ייזום תבונה חדשנות בע"מ נ' יוספוף ואח'

התובעת רכשה חנות בידיעה שהחנות תפוסה על ידי דייר מוגן, והגישה נגדו תביעה לפינוי. בתביעה זו נעסוק להלן.

רקע עובדתי, והשתלשלות ההליך

1. ביום 22.10.18 רכשה התובעת את המקרקעין המצויים ברחוב קינג ג'ורג' 27 בירושלים (גוש 30037, חלקה 30, להלן: "הבניין") מאת בעליהם הקודמים, האחים עמוס ויוסף מר-חיים. בבניין מספר רב של דירות, ובקומת הקרקע שלו מספר חנויות.

2. את האחים מר-חיים ייצג בעסקה עו"ד גד ירדני, אשר משרדו היה בבניין, ורעייתו הייתה דיירת מוגנת באחת החנויות אותן רכשה התובעת.

3. כחלק מהסכם הרכישה ערך עו"ד ירדני עבור האחים מר-חיים רשימה של כל היחידות בבניין, והחנויות בכלל זה, ומצבה של כל אחת מהיחידות, שמו של השוכר בה, האם השכירות חופשית או דיירות מוגנת וגובה שכר הדירה. הרשימה צורפה כנספח להסכם המכר, ועמדה בבסיס חוות הדעת השמאית שערכה התובעת לקראת הרכישה. לרשימה צורפו גם ההסכמים להשכרת היחידות השונות. בכל הנוגע לחנות בה עסקינן, נרשם על גבי דף נייר לבן כי היא תפוסה על ידי דייר מוגן, הנתבע 1, ויש בה עסק לממכר מוצרי חשמל בשם רמי רון בע"מ (להלן: "החנות"). לרשימה ולהסכם המכר לא צורף הסכם דיירות מוגנת. למרות האמור, ערכה של החנות נישום בהנחה שהיא מושכרת לדייר מוגן. יצוין כי הנתבע 2 לא נזכר כשוכר בחנות.

4. לאחר שנמסרה החזקה לידי התובעת, פנתה נציגה מטעמה למחזיקים בחנות וביקשה לראות את הסכמי הדיירות המוגנת. בתגובה השיב לה הנתבע 1 כי הוא דייר מוגן, אולם סירב להציג את המסמכים התומכים בטענה. לפיכך הוגשה התביעה שבפני כנגד הנתבע 1, בטענה שאינו דייר מוגן, וכי לא שילם דמי מפתח. לחילופין טענה התובעת כי זכותו כדייר מוגן פקעה עקב מסירת החזקה והשימוש בה לידי אחיו (ס' 23 לכתב התביעה המקורי).

5. הנתבע 1 הגיש כתב הגנה, במסגרתו טען שהוא דייר מוגן, וצירף הסכם שכירות מיום 8.12.69 לפיו נכנס כשותף בחנות תמורת דמי מפתח. בנוסף, טען הנתבע 1 לראשונה, כי גם אחיו דייר מוגן בחנות, וצירף תצהיר של נציג הבעלים הקודמים, מר עמוס מר-חיים (עמוס מר-חיים יכונה להלן: "מר-חיים"), המאשר כי בשנת 1973 נחתם הסכם שכירות מוגנת עם "האחים יוספוף", וכי הסכם זה אבד. בנוסף, צירף הנתבע 1 לכתב ההגנה העתקי שיקים משוכים על חשבון בנק משותף לו ולאחיו, עבור שכר דירה שנתי, בסך של כ- 950 ₪.

6. לאחר קבלת כתב ההגנה ביקשה התובעת לתקן את כתב התביעה, ולהוסיף את האח כנתבע שני. הבקשה התקבלה, והתביעה התנהלה כנגד שני האחים יחדיו.

   עובדות שאינן שנויות במחלוקת

7. אין חולק שאת הבניין בנה אביהם של האחים עמוס ויוסף מר-חיים, מר אליעזר מר-חיים, והוא ניהל אותו עבור שני בניו עד מותו, בשנת 1977. לאחר מות האב, אשתו של מר עמוס מר-חיים, הגב' שרה מר-חיים, ניהלה את הבניין עבור האחים. מר אליעזר מר-חיים ולאחריו הגב' מר-חיים עמדו בקשר עם כל השוכרים, ערכו התחשבנות דקדקנית, וגבו את דמי השכירות. ר' למשל מכתבה של הגב' מר-חיים מיום 4.1.09 (עמ' 29 לתצהירי הנתבעים) הממוען אל הנתבע 1:

   "לכבוד רוני שלום,

   אלה המדדים לצרכן. חישבתי מחדש את דמי השכירות לחנות המוגנת. לפי חשבוננו אתה חייב 134.87 ₪. אנא בדוק את החשבון. לא הלכנו יותר מדי רחוק. על בסיס החשבון הזה 962.44 ₪ צריך לעשות את החישוב ל- 2008-2009."

8. לאחר שהוצגו הסכמי השכירות, גם אין חולק על כך שביום 28.4.65 הושכרה החנות בדיירות מוגנת לאדונים ניסן ושמואל משדיאן תמורת דמי מפתח. האחים משדיאן הם דודים של הנתבעים. כעבור שנה, ביום 28.6.66 נחתם הסכם נוסף, במסגרתו גם אחיהם של הנתבעים, משה יוספוף, שילם דמי מפתח תמורת זכות הדיירות המוגנת באותה החנות. ביום 8.12.69 הכניסו הדודים משדיאן והאח משה יוספוף את הנתבע 1 כשותף רביעי בחנות תמורת דמי מפתח בסך 3,250 ל"י. הסכמים אלו מתועדים במסמכים שצורפו לתצהירי הנתבעים.

