לוי נ' זיתון

לפני תביעה לתשלום דמי תיווך בקשר עם עסקה לרכישת נכס מקרקעין ברחוב חבצלת השרון 39, הרצליה פיתוח (להלן – הנכס).

השאלה המונחת להכרעה בפני היא, האם זכאי מתווך אשר היה הגורם היעיל בעסקת מכר מקרקעין, לדמי תיווך מלקוח אשר חתם על הסכם התיווך אך לא היה צד פורמלי להסכם המכר.

הערה מקדימה

ביום 10.7.2023 התקיימה ישיבת הוכחות בפני, במהלכה עדי הצדדים, וכן סיכומי הצדדים בעל פה, הוקלטו במסגרת הקלטה חיצונית. פסק הדין נכתב בסמוך מאוד למועד הדיון, בטרם תומללה ההקלטה, כאשר טיעוני הצדדים ועדויות העדים זכורים היטב לבית המשפט. מטעם זה גם אין בפסק הדין הפניות לפרוטוקול הדיון, וההתייחסות הינה לעדויות העדים כפי שאלה העידו בפני בית המשפט.

רקע וטענות הצדדים בתמצית

1. התובע הוא מתווך רשום במקרקעין ובעל רישיון תיווך במקרקעין, שעיקר פעילותו בתיווך מקרקעין של נכסים בעיר הרצליה, ובפרט נכסי יוקרה בהרצליה פיתוח. התובע התקשר בהסכם תיווך עם הבעלים של הנכס, מר ארקדי גאידמק (להלן – גאידמק) אשר מחזיק בזכויות בנכס באמצעות חברה זרה באיי הבתולה הבריטיים.

2. במסגרת פעולות התיווך נוצר קשר בין התובע ובין הנתבע אשר התעניין בנכס. ביום 17.1.2018 נחתם בין התובע לנתבע הסכם שירותי תיווך במקרקעין בקשר עם הנכס (להלן - הסכם התיווך). בהסכם התיווך התחייב הנתבע לשלם לתובע עמלת תיווך בסך של 2% בתוספת מע"מ ממחיר רכישת הנכס, וזאת ביום החתימה על החוזה או זיכרון דברים או יצירת קשר מחייב אחר, הכל לפי המוקדם.

3. בסמוך לאחר החתימה על הסכם התיווך, שלח הנתבע הצעה בכתב לבעלי הנכס ולתובע שבמסגרתה הציע לרכוש את הנכס בתמורה לסכום של 4 מיליון דולר ארה"ב. הצדדים ניהלו מו"מ שהתארך נוכח העובדה כי התגלו קשיים בקשר עם החברה הזרה שמחזיקה זכויות בנכס.

4. במסגרת המשא ומתן כאמור, ביום 23.10.2018 נחתם זיכרון דברים בין הנתבע, באמצעות החברה שבבעלותו (חברת גלובל אינווסטמנט) ובין בעלי הנכס, שעניינו רכישת הנכס עבור סך של 4.1 מיליון דולר (להלן – זיכרון הדברים).

5. לאחר החתימה על זיכרון הדברים המשיכו הצדדים לקדם את המשא ומתן לקראת הסכם מכר מלא ומפורט. בתחילת שנת 2020 הגיע המשא ומתן לשלב מתקדם ובין הצדדים ובאי כוחם הועברו הערות לטיוטות הסכם המכר.

6. במהלך כל תקופת המשא ומתן היה התובע מעורב במגעים בין הצדדים, נטל חלק פעיל בקידום המשא ומתן וליווה את הצדדים. בעניין זה העיד עו"ד בר-אור, ב"כ גאידמק כי התובע היה פעיל מאוד ומעורב בהליכי המשא ומתן לכל ארכו, ובכלל זה היה בקשר רציף עם משרדו במטרה לקדם את העסקה. במסגרת זו העיד עו"ד בר-אור כי טיוטות של הסכם המכר הועברו אך לעיונו של התובע (ר' למשל נספח ז' לתצהיר התובע).

7. ביום 5.3.2020 התגבשו מכלול ההסכמות הנדרשות, ונחתם הסכם מכר למכירת הנכס תמורת סך של 13,804,000 ₪ (להלן – הסכם המכר). ואולם, על הסכם המכר לא חתם הנתבע כמי שרוכש את הנכס, אלא חברה בשליטתו של מר ריצ'רד טוויל (להלן – ריצ'רד). משהתגלה הדבר לתובע, קיים הלה בירור עם הנתבע שטען בפניו כי החליט בסופו של דבר לסגת מהעסקה ולא לרכוש בעצמו את הנכס, וחלף זאת הנכס נרכש על ידי ריצ'רד.

8. לטענת התובע, העובדה כי הנכס נרכש בפועל על ידי ריצ'רד (באמצעות חברה מטעמו) ולא על ידי הנתבע, אין בה כדי לשלול את זכאותו לדמי התיווך. לטענתו, מדובר באותה עסקה בדיוק שעמל בתיווכה, וכי ההחלטה שהרכישה תתבצע על ידי ריצ'רד ולא על ידי הנתבע, היא לכל היותר החלטה עסקית-כלכלית של הנתבע וריצ'ארד, ואשר יסודותיה ביחסים המסחריים שבין הנתבע לבין ריצ'רד ובהתחשבנות האישית שביניהם, אגב עסקים ונכסים נוספים שנרכשו על ידי מי מהם.

9. עוד טוען התובע, כי ממילא זכאותו לדמי תיווך קמה עם החתימה של הנתבע על זיכרון הדברים, ודי בכך כדי לבסס את זכאותו לדמי תיווך. בהתאם להסכם התיווך הזכאות לדמי תיווך קמה, בין היתר, במקרה של חתימה על זיכרון דברים ו/או כל התחייבות אחרת. משנחתם זיכרון הדברים על ידי הנתבע, השתכללה זכאותו לדמי תיווך.

10. הנתבע כופר בטענות התובע. הנתבע אינו חולק על כך שהתובע היה המתווך בעסקה והגורם היעיל בתיווך העסקה, אולם לטענתו הוא אינו חייב בדמי תיווך לתובע, שכן החבות לתשלום דמי התיווך מוטלת על כתפי ריצ'רד שהתקשר בהסכם המכר ורכש את הזכויות בנכס מבעלי הנכס. לטענתו, לאחר שנוכח כי העסקה מורכבת מדי ומהווה סיכון גדול מידי, בחר לסגת מהעסקה תוך שהוא מציע את העסקה לריצ'רד.

