זוהר ואח' נ' אסף ואח'

מוכר לא גילה לרוכשים על בעיות והליכים קודמים ונוכחיים עם שכנה, לרבות טענות קודמות לפלישה קניינית של הנכס הנמכר. חובת תום לב במשא ומתן ובעת קיום חוזה ושאלת הנזקים הינה במוקד תיק זה.

מאחר ושכנה זו אינה צד להליך, אך נאמרו אמירות קשות על ידי כלל הצדדים בנוגע לאופייה, ומדוע אופי זה משליך על העסקה וחובת הגילוי, ואלה מצאו ביטוי גם במסגרת פסק הדין, מצאתי לנכון שלא לכלול את שמה במסגרת פסק הדין. לצורך כך, הושמטו שמות המשפחה של הצדדים, מספרי הליכים קודמים וכן כתובת הנכס על מנת למנוע אפשרות לזיהוי השכנה. בכך יש כדי לאזן בין זכות הצדדים ופומביות הדיון לבין זכות השכנה לפרטיות וצנעת הפרט, בפרט כשאינה בעלת דין ולא ניתנה לה אפשרות להגיב לטענות. ככל ונדרשת פסיקתא לחתימה, שתכלול את המידע הנדרש לצורך אכיפת פסק הדין, יוכלו הצדדים להגיש פסיקתא לחתימה וזו תינתן עם שמות הצדדים ולעיני הצדדים בלבד.

כללי וטענות הצדדים:

1. ביום 28.1.2015 הגישה שכנה של הנתבעים, הגרה בבית הצמוד לנכס נשוא התובענה, תביעה כנגד הנתבעים לפני המפקחת על המקרקעין בפתח תקווה (להלן: "התביעה הראשונה" או "ההליך הראשון"). תביעה זו נסגרה בשל העדר סמכות עניינית בהחלטה מיום 29.11.2015, ולאחר שהשכנה הודיעה על מחיקת התביעה, בטענה כי התובענה תועבר לדיון בבית משפט השלום.

2. כשנה וחצי לאחר מכן, ביום 16.2.2017 רכשו התובעים את הנכס מהנתבעים. לנכס הוקנתה בטאבו זיקת הנאה בשביל המוביל דרך מגרש בבעלות השכנה. משכך, הנכס נשוא התובענה ונכס השכנה קשורים קניינית זה בזה.

3. לאחר החתימה על הסכם הרכישה ובטרם המסירה ותשלום מלוא התשלומים על פי ההסכם, החלו התובעים לבצע עבודות שיפוץ בנכס, ברשות הנתבעים. בסמוך לאחר מכן הגישה השכנה בקשה לצו מניעה זמני כנגד הנתבעים, להפסקת עבודות השיפוץ (להלן: "התביעה הנוספת"). בעת הגשת התביעה וצו המניעה השכנה לא ידעה על רכישת הדירה על ידי התובעים, ולכן אלה לא צורפו בתחילה כנתבעים בתיק. בבקשה לצו המניעה טענה השכנה כנגד עבודות השיפוץ, בטענה כי הנתבעים השתלטו על רצועת השטח (זכות המעבר) שבמחלוקת, השייכת למבקשת על פי מדידות מטעמה, וכי כעת, באמצעות העבודות והשינויים הנרחבים ברצועת השטח, בהם הוחל באופן פתאומי ביום 7.8.2017, מקבעים הנתבעים עובדות בשטח. כך גם ציינה השכנה את הסרתו של שער הברזל ואת המחסן לגביהם העלתה השכנה טענות בהליך הראשון.

4. הנתבעים הגישו תגובתם לבית המשפט במסגרת התשובה לבקשה לצו המניעה הזמני ובו ציינו, בין היתר, כי: "נאלצו למכור את הנכס נשוא התובענה במחיר מופחת מערכו הריאלי של הנכס.. רק כדי לשים קץ לסבל המתמשך שגרמה המבקשת למשיבים 1-2 בהתנהגותה הקיצונית וחסרת התקדים במהלך השנים 2012-2016". במסגרת תגובתם הפנו הנתבעים את השכנה אל התובעים שלפניי כבעלי הדין הנכונים, שעה שאלו רכשו את הנכס.

5. לאור הבהרות אלה של הנתבעים, ביום 11.4.2017 הגישה השכנה כתב תביעה מתוקן, אשר צרף את התובעים כנתבעים נוספים בתיק. כך התובעים צורפו, עוד בטרם הסתיימה עסקת המכר והועברו מלוא התשלומים והרישום בטאבו, ביחד עם הנתבעים, מנהלים את התביעה כנגד השכנה, עד שבסופו של יום תביעתה נדחתה.

6. פסק דין ניתן ביום 18.7.21, קרי מעל 4 שנים מיום הגשת התביעה. ההליך נוהל במלואו, לרבות מינוי מומחים מטעם בית המשפט. מפסק הדין עולה כי התביעה הנוספת הינה בטענה לפלישה של בית הנתבעים (שנרכש על ידי התובעים) לשטח השכנה; שימוש שלא כדין בזכות המעבר; נזקי חשמל ורטיבות. התביעה הוגשה גם כנגד עוה"ד שייצג את השכנה וצדדי ג' מהם רכשה השכנה זכויותיה בנכס הגובל בנכס נשוא התביעה שלפניי. עו"ד זה סייע, על פי פסק הדין, גם להגיע להסכמות לביטול מכר זכות המעבר.

7. כלפי התובעים טענה השכנה כי היא מבקשת להסיר את כל יתרת השאריות והמתקנים ששירתו את השער שהותקן, ולהשיב את השטח והקירות למצבם כפי שהיו לפני התקנת השער, וכן לאסור על התובעים לעבור בשביל המעבר במכוניות אלא ברגל בלבד. טענותיה של השכנה נדחו כולם, הן כלפי התובעים והן כלפי יתר הצדדים.

8. במבוא פסק הדין נכתבו המחלוקות בין הצדדים כדלקמן:

   "תביעה כספית לתשלום פיצויים ולמתן צו עשה, שמקורה בטענות לפלישה של בית השכנים לשטח בית התובעת, ושימוש שלא כדין של השכנים ב"זכות מעבר" בכך שהם עוברים בכלי רכב למרות שהמעבר מיועד להולכי רגל בלבד, וכן לנזקי חשמל ורטיבות. התביעה הינה הן נגד הבעלים הקודם של בית השכנים, הן נגד הבעלים הנוכחיים; הן נגד המוכרים של בית התובעת; והן נגד עוה"ד שייצג את התובעת ואת המוכרים בעסקת המכר."

9. בסיכומו של התיק נדחתה התביעה ונדונה שאלת ההוצאות של הצדדים, לרבות התובעים והנתבעים לפניי (אשר היו הנתבעים בהליך הקודם) (פסקה 33):

   "התובעת לא הוכיחה כי מי מהצדדים עיוול כלפיה או הפר עמה הסכם, ואף לא כי מי מהצדדים התעשר שלא כדין על חשבונה, ובנסיבות אלה דין תביעתה להידחות.