9. אין חולק על כך שכל שלושת השותפים המקוריים עזבו את החנות בתחילת שנות ה- 70 של המאה הקודמת, ופתחו עסקים משלהם (עמ' 36 ש' 11, עמ' 46 ש' 7).

10. לטענת הנתבעים, החל משנת 1973 גם הנתבע 2 שילם דמי מפתח והפך דייר מוגן בעסק. על טענה זו חולקת התובעת.

11. מכל מקום, החל מיום 1.4.75 נרשמה החנות על שמו של הנתבע 1 במחלקת הארנונה של עיריית ירושלים (עמ' 52 לתצהירו).

12. ביום 15.3.81 פתחו שני הנתבעים חשבון בנק משותף בבנק דיסקונט. בטופס פתיחת החשבון צוינה כתובת החנות ככתובת העסק ובהערות נרשם "חשבון יוספוף אלקטרוניקה" (עמ' 44 לתצהירים). כעבור שבועיים פתחו הנתבעים חשבון בנק משותף נוסף בבנק הבינלאומי, אף הוא לעסק של מכירת אלקטרוניקה שכתובתו בחנות (עמ' 46).

13. ביום 25.7.07 נערכה בחנות ביקורת של מס הכנסה, והנתבע מס' 1 נרשם כבעלי העסק "רמי רון", המופעל בחנות המושכרת בדמי מפתח, כאשר הנתבע 2 מוזכר בביקורת תחת הכותרת "עובדים, שותפים/בעלי מניות/קרובי משפחה מועסקים". במענה לשאלה האם "מעסיק/ה עובדים נוספים"? השיב בחיוב ופירט שמו של עובד בעסק (עמ' 79 לתצהירים). בדיווח על הכנסותיו למס הכנסה של אותה שנה ציין הנתבע 1 את הכנסותיו מהעסק למכירת מוצרי חשמל המתנהל בחנות, כאשר מספר העוסק המורשה הוא מספר תעודת הזהות של הנתבע 2, אולם השורה המיועדת לפירוט פרטי השותפים לעסק נותרה ריקה (עמ' 41-47 לתצהיר התובעת).

14. בשנת 2010 כתב מר עמוס מר-חיים מכתב לגיחון בו הוא מזכיר רק את הנתבע 1 כשוכר בחנות (עמ' 66 לתצהירי הנתבעים).

15. ביום 24.6.12 נרשם הנתבע 1 כעוסק באגף המכס והמע"מ, כאשר כתובת העסק היא בחנות. בטופס זה צוין שהחנות היא בבעלות הגב' שרה מר-חיים (אף שברור שפרט זה אינו נכון, שהרי הבניין והחנות היו בבעלות האחים מר-חיים, ולא בבעלותה של רעייתו של אחד מהם – מ.צ'.), והחנות מושכרת לנתבע 1 בדיירות מוגנת. ביום 1.7.12 ניתנה תעודת עוסק מורשה לשותפות שני הנתבעים יחדיו (עמ' 31 לתצהירים).

16. בחודש מאי 2014 הגיש הנתבע 2 תביעה לבית הדין לעבודה, וביום 3.7.14 ניתן בה פסק דין (צ"ו 7743-05-14, נספח ז' לתצהיר מטעם התובעת). על פי פסק הדין, במשך כ- 17 שנים, עד ליום 30.6.12, העסיק הנתבע 1 את אחיו, הנתבע 2 כשכיר, ובמועד זה פיטר הנתבע 1 את הנתבע 2 על מנת להיכנס עימו בשותפות (עמ' 19 לתצהיר התובעת). פסק הדין ניתן על סמך תצהירי האחים וטפסי 106 (עמ' 19-24 לתצהיר התובעת).

17. אין חולק כי לאורך השנים הגישו הנתבעים הצהרות הון. התובעת ייחסה חשיבות רבה להצהרות הון אלה, ועל כן נפרט להלן את האמור בהם בכל הנוגע לחנות:

    • בהצהרת הון של הנתבע 1 משנת 1987 הוא אינו מצהיר על זכויות בנכס מקרקעין של העסק, כולל לא בדמי מפתח, אף כי המספר ליד המילים "דמי מפתח" מוקף בעיגול. בדומה, הנתבע 1 אינו מצהיר על מלאי כלשהו, אף כי אין חולק שהוא ניהל בשנה זו חנות למוצרי חשמל. בשנה זו הוא מצהיר על קיומה של שותפות בינו לבין אחיו, אשר נוסדה ביום 1.4.81 (עמ' 32 לתצהיר התובעת). הצהרה זהה ניתנה על ידי הנתבע 2 (נספח כ"ב לתצהיר התובעת).

      • גם בהצהרות ההון של הנתבעים משנת 1992 אין פירוט של זכויות בנכס עסקי, כולל בדמי מפתח, אף כי גם בהצהרות הון אלו המספר ליד המילים "דמי מפתח" מוקף בעיגול. (עמ' 35 ונספח כ"ג לתצהיר התובעת).

      • דיווח דומה ניתן על ידי הנתבע 1 לשנת 2003 (עמ' 38) ועל ידי הנתבע 2 לשנת 2004 (נספח כ"ד לתצהיר התובעת).

      • גם בדיווח הנתבע 1 על רכוש לשנת 2009 לא נזכרת זכות בדמי מפתח לחנות, אף כי גם כאן המספר מוקף בעיגול, אבל כאן נזכרת השותפות (עמ' 56 לתצהיר התובעת).