11. בהקשר זה יוער, כי בעדותו אישר הנתבע כי לאחר שהחליט לסגת מהעסקה הציע את העסקה לריצ'רד, וזה למעשה, נכנס לאותה עסקה ובאותם בתנאים כפי שהוסכמו וגובשו במסגרת המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים.

12. הנתבע כופר גם בטענה כי הוא חייב בדמי התיווך מכוח החתימה על זיכרון הדברים. לטענתו לא ראה בזיכרון הדברים כמסמך מחייב, וממילא גם התובע לא ראה בזיכרון הדברים כמחייב – לראיה, לא דרש ממנו ו/או מגאידמק את דמי התיווך לאחר החתימה על זיכרון הדברים, אלא רק לאחר החתימה על הסכם המכר.

13. על יסוד כך, חלוקים הצדדים בשאלה, האם התובע זכאי לדמי תיווך מהנתבע בנסיבות העניין, מקום בו העסקה נחתמה עם גורם אחר ולא עם הנתבע. הצדדים לא חלוקים בשאלה האם התובע היה הגורם היעיל בעסקה או האם מתקיימים התנאים המזכים את התובע בדמי תיווך לפי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן – חוק המתווכים). כאמור, גם הנתבע אינו חולק בדבר זכאותו העקרונית של התובע לדמי תיווך, אולם לטענתו החבות בתשלום דמי התיווך מוטלת על ריצ'רד אשר התקשר בהסכם עם בעלי הנכס, ולא עליו מאחר שלא רכש את הנכס בסופו של דבר.

14. לפיכך, יש להכריע בשאלה האם בנסיבות העניין חלה על הנתבע החבות לתשלום דמי התיווך, גם מקום בו בסופו של דבר הנכס נרכש על ידי אחר.

     

    דיון והכרעה

15. אקדים הכרעה לדיון ואציין, כי לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ועמדתי על מכלול הראיות והעדויות שהונחו בפני, מצאתי כי דין התביעה להתקבל.

16. מהנימוקים עליהם אעמוד להלן, הגעתי לכלל דעה ומסקנה כי הלכה למעשה העסקה שנחתמה בסופו של יום היא בדיוק אותה עסקה שהתובע תיווך בעניינה, כאשר השינוי היחיד הינו בזהות הרוכש. אלא, מהראיות והעדויות שבפני מתחייבת המסקנה לפיה, החלפת זהות הרוכש מקורה בשיקולים אישיים-עסקיים של הנתבע וריצ'רד, נוכח מערכת היחסים העסקית ביניהם. לא מדובר בעסקה חדשה וזרה לנתבע, אלא המשך ישיר למשא ומתן שניהל ולהסכמות שגיבש עם בעלי הנכס. להבדיל ממקרה בו גורם זר ולא מוכר מתקשר בעסקה דומה לרכישת הנכס, שאז מטבע הדברים מתנתקת הזיקה של הנתבע לעסקה ולחבות בתשלום דמי תיווך, בענייננו, העסקה במסגרתה נחתם הסכם המכר עם ריצ'רד (באמצעות חברה בשליטתו המלאה), היא העסקה שתיווך התובע. ההחלטה של הנתבע וריצ'רד כי מתווה העסקה יהיה באמצעות רכישת הנכס שלא באמצעות הנתבע, אינה יכולה לשלול מזכאותו של התובע לדמי תיווך.

17. להלן הנימוקים להכרעתי:

18. סעיף 14 לחוק המתווכים קובע כדלקמן:

     

    "14.(א)מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

    (1)הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

    (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

    (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."

19. כאמור לעיל, התובע בעל רישיון תיווך במקרקעין. אין מחלוקת שנחתם הסכם בכתב להזמנת פעולות תיווך במקרקעין בהתאם לסעיף 9 לחוק המתווכים, וגם אין מחלוקת בדבר היותו של התובע הגורם היעיל בעסקה. השאלה מתעוררת ביחס לתנאי הקבוע בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים, ולפיו המתווך היה הגורם היעיל שהביא "להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". לכאורה, התנאי משמיע לנו דרישה שההתקשרות תהיה בין הצדדים – קרי, בין הלקוח לבין בעל הנכס. מה קורה כאשר רוכש הנכס אינו הלקוח?

20. מעיון בפסיקת בתי המשפט נמצא, כי כאשר קיימת זיקה בין "הלקוח" לבין רוכש הנכס בפועל, ניתן לחייב את הלקוח בתשלום דמי התיווך, גם אם לא רכש את הנכס בפועל. ככלל, יש לבחון את מהות העסקה את מידת הדמיון בין העסקאות. בע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני (6.12.15), קבע בית המשפט העליון כי זכאות של המתווך לקבלת דמי תיווך תבחן על פי מכלול הנסיבות וזהות העסקה שנחתמה והשוואתה לעסקה שתווכה על ידי המתווך. כב' השופט מזוז אשר הצטרף לפסק דינו המנומק של כב' השופט סולברג, סיכם את הדברים כך:

    "אף כי המערער החל בהנעת המהלך מול המשיב שהוביל בסופו של דבר לעסקה בה התקשר המשיב, עדיין בסופו של דבר העסקה שיצאה אל הפועל מנותקת בזמן, במקום ובזהות הצדדים מהעסקה המקורית לה תיווך המערער. הצדדים לעסקה השתנו, תוכן העסקה השתנה, והיא נולדה גם בהליך שונה. יתרה מזו, הצעת העסקה המקורית שנולדה בעקבות התיווך של המערער הייתה מוגבלת בזמן והיא פקעה בטרם נקשרה העסקה הסופית השונה. אשר על כן אני מסכים לפסק דינו של חברי השופט סולברג ולתוצאה המוצעת על ידו"

21. לרוב, הרטוריקה בה נעשה שימוש היא של חובת תום הלב וחובת ההגינות. ככלל, דיני התיווך המוסדרים בחוק המתווכים, נשלטים גם על ידי דיני החוזים. הם מהווים ענף מדיני החוזים. משכך, הוחלה עליהם חובת תום הלב, בין אם מכוח הוראות סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 ובין אם מכוח הוראות מפורשות בחוק המתווכים (סעיף 8 לחוק המתווכים) (ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116, 122 (להלן - מוסקוביץ)).

