תביעה כספית לפיצויים בסך 950,000 ש"ח בגין הפרת הסכם מכר.
א. מבוא וטענות הצדדים
1.ביום 23.5.1999 נחתם בין התובעת, גב' דורית חן, ונתבעת 1, אולימפיה בניה השקעות ופיתוח (1994) בע"מ ("הנתבעת"), הסכם מכר (נספח ג' לכתב התביעה), בו נמכרה לתובעת דירה בת 3 חדרים, המצויה בגוש 6355 חלקה 15, רחוב המכבים 28 פתח תקווה ("הדירה"). פרויקט הבנייה בו נמצאת הדירה נבנה על ידי הנתבעת. נתבע 2, מר חיים גוטרמן, ("הנתבע"), שימש בתפקיד מנהל פרויקט הבנייה.
טענות התובעת
2.על פי הסכם המכר, הנתבעת הייתה מחויבת לרשום בלשכת רישום המקרקעין את הבניין בו מצויה דירת התובעת כבית משותף, ואת הדירה כיחידה בבית המשותף, וזאת "מהר ככל שניתן". הנתבעת לא עשתה כן.
3.לאורך השנים התובעת פנתה בעניין הרישום לנתבעת, באמצעות הנתבע, פעמים רבות, עד שבאוגוסט 2018 הגישה תביעה נגד הנתבעת בבית המשפט המחוזי מרכז בת"א 25607-08-18 (להלן: "ההליך הקודם"). בהליך הקודם נעשה בין הצדדים הסדר בו הוסכם כי הנתבעת תמשיך לפעול לרישום זכויות התובעת בדירה, וכי ככל שאישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה לא יתקבל בתוך 24 חודשים, יהיה על הנתבעת להגיש הליך משפטי מתאים בתוך 30 יום בהינתן עילת תביעה. הנתבעת לא עשתה כן.
4.בהיעדר רישום נמנע מהתובעת למכור את הדירה במחיר ריאלי, אלא במחיר הנמוך ב- 450,000 ש"ח לפחות ממחיר השוק, כאמור במכתב המתווכת נטלי בארר (נספח ה' לכתב התביעה). נוסף לסכום זה, התובעת תבעה בגין עוגמת נפש סך של 500,000 ש"ח.
טענות הנתבעים
5.בהסכם המכר נכתב מספר פעמים ייעוד המקרקעין לדיור מוגן, והתובעת הצהירה כי ייעוד הבניין כדיור מוגן ידוע לה. הצדדים צפו את העיכוב ברישום הבית המשותף וכתבו זאת במפורש בחוזה.
6.הנתבעת התחייבה בהסכם המכר לבצע פרצלציה במקרקעין, לרשום את הדירה על שם התובעת כחלק מבית משותף, ולשאת בעלויות הרישום. לאחר שהנתבעת בנתה את הבניין כדין, בהתאם להיתר הבניה, וקיבלה אישורי העיריה על כך, החלה לפעול לביצוע הרישום כמחויב על ידה.
7.העירייה סירבה ליתן אישורה לתשריט החלוקה משום שהנתבעת מכרה דירות בבניין לשוק החופשי בניגוד לייעוד המקרקעין לדיור מוגן. הנתבעת הגישה ערר לוועדת ערר מחוזית על החלטת העירייה. הערר התקבל ונקבע כי תירשם הערה לטובת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה. (ההחלטה בערר, נספח ב' לכתב ההגנה). לאחר זאת, ביום 9.7.2009 הנתבעת השלימה את הפרצלציה.
8.במהלך שנת 2011 הנתבעת הכינה והגישה למפקחת על רישום בתים משותפים את מסמכי הבית המשותף. כחלק מדרישות המפקחת, הנתבעת נדרשה להחתים את העירייה על תשריט הבית המשותף ולקבל אישורה. מאחר שהעירייה התנתה את הרישום בכך שהנתבעת תגיש תב"ע לשינוי ייעוד המקרקעין ל"מגורים", הנתבעת נאלצה להכין תב"ע לשינוי ייעוד המקרקעין.
9.שוב הנתבעת נתקלה בעיכוב עת הבעלים המשותף בבניין, עמותת נש"י אמי"ת, סירבה לחתום על מסמכי התב"ע, והנתבעת לא יכלה להגישם לוועדה לתכנון ולבניה. סירוב העמותה נבע מדרישתה לקבל הסכמת דיירי הפרויקט כי לא יתנגדו בעתיד לתכניות להיתר בניה או בקשה לאישור הקלה אם יוגשו מטעם העמותה, אך הדיירים לא הסכימו לכך. לאחר דין ודברים ארוך, הסכימה העירייה כי הנתבעת תגיש את התב"ע ללא חתימת העמותה, שתגיש עמדתה כחלק מהליך אישור התב"ע.
10.בשל חלוף הזמן, היה צורך להכין מחדש את מסמכי התב"ע. לאחר זאת הם הוגשו. לאחר שמולאו דרישות סף והתקיימו ישיבות של ועדת המשנה לתכנון ולבניה, ב- 4.8.2019 התקבל אישור עקרוני לקדם את התב"ע ולהמליצה לאישור הועדה המחוזית.
11.ב- 25.11.2019 חלה התקדמות משמעותית בהליך כשבפגישה אצל סגן ראש עיריית פתח תקווה ניתנה התחייבות מפורשת כי העירייה תקדם את הליך רישום הבית המשותף ונקבע לכך לוח זמנים מפורט.
12.בשלב הגשת תצהירי העדות הראשית, הנתבעים טענו כי ב- 17.11.2021 הוועדה המקומית נתנה המלצתה לוועדה המחוזית לקדם את התב"ע, והודיעה כי הבקשה לוועדה המחוזית בשלבי הכנה.
13.ב- 12.12.2023 הגישו הנתבעים עדכון כי הבקשה לוועדה המחוזית הוגשה, כי ב- 11.8.2023 התוכנית הופקדה ויצאה לפרסום לשמיעת התנגדויות, כי המועד להתנגדויות חלף, וקיימת התכנות גבוהה כי בתקופה הקרובה תאושר התוכנית.
14.ביום 23.6.2024 הגישו הנתבעים בקשה להוספת ראיה. בבקשה ציינו כי ביום 9.6.2024 התב"ע אושרה על ידי הוועדה המחוזית, וביקשו לצרף תצהיר משלים של מר אלכס גור אליו צורפה התוכנית שאושרה. הדיון בבקשה יפורט בהמשך.
15.הנתבעת עדכנה את התובעת בהליך הרישום בהתאם למחויב על ידה בהסדר שנעשה בהליך בבית המשפט המחוזי.
16.הנתבעת לא התנערה מחובתה לרישום בית משותף והיא טורחת רבות להשלמת התחייבותה. לא הייתה הפרה של הסכם המכר והנתבעת פעלה בתום לב, בפרט כאשר התובעת הסכימה במפורש כי ידוע לה שקיים סיכון ממשי שיחול עיכוב משמעותי ברישום הבית המשותף.
בקשות הנתבעים לסילוק על הסף
17.הנתבעים הגישו בקשות לסילוק על הסף. האחת, לדחיית התביעה נגד הנתבע בשל העדר עילה. השנייה, לדחיית התביעה מטעמי התיישנות. בדיון מיום 1.2.2021 הנתבעים הסכימו כי טענת ההתיישנות תוכרע בתום ההליך (פרוט' עמ' 3 ש' 11-12). הבקשה לסילוק התביעה על הסף נגד הנתבע נדונה ונדחתה (פרוט' עמ' 4 ש' 11-35). הנתבע הגיש בקשת רשות ערעור על ההחלטה בבקשה לסילוק התביעה נגדו על הסף (רע"א 2165-04-21). בהחלטה מיום 31.5.2021, בקשת רשות הערעור נדחתה.
ב. ת"א 25607-08-18
18.בשנת 2018 התובעת הגישה נגד הנתבעת תביעה בבית המשפט המחוזי מרכז (ת"א 25607-08-18), בה טענה להפרת הסכם המכר באי רישום זכויות התובעת בדירה בלשכת רישום המקרקעין, ועתרה לצו עשה אשר יחייב את הנתבעת לבצע את הרישום. בדיון מיום 6.2.2019 נעשה בין הצדדים הסדר פשרה כדלקמן:
"א.הנתבעת תמשיך ותפעל לרישום הזכויות בפרויקט ובדירה מושא התובענה וכלל שאישור הוועדה המחוזית לתב"ע לא יינתן תוך 24 חודשים מהיום, תפעל הנתבעת בהליך משפטי מתאים בפני הערכאה המתאימה, 30 יום לאחר מכן, בהינתן עילת תביעה.