      • בשנת 2013 נתן הנתבע 2 הצהרת הון, בה לא פירט את פרטי הזכות שיש לו בדמי מפתח של נכס עסקי, אבל הקיף בעיגול את המספר שליד המילים "דמי מפתח". בהצהרת הון זו כן צויין המלאי העסקי, תוך ציון שהמלאי שייך לשותפות. בפירוט חשבונות הבנק שלו מפרט הנתבע 2 את החשבונות המשותפים לו ולנתבע 1 (נספח כ"ה לתצהיר התובעת).

      • בהצהרת ההון של הנתבע 1 לשנת 2015 הצהיר הנתבע 1 על מחצית הזכויות בדמי מפתח בחנות. תאריך הרכישה צוין כ- 1976 (עמ' 75 לתצהירי הנתבעים).

        טענות הצדדים

18. התובעת טוענת שהנתבע 2 מעולם לא חתם על הסכם דיירות מוגנת מול הבעלים הקודמים, משפחת מר-חיים, או מי מהם, ומעולם לא שילם דמי מפתח. לפיכך, לטענתה, הנתבע 2 לא היה ואינו דייר מוגן בחנות.

19. באשר לנתבע 1 טוענת התובעת, כי אף אם שילם דמי מפתח, הוא הפר את הסכם השכירות בכך שהעביר את זכותו לאחיו, הנתבע 2.

20. התובעת מודעת לכך שמר עמוס מר-חיים ובא כוחו, עורך דין גד ירדני, הצהירו הן לפני מכירת החנות והן במהלך ההליך שבפני, כי הנתבעים הם דיירים מוגנים בחנות, אולם לטענתה, אין להצהרה זו משקל, נוכח העדרו של הסכם השכירות ונוכח קיומם של מסמכים הסותרים הטענה. התובעת מוסיפה וטוענת לקיומו של השתק שיפוטי החוסם את הנתבעים מלטעון לשותפות בעסק הפועל בחנות, או לדיירות מוגנת בה.

21. מנגד, לטענת הנתבעים, אף שהסכם השכירות שנחתם לפני כחמישים שנה אבד, הרי שהנתבע 2 (או סבו) שילם דמי מפתח עבור זכות הדיירות המוגנת שלו בחנות. מכל מקום, לטענת הנתבעים, הן אביו של עמוס מר-חיים והן מר עמוס מר-חיים עצמו, הסכימו להכנסת הנתבע 2 כשותף בחנות, ודי בהסכמה זו על מנת להעניק לו זכות דיירות מוגנת בה.

    דיון והכרעה

    מסגרת משפטית

22. אין חולק כי על הטוען למעמד של דייר מוגן מוטל הנטל להוכיח טענתו זו:

    "הצד התובע סילוק יד יוצא ידי חובתו לכאורה בהוכיחו שהוא הבעלים החוקי של הנכס הנדון, ולפיכך חייב הנתבע להוכיח שבעלות התובע כפופה לזכות שרכש הנתבע באותו נכס כדת וכדין, בחינת המוציא מחברו עליו הראיה". (ע"א 509/64 חברה חלקה 38/1+38/5 בגוש 6667 בע"מ נ' לוי ואח' (פ"ד יט(2), 169 ((1965)

    וכן ר' ע"א (מחוזי חי') 26599-12-14 אריאל קליין נ' יצחק קוהן (קיצ'י) (10.5.15)‏‏.           

23. דרך המלך להוכחת זכות דיירות מוגנת היא בהצגת הסכם השכירות. אולם כבר נקבע לא אחת, כי השוכר יעמוד בנטל ההוכחה המוטל עליו אם יציג ראיות נסיבתיות אודות תנאי השכירות. כך, יוצא הדייר ידי חובת ההוכחה כאשר הוא מחזיק בנכס תקופה ארוכה מבלי שנערכו במהלכה הסכמי שכירות עמו, בדמי שכירות נמוכים באופן משמעותי לעומת דמי שכירות חופשית, וללא כל התנגדות מצד הבעלים. במקרה זה, עובר הנטל לפתחם של הבעלים להוכיח כי לא מדובר במי שהגנת החוק חלה לגביו (ר' רע"א 9354/05 עו"ד אסמעיל עבדה נ' פדוא אחמד אלעמד (26.12.05)‏‏), וזאת גם מקום שהדייר אינו מצליח להראות הסכם כתוב (ר' ע"א (מחוזי ירושלים) 6438/05 שפיק מחפוז נ' וואקף המנוח מחמד עבדאלחלים אלשעאר (14.2.06)‏‏).

24. מעבר לנסיבות השכירות הכלליות, הצהרת הבעלים על קיומה של דיירות מוגנת תהווה ראייה חזקה לקיומה של זכות זו. ההלכה בעניין זה סוכמה בת"א (שלום ת"א) 44242-04-19 להב לוי החזקות בנדל"ן בע"מ נ' אבי גואטה (2.1.22) :

    "אישורו של בעל הבניין הקודם בדבר מעמדו של הנתבע כדייר מוגן הוא ראיה כבדת משקל לכך שהוא אכן כזה (ראו והשוו: ע"א (מחוזי י-ם) 56664-09-11‏ בכר שוצינר נ' ניסן, פסקה 8 (14.3.12); ע"א (מחוזי ת"א) 22539-07-12‏ ‏ מעונות שטנד בע"מ נ' ויטס, פסקה 16 (10.10.13); ע"א (מחוזי חי') 51280-04-15 קרמזין נ' ליס, פסקה 30 (18.11.15) (השופטת י' וילנר בהרכב)). הצהרה זו של בעל הבניין הקודם, במסגרת הסכם שהתובעים היו צד לו, לא נסתרה. כאן המקום לציין כי חרף אופיו הקוגנטי של חוק הגנת הדייר, רשאים הצדדים להסכים על יצירת זכויות של דיירות מוגנת ביחסים ביניהם וזאת מכוח העיקרון היסודי של חופש ההתקשרות (רע"א 3088/00 מאי נ' הפטריארכיה היוונית האורתודוכסית, פ"ד נו(6) 444, 447-446 (2002); רע"א 1483/07 סאלח נ' נסיב, פסקה 5 (25.6.07)). משהכירה בעלת הבניין הקודמת בזכות של המנוחה לדיירות מוגנת, אין נפקא מינה לשאלה אם החוק חל אז על יחסי הצדדים אם לאו."

