה מענייננו בכך שלאחר מעשה התברר כי בנית הבית כולו ללא היתר ותוך התחמקות מתשלום ארנונה אמיתית, אולם נקבעו שם עקרונות רלוונטיים.

26. כב' השופט נעם סולברג מסביר בענין עיני את היחס בין הצהרת המוכר על תקינות הדירה לבין הסכמת הצדדים על מסירת הנכס IS-AS כך (ההדגשה בקו תחתון שלי, ההדגשות בשינוי גופן במקור – א.ב.) –

    "הוראת סעיף 16 לחוק המכר מכריזה על האופי הקוגנטי של אחריות המוכר. בהעדר אפשרות להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, אינני רואה דרך להצדיק הפחתה מאחריותו של המוכר (גם לא בחלקה) בדרך של יחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצבו של הנכס. סעיף 16 האמור, בניגוד למרבית סעיפיו של חוק המכר, הריהו סעיף מצווה ('ius cogens'). צדדים לעסקת מכר אינם רשאים להתנות עליו. (ראו למשל: ע"א 659/77 שורקה נ' קרים, פ"ד לב(1) 393, 397 (1977) ... ). זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, עומדת לו "על אף האמור... בכל הסכם", כלשון סעיף 16, ויש בה הלכה למעשה משום ביטול עיקרון 'יזהר הקונה' שבדין האנגלי המקובל (ראו צלטנר לעיל, שם)."

27. עמדה זו משקפת מגמה של הפסיקה אשר מטבע הדברים חלחלה גם אל פסקי דין שניתנו בערכאות נמוכות יותר.

28. מן האמור לעיל עולה כי לא ניתן להתנות על סעיף 16 לחוק המכר ולפיכך, אין בהסכמה על הצדדים על מסירת הדירה 'IS-AS' כדי להוות בסיס לפטור מוכר דירה מגילוי אי התאמה שהיה מודע לקיומה או מאחריותו לאי התאמה שהיה עליו לדעת עליה.

29. עוד עולה מעניין עיני, כי על אף טענות הנתבע כי התובעת בדקה את הדירה מספר פעמים לפני שנחתם חוזה המכר והצהרתה בחוזה כי הדירה תקינה, אין בהן כדי להפחית מאחריותו כאמור.

30. עלי לבחון, איפוא, לצורך ההכרעה בתובענה זו האם ידע הנתבע או היה עליו לדעת על קיומו של הליקוי הגורם לנזילות ולרטיבות בדירת השכן במועד כריתת חוזה המכר בין הצדדים.

     

    האם הנתבע ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה

31. בהמשך עניין עיני סקר כבוד השופט סולברג את רמת הידיעה הנדרשת מצד המוכר על מנת שיתקיימו תנאי סעיף 16 לחוק המכר וכך הבהיר (ההדגשה בקו תחתון שלי, ההדגשה בשינוי גופן במקור – א.ב.) –

    "... עולה מלשונו של סעיף 16 לחוק המכר – "שהמוכר ידע או היה עליו לדעת" – כי לא נדרשת ידיעה ממשית מצדו של המוכר על אודות אי-ההתאמה, וכי די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה: "... ההוראה אינה דורשת ידיעה ממשית ואף לא ידיעה קונסטרוקטיבית, שאינה אלא תחליף לידיעה ממשית ... כל מה שנדרש הוא שאי-ההתאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן. לפנינו יסוד של התרשלות, כלומר הכוונה היא לעובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן הנסיבות" (ראו רע"א 7642/97 שטרית נ' נוסבאום, פ"ד נג(3) 516, 526 (1999), בפסקה 22 לפסק דינו של השופט י' אנגלרד). אין נפקא מינה אם סבר המוכר כי מדובר באי-התאמה שולית או בלתי חשובה; גם אז עליו לגלותה לקונה".

32. לשם ההבהרה ומאחר שמדובר בשאלת מרכזית בהליך שלפני אביא גם את המקור עליו התבסס כב' השופט סולברג, וכך נאמר ברע"א 7642/97 חנה שטרית נ' בלה נוסבאום, פ"ד נג(3) 516, 526 (4.7.1999) –

    "השאלה העיקרית בנוגע להוראה זו היא – אם התקיים יסוד הידיעה הנדרש בה. יצוין, כי ההוראה אינה דורשת ידיעה ממשית ואף לא ידיעה קונסטרוקטיבית, שאינה אלא תחליף לידיעה ממשית (השווה בעניין שונה לדברי השופטת בן-פורת בע"א 628/77 חסיד נ' קנופף [3]). כל מה שנדרש הוא שאי-ההתאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן. לפנינו יסוד של התרשלות, כלומר הכוונה היא לעובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן הנסיבות (ראה: ז' צלטנר "חוק המכר, תשכ"ח-1968" [6], בעמ' 92 וכן א' זמיר "חוק המכר, תשכ"ח-1968" [7], בעמ' 302)."

33. בענייננו אנו, הנתבע מאשר כי בשנת 2010 ביצע שיפוץ בדירה, במסגרתו בוצע איטום של המרפסת וניתנה לו תעודת אחריות לטווח של 10 שנים (סעיף 19 לסיכומי הנתבע), אולם לטענתו, מאז השיפוץ לא הובאו לידיעתו שום מידע או תלונה לגבי נזילה מן הדירה וכך טען בחקירתו (עמוד 11 לפרוטוקול שורות 29-26) –

    "ש: אתה טוען שהדירה מושכרת משנת 2011 ובעצם השוכרת ידעה על מצב הדירה.

    ת: השוכרת יודעת כי בשנת 2010, כשנתתי לה לבקר בדירה כדי להשכיר אותה, אמרתי לה שאנחנו שיפצנו את כל האיטום של המרפסת. אני מאז 2010, אומר ש-6 עונות חורף לא שמעתי על שום בעיות."

34. מכאן, שהמחלוקת העיקרית בין הצדדים היא מה קרה במהלך אותן 4 שנים שחלפו בין התיקון לבין מכירת הדירה, והאם המוכר ידע על קיומן של בעיות נזילה מן הדירה, או לחילופין האם היה עליו לדעת.

