הוברמן ואח' נ' לוטן ואח'

1.בפני תביעה כספית, במסגרתה עתרו התובעים לחייב את הנתבעים לשלם להם פיצוי בסך של 252,600 ₪, בגין נזקים שנגרמו להם כתוצאה מהפרת הסכם רכישת זכויות בנכס מקרקעין.

2.התובעים טענו, כי ביום 8.2.2021 נחתם בין הצדדים הסכם מכר מקרקעין, בקשר לזכויות הנתבעים בדירה שעתידה להיבנות במקרקעין הידועים כחלקה 104, בגוש 10733, במסגרת פרויקט בניה.

נטען, כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר, שעה שלא קיימו את התחייבותם לרשום לטובת התובעים הערת אזהרה על מקרקעין אחרים שבבעלותם, ברחוב סמטת הרופא 5 בחיפה ובהמשך, ביום 20.6.2021, הודיעו על ביטול ההסכם. התובעים נאלצו להסכים לביטול ההסכם, כאמור, תוך שמירה על זכויותיהם לפיצוי, ומכאן התביעה.

התובעים עתרו לחייב את הנתבעים בסך של 252,600 ₪ - סך של 105,600 ₪ בגין איחור של 132 ימים ברישום הערת האזהרה לטובתם (לפי ערך של 800 ₪ ליום), סך של 16,000 ₪ בגין איחור של 20 ימים בהשבת המקדמה ששילמו (לפי ערך של 800 ₪ ליום) וסך של 131,000 ₪ בגין פיצוי מוסכם, לפי הוראות ההסכם.

3.הנתבעים התגוננו מפני התביעה ובד בבד הגישו הודעה לצדדים שלישיים וכתב תביעה שכנגד. לטענתם, התביעה הוגשה בחוסר תום לב, בניגוד להוראות סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973 והתובעים מנעו במעשיהם את קיום ההסכם. לגופו של עניין טענו הנתבעים, כי ההסכם לא הופר ואף לא בוטל על ידם, אלא לדרישת התובעים ולפיכך, התובעים אינם זכאים לפיצוי כלשהו.

הנתבעים טענו, כי נהגו בתום לב, סברו שניתן יהיה לקיים את ההסכם ולרשום הערת אזהרה לטובת התובעים, אולם הדבר התעכב בשל הערת אזהרה שהיתה רשומה לטובת מר שמעון רופא - הצד השלישי מס' 1. הנתבעים הדגישו, כי לאחר הליך בוררות שנוהל בינם ובין הצדדים השלישיים, הוסרה הערת האזהרה שנרשמה לטובת רופא וניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים. אלא, שהתובעים לא רצו בכך ודרשו לבטל את ההסכם. עוד הוסיפו הנתבעים, כי קודם לכך, שעה שהבינו שקיימת מניעה לרשום הערת אזהרה הציעו לתובעים בטוחות חלופיות, בתום לב, אך התובעים עמדו בדווקנות על ביצוע ההסכם כלשונו וסירבו לכל חלופה מוצעת.

הנתבעים טענו, כי היה על התובעים לאפשר את ביצוע ההסכם "בקירוב", באופן שהיה מגשים את מטרתו. התובעים סירבו לכל חלופה, מנעו את קיום ההסכם והבהירו, כי משא ומתן מנהלים קודם לחתימה ולא לאחריה. רק לאחר דין ודברים ארוך חתמו התובעים על מסמכי ביטול. בהתנהלותם זו גרמו התובעים לנזקים רבים לנתבעים, לרבות הפסד רווח מעסקה עתידית בה היו אמורים להתקשר. הנתבעים עתרו, אפוא, לדחות את התביעה ולחייב את התובעים בהוצאות משפט.

4.אינני רואה צורך לפרט את תוכן ההודעה לצדדים שלישיים, שכן הודעת הנתבעת מס' 2 נדחתה מחמת העדר יריבות, בעוד שהליך ההודעה לצד שלישי שהגיש הנתבע עוכב, מכח סעיף 5 לחוק הבוררות, תשכ"ח - 1968. יחד עם זאת, חלק מהעובדות שפורטו במסגרת ההודעה לצדדים שלישים רלוונטיות גם להכרעה בהליך העיקרי והן תפורטנה בהמשך.

בדומה, לא אעמוד על הטענות שפורטו בתביעה שכנגד, מאחר והיא נדחתה בפסק דין שניתן ביום 25.9.2022, כחלק מהסדר דינו שהושג בין הצדדים.

5.בהתאם להסדר דיוני שהוגש ביום 22.9.2022 ויתרו הצדדים על שמיעת עדים. סוכם שהצדדים יגישו סיכומים בכתב ויוכלו להסתמך על המסמכים המצויים בתיק וכל מסמך אחר שגולה במסגרת ההליכים המקדמיים וכן, להפנות למוסכמות שפורטו בדיווח על דיון מקדמי. עוד הוסכם, כי בית המשפט ייתן פסק דין מנומק, אך הסכום הפסוק לא יעלה על 131,000 ₪ (נטו), בצירוף הוצאות משפט. בהתאם, הגישו הצדדים סיכומים בכתב ומכאן פסק הדין.

דיון והכרעה

6.ביום 11.9.2016 נחתם בין הנתבע לצדדים השלישיים הסכם מייסדים להקמת חברה. כל הצדדים לתובענה התייחסו להסכם זה ואיש אינו חולק על תוקפו, הוראותיו או חתימתו. הסכם המייסדים עסק בהקמת חברה יזמות בתחום הנדל"ן, בה שותפים הנתבע והצדדים השלישיים, בחלקים שווים, כאשר הנתבע שותף סתרים - הוא לא החזיק במניות החברה, אך היה חייב בחלק היחסי בהתחייבויותיה וזכאי לחלק היחסי בזכויות שהקנו המניות, כאילו החזיק בהן בפועל. באמצעות החברה ביקשו הנתבע והצדדים השלישיים לקדם פרויקט בניה מסוג תמ"א 38 במקרקעין הידועים כגוש 10765 חלקה 34, ברחוב סמטת יהודה 5 בחיפה. בפועל, לא נעשה שימוש בחברה אך הצדדים פעלו לפי חלוקת הזכויות האמורה בהסכם (שליש כל אחד).

7.ביום 27.2.2019 חתמו הצדדים השלישיים על הסכם תמ"א 38 לחיזוק הבניין הקיים ברחוב סמטת יהודה 5 עם הקבלן ליאן את גומאנה ליזמות בע"מ (להלן "הקבלן"). על פי ההסכם הקבלן יחזק את המבנה הקיים, יבנה על הגג 3 יחידות דיור נוספות, אשר יהיו בבעלותו, ויבנה מבנה נפרד נוסף ובו 2 יחידות דיור. יחידות אלה סומנו במספרים 9 ו - 10 בתשריט, והבעלות בהן יוחדה לצדדים השלישיים (אחת לכל אחד).