25. ודוק, אף שמדובר ב"ראיה כבדת משקל", כלשון בית המשפט שם, הרוכש החדש של בית העסק או הדירה אינו מנוע מלטעון שהמוכר נתפס לכלל טעות (ר' דעת הרוב בע"א (מחוזי ת"א) 26301-12-16 אליהו ליאופולד נ' מנחם מנצור (16.4.18)‏‏), אולם הנטל המוטל עליו אינו פשוט.

    מן הכלל אל הפרט

26. אין חולק שבטרם רכשה התובעת את החנות, נאמר לה מפורשות הן על ידי הבעלים הקודמים של הבניין, האחים מר-חיים, והן על ידי בא כוחם, עו"ד גד ירדני, כי החנות תפוסה על ידי דייר מוגן, וכי הדייר המוגן בה הוא הנתבע 1, וזאת ללא צירוף הסכם השכירות.

27. גם אין חולק שלאחר שהושלמה הרכישה, ביקשה התובעת לקבל מהנתבע 1 את העתק הסכם הדיירות המוגנת, אולם הנתבע לא העביר מסמך זה לידיה. תחילה, ביקש הנתבע 1 מהתובעת 1 להוכיח זכויותיה שלה בנכס, לאחר מכן אמר שההסכם מצוי בידי מר עמוס מר-חיים ו/או רעייתו. רק במסגרת כתב ההגנה שהגיש הציג את הסכם השכירות. בד בבד עם הצגת הסכם השכירות, טען הנתבע 1 לראשונה שאחיו, הנתבע 2, אף הוא דייר מוגן, וכי הסכם השכירות שלו אבד (נוכח חשיבותו של הסכם זה, הוא יכונה להלן: "ההסכם אבוד").

28. התנהלות זו עוררה אצל התובעת תחושה של חוסר אמון, ולטענתה ההסכם האבוד מעולם לא נחתם. ממחלוקת בסיסית זו נגזרות יתר המחלוקות והטענות. לפיכך, תחילה תידון השאלה האם אמנם הוכח כי בשנת 1973 נחתם הסכם דיירות מוגנת, והנתבע 2 נכנס כשותף בחנות בידיעת בעל הבית.

29. במידה וייקבע שאכן נחתם הסכם כאמור ואבד, טוענת התובעת שבשנת 1995 הפך הנתבע 2 לשכיר בעסק, וכי מעת שהפך הנתבע 2 לשכיר, הוא איבד את זכותו כדייר מוגן בחנות, בשל ה"נטישה". לפיכך, בשלב שני תידון שאלת מעמדו של הנתבע 2 בשנים 1995-2012, שנים בהן קיבל תלושי שכר עבור עבודתו בחנות.

30. לבסוף, ככל שייקבע שהנתבע 2 איבד את זכות הדיירות המוגנת שלו בחנות, או כי הנתבע 2 מעולם לא היה דייר מוגן בה, תבחן השאלה האם בשנת 2012 הוקמה שותפות בין האחים, והאם בהקמת השותפות הפר הנתבע 1 את הסכם השכירות, ואיבד את זכות הדיירות המוגנת בחנות.

    הכל כפי שיפורט להלן.

    זכות הדיירות הוגנת של הנתבע 2 עד שנרשם כשכיר

31. כאמור, אין בנמצא הסכם משנת 1973, ולטענת הנתבעים, היה הסכם כאמור, אלא שהוא אבד במהלך 50 השנים שחלפו מאז, בעוד שהתובעת טוענת שהסכם כאמור לא נחתם מעולם.

32. ארבעה עדים העידו בפני שנחתם הסכם כאמור: שני הנתבעים, אחיהם משה, שהיה שותף בחנות לפניהם, ואחד מהבעלים הקודמים, מר עמוס מר-חיים (כאמור, הוא יכונה להלן ולשם קיצור: "מר-חיים"). אף שעיקרי עדותם זהים, דהיינו שהיה הסכם ואבד, ושולמו דמי מפתח, נתגלעו סתירות בין העדויות השונות, ובין האמור בתצהירים לבין מה שנאמר במסגרת החקירה הנגדית.

33. כך, בתצהירים נכתב כי ההסכם האבוד נחתם בין הנתבעים לבין מר-חיים ואחיו (ס' 6 לכל אחד מהתצהירים, וכן עמ' 36 ש' 16). והנה, בחקירה הנגדית העיד מר-חיים שעל כל ההסכמים לפני שנת 1977, שנת מותו של אביו, חתם האב בשם שני בניו, על פי ייפוי כח (עמ' 8 ש' 36 – עמ' 9 ש' 2). בעקבות עדות זו העידו גם יתר העדים שאביו של מר-חיים הוא שחתם על ההסכם האבוד (עמ' 47 ש' 18-19 ושוב בש' 35, עמ' 49 ש' 25, עמ' 52 ש' 23-25). בהמשך, העיד הנתבע 2 שמר-חיים או אביו חתמו על ההסכם, שנחתם בנוכחות שניהם (עמ' 54 ש' 23-28).