35. בחקירתו עומת הנתבע עם טענתו בנוגע להיות הבנין ישן והשפעת עובדה זו על הדירה כדלקמן (עמוד 11 לפרוטוקול שורות 25-11) –

    "ש: בסע' 2 לתצהירך אתה טוען שיש לדירה בעיות שנוגעות להתיישנות הבניין ועייפות החומר.

    ת: אכן נכון שהבניין זה בניין מאוד ישן. יש מספר בעיות בבניין עצמו ומאותו יום שאני הפכתי להיות בעל דירה, היו בעיות בחדרי אמבטיות וכל פעם שקראו לי, תמיד סידרתי הכל.

    ש: איפה נרשם בחוזה שיש בעיות בגלל אותה עייפות החומר?

    ת: הבניינים בארץ ובנתניה ידועים שחלק מהם בניינים ישנים ואין שום טעם לכתוב בחוזה שאלה בניינים שנבנו בשנות ה-40.

    ש: רשמת בחוזה של המערכות ואביזרי הדירה תקינים, שלמים ופועלים ולא ידוע לך על כל מום או פגם נסתר בדירה.

    ת: בהחלט. כשהדירה נמסרה, היא נמסרה במצב תקין לגמרי, לא ידוע לי כלל על שום פגם נסתר.

    ש: רשמת שכל המערכות והאביזרים תקינים ומצד שני אמרת שיש בעיות בדירה בגלל שהיא ישנה. תסביר לי את הסתירה.

    ת: בכל הדירות וגם בדירה שאני גר בה כרגע שהדירה תהיה חדשה או ישנה, קיימים (כך במקור – א.ב.) תמיד בעיות קטנות, בינוניות או אפילו גדולות שמתקנים מעת לעת. ברגע שזה מתוקן והשנים עוברות אז לא מדברים על זה יותר. אני לא אדבר על זה שהחלפתי את הבלמים של המכונית לפני 3 שנים."

36. בסיכומיה, טענה התובעת כי מדובר למעשה בהודאה של הנתבע על כך שידע על קיומן של בעיות בדירה והסתיר זאת מן התובעת.

37. אינני מקבל טענה זו ולא מצאתי באמירה זו הודאה של הנתבע. טענה זו של הנתבע מתיישבת לטעמי עם טענתו המקורית כי הנזילות, והרטיבות אשר נבעה מהן, התרחשו לאחר מכירת הדירה.

38. הנתבע טען כי אכן היו בעיות רטיבות וכי כאשר דווח לו עליהן טיפל בהן, טענה המתיישבת עם עדותו כי בשנת 2010 הוא ביצע תיקון ואיטום למרפסת.

39. מאמירה זו של הנתבע עולה כי לאחר שבוצע התיקון, שאמור היה לפתור את בעית הנזילה, ומכיוון שלא דווח לו על בעיות רטיבות חוזרות לאחר התיקון, הסיק כי התיקון אכן פתר את הבעיה.

40. כמו כן, טענת הנתבע כי הבנין ישן מאוד, בן מעל 50 שנה, מתיישבת עם האפשרות כי בעיות הרטיבות התרחשו לאחר מכירת הדירה, שכן לאור גיל הבניין ייתכן בהחלט כי קיימים בו לא מעט אלמנטים "רופפים" העומדים על סף קריסה בשל בלאי ארוך שנים, ובהחלט ייתכן כי גם אם נזילה שנבעה מפגם כלשהו באיטום הכללי נפתרה יצוצו לאחר פרק זמן נזילות חדשות בשל בעיות מסוג אחר, כגון המרזבים שיוזכרו להלן.

41. יש להזכיר כי המומחה מטעם התובעת, מר ניסים סיליק, ציין כי במרפסת המרוצפת קיימים – "פיצוצים רבים בקירות, המרזבים אינם תקניים ..." (הפסקה השניה בפרק "הממצאים" בחוות דעתו), ובהחלט ייתכן כי בנסיבות של מספר מקורות אפשריים לחדירת מים – גם אם תוקן מקור אחד והבעיה הנובעת ממנו נפתרה מן היסוד עדיין תיווצר נזילה הנובעת ממקור אחר שביטויה הגלוי לעין בדירת השכן יהיה רטיבות דומה לרטיבות הקודמת שנבעה מליקוי אחר.

42. המצב המוצע לעיל משקף בהחלט אפשרות ריאלית בה הנתבע אכן לא ידע ואף לא היה עליו לדעת על הליקוי, שכן סבר בתום לב כי הבעיה שהכיר נפתרה וכי חלפו כבר מספר שנים מאז תיקונה (2010) ועד המכירה (2014) המעידות על פתרון יסודי שלה, כך שאין עוד צורך להצביע על בעית עבר שאיננה קיימת עוד.

43. עוד טוענת התובעת בסיכומיה כי בחקירת הנתבע נתגלו סתירות, באשר בסעיף 3 לתצהירו הצהיר כי מחיר הדירה 1,135,000 ₪ "נקבע בין הצדדים בהתחשב במצבו הפיזי של הנכס..." בעוד שבעדותו (עמ' 11 לפרוטוקול שורות 35-34) כאשר נשאל על סעיף זה השיב – "לא. אין שום בעיות במצב הפיזי. אבל מחיר הדירה נקבע בגלל שבאותה תקופה הייתי זקוק לכסף, אחרת אתם בטח מבינים שלא הייתי מוכר כזה פנטהאוז קטן כי זה לא מחיר של פנטהאוז ...".

44. עוד הזכירה התובעת כי כאשר נשאל הנתבע אם יש בידו חוות דעת של שמאי או מסמך אחר המראה שמחיר הדירה גבוה מזה שנקבע השיב כי המחיר אכן היה יותר גבוה והסביר – "... אני קבעתי את המחיר הזה בגלל שהייתי צריך כסף וגם בגלל שהבניין ישן...", ולטענתה מדובר בתשובה מתחמקת מן השאלה וסותרת את טענתו בתצהיר.

