לפני תביעה נגד עיריית תל אביב בגין נזקים שנגרמו לתובעים, לטענתם, עקב אי מתן מידע ביחס לצו הריסה בנכס שלגביו התקשרו בהסכמים על מנת להקים בו מסעדה של רשת "קפה קפה". העירייה הגישה הודעת צד ג' נגד הזכיינים מהם רכש התובע את הזיכיון, בטענה שהיה עליהם לתת לתובעים את המידע האמור, ונגד יועצת ששכרו התובעים בקשר עם התנהלותם מול העירייה.
רקע עובדתי
1.צדדי ג' 1-3 ניהלו במתחם של כיכר אתרים בית קפה במסגרת זיכיון של "קפה קפה" בשם "קפה גורדון". התובע, יחד עם מר בנימין רייכנטל פנו בדצמבר 2007 למר רונן נינמני, הבעלים של רשת קפה קפה, ולצדדי ג' 2-3, במטרה לקבל זיכיון ולנהל במקום מסעדה של הרשת.
2.במתחם כיכר אתרים וגם בנכס נשוא התובענה בוצעו לפני שנים רבות עבודות בנייה ללא היתר שעמדו על תילן ואשר העירייה לא פעלה להריסתן בשל הזמן הרב בו הן היו קיימות והעובדה שחלק מהן נעשו לא על ידי המחזיקים הנוכחים של הנכסים. בשלב כלשהו החליטה העירייה כי מצבו של המתחם בכיכר אתרים מדרדר וכי יש "לנקות" את המתחם מבנייה בלתי חוקית, והחלטה לפעול, בין היתר, להריסה ללא הרשעה על פי סעיף 122 לחוק רישוי עסקים כנגד עסקים שונים במתחם.
3.ביום 25.12.06 נערך דו"ח ביקורת שטח" לגבי הנכס נשוא התביעה (להלן: "דו"ח הביקורת") ובו נכתב:
"בביקור שנערך בתאריך 23.10.06 בכתובת הנ"ל, בעקבות סיכום פורום אכיפה שבו הוחלט להגיש תביעה משפטית לפי סעיף 212 נגד מבנים קיימים ללא היתר ונמצאים בשטח ציבורי ומצאנו שבמפלס תחתון... קיימת תוספת בנייה ללא היתר... לפי בדיקת במחלקת רישוי עסקים המסעדה "מאמבו" מנוהלת ע"י חברה "הירקון (163) בים בע"מ ומנהליה יקב כביר ולוזון חיים". המלצת הדו"ח: "להגיש דו"ח תביעה משפטית לפי סעיף 212".
א. עיקר טענות התובעת
4.התובע 2 (להלן: "התובע") התחיל לחפש בנובמבר 2007, יחד עם שותפו, מר בנימין רייכנטל, נכס בו יקימו עסק חדש. תחילה התעניינו בנכס ברחוב לילינבלום בתל אביב, אך משהתברר להם כי הנכס מיועד להריסה, החליטו לחפש נכס אחר, ומצאו את הנכס בכיכר אתרים, נשוא התובענה. התובע ורייכנטל נפגשו עם צדדי ג' 2 ו-3, ה"ה חיים לוזון ויעקב כביה וכן פנו לעיריית תל אביב, הנתבעת (להלן: "העירייה"), על מחלקותיה השונות כדי לקבל פרטים לגבי הנכס.
5.באף אחת ממחלקות העירייה אליהן פנה התובע, לא נמסר לו מידע על הליך המתנהל בבית המשפט בעניין צו הריסה נגד הנכס ונאמר לו כי הוא יכול לפתוח במקום את העסק המתוכנן.
6.ביום 13.2.08 הגיש התובע בעירייה בקשה לרישיון עסק. באישור הגשת הבקשה לא צוין כי נגד הנכס הוגשה בקשה למתן צו הריסה ללא הרשעה בהתאם לסעיף 212 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1965 (להלן: "סעיף 212") עוד ביום 25.12.06, וכי מתנהלים הליכים משפטיים בעניין זה, בהם התקיימו דיונים באוקטובר 2007 ובינואר 2008.
7.ביום 11.7.08 ניתנה חו"ד פנימית של אגף רישוי עסקים אצל הנתבעת לפיה לא ניתן להוציא אישור עסק לתובעת לאור הליכים משפטיים המתנהלים בגין חריגות בנייה. חו"ד זו לא נחשפה לפני התובע.
8.על אף חוות הדעת האמורה, ביום 25.11.08, ניתן אישור של מחלקת הנדסה לעסקים של העירייה למתן רישיון עסק לנכס ועו"ד אלדד בלומן מהמחלקה המשפטית של העירייה נתן אישור למתן היתר לעסק ביום 30.11.08.
9.ביום 30.12.08 נודע לתובע לראשונה כי בקשתו לקבלת רישיון עסק נדחתה עקב סירוב ממחלקת ההנסה בשל ההליכים המשפטיים המתנהלים נגד הנכס. בדיעבד נודע לתובע כי כבר ביום 25.12.06 נשלחה מטעם אגף הפיקוח בעירייה הודעה על הגשת תביעה נגד הנכס ואף הוגשה בקשה למתן צו הריסה ללא הרשעה בבית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב.
10.החלק שיועד להריסה היווה שליש משטח העסק אותו התכוון תובע להקים. השטח המיועד להריסה היה 50 מ"ר בעוד שטח העסק הכולל היה 148 מ"ר.
11.בעקבות הגילוי האמור נפגש התובע ביום 3.3.09 עם מנהל אגף רישוי עסקים, מר אלחנן משי. מסיכום הפגישה עלה כי העירייה ידעה זמן רב אודות חריגות הבנייה המתקיימות בנכס אך העניקה חסינות לחריגות אלה משך תקופה ארוכה, עד לשינוי מדיניותה כאשר נקבע כי יש לצאת למבצע למיגור חריגות הבנייה באזור כיכר אתרים. רק בפגישה זו הועבר לתובע המידע אודות ההליכים המשפטיים שהתקיימו ביחס לעסק.