34. ואולם, למרות העדות הקטיגורית כאילו עד שנת 1977 רק האב טיפל בהשכרת הנכסים, והוא זה שחתם על הסכמי דיירות מוגנת, כשהוצגו למר-חיים הסכמי הדיירות המוגנת שנערכו עם דודיו של הנתבע 1 ועם אחיו משה בשנות הששים של המאה הקודמת, הוא זיהה את חתימת ידו על גביהם, ורק ההסכם מול הנתבע 1 נחתם על ידי אביו (עמ' 14 ש' 29 – עמ' 15 ש' 6).

35. לסיכום נקודה זו אומר שישנן סתירות בעדויות בשאלה מי חתם על ההסכם האבוד מצד המשכיר, מר-חיים או אביו.

36. בדומה, התברר בחקירה הנגדית שגם זהות החותם מצדו של השוכר אינה ברורה. בעוד שמהתצהירים משתמע שהנתבע 2 הוא שחתם על ההסכם האבוד, יחד עם הנתבע 1, במסגרת החקירות הנגדיות התברר שעל ההסכם האבוד חתם סבם של הנתבעים (עמ' 33 ש' 18, עמ' 49 ש' 23, עמ' 55 ש' 7).

37. יחד עם זאת, בבואי להעריך את העדויות, עלי להביא בחשבון שכל העדים שהעידו בפני אודות נסיבות חתימת ההסכם האבוד בשנת 1973 הם אנשים בני 70 ומעלה, אשר ניסו לשחזר בזיכרונם אירוע מלפני 50 שנה. אמנם היום בהסתכלות לאחור ברי כי לאירוע זה יש חשיבות גדולה, לפחות עבור הנתבעים, אולם עבור מר-חיים, היה זה אירוע של חתימת הסכם אחד מני רבים. אין חולק כי בבניין שהיה בבעלותו יש עשרות יחידות (עמ' 7 ש' 29-33), וכי בנוגע לרבות מהן נחתם יותר מהסכם אחד. במצב דברים זה קשה לייחס חשיבות לתעתועי זיכרון ולסתירות בנוגע לנסיבות חתימת ההסכם, מחד, ומאידך, קשה לבסס קיומה של זכות דיירות מוגנת על סמך זיכרון זה בלבד. אפנה אם כן לניתוח התנהלות הצדדים לאורך השנים.

38. מר-חיים העיד, על סמך היכרותו עם אביו, על צורת ניהול הבניין על ידי האב. על פי עדותו, לא ייתכן שנכנס דייר מוגן מבלי לשלם דמי מפתח, ולא ייתכן שלנתבע 2 היה מעמד בחנות והאב לא ידע על כך (עמ' 11 ש' 4-14). גם האח משה העיד שאביו של מר-חיים ידע היטב מה התרחש בכל אחת מהיחידות, שכן הוא גר בבניין וביקר בחנות מדי יומיים - שלושה (עמ' 47 ש' 11-12 ושוב בש' 19, עמ' 49 ש' 32, ועמ' 50 ש' 20-21).

39. הנתבע 1 ואחיו משה העידו שידעו שאסור להכניס שותף לעסק מבלי לקבל את הסכמת הבעלים ולשלם דמי מפתח (עמ' 37 ש' 1-2, עמ' 48 ש' 30-31, עמ' 51 ש' 25).

40. האח משה העיד גם על היחסים בתוך משפחת הנתבעים, וכי במשפחתם, כל מי שעבד בעסק היה שותף בו, ולא היו בני משפחה שעבדו כשכירים בעסק ("אם אני נכנס לחנות, ברור שאני שותף", עמ' 48 ש' 10-13).

41. בניגוד לעדות אודות אירוע נקודתי, כגון חתימת הסכם דיירות מוגנת, אני מוצאת שיש משקל רב לעדות אודות אופיו של אביו של מר-חיים ואופן ניהולו את הבניין שבבעלותו ובבעלות בניו. על סמך עדויות אלו, אני סבורה שאין זה סביר שהנתבע 1 היה מכניס את אחיו להיות שותף בעסק מבלי שהאח ישלם דמי מפתח, לפחות כל עוד היה האב בחיים, דהיינו עד שנת 1977.

42. כאשר נשאל מר-חיים באשר למידת הקשר שלו לבניין העיד שלא ידע מי ניהל כל אחת מהחנויות בבניין (עמ' 12 ש' 17-18), ומי שניהל את הבניין באופן יומיומי זו רעייתו של מר-חיים, שרה (עמ' 39 ש' 3-4, עמ' 52 ש' 22).

43. למרות האמור, התרשמתי שבני הזוג מר-חיים יחדיו ניהלו את הבניין בקפדנות ובדייקנות (עמ' 42 ש' 22-25, עמ' 54 ש' 26). העיד על כך גם עו"ד גד ירדני, אשר העניק למר-חיים יעוץ משפטי בנוגע להתנהלות בבניין משך עשרות שנים, והיה בעצמו אחד הדיירים, כשם שאשתו הייתה דיירת מוגנת באחת החנויות (עמ' 27 ש' 32-33). כך למשל העיד הנתבע 2 כמשיח לפי תומו שכאשר רצה לבצע שינוי קטן בחנות, בדמות התקנת סורגים, הוא פנה וביקש את רשותו של מר-חיים (עמ' 52 ש' 25-28).