ככל שלא תעשה כן, ייחשב הדבר להפרת ההסכם עם התובעת.
ב.ב"כ הנתבעת או מי מטעמו ימסור לנתבעת או למי מטעמה מידי 6 חודשים דיווח בכתב מפורט אודות המצב העדכני בו מצויים ההליכים לקידום רישום הזכויות. לא תעשה כן, ייחשב הדבר כהפרת ההסכם עם התובעת.
למען הסר ספק משלוח דו"ח כאמור בדואר רשום לכתובתה של התובעת כפי שמופיע בכתבי הטענות או מסירה ידנית ייחשבו כמילוי סעיף זה.
ג.בכפוף לאמור התביעה תימחק ללא צו להוצאות.
אין בכך כדי לפגוע בזכותו של כל צד לנקוט בכל הליך נוסף או אחר, לרבות בזכותה של התובעת לשוב ולחדש הליך זה במידת הצורך.
אין בהסדר זה כדי לפגוע בזכותה של התובעת למכור את הדירה ולנקוט בכל הליך לפי שיקול דעתה בקשר עם נזקים או הפסדים שייגרמו לה או שנגרמו לה כתוצאה מאי הרישום כאשר הנתבעת מכחישה כל טענה לנזק או הפסד מכל מין וסוג שהוא."
(הפרוטוקול ופסק הדין נספח ד' לכתב התביעה).
ג. עדים/חוות דעת מומחים
19.מטעם התובעת הוגש תצהיר עדות ראשית של התובעת. מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של הנתבע ושל מר אלכס גור, וחוות דעת שמאי מר אושרי ברק מיום 20.1.2022.
20.בית המשפט מינה מומחה מטעמו, מהנדס ושמאי מר יוסף גולדקלנג, אשר הגיש חוות דעת מיום 27.4.2023.
21.שלושת המצהירים והמומחה מטעם בית המשפט העידו בחקירה נגדית בדיון ההוכחות.
ד. דיון
ד(1) מבוא
22.כמפורט להלן, דין תביעת התובע נגד הנתבעת להתקבל ודין תביעת התובעת נגד הנתבע להידחות.
23.הנתבעת הפרה את התחייבויותיה כלפי התובעת בהסכם המכר לרשום בלשכת רישום המקרקעין את הבניין בו מצויה דירת התובעת כבית משותף, וכן לרשום בלשכת רישום המקרקעין את זכויות הבעלות של התובעת בדירתה. על תביעת התובעת נגד הנתבעת לא חלה התיישנות. בהתאם, על הנתבעת לשאת בנזקי התובעת תוצאת אי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, הכוללים את ההפסד הצפוי לתובעת במכירת דירתה בשל היעדר רישום הזכויות ופיצוי עבור נזק לא ממוני.
24.באשר לנתבע, הגם שהנתבע אינו צד להסכם המכר, הוא חב כלפי התובעת אישית. זאת מטעמי הפרת חובתו לנהוג כלפי התובעת בתום לב בהיותו נציגה ושלוחה של הנתבעת, ומאחר שהפר חובתו לבצע לתובעת גילוי נאות הן אודות הקשיים הרישומיים של המקרקעין, והן לגבי פרק הזמן שיידרש לביצוע הרישום. עם זאת, בשונה מתביעת התובעת נגד הנתבעת, על תביעת התובעת נגד הנתבע חלה התיישנות.
ד(2) הפרת חוזה
ד(2)(א) הסכם המכר
25.הסעיפים הרלבנטיים בהסכם המכר למחלוקת בין הצדדים הם:
הפסקה השנייה במבוא:
"והואיל: ובכוונת המוכר לבנות ולהקים על חלק מהחלקה לפי תכנית בנין ערים פ"ת 1268/47 (להלן: "המגרש") בנין המכיל דירות למגורים אשר לפי דרישת הרשויות, אם תהיה, יהיה במתכונת של דיור מוגן (להלן: "הבנין"), היינו תוך תכנון ובניה של דירת מגורים בקומת הקרקע והכניסה לבנין לאם-בית/שוער, חדר/ים ו/או אולם בקומת הכניסה לשימוש לפעילות תרבותית-קהילתית (להלן: "שטחי הדיור המוגן"), כאשר שטחי הדיור המוגן יופעלו ויוחזקו ע"י המוכר ו/או מי מטעמו ולחילופין יימסרו להחזקת והפעלת כל רוכשי הדירות בבנין. הכל לפי שיקול דעת המוכר."
סעיף 2.3:
"הקונה מצהיר כי בדק ובחן את המגרש עליו יוקם הבנין ואת זכויות המוכר בהם, והוא מצהיר כי ידועים לו פרטיהם לרבות התוכניות הסביבתיות, תוכניות הבנין והדירה לרבות שטחיה, כיווניה, מהות הזכויות הנרכשות בה, ופרטי הייעוד של הבנין כבנין דיור מוגן, לרבות תכנון שטחי הדיור המוגן והעדר כל התחייבות מצד המוכר ביחס להפעלה ו/או שירותים אשר יינתנו בבנין ו/או בשטחי הדיור המוגן או בקשר אליהם, זולת בנייתם לפי התכנון האמור, ולרבות העובדה כי הפרויקט מוקם כפרויקט משולב של מגורים ושטחים מסחריים, לרבות חניונים, כאשר החניונים ימוקמו מתחת לבנייני המגורים, וכי רק לאחר שמצא את כל אלה טובים ומתאימים לצרכיו ואת התמורה המשולמת לפי הסכם זה סבירה ונאותה התקשר בחוזה זה."
סעיף 9:
"9.1 כנגד מילוי כל התחייבויות הקונה עפ"י הסכם זה המוכר מתחייב לרשום את הבניין כבית משותף, לרשום את הדירה כיחידה נפרדת בבית המשותף, ולרשום את זכויות הבעלות בדירה על שם הקונה כשהדירה חופשייה מכל עיקול, שעבוד, או זכויות צד ג' כלשהוא, או משכנתא, פרט למשכנתא שהמוכר התחייב לרשום במעמד רישום הדירה לשם הבטחת הלוואה שניתנה לקונה ו/או עיקולים, שעבודים וזכויות צד ג' שנרשמו על זכויות הקונה בדירה באשמת הקונה.
9.2 מוסכם בין הצדדים כי מאחר שלא ניתן לרשום את הבנין כבית משותף אלא לאחר סיום ביצוע פעולות איחוד החלקות והפרצלציה, והיות ואין באפשרות המוכר לדעת מראש את מועד ביצוע הפרצלציה, לפיכך המוכר אינו מתחייב לבצע את הרישום במועד מסוים קבוע מראש. המוכר מתחייב לשקוד ולפעול לשם רישום הבית המשותף מהר ככל שניתן."
26.כאמור בפסקה השנייה למבוא להסכם המכר, חלק מהחלקה יועד לדירות מגורים "במתכונת של דיור מוגן". עם זאת, אין חולק כי הנתבעת, מכרה לציבור הרחב בשוק החופשי, מתוך אותו פרויקט בנייה, דירות שייעודן הוא דיור רגיל בבעלות פרטית ולא דיור מוגן. כך, לכתחילה הנתבעת מכרה לתובעת את הדירה נושא הסכם המכר, כדירה המיועדת לדיור רגיל בבעלות פרטית, ולא כדירה המיועדת לדיור מוגן.
27.מר אלכס גור, מבעלי הנתבעת, נשאל מדוע פרויקט דיור מוגן נמכר בשוק הפרטי, והשיב כי הנתבעת זכתה במכרז ל- 4 בניינים בדיור מוגן, ובסופו של דבר "אחרי שנחתם הסכם על ידי הפירוט של סוכנות, הם אמרו אנחנו צריכים רק שני בניינים, מספיק לנו שני בניינים. שני בניינים הדירות אנחנו מכרנו לדיירים והיה כתוב בחוזה, שייעוד הוא דיור מוגן, בפירוש שחור לגבי לבן, וייקח לנו זמן ואנחנו פועלים לשנות את הייעוד". (פרוט' 30.6.2024 עמ' 35 ש' 5-9). הנה כי כן, לדברי מר גור עצמו, הנתבעת מכרה מתוך הפרויקט דירות שייעודן דיור רגיל.