   עם זאת בנסיבות המיוחדות של העניין מצאתי שלא לחייב את התובעת בהוצאות. לא הוכח באופן פוזיטיבי שהתובעת הייתה מודעת לנספח ד' להסכם, ומחלוקת זו, שהשליכה על ייתר המחלוקות בתיק, יכולה הייתה להימנע על נקל, אם המוכרים ובא כוחם היו מחתימים את התובעת גם על הנספח עצמו. כמו כן, נמצא כי אכן שטח מסוים השייך לתובעת, מצוי מעבר למעטפת ביתה בקיר הדרומי, באופן שאפשר לשכנים לעשות בו שימוש, אף אם בתום לב (ולו במובן זה ששטח החניה שלהם היה רחב יותר). אמנם אין כאן פלישה או התעשרות שלא כדין, אולם יש בכך משום שיקול לכל הפחות להימנע מהטלת הוצאות.

   התביעה נדחית אפוא, ללא צו להוצאות."

10. במקביל, בשל הטרדות השכנה, הגישו התובעים בקשה למתן צו להטרדה מאיימת כנגדה וזה ניתן ביום 24.8.2017 והוארך ביום 5.9.2017. הנה, גם בית משפט סבר שיש מקום להוציא צו הטרדה מאיימת, לאחר דיון במעמד הצדדים.

11. התובעים, בעודם מנהלים את התביעה, שלחו לנתבעים מכתב התראה בגין הפרת הסכם המכר. לאחר שתביעה זו נדחתה הגישו התובעים תביעתם שלפניי כנגד הנתבעים, בטענה להסתרה שלא בתום לב של מידע בנוגע לשכנה, לרבות הקושי לעשות שימוש בשביל המעבר, והסתרת גילוי פרטים מהותיים, אשר גרמו להם הוצאות בגין ההליך המשפטי שננקט על ידי השכנה (שכ"ט עו"ד, מודד מטעמם ומודד מטעם בית המשפט), וכן הוצאות נוספות בגין התקנת מצלמות אבטחה, בשל הטרדות השכנה, מניעת הנאה בנכס בסכום שהוערך בכ- 200,000 ₪ ומניעת שימוש סביר בנכס בסך 150,000 ₪. במקביל, נשלח מכתב התראה גם לשכנה להסרת המפגעים משביל המעבר ולתקנו.

12. לטענת הנתבעים, לאחר הגשת התביעה הראשונה על ידי השכנה, שנמחקה, הגיעו עם השכנה להבנות שבגינן לא היה כל צורך של השכנה להגיש תביעה נוספת. משכך, לא היה כל "מום נסתר" במועד המכירה. בנוסף, לתובעים דווח לפני מכירת הבית אודות התביעה שהתנהלה לפני המפקחת על המקרקעין ואודות התנהלות השכנה, ואף נמסר להם פסק הדין בתיק וההבנות שהגיעו הנתבעים עם השכנה. הגשת התביעה החדשה הפתיעה את הנתבעים, שסברו כי ההבנות עם השכנה יסיימו את המחלוקות מולה (הסרת השער החשמלי, הסרת המחסן מפלסטיק וביטול הסכם רכישת זכות המעבר). כן ציינו לטענתם מול התובעים כי השכנה קשה באופייה, בלשון המעטה, וניתנה לתובעים הנחה של 260,000 ₪ במחיר הבית לאור כך. כן הוסיפו שהגורם לנזקים אינו הנתבעים כי אם השכנה, אשר הגישה תביעת סרק שנדחתה, ויש למצות את ההליכים מולה. כמו כן, פסק הדין כלל את הוצאות הצדדים, וככל ולטענתם חלקו על הוצאות שנפסקו היה עליהם להגיש ערעור על פסק הדין. התובעים אף לא הגישו הודעת צד ג' כנגד הנתבעים במסגרת ההליך האמור. הבקשה לצו המניעה שהגישה השכנה היה כנגד שינויים ועבודות בנייה בנכס שביצעו התובעים. משכך, אין מדובר באותה תביעה שהוגשה למפקחת על המקרקעין אלא בתביעה חדשה שכללה את עבודות השיפוץ שמקורן בתובעים. כן מפנים הנתבעים לסעיף 13 להסכם המכר הנוגע להצהרת הקונים כי בדקו את הממכר, לרבות זכות הגישה אליו, והם מוותרים על כל טענה לאי התאמה, למעט מום או פרט נסתר.

13. ראוי לציין שהצדדים לא הגישו תביעה עד היום כנגד השכנה: התובעים לא הגישו תביעה כנגדה והנתבעים לא צרפו אותה כצד ג' לתביעה זו.

     

    דיון והכרעה:

    השאלות שעמדו במרכז המחלוקת:

    • שאלת תום לב הנתבעים הן במסגרת המשא ומתן והן במסגרת קיום ההסכם, בטרם מסירת החזקה ומלוא התשלומים.

    • האם הנתבעים הם בעלי הדין הנכונים כלפיהם יש להפנות את הטענות.

    • מהו הנזק, ככל ואכן הוכחה ההפרה, ובשים לב להליך הקודם.

       

      האם הפרו הנתבעים את חובת הגילוי בשלב הטרום-חוזי;

14. חובת הגילוי כוללת, אם כן, שלושה אדנים: דין, נוהג ונסיבות. ר' ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (מיום 6.6.2011, פורסם בנבו). שאלה זו נגזרת גם מחובת תום הלב על פי סעיף 12 לחוק החוזים, וחובת צד לגלות מידע לצד האחר מקום שלאותו הצד יתרון בנוגע להגשת המידע מקום בו מדובר במידע הנוגע לעניין ועשוי לגרוע בצורה משמעותית מהציפיות הסבירות של הצד שכנגד. ע"א 3051/08 סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון, פסקה 15 (מיום 19.1.2010, פורסם בנבו) (להלן: פרשת סאסי). בענייננו חל גם סעיף 39 לחוק החוזים, הנוגע לביצוע הסכם בתום לב ממועד כריתת ההסכם.

15. כך, יש לבחון לא רק את הצגת המידע אלא גם את היקף הצגתו, האופן בו הוצג, והאם גולה כנדרש. כך, נקבע כי אי גילוי יכול להוות הטעיה, ככל ומגלים טפח מן האמת אך מכסים טפחיים (ע"א 494/74 חברת בית חשמונאים מס' 97-96 נ' אהרוני, פ"ד ל(2) 141, 145 (1976)). לאור כך, יכולים להיות מקרים שבהם אי גילוי יעלה לכדי הטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים. לעניין מצגים טרום חוזיים וחשיבותם, לרבות בחינת תום לב הצדדים במשא ומתן ר' ע"א 2274/21 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ (מיום 1.1.2023, פורסם בנבו), וכן רע"א 4933/22 ביטון נ' בונייך בנייה פתוח והשקעות בע"מ (מיום 24.4.2023, פורסם בנבו).