45. אינני שותף למסקנתה של התובעת, שכן בהחלט ייתכן כי בד בבד עם האמור בתצהירו אודות קביעת המחיר על בסיס גיל הבנין השפיע גם הצורך בכסף נזיל על ההסכמה למחיר הספציפי שנקבע ללא התעקשות מצידו.

46. הנתבע חזר והעיד בהמשך עדותו כי המחיר נקבע גם בהתחשב בכך שהבניין ישן וגם בשל הצורך בכסף נזיל (עמ' 12 לפרוטוקול שורות 8-1, ההדגשות שלי – א.ב.) –

    "ת: ...אין שום בעיות במצב הפיזי של הדירה, אבל מחיר הדירה נקבע בגלל שבאותה תקופה הייתי זקוק לכסף, אחרת אתם בטח מבינים שלא הייתי מוכר במחיר כזה פנטהאוז קטן כי זה לא המחיר של פנטהאוז. אם כך נקבע המחיר זה גם בגלל שהבניין ישן

    ש: יש איזה שהיא חוות דעת של שמאי או מסמך אחר שמראה שהמחיר של הדירה יותר גבוה באותה תקופה?

    ת: המחיר אכן היה יותר גבוה. לא במיליונים, אך אכן היה יותר גבוה. אני קבעתי את המחיר הזה בגלל שהייתי צריך כסף וגם בגלל שהבניין ישן. הבניין עייף, לא הדירה."

47. בהחלט מקובלת עלי האפשרות כי מחיר הדירה מושפע מיותר משיקול אחד, כאשר גם הצורך בכסף וגם גיל הבנין מצטרפים לכלל מסקנה לגבי מחיר הדירה.

48. מכאן, שלא מצאתי ממש בטענות התובעת, כי מדובר בסתירה בדברי הנתבע, אלא מדובר לכל היותר בנימוק נוסף לאותה תוצאה, היכול בהחלט להשתלב עם השיקול הראשון – גיל הבנין הוא הסיבה המהותית להוזלה במחיר והצורך בכסף היה זרז לנכונות שלא להתעקש על המחיר המדוייק שסבר הנתבע כי הוא זכאי לקבל עבור הדירה.

49. התובעת טענה לסתירה נוספת בגרסת הנתבע, כאשר נשאל על המכתב ששלח השכן, מר יונסי, לעורכת דינה של התובעת ביום 9.9.15 אודות נזקי רטיבות שנגרמו לו ואשר מקורם בדירה מושא התביעה דנן.

50. לטענת התובעת, בתחילה הכיר הנתבע במכתב אולם בהמשך החקירה טען הנתבע, לשיטתה, כי אין הוא יודע על איזה מכתב מדובר, ובכך יש סתירה בעדותו.

51. מעיון בפרוטוקול, נראה כי הנתבע נתן הסבר סביר בהחלט לסתירה נטענת זו (עמוד 12 לפרוטוקול שורות 35-19) –

    "ש: אני מחזיקה תביעה של השכן מר דוד יונסי נגד התובעת שצורפה לרשימת המסמכים ולתביעה, שבה הוא רושם שמתחילת שנת 2014 יש בעיות של נזילות. מה אתה אומר על כך שהוא טוען שיש נזילות משנת 2014?

    ת: אף פעם לא ידוע לי מהשכן שיש בעיות. הוא שלח את המכתב הראשון שלו לעוה"ד מכלוף ביום 9.9.15. זה כמעט שנה אחרי המכירה. מדובר על 7 חודשים לאחר מסירת המפתחות. אז היה כבר חורף אחד ומכאן מתחילים את החורף השני.

    ש: מפברואר עד ספטמבר עבר חורף?

    ת: זה סוף חורף אחד ותחילת חורף שני. אבל דבר אחד נוסף, כשהוא שלח את המכתב השני בספטמבר 2015, לא ידוע לי על כך. נודע לי רק החל מיום 18.4.2016."

52. נראה לי כי כל שאישר הנתבע ביחס ל"הכרות" עם המכתב האמור הוא כי נחשף אליו לאחר שקיבל אותו מן התובעת לקראת הגשת כתב תביעתה, אולם דבק בגרסתו כי לא ידע על קיומו קודם לכן וכי לראשונה נודע לו על הרטיבות בדירת השכן רק ביום 18.4.16. מכאן, שגם בעניין זה לא מצאתי סתירה מהותית בדברי הנתבע.

     

    עדות השכן, הנפגע בפועל מהרטיבות 

53. התובעת העידה את מר דוד יונסי, בעל הדירה שמתחת לדירתה, אשר הוא זה שסבל בפועל מנזקי הרטיבות עקב הנזילות מן הדירה.

54. מר יונסי אף הגיש נגד התובעת תביעה בלשכת המפקחת על הבתים המשותפים בחודש ספטמבר 2017, בגין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מליקויי הרטיבות, כאשר חלק מן ההליך לפני המפקחת התנהל במקביל להליך דנן.

55. כשנשאלה התובעת בנוגע להסדר אליו הגיעו היא ומר יונסי ביחס לתביעה שהתנהלה אצל המפקחת להלן עדותה (עמוד 10 לפרוטוקול שורות 19-13) –

    "ש: לאיזה הסדר הגעתם?

    ת: שאני צריכה לתקן את המרפסת לפני חודש דצמבר והוא ביקש ממני כספים כי היו גם נזקים אצלו.

    ש: לאיזה הסדר הגעתם?

    ת: לוויתי כספים ותיקנתי את המרפסת.

    ש: מה היה החלק שלך בהסדר? גם השכן שלך גם נתבע.

    ת: אני חושבת שהוא לא הופיע. אני לא יודעת, אני לא יכולה לענות לשאלה כי לא הייתי.

    ש: בסופו של דבר, חתמת על הסכם עם יונסי?

    ת: היינו רק עכשיו בדיון, הוכחתי לביהמ"ש שביצעתי עבודות, הבאתי חשבוניות. חיכיתי שנתיים כי לא היו לי כספים."

56. התובעת ומר יונסי בחרו שלא להציג לבית המשפט את ההסדר אליו הגיעו ויש בכך כדי לעורר את השאלה האם העד חף מאינטרסים הנוגעים לתביעה דנן.