28.על פי לשון הפסקה השנייה במבוא וסעיף 2.3, התובעת הייתה מודעת כי ייעוד חלק מהחלקה נכון למועד מכר הדירה, הוא לדיור מוגן. עם זאת, על פי סעיף 9, הנתבעת התחייבה לפעול "מהר ככל שניתן" לרישום הבניין כבית משותף, ולרישום זכויות הבעלות של התובעת בדירה בלשכת רישום המקרקעין. בסעיף 9.2 צוין כי על מנת לרשום את הבניין כבית משותף יהיה צורך לבצע "פעולות איחוד החלקות ופרצלציה". אמנם הנתבעת לא התחייבה לבצע את הרישום עד למועד מסוים קבוע מראש. עם זאת, היא התחייבה לשקוד ולפעול לרישום הבית המשותף מהר ככל שניתן. הנתבעת לא הציגה לתובעת בהסכם המכר כי צפויים קושי או בעייתיות ביחס לביצוע רישום זכויותיה בדירה ורישום הבניין כבית משותף. ההפך מכך. הנתבעת התחייבה, ללא הסתייגויות, לרשום את הבניין כבית משותף, לרשום את דירת התובעת כיחידה נפרדת בבית המשותף, ולרשום את זכויות הבעלות בדירה על שם התובעת.
29.בסעיף 17 להסכם המכר, שכותרתו "העברת זכויות", נקבע:
"17.1 המוכר זכאי להעביר את זכויותיו ו/או את חובותיו ולפי החוזה לכל אדם או גוף משפטי זולתו, מבלי שיצטרך לקבל הסכמת הקונה לכך. במקרה כזה ישאר המוכר אחראי כלפי הקונה למילוי התחייבויותיו שלפי החוזה.
17.2 הקונה יהיה זכאי להעביר את זכויותיו לפי החוזה לכל אדם או גוף משפטי זולתו (להלן: "מקבל הזכות") ובלבד שימולאו כל התנאים המוקדמים הבאים:
....
(ו) ביטול הערות אזהרה שנרשמו אם נרשמו לטובת הקונה ו/או בנק ממנו קיבל הקונה הלוואה.
(ז) לאחר רישום הזכויות בדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין יהיה הקונה זכאי להעביר את זכויותיו בדירה למקבל הזכות, בתנאים כפי שימצא לנכון."
על פי סעיף 17.2(ז) הנ"ל, תנאי למכירת הדירה על ידי התובעת הוא כי המכירה תבוצע לאחר רישום הזכויות בדירה על שם התובעת בלשכת רישום המקרקעין. תניה זו מחזקת את המסקנה בדבר מצג הנתבעת, לפיו הרישום אינו צפוי להיות מורכב וארוך, שהרי לא נאמר ולא נכתב כי תהליך הרישום צפוי לארוך שנים רבות או עשרות שנים, בהן התובעת לא תהיה רשאית למכור את דירתה.
30.סיכומה של נקודה זו, הנתבעת הציגה לתובעת כי בכוונתה לבנות על חלק מהחלקה "בנין המכיל דירות למגורים אשר לפי דרישת הרשויות, אם תהיה, יהיה במתכונת של דיור מוגן". עם זאת, הנתבעת הציגה כי לא צפויה בעיה לרשום את הבניין כבית משותף ואת הבעלות בדירה על שם התובעת כדירת מגורים בלשכת רישום המקרקעין. התובעת רכשה את הדירה כדירת מגורים ובהסתמך על מצגי הנתבעת. כמפורט להלן, הנתבעת לא קיימה את התחייבותה לרשום את הדירה בכלל, ו"מהר ככל שניתן" בפרט.
ד(2)(ב) השתלשלות הליך הרישום ממועד הסכם המכר ועד אוגוסט 2018, הוא מועד ההליך הקודם
31.לטענת מר גור בעדותו בחקירה נגדית, העבודה לשינוי הייעוד החלה מיד, עוד בשנת 2002-2003, ובשנת 2008 הוגשה הבקשה לפרצלציה. (פרוט' 30.6.2024, עמ' 35 ש' 20-23).
32.בנספח ג' לתצהיר גילוי המסמכים שהגישה התובעת צורף מכתב הנתבעת מיום 27.7.2004 לדיירי בניינים א' ו-ג' (דירת התובעת נמצאת בבניין ג' כאמור בסעיף 3 להסכם המכר), בו נכתב:
"1. חב' אולימפיה הקימה את הפרויקט ברח' המכבים 28 פ"ת גוש 6355 חלקה 15.
2. במקרקעין ששטחם הוא למעלה מ 16 דונם, יש צורך לבצע פרצלציה בטרם ביצוע בתים משותפים.
3. החלקה עתידה לעבור הליכי פרצלציה ורישום בית משותף אשר לאחר סיומם ירשמו זכויות רוכשי הדירות כבעלים על דירותיהם.
4. תשריט הפרצלציה אושר על ידי הועדה המקומית ועירית פתח-תקוה והופקד אצל המודד המחוזי ביוני שנת 2003 על מנת שיאשרו לרישום בלשכת רישום המקרקעין.
5. על אף שעבודתו של המודד המחוזי אורכת בדר"כ שנה, טרם קיבלנו את תשריט הפרצלציה מאושר על ידו ואנו צופים שבזמן הקרוב נקבלו.
6. עם תום עבודת המודד נרשום את הפרצלציה ונפנה לרישום הבית המשותף וזאת תוך כחצי שנה מיום שתירשם הפרצלציה.
7. מיד לאחר רישום הבית המשותף נרשום את זכויותיהם של הרוכשים.
8. נכון להיום כל דייר מוגן על ידי רישום אזהרה בטאבו."
33.בתצהירו של מר גור נכתב כי משרד עו"ד יורם חג'בי ניהל כחברה משכנת את רישומי הדירות. לתצהיר גילוי המסמכים של התובעת צורפה התכתבות עם משרד עו"ד חג'בי. עו"ד הילה יעקובי, שייצגה אז את דיירי בניינים א' ו- ג', כתבה ב- 22.8.2004 למשרד עו"ד חג'בי כי טרם נרשמו זכויות הדיירים, והיא הלינה על כך שייעוד המקרקעין לדיור מוגן עשוי לטרפד את רישום זכויות הדיירים, ולכן דרשה שינוי ייעוד למגורים. עו"ד תמר משה ממשרד עו"ד חג'בי השיבה במכתב מיום 30.8.2004 כי "נכון להיום מנפיקה העיריה אישורים לטאבו בבניינים אלה ואין כל סיבה שלא תעשה כן. כמו כן חתמה העיריה על תוכנית הפרצלציה שאושרה אצל המודד המחוזי ועומדת בפני רישום בטאבו. 6. למעשה, אינני רואה כל מניעה לרישום הזכות ע"ש מרשיך על כן אני דוחה את האמור במכתבתך.". ביום 10.9.2004 השיבה עו"ד יעקובי כי היא מבקשת הודעה עם צפי רישום זכויות הדיירים בלשכת רישום המקרקעין.
34.במכתב משרד עו"ד חג'בי מיום 4.6.2006 לדיירת בשם מורית גרנבורג נכתב כי טרם נרשמה פרצלציה; כי ההליך בשלבים סופיים; כי תיק הרישום הופקד מספר פעמים ומבוצעת השלמת דרישות; וכי לצורך השלמת הפרצלציה נדרש אישור ראש עיריית פתח תקווה. במכתב משרד עו"ד חג'בי מיום 24.10.2007 לוועד הבית נכתב כי מסמכי רישום הפרצלציה מוכנים, וכי הוגש ערר על דרישת העיריה המחייבת לבצע שינוי ייעוד. (נספחים ב' ו- ד').
35.בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, ניתן מידע לגבי הליכי הרישום על סמך מסמך שהועבר למומחה מטעם עיריית פתח תקווה, אשר נחתם על ידי מנהל אגף תכנון עיר, מר משה שמרלר, שהשיב לשאלות הוועדה המחוזית. (סעיף 4.9 לחוות הדעת).
36.נכתב כי בתחילת שנת 2006 קיימה הוועדה המקומית דיון בתשריט החלוקה, והיא החליטה "לדון לאחר הסדרת התב"ע לשינוי יעוד...". בהמשך שנת 2006 הוגשה תכנית לדיון בוועדה המקומית שמטרתה, בין היתר, שינוי יעוד משב"צ למגורים, מסחר ומוסדות ציבור. התוכנית נדונה 4 פעמים בוועדה המקומית, ובאחת ההחלטות נכתב כי "מחד הועדה אינה שבעת רצון מהעובדה כי היזם שיווק מבני מגורים בניגוד להיתר אך מאידך סבורה הועדה כי יש צורך לקדם את התכנית על מנת לאפשר רישום בפועל של המבנים ..".