12.בעקבות זאת, שלח עו"ד בלומן למר משי ביום 4.3.09 הודעת דואר אלקטרוני בה קבע עו"ד בלומן כי ניתן להוציא היתר זמני לנכס (כחריג לנהלי העירייה לפיהם לא ניתן להוציא רישיון זמני לעסק הנתון תחת הליכים משפטיים) וזאת נוכח המצג המטעה שניתן לתובע.
13.העירייה ידעה אודות חריגות הבנייה וההליכים המשפטיים כנגד הנכס וכן אודות חריגות בנייה רבות במתחם כיכר אתרים, שבגינן הוגשו תביעות משפטיות נגד מספר עסקים במתחם, אך לא נתנה לתובע כל אינדיקציה על כך, למרות הבירורים שערך אצלה, ואף נתנה לו להבין כי אין כל בעיה בקשר עם הנכס מבחינת העירייה.
14.העירייה התרשלה במסירת המידע לתובע אשר הסתמך על המידע שהתקבל ממנה והיה רשאי להסתמך עליו.
15.העירייה לא קיימה תיעוד ראוי לשאלות שהופנו אליה ולתשובות שניתנו על ידה, וכן לא עדכנה את המידע אצלה, דבר שגרם לאנדרלמוסיה ולכך שמחלקות שונות בעירייה פעלו על סמך מידע שונה וסותר. בעוד האחת נותנת אישורים להמשך הרישוי, האחרת מנהלת תביעות בקשר עם הנכס, תביעות שכתוצאה מהן לא אמורה העירייה לתת לעסק רישיון.
16.כתוצאה ממחדלי העירייה כאמור לעיל נגרמו לתובעים נזקים כדלקמן:
סך של 517,857 ₪ שהתובעים השקיעו בהקמת העסק ובסגירתו.
אובדן רווחים עתידיים צפויים בסך 1,490,006 ₪.
עגמת נפש בסך 100,000 ₪.
ב. עיקר טענות הנתבעת
17.התובעים התקשרו בהסכם שכירות עם צדדי ג' 1-3 ביום 20.1.08. לקראת סוף שנת 2008 סגרו התובעים את העסק וביום 4.3.09 חתמו על הסכם ביטול בו ויתרו הצדדים על טענותיהם ההדדיות.
18.אם מקבלים את גרסת המשכירים כי היה ידוע לתובעים על ההליכים למתן צו הריסה, הרי שדין התביעה העיקרית להידחות, ואם דוחים גרסה זו, הרי שדין ההודעה לצדדי ג' נגד צדדי ג' 1-3, להתקבל.
19.יש לקבל את גרסת המשכירים לפיה הם גילו לתובעים על ההליכים למתן צו הריסה, שהיא המסתברת בנסיבות העניין.
20.ב"אישור הגשת בקשה לרישיון עסק" שנמסר לתובעים ביום 13.2.08 (נספח ז' לתצהיר התובע) נרשם במפורש: "תביעות/צווי סגירה נגד העסק: ברישומנו נמצא דיווח בדבר צו סגירה/הפסקת עיסוק שיפוטי נגד המקום". לפיכך ניתנה לתובע אינדיקציה לגבי הבקשה למתן צו הריסה.
21.אין ראייה לטענות התובעים בדבר המידע שנמסר להם, ובין היתר, אין ראייה לטענתם בדבר פגישה ביום 25.12.07, כחודש עובר לכריתת חוזה השכירות, במחלקת רישוי ופיקוח עם ה"ה אלי פאר ואולג כושצ'ר, במהלכה, לטענת התובע, נאמר לו כי לא קיימות בעיות בנכס. גרסה זו הנה בלתי אפשרית. כך גם גרסת התובע לגבי שיחה שקיים עם המחלקה המשפטית ביחס לרישום באישור הגשת בקשה לרישיון עסק.
22.אין קשר בין סגירת העסק לבין ההליכים המשפטיים. התובעים בחרו לסגור את העסק בשל כישלון עסקי שאין לו קשר לשטח שבגינו הוגשה הבקשה למתן צו הריסה. התובעים לא הודיעו על מימוש האופציה של שנת השכירות השנייה, וסגרו את העסק, עוד לפני שידעו, לגרסתם, על ההליכים המשפטיים למתן צו הריסה.
23.ביצוע צו ההריסה לא היה משנה באופן מהותי את העסק או את אפשרות הרווח ממנו.
24.הליך לפי סעיף 212 הוא הליך שבשיקול דעת בית משפט, שיכול היה לדחות את הבקשה לצו הריסה. כמו כן, בפועל, צו ההריסה בוצע רק שלוש שנים לאחר החתימה על הסכם השכירות, כך שדבר לא מנע מהתובעים להמשיך ולהפעיל את העסק, במצב כפי שתכננו, במשך אותן שלוש שנים.
25.לחילופין טוענת העירייה כי צדדי ג' 1-3 ידעו אודות חריגות הבנייה, ידעו אודות ההליכים שכן הם היו צד להם, והיה עליהם לתת מידע זה לתובעים, ולפיכך עליהם לשפות את העירייה בכל סכום שהיא תחויב לשלם לתובעים.
26.כן טוענת העירייה על צד ג' 5, הגב' רחל זקר לשפות אותה במידה ותחויב לשלם סכום כלשהו לתובעים שכן היא טיפלה עבור התובעים בבקשה לרישיון עסק, ובעוד שהתובע הדיוט בענייני רישוי עסקים הרי שהגב' זקר מומחית בתחום זה והיה עליה לבדוק את מצבו המשפטי והתכנוני של המושכר, ולהביא את מלוא הנתונים האמתיים לידיעתו של התובע.
27.הדרישה לפיצוי בגין אובדן השקעות ובגין אובדן רווחים מהווה דרישה לכפל פיצוי שהרי גם אם העסק היה מצליח ומרוויח, הרי שמהרווחים היה על התובעים לכסות את ההוצאות שנגרמו להם.
