איסלמגלייב ואח' נ' רויאל גרדן - התחדשות עירונית בע"מ

לפניי תביעות הדדיות שהגישו הצדדים זה כנגד זה. התובעים בתא 46378/07/17, הם הנתבעים בתא 45326/04/18 – איסלמגלייב ילנה ופליור - יכונו להלן: "התובעים"; הנתבעת בתא 46378/07/17, היא התובעת בתא 45326/04/18 – תכונה להלן: "הנתבעת" או "החברה".

בקליפת אגוז, אין חולק, כי ביום 30.12.15 נחתם בין הצדדים הסכם מכר, במסגרתו רכשו התובעים מן הנתבעת דירה שתוכננה להיבנות במסגרת פרוייקט "תמ"א 38" שבוצע ע"י הנתבעת. להלן יכונה הסכם זה "הסכם המכר".

עוד אין חולק, כי ביום 28.8.16 – נחתם בין הצדדים הסכם לביטול הסכם המכר. להלן יכונה הסכם זה "הסכם הביטול".

הסכם הביטול נחתם לאחר שהתובעים ביצעו תשלום ראשון מכוח הסכם המכר, בסך 159,600 ₪ ונרשמה לטובתם הערת אזהרה, ולפני ששולמו תשלומים נוספים. אין חולק, כי הסיבה בעטייה ביקשו התובעים לבטל את הסכם המכר היא העובדה שהתברר להם כי הבנק מסרב להעניק להם הלוואה מובטחת במשכנתא, באמצעותה תכננו לממן את התשלום השני. יחד עם זאת, בעוד שהנתבעת טוענת כי בשעה שנחתם הסכם הביטול כבר הפרו התובעים הפרה יסודית את הסכם המכר בכך שלא שילמו את התשלום השני במועדו, ולפיכך קמה לה הזכות לדרוש מהם את הפיצוי המוסכם בסך 228,000 ₪, הרי שהתובעים טענו במסגרת ההליך לפניי כי בשלב זה טרם התגבשה הפרה ולפיכך טרם התגבשה זכותה של הנתבעת לקבלת הפיצוי המוסכם.

במסגרת הסכם הביטול, הסכימו הצדדים לעשות את כל הדרוש לצורך ביטול הסכם המכר, הדיווח לרשויות המס ומחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת התובעים. בד בבד, נקבע, כי לאחר ביטול המכירה, מחיקת הערת האזהרה, ומכירת הדירה בפועל לקונה חדש, יוחזר לתובעים התשלום הראשון ששילמו, בניכוי הוצאות כפי שהוגדרו בהסכם, וזאת לאחר שתתקבל מהקונה החדש תמורה המגיעה כדי גובה ההחזר לתובעים.

עוד נקבע במסגרת הסכם הביטול, כי הוא מסלק כל טענה או דרישה של הצדדים זה כנגד זה.

להשלמת התמונה יסופר, כי בסמוך לאחר החתימה על הסכם הביטול, נחתם הסכם מכר במסגרתו נמכרה הדירה אשר הייתה מיועדת להימכר לתובעים לזוג אחר, אשר הובא ע"י התובעים.

זמן מה לאחר שנחתם הסכם הביטול, לטענת הנתבעת, נערך על ידיה תחשיב של ההוצאות אותן היתה זכאית לנכות מסכום ההחזר לתובעים, ונשלחה על ידיה לתובעים (באמצעות ב"כ דאז) המחאה על סך ההפרש. אין חולק כי המחאה זו לא הגיעה לידי התובעים ולא נפרעה על ידם.

התובעים, אשר חלקו על התחשיב שנערך ע"י הנתבעת, הגישו תביעתם, במסגרתה עתרו לביצוע ההחזר מכוח הסכם הביטול.

מספר חודשים לאחר שהוגשה תביעת התובעים, הגישה הנתבעת את תביעתה, במסגרתה טענה, כי בעצם הגשת התביעה הפרו התובעים את הסכם הביטול ולפיכך עתרה לביטול הסכם הביטול וחיוב התובעים בפיצוי המוסכם מכוח הסכם המכר, בשל הפרתו על ידיהם.

