יהודה לוי מגדלים לבינוי בע"מ נ' זוהר הדר יזמות ופרוייקטים בע"מ ואח'

לפניי בקשה למתן צו מניעה זמני, אשר יאסור על המשיבות או מי מטעמן, לבצע כל פעולה בקשר עם עסקת פינוי בינוי, במקרקעין הכוללים 22 מבנים, בהם 234 יח"ד, הממוקמים במספר חלקות בגוש 11672 וידועים כ"מתחם התורן" בחיפה. במסגרת הבקשה, מבוקש להורות למשיבות להימנע מלשדל או לשכנע בעלי זכויות במתחם, להתקשר עם המשיבות בהתחייבות שעניינה עסקת פינוי בינוי במתחם, תוך הפרת כתבי ההסכמה עליהם חתמו מול המבקשת.

הבקשה הוגשה שבוע לאחר שהמבקשת הגישה תביעה כספית נגד המשיבה, על סך 300,000 ₪ בעילת גרם הפרת חוזה. הסעד הינו סעד כספי, פיצוי בגין נזקים אותם מעריכה התובעת ב- 500,000 ₪. משיקולי אגרה העמידה את התביעה על סכום נמוך יותר, כאמור.

לא ניתן צו במעמד צד אחד, ודיון במעמד הצדדים התקיים בתאריך 16.1.18.

לטענת המבקשת, בחודש דצמבר 2015 או בסמוך לכך, החלה משא ומתן עם וועד השכונה, בקשר לפרויקט פינוי בינוי, ובמהלכו החתימה כ- 60% מבעלי הזכויות במתחם התורן (להלן:"המתחם") על כתבי הסכמה, שאסופה חלקית שלהם, לטענתה, צורפה כנספח ב' לבקשה. לטענתה, לאחר כשנה מהמועד בו חתם אחרון בעלי הזכויות על כתב הסכמה לטובת המבקשת, החלה המשיבה 1 להחתים את בעלי הזכויות על הסכמות לטובתה, אף שההסכמות עליהן חתמו בעלי הזכויות עם המבקשת, עדיין בתוקף. בכך, לטענת המבקשת, ביצעה המשיבה עוולת גרם הפרת חוזה.

בנוסף, החלה המשיבה 1 להחתים בעלי זכויות נוספים במתחם, שאינם חתומים על התחייבות כלפי המבקשת, ובכך היא מפריעה לקדם ולהוציא לפועל את פרויקט פינוי בינוי במתחם התורן.

נטען כי בתאריך 2.7.17 קיימה המשיבה 1 כנס, אליו הזמינה את כל בעלי הזכויות, ובו הציגה להם בין היתר הדמיה של הפרויקט, ושידלה אותם לחתום על כתבי הסכמה.

לטענת המבקשת, סמוך לחודש אוגוסט נודע לה כי המשיבה 1 פועלת להחתים את בעלי הזכויות על כתבי הסכמה, למרות שרוב בעלי הזכויות חתמו על כתבי הסכמה מחייבים עם המבקשת, כ- 60% כאמור. המשיבה 2, על פי הטענה, תהיה מתכננת ומבצעת הפרויקט.

פעילותן של המשיבות במתחם מהווה, לטענת המבקשת, גרם הפרת חוזה.

לטענת המשיבות, יש לדחות את הבקשה לגופה, שכן התובענה אינה מגלה עילת תביעה, אך גם מטעמים של שיהוי ניכר בהגשתה, העובדה שהסעד הזמני אינו תומך בסעד העיקרי, והעובדה שהנזק ניתן לכימות כספי. בנוסף, נטען כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבות.

אדון בהרחבה בטענות הצדדים להלן.

דיון והכרעה

זכות לכאורה הראויה להגנה

המבקשת מבססת את תביעתה, ואת הבקשה לסעד זמני, על עילת הפרת חובה חקוקה,

הקבועה בסעיף 62(א) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], שזו לשונו:

"מי שביודעין ובלי צידוק מספיק גורם לאדם שיפר חוזה מחייב כדין שבינו לבין אדם שלישי הריהו עושה עוולה כלפי אותו אדם שלישי, אולם האדם השלישי לא יוכל להיפרע פיצויים בעד עוולה זו אלא אם סבל על ידי כך נזק-ממון".