28.אובדן השקעות מהווה נזק מיוחד שאותו היה על התובעים להוכיח בקבלות וחשבוניות, אולם הם לא הציגו אסמכתאות כאמור, ולא דוחות רווח והפסד, דוחות מבוקרים או דוחות מס הכנסה אלא רק כרטסת, שלא ברור על ידי מי נערכה, כצרופה לחו"ד המומחה מטעמם.
29.אין לקבל את חו"ד המומחה מטעם התובעים בשל רשימת ליקויים ופגמים שנפלו בה, ובין היתר, שלא היו בפני המומחה אסמכתאות לגבי הנתונים שהתובע הביא בפניו, ולא נתונים ביחס ליכולת העסקית של התובע וניסיונו העסקי. המומחה הניח שהעסק של התובעים יפעל במשך 10 חודשים בשנה, בעוד שמדובר בעסק עונתי שסגור בחודשי החורף. גם הערכת ההפסדים לעתיד מופרזת ותלושה מהמציאות.
ג. עיקר טענות צדדי ג' 1-3.
30.הזכיינים מסרו לתובע מצג מלא ושלם של המצב המשפטי והתכנוני של המושכר לרבות האישורים הקיימים והחסרים שהיו מצויים בידם לגבי בקשתם לרישיון עסק, וכן מסרו לו כי עליו לערוך בדיקות בעירייה. אמנם הזכיינים אינם זוכרים בוודאות אם הוזכר כתב האישום אולם עצם העובדה שקיימת בעייתיות לגבי הגגון שבנכס, נמסרה לתובעים במפורש.
31.הזכיינים והתובעים כרתו הסכם לביטול ההסכם המקורי שביניהם, ובו ויתרו על כל טענותיהם. אין לקבל תוצאה בה יחויבו הזכיינים בתשלום כלשהו בו יזכה התובע (בעקיפין, באמצעות ההודעה לצד שלישי) שכן תוצאה זו חוטאת למטרת הסכם הביטול, והוויתור ההדדי של הצדדים על טענותיהם, שהרי כל מטרתו של הסכם הביטול היה להביא לסיום סופי של יחסי הצדדים וטענותיהם.
32.המשכירים חזרו על טענות העירייה ולפיה החלק שעליו חל צו ההריסה אינו מהותי לעסק, אין בו כדי להשפיע על הרווח ממנו, ולא בשל כך סגרו התובעים את עסקם, אלא מחמת כישלון עסקי שלהם.
ד. עיקר טענות צד ג' 5.
33.שירותיה של גב' זקר לא נשכרו אלא לשם החלפת בעלי העסק, משמם של הזכיינים לזה של התובעים, ולא היה מוטל עליה לעשות בירורים כלשהם ביחס למצב הנכס. עם זאת, בדיקות שעשתה, כפי שהיא נוהגת לגבי נכסים שבטיפולה, העלו את שטוען התובע, היינו כי לא הייתה כל אינדיקציה מחשידה ביחס לנכס עד היום שבו הודע לתובע כי מתנהלים הליכים למתן צו הריסה שתחילתם זמן רב לפני כריתת הסכם השכירות.
ה. דיון והכרעה.
34.מטעם התובעים העידו התובע ומר רייכנטל, וכן מומחה מרדכי אריאל. מטעם הנתבעת העידו מר אלחנן משי, אלי פארי, אולג כושצ'ר, גב' אולגה קגנוב ומומחה, ד"ר גיל פיילר. מטעם צד ג' 1-3 העידו צדדי ג' 2-3, יעקב כביה וחיים לוזון, ומטעם צד ג' 5 העידה היא עצמה.
גילוי מידע על ידי צדדי ג' 1-3
35.לא יכול להיות חולק כי בעת שנכרת ההסכם מיום 20.1.08 בין התובעים לבין צדדי ג' 1-3, ידעו האחרונים על הבקשה למתן צו הריסה וההליכים המשפטיים בעניין זה. צדדי ג' היו צד להליך והיו מיוצגים על ידי עו"ד. לא אף זאת אלא שבהליך התקיימו שני דיונים: האחד ביום 21.10.07 והשני, זמן קצר לפני חתימת ההסכם, ביום 6.1.08. לפיכך אין ספק כי במועד כריתת ההסכם עם התובע ידעו צדדי ג' 1-3 היטב על הבעייה ועל ההליכים המשפטיים.
36.כמו כן לא יכול להיות חולק כי מדובר במידע מהותי שהיה על צדדי ג' 1-3 להביא לידיעת התובעים טרם כריתת ההסכם שביניהם.
37.בנוסף, אין חולק כי אם גילו צדדי ג' 1-3 את המידע לתובעים, והוא היה, לכן, בידיעת התובעים, נשמט היסוד לתביעת התובעים נגד העירייה.
38.המחלוקת בין התובעים מצד אחד לבין הנתבעת וצדדי ג' 1-3 מצד שני היא האם גילו צדדי ג' 1-3 מידע זה לתובעים לפני כריתת ההסכם.
39.התובע העיד בתצהירו כי תחילה נפגשו הוא ורייכנטל ביום 7.12.07 עם מר רונן נימני. התובעים הציגו לו את עצמם והרקורד שלהם ומר נימני הציג להם את הרשת. לאחר שהתובע ורייכנטל התרשמו ממקום העסק, נפגשו עם שני הזכיינים שהפעילו את בית הקפה, ה"ה לוזון וכביה, מהם ביקשו התובעים לרכוש את הזיכיון לעסק. התובע העיד בסעיף 15 לתצהירו, מוצג ת/2, כי הזכיינים טענו באותה פגישה כי למעט נושא של אישור מיוחד שניתן מאדריכלית העיר ל"דק" וכן סיום תהליך הרישוי מול משרד הבריאות, היו להם כל האישורים האחרים, והללו הוצגו לפני התובע. כך גם העיד מר רייכנטל בסעיף 9 לתצהירו, מוצג ת/1 ובעדותו בחקירתו הנגדית בעניין זה בעמ' 20 ש' 1 – 12 לפרוטוקול. כן העיד כי אילו היה יודע על הבקשה לצו ההריסה לא היה חושב בכלל לקחת את המקום (עמ' 20 ש' 19 – 21 לפרוטוקול).