37.בשנת 2007 הוועדה המקומית החליטה להמליץ על התכנית לוועדה המחוזית, ולאשר את תשריט החלוקה רק לאחר אישור תכנית שינוי הייעוד. הנתבעת הגישה ערר על החלטה זו (ערר 289/07), ובשנת 2008 ועדת הערר החליטה לאשר את תשריט החלוקה כך שחלק מהשב"צ יירשם על שם הבעלים. בהחלטה בערר נקבע: "רואים אנו טעם בחששה של הועדה המקומית כי רישום מגרש 2 על העוררת, בעקבות אישור תשריט החלוקה, יאפשר יצירת עובדות קנייניות בשטח, של העברת יחידות הדיור בבניינים על שם רוכשים לצורך דיור רגיל, בניגוד להוראות התוכנית החלטה במקום כי יחידות אלה ישמשו לדיור מוגן. ואולם, חשש זה של הועדה המקומית יכול לבוא על פתרונו בדרך של רישום הערה בלשכת רישום המקרקעין לעניין היעוד או המימוש בחלקה, לפי סעיף 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל-1969, ואין בחשש זה כדי למנוע את רישום הזכויות." (נספח ב' לכתב ההגנה).
38.במכתב משרד עו"ד חג'בי מיום 8.12.2011 (נספח ב' לתצהיר גילוי המסמכים של התובעת), נכתב כי ב- 25.7.2011 נערכה פגישה בטאבו בנושא רישום הבית המשותף, ובעקבות דרישות נוספות של הטאבו וצורך בהסכמת עמותת נשי אמי"ת, שהיא בעלים משותף באחד הבניינים, נעשו תיקונים והמסמכים יוגשו בשנית לטאבו.
39.על פי המובא לעיל, בין השנים 2004-2011 הנתבעת הציגה לרוכשים כי רישום הזכויות לא צפוי להיתקל בקשיים שעה שהמציאות הייתה אחרת. המכתבים מהשנים 2004, 2006, 2007 ו- 2011 לא הציגו לדיירים תמונה מלאה. הנתבעת הייתה מודעת לכך שהעירייה אינה רואה בעין יפה את מכירת הדירות לשוק הפרטי בניגוד להיתר שניתן לדיור מוגן, וכי העירייה לא הסכימה לרישום בעלות על שם הרוכשים ללא שתוגש תב"ע לשינוי הייעוד.
40.מר גור טען בתצהירו כי לאחר ההחלטה בערר בשנת 2008, הנתבעת נתקלה בסירוב העירייה לרישום הבית המשותף טרם אישור תכנית שינוי הייעוד. (סעיפים 34-37). הנטען אינו מדוייק. לאור ההחלטה בערר, רישום ההערה בעניין הייעוד ימנע את העברת יחידות הדיור בבניינים ע"ש רוכשים אשר רכשו דירה שייעודה דיור רגיל. כלומר, כבר במועד ההחלטה בערר, לא הייתה התכנות לרישום בית משותף ללא קידום התוכנית לשינוי ייעוד.
41.רק במהלך שנת 2018 הוגשה התב"ע לשינוי הייעוד למגורים (נספח ד' לכתב ההגנה). הטיפול בהליכי הרישום ובכללם הגשת הבקשה לשינוי ייעוד, עוכב, אפוא, על ידי הנתבעת במשך כ- 7 שנים, משנת 2011 ועד שנת 2018, אז הוגשה התוכנית. בתצהיר מר גור נטען כי אישור עמותת נשי אמי"ת ותיקוני המסמכים הם שגרמו לעיכוב (סעיפים 38-43). אולם, כשנשאל על כך בחקירתו הנגדית, מר גור לא ידע להסביר מה נעשה בתקופה זו וטען "דיונים כל הזמן בוועדה המקומית" ו- "ויכוחים עם הועדה המקומית". מר גור לא הצביע על ראיות כלשהן שייש בהן לתמוך בטענותיו הנ"ל וטען "יכול להיות זה נמצא אצל אדריכלים" (פרוט' 30.6.2024, עמ' 46 ש' 10-32). מר גור טען כי הוא נזכר שהייתה באותו זמן התנגדות של עמותת נשי אמ"ית שטופלה (פרוט' 30.6.2024, עמ' 47 ש' 2-21), אך דבריו נסתרים מהמכתב מיום 8.12.2011, אשר הובא לעיל, שם נכתב כי המחלוקת עם העמותה נפתרה.
42.מר גור הוסיף וטען בעדותו בחקירה נגדית כי הוא לא ידע על "דרך החתחתים" לרישום אך בשל העובדה שדיור מוגן נמכר כדירות בשוק חופשי (פרוט' 30.6.2024, עמ' 47 ש' 29-36, עמ' 48 ש' 1-8). דבריו הנ"ל של מר גור בעייתיים וזאת בלשון המעטה. מעצם היותו בעלים של חברת בנייה, מר גור יודע כי הסוגייה הרישומית מטופלת על ידי מהנדסים, אדריכלים ועורכי דין מטעם הנתבעת, ואלה יודעים היטב את התנאים הנדרשים לרישום ובכלל זה את משמעות משוכת שינוי הייעוד, וכן את לוח הזמנים לרישום לאור סטטוס המקרקעין. נוסף לאמור, הצהרתו הנ"ל של מר גור בדבר אי ידיעתו על "דרך החתחתים" לרישום מחזקת כי הנתבעת לא התנהלה מול הרוכשים לרבות התובעת, בשקיפות ובאחריות לגבי לוח הזמנים להשלמת הרישום.
ד(2)(ג) השתלשלות הליך הרישום - מאז ההליך הקודם ועד היום
43.כאמור, בשנת 2018 התובעת הגישה נגד הנתבעת תובענה בבית המשפט המחוזי. בדיון מיום 6.2.2019 הצדדים הסכימו כי "הנתבעת תמשיך ותפעל לרישום הזכויות בפרויקט ובדירה מושא התובענה וככלל שאישור הוועדה המחוזית לתב"ע לא יינתן תוך 24 חודשים מהיום, תפעל הנתבעת בהליך משפטי מתאים בפני הערכאה המתאימה, 30 יום לאחר מכן, בהינתן עילת תביעה. ככל שלא תעשה כן, ייחשב הדבר להפרת ההסכם עם התובעת."
44.עד היום, שנת 2025, למעלה מ- 26 שנים ממועד רכישת הדירה, רישום זכויות התובעת לא הוסדר. כמפורט להלן, הליך אישור התב"ע בוועדה המחוזית ארך מעל 5 שנים מאז הסדר הפשרה אשר נעשה בהליך בבית המשפט המחוזי, ולא 24 חודשים כפי שנקבע בו.
45.בפרוטוקול דיון ועדת המשנה מיום 2.1.2020 נכתב כי על הנתבעת להשלים את דרישות הוועדה (נספח ז' לתצהיר גילוי המסמכים של התובעת). גם בסיכום ישיבה מיום 23.12.2020 בין נציגי הנתבעת וראש עיריית פתח תקווה נכתב כי על הנתבעת להשלים בהקדם את דרישות הוועדה על מנת לקדם את התוכנית תוך 3 חודשים, אז יובא הנושא לדיון בוועדה המקומית, ובהמשך יוגש לוועדה המחוזית (נספח י' לתצהיר גילוי המסמכים של התובעת).
46.בפרוטוקול דיון הוועדה המקומית מיום 11.11.2021 נכתב: "...התוכנית נדונה מספר פעמים בועדה, מדובר בשטח למבני ציבור בבעלות פרטית. רוב דרישות הועדה מיום 6.8.20, לא מולאו ולכן מומלץ להמשיך בתוכנית בועדה המחוזית. נציגת הועדה המחוזית מעירה, כי מדיניות הועדה המחוזית לא לאשר תכנית שמשנה יעוד קרקע מציבורי למגורים. מדובר באזור שיש בו מחסור בשטחי ציבור. מה"ע עונה, כי מדובר במצוקה של הדיירים אשר רכשו את הדירות שמיועדות ל"דיור מוגן". התוכנית אינה בסמכות הועדה המקומית ויש לתת פתרון למצוקה זו. .." הוחלט באותה דיון להמליץ על התכנית לוועדה המחוזית, וניתנו דרישות להשלמות. (נספח ח' לתצהיר מר גור).
47.בחוות דעת מומחה בית המשפט נכתב כי הוועדה המחוזית עדיין דנה בתוכנית ביום 7.11.2022, וביקשה התייחסויות מהוועדה המקומית (סעיפים 4.7- 4.8).
48.ביום 23.6.2024 הנתבעים הגישו בקשה להוספת תצהיר משלים של מר גור, לו צורף אישור התב"ע מיום 9.6.2024. התובעת בתגובתה לבקשה, צירפה הודעה ממנהלת מדור מידע תכנוני היטל השבחה ומדידות במנהל הנדסה בעיריית פתח תקווה, בה נכתב כי רק לאחר תשלום היטל השבחה לתוכנית ניתן יהיה "להוציא אישורי טאבו". לכן, לטענת התובעת, אין באישור התב"ע בוועדה המחוזית להביא להשלמת רישום זכויות התובעת.