44. מכל מקום מר-חיים לא דקדק בשאלה מי האישיות המשפטית המחזיקה בכל אחת מהחנויות, והאם הדייר המוגן העביר את זכויותיו בחנות לחברה בבעלותו, כפי שעשה דייר אחר בבניין (עמ' 13 ש' 27-28).

45. בנוסף לעדויות שנשמעו מפי העדים אודות אופי הניהול של מר-חיים ואביו, הוצגו מספר רב של מסמכים אשר עשויים לשפוך אור על התנהלות הנתבעים בבית העסק. כך, הוכח שבשנת 1981 פתחו הנתבעים מספר חשבונות בנק לצרכי ניהול העסק, ובכולם נרשמו כשותפים בו (נספח ו' לתצהיריהם). כאשר נדרשו הנתבעים לפתוח תיק עוסק מורשה לצורך ניהול העסק, נפתח התיק על שמו של הנתבע 2, ותשלומי המע"מ של העסק שולמו מתוך תיק זה עד שנת 2012 (ר' למשל נספח ה' לתצהירי הנתבעים 1, וכן עמ' 37 לפרוטוקול ש' 19-21), עד אשר בשנת 2012 נפתח תיק עוסק מורשה על שם שני הנתבעים כשותפים (ר' עמ' 31 לתצהיר הנתבע 1).

46. שני הנתבעים הגישו הצהרות הון לשלטונות המס, והתובעת ייחסה משקל רב להצהרות אלו, כמשקפות את הדברים לאשורם, בשים לב לחיוב להצהיר אמת במסגרתן ולפסיקת רבת שנים בנושא. בכל הצהרות ההון שהוגשו, הן על ידי הנתבע 1 והן על ידי הנתבע 2, סימנו הנתבעים בעיגול את השורה המציינת שיש להם זכות בדמי מפתח בנכס נדל"ן עסקי, אף כי באף אחת מהן לא פירטו את פרטי הנכס המדובר. בהצהרת ההון משנת 2015 נרשם שזכות הדיירות המוגנת נרכשה בשנת 1975, שזו אינה שנת הרכישה הנטענת, לא של הנתבע 1 ולא של הנתבע 2. ובהצהרת ההון לשנת 2018 נרשם שתאריך הכניסה לשותפות הוא 1987, כשש שנים לאחר פתיחת חשבונות בנק משותפים (ת/1).

47. בהתבסס על הצהרות הון אלו, אני סבורה שאף שפרטי העסק בו עסקינן אינם מצויינים במפורש בהצהרות, שני הנתבעים הקפידו להקיף בעיגול את המספר בראש השורה שכותרתה "דמי מפתח", ויש בכך אינדיקציה לכך לקיומה של זכות זו. ככלל, הרושם שלי מהצהרות ההון שהנתבעים לא הקפידו למלא כראוי את כל הפרטים הנדרשים בהם, למשל את היקף המלאי, ושלא דייקו בציון מועד התרחשותם של אירועים בעבר הרחוק (למשל שנת הכניסה לשותפות).

48. מסמכי פתיחת חשבונות הבנק מצביעים על כך שלפחות משנת 1981 הנתבעים עובדים כשותפים בחנות. שותפות זו באה לידי ביטוי בהתנהלות מול צדדים שלישיים (כגון רשויות המס), אולם היא גם לא הוסתרה מעיני מר-חיים, שכן מצילומי השיקים שנמסרו למר-חיים עבור שכר הדירה ניכר שדמי השכירות שולמו מחשבון השותפות (ר' עמ' 20-28 לתצהיר הנתבע 1).

49. לא נסתר מעיני שישנם מסמכים רבים בהם מופיע רק שמו של הנתבע 1 כבעל זכות הדיירות המוגנת. כך במסמכי הארנונה של עיריית ירושלים, שם נרשם הנתבע 1 לבדו כמחזיק (עמ' 52 לתצהירו) וכך גם במסמכי הרכישה שצירפו מר-חיים להסכם במסגרתו נמכר הבניין לתובעת (נספח ב' לתצהיר התובעת, עמ' 14-15), כך בתכתובת עם הגב' שרה מר-חיים, רעייתו ומי שטיפלה בגביית שכר הדירה עבור מר עמוס מר-חיים (עמ' 17-18 ועמ' 23, 26, ו- 29 לתצהירי הנתבעים), כך באישורו של מר-חיים לחברת הגיחון (עמ' 66 לתצהירי הנתבעים) וכך גם כאשר בשנת 98 נדרש מחסן לעסק, שכר הנתבע 1 עוד יחידה בבניין על מנת שתשמש אותו כמחסן. על הסכם השכירות חתום הנתבע 1 לבדו, ללא הנתבע 2 (עמ' 7 ש' 1-12).

50. כאשר נחקרו הנתבעים בעניין זה העידו כי נוכח מערכת היחסים הקרובה ביניהם והאמון הרב, ההחלטה על שם מי ייפתח תיק המע"מ או מי יירשם כמחזיק ברישומי הארנונה הוכרעה על פי מי היה פנוי באותו היום לגשת אל הרשויות ולטפל בנושא (עמ' 37 ש' 19-21). אני מקבלת הסבר זה כהסבר סביר.

51. לכל אלו יש להוסיף את עדות מר-חיים לפיה הוא משוכנע שהנתבע 2 אכן דייר מוגן ("העניין של תשלום של דמי מפתח הוא כל כך מהותי, שאם היה משולם הייתי יודע ואם לא היה משולם גם הייתי יודע. אני יכול להגיד בביטחון מוחלט שהסכום הזה שולם", עמ' 10 ש' 33-34).