22. כעולה מפסיקת בתי המשפט, במצבים בהם לקוחו של המתווך פועל בדרכים שונות להתחמק מתשלום דמי תיווך, כמו, למשל, בדרך של ניצול מידע שקיבל מהמתווך לצורך פניה לצד האחר לעסקה, תוך עקיפת המתווך, נקבע כי זו הפרה של חובת תום הלב, המוטלת על כל צד להתקשרות חוזית, מכוח סעיף 39 לחוק (מוסקוביץ, 122; ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 848).

23. קביעה דומה המבוססת על חובת תום הלב ניתן למצוא גם במצבים בהם בסופו של דבר הלקוח שחתום על הסכם התיווך אינו צד להסכם המכר. גם אז, נפסק לא אחת כי בכפוף למהות העסקה ולזיקה בין הלקוח ל"רוכש", יש להטיל על הלקוח אשר חתם על הסכם התיווך את החובה לשאת בדמי התיווך גם אם בסופו של דבר העסקה בוצעה עם גורם אחר (ראו: תא"מ (ת"א) 29992-12-19 טל יצחק לוי נ' יוסף אברונין (22.3.2021); תא"מ 21714-09-17 אוחיון נ' ארובס (5.12.2018); ת"א (שלום ת"א) 22340/03 אפרים טל נ' שטרן רבקה (02.06.2005); ת"א (שלום ת"א) 21482-02-21 עמית לביאן נ' בן סירקוביץ (14.09.2022); ת"א (שלום ת"א) 36556-01-20 מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים בע"מ נ' אורי מוני מימון (09.09.2022)).

24. פסיקה זו עולה בקנה אחד עם הגישה הגמישה יותר שניתן לזהות בפסיקה, אשר נכונה להכיר בחיוב בדמי התיווך אף כאשר לא קוימו כל דרישות החוק הצורניות. הטעם לגישה הגמישה נעוץ בקיומן של נסיבות על פיהן בית המשפט מתרשם שהלקוח מבקש לחמוק מתשלום דמי תיווך בחוסר תום לב, או כאשר אי החיוב בדמי התיווך היה מוביל לתוצאה מקוממת (ע"א (מחוזי ת"א) 1413/04 מטרופוליס בע"מ נ' מליק – מרכזים מסחריים בע"מ (30.10.05)).

25. מן הכלל אל הפרט;

26. כאמור לעיל, מהעדויות והראיות שבפני עולה תמונה עובדתית לפיה, הגם שהעסקה נחתמה בסופו של דבר כאשר הנכס נרכש על ידי חברה בשליטת ריצ'רד, הרי שלא היה בכך כדי לנתק את מעורבותו של הנתבע או את מחויבותו לתשלום דמי התיווך בהתאם להסכם התיווך. קיימות בענייננו אינדיקציות מפורשות עליהן אעמוד להלן, שמהן עולה כי מדובר הלכה למעשה באותה עסקה בדיוק, כאשר, כאמור, רק שיקולים עסקים-מסחריים-אישיים של הנתבע אשר למתווה הנכון של העסקה מבחינתו ומבחינת ריצ'רד, הם שהדריכו אותם לשנות את זהות הרוכש של הנכס. החלטה זו, מטבע הדברים, לא יכולה לנתק את הזיקה של הנתבע מהעסקה או לשלול את זכאותו של התובע לקבלת דמי תיווך.

27. בטרם אדרש לאינדיקציות השונות, הערה מקדימה על הימנעות הנתבע מהבאתו של ריצ'רד לעדות. בד בבד עם הגשת תצהירי העדות הראשית, עתר הנתבע לזימונו לעדות של ריצ'רד, זאת בטענה כי עדותו נדרשת לנוכח העובדה כי הנכס נרכש על ידו. בבקשתו טען כי ניסיונות לקבלת תצהיר מריצ'רד לא צלחו ומשכך נתבקש זימונו. לאחר שבית המשפט נעתר לבקשה והורה על זימונו של ריצ'רד, ביום 22.6.2023 פנה הנתבע בבקשה להארכת מועד להפקדת פיקדון בסך של 1,000 ₪ כפי שנקבע בהחלטה לזימונו, כך שהפיקדון יופקד עד ליום 27.6.2023. בבקשתו חזר הנתבע וטען כי "העד הינו עד נדרש ביותר מטעם הנתבע לעדות". ברם, למרות זימונו לעדות ולמרות עמדתו של הנתבע כאמור, בפתח דיון ההוכחות הודיע ב"כ הנתבע כי ריצ'רד לא עתיד להתייצב לעדות ומטעם זה לא הופקד הפיקדון בהתאם להחלטה. ב"כ הנתבע הבהיר כי בנסיבות אלה הוא מוותר על עדותו, וער להשלכות בדבר אי העדתו בהליך בפני.

28. מדבריו של ב"כ הנתבע בפתח הדיון ניתן להסיק כי הנתבע היה מודע לכך שריצ'רד לא יעיד, לכל המוקדם מיום 27.6.2023 – המועד שבו נדרש להפקיד את הפיקדון. למרות זאת, בחר שלא לעשות דבר בעניין (לרבות פנייה לבית המשפט להורות על התייצבותו לדיון). כאשר נשאל על ידי בית המשפט מדוע לא הפקיד בקופת בית המשפט את סכום הפיקדון, השיב, כי מאחר שידע שאין בכוונתו של ריצ'רד להתייצב לעדות, הרי שממילא בית המשפט לא יידרש לפסוק את שכרו ולכן לא היה טעם בהפקדה. עובדה זו, על פני הדברים, הייתה ידועה במועד שבו נדרש להפקיד את הפיקדון, שאחרת אין הסבר מדוע לא הופקד הפיקדון במועד המוארך שהתבקש.