דיון והכרעה

לאחר ששמעתי את עדי הצדדים, ונתתי דעתי לטענותיהם, הגעתי לכלל מסקנה כי דין תביעת התובעים להתקבל ודין תביעת הנתבעת להידחות.

להלן אפרט בקצרה את הבסיס למסקנתי זו.

סלע המחלוקת בין הצדדים עיקרה בסעיף 7 להסכם הביטול, אשר במסגרתו נקבעו התנאים להחזר אותו יהיו התובעים זכאים לקבל, וזו לשונו (בהסכם: "הקונה" הם התובעים; ו"המוכר" היא הנתבעת):

"7. בכפוף לביטול ההסכם בפועל לרבות ביטול ברשויות המס ומחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה בלשכת רישום המקרקעין, וכן לאחר שהממכר יימכר על ידי המוכר לצד ג' (להלן בהתאמה: "הקונה חדש", "מועד הביטול") ניתנת בזאת הוראה בלתי חוזרת של הצדדים לפעול כמפורט להלן:

7.1 החזר הכספים לקונה יבוצע על ידי המוכר בכפוף לאמור לעיל רק לאחר שהמוכר ימכור את הדירה לצד ג' ובחלוף 14 יום מהמועד שבו צד ג' ישלם למוכר תמורה המגיעה כדי גובה ההחזר לקונה, שתיפרע בפועל, הכל בכפוף לביטול העסקה בפועל שבין המוכר לקונה וכן מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת הקונה.

7.2מתוך הסך של 159,600 ₪ כולל מע"מ ששילם הקונה למוכר, המוכר יחזיר לקונה כספים בניכוי פיצוי בגין הוצאות המוכר במכירת הממכר בשנית, ריבית ו/או הצמדה, תשלום שכ"ט העוה"ד המוכר וכיוצא בזה (להלן: "ההחזר"), הכל על פי שיקול דעתו הבלעדי של המוכר בפירוט שיינתן על ידי המוכר לקונה".

הנתבעת טענה, כי במסגרת הסכם הביטול, הסכימה לוותר על זכותה לקבל את הפיצוי המוסכם בשל הפרת ההסכם ע"י התובעים (כמפורט בסעיף 8 לו), וזאת אך ורק בתנאים שנקבעו בהסכם, ובכלל זאת, הסמכתה, עפ"י שיקול דעתה הבלעדי, לנכות מן הסכום שיוחזר לתובעים את כל ההוצאות והנזקים שנגרמו לה כתוצאה ממכירת הממכר בשנית.

הנתבעת טענה, כי זמן מה לאחר החתימה על הסכם הביטול, ערכה תחשיב של ההוצאות שנגרמו לה עקב מכירת הממכר בשנית, אותו מסרה לידי התובעים (נספח ת/9 למוצגי התובעים, להלן: "התחשיב"). עפ"י התחשיב, הסכום הכולל של ההוצאות אותן הייתה הנתבעת לטענתה זכאית לנכות מההחזר שיוחזר לתובעים, עמד על סך של כ – 100,000 ₪ (הסכום שננקב בתחשיב עומד על סך של 99,363 ₪ אולם לטענת ב"כ הנתבעים בסיכומים מגיע סכום ההוצאות שפורטו בו לסך של 98,768 ₪ בלבד). בהתאמה, כך טענה נתבעת, שלחה הנתבעת לתובעים שיק על סך ההפרש בין הסכום ששילמו התובעים (159,600 ₪) לסכום ההוצאות עפ"י התחשיב, אשר נשלח לתובעים, ואותו סרבו לקבל (העתק השיק, שנמשך על סך של 50,940 ₪, צורף כנספח ב' לתצהירי הנתבעת).

בתביעתם, חלקו התובעים על זכותה של הנתבעת לנכות מסכום ההחזר את הסכומים אותם ניכתה, ועתרו לחייבה בהחזר מלוא הסכום ששולם על ידם (למעט סכום השיק, שהופחת מסכום התביעה אף שהשיק לא נפרע).