57. בחקירתו, העיד מר יונסי על רצף האירועים הנוגע לענייננו לענין התאריכים בהם שבה תופעת הרטיבות אשר גרמה נזקים בדירתו (עמוד 17, שורות 11-4)–

    "ש: מתי זה התחיל שוב הנזילות?

    ת: התחיל בסוף 2013 או תחילת 2014.

    ש: פנית לעוה"ד בלחסן?

    ת: כן.

    ש: למה?

    ת: כי התיקון שבוצע בזמנו לא עזר. אומנם הגיע קבלן ועשה חפירות ועשה שיפועים הפוכים. כשהתחילו נזילות חורף לאחר מכן התקשרתי שוב לעוה"ד בלחסן והיא אמרה לי שזה לא בטיפולה וקיבלתי את הטלפון של עוה"ד מכלוף."

58. תחילה יש להפנות את הזרקור אל העובדה שגם על פי עדות מר יונסי לאחר התיקון שבוצע בשנת 2010 הוא חווה מספר שנות "שקט" נטולות רטיבות עד שנת 2014, היינו – לא מדובר בתיקון קוסמטי בעלמא, כפי שכינה מר יונסי את מי שביצע אותו "קבלן חאפר" (עמ' 18 לפרוטוקול שורה 3), אלא בתיקון אשר פתר, לפחות למשך מספר שנים, את הבעיה ממנה נבעה הרטיבות בדירתו.

59. לא נעלמה מעיני אמירת מר יונסי כי הנזילות החלו "חורף לאחר מכן" ביחס לתיקון ולהלן אתייחס לנושא זה.

60. גם בכתב התביעה שהגיש מר יונסי נגד התובעת (נספח ה' לתצהירה של התובעת) נאמר כי הנזילות החלו בתחילת שנת 2014.

61. בתחילת עדותו הראשית ציין מר יונסי כי פנייתו אל ב"כ הנתבע, אשר לאחריה פנה אל ב"כ התובעת, נעשתה בשנת 2014 או 2015 (עמוד 16 לפרוטוקול שורה 36), כאשר ספק מן הסוג האמור מתיישב בעיקר עם פניה ב"קו התפר" שבין שנים אלו, היינו – מסוף 2014 עד ראשית 2015, מאשר עם פניה מיד בראשית 2014.

62. יוזכר – השאלה בה עסקינן אינה מתי החלה הנזילה אלא מתי ידע הנתבע או שהיה עליו לדעת על קיומה, על כן מועד הפניה אל ב"כ הנתבע חשוב לענייננו לאין שיעור ממועד הופעת הרטיבות בדירת מר יונסי.

63. עיון במכתב ששלח בא כוחו של מר יונסי בקשר עם הרטיבות הנטענת ביום 9.9.15 (נספח ה'1 לתצהיר התובעת) מראה כי כך נטען בו (סעיף2 למכתב) – "ביום 01.03.15 התגלה למרשי כי קיימת רטיבות ... מיד שהתגלה לו הדבר פנה מרשי לשוכרת ...".

64. טענה זו במכתב עומדת בניגוד לתאריך – "סוף 2013 או תחילת 2014" שאותו ציין מר יונסי בחקירתו, אך בהחלט מתיישבת עם ההתייחסות לסוף שנת 2014 או תחילת שנת 2015 כפי שהצעתי לעיל – כמתייחסת אל "קו התפר" בין שנים אלה, כאשר יום 1.3.15 אכן מצוי ברבעון הראשון של שנת 2015, ומתיישבת גם עם התאריכים בהם נקב העד בפתח עדותו הראשית.

65. אני מייחס למכתב האמור חשיבות ראייתית נכבדה נוכח העובדה שנוצר ללא קשר להליך שלפני ונערך על ידי עו"ד אשר יש להניח כי הקפיד על ניסוחו.

66. העובדה שהמכתב נשלח בספטמבר 2015, ראשית הסתיו שלאחר חורף 2015-2014, אף מתיישבת לוגית עם הקביעה כי הנזילה החלה מחדש במרץ 2015, שכן מיד לאחר גילויה ובמהלך העונות היבשות – האביב והקיץ של שנת 2015 – ניסה מר יונסי לפתור את הענין בעצמו ובהסכמה וכשקרב החורף והענין לא בא על פתרונו פנה לעו"ד שיפעל מטעמו.

67. האמור לעיל מתיישב גם עם עדותה של התובעת בחקירתה הנגדית עת העידה (עמ' 8 לפרוטוקול שורות 36-29) כי קבלה מסרון ממר יונסי בחודש מרץ על נזילות בדירתו מדירתה, כאשר ברור שלא היתה מקבלת ממנו מסרון במרץ 2014 כשרק בפברואר 2015 קבלה חזקה בדירה ורק בספטמבר 2014 נכרת החוזה בינה לבין הנתבע.

68. אני סבור כי בהקשר זה ראוי לצטט את החלק הרלוונטי מחקירתו הנגדית של מר יונסי על מנת להבין כי הדברים אכן מתיישבים עם הפרשנות שהצעתי (עמ' 17 לפרוטוקול שורה 19 – עמ' 18 שורה 4, ההדגשות שלי – א.ב.) –

    "ש:אתה פנית אלי בתחילת 2014?

    ת:כן.

    ש:יש לך הוכחה על זה?

    ת:לא. כלום.

    ש:ומה אמרתי לך אם בכלל התקשרת?

    ת:שהדבר לא בטיפולך והבית נמכר ועבר לטיפול עוה"ד אריה מכלוף.

    ש:היתה פנייה אלי?

    ת:היתה פנייה, אין לי הוכחה.

    ש:מתי גילית את הרטיבות?

    ת:רטיבות היתה כל הזמן. כל חורף היתה רטיבות.

    ש:גם אחרי השיפוץ?

    ת:כן.

    ש:ופנית אלי?

    ת:עשרות פעמים. כל פעם את אומרת שאת חוזרת ואת לא חוזרת.

    ש:אני אומרת לך שאתה לא דובר אמת.

    ת:מצחיק שעכשיו את לא זוכרת מי אני. מרוב שלא ענית לי לטלפונים, לקחתי פעמיים חופש מהעבודה ובאתי אליך למשרד וגם אז לא קיבלת אותי.