תנאי הכרחי להתגבשותה של עוולת גרם הפרת חוזה, אך לא מספיק, הוא קיומה של הפרת חוזה בר תוקף (רע"א 371/89 אילן לייבוביץ נ' א. את י. אליהו בע"מ ואח')

בפתח הדיון, יש לבחון האם הוכיחה המבקשת זכות הראויה להגנה? האם הוכיחה, לכאורה בלבד בשלב זה, כי חתמה על כתבי הסכמה (להלן יקראו גם: "התחייבויות") עם 60% מבעלי הזכויות בפרויקט, וכי אותם כתבי הסכמה עודם בתוקף?

לבקשה צירפה המבקשת 26 כתבי הסכמה החתומים, לכאורה, על ידי בעלי זכויות במתחם. במתחם, כאמור, 234 יח"ד, ועל כן אין חולק כי 26 בעלי זכויות אינם 60% אלא 11%.

בפתח הדיון, טען ב"כ המבקשת כי לבקשה לא צורפו כל כתבי ההסכמה שבידי המבקשת, אלא מקבץ מתוכם בלבד, וזאת מחמת פרטיותם של בעלי הזכויות.

מנהל המבקשת, מר יהודה לוי שתצהירו תומך בבקשה, נחקר בנושא וחזר על טענת בא כוחו, לפיה לא צורפו כל כתבי ההסכמה מחמת צנעת הפרט.

מר לוי נחקר גם על סתירות בין הנטען בתצהירו לבין נספחים ח' ו- ט' לבקשה, מכתבים בהם כתב כי המבקשת חתמה עם 70% מבעלי הזכויות ואף עם 80% מהם, והשיב כי למעשה חתמה המבקשת עם 80% מבעלי הזכויות אך כיום רק 60% בתוקף (בעמ' 4 לפרוט').

אין לקבל את הטענה.

ראשית, משום שאם צנעת הפרט מונעת הצגת כתבי ההסכמה, הרי שצריכה היתה למנוע גם הצגת 26 כתבי ההסכמה שכן הוצגו.

שנית, משום שחשיפת כתבי ההסכמה אינה פוגעת בפרטיותם של בעלי הזכויות החתומים עליהם, שהרי אין בהם מאום מלבד שמו של בעל הזכויות ומספר תעודת הזהות - נתונים שניתן למצוא גם בעיון בנסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

הדעת נותנת, כי לו היו בידי המבקשת כתבי הסכמה של יותר מ- 26 מבעלי הזכויות, היתה טורחת לצרפם, שכן חזקה עליה כי היא מבינה היטב, שבכך תלוי גורל הבקשה, וכי תנאי ראשון למתן צו כמבוקש, הינו הצגת ראיות לכאורה להחתמת רוב בעלי הדירות במתחם.

משלא הובאו ראיות לכאורה לכך שהמבקשת החתימה יותר מ- 26 מבעלי הזכויות במתחם, לא הוכיחה המבקשת כי קיימת לה זכות הראויה להגנה, ולמעשה, די היה בכך על מנת לדחות את הבקשה.

בנוסף, בחינת כתבי ההסכמה מלמדת כי לכאורה, כיום, אף אחד מהם אינו בתוקף.

נוסח כתב ההסכמה עליו חתמו 26 מבעלי הזכויות במתחם כולל הצהרת נכונות להצטרף לפרויקט להתחדשות עירונית, מייזומה של המבקשת, ולהתקשר עמה בחוזים לשם כך.

בסעיף ג' לכתב ההסכמה נכתב כי בעל הזכויות החותם עליו מתחייב שלא לחתום עם שום גוף או גורם אחר, למשך 12 חודשים (בחלק מהנוסחים) או למשך 12 חודשים מיום החתימה של הדייר האחרון על הצהרה זו (בנוסח נוסף).

בסעיף ד' לכתב ההסכמה, נכתב "התחייבות היזם לפעול לקידום הפרויקט לאחר חתימתם של 60% מבעלי הזכויות הנכס."

אפתח בנוסח סעיף ד' – כפי שציינתי לעיל, לא הובאו ראיות לכאורה לחתימת 60% מבעלי הזכויות, ועל כן בשלב זה למעשה לא קמה התחייבות של המבקשת כלפי בעלי הדירות לפעול לקידום הפרויקט.