49.בעדותו בחקירה נגדית מר גור אישר את טענתה הנ"ל של התובעת כשאמר "... אנחנו ממשיכים לטפל בועדה המקומית, תשלומים ויש וכמה, הנה אני באתי עם תשריט שרק היום בבוקר ישבתי על תיקונים, עם תיקונים שמותאמים עכשיו למצב החדש". (פרוט' 30.6.2024, עמ' 50 ש' 19-21). מר גור הסביר עוד "אני מוכן לרשום למחרת, מה אני יכול לעשות, אבל זה פרוצדורה. אני צריך לעבור ועדה מקומית, פרצלציה, ועדה מקומית, ועדה מחוזית ורק אחרי זה לחזור לזה ... לחזור בחזרה לתשריט בית משותף לרישום" (פרוט' 30.6.2024, עמ' 50 ש' 29-33). דבריו הנ"ל של מר גור מעידים כי התחייבות הנתבעת בהליך הקודם לא הייתה ריאלית, משההליך בוועדה המחוזית נמשך מעל 5 שנים ולא 24 חודשים, כלומר, יותר מפי שניים הזמן שנקבע בהסדר הפשרה לאישור הועדה המחוזית.
50.ראיתי להיעתר הן לבקשת הנתבעים להתיר להם הגשת התצהיר המשלים, והן לבקשת התובעת להתיר לה הגשת הראיה אותה צירפה לתגובתה מיום 24.6.2024. בהסתמך על ראיות אלה, וגרסת מר גור בעדותו בחקירה נגדית, אין לקבל את טענת הנתבעים כי כעת משאושרה התב"ע מצבה של התובעת טוב יותר. גם כיום, כפי שאישר מר גור, לא הושלמו הליכי רישום הבית המשותף והדירה.
ד(2)(ד) הפרת חוזה – דיון
51.כאמור, בהסכם המכר הנתבעת התחייבה לרשום את הבניין כבית משותף, לרשום את דירת התובעת כיחידה נפרדת בבית המשותף, ולרשום את זכויות הבעלות בדירה על שם התובעת. הנתבעת הבהירה בהסכם כי לא ניתן לרשום את הבניין כבית משותף אלא לאחר סיום ביצוע פעולות איחוד החלקות והפרצלציה; כי אין באפשרות הנתבעת לדעת מראש את מועד ביצוע הפרצלציה, ולכן, הנתבעת אינה מתחייבת לבצע את הרישום במועד מסוים קבוע מראש. לצד זאת, הנתבעת התחייבה לשקוד ולפעול לשם רישום הבית המשותף מהר ככל שניתן. לפנינו, אפוא, חיוב, הוא רישום הדירה על שם התובעת בלשכת רישום המקרקעין, שלהשלמת ביצועו לא נקבע בהסכם תאריך.
52.סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע:"חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש.". נפסק כי את המונח "זמן סביר" יש לפרש בהתאם לנסיבותיו של החוזה הנדון ובהתאם לטיב ההתחייבויות הנדונות (ע"א 192/80 גדנסקי נ' "מוגשם" חברה למפעלי בנין בע"מ, פ"ד לו(3) 533, 538 (1982)).
53.בענייננו מדובר בהסכם מכר דירת מגורים בפרויקט בנייה חדש וניתן לקבל כי רישום בית משותף בפרויקט בנייה חדש אורך זמן. גם אם צוין בהסכם המכר כי יש צורך לבצע איחוד חלקות ופרצלציה, שהם תהליכים מורכבים הדורשים אישורי גורמים נוספים וחיצוניים, וגם כאשר צוין כי ייעוד הקרקע נכון למועד חתימת החוזה הוא לדיור מוגן, המצג הנלמד מנוסח החוזה בכללותו הוא להליך רישום בית משותף בתוך מספר שנים. כך נלמד גם מסעיפים נוספים בהסכם המכר המתייחסים לזכויות ולדירת התובעת, וממכתבי ב"כ הנתבעת, בהם הוצג כי הליך הרישום יושלם בזמן הקרוב.
54.בנסיבות כאמור, לא ניתן שלא לקבוע כי תקופה העולה על 25 שנה חורגת בכל קנה מידה מהזמן הסביר. לא מיותר לציין כי מעבר לכך שהרישום טרם בוצע, גם אין צפי לביצוע הרישום. נוסף לאמור, כפי שצויין לעיל, במהלך השנים 2011 עד 2018, כלומר פרק זמן של כ- 7 שנים, הנתבעת נקטה בחוסר מעש ולא פעלה לקידום הליכי הרישום והשלמתם, התנהגות אשר מהווה הפרה ברורה של הסכם המכר, ובוודאי אינה מתיישבת עם התחייבות הנתבעת לביצוע רישום הזכויות "מהר ככל שניתן". אי לכך, הנתבעת הפרה את החוזה.
ד(3) הנזק
ד(3)(א) הפסד צפוי במכירת הדירה (ירידת ערך)
55.לטענת התובעת, בהיעדר רישום הנכס ואי רישום זכויותיה בדירה בלשכת רישום המקרקעין, בבואה למכור דירתה, המחיר המוצע לה עבור דירתה נופל ממחיר השוק של דירה דומה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין. התובעת תבעה לחייב את הנתבעים לשלם לה את ההפסד הצפוי לה במכירת דירתה. התובעת צרפה לכתב התביעה מכתב מתווכת נדל"ן, גב' נטלי בארר, מיום 17.4.2019, בו נכתב כי במהלך 3 שנים בהן המתווכת טיפלה בדירה, התקבלו הצעות מחיר נמוכות ממחיר השוק בשל אי הרישום בטאבו והקושי לקבל הלוואת משכנתה. לדברי המתווכת, התקבלה הצעת מחיר בסך של 1,100,000 ש"ח, אשר נמוכה ב- 450,000 ש"ח ממחיר השוק. (נספח ה' לכתב התביעה). לטענת התובעת בתצהירה, שכנתה מקומה ראשונה מכרה דירתה במחיר נמוך ב- 700,000 ש"ח ממחיר השוק.
56.הנתבעים הגישו חוות דעת שמאי מר אושרי ברק מיום 20.1.2022. בחוות הדעת נקבע כי על פי נסח הרישום, רשומות הערות אזהרה ומשכנתאות רבות על בעלי זכויות, ולכן אין מניעה למשכן נכסים בחלקה למרות העדר רישום. על פי שיטת ההשוואה נבדקו עסקאות שנעשו בנכסים אחרים ודומים, ונקבע כי לא קיימת שונות בשווי למ"ר בין נכסים רשומים לבין נכסים שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ומנוהלים על ידי חברה משכנת.
57.כאמור, בית המשפט מינה מומחה מטעמו, מהנדס ושמאי מר יוסף גולדקלנג, אשר הגיש חוות דעת מיום 27.4.2023.
58.מומחה בית המשפט קבע כי ירידת הערך בגין אי רישום הדירה היא בשיעור 12% משווי הדירה בשוק החופשי שהוערך על ידו ב- 1,850,000 ש"ח. בהתאם, העריך ירידת ערך בסך 222,000 ש"ח נכון ליום 29.11.2022. המומחה ציין כי הוא קבע שיעור זה בהסתמכו על הנתונים הבאים:
"על פי נתוני ההשוואה לעיל בחוות דעתי, עולה כי לא קיים פער בין דירות בנות 3 חדרים מהפרויקט נשוא השומה לדירות מגורים בנות 3 חדרים מהסביבה הקרובה אשר רישומן הוסדר בפנקס הבתים המשותפים. עם זאת, יש לציין כי פער הנתונים לעיל יכול "להטשטש" בין היתר בגין מאפיינים נוספים של הנכס כדוגמת – מצב הנכס (שיפוץ), שנת בניה, כיוון אוויר, נוף, קומה, וכיוצ"ב.
כמובא לעיל בפרק נתוני ההשוואה, על פי מידע ממתווכים הפעילים בסביבה דירות בנות 3 חדרים בפרויקט נשוא השומה (טיפוסיות ללא גינה) אשר רישום מוסדר בפנקס הבתים המשותפים נמכרות בגבולות 1.8-1.9 מיליון ש"ח ובממוצע 1,850,000 ש"ח. כמו כן, דירות בנות 3 חדרים בפרויקט נשוא השומה נמכרות בגבולות 1.7 – המשקף פער של כ- 8%.
על פי מחקר דלפי משנת 2020, כמובא לעיל בפרק גורמים ושיקולים ההפחתה בגין אי רישום נאמדת על ידם בגבולות 16%.