29. בנסיבות המקרה שבפנינו, ניכרת חשיבות עדותו של ריצ'רד. בסופו של יום רכישת הנכס נערכה על ידי חברה בשליטת ריצ'רד. כפי שיפורט להלן, הדרישה לחילופי זהות הרוכש נעשה ערב החתימה על הסכם המכר. הנתבע חוזר וטוען כי מרגע שהחליט לסגת מהעסקה, כל המגעים נעשו על ידי ריצ'רד, ולא הייתה לו נגיעה בדבר. מכאן, גרסתו של ריצ'רד באשר להתקשרות בעסקה מורכבת בלוח זמנים קצר, והשיקולים בהתקשרות בעסקה כאמור, בשים לב לקשיים שהתעוררו אגב מימושה, היא חיונית לצורך בחינת טענות ההגנה שהעלה הנתבע. הדברים נכונים בייחוד נוכח האינדיקציות הראייתיות בדבר שיתוף פעולה בין הנתבע לריצ'רד ומרקם היחסים ביניהם (לכך אתייחס בהמשך). דווקא בשל כך מתחזקת החזקה לפיה אילו היה מעיד, עדותו הייתה כנגד גרסתו של הנתבע (ראו: ע"א 3886/12זאב שרון קבלנות בנין ועפר בע"מ נ' מנהל מע"מ(26.8.2014)בפסקה 34; ע"א 7144/14נתן מכנס נ' מעון רוחמה (3.9.2015)).

30. עדותו של ריצ'רד אף נדרשה בשים לב לכך שעל פי הראיות שהוגשו בתיק, טען ריצ'רד בזמן אמת, כי הנתבע אישר והודה בפניו כי הוא (הנתבע) חייב בתשלום דמי התיווך וכי בכוונתו לשלם את דמי התיווך עם השלמת הרישום. בעוד שהנתבע מבקש להשית את החובה לתשלום דמי התיווך על ריצ'רד, בטענה כי ריצ'רד לקח על עצמו את תשלום החוב, הרי שבפועל, בשיחה שנערכה ביום 23.3.2021, כשבועיים וחצי לאחר החתימה על ההסכם, טען ריצ'רד בפני התובע כי הנתבע אישר בפניו שהוא יישא בתשלום חוב (נספח יט לתצהיר התובע) (ההדגשות אינן במקור):

    "טוב, אתה מקשיב? ככה, אני מקווה, שנדבר את אותה שפה כדי שנבין, אני אוכל להגיד לך את זה גם בעברית. אני לא חתמתי איתך על החוזה. אתה חתמת על חוזה עם גארי. מה שגארי אמר לי כשסיכמנו את העסקה היה "אני אשלם לשי ברגע שיהיה רישום". הוא לא אמר לי "אתה תשלם לשי". הוא אמר לי "אני אשלם לשי ברגע שיהיה רישום". אנחנו מדברים בגלל שאנחנו מכירים זה את זה. אם לא הייתי מכיר אותך בכלל לא הייתי עונה לשיחה ממך. בגלל שעסקה זו עסקה, בסדר? עכשיו, אני עונה לשיחה ממך. ברגע שיש רישום, תלך לגארי ותגיד לו "גארי, יש רישום, מה עושים"? ואני אבוא, כי אנחנו מכירים זה את זה. עכשיו, אם אתה מנסה לבוא ולהגיד "בוא נגמור קודם" או "אני אעשה לך מחיר" – זה לא מעניין אותי"

31. נמצא אפוא, כי בזמן אמת ריצ'רד טען בפני התובע כי הנתבע הוא מי שהתחייב אף בפניו כי הוא ישלם את דמי התיווך לתובע עם השלמת הרישום. פשיטא, כי עדותו של ריצ'רד באשר ל"הודאה", כנטען, של הנתבע היא חיונית לצורך בירור טענות ההגנה של הנתבע, וגם בעניין זה החזקה באשר לאי העדתו פועלת לרעת הנתבע.

32. לאחר שעמדתי על הדברים, אשוב לפירוט האינדיקציות בדבר מהות העסקה וחבות הנתבע בתשלום דמי התיווך:

33. ראשית, בחינת לוחות הזמנים להתקשרות בעסקת המכר מלמדת באופן מובהק כי למעשה מדובר באותה עסקה בדיוק. כפי שעולה מהראיות ועדויות הצדדים, בתחילת שנת 2020 חלה התקדמות במשא ומתן לקראת מימוש העסקה על ידי הנתבע. ביום 28.1.2020 עדכן הנתבע את התובע כי שוחח עם עורך הדין של בעלי הנכס, וכי הוא מטפל בהכנת החוזה אותו הוא עתיד לקבל בתוך שבוע (נספח ו' לתצהיר התובע).

34. בהמשך לכך, ביום 2.2.2020 שלח בא כוח בעלי הנכס טיוטת הסכם מכר. הדוא"ל שנשלח מב"כ בעלי הנכס כולל טיוטת הסכם מכר והוא נשלח הן לתובע והן לנתבע. בטיוטת הסכם המכר שצורפה, רוכש הזכויות בנכס הוא הנתבע (נספחים ו-ז לתצהיר התובע).

35. בימים 19-21.2.2020 ניהל הנתבע תכתובות וואטסאפ עם התובע שבמסגרתן הוא מבקש לקבל מהתובע עותק של זיכרון הדברים שנחתם עם בעלי הנכס, וכן טיוטת הסכם אופציה מאוחר יותר שהוחלף בין הצדדים (נספח ט' לתצהיר התובע).

36. אין מחלוקת כי בשלב זה הנתבע הוא הגורם שמבקש לרכוש את הנכס. הנתבע אישר בעדותו כי בשלב זה הוא היה עתיד לרכוש את הנכס באופן אישי. במסגרת ההתכתבות כאמור, הנתבע אף מבקש לברר עם התובע את גובה העמלה שהוא יידרש לשלם לו אגב העסקה לרכישת הנכס. בהתכתבות מיום 21.2.2020 הנתבע מתזכר את התובע להעביר לו את העותק מזיכרון הדברים, ובנוסף שואל את התובע "כמה אצטרך לשלם לך על הרצליה, העמלה שלך???" (נספח ט' לתצהיר התובע).

37. ביום 2.3.2020 מוסיף הנתבע ומעדכן את התובע כי "בעקרון אנחנו אמורים להיפגש השבוע כדי לחתום..." (נספח י לתצהיר התובע).