16. השאלה בנוגע להפרת חובת הגילוי שחלה על מוכר נכס כאשר עסקינן בשכנים לנכס הנמכר נדונה במספר פסקי דין. ר' לדוגמא ת"א (מח' חי') 3758-09-17 יוסלביץ נ' לוין (מיום 27.10.2019, פורסם בנבו). אין די באי הגילוי של המידע. יש להצביע על מהותיות המידע ורלוונטיות, חשיבותו, פגיעה בציפיות הסבירות של הצד שכנגד, קושי לגלות את המידע בידי הצד שכנגד וקשר סיבתי בין אי הגילוי להתקשרות או הנזקים והיקף הנזקים שנגרמו כתוצאה מהמידע שלא גולה במסגרת מצגים טרום חוזיים. כפי שנקבע בעניין ניסים כהן לעיל:

    "באופן טיפוסי, בעסקת מכר, יהיה המוכר בעל הגישה הטובה ביותר והנוחה יותר למידע הנוגע לממכר ולעסקה, ובהתאם תחול עליו לרוב חובה לגלות לקונה פגמים מהותיים שעשויים להתקיים בנכס. שיקול נוסף שעשוי להשפיע על הטלת חובת הגילוי, קשור לסוג המידע. ככול שהמידע המבוקש מתייחס לעניין הגורע באופן ניכר מן הציפיות הסבירות של הצד שכנגד בעסקה, כך גוברת – ככלל – הנטייה להטיל חובת גילוי."

17. בענייננו - נדמה כי אין מחלוקת בין הצדדים שמדובר בשכנה שהתנהלותה אינה נורמטיבית. כך תוארה השכנה על ידי הנתבעים עצמם במסגרת כתב הגנתם באפריל 2017, במסגרת התביעה שהוגשה כנגדם על ידי השכנה, ועוד בטרם עדכנו את התובעים אודות התביעה: בסעיף 122 נכתב: "אבקש לציין לסיום בפני ביהמ"ש הנכבד, שהתובעת אינה נורמטיבית בהתנהגותה היום יומית והיא דאגה למרר את חיי בשנים האחרונות – לשון המעטה (עניין זה עוד יוכח במהלך הדיון בפני המותב הנכבד". בסעיף 123:"על מנת שביהמ"ש יבין, עד כמה נזקיי בגין התנהגותה של התובעת הם גדולים, גבוהים ואמיתיים אבקש לציין, כי לאחרונה נאלצתי למכור את הנכס נשוא התובענה במחיר הפחות מערכו הריאלי – לצד שלישי, רק כדי לשים קץ לסבל המתמשך שגרמה לי במהלך השנים 2012-2016."

18. הנתבע אף הודה בעדותו כי הוא נרתע מלראות אותה, הוא המשיך להיות מוטרד במהלך כל התקופה, וכי הפחית במחיר הנכס בסכום של 250,000 ₪ ממחירו בשוק בשל התנהלותה של השכנה והרצון למכור בשל כך את הנכס, וכדבריו בעמ' 60-61:

    "עו"ד אריאל: אתה טוען שהורדת 250000 כי רצית להיפטר מהנכס, כי יש לך שכנה משוגעת, השכנה שיגעה אותך, אמרתי אני לא רוצה יותר את הנכס הזה, מוריד 250000 רק תיקחו אותו ממני. לא בגלל אבא שלו.

    העד:גם וגם.

    עו"ד אריאל:זה לא מה שכתבת בתצביר.

    העד:בסדר בלי אבא שלו,

    עו"ד אריאל:250000 על זה שיש שכנה משוגעת.

    העד:הורדתי כן זכותי.

    עו"ד אריאל:זה מה ששווה.

    העד:הורדתי כן זכותי."

19. העד אף חזר על הדברים בעמ' 63 ש' 18-27, כשנשאל מדוע לא הגיש תביעה כנגדה על ירידת הערך בגין הפסד זה. פעם נוספת אישר כי ההוזלה במחיר נבעה מהנזק שנגרם לו מהתנהגות השכנה. כשנשאל העד האם סיפר לבא כוחו שייצג אותו בעסקה מול התובעים שמחיר המכירה הופחת כי השכנה לא נורמטיבית העיד שלא סיפר לעוה"ד מטעמו כלום (עמ' 67 ש' 28-35 ועמ' 70 ש' 5-6). עו"ד רפפורט לא זומן לעדות על מנת להעיד מה ידע בזמן אמת וכן בנוגע למגעים עם השכנה.

20. צו הטרדה כנגד השכנה ניתן אף הוא, במעמד שני הצדדים, לאחר שבית המשפט שמע את טענות התובעים כנגדה.

21. הנה, לא זו בלבד שמדובר בהתנהגות שגרמה לעוגמת נפש לנתבע, עליה העיד הנתבע, אלא שאף ידע לכמת התנהגות זו בהוזלה במחיר השוק שהוא לטענתו ביצע, הכל במטרה למכור את הנכס במחיר פחות מערכו הריאלי, כפי שהצהיר על כך.

22. בעת בחינת תום הלב אין מדובר רק בהליך לפני המפקחת שהתנהל בין הנתבעים לשכנה כשנה ושלושה חודשים לפני הגשת התביעה, שבו נמחקה בנובמבר 2015 התביעה, תוך שמירה על זכות השכנה והצהרתה כי זו תגיש את התביעה לבית המשפט השלום. מדובר גם בהתנהלות שאינה נורמטיבית ברמה חריגה, גם לשיטת הנתבעים, שמיררה את חייו באופן שהוביל אותו למכור את הנכס במחיר נמוך ממחירו בשוק. אין כל צורך, לאור תיאור זה, בחוות דעת של מומחה המנתח את התנהלותה של השכנה, שכן הנתבע הסביר סובייקטיבית כי הדבר גרם לו לנזקים ולמכירת הנכס, תוך עוגמת נפש יומיומית. מדובר בהודאת בעל דין באשר להתנהגות החריגה ומטרד העולה משמעותית על סכסוך שכנים רגיל ובעלת ערך כלכלי משמעותי המשליך לשיטתו על מחיר העסקה.

23. כמו כן, לאחר מחיקת התביעה לפני המפקחת על המקרקעין, הנוגעת לטענות קנייניות לרבות טענות לפלישה לחלקה על ידי הנתבעים, נוהל לטענת הנתבע (מבלי שהובאו ראיות בנוגע לכך) שיח בין הנתבעים לשכנה, באמצעות עו"ד רפפורט. משא ומתן זה לא גולה, אלא תואר על ידי הנתבע בתצהירו ובעדותו. לא ידוע מה עלה בגורלו למעט טענה כי הגיעו עימה להסדר בנוגע לזיקת המעבר, וכי הנתבע הסיר את השער וכן את המחסן שהציב. הנתבע מציין בעדותו כי הטרדות השכנה המשיכו גם לאחר שהורד השער החשמלי, ר' עמ' 72 ש' 21-33:

    "עו"ד אריאל:יופי, אז עדיין יש לנו את שנת 2016 כולה. ועוד איזה מקטע קטן מ-2017. בשנה וחודשיים האלה לא שיגעה אותך הגברת XXX?