כמו כן, על פי הפסיקה המובאת, ירידת הערך הגלומה בגין היעדר רישום מוסדר הכולל גם הערות שעבוד ועיקולים הוערך על ידי בית המשפט ב- 15%."
59.לטענת הנתבעים, היה על המומחה מטעם בית המשפט להסתפק בשיטת ההשוואה בלבד, ולקבוע על פיה היעדר ירידת ערך. אינני מקבלת את הטענה. המומחה מטעם בית המשפט נימק היטב בחוות דעתו מדוע ראה לנכון, בנסיבותיה של הדירה נושא התובענה, להסתמך על נתונים נוספים, ולא רק על שיטת ההשוואה. המומחה פירט כי לא ייתכן כי בהשוואה בין דירה רשומה לדירה שאינה רשומה לא יהיה הבדל בשווי, ונתן נימוקים מפורטים ומשכנעים מדוע הסתמך על נתונים נוספים בהם בדיקה עם מתווכים, סקר דלפי ופסקי דין. כך הסביר לגבי עצם היעדר הרישום: "אני מישהו בא אלי קליינט ואומר לי אני רוצה לקנות יחידת דיור, דבר ראשון מה אתה בודק, אתה בודק את ההיתר בניה, אתה בודק אם זה רשום בטאבו, ברגע ללא רשום בטאבו, זה מדליק לך אורות אדומים". וכן הבהיר את הקושי הנובע מאי הסדרת הרישום הנמשכת שנים רבות: "כיום זה כבר 25 שנה שהנושא הזה לא הוסדר. אז מה אתה רוצה להגיד, להשוות שהדירה הזאת לדירה אחרת זה בדיוק שווה? לדעתי לא."; "אם יבוא אליך קליינט ויגיד לך אדוני, 25 שנה הדירה הזאת לא רשומה בטאבו, היא מוגדרת לדיור מוגן, אתה תגיד זה שווה לדירה אחרת שרשומה בטאבו?"; "ניקח שתי יחידות דיור זהות, אחת רשומה בטאבו ואחת 25 שנה מנסים להכשיר אותה בכל מיני שיטות, מכרו אותה כדירה, נולדה בחטא, מכרו אותה כדירה יחידת דיור מוגן ועד היום לא הצליחו להכשיר את השרץ. אז מה אני יכול להגיד שזה שווה? לא." (פרוט' 30.6.2024 עמ' 17 ש' 19, עמ' 18 ש' 1-3, ש' 15-34, עמ' 20 ש' 17-19, עמ' 22 ש' 7-10, עמ' 23 ש' 17-34, עמ' 24 ש' 11-33, עמ' 25 ש' 31-35, עמ' 26 ש' 1-2, עמ' 27 ש' 7-10).
60.לאמור לעיל יש להוסיף כי בהתאם להלכה הפסוקה "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך, כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (31.12.1988)). בענייננו, המומחה מטעם בית המשפט נתן חוות דעת מפורטת, ומנומקת היטב. המומחה נחקר על חוות דעתו בדיון ההוכחות. תשובותיו לשאלות שהוצגו לו היו מפורטות, מנומקות ומשכנעות. לא נמצא כל נימוק שלא לקבל את חוות דעת מומחה בית המשפט על כל ממצאיה ומסקנותיה.
61.לדברי המומחה מטעם בית המשפט בעדותו, ירידת הערך נכונה למצב הנתון בו זכויות התובעת בדירה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ואם זכויות התובעת בדירה יירשמו, אז המצב ישתנה. דבריו נאמרו בהקשר התב"ע שאושרה בוועדה המחוזית במועד מאוחר לחוות דעתו. המומחה סייג וקבע כי אף שהתב"ע אושרה "זה כפוף למיסים שיחולו על זה, אחרי זה אתה חוזר חזרה ומעדכן את הרשות, מוציא היתר בניה כחוק, גם זה לוקח זמן. בסופו של יום אתה צריך גם להגיש נסח טאבו, לרשום. את כל הדבר הזה לוקח זמן". המומחה ציין כי כל עוד אין רישום, חוות דעתו נותרת בעינה (פרוט' 30.6.2024 עמ' 28 ש' 23, עמ' 29 ש' 13-23, עמ' 30 ש' 11-34).
62.התובעת, כאמור, רכשה דירה אשר זכויות הבעלות בה היו אמורות להיות רשומות בלשכת רישום המקרקעין. בפועל, אין המצב כך. למרות חלוף למעלה מ- 25 שנה ממועד רכישת הדירה, הנתבעת הפרה את התחייבויותיה בהתאם להסכם המכר בכך שלא ביצעה רישום של הבית המשותף ורישום זכויותיה של התובעת בדירתה. בנסיבות אלה, נזקה של התובעת הוא ההפסד הצפוי לה במכירת דירתה תוצאת היעדר הרישום, כפי שנקבע בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.
ד(3)(ב) נזק לא ממוני
63.סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, שכותרתו "פיצויים בעד נזק שאינו של ממון", קובע: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין."
64.עסקת מכר דירה, גם בצורתה הנפוצה ביותר, היא עסקה מורכבת, שכן היא כרוכה בתשלום סכומי כסף גבוהים ולעיתים בנטילת הלוואת משכנתה מצד הקונה, ונוסף לכך, בהעברת חזקה ורישום הדירה מצד המוכר. שלב רישום הזכויות בדירה תלוי בגורמים נוספים וחיצוניים לחוזה, כגון מינהל מקרקעי ישראל, רשויות התכנון, רשם המקרקעין, וכו'. (ראו: ע''א 3849/09 הר נשגב השקעות בניה ופיתוח בע''מ נ' ובר ואח' סעיף 40 (6.7.2014); ת"א (חי') 29870-11-18 עינת לביא נ' אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ סעיף 16 (1.9.2021)).
65.בנסיבות המקרה דנן, שיקול עיקרי בפסיקת פיצוי ברכיב הנזק הלא ממוני הוא כי הופרה התחייבות מהותית לעסקה, רישום הזכויות בדירה. נוסף לכך, יש לתת משקל למשך ההפרה, מעל 25 שנה, לעובדה, לפיה הנתבעת נקטה בחוסר מעש תקופה ממושכת, וכן יצרה מצג שווא משך שנים רבות כי הליכי הרישום מתקדמים ועומדים להסתיים.
66.מצוקתה של התובעת נלמדת ממכתב שכתבה ב- 21.9.2009 לנציגת ועד הבניין, בו היא ביקשה להפנות עניין רישום דירתה לנתבעת. במכתבה התובעת ציינה כי "הבנק שולח לי מכתבים כל הזמן ומלחיץ אותי מאוד בענין". לראיה צורפו מכתבים שנשלחו לתובעת על ידי בנק טפחות ובהם התראה על אי כיבוד התחייבות לשעבוד הנכס כבטחון להלוואה. (נספחים כ"א ו- כ"ב לתצהיר גילוי המסמכים של התובעת).
67.כמו כן, יש לתת משקל לכך שאף לאחר הסדר הפשרה שנעשה בהליך הקודם, ונקבע בו כי לוח הזמנים לאישור התב"ע בוועדה המחוזית הוא 24 חודשים, בפועל האישור ניתן רק לאחר מעל 5 שנים.
68.בנסיבות כאמור, הפיצוי המגיע לתובעת עבור נזק לא ממוני בשל אי רישום הזכויות בדירה על שמה יועמד בדרך של אומדן על סך 50,000 ש"ח.
ד(4) אחריות נתבע 2 והתיישנות התביעה נגדו
69.לטענת התובעת, יש לחייב את נתבע 2 באחריות אישית לנזקיה בעילה נזיקית של הפרת החובה החקוקה הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). (ראו בכתב התביעה, בפרוט' עמ' 2 ש' 35, ובסיכומים בסעיף 6(ג)(3)). בסיכומיה התובעת טענה ל"הרמת מסך".
70.בתצהיר עדותה הראשית התובעת טענה כי במועד חתימת ההסכם היא שאלה את הנתבע אודות סעיף 9 להסכם המכר (שם הנתבעת התחייבה לשקוד ולפעול לשם רישום הבית המשותף מהר ככל שניתן). לדבריה, היא שאלה אותו מה זה אומר "בהקדם האפשרי", והנתבע השיב לה "תוך שנה עד לשנת הביקורת" (סעיף 3(ב)).