8.ביום 16.9.2019 נחתם בין הנתבע לצדדים השלישיים הסכם נוסף, שעניינו ייחוד הדירות בפרויקט סמטת יהודה 5 ואיזון מחדש של התשלומים לקבלן, לפי ההסכם מיום 27.2.2019. גם הסכם זה אינו שנוי במחלוקת. ההסכם מסדיר את זכויות הצדדים בדירות החדשות שייבנו בפרויקט סמטת יהודה 5 (סעיף 6) ואת השעבודים שיוטלו על הדירות (סעיף 7).

לפי הוראות הסכם זה, הנתבע אמור לקבל את הזכויות בדירה מס' 9 בתשריט בקומת קרקע, בשטח של כ - 78 מ"ר, הכוללת גינה וחניה מקורה צמודה (להלן "דירה מס' 9"). הצדדים השלישיים אמורים לקבל את הזכויות בדירה מס' 10 בתשריט. סוכם, כי יירשם על דירה מס' 10 שעבוד לצורך הבטחת ההסכם, בעוד שדירה מס' 9 תישאר חופשית לרישום שיעבוד. אדגיש, כי סעיפים 6 ו - 7 אינם מפרטים מי זכאי לרשום שיעבוד על דירה מס' 9, אלא רק כי תהיה "חופשית לרישום שיעבוד". בפועל, וכפי שניתן לראות מנסח רישום (חלקי) שהוצג בפני (נספח 1 לסיכומי התובעים), נרשמה הערת אזהרה על דירה מס' 9 לטובת מר שמעון רופא והדירה לא נותרה "חופשית לרישום שיעבוד". אבהיר, כי במסגרת ההודעה לצדדים שלישיים העלו הצדדים טענות רבות זה כנגד זה, אך אלה לא התבררו, שכן קיים הסכם בוררות בתוקף בין הצדדים.

9.ביום 8.2.2021 נכרת בין התובעים (בני זוג) לנתבעים (גם הם בני זוג) הסכם, במסגרתו נמכרו זכויות במקרקעין הידועים כגוש 10733 חלקה 104, וליתר דיוק - זכות לדירת מגורים ממוצעת בשטח של כ - 103 מ"ר בבניין מס' 2, בקומה גבוהה ככול הניתן (ואם יתאפשר דירה מס' 21 בתשריט), שעתידה להיבנות ע"י חברת נרשא (להלן "הדירה").

על פי סעיף 3.2 להסכם, התובעים (הקונים) נכנסים בנעלי המוכרים (הנתבעים) ויהיו אחד מבעלי הקרקע, על זכויותיהם וחובותיהם על פי הסכם הקומבינציה שנחתם עם חברת נרשא, שצורף כנספח להסכם. סעיפים 4 ו - 5 להסכם קובעים את תמורת הדירה והביטחונות לתשלומים, כדלקמן:

"4.בטחונות 

4.1להבטחת תשלום הרוכש, ירשום המוכר:

4.2 משכון ברשם המשכונות לטובת הקונה על פי הסכם זה מיד לאחר חתימת הסכם זה.

4.3 הערת אזהרה (ללא התחייבות סותרת) על דירה בנויה בשטח של 80 מ"ר עם חצר בשטח 250 מ"ר, ללא גמר, אשר בתהליך בבנייה, יחידה זמנית 9 בסמטת יהודה 5 חיפה גוש 10765 חלקה 34 - מיד לאחר חתימת הסכם זה **נסח טאבו של היחידה הזמנית מצורף כנספח ט'.

4.4 עם העמדת ערבות בנקאית על ידי נרשא לבעלי המקרקעין לרבות למוכר, אשר תימסר לידי הקונה, כמפורט בהסכם הקומבינציה, ימחקו הבטחונות כאמור בסעיף 4.2-4.3. המוכר יעשה את מירב המאמצים על מנת שהערבות בנקאית בגין הממכר, תהא מראש לפקודת הקונה, וככול והאמור לא יתאפשר, אזי יחזיק הקונה פיסית את הערבות בידו.

"5.תמורה

5.1 בתמורה לרכישת הממכר, משלם הקונה סך של 1,310,000 ₪ (להלן: "התמורה") כדלקמן:

5.1.1 המחאה בגובה 50,000 ₪ תשולם למוכר במעמד חתימת הסכם זה. יובהר כי סכום זה יושב לקונה ככול ויבוטל הסכם זה, מכל סיבה שהיא.

5.1.2 בתוך 7 יום עסקים מיום החלטת ועדת ערר שאינה מבטלת את הפרויקט (ובכפוף לרישום הבטחונות) - יעביר הקונה למוכר סך של 650,000 ₪.

5.1.3 עם מסירת ערבויות חוק מכר בשווי הדירה העתידית לקונה, ישלם הקונה למוכר יתרת התמורה כדלקמן:

א.מע"מ תשומות הבניה לממכר (אשר הוערך על ידי הצדדים בגובה 145,000 ₪) למע"מ.

ב.היתרה - למוכר.

5.1.4 היה ובמועד התשלום על פי סעיף 5.1.3 לא ימציא המוכר לקונה את האישורים הנדרשים לקונה לשם העברת הזכויות על שמו בטאבו כדלקמן: אישור מס שבח, אישור עירייה וועדה מקומית בתוקף, בקשה לרישום במקרקעין, שטרי מכר חתומים על ידם ומאומתים וייפוי כוח חתום ומאומת, יוותרו מתוך הסכום האמור בסעיף 5.1.3 ב' סך של 50,000 ₪ עבור מס שבח ו 25,000 ₪ עבור אישור עיריה וועדה...

5.3 תשלום הסכומים המפורטים בסעיף זה במלואם ובמועדם מהווה תנאי יסודי בהסכם זה, ובלבד שאיחור של עד 7 ימים בביצוע תשלום כשלהו לא יהווה הפרה יסודית של הסכם זה".

בהמשך, קובע סעיף 11 להסכם כי:

11.1איחור, איזה מהצדדים במילוי התחייבויותיו העולה על 7 ימים, יזכה את הצד המקיים בפיצוי בסך 800 ₪ בגין כל יום איחור, החל מהיום ה - 8 לאיחור.

11.2 מוסכם, כי הצהרות והתחייבויות המוכר והקונה בסעיפים 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 להסכם זה מהווים סעיפים יסודיים ועיקריים בהסכם זה.

11.3 מוסכם כי מבלי לפגוע בכל סעד ו/או תרופה העומדים לצדדים מכוח הסכם זה ו/או מכוח הדין, הרי שבמקרה של הפרה יסודית של הסכם זה, ישלם הצד המפר לצד המקיים או המוכן לקיים פיצוי מוסכם ומוערך מראש, ללא צורך בהוכחת נזק, בסך השווה בש"ח ל - 10% מהתמורה הנקובה בהסכם זה.

11.4הצדדים מצהירים, כי הפיצוי המוסכם הנ"ל נקבע על ידם לאחר הערכה זהירה של הנזק הצפוי כתוצאה מסתברת של הפרתו היסודית של הסכם זה.

11.5 הפרה יסודית תחשב גם הפרה של כל אחד מסעיפי ההסכם במשך למעלה מ - 14 יום.

11.6 כל תשלומי הריבית שיהיו בהתאם להסכם זה, יהיו בהתאם לתנאי היתר עסקה הנהוגה בבנק לאומי לישראל בע"מ.