    העד:קצת כן.

    עו"ד אריאל:כן שיגעה אותך.

    העד:כן קצת.

    עו"ד אריאל:זאת אומרת שלא נגמר כל הסיפור בזה שהשער ירד והחשמל, אני לא זוכר מה אמרת שסידרת שם, המחסן.

    העד:כן המחסן.

    עו"ד אריאל:שלושת הדברים סידרת, וזה לא הסתדר הסיפור. לא נגמר הסיפור היה שמיכה לשגע אותך.

    העד:אבל מה אני אשם שהיא שיגעה אותי?

    עו"ד אריאל:אתה לא אשם.

    העד:זה שהיא ממשיכה לשגע אותי אני אשם? ההיפך. אני סבלתי מזה.

    עו"ד אריאל:אוקי.

    העד:כן.

    עו"ד אריאל:רק בעיה אחת.

    העד:מה?

    עו"ד אריאל:שלא סיפרת לתובעים.

    העד:מה לא סיפרתי לתובעים?

    עו"ד אריאל:שהיא ממשיכה לשגע אותך,

    העד:אבל הוא היה רואה, שאנחנו היינו שם הוא היה רואה איך היא מדברת. הדיבור שלה היה כזה מפחיד."

24. אין כל התייחסות בעדותו לפעולות שנקט ביוזמתו לטענת השכנה הנוגעת לפלישה לחלקה, כפי שעלתה הן בהליך הראשון שנמחק והן בהליך השני. משכך, הטענה בנוגע לפלישה לשטחה, שהינה טענה קניינית שיש בה כדי להשליך על זכויות הנכס שנמכר, לא זכתה למענה במסגרת הפתרונות שהציע הנתבע לשכנה להסדרת המחלוקות, ולא נאמר כי השכנה ויתרה על טענה זו.

25. מידע זה, שנוגע להסדרים עם השכנה, המועדים שנוהל המו"מ עימה וההסכמות אליהן הגיע, ואלה שנתבעו על ידה, לא גולו אף הם לתובעים, וכך גם לא לבית המשפט במסגרת ההליך, ולא ידוע כיום מה היה ההסדר והאם הוא אכן קיים ניתוק בין התביעה הקודמת לחדשה שהוגשה בחודש אפריל 2017.

26. בעניין זה, לא מצאתי לקבל את גרסת הנתבעים באשר להמצאת פסק הדין מהתביעה הראשונה לידי התובע קודם לעסקה, לרבות מסירת מידע בנוגע לתביעה או מידע נוסף אחר הנוגע להליכים קודמים. עדות בעל פה של הנתבע, בהעדר כל תימוכין, וכאשר עו"ד רפפורט לא זומן לעדות ולא ניתן לדעת מה הייתה ההבנה והמו"מ בין הנתבעים לשכנה בטרם מכירת העסקה, פועלת לחובתו של הנתבע, כמי שיוצג על ידו במסגרת המו"מ. מדובר במו"מ בנוגע לטענות קנייניות בנוגע לשביל הגישה ופלישה נטענת לשטחה על ידי הנכס שנמכר, ומשכך אין מדובר רק בהתנהגות השכנה אלא בטענות קנייניות בנוגע לממכר, לרבות טענה בנוגע למעבר כלי רכב בשביל שבו מוקנה לנכס זיקת מעבר.

27. טענות השכנה נוגעות גם לשאלת זכויות התובעים בקניין, לרבות טענה בנוגע למעבר כלי רכב בזכות המעבר, המשפיעה באופן ישיר על זכות התובעים להשתמש בזיקת המעבר, טענה לפלישה לשטחה בהתאם לזכויות הקנייניות שהוקנו לה ולנתבעים בהסכמי החכירה, שהייתה חובה לגלותן. לאור טענה זו אף מונה מודד על ידי בית המשפט במסגרת ההליך, ואף נקבע בסופו של יום כי אכן הייתה פלישה מזערית, כאשר השטח נותר קניינה של השכנה. משכך, אין מדובר רק בטענות הנוגעות להתנהגות השכנה כי אם טענות הנוגעות לקניין הנמכר. מידע זה בוודאי שהיה צריך להביא לידי התובעים.

28. ככל ואכן נוהל מו"מ עם השכנה, לצורך גיבוש הסכמות לאחר מחיקת התביעה ועל מנת להפיס את רוחה וטענותיה, נדרש היה לזמן את עו"ד רפפורט על מנת להצביע כי אכן היה נתק בין התביעה שנמחקה לבין התביעה הנוספת שהוגשה. זאת, על מנת שיהיה ניתן לדון בטענת הנתבעים לפיה נותק הקשר הסיבתי בין התביעה הראשונה לשנייה. היה על הנתבע להציג את כל המשא ומתן שנוהל עם השכנה, את המועדים הנוגעים לכך, טענות השכנה, כפי שהועלו לפני עו"ד רפפורט והנתבע, מתי הועלו, והאם אכן נותקה הציפיה של הנתבע מהגשת התביעה הנוספת, שאכן הוגשה. בעניין זה לא ניתן לקבל את גרסת הנתבעים באשר לניתוק הנטען בין התביעה הראשונה לשנייה, וההפתעה של הנתבע, לטענתו, בעת הגשת התביעה השנייה. ר' לעניין זה עמ' 76 לפרוטוקול ועמ' 101 בנוגע למו"מ שנוהל חודשים ארוכים לאחר מכן, תוך הפניה לתצהיר הנתבעים. כך גם היה צורך להצביע האם אכן הגיעו עם השכנה להסדר מלא בנוגע לכלל טענותיה, ובפרט אלה הקנייניות הנוגעות לממכר. לא הוצג כל מידע בנוגע לכך, ומשכך, בהעדר כל מידע כאמור, לא ניתן לקבל את הטענה כי השכנה זנחה את כוונתה להגיש תביעה חדשה ואת טענותיה הקנייניות כנגד הנתבעים והנכס. טענה זו של הנתבע, לפיה הופתע מהגשת התביעה החדשה, הינה טענה בעלמא ללא גיבוי ראייתי.

29. מכלול המידע, החל מהגשת התביעה לפני המפקחת על המקרקעין, ההסדר, ככל והיה, ותוכנו, וכן המשך ההליכים עם השכנה עד למועד המכירה – כל אלה היוו מידע מהותי, בעל ערך, שהשפיע לטענת הנתבע בסך של כ- 10% על ערך הנכס (כטענת הנתבע באשר להפחתת השווי שבוצעה על ידו בשל התנהלות השכנה). מידע זה, בצורה מפורטת ומסודרת, לא גולה לתובעים והיה ידוע רק לנתבע ובא כוחו, אשר ייצג בעסקה וכן במשא ומתן מול השכנה, זאת בהתאם לתצהיר הנתבע.