71.בעדותה בחקירה נגדית התובעת העידה כי היא מעולם לא ראתה את מר גור ולא דיברה אתו וכל התנהלותה הייתה מול הנתבע ומזכירתו. לטענתה, כאשר היא באה למשרדו של הנתבע הוא הציג את עצמו כיזם והקבלן של הפרויקט. גם בשנת הבדק, לדבריה, הנתבע הגיע לדירתה. עוד העידה כי הנתבע הגיע לכל הדיונים בעירייה, בבית המשפט ובגישור. בחקירתה הנגדית העידה: "...אני ידעתי במיליון אחוז שאני קונה בית 3 חדרים למגורים במתחם של דיור מוגן. זה לא הפריע לי. אבל אני לא הייתי קונה בית ומשלמת 25 שנה משכנתא, אם הייתי יודעת שלא יהיה לי טאבו, ובחוזה שלי גבירתי, כתוב במפורשות שיבוצע טאבו בחתימת החוזה, בהקדם האפשרי. ואני עוד פניתי למר גוטרמן ושאלתי אותו כשהיינו אצל עורך דין חג'בי במשרד והוא היה שם, ושאלתי אותו, מה הכוונה בהקדם האפשרי? מה פרק הזמן שיירשם הטאבו? אז הוא אמר, עד לשנת הביקורת לכל המאוחר." כן העידה: "כששאלתי אותו הוא כתב בחוזה שלי בהקדם האפשרי, אז אני שאלתי אותו, מה הכוונה שלו בהקדם האפשרי, מה טווח הזמן שהוא חושב שיירשם טאבו על הבניין. ואז הוא אמר לי, עד למועד של שנת הביקורת. אז אני הבנתי מזה, שתוך שנה, בפרק זמן שזה מאוד סביר, יירשם הטאבו." (ראו עדותה בפרוט' 13.12.2023 עמ' 13 ש' 20-23, עמ' 15 ש' 7, עמ' 19 ש' 18-24, עמ' 20 ש' 7-13, עמ' 21 ש' 7-8).
72.הנתבע אישר בעדותו בחקירה נגדית כי הוא היה מנהל הפרויקט, וכי הוא הציג את הדירות וטיפל במסירתן. לטענתו, הוא לא חתום על החוזה שנעשה עם התובעת, ולא טיפל ברישום. (פרוט' 13.12.2023 עמ' 35 ש' 28, עמ' 38 ש' 7-16, ש' 20, עמ' 46 ש' 31-36). הנתבע טען עוד כי הוא ובעלי הנתבעת חברים 50 שנה, וכי הם הקימו יחד חברה אחרת. לטענתו, הוא היה עובד שכיר של הנתבעת משנת 1996 ועד שנת 2000, וחבר דירקטוריון בין השנים 2002-2004. עוד טען כי בעלי הנתבעת ביקשו ממנו להמשיך לעזור להם בטיפול ברישום הבית המשותף בפרויקט בשל שהייתם בחו"ל, וכי הוא מסייע בכך עד היום וללא שכר. לטענתו, כיום הוא מנהל אחזקה עבור חברה שרכשה מהנתבעת שני בניינים אחרים מהפרויקט דרך החברה בבעלותו (פרוט' 13.1.20203 עמ' 35 ש' 24-36, עמ' 36 ש' 10-18, עמ' 45 ש' 2-14, עמ' 46 ש' 10-13, עמ' 47 ש' 8-15).
73.הנתבע טען כי הוא כלל לא היה מעורב בחלק המשפטי וכי אינו יודע מה הוא דיור מוגן, אך לאחר שעומת עם האמור בתצהירו, חזר בו וטען שידע שמדובר בדיור מוגן. בהמשך עדותו טען כי דיור מוגן הוא דיור לעולים חדשים מבוגרים, ולא ידע להסביר הכיצד זה, לאור דבריו, נמכרה הדירה לתובעת כשהייתה כבת 30. (ראו עדותו בפרוט' 13.12.2023 עמ' 40 ש' 8-26, עמ' 42 ש' 4-28, עמ' 48 ש' 9-31, עמ' 49 ש' 11-36).
74.על פי תצהירו של הנתבע, תפקידו בנתבעת לא היה מהותי והוא היה "שכיר" או "עובד". אך בחקירתו הנגדית, כאמור לעיל, התברר כי לא זאת בלבד שהוא לא מילא תפקיד שולי, אלא שהוא שימש בתפקיד מנהל הפרויקט. אינני מקבלת טענותיו, לפיהן הוא "סייע" למר גור שטיפל בחוזה מול התובעת, או שהוא לא ידע את הפרטים המשפטיים ועסק רק בחלק ההנדסי. (פרוט' 13.12.2023 עמ' 44 ש' 16-23, ש' 35-36, עמ' 45 ש' 2-14). הנתבע היה מנהל הפרויקט, הוא בקיא בתהליך הרישום וטיפל ברישום. הוא השתתף בפגישות כנציג הנתבעת והיה איש הקשר מול התובעת. (ראו לדוגמא סיכומי פגישות מול גורמי העירייה ומכתב משרד עו"ד חג'בי (נספחים י' ו- י"ד לתצהיר גילוי המסמכים של התובעת). הנתבע אף השתתף בדיון שהתקיים בהליך הקודם, כפי שעולה מפרוטוקול הדיון שם (נספח ד' לכתב התביעה), כנציג הבעלים, והוא הוצג לבית המשפט כ"איש נדל"ן" וגורם שמבין בהליכי הרישום, ואף היה מי שאישר מול התובעת ובשם הנתבעת את הסדר הפשרה (ראו פרוט' הדיון בהליך הקודם עמ' 2 ש' 5-6, עמ' 3 ש' 8). גם על פי עדות התובעת, הנתבע היה הדמות הדומיננטית אשר עמדה מולה הן טרם רכישת הדירה והן לאחריה. כאמור, התובעת העידה כי הנתבע הבטיח לה שהדירה תירשם עד סיום שנת הביקורת, כי הוא הציג עצמו כיזם והקבלן, וכי כל התנהלותה הייתה מולו. עדותה של התובעת נמצאה כנה ומהימנה. כמו כן, ניתן היה להתרשם כי הנתבע ניסה להרחיק את עצמו הן מהתפקידים שהוא מילא עבור הנתבעת ובשליחותה, והן מהתנהלותו מול התובעת ומצגיו כלפיה.
75.כפי שנקבע בע"א 10582/02 ישראל בן אבו נ' דלתות חמדיה בע"מ, עמ' 24-25 (16.10.2005), כבוד הנשיא ברק, החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב חלה על כל אדם הנוטל חלק במגעים החוזיים והיא לא מוגבלת לצדדים העתידיים לחוזה. כן נקבע כי החובה לנהוג בתום לב חלה גם על מי שאינו אלא שלוחם של אחרים, כגון מנהל הפועל מטעם תאגיד.
76.הנתבע אינו צד להסכם המכר. עם זאת, הנתבע היה מעורב באופן ישיר במגעים בין הנתבעת לתובעת בהיותו מנהל הפרויקט ונציגה המוסמך של הנתבעת. למעשה, הנתבע היה הנציג הבלעדי של הנתבעת כלפי התובעת. זאת הן בשלב המשא ומתן טרם חתימת הסכם המכר, וגם לאחר מכן. מתוקף מעמדו ופעולותיו בשם הנתבעת, חלה על הנתבע החובה לפעול בדרך מקובלת ובתום לב בכל מגעיו עם התובעת. בכלל זה הייתה מוטלת על הנתבע חובה מוגברת לספק לתובעת מידע מלא ומדוייק אודות המורכבות והבעייתיות הרישומית. זאת לא כל שכן, ביודעו כי התובעת מסתמכת על אמרותיו.
77.לנוכח ייעוד המקרקעין לדיור ציבורי, דבריו של הנתבע, טרם חתימת הסכם המכר, במענה לשאלת התובעת, כי רישום זכויותיה בדירה יבוצע "תוך שנה עד לשנת הביקורת", הייתה משוללת יסוד ואף מטעה. התובעת מצידה הסתמכה על דבריו הנ"ל של הנתבע בהחלטתה לרכוש את הדירה. הנתבע לא גילה לתובעת כי רישום זכויותיה בלשכת רישום המקרקעין אינו צפוי להיות הליך מהיר לאור ייעוד המקרקעין לדיור מוגן, כמו גם הליכי שינוי ייעוד המקרקעין הנדרשים. הנתבע לא גילה לתובעת כי הסוגייה הרישומית, בפרט לאור ייעוד המקרקעין בתב"ע, היא מורכבת, וכי התובעת לא תזכה לרישום הדירה על שמה לא בזמן הקרוב וגם לא במשך שנים רבות. אי הגילוי והפרת החובה לנהוג בתום לב כאמור בסעיף 12 לחוק החוזים, מטילה על הנתבע אחריות אישית לנזקיה של התובעת שנוצרו כתוצאה מהפרתה של חובה זו. על אף האמור, בשונה מהנתבעת, שבעניינה, כמפורט להלן, התביעה לא התיישנה, דין התביעה נגד הנתבע להידחות מחמת התיישנות.