    ש:וכל הזמן הזה לא שלחת מכתב ולא שלחת מייל ואין לך הוכחה.

    ת:אין לי. את לא דוברת אמת

    בסוף אמרת לי שבוקובזה בחו"ל והוא גר בצרפת ואת תתקשרי אליו והוא יבוא ולתקן וכך זה נמשך שנים על גבי שנים עד שהגיע קבלן חאפר.

    חורף אחרי השיפוץ היה נזילה ונאמר לי שהבית כבר לא באחריותך."

69. מר יונסי, אשר כבר צויין לעיל הספק בדבר המוטיבציה אשר הובילה אותו למתן העדות נוכח ההסדר הסמוי מן העין בינו לבין התובעת, מעיד על עשרות פניות אל ב"כ הנתבע בענין הנזילה, לרבות לקיחת שני ימי חופש לשם כך, כל זאת ללא בדל ראיה לכך.

70. יוער כי הצורך לקחת חופש כדי לפנות אל עו"ד הוא ענין תמוה כשלעצמו, שכן קצר וקל היה הרבה יותר לשלוח מכתב בדואר, בפקס, בדוא"ל או מסרון או בכל אמצעי אחר, ומשום מה לא עשה כך מר יונסי.

71. עם זאת, בתשובה לשתי שאלות שונות העיד מר יונסי כי בעקבות הפעם הראשונה בה נוצר קשר ישיר בינו לבין ב"כ הנתבע השיבה לו זו כי הדירה כבר נמכרה.

72. אעיר כי המשפט מפי מר יונסי – "חורף אחרי השיפוץ היה נזילה ונאמר לי שהבית כבר לא באחריותך" – אינו מתיישב כלל עם הראיות שלפני, שכן השיפוץ שביצע הנתבע היה בשנת 2010 ומר יונסי הודה, לאחר חקירה נגדית ושאלה ששאלתי אותו אני, שלא היתה נזילה מיד אחריו (עמ' 18 לפרוטוקול שורות 28-26).

73. הדרך היחידה להבין את אמירתו המצוטטת לעיל של מר יונסי באופן הגיוני היא כי כוונתו לחורף שלאחר מכירת הדירה, מה שמתיישב עם מסקנותי דלעיל.

74. עוד יש להזכיר כי מר יונסי אישר במענה לאותה שאלה שהפניתי אליו כי – "היה שם כל הזמן דיירים בשכירות. אם הדייר בא להתלונן אז גם באתי לראות.", היינו – מר יונסי לא סבל באופן ישיר מן הנזילות אלא רר זומן מעת לעת על ידי השוכרים להם השכיר את דירתו, ובהחלט ייתכן כי במצב זה לא זכר במדוייק באילו שנים הופיעה הרטיבות.

75. עוד יש להוסיף כי החזקה בדירה נמסרה בפברואר 2015, בעיצומו של החורף ומכתב ההתראה נשלח רק ב-1.3.15, קרי – לקראת סיומו של החורף שלאחריו.

76. על כן איני מוצא לנכון לייחס מהימנות לעדותו של מר דוד יונסי לענין הפניה אל הנתבע או אל באת כוחו לפני מכירת הדירה לתובעת וכפועל יוצא מכך על ידיעת הנתבע על חזרת ליקויי רטיבות קודם למכירת הדירה.

77. לפיכך, אני מסיק גם מעדות מר יונסי כי לאחר התיקון בשנת 2010 הודיע לנתבע או למי מטעמו על חידוש הרטיבות רק בשנת 2015, לאחר מכירת הדירה לתובעת.

78. זאת ועוד, ככל הנראה על פי האמור לעיל לא נחשפה הרטיבות בדירת השכן גם לאחר החורף הראשון בו היתה כבר הדירה בבעלות ובחזקת התובעת ובוודאי שטרם מועד המכירה, כך שחלף פרק זמן לא מבוטל לאחר המכירה טרם שהחלה הרטיבות לבצבץ.

79. משמעות הדבר היא כי במשך ארבע שנים וארבעה חורפים לאחר ביצוע התיקון על ידי הנתבע לא מצא מר יונסי לנכון לפנות ולהלין על רטיבות, משך זמן שבהחלט יכול היה יכול לבסס אצל הנתבע את ההנחה כי הנזילה שהיתה נפתרה.

80. כאן המקום להדגיש, אמנם לאור סעיף 16 לחוק המכר אין צורך בידיעה פוזיטיבית של המוכר ודי בכך שהיה עליו לדעת על הפגם, אולם עדיין נטל השכנוע והראיה העיקרי בדבר השאלה האם אכן בנסיבות המקרה הנדון ידע המוכר על הפגם או שהיה עליו לדעת ומאימתי, מוטל על התובע.

     

    אי העדת שוכרת הדירה

81. מי שלכאורה יכולה היתה לזרות אור על המחלוקת היא שוכרת הדירה מן הנתבע ובהמשך מן התובעת, אשר התגוררה במקום במועד בו נטען כי החלה הרטיבות ואשר התובע העיד כי היתה מודעת לתיקון שביצע בשנת 2010.

82. ברי כי השוכרת היתה יכולה להעיד על מצב הרטיבות בדירה בשנים שלאחר התיקון ואף יכולה היתה להעיד אם פנתה היא או מר יונסי בעקבות בקשתה אל הנתבע, וכך לספק מידע חשוב על ידיעתו של הנתבע על ליקויי הרטיבות.

83. לאור האמור היה זה אך הגיוני שהתובעת תבקש להעיד את השוכרת, אשר המשיכה לשכור את הדירה גם ממנה ועל כן פרטיה מצויים בידה, אם מרצונה החופשי ואם באמצעות זימון בצו בית המשפט, אלא שהתובעת לא עשתה כן.