40.מנגד טענו ה"ה לוזון וכביה כי במו"מ לקראת כריתתו של ההסכם מסרו לתובע איזה אישורים מצויים בידם ואיזה לא, וכי ישנה בעייתיות לגבי גגון קטן אשר משמש כמחסן, הבנוי ללא היתר, אם כי אינם זוכרים אם הוזכר ההליך המשפטי בעניין זה. מר כביה מעיד בתצהירו (מוצג נ/14 סעיפים 12 – 17, על המידע שמסר לתובע בעניין:
"הובהר והוצג בפני התובע המצב המשפטי והתכנוני של המושכר לרבות האישורים הקיימים והחסרים... גילינו לתובע את כל אשר ידוע לנו בנוגע למושכר, לרבות טענת עיריית ת"א כי ישנו גגון קטן אשר משמש כמחסן, הבנוי ללא היתר. למען ההגינות אציין כי איני זוכר בוודאות האם הוזכר כתב אישום מס' 01/07/0008284 כיוון שלאור חלוף הזמן אינני זוכר האם בשלב זה אני ידעתי על עצם הגשת כתב האישום. אולם, עצם העובדה כי קיימת בעיתיות עם הגגון הועבר לתובע במפורש על ידינו... אולם על מנת שלא להספק בזה בלבד הפננו את התובע לעיריית תל אביב לשם בירור מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי של המושכר טרם חתימתו על הסכם השכירות על מנת שיבצע את כל הבדיקות ואת היתכנות קבלת רישיון עסק. עוד הבהרנו לתובע כי מאחר והגגון נבנה, ככל הנראה, זמן רב טרם אנו שכרנו את המקום וקיבלנו בו חזקה ובשלב זה לא ידוע לנו מה תהיינה השלכות דרישות עיריית תל אביב בעניין זה, נוכח הבעייתיות הקיימת רצוי שילווה באיש מקצוע המתמקצע בכל הקשור להליך קבלת רישיון עסק. די בעניין זה כדי ללמד שאנו הצגנו בפני התובע את מלוא המידע ואף הבהרנו לו כי ישנה סבירות לבעיות שכן אחרת – אם אין כל בעיה במושכר – לא היה מקום להפנותו לאיש מקצוע".
41.דברים דומים העיד מר לוזון בתצהירו, מוצג נ/22 סעיפים 11 – 14.
42.לאחר שעיינתי בחומר הראיות ושמעתי את העדים, אני מקבלת את גרסת התובעים בעניין זה ודוחה את גרסתם של צדדי ג' 1-3 מטעמים כמפורט להלן:
43.שני הצדדים להסכם זה היו מיוצגים על ידי עורכי דין אשר ערכו עבורם את ההסכמים. למרות זאת אין זכר בהסכם שבין הצדדים לבעיה כלשהי בקשר עם הגגון, וודאי שלא לכתב אישום בגין בנייה חריגה ובקשה למתן צו הריסה. אין זה סביר שעורכי הדין שנמסר להם מידע כאמור לא יכללו אותו בהסכם שבין הצדדים ביודעם שמדובר בפרט מהותי, היורד לשורשו של ההסכם. אין ספק שעורכי הדין היו מודעים לכך כי במידה והדבר לא ייכלל בהסכם, ותועלה טענה לאי גילוי פרט מהותי ביחס לנכס נשוא החוזה, יהיה בכך יסוד נכבד לתביעה, בעוד שאם הדבר יוצהר בהסכם, לא ניתן יהיה להעלות כל טענה בעניין זה בין הצדדים.
44.צדדי ג' לא זימנו כעדים מטעמם את עורכי הדין, על מנת שיתמכו בגרסתם ויסבירו, כיצד למרות שהמידע בעניין מהותי זה נמסר, הדבר לא מצא ביטוי בהסכם שבין הצדדים.
45.בהסכמים מאוחרים יותר, לדוגמה הסכם מיום 22.3.09, מוצג נ/19, כללו צדדי ג' תניה מפורשת (סעיף 3.1 להסכם) ולפיה:
"השוכר מצהיר כי ידוע לו שעיריית תל אביב הגישה כתב אישום כנגד המשכיר בשל "בניה חריגה" במושכר מס' הליך ב 8284/07 ויתכן וידרש השוכר להרוס חלקים במושכר על חשבונו, והינו מוותר על כל טענה ו/או דרישה מהמשכיר בשל כך".
46.צדדי ג' טוענים כי "למדו לקח" מהתובענה הנוכחית ולכן כללו את ההוראה שלעיל. אכן, ישנם מקרים בהם צד אינו כולל הוראה או הבהרה או התראה כלשהי בחוזה בעניין שנראה לו שולי או "ברור מאליו" בין הצדדים, ובעקבות טענה שהמועלית באותו הקשר, הוא כולל תניה מפורשת בהסכמים מאוחרים יותר, אולם, כאמור, בענייננו לא מדובר בהוראה שלגביה יש ספק אם לכלול אותה בהסכם אם לאו, ועדים רלוונטיים לעניין (עורכי הדין) לא זומנו לעדות.
47.התובע עמד בחקירה נגדית ממושכת וגרסתו נחזתה מהימנה ועלתה בקנה אחד עם האסמכתאות שבכתב המצביעות על בדיקות נרחבות שביצע התובע במחלקות השונות של העירייה, דבר שאינו עולה בקנה אחד עם ידיעה שלו על הבקשה לצו הריסה.