סעיף 12.1 קובע, כי "כל שינוי, וויתור או הקלה בהוראות הסכם זה יהיו מחוסרי כל תוקף, אלא אם נעשו בכתב ונחתמו על ידי הצדדים".

10.להסכם צורף נספח, שנחתם בד בבד עם חתימת ההסכם (נספח ב' לכתב התביעה), הקובע הוראות נוספות, כדלקמן:

"1. מובהר למען הדברים כי הערת האזהרה הרשומה ביחידה זמנית 9 בסמטת יהודה 5 חיפה, אשר מהווה בטוחה לכספי הרוכש, לטובת מר שמעון רופא, הינה בנאמנות עבור יחידי המוכר זיו לוטן, אשר הינו הזכאי להירשם כבעלי יחידה זמנית זו.

2. כמו כן, הוצג הסכם רכישת הזכויות מטעמו של זיו.

3. הודעת הנאמנות שהתקבלה במשרדי מיסוי מקרקעין וכן אישור על רישום משכון לטובת זיו לוטן על יחידה זמנית זו, מצורפים לנספח זה.

4. למען הסר ספק, ככתוב בהסכם המכר, הערת האזהרה תרשם על היחידה הזמנית לטובת הרוכשים, ללא הערה לטובת שמעון רופא".

11.אם נסכם עד כה, בהתאם לסעיף 4.3 בהסכם והנספח שצורף אליו, התחייבו הנתבעים לפעול למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת שמעון רופא, ולרשום הערת אזהרה ללא התחייבות סותרת, לטובת התובעים, על דירה מס' 9. סוכם, כי ההתחייבות זו תבוצע מיד לאחר חתימת ההסכם. אמנם, לא נקבע מועד מדויק לכך, אולם בשים לב למכלול ההוראות שבסעיף 11 להסכם, הרי שמדובר בהתחייבות עיקרית ויסודית. לכן, היה על הנתבעים לבצעה בתוך 7 ימים ממועד החתימה ולא יאוחר מ - 14 ימים, אחרת יחשב הדבר להפרה יסודית של ההסכם. אני דוחה, אפוא, את טענת הנתבעים בסיכומיהם, לפיה רישום הערת האזהרה לא היה תנאי יסודי בעסקה. טענה זו עומדת בסתירה ישירה ללשון ההסכם. בנוסף, נדחית טענת הנתבעים, לפיה רישום הערת האזהרה הוא "תנאי לתשלום" ולא תנאי להסכם (סעיף 32 לסיכומיהם). רישום הערת אזהרה הוא תנאי או התחייבות שנקבעו בסעיף 4 להסכם וחובה היה עליהם לקיימו במועד שנקבע בהסכם.

בהתאם להוראות ההסכם, מועד ביצוע התשלום השני, בסך 650,000 ₪, יהיה בתוך 7 ימים מהמועד בו תתקבל החלטת ועדת הערר, שאינה מבטלת את פרויקט הבניה. התשלום הותנה ברישום הערת אזהרה על דירה מס' 9 לטובת התובעים.

12.הנתבעים טענו, כי "נאותו להעניק" בטוחה בדמות הערת אזהרה על דירה מס' 9, משום שלגישתם עמדה להם זכות כאמור. איני מקבל טענה זו ממספר טעמים. הראשון - הנתבעים לא "נאותו להעניק" דבר. הם חתמו על הסכם, במסגרתו התחייבו לפעול למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת שמעון רופא ולרשום במקומה הערת אזהרה על דירה מס' 9, לטובת התובעים. התחייבות זו הייתה נדבך עיקרי ומרכזי בהסכם, תנאי לתשלום חלק נכבד מכספי התמורה והפרתה נקבעה על ידי הצדדים כהפרה יסודית של ההסכם. השני - ביום 13.6.2021 ניתן פסק הבוררות בסכסוך שהתנהל בין הנתבע לצדדים השלישיים. בסעיף 9.1 בפסק הדין נקבע מחד, כי יש למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת מר שמעון רופא ומאידך - אין לנתבע זכות לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים על הזכויות בדירה, שכן אין לו למעשה זכויות קנייניות בה או זכויות חוזיות כלפי הקבלן, דיירים אחרים או יתר בעלי המקרקעין. נקבע, כי יש לנתבע, לכל היותר, זכויות חוזיות כלפי הצדדים השלישיים, שניתנות לשיעבוד. אציין, כי הבורר התייחס במפורש להערה בהסכם מיום 16.9.2019, לפיה הדירה תהיה "חופשיה לרישום שעבוד" והבהיר, כי אינה מקנה לנתבע זכות לרשום שעבוד. פסק הבוררות לא בוטל או שונה באופן כלשהו. לפיכך, לא עמדה לנתבע זכות לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים, כפי שטען.

13.התובעים טענו כי זמן קצר טרם חתימת ההסכם, גילו את קיומה של הערת האזהרה לטובת מר שמעון רופא, וכשפנו לנתבע הודיע להם האחרון שמדובר בהערת אזהרה בנאמנות עבורו, שכן הוא זכאי להירשם כבעלים של יחידה מס' 9. לטענתם, בבוקר החתימה על ההסכם הוציאו נסח רישום של המקרקעין וגילו כי מספר ימים קודם לכך נרשמה הערת אזהרה לטובת שמעון רופא. הנתבעים טענו, כי לא ידעו על קיומה, אך סברו כי מדובר בהערה בנאמנות לטובתם ברוח ההסכם מיום 16.9.2019, ולפיכך חתמו על הנספח, שהוכתב להם על ידי התובעים. נראה כי בנקודה זו קיימת תמימות דעים בין הצדדים.

אני קובע, אפוא, שבסמוך לחתימה על ההסכם התגלה לצדדים שקיימת הערת אזהרה סותרת על דירה מס' 9, לטובת מר שמעון רופא. הנתבעים סברו באותה עת, בתום לב, שההערה מייצגת את מערך ההסכמים בינם ובין הצדדים השלישיים והניחו שההערה נרשמה "בנאמנות" עבורם. הצדדים חתמו על הנספח להסכם, שהבהיר כי קיימת הערת אזהרה לטובת מר שמעון רופא, בנאמנות עבור הנתבע, ומוטל על הנתבעים למחוק הערה זו ולרשום תחתיה הערת אזהרה "נקייה" לטובת התובעים.

אוסיף, כי הדרישה לחתום על הנספח וההדגשה של הנתבעים כי נוסח הנספח הוכתב על ידי התובעים, מעידים על כך שהתובעים ייחסו חשיבות רבה לבטוחה זו, ולא בכדי נקבע בהסכם כי מדובר בהתחייבות מהותית ועיקרית של הנתבעים.

14.אין חולק, כי לא נרשמה לטובת התובעים הערת אזהרה ובהתאם, לא שולם התשלום השני בסך של 650,000 ₪. התובעים טענו, כי הנתבעים הפרו את ההסכם שעה שלא רשמו לטובתם הערת אזהרה, כאמור. למרות שהיו זכאים לבטל את ההסכם, בחרו התובעים שלא לבטלו, אלא לקיימו בהתאם להוראותיו, כך שהסך של 650,000 ₪ ישולם רק לאחר רישום הערת אזהרה.