84. כאן המקום להזכיר כי כבר בישיבת יום 4.6.17, כאשר עמדה על הפרק שאלת מינוי מומחה מטעם בית המשפט, אמרה ב"כ התובעת את הדברים הבאים (עמ' 3 לפרוטוקול שורות 30-29, ההדגשה שלי – א.ב.) –

    "הייתי מסכימה למומחה, אך אחרי גילוי המסמכים ונביא את מכתב עו"ד מטעם השוכר, יכול להיות שנוכל להביא תצהיר של השוכרת לפני ולחסוך הוצאות."

85. נמצא כי ב"כ התובעת מיזמתה שקלה להעיד את השוכרת ובחרה, משיקוליה שלה, להמנע מכך מבלי שנתנה להמנעות זו כל הסבר.

86. בע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 658 (12.9.1991) הובאו מקורות החזקה שעד כה טרם שונתה, על פיה –

    "בע"א 240/77 [3], בעמ' 705, אומרת השופטת (כתוארה אז) בן-פורת, כי "אי הזמנתם להעיד (של עדים רלוואנטיים - א' ג') יוצרת הנחה שאילו הובאו היתה עדותם סותרת את גרסת המשיבה..." (ההדגשה שלי - א' ג'). וכי "על הכלל שאי הבאתו של עד רלבנטי יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו, עמד בית-משפט זה בע"פ 112/52 בע' 254מול האותיות ב-ג, מפי השופט זוסמן (כתוארו אז), ובע"א 373/54, גם הוא מפי השופט זוסמן" (שם). וכן ראה דברי השופטת בן-פורת בע"פ 437/82 [4], בעמ' 97-98, כי:

    "הלכה פסוקה היא, שהימנעות מהזמנה לעדות של עד הגנה, אשר לפי תכתיב השכל הישר עשוי היה לתרום לגילוי האמת, יוצרת הנחה, שדבריו היו פועלים לחיזוק הגירסה המפלילה, בה דוגלת התביעה...". וראה גם דברי השופט ד' לוין בע"פ 277/81 [5], בעמ' .386".

87. בקשיים אשר מצאתי בעדותו של מר יונסי לצד אי העדת השוכרת יש כדי לחזק את עמדת הנתבע כי הוא לא ידע ולא היה עליו לדעת אודות הנזילה מן הדירה שגרמה לרטיבות בדירת השכן טרם מכירת הדירה ומסירת החזקה לתובעת.

     

    חוות הדעת שהוגשו מטעם התובעת

88. בכתב ההגנה ציין הנתבע כי ברצונו לבקש למנות מומחה "לתופעות מים" מטעם בית המשפט (סעיף 13.ב. לכתב ההגנה), אולם בישיבת קדם המשפט הראשונה טענה התובעת כי ברצונה לחסוך בהוצאות ועל כן, עקב גילוי המסמכים, אין היא רוצה מינוי זה. על כן יש לפנינו שתי חוות דעת שהגישה התובעת מטעמה עם כתב התביעה (מוצגים ת/1 ו-ת/2) ואותן ואת משמעותן אבחן עתה.

89. בסעיף 10 לכתב התביעה, ציינה התובעת כי לאחר שהתברר קיומה של הרטיבות, ובטרם ידעה את היקפה, הזמינה בדיקת רטיבות בדירה אשר נערכה ביום 21.8.16 על ידי המומחה לרטיבות ואיטום מר ניסים סיליק.

90. להלן פסקת הממצאים מתוך חוות הדעת ת/1 שערך מר סיליק עבור התובעת (יש להניח כי כוונתו בשורה הראשונה למים כלואים ולא קלועים) –

    

91. בחקירתו, פירט מר סיליק אודות המכשור בו הוא השתמש לצורך הבדיקה שביצע ביום 21.8.16 כהאי לישנא –

    "ש: היה לך מכשור מיוחד לבדוק מתחת למרפסות כמה זמן המים היו שם?

    ת: כן. יש לי מצלמה תרמית שאני מזהה כל מיני דברים כמו מים כלואים ומים לא כלואים. בניסיון האישי שלי של 38 שנות עבודה בתחום הזה, גם בלי מכשיר אפשר לזהות את הדברים האלה לפי צורת המרפסת, איך היתה בנויה ובאופן לא תיקני שגורם למים כלואים.

92. כאשר נשאל מר סיליק האם ניתן לדעת כמה זמן היו המים כלואים, ענה –

    ש:המכשור שלך מאפשר לך לדעת כמה זמן המים היו שם?

    ת:המכשיר לא יכול לזהות כמה זמן היה אבל הכתמים בריצוף אז זה מראה כמה מים כלואים יש מתחת לריצפה.

    ש:אבל כמה זמן.

    ת:הרבה שנים. לא שנה ולא שנתיים. אין מכשור שיכול להגיד כמה זמן המים כלואים."

93. כלומר, מר סיליק טען כי המים היו כלואים במשך תקופה ארוכה של כמה שנים לפחות, אך כי המיכשור אינו יכול לזהות במדוייק את אורך התקופה בה היו המים כלואים, וגם הוא עצמו לא נתן תשובה מדוייקת או אפילו מקורבת בכמה זמן מדובר.

94. לטעמי, בעדותו של מר סיליק אין כדי לקעקע את טענת הנתבע בדבר אי ידיעתו על נזקי הרטיבות, שכן מר סיליק לא נתן תשובה חד משמעית כמה זמן היו המים הכלואים תחת הרצפות.

95. גם אם שכנו המים הכלואים מתחת לריצוף במשך מספר שנים, על אף שנעשה תיקון שאין לגביו חולק בשנת 2010, הרי ששכנו בסתר ולא הוכח ואף לא נטען על ידי המומחה כי הנתבע יכול היה לדעת על קיומם עד השלב בו החלה הרטיבות להופיע בפועל בדירת השכן, שלסוגיית מועדה התייחסתי לעיל – וזו השאלה המרכזית העומדת להכרעה.

96. בנוסף לבדיקת הרטיבות, הזמינה התובעת בדיקה הנדסית ע"י המהנדס מר אלון לוין אשר בדק גם הוא את הרטיבות בדירה ואת הנזקים לדירת השכן, וחוות דעתו מהווה מוצג ת/2.

97. בבדיקתו, מציין מר לוין כי מצא את הממצאים הבאים במרפסת הדירה –

    • המרפסת המרוצפת בדירה "ספוגה" במים כלואים תחת הריצוף ולאורך שנים.