38. ההסכם נחתם ביום 5.3.2020. ודוק, בפועל רוכשת הזכויות היא חברה בשליטתו של ריצ'רד ולא הנתבע.

39. עו"ד בר-אור, ב"כ בעלי הנכס, העיד בפני כי במסגרת חלופת ההערות לטיוטת הסכם המכר, ביום 1.3.2020 שלח עו"ד אוהד כהן, מטעם הנתבע, הערות לטיוטת הסכם המכר. כאמור, בטיוטת הסכם המכר הרוכש הוא הנתבע בעצמו (ת/1). עו"ד בר-אור אף העיד כי מספר ימים קודם לחלופת הדוא"ל הנ"ל, התקיימה פגישה במשרדו בנוכחות הנתבע וריצ'רד, במהלכה טענו כי הם עדיין מתלבטים ביניהם מי יהיה צד להסכם המכר אשר ירכוש את הנכס בפועל. עו"ד בר-אור העיד, בין היתר על יסוד הישיבה שנערכה במשרדו, כי מבחינתו היה ברור שהנתבע וריצ'רד פועלים בצוותא חדא, וכי משיקולים אישיים שלהם הם מתלבטים מי ירכוש את הנכס בפועל בסופו של דבר. עו"ד בר-אור העיד כי הדברים נאמרו לו באופן אישי עת נערכה הפגישה במשרדו, היה מובן כי מדובר באותה עסקה וההתלבטות היחידה של הנתבע וריצ'רד הינה בזהות הרוכש. לעו"ד בר-אור לא היה ספק כי מדובר בשיתוף פעולה של הנתבע וריצ'רד.

40. להערות שנשלחו על ידי עו"ד כהן, הגיב עו"ד ממשרדו של עו"ד בר-אור במענה שנשלח ביום 4.3.2020. גם במענה האמור צורפה טיוטת הסכם המכר עם ההערות, וגם בטיוטה האמורה הנתבע היה הגורם שעל פי הסכם המכר רוכש את הנכס.

41. כפי שעולה מהמענה שנשלח על ידי ב"כ בעלי הנכס (ת/1), החתימה על הסכם המכר תואמה ליום המחרת (5.3.2020), וזאת בכפוף לשיחה שהיה על הצדדים לקיים כדי להשלים את הטיוטה האחרונה והסופית לקראת החתימה.

42. עו"ד בר-אור הוסיף והעיד כי לאחר שהושלמו והתקבלו ההערות האחרונות, בערב יום 4.3.2020, כל המסמכים לחתימה על העסקה היו מוכנים ופרוסים בחדר הישיבות לקראת החתימה המתוכננת ליום 5.3.2020. ואולם, כפי שהעיד עו"ד בר-אור, בסמוך לקראת החתימה, בטווח הזמן של מספר שעות שבין יום 4.3.2020 ועד ליום החתימה למחרת – 5.3.2020, הוא התבקש לשנות את זהות הרוכש, ולתקן את הסכם המכר כך שאת הזכויות בנכס ירכוש ריצ'רד באמצעות חברה בשליטתו. בהתאם, על פי עדותו, הוחלף העמוד הראשון של הסכם המכר ובמקום הנתבע נרשמה החברה שבשליטת ריצ'רד כגורם שרוכש בפועל את הנכס.

43. עדותו של עו"ד בר-אור הייתה מהימנה ומבוססת ונתמכה בראיות המלמדות כי הנתבע וריצ'ארד אכן פעלו יחדיו במסגרת עסקה לרכישת הנכס, תוך שהם בוחרים משיקולים שלהם כיצד לממש את העסקה. עו"ד בר-אור חסר אינטרס בהכרעה בפני, ויש בעדותו משום מבט של גורם אובייקטיבי באשר לאופן ובו התנהלו הצדדים בזמן אמת והשיקולים והנסיבות שביסוד החלטתם להשלים את הרכישה באמצעות חברה בשליטת ריצ'רד.

44. העובדה כי ערב החתימה על הסכם המכר הוחלט לשנות את זהות הרוכש מהווה לטעמי הוכחה משמעותית וכבדת משקל לכך שמדובר באותה עסקה שהתובע תיווך, ואשר משיקולים עסקיים – מסחריים שבין הנתבע לריצ'רד הוחלט כי בסופו של דבר הרוכשת תהיה חברה בשליטתו של ריצ'ארד. לא מדובר בעסקה של מה בכך. מדובר ברכישת זכויות בשווי של כמעט 14,000,000 ₪. מדובר בעסקה מורכבת כפי שהעיד עו"ד בר-אור, עסקינן בחברה זרה באיי הבתולה הבריטיים שהחזיקה בזכויות בנכס, ואשר היה צורך להחיותה לצורך ביצוע העסקה. לצדדים נדרשו כמעט שנתיים של משא ומתן, איתור מסמכים ובדיקות בטרם יכלו לגבש טיוטת הסכם מכר. לא סביר כי עסקה שכזו תתבצע על ידי גורם אחר, שאינו בקיא ברזי העסקה ולא ליווה אותה, כאשר אותו גורם שרוכש את הזכויות "נכנס" לתמונה רק ערב החתימה על הסכם המכר.

45. שנית, תימוכין נוסף לכך שבין הנתבע לריצ'רד היו התחשבנויות אישיות בקשר עם נכסים אחרים, ואשר בין היתר על יסוד אותה התחשבנות החליטו לשנות את זהות רוכש הנכס, ניתן למצוא בהתכתבות מיום 31.5.2020 שבין התובע לנתבע (נספח יד' לתצהיר התובע) (ההדגשות אינן במקור):

    "גם אם מפנים את הבית, זה לא ככה... שתדע שיש בלגן בניירת, אחי. זה לא ככה. אני אסביר לך, בעצם הייתה לי עסקה עם ריצ'רד, ולא שהרווחתי ממנה כסף. הייתה לי עסקה איתו בנוגע לבית אחר כי הוא רצה להמתין... הוא היה בסדר עם להמתין לניירת, אבל זה לא קורה מהיום למחר. לזה אני מתכוון, אחי, שהכסף עדיין בסיכון - מסכימים, לא מסכימים, התשלום לעורכי הדין... אני מניח שאתה מתכוון לעמלת התיווך - באמת כדאי שנשב על זה כדי לראות כמה זה יוצא, אבל זה עדיין לא עכשיו, אחי... אני מסביר לך, לגבי הבית, שום דבר עדיין לא סגור, אין עליו שום בעלות..."