48.גרסתם של צדדי ג' 2 ו- 3 בשאלה מה אמרו לתובע לפני כריתת ההסכם בעניין זה ניתנה בחצי פה. מר כביה העיד שאינו זוכר אם הוזכר כתב האישום ולמרות זאת טען שהוא זוכר בדיוק מה נאמר בפגישה עם התובע (עמ' 121 ש' 13 לפרוטוקול). כמו כן גרסת צדדי ג' 2-3 היא כי הם עצמם לא כל כך הבינו במה בדיוק מדובר. טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם גרסתם שהם העמידו את התובע על מצב הנכס לאשורו (וגם זאת מבלי להזכיר את ההליך המשפטי שהתקיים באותה עת (עמ' 121 ש' 15 – 16 לפרוטוקול). כן העיד מר כביה:
"אני זוכר שאמרתי במדויק שעם הגגון הזה יש איתו בעיה, לא ידענו בדיוק מה הבעיה, כי בעיה שעם עבור הימים הבאנו (צ"ל "הבנו" – ר.פ.) שיכולים לפתור את הבעיה הזו בקלות. ש. האם אמרתם לו שיש בעיה של צו הריסה? ת. אמרנו לו שזה משהו שהוא כרגע לא חוקי, כי לא היה צו הריסה ספציפי אחרי זה שהבנו את הנושא כעבור מס' חודשים הבנו שזה הריסה ללא הרשעה... ואפשר או להכשיר את זה או להרוס את זה בהסכמה או הריסה של בית משפט אבל זה יכול לקחת המון זמן ואין שום בעיה מבחינת רישוי עסקים".
49.מהדברים שלעיל עולה שגם בעת מתן העדות, ראה מר כביה בהריסת הקירוי עניין של מה בכך, וודאי שלא עניין מהותי, כפי שהיה בפועל, ומה שגורם לכך שצדדי ג' 1-3 היו אמורים למסור על כך לתובע לפני כריתת ההסכם, ולכלול הוראה בעניין זה בהסכם.
50.כאמור זמן קצר לפני חתימת ההסכם התקיים הדיון השני בהליך בגין צו ההריסה, שצדדי ג' 1-3 היו צד לו. אין שום אפשרות לכן שהם לא זכרו, ובדייקנות, קיומו של ההליך. אין שום אפשרות כי גילו את הדבר לתובעים אך הצדדים ועורכי דינם לא חשבו כי יש צורך לציין עובדה זו בהסכם.
51.לאור כל האמור לעיל הגעתי לכלל מסקנה כי אני מקבלת את גרסת התובעים לפיה לא גילו צדדי ג' 1-3 לתובעים על הבעייתיות שבקירוי, על הבקשה לצו הריסה ועל ההליך שהתנהל זמן רב קודם לכן וגם בסמוך למועד כריתת ההסכם שבין הצדדים.
52.אינני מקבלת את טענת העירייה לפיה אין זה סביר שהזכיינים הסתירו מהתובעים את קיומם של ההליכים להריסת הקירוי שעה שברור שסופם להתגלות לתובעים במוקדם או במאוחר. באותו שלב היו הזכיינים מעוניינים להעביר את הזיכיון לאחרים, לאחר שלא זכו להצלחה עסקית במקום, ובעיה זו, מן הסתם הטרידה אותם יותר מבעייתיות עתידיות אפשריות.
מידע מהעירייה
53.התובע העיד כי ביום 7.12.07 נפגשו הוא ורייכנטל עם רון נמני, בעל הרשת, לפגישת היכרות. לאחריה נפגשו עם שני הזכיינים, כביה ולוזון, שכאמור לא ציינו קיומה של בקשה לצו הריסה, ונהפוך הוא, מסרו שלמעט אישור לגבי הדק וסיום הליך הרישום מול משרד הבריאות, כל האישורים קיימים בידיהם, וכי אין בעיות אחרות.
54.לאחר מכן, בהתאם לסעיף ההמלצות וההנחיות לבדיקות מוקדמות ב"מדריך לרישוי בתי אוכל" מפברואר 2007 שהוצא על ידי העירייה, התחילו התובע ורייכנטל לבצע בדיקות בעירייה, עברו בכל המחלוקת הרלוונטיות, ולא מצאו אינדיקציה לבעייה כלשהי בקשר לבנייה בלתי חוקית, בקשה לצו הריסה או דבר מה אחר העלול למנוע קבלת רישיון עסק או שיגרום לכך שלא ניתן יהיה להפעיל את העסק במצבו כפי שהוא נחזה. בנוסף ביצע התובע בדיקה טלפונית במחלקה המשפטית, שם נאמר לו כי העסק של הזכיינים לא סיים את תהליך הרישוי ולכן מופיעה הערה באישור הגשת בקשה לרישיון עסק, כי אם יתוקנו הליקויים יינתן הרישיון, ולא הוזכר בשום אופן צו הריסה. כן עשה התובע בדיקה במשטרת ישראל ובמשרד לאיכות הסביבה וגם שם לא הייתה כל אינדיקציה לבעיה כלשהי.
55.כן מוסיף התובע ומעיד כי ביום 25.12.07 התקיימה פגישה שלו ושל רייכנטל במנהל הנדסה באגף לרישוי ופיקוח על בניה, עם המהנדסים אלי פאר ואולג כושצ'ר. גם בפגישה זו, שנקבעה שבועיים מראש, והתקיימה רק לאחר שהמהנדסים קיימו ביקורת במקום הנכס, לא נמסר לתובע ולרייכנטל דבר אודות בעיה כלשהי בנכס, זאת למרות דו"ח הביקורת מיום 25.12.06 (בעקבות ביקור במקום מיום 23.10.06) שנערך, בין היתר, ע"י אולג כושצ'ר , ובו נרשם במפורש כי קיים מבנה ללא היתר וכי הוחלט להגיש תביעה משפטית לפי סעיף 212.
56.ביום 9.1.08 קיבל התובע דף מידע על זכויות בנייה בחלקה (נספח 5 לתצהיר, מוצג ת/2) ולא היה בו אזכור לצו הריסה או לחריגה.