    • התקנת אביזרי מתקני תברואה בוצעו בצורה לקויה ולא תקנית (נראית ישנה), מה שגרם לחדירת מים לתוך עובי המילוי תחת הריצוף עד כדי שקיעתו.

    • היווצרות סדקים והתקלפות הציפויים חיצוניים בקירות ובמעקים כתוצאה "מעליה קפילרית" של מים.

    • ביצוע כושל ולא תקני של עבודות האיטום ואי ביצוע תיקונים במשך שנים רבות.

    • התנתקות שכבות הציפוי הפנימיות בתקרת הדירה תחת המרפסת המרוצפת כתוצאה מחדירת מים ולאורך זמן רב עד שהמים עברו את כל עובי ושכבות התקרה.

98. לטענת מר לוין, על מנת שמים יעברו דרך כל השכבות יש צורך בכמות לא קטנה של מים ולאורך שנים רבות.

99. הנתבע טען בכתב הגנתו כי מר לוין הינו מהנדס שאיננו מומחה לבעיות רטיבות ומים, אולם לא דרש לחקור את מר לוין, ולכן חזקה עליו כי אינו חולק על חוות דעת זו, כפי שנפסק (למשל בת"א (מחוזי תל אביב) 1727/02 דיויד ל. מאסי נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (2.10.05) על ידי כב' השופטת ענת ברון) –

    "הלכה היא שעצם ויתור על חקירה נגדית משמעה שאין חולקים על האמור בתצהירו של העד, והדברים יפים גם לגבי אי חקירת מומחה על חוות דעתו [ראו: י' קדמי, על הראיות – הדין בראי הפסיקה (חלק שלישי, מהדורה שלישית מורחבת ומעודכנת, תשס"ד) 1702-1709 והאסמכתאות המובאות שם]".

100. עם זאת, גם חוות דעת זו אינה מהווה ראיה או אפילו טענה חד משמעית ביחס לשאלה האם ידע הנתבע או היה עליו לדעת על הנזילה הגורמת רטיבות רטיבות בדירת השכן, שכן ייתכן כי השנים בהן היו המים כלואים הן בין 2010 – מועד ביצוע השיפוץ על ידי הנתבע, לבין 5.10.16 – מועד ביצוע הבדיקה על ידי מר לוין, טרם התפרצו והחלו להופיע בדמות רטיבות בדירת השכן.

101. בהקשר זה אביא את דברי מר לוין כלשונם (עמ' 3 בחוות דעתו – ת/2 – סעיף 6, ההדגשה שלי – א.ב.) – "התנתקות שכבות הציפוי הפנימיות בתקרת הדירה ... כתוצאה מחדירת מים ולאורך זמן רב עד שהמים עברו את כל עובי ושכבות התקרה הנ"ל."

102. יש להזכיר כי בעוד הדירה נמכרה בחודש ספטמבר 2014 והחזקה עברה לידי התובעת בחודש פברואר 2015, בדיקת הדירה על ידי המומחים וכן חוות הדעת הוגשו רק בשנת 2016, כשנתיים לאחר מכירת הדירה.

103. בפרק זמן זה עברו מספר חורפים אשר יכולים היו להעצים את הנזילה ואף ליצור נזקים חדשים בדירת השכן, אשר התרחשו לאחר מכירת הדירה, אך למרות זאת בכל התקופה האמורה לא פנה מר יונסי בתלונה על רטיבות וכנראה שזו לא צצה.

104. ייתכן, איפוא, בהחלט כי מים שהיו צריכים לעבור שכבות ועובי ניכר במשך זמן רב עשו זאת כך שהופיעו בדירת התובעת רק לאחר המכירה.

105. לאור האמור, לטעמי גם חוות דעת זו אינה מובילה למסקנה כי המועד בו חזרו ליקויי הרטיבות להופיע בדירת השכן היה טרם המכירה וכי הנתבע ידע או היה עליו לדעת אודותיהם במועד כריתת חוזה המכר וליידע את התובעת.

106. נוכח מכלול האמור לעיל, מצאתי כי לא הוכח שהנתבע ידע או היה עליו לדעת אודות אי ההתאמה בדירה במועד המכירה ולכן לא הוכח כי הפר את תנאי סעיף 16 לחוק המכר או כי הצהרותיו בחוזה המכר היו שקריות ובהתאמה כי הפר את חוזה המכר שנכרת בין הצדדים.

      

     האם היה על הנתבע לגלות את ביצוע התיקון בשנת 2010

107. התובעת טענה כי הנתבע חדל גם בכך שלא דיווח לה על אודות התיקון שבוצע בשנת 2010.

108. כשנשאל על כך בחקירתו, ענה הנתבע (עמוד 14 לפרוטוקול שורות 25-21) –

     "ש: אחרי זה אתה אומר שתיקנת את הבעיה.

     ת: אבל תיקנתי ב-2010.

     ש: למה לא גילית את זה בחוזה?

     ת: כשמבצעים עבודות והכל בסדר ואפילו מספר שנים לאחר מכן, למה שאדבר על בעייה שכבר לא קיימת?"

109. בע"א 838/75 חיים ספקטור נ' יוסף צרפתי (פ"ד לב(1) 231, 241 (30.11.1977)) קבע כב' השופט לנדוי את אמות המידה של חובת הגילוי על פיהן על צדדים לחוזה לנהוג כדלקמן –

     "אנו עוסקים בחוזה מסחרי רגיל ואל לנו לקבוע רמת מוסריות גבוהה מדי למשא-ומתן בעסקות כגון אלה, שמא נפגע ביציבות חיי המסחר ובציפיותיו של אדם אשר חתם על חוזה והוא ערך את ענייניו על-פי ההנחה שהעסקה תצא לפועל כמוסכם."

     בהמשך הדברים (בעמ' 242) נאמר –

     "ובמילים אחרות, יש גבול לתפקיד האפוטרופוס שבית-משפט יכול למלא עבור אנשים מבוגרים ובני-דעת אשר התקשרו בעסקות לתועלתם מסחרית."