המחלוקת בין הנתבעים לצדדים השלישיים התבררה בהליך בוררות ועם קבלת פסק הבורר עדכן הנתבע את התובעים שלא ניתן לרשום לטובתם הערת אזהרה. הוא הציע לתובעים מספר חלופות לבטוחה החוזית, שוות ערך לשיטתו. התובעים סירבו לכל חלופה, סירבו להיפגש עימו, ודרשו חלופה לבטוחה, שלא תפחת משווי של שני מיליון ₪. לטענת הנתבעים, הצעותיהם נדחו ללא התייחסות עניינית וללא הצעות נגדיות. לטענתם, היה לתובעים נוח לסרב לחלופות שהוצעו, מאחר וביקשו להמשיך ולהחזיק בזכות לרכוש דירה בהנחה כנגד תשלום של 50,000 ₪ בלבד.

התנהלות הצדדים וחלופת המכתבים בדוא"ל ביניהם, שצורפה כנספחים 7 - 15 לסיכומי התובעים, מתארת היטב את השתלשלות העניינים.

במהלך יום 19.4.2021 התקיימה חלופת מכתבים בדוא"ל בין הצדדים. הנתבע הציע לבטל את ההסכם ולהשיב לתובעים את המקדמה בסך של 50,000 ₪. התובע השיב, כי הוא מבקש להמשיך בעסקה כרגיל. הוא ציין ששולם מס רכישה וכי הסך של 650,000 ₪ ממתין להעברה לאחר רישום הערת אזהרה והמצאת החלטת ועדת הערר. התובע אף התייחס במפורש להצעת התובע לבטל את ההסכם והבהיר, כי ככול שהנתבע לא יוכל לרשום הערת אזהרה, תשולם התמורה ברגע שחברת נרשא תעלה על הקרקע והתובעים יקבלו ערבויות חוק מכר, כפי שהסבירה התובעת בעדותה בהליך הבוררות.

הנתבע הבהיר, כי לטעמו עדיף להתיר את העסקה אך הוא מקבל את עמדת התובעים ובודק אפשרות העמדת בטוחה אחרת. התובע הבהיר, כי התנאים בהסכם נוסחו בדיוק לשם כך, והם פועלים על פי ההסכם. הוא הוסיף, כי ככול שתועמד בטוחה אחרת, שוות ערך, שתהיה מקובלת על התובעים, הם ישקלו זאת, שכן אין להם עניין להחזיק כספים בחשבון העו"ש. בסיפא למכתבו הדגיש התובע, כי מוטב להוריד מסדר היום את עניין ביטול העסקה, כיוון שאין לכך התכנות מצד התובעים.

מחילופי המכתבים בדוא"ל עולה תמונה ברורה, לפיה פרק הזמן שניתן לנתבעים לרשום הערת אזהרה הוארך בהסכמה, והצדדים המתינו לתוצאות הליך הבוררות. במהלך הבוררות התבקשה התובעת להציג מסמכים ואף זומנה לעדות על ידי הצדדים השלישיים. בנקודת זמן זו התנהלו הצדדים בהסכמה (ראה גם נספח 4 לסיכומי התובעים - מכתב התובעת לבורר מיום 7.4.2021 ומכתב הנתבע בדוא"ל לתובעים ולבורר, מיום 8.4.2021). אמנם, לפי הוראות ההסכם רישום הערת אזהרה לטובת התובעים היא התחייבות עיקרית ויסודית ואי רישומה מהווה הפרה יסודית מצד הנתבעים. עם זאת, בשלב זה התובעים לא ביקשו לבטל את ההסכם אלא עמדו על קיומו והאריכו את המועד לרישום הערת האזהרה. הנתבעים מצידם סברו, כי לאור הליך הבוררות ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה (ראה סעיפים 11 - 13 לסיכומיהם) והתנהלו בהתאם. אני קובע, אפוא, כי ניתנה לנתבעים ארכה (בלתי מוגבלת בזמן) לתיקון ההפרה שבאי רישום הערת האזהרה לטובת התובעים. כפועל יוצא מכך, נדחה גם המועד לביצוע התשלום השני, שכאמור הותנה ברישום הערת אזהרה.

15.ביום 24.4.2021, כחודשיים טרם שניתן פסק הבורר, שלח הנתבע מכתב בדוא"ל לתובע (נספח 33 לסיכומי התובעים), כדלקמן:

"שלום חברים

כדי לפתור את המצב הנוכחי ולא להכנס לויכוחים אני מציע את אחת משתי החלופות הבאות:

• רישום הערת אזהרה על נכס בחורב 16 קומה ג' בשטח של 70 מר בשווי 1.75 משח עם יתרת משכנתא של 850 אש"ח בערך.

• רישום משכנתא על שתי יחידות (16.8 מר + 70 מ"ר) בקומת מרתף בשרל לוץ לפני שיפוץ בשווי של כ - 750 אש"ח להערכתי (קניתי לא מזמן)

  תודה, זיו".

   

  במסגרת מכתב זה העלה הנתבע לראשונה הצעה לבטוחה חלופית. בשלב זה הליך הבוררות היה בעיצומו וטרם ניתן פסק הבורר. טענת הנתבעים לפיה רק לאחר פסק הבורר, שקבע כי לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה, הציע הנתבע חלופות שונות לקיום העסקה, לא נכונה. הנתבע הציע בטוחות חילופיות עובר למועד מתן פסק הבורר ולא המתין לתוצאת הליך הבוררות. הנתבע בחר שלא להבהיר התנהלותו, אולם ניתן להבין מסיכומיו (ראה סעיפים 16 ו - 17), שהטעם לכך היה כלכלי גרידא.

   

  למחרת, 25.4.2021, השיב התובע לפניית הנתבע (נספח 34 לסיכומי התובעים), כדלקמן:

   

  "היי זיו,

  ראשית - אינני מבין על אילו ויכוחים אנחנו צריכים להיכנס, כאשר יש לנו סעיפים ספציפיים בהסכם לגבי נושא התשלום והביטחונות.

   

  אנו עומדים בתנאי ההסכם באופן דווקני וממלאים אחר כל תו ואות בו ולכן לא אמור להתעורר ויכוח כלשהו.

   

  שנית, ולגופה של הבקשה - לצערי הביטחונות המוצעים על ידך כתחליף אינם עומדים בקנה אחד עם הביטחון הקיים בהסכם ועל כן אין כל אפשרות להמיר הביטחון בהסכם בביטחון שאיננו ביטחון. עפ"י תנאי ההסכם אנו אמורים לקבל הערת אזהרה נקייה, ללא התחייבות נוגדת כלשהי, על דירה בבניה ששוויה כ 2 מליון ₪ לפחות. פה אתה מציע לנו ביטחונות ששניהם גם יחד אינם מגיעים לשווי הביטחון ולאיכותו - דבר שהוסכם עפ"י ההסכם ולכן לא נוכל להסכים לשינוי זה. רישום הערת אזהרה על נכס עם משכנתא בשווי נכבד, ואף ללא הסכמת הבנק המשעבד אינו תחליף הולם. כך גם רישום הערות אזהרה על מרתף.