30. הנתבע טוען בעדות בעל פה, ללא תימוכין (עמ' 57 ש' 22-7), כי מסר את ההחלטה למחיקת התביעה על הסף לידי התובעים, במסגרת המשא ומתן. עדותו, המעורפלת בעניין זה, אינה מאפשרת לקבל את גרסתו. זאת, בפרט לאור הכחשות התובע לעניין זה. כך לא זכר הנתבע באיזו פגישה מסר לתובע את פסק הדין בתביעה, ציין שהביא לו את פסק הדין בלבד, ללא התביעה גופה, וציין כי התובע עודכן על כך (עמ' 57-58). אין כל תיעוד לעניין זה, ועדותו נותרה בעל פה ללא כל תימוכין ומבלי שהובא עד משמעותי בעניין זה – עו"ד רפפורט. מעבר לכך, אין די במידע חלקי זה, גם אם היה מתקבל במלואו. לא זו בלבד שאין כל מחלוקת שהמידע לא מצוי במסגרת הטיוטות או ההסכמים, אלא שאין במידע זה כדי לגלות את המידע המלא הנדרש, לרבות הטענות הקנייניות והטענות של השכנה לזיקת המעבר גם לאחר מחיקת התביעה הראשונה.

31. גם לשיטתו של הנתבע, כל שהומצא לתובע הוא פסק הדין, ממנו לא ניתן ללמוד דבר על תוכן הסכסוך בין הצדדים. מדובר בטענות קנייניות, שלא ברור כאמור האם אכן "חלפו ורופאו" במסגרת משא ומתן בין הנתבע לשכנה, שכן לא הוצג על כך דבר. אין כל תיעוד מזמן אמת להצגה חלקית של המידע, למעט עניין השער שנשאל ונענה באופן אגבי וללא פירוט בנוגע לכלל ההליך. אין שאלה אקראית זו יכולה להוות תחליף לגילוי מלא ושלם של המידע. ר' עדותו של התובע בנוגע לשער בעמ' 28-29 לפרוטוקול. לדברי התובע, נאמר לו לגבי השער המונח בצד שהשכנה טוענת "שזה עושה לה קצר" ויש בעיית חשמל וכבלים, כאשר הוא אינו זוכר במדויק את השיח. לא נאמר לו דבר בנוגע לשכנה והבעיות בנוגע לשביל הגישה.

32. באופן דומה, חסר כל מידע בנוגע למועדים שבהם פורק המחסן והשער, כאשר בתצהיר נכתב כי מדובר בחודשים ארוכים לאחר מחיקת התביעה בנובמבר 2015 (באופן המקרב את המועד למועד מכירת הדירה) אל מול עדותו (עמ' 72 ש' 3-12) שם טען כי פורק בסמוך לאחר מחיקת התביעה. יש לציין כי בבקשה לצו המניעה הזמני ציינה השכנה כי במסגרת פנייתה לעצור את העבודות, ביום 7.8.2017, קרא התובע לנתבע למקום, אשר טען כלפי השכנה כי היא "חולת נפש", והציג לשוטר מסמכים מההליך הקודם שפתחה השכנה נגד הנתבעים 1-2 בפני המפקחת על רישום המקרקעין, והופסק לאחר שהמבקשת פנתה לקבלת ייעוץ משפטי. משכך, ייתכן והנתבע מבלבל בלוחות הזמנים, שכן עולה כי הנתבע הציג את המסמכים הנוגעים להליך הקודם, אולם מדובר במועד מאוחר למועד החתימה על ההסכם, ואף לאחר מועד העברת החזקה. מכל מקום, לא קיים תיעוד למסירת המסמכים קודם למועד זה ולא ניתן לקבל את עדותו, הן בנוגע למועד מסירת המסמכים, אם בכלל, הן בנוגע למועד בו נוהל המו"מ עם השכנה ומה הושג בו, והאם, אם בכלל, קיים ריחוק מבחינת לוחות הזמנים בין התנהלות הנתבעים מול השכנה לאחר מחיקת התביעה ועד למכירה.

33. לאור זאת, מצאתי כי מדובר במידע כולל מהותי, קנייני, שהיה צורך בגילויו באופן מלא ומסודר הן במסגרת המשא ומתן והן, ביתר שאת, במועד הגשת התביעה ולאחר שנודע לנתבעים אודות הישנות הטענות של השכנה. מידע זה לא גולה ובכך הפרו הנתבעים את חובת תום הלב וחובת הגילוי של מידע מהותי בטרם ההתקשרות.

     

     

    האם הופרה חובת הגילוי בעת ביצוע העסקה לאחר החתימה?

34. לאחר הרכישה, ובמועד השיפוץ, עוד בטרם ידעו על התביעה הנוספת, נדרשו התובעים להוציא צו למניעת הטרדה מאיימת כנגד השכנה, להזמין שוטרים על מנת לאפשר את המשך עבודות השיפוץ.

35. התובעים שלחו באוגוסט 2018, מיד לאחר קבלת הבקשה לצו המניעה והכללתם, מכתב התראה לב"כ הנתבעים. זאת, תוך שהם מציינים כי: "הופתעו לגלות כי עובדת קיומו של הליך משפטי אשר התנהל, וממשיך להתנהל, בין הגב' XX לבין מרשך בקשר לנכס שבנדון, הוסתרה ממרשיי הן לאורך כל המו"מ ועד למועד זה." (המחיקה של השם בציטוט אינה במקור – ח.ב.) הנתבעים לא השיבו למכתב, וטענתם כיום היא כי בא כוחם לא עדכן אותם בנוגע למכתב זה. משכך, אין כל גרסה מזמן אמת התומכת בטענת הנתבעים, לפיה עדכנו את התובעים בזמן אמת בקיומה של התביעה השנייה. מנגד, קיימת גרסה של התובעים, המגובה בטיוטות ההסכם וההסכם, לפיו לא קיים כל אזכור לנושא זה. זאת, גם לא במסגרת התכתובות בין באי כוח הצדדים. הנתבעים הם שמבקשים לטעון בעל פה כנגד מסמכים בכתב מזמן אמת, אולם מלבד עדות יחידה של בעל דין, לא קיים כל תימוכין לגילוי המידע, כפי שנדרש, באופן מלא. גם כאן לא הובא עו"ד רפפורט לעדות.