52. בנסיבות אלה, וכיוון שהבעלים הקודם ראה בשני הנתבעים כדיירים מוגנים, ומכר לתובעת את הדירה כדירה המוחזקת בידי דייר מוגן, אני סבורה ששני הנתבעים הוכיחו זכות דיירות מוגנת בחנות החל משנות השבעים של המאה הקודמת, או למצער החל מראשית שנות השמונים. ודוק, נוכח עדותו של מר-חיים, והעובדה שהוכח שהוא לא הקפיד על כך שדייר מוגן לא יעביר את זכותו לחברה בבעלותו, איני סבורה שיש חשיבות רבה לשאלה האם נחתם בשנת 1973 הסכם שכירות מוגנת, כנטען, או שהנתבע 2 נכנס כשותף בעסק בהסכמת מר-חיים אף ללא הסכם כתוב. כפי שפורט לעיל, כבר נפסק כי בעל בית רשאי להסכים לשינוי כגון דא, והסכמתו לכשעצמה יוצרת זכות דיירות מוגנת.

53. ודוק, בניגוד למקרה שנדון בפס"ד ע"א (מחוזי ת"א) 26301-12-16 אליהו ליאופולד נ' מנחם מנצור (16.4.18), שם בעלת הבית העידה כי לא ידעה אם הוריה השכירו את הדירה לשני הוריו של הדייר, או רק לאביו, ועל כן בית המשפט קבע כממצא שבעובדה שיש להעדיף את לשונו של הסכם השכירות ולקבוע שהאם הייתה דיירת נגזרת, במקרה שבפני העיד המוכר מר-חיים שהוא עצמו השכיר את החנות לנתבע 2, וראה בו דייר מוגן. בנוסף, נוכח העדויות אודות ניהול צמוד של הבניין על ידי אביו של מר-חיים ורעייתו, יש לייחס חשיבות רבה לעמדתו בשאלה האם הנתבע 2 הוא דייר מוגן, אם לאו. במצב דברים זה, נדרשת ראיה חזקה על מנת לסתור את עדות בעל הבית, ואין די בתחושה ש"אין עשן בלי אש", כדברי בא כח התובעת, ובעובדה שבחלק מהמסכים נרשם הנתבע 1 לבדו כדייר מוגן.

    הנתבע 2 לא נטש את העסק כשהפך שכיר

54. טענתה השנייה של התובעת היא כי גם אם היה הנתבע 2 דייר מוגן בחנות בשנות השמונים של המאה הקודמת, הרי שהחל משנת 1995 ועד 2012 הוא נטש את החנות, והפך להיות שכיר של אחיו בה.

55. הנתבעים אינם חולקים על העובדה שבמשך 17 שנים הונפקו לנתבע 2 תלושי שכר עבור עבודתו בעסק, ועל כך שנוכח העובדה שהונפקו תלושים אלו, הם גם הצהירו על כך בפני בית הדין האזורי לעבודה. אולם לטענת הנתבעים, רישומו של הנתבע 2 כשכיר היה פורמאלי בלבד, בעוד שבאופן מהותי הוא המשיך להיות שותף בעסק. לטענתם, הוא נדרש להציג תלושי שכר על מנת שיוכל לאשפז את ביתו בבית חולים סיעודי, ולצורך כך הונפקו תלושי השכר. הנתבעים הוסיפו שגם בתקופה בה קיבל הנתבע 2 תלושי שכר, הוא המשיך להיות רשום כעוסק במע"מ (עמ' 37 ש' 19, עמ' 57 ש' 20-27), ולראיה הוצגו דוחות העסק למע"מ מהשנים 2007 – 2011, על שמו של הנתבע 2.

56. אכן יש קושי בהבנת צורת העסקתו של הנתבע 2 בכל אותן שנים בהן הונפקו לו תלושי שכר, כאשר ברי כי העסק כולו רשום על שמו אצל שלטונות מע"מ. ייתכן שהרישום של הנתבע 2 כשכיר היה פיקטיבי לחלוטין, ייתכן שהוא היה שכיר של השותפות בינו לבין אחיו, אף שזו לא נרשמה מעולם, וייתכן שהוא היה שכיר של אחיו, בד בבד עם היותו שותף שלו. דומה כי הנתבעים עצמם לא ייחסו חשיבות לשאלה, כשהם מדגישים שבכל מקרה, השותפות ביניהם המשיכה להתקיים באותו הפורמט בכל אותן שנים (עמ' 37 ש' 22-25, עמ' 51 ש' 30-31).

57. גם בנקודה זו אני מקבלת את עמדת הנתבעים, וסבורה שנוכח המשך רישומו של הנתבע 2 כעוסק מורשה אצל רשויות מע"מ, והעובדה שמספר העוסק המורשה של העסק הוא מספר העוסק המורשה של הנתבע 2, האחים המשיכו להיות שותפים בעסק, למרות הנפקת תלושי שכר לנתבע 2. בנסיבות אלה, וכיוון שאין אנו עוסקים בתביעת הנתבע 2 בגין תנאי העסקתו, או בדיון הנוגע לאופן הדיווח על הכנסותיו לרשויות המס, איני רואה צורך להכריע בשאלה אם יש מקום להגדיר את הנתבע גם כ"עובד" בעסק, ומי בדיוק היה ה"מעסיק".