   

  יחד עם זאת אנו נכונים ללכת לקראתך כברת דרך ארוכה בשל קושי שנוצר אצלך לספק את הביטחון שהתחייבת אליו בהסכם, אך הדבר צריך להיות ביטחון שניתן להישען עליו באיכות דומה לביטחון עפ"י ההסכם. אז ורק אז נשקול בחיוב השינוי המבוקש על ידך.

   

  להזכירך כי הסך של 650,000 ₪ מוכנים וזמינים עבורך בחשבון העו"ש שלנו ויועברו אליך מיד עם קבלת הביטחון עפ"י ההסכם (רישום הערת אזהרה נקייה לטובתנו, ללא רישום נוגד כלשהו). באם הביטחון לא יסופק עפ"י תנאי ההסכם, הרי שתקבל את יתרת הכספים רק בשלב השני - בו נקבל ערבות על כל הסכום - גם זאת עפ"י ההסכם."

   

  מכתבו של הנתבע בדוא"ל מיום 25.4.2021 הוא ראשון מתוך תכתובת ענפה בין הצדדים באותו יום (ראה נספחים 11 - 13 לסיכומי התובעים). אינני רואה צורך לפרט תוכן כל המכתבים ואסתפק בכך, שניכר כי מאותו שלב התעקש הנתבע על קיום בקירוב של ההסכם, קרי - החלפת הבטוחה שנקבעה בהסכם המכר באחת מהחלופות שפורטו במכתבו מיום 24.4.2021. הוא עמד על כך שהחלופות שהציע שוות בערכן.

   

  התובע, שניהל את חלופת הדוא"ל בשם התובעים, עמד על קיום ההסכם כלשונו, לרבות הבטוחה המקורית, כתנאי לביצוע תשלום השני. התובע הבהיר, כי הבטוחות החלופיות שהוצעו אינן שוות בערכן ואינן איכותיות לטעמו. כל צד התבצר בעמדתו, הכל כחודשיים טרם שניתן פסק הבורר.

   

  16.מהראיות שהובאו בפני עולה, כי בשלב מסויים, משנוכח הנתבע להבין שלא ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים בתקופה הקרובה, ביקש להביא לקיום ההסכם בקירוב.

   

  תורת הביצוע בקירוב נשאבה למשפט הישראלי באמצעות סימן 46 לדבר המלך במועצה על ארץ ישראל, ולאחר חקיקת חוק החוזים, ניתן (לכל היותר) להתוות את גבולה בתחום סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973 (ע"א 672/81עמיתי מלון ירושלים נגד דוד טייק, מ(3) 169, בעמ' 198 - 199)‏‏. פירוש הדבר הוא, כי במידה שניתן ללמוד מלשון החוזה, או ככול שאינו מתייחס לכך - מאומד דעת הצדדים, שהצדדים לחוזה היו נכונים לקיימו תוך סטייה קלה או בשינויים מסוימים, וקיום כאמור הוא בדרך מקובלת ובתום לב כדרישת סעיף 39 לחוק החוזים, הרי שניתן לקבל שינוי והתאמה קלים של ההתחייבויות החוזיות, על מנת לקיים את ההסכם (שם, בעמ' 199). יחד עם זאת, בשלב זה על בית המשפט להיזהר מעריכת החוזה במקום הצדדים ויש לוודא שהשינוי אינו גורם עוול למי מהם (ראה בש"א (מחוזי ירושלים) 2813/05חברת השיתופית הכללית בא"י בע"מ נגד הרב דניאל ביטון(27.07.2006)‏‏ - סעיף 117 לפסק הדין שם). הדגש בעניין זה הוא על נכונות הצדדים. לא ניתן לאכוף על הצדדים קיום בקירוב, בשונה מתרופת "ביצוע בקירוב" או "אכיפה בקירוב", שבית המשפט רשאי לעשות בה שימוש לטובת נפגע (ראה ע"א 1546/16עפו סעיד ביסאן נגד מדינת ישראל רשות הפיתוח וקק"ל(16.09.2020)‏‏, ע"א 289/78 אשד נגד לובר, פ"ד לג(1) 13, 20-19 וע"א 2686/99‏ אייזמן נגד קדמת עדן בע"מ, פ''ד נה(5) 365).

   

  בענייננו, לפי הוראות ההסכם שנכרת בין הצדדים, התחייבו הנתבעים לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים. מדובר בהתחייבות מהותית ויסודית בהסכם. התובעים הבהירו כי מדובר מבחינתם בהתחייבות מהותית והשינוי היחיד שהם מוכנים לו הוא הארכת הזמן לביצועה ולחילופין, ביצוע התשלום השני לאחר שהקבלן יחל בעבודות הבניה ויתן ערובות, בהתאם להוראות ההסכם. עצם העובדה שלא ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים, כבטוחה, לא הפכה את את ההסכם לבלתי אכיף. ניתן היה לקיים את ההסכם, באופן שיתרת התשלום תבוצע לאחר שחברת נרשא (הקבלן) תעמיד ערובות, בהתאם לסעיפים 4.4 ו - 5 להסכם המכר. בקשת הנתבע ל"ביצוע בקירוב", באמצעות חלופה אחרת, נדחתה על ידי התובעים במפורש ואין מקום לאכוף אותה עליהם. בית המשפט מנוע מלערוך מחדש את ההסכם, כך שיתאים לצרכי הנתבעים. התנהלות הנתבע, בניסיון לכפות על התובעים לשנות את ההסכם ולהסכים לבטוחה חילופית, לא היתה במקומה.

   

  אני קובע, כי לא היה מקום לדרישת הנתבע לאכוף "קיום בקירוב" של ההסכם על התובעים, וודאי שעה שלא הציע להם בטוחה חלופית שוות ערך, לשביעות רצונם. קיום בקירוב מותנה בהסכמת הצדדים וברור על פניו שהתובעים לא הסכימו לחלופות המוצעות או לקיום בקירוב של ההסכם, בדרך שהוצעה על ידי הנתבע.

   

  17.כפי שעולה מראיות הצדדים, ההתכתבות בין הצדדים המשיכה גם ביום 29.4.2021 (נספחים 3, 14, 35 ו - 36 לסיכומי התובעים), אולם ניכר שלא חל שינוי בעמדותיהם. הנתבע הציע לערוך פגישה לצורך משא ומתן, בעוד שהתובעים סירבו לכך, בטענה שמשא ומתן מנהלים טרם חתימת חוזה ולא לאחריו. בהמשך, הציע הנתבע בטוחה נוספת, בדמות שיק עצמי. גם הצעה זו נדחתה על ידי התובעים שסברו (יש לומר - בצדק), שאין בשיק של הנתבע כדי להוות בטוחה ממשית.

   

  18.ביום 13.6.2021 ניתן פסק הבורר שהורה, כאמור, על מחיקת הערת האזהרה לטובת מר שמעון רופא וקבע, כי לנתבע אין זכות לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים.