36. לא זו בלבד, אלא שאין כל מחלוקת שעד למועד מסירת הבקשה לצו המניעה לידי התובעים, שמוענה עבור הנתבעים, כלל לא גילו הנתבעים לתובעים אודות ההליך המשפטי המתנהל. משכך, לכל הפחות ממועד הגשת כתב התביעה, בהמשך אופן הגשת כתב ההגנה, ועד לגילוי המידע באופן אגבי, לא ידעו התובעים על התביעה המתנהלת. הם גם לא ידעו שהנתבעים מפנים את האצבע לעברם במסגרת כתב ההגנה והתגובה לצו המניעה ומבקשים לסלק את תביעתם על הסף, בשל מכירתה לתובעים. בשלב זה מדובר בהסתרה מכוונת שנועדה לאפשר את השלמת עסקת המכר, וקבלת מלוא התשלומים, תוך הסתרת התביעה מהתובעים. הטענות שעלו בכתב התביעה שהוגש על ידי השכנה הינן טענות קנייניות שחובה היה להביא לידיעת התובעים במועד הראשון בו ידעו הנתבעים אודותיהם – קרי ביום קבלת צו המניעה לידם, לשתף אותם בהליך ולהסביר להם את המחלוקות והנסיבות שהובילו לכך.

37. הטענות שהועלו על ידי הנתבעים במסגרת כתב הגנתם, תוך הסתרתו מהתובעים, מלמדות על הכוונה המכוונת להסתיר את המצב הנוגע לשכנה עד למסירת החזקה. הם אף סותרים את טענות הנתבע, שכאמור אינן מגובות במסמכים, לפיו גולה המידע הנוגע לסכסוך עם השכנה, שכן דווקא הסתרתו של המידע בשלב כה מהותי של העסקה, בטרם מסירת החזקה, מצביעים על רצון להימנע מהצגת המידע הנוגע לסכסוך זה.

38. הנתבע אישר בעדותו כי לא מסר לתובעים אודות התביעה שהוגשה על ידי השכנה לאחר החתימה ובטרם החזקה (ר' עמ' 51 ש' 24-28): "בסדר תום לב, אם היא תבעה אותי מה אני צריך להגיד לו שהיא תבעה אותי? מה זה קשור אליו?".

39. במכתב מטעם בא כוחם ביקשו התובעים כי הנתבעים ידאגו להסרת התביעה ולדאוג שזכויות התובעים בעסקת המכר לא יפגעו. לא הוצג מענה למכתב זה, ומשכך שלח ב"כ התובעים פעם נוספת לעו"ד הנתבעים מכתב בו נטענו להפרות נוספות, לרבות בנוגע לשחרור כספי הנאמנות. לא קיים כל מענה של הנתבעים למכתבים אלה. טענת הנתבע, כי בא כוחו לא עדכן אותו בנוגע למכתבים אלה, נותרה שוב כעדות בעל פה. לא ידוע האם עו"ד רפפורט אכן מסר את המידע לידי הנתבע, ומכל מקום אין לנתבע כל טענה כנגד עו"ד רפפורט בעניין זה. המכתבים צורפו לכתב התביעה וכן לתצהיר, והיו ידועים לנתבע מבעוד מועד.

40. בנסיבות אלה, לא קיימות ראיות סותרות מזמן אמת המצביעות כי המידע המלא הוצג לתובעים בטרם הגשת התביעה השנייה כנגד הנתבעים ואף לאחר הגשת תביעה זו.

41. כמו כן, וחמור מכך, הנתבעים לא לקחו על עצמם להסדיר את הנושא המשפטי מול השכנה, על אף שהיו עדיין בעלי הזכויות הרשומים והעסקה טרם הושלמה. נהפוך הוא – הם הסתירו את ההליך תוך שהם מפנים מידית את התביעה אל התובעים. בכך, לא זו בלבד שהוסתר הפגם, אלא "גולגל" לפתחם של התובעים ללא ידיעתם, כאשר הנתבעים עודם בעלי הזכויות הרשומות. הטענות של השכנה במסגרת התביעה שהוגשה למפקחת על המקרקעין נגעו לטענות לפלישה לשטחה, וכן טענות בנוגע לדרך המעבר. אין מדובר בטענות חדשות, ואף לא בנוגע לשיפוצים שבוצעו, שכן כלל לא בוצעו עדיין שיפוצים.

42. מדובר בשני הליכים משפטיים בהם מצאו עצמם התובעים, מיד לאחר קבלת החזקה, ועוד בטרם העברת הבעלות וביצוע מלוא העסקה. מדובר במצג שהיה ידוע לנתבעים, לא היה ניתן לגלותו בנקל, טענות הנוגעות למהות הקניין שנמכר, ולא רק לסכסוך שכנים, שאף עלה במסגרת הליך קודם בין הצדדים, וכן בהליך חדש שנפתח עוד בטרם מסירת החזקה. בניגוד לטענות הנתבעים בתחילה, וכפי שהתברר גם בדיון ובסופו של יום הודה הנתבע, מדובר באותה תביעה ממש, וכדבריו של הנתבע: "זו אותה תביעה. למעשה אותה תביעה" (עמ' 79 ש' 32).

43. בהעדר כל מידע נוסף מעבר לתצהירו של הנתבע, בעל דין, ובשים לב להסתרת המידע לכל אורך התקופה, עד לגילויו במקרה על ידי התובעים, וגם זאת כאשר טרם צורפו כבעלי דין, מצאתי כי הסתרת המידע מהווה הפרה של סעיף הצהרות המוכר, פרק ג', ובפרט סעיפים 8 ו- 10, בהם מצהיר המוכר כי: "אין בנכס כל פגם או מום נסתר וכי למיטב ידיעתו הצנרת תקינה". באשר לסעיף 10 להסכם המכר, אשר מדבר על חריגות בניה, קיימת מחלוקת האם תביעת השכנה בנוגע לפלישה נכנסת לגדרו של סעיף זה, אולם מאחר ומצאתי כי הסתרת מכלול המידע מהווה הסתרת מידע מהותי, הרי שאין צורך להידרש לסעיף פרטני זה, שכן הסתרת המידע נכללת גם במסגרת סעיף 8 להסכם.

44. לסיכום, הוכח כי הופרה חובת הגילוי של הנתבעים כלפי התובעים הן בשלב המשא ומתן והן לאחר החתימה. בכך, מהווה הדבר הפרה של סעיף הצהרות המוכר, פרק ג', את חובת תום הלב על פי סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים, ובהתאם לסעיף 42 להסכם הצהרות הצדדים בהסכם, לרבות פרק ג' על כל תת סעיפיו, הינם תנאי יסודי ומהותי להסכם וכל שכן: "התבררותה של הצהרה כלא נכונה ו/או הפרה של תנאי מתנאי התנאים האמורים לעיל, יהווה הפרה יסודית של הסכם זה, אולם זאת לאחר מתן התראה בת 10 ימים לצד השני כאמור בסעיף 36 לתקן את ההפרה והיא לא תוקנה."