עמדתי היא, כי ההוצאות אותן כללה הנתבעת בתחשיב ואותן ביקשה לנכות מסכום ההחזר לתובעים חורגות במהותן מן ההוצאות אותן הייתה הנתבעת רשאית לקזז ולהפחית מסכום ההחזר.

במה דברים אמורים?

כפי שצוטט לעיל, במסגרת סעיף 7.2 להסכם הביטול, אמנם הוקנה לנתבעת שיקול דעת בלעדי בקביעת היקף הכספים שינוכו מסכום ההחזר. ואולם, להשקפתי, שיקול דעת זה כפוף לעקרונות של סבירות ותום לב.

כך, סוגי ההוצאות אותן הייתה הנתבעת זכאית לקזז מן ההחזר הן אלו שעליהן הוסכם במסגרת הסכם הביטול, דהיינו "הוצאות המוכר בגין מכירת הממכר בשנית, ריבית ו/או הצמדה, תשלום שכ"ט עוה"ד המוכר וכיוצא בזה", כאשר ביחס לסוגי הוצאות אלו, הוקנה לנתבעת שיקול דעת בלעדי בקביעת סכומן.

עם זאת, להשקפתי, לא הייתה הנתבעת זכאית להפחית מסכום ההחזר סכומים אשר אינם בגדר הוצאות הקשורות קשר סביר עם מכירת הממכר בשנית,.

במסגרת התחשיב שערכה, קיזזה הנתבעת מסכום ההחזר סך של 51,354 ₪ בתוספת מע"מ, בגין עבודות שונות, אשר לטענתה הצורך בביצוען נבע מכניסתו של קונה חדש בנעליהם של התובעים.

אין בידי לקבל את הטענה כי הוצאות אלו באות בגדרי "הוצאות המוכר בגין מכירת הממכר בשנית" שאליהן התייחס סעיף 7.2 להסכם הביטול, וזאת ממספר טעמים.

ראשית, הוצאות הקשורות בעבודות הריסה ובנייה אינן באות, להשקפתי, בגדרי משמעותו הלשונית של המונח "הוצאות בקשר עם מכירת הממכר בשנית", ובפרט לא שעה, שסמוך לאחר היגד זה, באות דוגמאות המלמדות על כך שכוונתו לכלול הוצאות הקשורות קשר ישיר בעצם הפרוצדורה של ביטול המכירה לתובעים, לרבות הדיווחים ומחיקת הערת האזהרה, וכניסת רוכשים חדשים בנעליהם.

כידוע, בהתאם לסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973, "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

להשקפתי, לשונו של סעיף 7.2 להסכם הביטול, בהקשרו, ועל הדוגמאות שניתנו במסגרתו לסוגי הוצאות הבאים בגדרי "הוצאות בקשר עם מכירת הממכר בשנית", בתוספת הביטוי "וכיוצא באלה" – מלמדת בבירור על אומד דעתם של הצדדים ביחס לסוגי ההוצאות אותן זכאי המוכר לקזז מסכום ההחזר.

העובדה, שהמוכר הוסמך לקבוע את היקפן של הוצאות אלו לפי שיקול דעתו הבלעדי, אין משמעותה כי הוא רשאי לכלול בגדרי ההוצאות שהותר קיזוזן גם הוצאות שאינן באות בגדרי "הוצאות בקשר עם מכירת הממכר בשנית" מן הסוג שעליו דובר בסעיף.

בהקשר זה יובהר, כי כפי שנטען בצדק ע"י ב"כ התובעים בסיכומים, העבודות והשינויים שעלויותיהם נכללו במסגרת התחשיב היו ידועים לנתבעת עוד קודם לחתימה על הסכם הביטול (התחשיב, למצער חלקו המודפס, נושא תאריך 20.8.16, שמונה ימים לפני החתימה על הסכם הביטול). לפיכך, ככל שטענה הנתבעת שיש לכלול בגדרי ההוצאות אותן היא זכאית לנכות גם את עלויות ביצוע השינויים בדירה, היה עליה להתייחס במפורש לסוג זה של הוצאות, אשר כאמור להשקפתי אינו בא בגדרי הוצאות בגין מכירת הממכר בשנית, בפרט בהקשר האמור.