   

  בשלב זה התברר לצדדים, כי לא ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת התובע;ים מכוח פסק הבוררות. למעשה, הנתבעים הפרו את ההסכם ואת התחייבותם לרשום הערת אזהרה "נקייה" לטובת התובעים. הפרה זו מצד הנתבעים לא סתמה את הגולל תחת ההסכם, שכן התובעים היו נכונים, גם בשלב זה, להמתין לרישום הערת אזהרה לטובתם. הנתבע טען, כי פעל במקביל אצל הצדדים השלישים, על מנת שיתירו רישום הערת האזהרה, ללא קשר לפסק הבוררות. נראה, אפוא, שהתובעים היו נכונים להמתין לרישום הערת אזהרה לטובתם, על בסיס טענות הנתבע שהוא פועל לקבלת הסכמת הצדדים השלישיים.

   

  במכתבו בדוא"ל מיום 17.6.2021 הבהיר הנתבע כי בשלב זה, לאור פסק הבוררות, הוא אינו רשאי לרשום הערת אזהרה לטובתם. הנתבע הציע למסור לתובעים המחאת ביטחון אישית שלו בסך 650,000 ₪, חלף הערת אזהרה, כנגד ביצוע התשלום השני. בסיפא למכתבו, הבהיר הנתבע כי "חשוב לי שנאפשר מנגנון זה, כי כפי שהסברתי לא אחת, מכרתי את היחידה בנאות פרס בשכנוע איציק במחיר מוזל כדי לבצע עסקה אחרת שכרגע איני יכול לבצע, עד אשר לא תשלמו לי. לכן אבקש שברוח חיובית וטובה תקבלו את הצעתי המעשית" (נספח 29 לסיכומי התובעים). כאמור, שיק אישי על סך של 650,000 ₪ כנגד התשלום השני לא מהווה בטוחה "שוות ערך" להערת האזהרה.

   

  19.ביום 20.6.2021 התנהלה בין הצדדים חליפת מכתבים ערה בדוא"ל (נספחים 37, 16, 17, 5 ו - 6 לסיכומי התובעים). כפי שעולה מהמכתבים, התובעים עמדו על קיום החוזה וההתחייבות כלשונה, קרי - רישום הערת אזהרה לטובתם כתנאי לתשלום השני, וסירבו לחלופה המוצעת של שיק ביטחון. הנתבע מנגד הודיע כי "... בכל מקרה, משכל הענין נודע לכם מראש, ובכל מקרה, אנחנו בה צמודים לרכישתכם, ולא שילמתם תמורה מעשית, אין כל הסתמכות, אין כל נזק, אשלח לכם הודעת ביטול לעסקה ובכוונתי למכור את היחידה לקונה שמוכן לשלם עבורה" (נספח 17 לסיכומי התובעים). גם בהמשך, עמדו הצדדים על דעתם (נספחים 5 ו - 6 לסיכומי התובעים) - התובעים דרשו לקיים את ההסכם ואילו הנתבע חזר פעם אחר פעם על הודעתו, לפיה הוא מבטל את העסקה. מפאת חשיבות הדברים, אביא את חלקה האחרון של ההתכתבות, כלשונה:

   

  "שלום רב זיו,

  אנחנו אלה שפעלנו כל העת בתום לב מוחלט בעוד שאתה חותר לביטול ההסכם כל העת. בנוסף - לא הצעת מעולם ביצוע בקירוב, אלא הצעת ביטחונות שאינם עולים בקנה אחד עם הביטחון שהיה בהסכם.

  באם תפעל לביטול שלא כדין - נעמוד על זכויותינו בכל האמצעים העומדים לרשותנו. חבל שזו הדרך שאתה בוחר להתנהל.

  בכבוד רב אלון ודליה הוברמן

  (נספח 5 לסיכומי התובעים - מכתב בדוא"ל מיום 20.6.2021, בשעה 09:22).

   

  הנתבע השיב למכתב זה, כדלקמן:

   

  "אלון שלום

  נדמה כי אתה מחפש לריב ולא לקנות דירה, ואני לא שם

  אני לא נכנס כרגע גם לציונים שאתה חולק לי, וטוב תעשה אם תבדוק את עצמך קודם לכן

  אזכיר לך כי בעבר הצעתי כמה וכמה חלופות ובכל מקרה, גם עכשיו הצעתי חלופה, ובחרת לבטל את ההסכם.

  פתוחה בפניך הדרך בערכאות, והן שידונו בפיצוי שאתה חושב שמגיע לך בזמן המאוד קצר עם התשלום המאוד קטן ששילמת. קיבלת ממני הודעת ביטול ואני מאחל לך הצלחה בהמשך הדרך.

  זיו"

  (נספח 5 לסיכומי התובעים - מכתב בדוא"ל מיום 20.6.2021, בשעה 09:24. ההדגשות שלי - א.ר.).

   

  על כך השיב התובע, כי:

   

  "שלום רב זיו,

  אני לא ביטלתי שום הסכם. מבחינתנו ההסכם שריר וקיים.

  לא קיבלתי ממך עד עכשיו הודעת ביטול כלשהי אלא רק אמירות שבכוונתך לבטל.

  אלא באם הסייפא למייל שלך "קיבלת ממני הודעת ביטול ואני מאחל לך בהצלחה בהמשך הדרך" מהווה הודעת ביטול...".

  (נספח 6 לסיכומי התובעים - מכתב בדוא"ל מיום 20.6.2021, בשעה 09:37).

   

  הנתבע חתם את ההתכתבות באמירה הבאה:

   

  "אלון שוב שלום

  כבר המלצתי לך להפסיק לחלק ציונים יותר מפעם אחת

  אתה גורר את הצדדים להתנצחות מיותרת

  חתמת הסכם ואחרי כמה ימים נודע שיש קושי שלא היה תלוי בי

  מאז ניסית לאנוס אותי לקיים הסכם, ולא הסכמת לעשות ביצוע בקירוב

  הנושא ברור ויתברר בבית המשפט, כי אני רואה שאתה אדם ששש אלי קרב

  את היחידה אמכור למישהו שמוכן גם לשלם ולא רק לריב,

  והפעם אבדוק טוב יותר את המלצותיו של איציק בנוגע ליושרם של האנשים.

  עשית עסקה יזמית וניסית לקנות דירה ששווה 1.7 ב 1.3 אבל לא היית מוכן לעשות את הצעדים הנדרשים לשם כך.

  רוצה את הדירה? תשלם

  לא רוצה, אתה משוחרר

  ראה בהודעתי הודעת ביטול

  שוב תודה ובהצלחה

  זיו"

  (נספח 6 לסיכומי התובעים - מכתב בדוא"ל מיום 20.6.2021, בשעה 09:55. ההדגשות שלי - א.ר.).