    הנזקים בגין ההפרה:

45. התובעים ביקשו סעדים בשל הפרה יסודית של ההסכם. כך גם צרפו כרכיבי נזק את שכר הטרחה ועלויות למודד ששילמו בהליך הקודם (על אף שלא נפסקו הוצאות אלה לטובתם); מצלמות אבטחה שהתקינו; וכן שני רכיבים כלליים של מניעת הנאה בנכס ומניעת שימוש סביר בנכס בסך 350,000 ₪. התובעים טוענים שנגרם להם נזק בשל התחזוקה הלקויה של זיקת ההנאה על ידי השכנה (סעיף 20 לתצהיר), נדרש היה להוציא צו מניעה כנגד השכנה אשר ממררת להם את החיים ומונעת מהם לנהל אורח חיים תקין. התובעים צרפו תמונות של שביל המעבר לצורך הוכחת העדר התחזוקה, חשבוניות של מצלמת האבטחה אותה התקינו, לטענתם, בשל הטרדות השכנה, וכן הוצאות מההליך הקודם. כמו כן טענו התובעים כי נמנע מהם, לאורך כל ההליך, להתקין שער בביתם, וזאת בשים לב לצו המניעה ועד לסיומו של ההליך. ר' עדות העד עמ' 30 ש' 1-3.

46. הנתבעים טענו כי לא ניתן לתבוע הוצאות שלא נפסקו בהליך הקודם; מרבית טענותיהם על התובעים להפנות לשכנה, שכן אלה נוגעות לתחזוקת שביל המעבר שאינם בשליטת הנתבעים. כמו כן, לא הוגשו חוות דעת בנוגע למצבו של שביל המעבר, לגביו נטען כי תחזוקתו לקויה. ככל ואכן יש לתובעים טענות והפסדים, עליהם לפנות לשכנה ולתבוע את נזקיהם בעניין זה. התובעים, המצוידים במצלמות אבטחה, לא הציגו הטרדות נוספות במועד שלאחר צו ההטרדה המאיימת.

47. סעיף 40 להסכם קובע פיצוי מוסכם של 260,000 ₪, אולם לא נדרש ביטול של ההסכם אלא פיצוי על הנזקים. התובעים נדרשים להוכיח כי ההסכם הופר, כי מדובר בהפרה יסודית וכן יש להצביע על גובה הנזק שנגרם כתוצאה מאי הגילוי של המידע. ר' ע"א 7905/98 Aerocon C.C נ' הוק תעופה בע"מ, פ"ד נה(4), 387, 397: "שעל התובע להוכיח לא רק את העובדה שנגרם לו נזק [...] אלא להוכיח גם במידת ודאות סבירה את גובה הנזק". למעט מקרים חריגים שנזכרו בפסיקה והוכרו לקביעת נזק על דרך האומדנה, אין די בהוכחה שהנתבע התרשל. על התובע להוכיח את שיעורו של הנזק שנגרם לו. ככל ולא יוכח גם הנזק, ולא רק האחריות, התובע לא יהא זכאי לפיצוי. ר' רע"א 220/23 חזן נ' כהן (מיום 30.4.2023, פורסם בנבו).

48. בהתאם לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, הפרה יסודית של הסכם מוגדרת בסעיף 6 לחוק: "לענין סימן זה, "הפרה יסודית" – הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה."

49. בענייננו, מצבו הפיזי של שביל המעבר היה חשוף לתובעים עוד קודם לעסקת המכר. תחזוקתו, כמו גם אופן השימוש בו, אינם יכולים להוות עילה לתביעה נזיקית כנגד הנתבעים. לא מדובר במידע נסתר, השימוש בשביל המעבר ותחזוקתו נעשה על ידי התובעים. כמו כן, לא קיימת כל חוות דעת המצביעה על אופי הליקויים ומניעת אפשרות של התובעים להגיש תביעה כנגד השכנה בנוגע לתחזוקה. אין מדובר במום נסתר שלא גולה ובגינו יש לפסוק הוצאות.

50. התובעים נאלצו להתמודד עם שני הליכים משפטיים – ההליך המשפטי שהוגש בבית המשפט השלום וכן הוצאת צו הטרדה. שניהם נובעים ישירות מאי גילוי המידע. בהליך הראשון לא נפסקו הוצאות, והנתבעים טוענים כי התובעים מושתקים מלתבוע כעת את הוצאותיהם. מעבר לאוגוסט 2017, אין כל תיעוד להטרדות נוספות מצד השכנה, ולכל הפחות לא הוצגו על ידי התובעים, שביתם מרושת במצלמות, תיעוד המצביע על המשך ההטרדות של השכנה כלפיהם.

51. באשר לשער שנמנעה התקנתו, הרי שרק לאחר סיום ההליך המשפטי הותקן השער. מדובר במספר שנים שבהם נמנעה מן התובעים האפשרות להציב שער, שהיווה חלק מהטענות בצו המניעה בנוגע לשטח שהיה במוקד התביעה. בכך, נמנע שימוש סביר מן התובעים והאפשרות להשתמש בנכס שרכשו באופן חופשי, לרבות הצבת שער.

52. הנתבעים לא פעלו על מנת להסיר את המפגע או לטפל בתביעה ביוזמתם אלא נהפוך הוא – טענו כבר בכתב ההגנה כי יש לפנות לתובעים לצורך כך, זאת עוד בטרם נרשמו התובעים כבעלים וטרם נמסרה החזקה. התובעים פנו לנתבעים בבקשה להסדיר את הנושא, אולם הנתבעים לא השיבו למכתב זה. משכך, אין כל חובה להגיש הודעת צד ג' במסגרת ההליך אלא ניתן להגיש תביעה נפרדת בין הנתבעים בהליך הקודם, כפי שנעשה במקרה זה. השאלה החוזית בין הנתבעים שם (שהם כיום התובעים והנתבעים שלפניי), בינם לבין עצמם, באשר לנסיבות הקשורות למערכת היחסים החוזית ביניהם, לרבות לעניין הגשת התביעה והפגם הנסתר, לא עלתה לדיון בהליך הקודם. קביעת בית המשפט נוגעת לחריגות הזניחות הקיימות. אין לה כל קשר לשאלת ההוצאות שנגרמו לתובעים, מעצם הסתרת המידע על ידי הנתבעים.

53. בנסיבות אלה, לא ויתרו הנתבעים על זכותם לדרוש שיפוי בגין הוצאות אלה מן הנתבעים. משכך, מלכתחילה עמדו על רצונם לשיפוי מהתובעים והביעו מפורשות את כוונתם לדרוש את ההוצאות שנגרמו להם מן הנתבעים. בנסיבות אלה, לא מצאתי כי אכן קם השתק עילה.