46. בדומה, גם במסגרת תכתובות מיום 15.6.2020 חזר הנתבע וציין בפני התובע כי רכישת הנכס על ידי ריצ'רד נעשתה אגב עסקה אחרת שעשו השניים (נספח טו' לתצהיר התובע) (ההדגשות אינן במקור):

    "בגדול, כפי שאמרתי לך בשבוע שעבר, ריצ'רד לקח מחדש את הבית, אוקיי? אני אעשה איתו עסקה נוספת בנוגע לבית אחר...לבית אחר. אני לא אסתיר ממך שזה מאוד מתוח... הניירת... בעצם, הכסף בסיכון נכון לעכשיו. בגדול, אין ערבויות, אין שום דבר. אני יודע שיש עוד חוב שהגיע...בקיצור, זה יסתדר. אז, זהו, אם תרצה ביום רביעי ניפגש אפילו עם ריצ'רד ונסגור את הסכום... נסכים על סכום ביחד איתך ונגמור את העניין, אוקיי! אני לא יודע על מה הוא רוצה לדבר איתך. לדעתי... אני לא יודע. האמת היא שכבר חודש... אפילו ריצ'רד ניסה להתקשר אליי כמה פעמים, ולא עניתי לו כי היה לי עניין קטן לסדר. אז, זהו. אם תרצה, נדבר על זה. תתקשר אליי אחרי הפגישה ו...זהו, תעדכן אותי. בכל מקרה ניפגש ביום רביעי, יהיה מה שיהיה, בין 1100 ל 1300- , אם אתה יכול, ונסגור את כל מה שצריך, אל תדאג. נשיקות."

47. כאשר עומת הנתבע בחקירתו הנגדית עם הדברים שנאמרו על ידו בזמן אמת, לא הייתה לנתבע תשובה עניינית מדוע קישר בין העסקה הנדונה לעסקאות אחרות שנערכו בינו ובין ריצ'רד. תשובתו של הנתבע לפיה הוא אינו יודע מדוע אזכר עסקאות אחרות כדמות העסקה לרכישת בית אחר בסביון, שלטענתו לא יצאה לפועל, אינה מספקת כלל ועיקר. מדובר בעניין עקרוני ומהותי, שכן בזמן אמת סבר הנתבע כי עליו להסביר לתובע מדוע ריצ'רד חתם בפועל על העסקה לרכישת הנכס. הנתבע סבר בזמן אמת שנכון להסביר לתובע כי בינו ובין ריצ'רד קיימות עסקאות נוספות שביסודן התחשבנות בין הצדדים, וכי על יסוד עסקאות אלה והתחשבנויות אלה החליטו כי הנכס יירכש על ידי ריצ'רד. אין לקבל את גרסתו החדשה של הנתבע לפיה לא ידע מדוע קשר בין העסקאות בזמן אמת.

48. העדר כל הסבר המניח את הדעת יש בו כדי לחזק את טענת התובע כי אכן מדובר בהחלטה עסקית של הנתבע שמקורה בשיקולים שאינם רלוונטיים לזכאותו של התובע לתשלום דמי תיווך.

49. שלישית, תימוכין נוסף באשר לשיתוף הפעולה שבין הנתבע וריצ'רד ולהחלטה לרכוש את הנכס באמצעות ריצ'רד ניתן לראות בעדותה של הגב' קטיה גאידמק (להלן – גב' גאידמק). הגב' גאידמק, בתו של מר גאידמק, נטלה חלק במגעים שבין הצדדים מטעם אביה. הגב' גאידמק העידה כי בשלב מסוים הוצג לה ריצ'רד כמי שרוכש את הנכס במקום הנתבע. בעניין זה העידה הגב' גאידמק מספר פעמים במהלך חקירתה הנגדית, כי הובהר לה שרכישת הנכס על ידי ריצ'רד נעשית מטעמו של הנתבע (ובלשונה - "On behalf").

50. כעולה מעדותה של הגב' גאידמק, בשום שלב לא הובהר לה כי הנתבע יוצא מהתמונה, וכי הרכישה על ידי ריצ'רד נעשית במנותק מהמגעים שנעשו מול הנתבע. גם עדותה של הגב' גאידמק הייתה עניינית ומהימנה. אני דוחה את טענת הנתבע לפיה אין לתת משקל לעדותה של הגב' גאידמק מאחר והיא בקשרי ידידות עם התובע ו/או נוכח קיומו של חוב של גאידמק בשיעור של 50% מדמי התיווך להם זכאי התובע מבעלי הנכס. העובדה כי נותר חוב דמי תיווך בשיעור של 50% אינו הופך את עדותה של הגב' גאידמק לעדות בעל עניין שיש להפחית ממשקלה. מדובר בחוב של בעלי הנכס לתובע שאינו קשור לדמי התיווך להם התחייב הנתבע. יתרה מכך, הגב' גאידמק הסבירה כי הוסכם על דחיית מועד התשלום של המחצית השנייה של דמי התיווך עד לאחר השלמת העסקה. בעניין זה העידה כי נותרו תשלומים שטרם שולמו מכוח הסכם המכר וכי הצדדים מנהלים מגעים להשלמת העסקה והעברת התשלום על פי הסכם המכר. לא מצאתי מדוע יש בכך כדי להפחית ממשקל עדותה.

51. בעניין זה, גם הנתבע אישר בעדותו שבשום שלב לא מסר לתובע או לכל גורם אחר שהיה מעורב במגעים בין הצדדים, כי הוא נסוג מהעסקה. לדברים חשיבות נוכח העובדה כי הנתבע נותר מעורב ומעורה בפרטי העסקה ובמימושה גם לאחר החתימה על הסכם המכר, הגם שלא היה צד להסכם.