   

  מתוכן ההתכתבות בין הצדדים, בזמן אמת, עולה כי התובעים עמדו על קיום החוזה והיו מוכנים להמתין לביצוע ההתחייבות לרשום הערת אזהרה לטובתם, כתנאי לביצוע התשלום השני ולחילופין, לבצע את התשלום השני עם תחילת העבודות ומסירת ערובות על ידי הקבלן. בשלב זה, הבהיר הנתבע, באופן שאינו משתמע לשני פנים, כי העסקה אינה כלכלית בעיניו (שכן היה זקוק לתשלום השני לצורך עסקה אחרת) ולכן, בחר לבטל את ההסכם. גם לאחר שהתובע הבהיר שאינו מעוניין לבטל את ההסכם ובעיניו מדובר בביטול שלא כדין, עמד הנתבע על כך שיש לראות בהודעתו הודעת ביטול.

   

  בסעיף 34 לסיכומיהם טענו הנתבעים כי "אין המדובר בביטול משפטי ועובדה שכשביטלו הצדדים את ההסכם עשו זאת בכתב, עם הודעת ביטול למיסוי מקרקעין ובאותו מעמד הושבו אותם 50,000 ₪ להוברמן". לא ברור מאין שאבו הנתבעים את ההבחנה בין ביטול "משפטי" לביטול "אחר". הודעת ביטול היא הודעה שנותן צד להסכם למשנהו, לפיה הוא מבטל את החוזה. ההודעות ששלח הנתבע לתובעים ביום 20.6.201 הן ללא ספק הודעות ביטול ברורות וחד משמעיות. הנתבע לא הסתפק בכך, אלא הוסיף כי בדעתו להתקשר בעסקה נוגדת למכירת הנכס נשוא ההסכם. העובדה שלאחר מכן נדרשו הצדדים להתכתבויות נוספות, לרבות הגשת תצהירים לרשויות המס אינה משנה את העובדה שההסכם בוטל על ידי הנתבע, בהודעותיו אלה.

   

  אני קובע, אפוא, כי ביום 20.6.2021 הודיע הנתבע לתובעים על ביטול ההסכם, חרף התנגדותם. אדגיש, כי התובעים לא הפרו בשום שלב את ההסכם, בעוד שנתבעים הפרו את ההסכם, שעה שלא רשמו הערת אזהרה לטובת התובעים.

   

  20.משלוח הודעת ביטול, שעה שאין בידי שולחה עילת ביטול, מהווה כשלעצמו הפרה יסודית של ההסכם או למצער, הפרה יסודית צפויה (ראה ע"א 1/84 נתן נגד ש' סטרוד ואח' וערעור שכנגד, פ"ד מב(1) 661, בעמ' 671, ע"א 256/89 א' פרץ ואח' נגד כובס, פ"ד מו(3) 557, בעמ' 564 וע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נגד ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1) 210, סעיף 12 לפסק הדין). מאחר ובשלב זה לא עמדה לנתבעים עילת ביטול, עצם ביטול ההסכם על ידם מהווה הפרה יסודית (שניה) של ההסכם.

   

  הנתבעים טענו בסיכומיהם, כי מדובר בעסקה עתידית והסכמתם למכור את הדירה "במחיר אטרקטיבי", נועדה לאפשר להם תזרים מזומנים לקיום התחייבויותיהם. ניתן להבין כי לגישתם, כאשר נעלם "הבסיס הכלכלי" לקיום עסקה, יש לבטלה, ואין כל פגם בהתנהלותם. גישה זו אינה מקובלת במשפט הישראלי, הרואה ערך בעצם קיום חוזה, לאחר שנכרת, כחלק מחופש החוזים. חוזה הוא "חוק" שהצדדים קבעו ביניהם ועליהם לקיימו (ראה ע"א 6601/96AES SYSTEM INC נגד משה סער, פ"ד נד(3) 850)‏. לא ניתן, אפוא, לקבל את ההצדקה "הכלכלית" שמציעים הנתבעים כ"מניע" או "עילה" להפרת חוזה שנחתם, באמצעות ביטולו. לכל היותר, מדובר בהעדר כדאיות כלכלית שאינה מהווה עילה לביטול הסכם.

   

  21.החל מיום 23.6.2021 העבירו התובעים את הטיפול בעניינם לבא כוחם (נספחים 18 - 22 לסיכומי התובעים). לאור ההודעה על ביטול ההסכם, דרשו התובעים שתושב לידיהם המקדמה בסך של 50,000 ש"ח ויבוצעו הפעולות הנדרשות לביטול העסקה ברשויות המס. הנתבע מצידו טען, כי ביטול העסקה כפוף לכך שיחתם כתב ויתור וסילוק על טענות הדדיות של הצדדים. התובעים סרבו לכך.

   

  במכתבו בדוא"ל מיום 7.7.2021 (נספח 23 לסיכומי התובעים) ביקש ב"כ התובעים לברר, האם הנתבע חזר בו מהדרישה לחתום על כתב ויתור תביעות ובדעתו לפעול להשבת המקדמה וחתימה על המסמכים הנחוצים לרשויות.

   

  בתגובה, שלח הנתבע לב"כ התובעים הודעה, כדלקמן:

   

  "היי דרור

  כאמור, ניתן להתקדם בעסקה ולרשום את הבטוחה שביקשו מרשיך

  הענין אינו נהיר לי.

  זיו"

  (נספח 27 לסיכומי התובעים).

   

  ב"כ התובעים השיב לנתבע, כדלקמן:

   

  "זיו שלום

  הניסיון שלך ללכת ימינה ושמאלה/קדימה ואחורה, לסירוגין, על פי מה שמתאים לך באותו רגע, אינו מקובל ומרשי דוחים אותו.

   

  הפרת את החוזה בהפרה יסודית במשך 5 חודשים כשלא רשמת הערת אזהרה לטובת מרשי, כפי שהיית מחויב לעשות. בהמשך הודעת על ביטול החוזה בשל ההפרה שלך עצמך (וכנראה גם כיוון שהדבר תאם את האינטרסים שלך באותו רגע). עם מתן הודעת הביטול היה עליך לבצע השבה מיידית. לא עשית כן.

   

  מרשי קיבלו את הודעת הביטול שלך. מרשי דרשו כי תשיב את כספם תוך שהבהירו כי הם שומרים על מלוא תביעותיהם וטענותיהם כלפיך. מרשי ימתינו עד ליום א' הקרוב בשעה 12:00. ככול שהסכום הנ"ל לא יושב להם, יראו עצמם חופשיים לפעול על פי הבנתם.

   

  למעלה מהנחוץ אציין כי אמירתך - 'כאמור ניתן להתקדם בעסקה ולרשום את הבטוחה שביקשו מרשיך" הנה אמירה מרוקנת מכל תוכן, הן משפטית והן עובדתית. אין באמור בדוא"ל זה ו/או שלא נאמר בו, כדי למצות את טענות מרשי כנגדך וכנגד רעייתך - מרשתך או להוות ויתור מצד מרשי על טענה או תביעה העומדת להם".