57.התובעים טוענים כי העירייה הוציאה מסמכים שונים שבהם היא מאפשרת התקדמות הליך הרישוי, ולא ציינה ולו ברמז, בעייתיות שבגינה ייתכן ויהיה צורך להרוס חלק מהנכס, למרות בדיקות מעמיקות שביצע התובע במחלקות השונות של העיריה, ולמרות שהעירייה הייתה מודעת לבעייתיות בכיכר אתרים בכלל, ובנכס בפרט, וכי מתנהלים לגביו הליכים משפטיים מזה זמן רב ועוד בטרם נכרתו ההסכמים עם התובעים לגבי הנכס.
58.העיריה מפנה לאזכור המפורש במסגרת ה"אישור הגשת בקשה לרישיון עסק" שנמסר לתובעים ביום 13.2.08 (נספח 7 לתצהיר התובע, מוצג ת/2) בו נרשם בעמוד השני (שורה 15 מלמטה":
"תביעות/צווי סגירה נגד העסק
-ברישומנו נמצא דיווח בדבר צו סגירה/הפסקת עיסוק שיפוטי נגד המקום, מומלץ לבדוק הנושא ביחידת התביעות".
59.בכך, טוענת העיריה, יש אסמכתא לכך שהתובעים ידעו על הבעייתיות הקיימת במושכר.
60.התובע נחקר בעניין זה בחקירתו הנגדית והעיד כי בעקבות הכיתוב האמור התקשר ליחידת התביעות שכן לא ניתן לקבוע עימם פגישה, אלא לקבל תשובה טלפונית בלבד, והתשובה שמסרו לו הייתה שהרישום מופיע בשל כך שהבעלים הקודם לא השלים את רישיון העסק, ולכן אוטומטית מופיע הכיתוב האמור על הבקשה, וברגע שהוא יקבל רישיון, הרישום האמור לא יהיה רלוונטי (עמ' 48 ש' 14 – 18 לפרוטוקול). התובע נשאל אם לא מצא לנכון בעקבות זאת לעשות בירור נוסף והשיב כי זה המידע שהעירייה כרשות מסרה לו, כי העירייה אינה נותנת תשובות לשאלות אלה בכתב אלא רק בעל-פה וכי הוא סומך על העירייה שהיא מוסרת תשובות אמינות (עמ' 48 ש' 28 עד עמ' 49ש' 5). כשנשאל מדוע לא פנה למר משי השיב שחולף זמן ניכר בין הבקשה לפגישה לבין קיומה של פגישה כזו (ומעדות נוספת שלו עולה שפגישה עם מר משי נקבעת מספר חודשים מראש).
61.אכן, כטענת העירייה אין אסמכתאות לבירורים שערך התובע במחלקה המשפטית או לפגישה עם המהנדסים פארי וכושצ'ר ומה נאמר בה, אולם, בעניין זה אין לעירייה אין אלא להלין על עצמה שכן כעולה מעדויות עדיה שלה , העירייה אינה עורכת רישום של פניות האזרחים אליה בשאלות מסוג זה ומהו המידע שנמסר להם, ואף עובדיה שלה אינם מעודכנים ביחס לתשובות שניתנו על ידי מחלקות אחרות אצלה.
62.עדותו של התובע הייתה עקבית ונחזתה מהימנה והיא עולה בקנה אחד עם מסמכים שונים שהוצאו על ידי העירייה, אשר מצביעים על כך שבד בבד עם העובדה שהיא נקטה הליכים נגד מחזיקי הנכס, ניתנו על ידה תשובות ביחס לעסק ולרישוי שלו שאינן כוללות כל התראה על כך, ועולה מהן לכאורה כי אין בעיה לקבל רישיון עסק למקום, כולל נכונות של העירייה להוציא רישיון זמני, דבר המהווה חריג במצב בו מתנהלים הליכים כאמור.
63.בין היתר קיימת תמיכה בגרסתו של התובע באישורו של עו"ד באומן מיום 30.11.08 לפיה אין התנגדות למתן היתר זמני (נספח 15 לתצהיר התובע מוצג ת/2), ולמעלה מכך, הודעת דואר אלקטרוני ששלח עו"ד באומן למר משי ביום 4.3.09 (נספח 1 לתצהירו של התובע), שנערכה לאחר פגישתו של התובע עם מר משי מיום 3.3.09, בה כותב עו"ד באומן:
"אם בעל העסק יביא אישור קונסטרוקטור כי אין בבניה כל סכנה לצבור ומדובר בבנייה קטנה יחסית, אזי לאור המצג המטעה שהיה כלפי בעל העסק בעת שביקש מידע מוקדם (לפי דברי אלחנן) איני רואה מניעה מלתת את ההיתר הזמני שבו ירשם בפירוש כי תקפו יפקע מיידית עם אישור צו ההריסה אם אכן יאשר אותו בית המשפט".
64.אמנם בעדותו בחקירתו הנגדית הסתייג מר משי מנוסח הדברים שיוחסו לו ע"י עו"ד באומן אולם בזמן אמת, בתגובה להודעה האמורה, שלח מר משי לעו"ד באומן תגובה בה לא תיקן את דבריו אלא כתב "אני מאוד מעריך את עמדתך", ומכאן שלפחות רוח הדברים הייתה מקובלת עליו.
65.אין לתובע היכן לערוך את הבירורים שהוא נדרש להם בעניין נשוא התביעה, אלא בעירייה, ומשקיבל התובע מידע מהעירייה הוא היה רשאי להסתמך עליו. לעירייה היה ברור לשם מה נדרש המידע, וככלל, הפונים לקבלת מידע מעין זה נזקקים לו בדיוק מאותה סיבה שהתובע נזקק לו, ועל מנת שיוכלו להסתמך על המידע המתקבל מהעירייה. לא נדרש מהפונים בנסיבות כגון אלה שבעניינינו, לערוך חקירות ובדיקות נוספות, במיוחד שגם אלה אילו נעשו, היו נעשות בעירייה, והתובע, כאמור, לא חסך מזמנו וממרצו ובדק במחלקות השונות של העירייה.