על כך יש להוסיף, כי הנתבעת לא הוכיחה, ולו בדוחק, את טענתה כי הרוכשים החדשים שבאו בנעלי התובעים עמדו על ביצוע שינויים כאלו או אחרים בדירה אשר חייבו ביצוע העבודות אשר את עלויותיהן פירטה בתחשיב וטענה כי יש לקזז מסכום ההחזר.

ודוק. הנתבעת טענה בהרחבה, כי התובעים פעלו בחוסר תום לב, ואף גבו מן הרוכשים החדשים שהביאו כדי שייכנסו בנעליהם בהסכם המכר סכומי כסף נכבדים. אכן, כפי שנטען בצדק ע"י ב"כ הנתבעת בסיכומים, עדותם של התובעים בהקשר זה הייתה מוקשית והם נמנעו במפגיע מלהשיב לשאלות ב"כ הנתבעת בעניין זה, אף לאחר שהתובע חוייב להשיב בהחלטה שיפוטית. ואולם, בכך אין כדי להועיל לנתבעת. ויודגש: הנתבעת היא זו אשר חתמה על הסכם מכר עם הרוכשים החדשים, כך שהתנאים שסוכמו עם הרוכשים החדשים היו בידיעתה המלאה, והיא לא טרחה להציג את ההסכם שנחתם עימם. הנתבעת היא זו שטענה כי מכירת הממכר לרוכשים החדשים הותנתה בביטול השינויים עליהם הוסכם עם התובעים, כאשר שינוי זה חייב, לטענת הנתבעת, ביצוע עבודות אשר עלותן פורטה בתחשיב. במאמר מוסגר יוער, כי טענה זו לא נטענה באופן מפורש בכתב ההגנה והיא הועלתה באופן מפורש רק בסיכומי הנתבעת. ואולם, כך או כך, ברי, כי ככל שלטענת הנתבעת החלפת הרוכשים הייתה מותנית בביצוע עבודות הריסה ובנייה שיש להפחית את עלותן מסכום ההחזר, באופן שיש לראות עלויות אלו כ"הוצאות המוכר במכירת הממכר בשנית" – היה עליה הנטל להוכיח כי אכן כך היה. ודוק. הכלל הרגיל הוא, שהנטל להוכחת טענה רובץ על בעל הדין שהטענה משרתת את עניינו במשפט. הטענה כי הרוכשים החדשים התנו את כניסתם בנעלי התובעים בביצוע שינויים אלו או אחרים ללא תוספת תשלום הועלתה ע"י הנתבעת ולפיכך עליה רובץ הנטל להוכחתה. זאת, בייחוד בהתחשב בעובדה שהוצאות מעין אלו אינן באות בגדר פרשנותה הלשונית האינטואיטיבית של התיבה "הוצאות המוכר במכירת הממכר בשנית" המופיעה בסעיף 7.2 להסכם הביטול, והנתבעת היא זו שמבקשת להרחיב את משמעותו של ביטוי זה ולכלול בו גם הוצאות נוספות הקשורות בעבודות ההריסה והבנייה.

ויודגש שוב, כי עצם העובדה שניתן לנתבעת שיקול דעת בלעדי בקביעת ההוצאות, אין משמעותה שניתן לכלול במסגרת הקיזוז כל סוג של הוצאות, ודאי לא כאשר לא הוכח ולו בדוחק כל קשר בין הוצאות אלו לבין החלפת הרוכשים.

לפיכך, אני קובעת, כי ההוצאות הקשורות בעבודות הבנייה וההריסה, אותן כללה הנתבעת במסגרת התחשיב וביקשה להפחית אותן מסכום ההחזר שיוחזר לתובעים –אינן בגדר הוצאות אותן היתה הנתבעת רשאית להפחית מן ההחזר.