58. מכל מקום, אף אם בשנים 1995-2012 הנתבע 2 היה רק עובד בעסק, ולא שותף, איני סבורה שיש לראות בכך משום "נטישה", וזאת בהסתמך על עדותו של מר-חיים. מר-חיים הוא העיד שלא ייחס חשיבות להיבטים הפורמליים של הפעלת העסק, אלא למהות. לכן, לדוגמא, לא הייתה משמעות מבחינתו לשאלה אם בית המרקחת בבניין הוחזק ישירות על ידי דיירת מוגנת, או באמצעות חברה שבבעלותה (אף שייתכן שלו היה דווקני, ניתן היה לראות בהעברת הזכות לידי חברה משום הפרת הסכם השכירות). לפיכך, אני סבורה שגם אם הנתבע 2 היה שכיר בעסק, ולא שותף, מר-חיים לא ראה בכך כ"נטישה" של זכות הדיירות המוגנת בעסק.

59. ראיה נוספת לכך ניתן לראות בעובדה שדבר לא השתנה במערכת היחסים בין הנתבעים לבין מר-חיים ובין הנתבעים לבין עצמם, כאשר החליטו הנתבעים מסיבותיהם שלהם להפסיק להנפיק לנתבע 2 תלושי שכר, כאשר הנתבע 2 חזר ומשך כספים מתוך רווחי העסק כעצמאי.

60. במצב דברים זה, אף אם תיאורטית ניתן היה לראות בתקופה הזמנית בה עבד הנתבע 2 כשכיר בעסק, אני סבורה שמר-חיים מחל על כך.

    הנתבע 1 לא הפר את הסכם השכירות

61. כאמור, אני סבורה שהנתבע 2 היה דייר מוגן בעסק באופן רציף משנות השבעים ואילך, וממילא הנתבע 1 לא הפר את תנאי הסכם השכירות כשהכניס אותו כשותף. אולם אף אם טעיתי, והנתבע 2 לא היה דייר מוגן בעסק עד לשנת 2012, הרי שמעת שנכנס כשותף בשנה זו, בהסכמת הבעלים מר-חיים ובידיעתם, לא ניתן לראות בכך משום הפרה של ההסכם.

62. טענתה העיקרית של התובעת בהקשר זה היא שמר-חיים לא ידע שהנתבע 2 שותף בעסק, ועל כן לא ניתן לומר שהוא הסכים לכך. טענה זו מבוססת על עדות מר-חיים עצמו, לפיה הוא לא ידע מי ניהל את העסק בחנויות שהשכיר (עמ' 12 ש' 17-18).

63. לא אוכל לקבל טענה זו. ראשית, אף אם מר-חיים עצמו לא היה בקיא בנעשה בכל היחידות בבניין, הרי שמי שטיפלה בנכסים עבורו היא רעייתו. כפי שכבר ציינתי מספר פעמים לעיל, התרשמתי שהגב' מר-חיים ניהלה את נכסי המשפחה ביד רמה, ודקדקה עם הדיירים קלה כבחמורה, ואין לי ספק שהיא הבינה שהנתבעים שותפים בעסק, הבינה והסכימה. בהקשר זה אציין שדמי השכירות שולמו בשיקים אשר על פי כותרתם נמשכו מחשבון בנק משותף.

64. בכל ענייני הבניין הגב' מר-חיים פעלה כשלוחתו של בן זוגה, והסכמתה מצביעה על הסכמתו שלו. מר-חיים ציין בשני תצהיריו ובעדותו בפני שהוא ראה בשני הנתבעים כדיירים מוגנים, ועל כן יש להניח שהוא ידע להסכים לכך. יתר על כן, יש להניח שמר-חיים לא היה מסכים למכירת החנות כתפוסה, אילו סבר שהנתבע 2 אינו דייר מוגן בה, וכי קיימת לו עילת פינוי כנגד הנתבע 1.

    לסיכום

65. התובעת רכשה מהבעלים הקודם את החנות כתפוסה, ושילמה עבורה בהתאם. להסכם הרכישה לא צורפו הסכמי השכירות, ועל כן לאחר השלמת הרכישה פעלה התובעת לנסות ולקבלם. משנתקלה בקושי בקבלת המסמכים, התעורר חשדה והיא הגישה התביעה שבפני לפינוי השוכרים.

66. במסגרת כתב ההגנה הוגשו מספר הסכמי שכירות המצביעים על כך שלמספר קרובי משפחה של הנתבעים, והנתבע 1 כלל זה, הייתה זכות דיירות מוגנת בחנות, אולם הם לא הצליחו להמציא את הסכם הדיירות המוגנת של הנתבע 2. חלף הסכם זה, העידו הנתבעים את הבעלים הקודם, שאישר בעדותו שהנתבע 2 שילם אף הוא דמי מפתח עבור זכות הדיירות המוגנת.

67. הן התובעת והן הנתבעים הפכו כל אבן בחיפוש אחר מסמכים שיכולים להעיד באופן ישיר או עקיף על העדרה או קיומה של זכות דיירות מוגנת בחנות, בעיקר לנתבע 2. במסמכים קיימות אינדיקציות לכאן ולכאן, אולם התמונה העולה מהם היא שהנתבעים שניהם היו שותפים בעסק מעל 40 שנים.

68. העדויות בדבר קיומה של שותפות בין הנתבעים במשך עשרות שנים בידיעת הבעלים הקודמים, כמו גם העדויות בדבר אופי ניהול הבניין על ידי מר-חיים, מצביעים על כך שהנתבע 2, כמו אחיו הנתבע 1, היה והינו דייר מוגן בעסק.

69. לפיכך, אני דוחה את התביעה. התובעת תישא בהוצאות המשפט ובשכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪.

     

     

    ניתן היום, י"א תמוז תשפ"ג, 30 יוני 2023, בהעדר הצדדים.