54. אי הגשת הודעה לצד שלישי בהליך קודם אינה שוללת את זכותו של הנתבע להגיש תביעה נפרדת ועצמאית כלפי מי שיש לו כלפיו עילת שיפוי, משעה שעילה זו תתגבש. אין חובה לשלוח הודעת צד שלישי, ונקבע במספר פסקי דין שאי מימושה לא מקים מחסום מפני הגשת תביעה בהליך נפרד כנגד הצד השלישי לכשתתגבש עילת התביעה כנגדו. ר' לדוגמא: ע"א 1386/05 סיבוס רימון תעשיות מבנים ופיתוח בע"מ נ' מוסד הטכניון למחקר ופיתוח בע"מ (2008)), ע"א 5635/13 קורל-תל בע"מ נ' אביהוא רז ואח' (מיום 1.4.2015, נבו); ת"א 15611-03-21 טרם -בטיחות וגהות בע"מ נ' קרגל בע"מ (מיום 3.11.22, נבו), פסקה 17, שבו נקבע שהנתבע לא חייב לשלוח הודעה לצד שלישי. חלף הגשת הודעה רשאי הנתבע להמתין לתוצאות ההליך שהוגש נגדו, ואם הפסיד יכול הוא להגיש תביעה נפרדת נגד הצד השלישי. ר' את הדיון בעניין זה בעמ' 110, לפיו ציין ב"כ התובעים שלא הייתה יריבות ביניהם בהליך הקודם ולכן לא ביקשו מהנתבעים בהליך הקודם לשלם את הוצאותיהם.

55. הוצאות ההליך המשפטי בסך 23,000 ₪ נגרמו לתובעים בשל התנהלות חסרת תום הלב של הנתבעים, הן בשלב המו"מ והן בשלב שלאחר החתימה ובטרם המסירה, בפרט כאשר הפנו את השכנה לתקן את תביעתה ולתבוע את התובעים, עוד בטרם מסירת החזקה והעברת הבעלות.

56. התובעים החלו בעבודות השיפוץ, ולא דרשו בכל שלב לבטל את ההסכם. מנגד, הנתבע לא הצביע כי אכן ניתנה הנחה משווי השוק בגין הליקוי, אלא דבריו בלבד לפיהם הוא החליט מיוזמתו להוזיל את המחיר. לא הובאה חוות דעת שמאית בנוגע לכך. משכך, נותרה מחלוקת מהו הנזק בנוגע לרכיב זה והאם בכך זכאים התובעים לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם, העומד בסך של 260,000 ₪? כפי שנפסק בסופו של יום, התביעה של השכנה נדחתה. אולם, במשך מספר שנים נדרשו התובעים לפעול על מנת להגן על זכויותיהם, עד לפסק הדין הסופי, כאשר מדובר בליקוי שהוסתר מהם ולא נלקחה לגביו אחריות על ידי הנתבעים. התובעים אינם תובעים כיום ביטול של ההסכם, ואף לא ביקשו לבטל את ההסכם גם לאחר שגילו את מלוא המידע. משכך, אין מדובר בהפרה שהובילה לבקשת ביטול.

57. בשונה מעניין יוסלביץ שאוזכר לעיל, התובעים אינם תובעים ביטול. משכך, קיים קושי לכמת באופן ברור את שווי הפגיעה באיכות חיי התובעים. אולם, המצגים אותם תאר הנתבע, המצביעים על התנהלות לא נורמטיבית ועל קשיים של ממש בהתנהלות מול השכנה, מחזקים את טענת התובעים למניעת הנאה בנכס ומניעת שימוש סביר, וכן להפרה יסודית של ההסכם. בפסק הדין יוסלביץ, לעיל, הכירו אף באפשרות לביטול ההסכם. אין בענייננו תביעה לכך, אלא לפיצוי בגין הנזקים.

58. אכן, קיים קושי לכמת את הנזק, אולם הנתבעים, אשר מנעו חשיפת המידע בזמן אמת, חייבו את התובעים לפעול כצדדים לתיק, מנעו מהם אפשרות להתקין שער לביתם, הובילו במחדלם את התובעים להתקין מצלמות אבטחה, שהתקנתם הינה סבירה בשים לב לחששות של הנתבע עצמו מהתנהלות השכנה.

    לסיכום:

59. בנסיבות אלה, מצאתי כי יש לקבל את התביעה כך שהנתבעים ישלמו לתובעים את הפיצוי כדלקמן:

    1. החזר כלל הוצאות המשפט שנגרמו לתובעים בגין ניהול ההליך הקודם עם השכנה במלואן: שכ"ט בסך 23,400 ₪; מינוי מודד מטעמם ומינוי מודד מטעם בית המשפט בסך 2,475 ₪ ו- 5,850 ש"ח. סה"כ 31,725 ₪.

    2. בהעדר הפרדה בין המצלמות לתאורה, לא ניתן לכמת את עלות המצלמות ומשכך לא ניתן לתת שיפוי בגין רכיב זה. מצאתי לנכון לכלול רכיב זה במסגרת הוצאות ועוגמת נפש, בשים לב, בין היתר, לצו ההטרדה שהוצא וניתן גם לאחר דיון במעמד שני הצדדים, אשר אישש את חששות התובעים לשלמותם ושלמות ילדיהם.

    3. הוצאות נוספות בגין מניעת שימוש סביר בנכס, והפרת חובת תום הלב החוזית, בין היתר, לאור הצורך לפנות לקבלת צו הטרדה מאיימת; הזמנת משטרה; העדר יכולת להתקין את השער במשך כ- 5 שנים – סכום כולל של 50,000 ₪. סכום זה נגזר, מחד, מהעדר ראיות להמשך הטרדות, כפי שפרט ב"כ הנתבעים, ומנגד, לכך שבמשך מספר שנים נמנע מן התובעים היכולת לעשות שימוש במלוא זכויותיהם הקנייניות בחופשיות, לרבות השער שבביתם (כאשר מדובר בבית עם ילדים קטנים והובע החשש במקרה זה להותיר את הבית ללא שער), אלה נגררו להליכים משפטיים, מצאו עצמם בעסקה שונה והוסתר מידע מהותי. כמו כן, תיאור הנתבע בעניין עוגמת הנפש שנגרמה אינה יכולה להישאר חד צדדית, וכפי שזה חש מוטרד על בסיס קבוע, כך יש להחיל קביעה דומה גם כלפי התובעים שנכנסו בנעליו ואף מתגוררים שם עם ילדיהם.

    4. כמו כן, ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, לתובעים אגרה ראשונה ושניה כפי ששולמה, ושכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪, בצירוף אגרת בית משפט ראשונה ושניה ושכר התייצבות התובע לדיונים בסך 2,000 ₪. סכום זה נפסק מאחר ונדרש ניהול הליך על מנת שיכירו הנתבעים בעצם ההפרה, בחובתם לשפות את התובעים בגין ההוצאות שנגרמו להם בשל ההסתרה, ומאחר וגם לשיטת הנתבעים מדובר במפגע שהוביל לירידת ערך של הבית ומטרד של ממש. על אף האמור, לא בחרו להיעתר לבקשת התובעים לפעול בזמן אמת אלא ניהלו הליך זה במלואו.

    5. לכל הסכומים האמורים לעיל תתווסף ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. התשלום ישולם בתוך 30 יום מהיום.

        

       זכות ערעור כדין לבית המשפט המחוזי מרכז.

        

       ניתן היום, כ"ב תמוז תשפ"ג, 11 יולי 2023, בהעדר הצדדים.