אשר ליתר ההוצאות שפורטו ע"י הנתבעת בתחשיב ואותן ביקשה הנתבעת לקזז מסכום ההחזר שהוחזר לתובעים – הוצאות אלו כוללות : שכר טרחת עו"ד המוכר (אשר צויין באופן מפורש כהוצאה הבאה בגדרי ההוצאות המותרות בניכוי בסעיף 7.2 להסכם הביטול), וכן הוצאות שיווק והוצאות משרדיות.

אין לכחד, כי גם הוצאות אלו שפורטו ע"י הנתבעת בתחשיב, לא הוכחו. לא הוצגה כל חשבונית או מסמך אחר המעיד על הסכום ששולם לעורך הדין ואף לא מסמכים כלשהם שיתמכו בטענות לגבי הוצאות השיווק וההוצאות המשרדיות.

יחד עם זאת, אני סבורה כי יש להכיר בזכותה של הנתבעת לקזז הוצאות אלו, וזאת מכיוון שמדובר בהוצאות שבאופן סביר באות בגדר "הוצאות מכירת הממכר בשנית" מן הסוג שפורט בסעיף, ואשר ביחס להיקפן נקבע באופן ברור ומפורש כי הוא נתון לשיקול דעתה הבלעדי של הנתבעת. להבנתי, משמעות הסכמת הצדדים להסמיך את הנתבעת לקבוע באופן בלעדי הוצאות אלו, היא כי אין לדקדק בדרכי הוכחת הסכום, כל עוד מדובר בסכום סביר ובהערכה שנעשתה בתום לב. לא הונחה כל תשתית למסקנה כי הסכומים שפורטו בתחשיב ביחס להוצאות אלו – שעל פני הדברים נראים סבירים – נקבעו ע"י הנתבעת באופן שרירותי או בחוסר תום לב ולפיכך מצאתי כי במסגרת הפררוגטיבה שניתנה לה בהסכם הביטול לקבוע את שיעור ההוצאות מסוגים אלו שינוכו מסכום ההחזר – יש להכיר בניכוי זה.

בהקשר זה יודגש כי אני דוחה את עדות התובעים לפניי, אשר טענו כי לא היה מקום לקזז סכום הוצאות כלשהו מההחזר. כפי שנטען בצדק ע"י ב"כ הנתבעת, עדויות התובעים (ובפרט עדות התובעת) בהקשר זה היו מוקשות, ומכל מקום עמדו בניגוד ברור להסכם הביטול עליו חתמו בהיותם מיוצגים.

לפיכך, יש להכיר באותן הוצאות אשר עפ"י ההסכם הייתה התובעת זכאית לקזזן, ובכלל זאת ההוצאות שפורטו במסגרת התחשיב (למעט בגין השינויים בדירה כמפורט לעיל).

שונים הם פני הדברים ביחס להוצאות מימון, אשר לקיומן טענה הנתבעת לראשונה רק במסגרת כתב ההגנה בתיק זה, והיא כלל לא התייחסה אליהן במסגרת התחשיב שערכה, ויתירה מכך הן לא הוכחו ולו בדוחק. לפיכך, בהוצאות אלו לא מצאתי להכיר.

לסיכום האמור עד כה, אני קובעת כי במסגרת סעיף 7.2 להסכם הביטול, היה על הנתבעת להשיב לתובעים את הסכום ששילמו, בניכוי הוצאות שהוציאה בגין מכירת הממכר בשנית, כאשר בגדר הוצאות אלו יש להכיר בהוצאות אותן פירטה בתחשיב בקשר עם שכר טרחת עו"ד, שיווק והוצאות משרד, ומבלי להכיר בהוצאות הקשורות בביצוע שינויים בדירה. סכום הוצאות אלו אותן היתה הנתבעת זכאית לקזז מסכום ההחזר עומד על סך של 33,572 ₪ בתוספת מע"מ וסה"כ 39,279.24 ₪.