78.כמפורט להלן, התביעה נגד הנתבעת לא התיישנה אם מהטעם שהתחייבותה לבצע את רישום הזכויות על פי הסכם המכר היא התחייבות מתמשכת אשר מקימה לתובעת עילת תביעה בכל יום שבו הרישום טרם בוצע, אם מהטעם שהיא הודתה בזכאות התובעת לרישום זכויותיה, ואם משום שבמסגרת ההליך הקודם (הוא תובענת התובעת לבית המשפט המחוזי מאוגוסט 2018), הנתבעת הסכימה כי התובעת זכאית לנקוט בכל הליך נוסף או אחר, לפי שיקול דעתה בקשר עם נזקים או הפסדים שייגרמו לה או שנגרמו לה כתוצאה מאי הרישום. נסיבות וטעמים אלה, שהם יפים לנתבעת, אינם חלים על הנתבע.
79.ההתחייבות והחובה לבצע את רישום הזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין חלים על הנתבעת ולא על הנתבע. נוסף לכך, תביעת התובעת בהליך הקודם הוגשה נגד הנתבעת בלבד. היא לא הוגשה נגד הנתבע. ממילא התחייבויות הנתבעת כלפי התובעת באותו הליך אינן חלות על הנתבע. בנסיבות אלה, וכאשר מועד המצגים ואי הגילוי המיוחסים לנתבע הוא עובר לחתימת הסכם המכר (ביום 23.5.1999), התביעה אשר הוגשה נגד הנתבע ביום 19.11.2019 (לאחר חלוף כ- 20 שנה), התיישנה זה מכבר.
ד(5) התביעה נגד הנתבעת לא התיישנה
80.לטענת הנתבעת, יש לדחות את התביעה נגדה מחמת התיישנות. לטענתה, משההסכם נחתם בשנת 1999 והדירה נמסרה לתובעת בשנת 2001, עילת התביעה נולדה לפני מעל 7 שנים, ולכן התביעה התיישנה. לחלופין, התביעה הוגשה נעשתה בשיהוי ניכר. כמפורט להלן, דין טענת הנתבעת להידחות.
81.בהסכם המכר הנתבעת התחייבה לרשום את הבניין כבית משותף וכן את זכויות הבעלות של התובעת בדירתה בלשכת רישום המקרקעין. הנתבעת טרם עשתה כן. הפרת התחייבותה הנ"ל של הנתבעת היא מחדל מתמשך והפרה נמשכת, ולתובעת קמה עילת תביעה בכל יום שבו הרישום לא נעשה.
82.דין טענת ההתיישנות להידחות גם לאור סעיף 9 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 הקובע "הודה הנתבע, בכתב או בפני בית משפט, בין בתוך תקופת ההתיישנות ובין לאחריה, בקיום זכות התובע, תתחיל תקופת ההתיישנות מיום ההודאה; ומעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות, דינו כהודאה לענין סעיף זה. בסעיף זה, "הודאה" – למעט הודאה שהיה עמה טיעון התיישנות."
83.בע"א 8438/09 רובאב חברה לנכסים בע"מ נ' אחים דוניץ בע"מ, פ''ד סה(2) 635 ("עניין רובאב"), נדון מקרה דומה, בו הסכמי מכר נחתמו בשנת 1992, הממכר נמסר בשנת 1993, ההתחייבות בחוזי המכר הייתה לרישום הזכויות בתוך 12 חודשים ממסירת החזקה, ותביעה הוגשה בשנת 2008. כב' השופט י' עמית, כתוארו אז, דחה את טענת ההתיישנות, בהסכמת יתר חברי ההרכב, וקבע כי חלה הוראת סעיף 9 לחוק ההתיישנות. כך נקבע:
"... בין הצדדים התנהלה תכתובת עניפה לאורך השנים, בה שבה המערערת והדגישה בפני המשיבות כי הן מפרות את התחייבויותיהן, כי נגרמים לה נזקים עקב כך וכי בכוונתה לעמוד על זכויותיה לקבלת פיצוי. בנסיבות אלה, ברי כי אין לראות בהשתהות המערערת משום מחילה או ויתור מצידה. בדומה, אין לקבל את הטענה כי אינטרס הוודאות של המשיבות נפגע, שכן ידעו לאורך כל הדרך כי המערערת עומדת על זכויותיה. בנסיבות אלה, אף אין לקבל את הטענה כי חלוף הזמן יצר למשיבות קושי ראייתי, באשר נוכח התרעותיה והתראותיה של המערערת היה עליהן לשמור את ראיותיהן. מה עוד, שבמקרה דנן, הנטל הראייתי להוכחת הנזק שנגרם עקב ההפרה מוטל ממילא על כתפי המערערת. לכן, אין לקבל את הטענה כי זכותן של המשיבות להתגונן נפגעה עקב חלוף הזמן.
בנוסף, ומבלי להידרש לשאלה הנכבדה אם יש לפרש את הוראות חוק ההתיישנות בצמצום אם לאו, דומה כי יש רגליים לטענה כי נוכח התנהגות המשיבות, אשר שבו והרגיעו את המערערת כי תבצענה את חלקן בחוזה בהקדם, קיים הצדק סביר להשתהות בהגשת התביעה (ומבלי להביע דעה האם התנהלות המשיבות עולה כדי הטעיה, בהתאם להסדר המוצע בהצעת חוק ההתיישנות, אשר יובא להלן בפסקה 32). דומה כי אף בכך יש כדי לתמוך במסקנה כי תביעת המערערת לא התיישנה (ראו בעניין בטחיש, סעיף 7 לפסק הדין; לדרכי הפרשנות של דין ההתיישנות והזהירות שיש לנקוט בהחלתו, ראו בעניין הוועדה לאנרגיה אטומית, סעיפים 29-28 לפסק הדין והאסמכתאות שם)." (סעיף 28).
וכן בסעיף 30:
"הנתבע אינו חייב להודות בזכותו הקונקרטית של התובע לסעד מסוים לצורך סעיף 9 לחוק ההתיישנות, ודי לו שיודה בעובדות המבססות את זכותו הקונקרטית של התובע. כאשר נתבע מודה כי הפר את חוזהו עם התובע, הריהו מודה מניה וביה בזכותו הקונקרטית של התובע לקבל את הסעד בו הוא חפץ, וממילא מודה הוא בעובדות המבססות אותה."
84.גם במקרה דנן התנהלה התכתבות ענפה, כמפורט לעיל. התובעת, באמצעות ועד הבית וישירות, הלינה על הפרת החוזה, תשובות הנתבעת ונציגיה היו כי ההליכים מתקדמים. זאת ועוד. לכל אורך הדרך הנתבעת הודתה בחובתה ובאחריותה לבצע את רישום הזכויות. במסגרת הסדר הפשרה אשר נעשה בתובענת התובעת בהליך הקודם (משנת 2018), לא זאת בלבד שהנתבעת לא טענה להתיישנות, אלא שהיא שבה והתחייבה להמשיך לפעול לרישום הזכויות בפרויקט ובדירת התובעת. נוסף לכך, הנתבעת הסכימה באותו הליך כי התובעת תהיה זכאית לנקוט בכל הליך נוסף או אחר, לפי שיקול דעתה בקשר עם נזקים או הפסדים שייגרמו לה או שנגרמו לה כתוצאה מאי הרישום. בנסיבות אלה, לאחר שגם לאחר ההליך הקודם, רישום הזכויות לא בוצע על ידי הנתבעת, לאור הודאת הנתבעת בזכאות התובעת לרישום דירתה, ואף הסכמתה של הנתבעת כי התובעת תהיה רשאית לתבוע ממנה את נזקיה תוצאת אי רישום הזכויות, לא עומדת לנתבעת טענת התיישנות.
ה. סוף דבר
85.התביעה נגד נתבעת 1 מתקבלת. התביעה נגד נתבע 2 נדחית.
86.נתבעת 1 תשלם לתובעת, בתוך 30 יום, כדלקמן:
א.בגין ירידת ערך הדירה סך של 222,000 ש"ח בצירוף ריבית שקלית מיום 29.11.2022.
ב.50,000 ש"ח עבור נזק לא ממוני.
ג.הוצאות התובעת עבור שכר מומחה בית המשפט בצירוף ריבית שקלית ממועד התשלום.
ד.שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ש"ח.
המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, ט"ז אדר תשפ"ה, 16 מרץ 2025, בהעדר הצדדים.