110. בתי המשפט הסתמכו על קביעה זו גם בחלוף השנים, וכך למשל נקבע בע"א 2469/06 רונן סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (14.8.2008) –

     "חובת הגילוי היא אחת החובות הנגזרות מעקרון תום הלב שאומץ בדין החוזים הישראלי וביתר ענפי המשפט כעקרון-על ... בע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289 (2002) דן הנשיא ברק במהותו של עקרון תום הלב ובחובות המוטלות מכוחו בשלב הטרום חוזי על צדדים המנהלים משא ומתן, וציין כי עקרון תום הלב:

     אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים (עמ' 298 לפסק-הדין).

     בהתאם לתפיסה זו דיני החוזים אינם קובעים חובת גילוי כללית ואינם מטילים על צד למשא ומתן נטל אלטרואיסטי גורף לגלות לצד שכנגד כל נתון אף אם בכך הוא פועל כנגד האינטרסים שלו עצמו. על גבולות ההתערבות בחופש החוזים מתוקף עקרון תום הלב ועל חובת הגילוי הנגזרת ממנו בעסקאות מסחריות, עמד השופט לנדוי בע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231 (1978) (להלן: עניין ספקטור) באומרו: "אנו עוסקים בחוזה מסחרי רגיל ואל לנו לקבוע רמת מוסריות גבוהה מדי למשא-ומתן בעסקאות כגון אלה ..." (עמ' 244 לפסק-הדין. ראו גם גבריאלה שלו "סעיף 12 לחוק החוזים: תום לב במשא ומתן" משפטים ז  118, 138-139 (1976) (להלן: שלו - תום לב((. דברים אלה, שנאמרו בקשר עם הטלת נטל של גילוי על מוכר המקרקעין בעניין ספקטור ..."

111. בדידן הנתבע לא הסתיר מן התובעת מידע אודות ליקויים קיימים שהיו ידועים לו, כפי שקבעתי לעיל, והטענה הנוכחית בה אני עוסק היא כי לא הזכיר ליקוי שהיה קיים בעבר, תוקן על ידו זה מכבר ולמיטב ידיעתו ואמונתו, בתום לב, נפתר ועבר מן העולם.

112. על כן, ולאור היקף חובת הגילוי שנקבעה בפסיקה ברי לטעמי כי הנתבע עמד בחובת הגילוי הנדרשת ממנו ואין כל סיבה לבא אליו בטרוניה על כך שלא גילה ליקוי שלמיטב ידיעתו פתר זה מכבר.

113. יש להזכיר כי ליקויי רטיבות הם ליקויים שכיחים העשויים להתרחש בכל דירה מעת לעת, קל וחומר כאשר מדובר בדירה הנמצאת בבנין ישן.

114. אמנם במישור המשפטי נקבע כבר כי הכלל של "יזהר הקונה" כמעט עבר ובטל מן העולם אולם למצער במישור העקרוני – מוסרי יש להניח כי מי שרוכש דירה בת עשרות שנים ומצהיר כי רכש אותה IS-AS לא הניח כי הוא קונה דירה במצב מושלם וללא צורך בהשקעה יסודית לשם הבאתה למצב תקין לחלוטין, אם לא נאמר אחרת במפורש.

115. לענין זה אביא את דברי המומחה מטעם התובעת בעדותו, במענה לשאלה שלי (עמ' 16 לפרוטוקול שורות 26-24) –

     "לשאלת ביהמ"ש, אם אופן האיטום הזה היה מקובל אני משיב שלפני 30-40 שנה היו עושים זפת וריצוף. בבתים חדשים, עושים כל 4-5 שנים זפת. כשיש ריצוף לא עושים את זה כל 4-5 שנים. מתחילים לעשות את זה שמתחילים הצרות בדירות למטה. ..."

116. מדברים אלה עולה כי נושא האיטום מצריך תחזוקה עיתית חוזרת וכי גם בבתים בהם יש ריצוף, כבמקרה שלפני, עולה הצורך בעבודות אלה, גם אם בתדירות נמוכה מאשר כפי שהיה בבתים ישנים ללא ריצוף, וכי צורך זה מתגלה ברגע שמתחילות הנזילות למטה, היינו – לפני כן קשה לדעת שקיימת בעיה.

117. מסקנתי מכל האמור לעיל היא כי הנתבע לא הפר את חובת הגילוי עת לא סיפר לנתבעת אודות התיקון משנת 2010.

      

     סיכום

     לאור כל האמור לעיל מצאתי כי לא הוכח שהנתבע ידע או היה עליו לדעת על אי ההתאמה בדירה ועל כן לא מתקיימות הנסיבות הקבועות בסעיף 16 לחוק המכר ולא הוכח כי הצהרותיו בחוזה שקריות ומטעות.

      

     אעיר כי היו טענות של הצדדים שלא מצאתי לנכון להתייחס אליהן באשר אין הן רלוונטיות למחלוקות הטעונות הכרעה, הממוקדת והמוגדרות, כגון – הטענה בדבר אי צירוף הנתבע להליך בפני המפקחת על הבתים המשותפים, טענה בלתי רלוונטית בנסיבות בהן הסעד שהתבקש באותו הליך היה צו עשה לביצוע התיקון, או הטענה בדבר אי הוכחת מחירה הריאלי של הדירה באמצעות חוות דעת שמאי, ועוד ולא אאריך בענין זה.

      

     אשר על כן, אני דוחה את התביעה.

      

     לאור מסקנותי ובמיוחד לאור המנעות התובעת מהעדת עדה רלוונטית בדמות שוכרת הדירה ולאור הסתרת ההסדר המלא בין התובעת לבין מר יונסי, ספק אם היתה הצדקה לעצם הגשת התביעה, הגם שאין ספק כי התובעת נאלצה להכנס להוצאות בשל הנזילה.

      

     לפיכך, תישא התובעת בהוצאות הנתבע בסך 2,500 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.

      

     זכות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז – לוד תוך 45 יום.

      

     המזכירות תשלח עותק אל ב"כ הצדדים.

      

     ניתן היום, י"ג אב תשע"ח, 25 יולי 2018, בהעדר הצדדים.