פועל יוצא מהאמור, כי יש לקבל את תביעת התובעים ולקבוע, כי על הנתבעת להשיב לתובעים את הסכום ששילמו (דהיינו 159,600 ₪), בניכוי ההוצאות אותן הייתה התובעת זכאית לקזז בסך 39,279 ₪.

הסכום המתקבל הוא סכום הגבוה מן הסכום אותו תבעו התובעים בכתב התביעה, אותו העמידו על סך של 102,575 ₪ ובגינו שילמו אגרה. יוער, כי הסיבה שמלכתחילה העמידו התובעים את סכום התביעה על סך זה היא בשל כך שהפחיתו את סכום השיק אשר אין חולק כי לא נפרע בסופו של יום. עם זאת, התובעים לא ביקשו לתקן את כתב התביעה ולפיכך אין בית המשפט מוסמך לפסוק להם מעבר לסכום שתבעו.

מן הפירוט שהובא לעיל עולה אף, כי דין תביעת הנתבעת להידחות.

הנתבעת טענה, כי התובעים הפרו את הסכם הביטול בכך שהגישו נגדה תביעה, וזאת שעה שבמסגרת הסכם הביטול נקבע (בסעיף 10) כי לצדדים לא יהיו עוד טענות, דרישות ותביעות זה נגד זה.

מבלי להיכנס לניתוח מעמיק של תנייה זו, המגלמת בחובה הגבלה על זכות הגישה לערכאות, אני סבורה כי בשלב ובנסיבות שבהן התיימרה הנתבעת לבטל את הסכם הביטול, היא לא היתה זכאית לעשות כן.

ראשית, כפי שציינתי לעיל, הנתבעת היא זו שהפרה את הסכם הביטול בכך שלא השיבה לתובעים את סכום ההחזר אותו היה עליה להשיב להם בתוך זמן סביר. גם אם אניח לטובת הנתבעת כי ביקשה לבצע את ההחזר באמצעות ב"כ הקודם של התובעים, הרי שהשיק נשלח חודשים לאחר שנחתם הסכם הביטול והתובעים מילאו את חלקם מכוחו, וסכומו היה נמוך משמעותית מסכום ההחזר אותו היו זכאים התובעים לקבל, משעה שכאמור הופחתו סכומים נכבדים אשר כפי שקבעתי לעיל לא היה מקום להפחיתם.

ברי, כי משעה שהנתבעת היא שפעלה שלא כדין בכך שנמנעה מלהשיב לתובעים את ההחזר המגיע להם מכח הסכם הביטול, לא תישמע היא בטענה שהתובעים לא היו זכאים לבוא אליה בכל טענה בקשר עם הפרה זו להגיש נגדה תביעה בעניין, וכי הגשת תביעה בעניין זה מצדיקה את ביטול הסכם הביטול על ידה.

לא כל שכן שאין להתיר זאת, משעה שבשלב זה כבר השלימו התובעים את התחייבויותיהם מכוח הסכם הביטול זה מכבר – הביאו רוכשים חדשים שנכנסו בנעליהם, חתמו על כל המסמכים הדרושים לצורך ביטול הסכם המכר ושיתפו פעולה לצורך מחיקת הערת האזהרה שנרשמה על שמם.

ודוק. במסגרת תביעתם למעשה עתרו התובעים לאכיפת הסכם הביטול וקיום חלקה של הנתבעת בו, לאחר שהם עצמם קיימו את חלקם.

בנסיבות אלו, אני סבורה כי התובעים לא הפרו את הסכם הביטול, ומכל מקום הנתבעת לא הייתה זכאית לבטלו.

לאור האמור אני מקבלת את התביעה בתא 46379/07/17 ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים את סכום התביעה בסך 102,575 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה.

הנתבעת תישא בהוצאות התובעים ובשכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪.

תביעת הנתבעת בתא 45326/04/18 נדחית ללא צו נוסף להוצאות.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, כ"ה תשרי תש"פ, 24 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.