   

  הנתבע לא הבהיר מהו הבסיס לטענה, לפיה ניתן היה באותו שלב, לאחר ביטול ההסכם, לרשום את הערת האזהרה. טענת הנתבעים בסעיף 27 בסיכומיהם, לפיה "כרונולוגית, לאחר הודעת הוברמן זו, מסרו סממה/רופא הסכמתם לרישום ההערה לטובת הוברמן ולכן הודיע זאת לוטן להוברמן ביום 7.7.21", לא נתמכה בראיה כלשהי. ממילא, ההסכם בוטל זה מכבר באותו שלב. לפיכך, אני דוחה את טענות הנתבעים במישור זה. אוסיף, כי התנהלות הנתבעים תמוהה, לשון המעטה, ומסיבות השמורות עימם, נמנעו מלהשיב לתובעים את המקדמה, כמתחייב מהודעת הביטול ששלחו ביום 20.6.2021.

   

  22.רק ביום 12.7.2021 ניאותו הנתבעים להשיב לתובעים את המקדמה ששולמה בעת חתימת ההסכם (נספחים 38 ו - 24 לסיכומי התובעים). בנוסף, הצדדים חתמו על תצהירי ביטול שהועברו ללשכת מיסוי מקרקעין (ראה נספחים 24 - 26 לסיכומי התובעים). גם עניין זה לא עבר על מי מנוחות, שעה שנתגלעה מחלוקת בין הצדדים באשר למועד ביטול העסקה (20.6.2020 - מועד משלוח הודעת הביטול או שמא 11.7.7.2020 - מועד הדיווח לרשויות המס בדבר ביטול העסקה).

   

  23.כפי שקבעתי לעיל, התחייבות הנתבעים לפעול למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת מר שמעון רופא ולרשום הערת אזהרה ללא התחייבות סותרת, לטובת התובעים, היא התחייבות עיקרית ויסודית בהסכם שנכרת בין הצדדים. אין חולק, כי הנתבעים לא קיימו התחייבותם לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים, בין במועד שנקבע בהסכם ובין לאחר מכן, עד לביטול ההסכם על ידם.

   

  התובעים הסכימו מעת לעת להאריך את המועד לקיום ההתחייבות. תחילה תלו הצדדים יהבם בפסק הבורר. בהמשך, הסכימו התובעים להמתין לקיום ההתחייבות זאת לאור טענת הנתבע, כי הוא מתנהל מול הצדדים השלישיים לצורך רישום ההערה בהסכמה. בכל מקרה, ניתן היה לקיים את ההסכם, בהתאם להוראותיו, כך שהתשלום השני יבוצע לאחר שחברת נרשא (הקבלן) תעמיד ערובות.

   

  בין לבין, הציעו הנתבעים לתובעים בטוחות חילופיות, בבחינת קיום בקירוב של ההסכם. ההצעות נדחו על ידי התובעים. הבטוחות המוצעות נפלו בטיבן ואיכותן מהבטוחה שנקבעה בהסכם ולא בכדי עמדו התובעים על דרישתם לרישום הערת האזהרה, כתנאי לביצוע התשלום השני, בסך של 650,000 ₪. כך או כך, קיום בקירוב נעשה בדרך של הסכמה בלבד ולא ניתן לאכוף אותו על התובעים.

   

  ביום 20.6.2021 הודיעו הנתבעים, באופן חד צדדי, על ביטול ההסכם, מבלי שהיתה בידם עילה לעשות כן. בכך הפרו הנתבעים את ההסכם. בהמשך, סרבו הנתבעים להשיב לתובעים את המקדמה ששולמה בעת חתימת ההסכם והתנו את השבת הכספים בחתימה על כתב ויתור וסילוק טענות הדדי. רק ביום 12.7.2021 השיבו הנתבעים לתובעים את המקדמה ששילמו ובסמוך לאחר מכן נחתמו גם המסמכים הנדרשים לצורך דיווח על ביטול העסקה לרשויות המס.

   

  מאחר והנתבעים הפרו את הסכם המכר באופן יסודי, קמה לתובעים הזכות לקבל את הפיצוי המוסכם, בשיעור של 10% מערך התמורה, קרי - סך של 131,000 ₪, בהתאם לסעיף 11.3 להסכם.

   

  24.בהתאם להסדר הדיוני מיום 22.9.2022, הוגבל פסק הדין לסך של של 131,000 ₪ נטו, בצירוף הוצאות משפט. לפיכך, מתייתר הצורך לדון ביתר הסעדים הכספיים שנדרשו על ידי התובעים.

   

  25.הנתבעים טענו בסיכומיהם, כי לא נגרם לתובעים נזק מהפרת ההסכם ולכן, בקשו לדחות את דרישתם לפיצוי המוסכם.

   

  סעיף 15(א)לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1970, קובע כי במידה והסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק. אולם, רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה. בעניין זה נקבע בשורה של פסקי דין, כי "מקום בו קבעו הצדדים בהסכם תניית פיצויים מוסכמים, אין נדרשת - בהיעדר תביעה לתשלום דמי נזק גבוהים יותר - הוכחת הנזק שנגרם בפועל כתנאי לחיוב הצד המפר בתשלום פיצויים" (ראה ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נגד פישל, פ"ד מ(4) 319, ע"א 4481/90 אהרון נגד ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427, ע"א 3745/92 פסקל נגד מזרחי, פ"ד מח(2) 359 וע"א 3846/98 דהן נגד ביטון, פ"ד נד(4) 566).

   

  הנתבעים לא העלו טענה כלשהי בעניין גובה הפיצוי המוסכם, ולו כטענה חלופית. לפיכך, דין טענותיהם בעניין זה להדחות, ולו רק מטעם זה. יתירה מזאת, הנתבעים עצמם עתרו לחייב את התובעים במלוא סכום הפיצוי המוסכם על פי ההסכם ולא ראו מקום להפחיתו. לפיכך, הם מושתקים מלהעלות טענה בדבר אי סבירות הפיצוי המוסכם. לגופו של עניין, לא מדובר בתניה גורפת שאינה מבחינה בין הפרה סתם לבין הפרה יסודית של מי מהצדדים להסכם. הסכום שנקבע בסעיף 11.2 סביר, נהוג בהסכמים דומים ועומד ביחס סביר לנזק שהצדדים צפו כאפשרי כתוצאה מהפרת ההסכם. יש לצאת מתוך הנחה שהצדדים פעלו באורח סביר וקבעו יחס הולם בין שיעור הפיצויים בתניית הפיצויים לבין הנזק המשוער, בדיוק כפי שרשמו בסעיפים 11.3 ו - 11.4 בהסכם. מקום בו קבעו הצדדים פיצויים מוסכמים, כבענייננו, לא נדרשת הוכחת הנזק שנגרם בפועל כתנאי לחיוב הנתבעים, שהפרו את ההסכם. אני דוחה, אפוא, את טענות הנתבעים בעניין זה.

   

  26.לאור האמור לעיל, ובשים לב להסדר הדיוני שנכרת בין הצדדים, אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים של 131,000 ₪.

   

  בנוסף, ישלמו הנתבעים לתובעים את המחצית הראשונה של האגרה ושכר טרחת עו"ד בסך של 15,000 ₪. הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 ימים, שאחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

   

  המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לצדדים.

  ניתן היום, כ"ב ניסן תשפ"ג, 13 אפריל 2023, בהעדר הצדדים.

  

   

   

  אבישי רובס, שופט - סגן נשיאה