66.כמו כן, ראוי כי המידע העומד לרשות המחלקות השונות בעירייה יהיה שלם ומעודכן, לפחות בכל הנוגע לעניינים מהותיים הנוגעים לנכסים שביחס אליהם מתקיים הבירור. לחילופין יכלה העירייה להפנות את הפונים למקום אחד ספציפי שבו יהיה מידע שלם ומעודכן. אולם, מצב בו המידע מפוזר במחלקות השונות, ובכל מחלקה קיים מידע חלקי בלבד, אינה רצויה ועלולה להביא למצב שבו העירייה נותנת מידע חלקי המאפשר הטעייה של מקבל המידע. בעניינינו, לא אף זאת, אלא שבאף אחת מהמחלקות השונות שאליה הופנה התובע, לא התקבלה התראה ברורה, כפי שצריכה להיות, לגבי בקשה לצו הריסה והליכים משפטיים המתנהלים נגד מחזיקי הנכס, ואף הגורמים שידעו באופן אישי על הבעייתיות (המהנדסים פארי וכושצ'ר) לא מסרו לתובע על הבעייתיות שבמקום.
67.הן בתצהירו של מר אלחנן משי והן בעדותו בחקירתו הנגדית ניתנו על ידו תשובות מלאות, מפורטות וישירות לכל הסוגיות והשאלות שבמחלוקת, ואין לי ספק כי נעשה על ידו מאמץ על מנת להקטין את נזקו של התובע, בין היתר, נכונות למתן היתר זמני עד שתוכרע הבקשה למתן צו הריסה. אולם, בנסיבות אין בכך כדי לתקן את כשל שנוצר כתוצאה מחוסר התיאום שבין המחלקות השונות של העירייה והעדכון החלקי והאיטי ברישומי המחשב בעירייה.
68.מכל האמור לעיל עולה כי התובע ערך בדיקות במחלקות השונות של העירייה, ומאף אחת מהן לא קיבל בזמן אמת אינדיקציה לבקשה למתן צו הריסה, פרט מהותי בבדיקות שעושה מי שפונה לעירייה בעניינים אלה. נהפוך הוא, התשובות שקיבל התובע היו כאלה שמהן יכול היה להבין כי אין בנכס בעיה מסוג זה, ובכך התרשלה העירייה כלפי התובע.
חבות צדדי ג' כלפי העירייה בקשר עם מתן המידע
69.כאמור לעיל, הייתה זו חובתם של צדדי ג' 1-3 למסור לתובע את המידע ביחס לבקשה למתן צו הריסה וביחס להליכים שהתנהלו, וכאמור לעיל, הללו לא קיימו את חובתם האמורה. אילו היו אלה מקיימים את חובתם לא הייתה משמעות לכשל ולחוסר התיאום שנפלו בעירייה. בעוד העירייה נכשלה בחוסר יודעין, מחדלם של צדדי ג' 1-3, אינו ניתן להסבר סביר כלשהו. טענתם לפיה חיובם לשלם במסגרת ההודעה לצד שלישי תחטא למטרת ההסכם שבינם לבין התובעים אינה יכולה להתקבל. ההסכם הסדיר את טענות התובעים וצדדי ג' 1-3 ולהיפך, אך לא התייחס למקרה בו תוגש נגד צדדג ג' 1-3 תביעה על ידי צד ג' כלשהו כפי שאירע בענייננו, ולא הסדיר שיפוי צדדי ג' 1-3 ע"י התובעים במקרה כזה.
70.לפיכך, על צדדי ג' 1-3, יחד ולחוד, לשפות את העירייה בכל סכום שהיא תחויב לשלם לתובעים.
71.אשר לצד ג' 5, לא מצאתי כל חבות מטעמה בעניין נשוא התובענה. צד ג' 5 נשכרה אך ורק לשם "העברת שמות", משמם של הזכיינים לשמם של התובעים. צד ג' 5 לא נשכרה לשם בדיקת מצבו המשפטי של הנכס. וודאי שהעירייה אינה יכולה להסתמך על בדיקות שהיא אמורה לגרסת העירייה לעשות.
72.לאור האמור לעיל, נדחית הודעת צד ג' נגד צד ג' 5.
נזקי התובעים
73.אינני מקבלת את טענות העירייה וצדדי ג' 1-3 לפיה הריסת השטח נשוא הבקשה לצו הריסה אינה מהותית לנכס. המבקש לטעון כי הריסת קירוי של שליש משטח הנכס (ושיעור גדול יותר אם מתייחסים לשטח הישיבה בלבד), צריך להוכיח טענתו בראיות כבדות משקל, וכאלו לא הובאו בענייננו. לא אף זאת, מדובר בנכס שונה מהותית מזה שהיה התובע אמור לקבל לחזקתו. במצב זה בחר התובע שלא להמשיך ולנהל את העסק, ואין לקבל את טענת הנתבעת וצדדים ג' שהיה עליו להמשיך ולנהל אותו במצב זה על מנת להקטין את נזקיו.
74.התובע הגיש חו"ד מומחה בניהול וכלכלה, מר מרדכי אריאל, שעל פיה, בניהול נכון, העסק הנדון היה צפוי להצלחה.
75.המומחה התייחס לשני סוגי נזקים שנגרמו לתובעים: הוצאות בהקמת וסגירת העסק, ואובדן רווחים.
76.המומחה הסתמך, בין היתר, על נתונים שנמסרו לו על ידי התובע ביחס למחזור הכספי של "עלמה ביץ'" אותה ניהל מספר שנים כשכיר ומספר שנים באמצעות שותפות בשליטתו (נספח ג'3 לחוות דעת המומחה, נספח 20 לתצהיר התובע). מדובר בטבלה מרכזת ולא במסמכים חשבונאיים, מה גם שספק אם נתונים אלה רלוונטיים לענייננו. כן הסתמך המומחה על ריכוז מספרים הנובעים מהתוכנית העסקית שהמומחה הניח כי התובע הכין בעזרת כלכלן מקצועי, בעוד שבפועל הייתה זו תכנית עסקית שהוכנה על ידו (נספח ג'4 לחוות דעת המומחה נספח 20 לתצהיר התובע).