52. רביעית, בהמשך לאמור לעיל, מהעדויות והראיות שנשמעו, עולה כי הנתבע המשיך להיות שחקן משמעותי בהוצאתה לפועל של העסקה, גם לאחר החתימה על הסכם המכר. פשיטא, כי מקום בו הנתבע מעיד על עצמו כי נוכח הסיכונים בעסקה בחר לסגת מהעסקה, לא ברור מדוע המשיך לקחת חלק פעיל בעסקה, לא כל שכן מדוע היה בקיא באופן מוחלט ברזי העסקה ובכל הקשיים שנלוו גם לאחר החתימה על הסכם המכר.

53. גם בעניין זה, מארג הראיות שהונחו בפני, מלמד כי הנתבע היה חלק בלתי נפרד מהעסקה גם לאחר החתימה על הסכם המכר. כך, למשל, בתכתובת בין התובע לנתבע מיום 12.4.2020 מעדכן הנתבע את התובע בקשיים בהם נתקלו ביישום הסכם המכר:

    "... אני רוצה לעדכן אותך שעם גאידמק זה יהיה קצת בלגן. הוא לא מסכים לקבל את הכסף בשביל להתניע את הנאמנות. אתה יודע, זה סופר מסובך. הוא לא מצליח לפתוח חשבון נאמנות לעורך הדין שלו, הוא אומר שהוא לא יכול להיות ערב לתשלום השני לשלו שצריך להיות בנאמנות. בקיצור, סלט. לדעתי, העניין הזה יהיה תקוע עד שהבלגן הזה ייגמר, ואנחנו נצטרך להיפגש שוב עם עורך הדין..."

54. בחקירתו הנגדית, לא ידע הנתבע להסביר מדוע הוא בקיא בפרטי העסקה, וגם לא ידע להסביר מדוע הוא בוחר מיוזמתו לעדכן את הנתבע בקשיים עימם נאלצים להתמודד לצורך השלמת העסקה.

55. גם בתחלופת התכתובות מיום 31.5.2020 מגלה הנתבע בקיאות בסטטוס העסקה והקשיים הכרוכים במימושה. הנתבע מסביר לתובע כי הכסף עדיין בסיכון, וכי לגבי הבית שום דבר לא סגור ואין עליו שום בעלות (נספח יד' לתצהיר התובע).

56. מקובלת עלי בהקשר זה עמדת התובע לפיה, אדם אשר החליט "לסגת מעסקה" לא ממשיך להיות מעורב בפרטי פרטיה.

57. בעדותו בפני, אישר הנתבע כי הוא לקח חלק פעיל בעסקה ובמימושה גם לאחר החתימה על הסכם המכר, מאחר שחש אחריות לתשלום דמי התיווך לתובע נוכח העובדה כי הוא חתום מולו על הסכם התיווך, ולא ריצ'רד. מעדותו של הנתבע ניכר כי הוא מכיר באחריותו ובחובתו כלפי התובע לתשלום דמי התיווך, גם אם הוא סבור כי מי שחייב בתשלום דמי התיווך הוא ריצ'רד ולא הוא, ועל כך, כאמור, הודה בחקירתו הנגדית.

58. כאן המקום לציין, כי ביחס לטענת הנתבע לאחריותו האישית של ריצ'רד לתשלום דמי התיווך, הייתה נתונה בידיו האפשרות לשלוח הודעה לצד שלישי כנגד ריצ'רד ולטעון במסגרתה כי ככל שהוא יחויב בתשלום דמי התיווך, על ריצ'רד לשפות אותו בכל סכום שיחויב מאחר שהוא רכש את הנכס. לחילופין, הייתה בידי הנתבע האפשרות לבקש את צירופו של ריצ'רד (או החברה מטעמו שרכשה את הנכס) כנתבע נוסף בהליך, הואיל והוא צד דרוש לצורך ההכרעה בטענות הצדדים. כבר בישיבת קדם המשפט הראשונה שנערכה ביום 29.9.2022 נשאל ב"כ הנתבע מדוע בנסיבות העניין לא מוגשת הודעה לצד שלישי כנגד ריצ'רד. תשובתו של ב"כ הנתבע הייתה "הלקוח שלי לא קשור למר ריצרד טוויל ולכן אין לי סיבה לשלוח הודעה לצד שלישי כנגדו". בכל הכבוד, אין בתשובה האמורה משום מענה להיעדרה של הודעה לצד שלישי, בנסיבות בהן טענות הנתבע מבקשות לגלגל את האחריות על ריצ'רד. דווקא הימנעות מהגשת הודעה לצד שלישי או מבקשה לצירופו כנתבע, היא הנותנת, כי ככל הנראה רב הנסתר על הגלוי במערכת היחסים שבין הנתבע לריצ'רד.

59. חמישית, מהתכתובות בזמן אמת עולה כי הנתבע ראה בו ובריצ'ארד כישות אחת. כך, פעם אחר פעם, בתכתובות בין הנתבע לתובע מתייחס הנתבע לו ולריצ'ארד כ-"אנחנו". למשל, בתכתובות מיום 12.4.2020 מציין הנתבע "...ואנחנו נצטרף להיפגש שוב עם עורכי הדין" (נספח יג לתצהיר התובע). בדומה, בתכתובות מיום 21.6.2021 מציין הנתבע (ההדגשות אינן במקור):

    טוב, תשמע, בסדר. אל תעשה מו"מ, אין בעיה. אבל אנחנו לא מסכימים, כפי שתמיד אמרתי לך, כפי שדיברנו במפגש האחרון, שום יורו לא ישולם כל עוד לא יהיו בטחונות לעסקה. את זה אמרתי לך ואין שום 1 באוגוסט, 1 בספטמבר או 1 באוקטובר. כשיהיו בטחונות לעסקה [הכסף] ייצא. עכשיו, נכון, יש סכום גבוה שכבר יצא – אנחנו לא נוציא סכום נוסף, היום זה מסוכן. שוב -אין שום בטחונות. בכל מקרה הרי אמרנו לך שברגע שזה יהיה... שזה יהיה, איך לומר... עם בטחונות, אתה תקבל תשלום."

60. הינה כי כן, הנתבע קושר את עצמו במובהק לעסקה. הנתבע מתייחס לעצמו ולריצ'רד כמי שפועלים יחדיו. הנתבע נוקט בלשון ברורה לפיה הוא חלק מההחלטה שלא להוציא כספים נוספים בשלב זה, וכי לא ישולמו דמי התיווך, אלא לאחר שיהיו בטחונות לעסקה. התנהלות זו של הנתבע אינה עולה בקנה אחד עם מי שמעיד על עצמו שנסוג מהעסקה, ושאין לו עניין עוד בעסקה, ואף אינה עולה בקנה אחד עם הטענה לפיה מדובר בעסקה של ריצ'רד וכי אין לו כל אחריות או נגיעה לקיום העסקה ולתשלום דמי התיווך.

61. דברים אלה מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה שאינה שנויה במחלוקת, שלכל אורך הדרך הנתבע מודה, פעם אחר פעם, בזכאותו של התובע לדמי תיווך, ואף מציע הצעות לפשרה לתשלום דמי תיווך (ר' למשל נספח ט"ז לתצהיר התובע).

62. שישית, הצדדים הרבו לטעון לעניין המשמעות של זיכרון הדברים והמשקל שיש ליתן לחתימת הנתבע על זיכרון הדברים. לטעמי, המשקל שמייחסים הצדדים לזיכרון הדברים גבוה מכפי שיש לייחס לו בנסיבות העניין. אכן, הסכם התיווך קובע, כי הזכאות לדמי תיווך קמה גם בנסיבות בהן נחתם זיכרון דברים. יחד עם זאת, התובע אישר כי בפועל הוא לא ראה במועד החתימה על זיכרון הדברים כמועד לדרישת תשלום דמי התיווך. בפועל, דרישתו לתשלום דמי התיווך הופנתה הן לבעלי הנכס והן לנתבע רק לאחר החתימה על הסכם המכר.

63. שאלת מעמדו המחייב של זיכרון דברים נדונה רבות בפסיקה, וההלכות הנוגעות לעניין זה אינן דרושות להכרעה כאן. אפשר שמקום בו הייתה מחלוקת בין הצדדים לזיכרון הדברים (בעלי הנכס והנתבע) בדבר תוקפו המחייב, הייתה להכרעה בסוגיה זו משמעות לעניין זכאותו של התובע לדמי תיווך. כך, ורק לשם ההמחשה, ככל והנתבע היה מתכחש לתוקפו המחייב של זיכרון הדברים (מקום בו לא נחתם הסכם מכר מלא על בסיס הוראות זיכרון הדברים), ומנגד בעלי הנכס היו עומדים על תוקפו, הרי שאם הייתה מקבלת הכרעה שיפוטית בדבר תוקפו המחייב של זיכרון הדברים, היה לכאורה בהכרעה זו כדי להקים לתובע זכאות לדמי תיווך. ואולם, הסוגיה שבענייננו אינה בדבר תוקפו המחייב של זיכרון הדברים. הסוגיה הרלוונטית לענייננו היא בדבר מעמדו של הסכם המכר שנחתם מול גורם שאינו צד לזיכרון הדברים.

64. ובכל זאת, לטעמי יש בעובדה כי בין בעלי הזכויות בנכס לבין הנתבע נחתם זיכרון דברים כדי לחזק במידת מה את טענות התובע. דומה כי הסיבה שבגינה לא הועלתה כל טענה מצד בעלי הנכס ביחס לזיכרון הדברים או תוקפו המחייב, היא משום שבסופו של דבר נחתם הסכם מכר מפורט למכירת הנכס. יתכן שמקום בו לא היה נחתם הסכם מכר, היו בעלי הנכס מעלים טענות כנגד הנתבע באשר לתוקפו המחייב של זיכרון הדברים - טענה שהייתה מחייבת הכרעה שיפוטית ביחסים שבין בעלי הנכס לנתבע. רוצה לומר, גם מבחינת בעלי הנכס הסכם המכר היה המשך טבעי של זיכרון הדברים וההסכמות שגובשו בגדרו.

65. בעניין זה, דווקא התנהלות הנתבע ביחס לקיומו של זיכרון הדברים מעוררת קושי. הנתבע התכחש בכתב ההגנה לקיומו של זיכרון דברים. בהמשך טען כי לא סבר שלזיכרון הדברים תוקף מחייב. ואולם, מהראיות בזמן אמת עולה כי הנתבע דווקא הכיר את זיכרון הדברים שנחתם, ואף ביקש מהתובע עותק של זיכרון הדברים לצורך המגעים והמו"מ שניהל מול בעלי הנכס. במסגרת התכתובות מהימים 19-21.2.2020 מבקש הנתבע מהתובע שישלח לו את זיכרון הדברים וכן את הסכם האופציה הנוסף שלטענתו הוחלף בין הצדדים. התכחשותו של הנתבע לזיכרון הדברים, מקום בו נמצא כי הכיר והסתמך על זיכרון הדברים במגעים מול בעלי הזכויות מעוררת כאמור קושי, ויש בה כדי להפחית ממשקלה של עדותו הנתבע.

66. בהקשר זה אוסיף, כי ממילא לא מצאתי שיש לתת משקל רב לעדותו של הנתבע. עדותו של הנתבע בנושאים מהותיים הקשורים לטענות ההגנה מטעמו הייתה חסרה. באותם עניינים מהותיים שביסוד הגנתו לא ידע הנתבע לתת גרסה או הסבר לדברים שעולים מהראיות והמסמכים שהוחלפו בזמן אמת. לא פעם תשובותיו של הנתבע היו "אני לא יודע", "אין לי הסבר", "אני לא זוכר". לעומת זאת, עדותו של התובע הייתה קוהרנטית ומהימנה. עדותו נתמכה בראיות שהוגשו לתיק, ולא מצאתי סתירות או התחמקויות של התובע גם בעניינים בהם נדרש להסברים והבהרות בחקירתו הנגדית.

    סוף דבר

67. לנוכח האמור לעיל, מצאתי לקבל את התביעה במלואה.

68. הנתבע ישלם לתובע דמי תיווך בסך של 329,768 ₪ (כולל מע"מ). סכום זה יישא ריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

69. בנוסף, הנתבע יישא בהוצאות התובע (האגרה ששולמה וכן הוצאות ניהול ההליך) ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 40,000 ₪.

     

    ניתן היום, כ"ב תמוז תשפ"ג, 11 יולי 2023, בהעדר הצדדים.