77.המומחה אמד את הנזקים הישירים שנגרמו לתובעים: הוצאות הקמת וסגירת העסק בסך 517,873 ₪ נומינאלית (ובצירוף הפרשי ההצמדה וריבית ליום 22.3.10 – 574,857 ש"ח). ההוצאה העיקרית מהסך האמור היו תשלומים בגין רכישת מוניטין וציוד בנכס בסך 298,439 ₪ נומינלי. תחשיב של הוצאות הקמה וסגירה צורף לחוות הדעת וסומן ד'1, ותחשיב הוצאות ההקמה צורף לחוות הדעת כנספח ד'2. המומחה צירף את האסמכתאות לתחשיבים הללו (נספחים ה'1 ו- ה'2, עליהם סימן את ההוצאות שהתקבלו על ידו). שני התשלומים האחרונים בתחשיב הוצאות הקמה וסגירה (נספח ד'1 לחוות הדעת ) הם הוצאות שכר לחודש 2/08 – בסך 14,10 ₪ ולחודש 3/08 – בסך 21,089 ₪. בין היתר צירף המומחה לחוות דעתו ביאורים לדוחות הכספיים וכרטסת ממוחשבת ממוינת של התובעת. בנוסף צירף את הסכם ביטול הסכם שכירות והפשרה שנערך בין התובעים לבין רשת קפה קפה ואסמכתאות לעניין תשלום המשכורות.
78.הנתבעת טוענת כי הוצאות שהיו לתובעים לשם הקמת העסק ולשם סגירתו הם נזק מיוחד שאותו היה עליהם להוכיח באמצעות קבלות וחשבוניות. לטענתה משלא צירפו מסמכים אלה, דין התביעה ברכיב זה להידחות.
79.בנסיבות העניין, אינני מקבלת טענה זו של הנתבעת. אכן, דרך המלך להוכיח את ההוצאות האמורות שהיו לתובעים היא באמצעות חוות דעת שאליה היה התובע מצרף את מסמכי הגלם של הנהלת החשבונות. עם זאת בנסיבות העניין, הוכיחו התובעים הוצאות אלה במידת וודאות מספקת. ראשית, אין כל ספק כי לתובעם היו הוצאות לשם הקמת העסק ולשם סגירתו. שנית, חלק מרכזי מבחינת סכומי הנזק הללו הם כספים ששולמו לצדדי ג' 1-3 על פי ההסכמים שבין הצדדים. למרות זאת צדדי ג' אפילו לא חקרו את התובע והמומחה בעניין זה, כל שכן שלא הגישו מסמכים סותרים, למרות שאלה מצויים בידם שכן, כאמור מדובר בכספים ששולמו על פי ההסכמים שבין הצדדים. הנתבעים וצדדים ג' שהיו רשאים לבקש את מסמכי הנהלת החשבונות שעל יסודם נערכו הכרטסת וביאורים לדוחות הכספיים, אך לא עשו כן, מן הסתם משום שסברו כי אלה יאששו את הרישום בכרטסת. לבסוף, ההוצאות הנטענות על ידי התובעים, והפירוט שלהם, סביר להוצאות בנסיבות.
80.לפיכך הוכיחו התובעים את ההוצאות שנגרמו להם בהקמה של העסק ובסגירתו כאמור לעיל.
81.אשר לרכיב השני, אובדן רווחים, אני סבורה כי התובעים לא הוכיחו אותו. המומחים משני הצדדים היו חלוקים מהותית ביחס לאפשרות הצלחה כלכלית במקום. המומחה מטעם התובע התייחס לשוק בתי הקפה באופן כללי, ללא התייחסות לאזור הספציפי המדובר וללא תשתית ראייתית כספית. כעובדה, עסקים רבים דומים באותו מקום נכשלו לפני הקמת העסק נשוא התביעה ולאחריו. התובע והמומחה מטעמו טענו כי שאלת ההצלחה העסקית נגזרת בעיקר מכישרון הניהול של הזכיין. ראשית, אין חולק כי מדובר במקום בעל נתונים ספציפיים, לטובה וגם לרעה. לא הובאו ראיות מספיקות לגבי נתונים אלה, ולא לגבי יכולת ניהול ייחודית ומיוחדת של התובע. דומה כי אין חולק כי רבים מאוד מהעסקים בתחום בתי הקפה וההסעדה נסגרים תוך שנה מהקמתם. התובעים עצמם לא היו מוכנים להתחייב על הצלחתם העסקית במקום שכן הסכם השכירות היה לשנה ואופציה לשנה אחת נוספת בלבד.
82.לאור האמור לעיל, לא הוכיחו התובעים נזק של אובדן רווחים.
83.לבסוף, טוענים התובעים כי יש לפצות אותם בסך של 100,000 ₪ בגין עגמת נפש. בנסיבות העניין ראיתי לנכון לקבל את התביעה ברכיב זה בסך של 25,000 ₪.
ו. פסיקתא
84.לאור כל האמור לעיל, תשלם הנתבעת לתובעים סכומים כדלקמן:
בגין הוצאות ישירות שנגרמו לתובעים, סך של 574,857 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 22.3.10 ועד למועד התשלום בפועל.
בגין עגמת נפש, 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
הוצאות, לרבות הוצאות אגרה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום ע"י התובעים ועד למועד התשלום על ידי הנתבעת.
שכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
85.צדדי ג' 1-3, יחד ולחוד, ישפו את הנתבעת בגין התשלומים שלעיל שהנתבעת תשלם לתובעים, וכן ישלמו לה הוצאות, לרבות הוצאות אגרה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום ע"י הנתבעת – המודיעה בהודעה לצד ג' ועד למועד התשלום על ידי צד ג'1-3, וכן ישלמו לה שכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
86.התביעה בהודעה לצד שלישי נגד צד ג' 5 נדחית.
המודיעה בהודעה לצד ג' תשלם לצד ג' 5 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
ניתן היום, ב' חשוון תשע"ו, 15 אוקטובר 2015, בהעדר הצדדים.