ביחס לסעיף ג' – טוענת המבקשת, כי אחרון בעלי הזכויות טרם הוחתם, ולכן כל כתבי ההסכמה בתוקף.

אין לקבל את הטענה. העובדה שבעלי הזכויות הסכימו לחתום על נוסח זה של התחייבות, לא תוכל ליצור זכות למבקשת מקום שהדין הכללי אינו מכיר בזכות כזו. לא יעלה על הדעת שבעלי הזכויות במתחם יהיו מנועים מלהתקשר עם כל גורם אחר, עד שאחרון בעלי הזכויות יחתום על התחייבות כלפי המבקשת, בפרט כאשר תמיד ניתן לטעון כי האחרון טרם חתם, ובכך להאריך את ההתחייבות עד אין קץ.

לכל היותר, ניתן יהיה לקבוע כי האחרון מבין החותמים עד כה, הוא שיגדיר את מועד סיום ההתחייבות. החותם האחרון מבין 26 החותמים, חתם בתאריך 12.11.15 (מר לוי אברהם).

בסעיף 42 לתגובה, ריכזו ב"כ המשיבות את פרטי 26 ההתחייבויות, תוך ציון מועד החתימה על ההתחייבות, מועד פקיעתה על פי לשונה, ומועד החתימה עם המשיבה 1 – מקום שהיתה חתימה כזו.

מהנתונים עולה, בין היתר, כי רק 13 בעלי זכויות מתוך ה- 26 שחתמו על התחייבות כלפי המבקשת, חתמו על התחייבות כלפי המשיבה 1.

לטענת המשיבות, יש לבחון את קיומה של עילת התביעה, ביום הגשת הבקשה, ולא במועד בו נחתמו ההתחייבויות כלפיה. בחודש נובמבר 2017 חלפו שנתיים מהמועד בו חתם אחרון בעלי הזכויות על התחייבות כלפי התובעת. כלומר, אין חולק כי כיום, אף התחייבות אינה בתוקף.

מכל מקום, לטענת המשיבות, יש לבחון כל התחייבות לגופה, ומעיון בטבלה המפורטת בסעיף 42 לתגובה, עולה כי כל ההתחייבויות שנחתמו עם 13 בעלי הזכויות שחתמו גם עם המבקשת, נחתמו בחלוף שנתיים ממועד החתימה על ההתחייבות, ועל כן לא היו ההתחייבויות בתוקף.

לטענת המבקשת, יש לבחון את המועד בו נחתמו ההתחייבויות, ואם החלו להיחתם במרץ 2017, הרי שבאותו מועד היו ההתחייבויות עדיין בתוקף.

כאמור, לטעמי אין כל אפשרות שייקבע, בתום ההליך, כי "אחרון החותמים" למעשה טרם חתם.

עם זאת, אין חולק, כי המשיבה 1 החלה להחתים בעלי זכויות במתחם כבר במרץ 2017.

על כן, אם תתקבל בסופו של ההליך עמדת המבקשת לפיה תוקף ההתחייבות הינו לשנתיים מיום חתימתו של אחרון החותמים 12.11.15, כלומר ביום 12.11.17, הרי שיתכן כי יקבע ש- 13 חתימות הושגו בטרם הסתיימה תקופת הבלעדיות שבה היו מחויבים בעלי הזכויות למבקשת.

ככל שתתקבל עמדת המשיבות, הרי שבמועד החתימה של 13 בעלי הזכויות על התחייבויות כלפי המשיבות, לא היה חוזה בר תוקף בינם לבין המבקשת, ועל כן לא מתקיימת עוולת גרם הפרת חוזה. גם ככל שתתקבל טענת המשיבות לפיה המועד לבחינה הוא מועד הגשת הבקשה, תידחה התביעה.

אין בכוונתי להכריע במחלוקת זו בין הצדדים בשלב זה.

לצורך הדיון בבקשה לסעד זמני, אניח כי עמדת המבקשת עשויה להתקבל. גם במקרה כזה, בהנחה שיוכחו גם כל יתר יסודות העוולה, לכל היותר תוכח העילה ביחס ל- 13 בעלי זכויות מתוך 234 יח"ד, כלומר 5% מבעלי הזכויות במתחם. אף אם אניח כי גם טענת "אחרון החותמים טרם חתם" תתקבל, תימצא לכל היותר גרם הפרת חוזה ביחס ל- 26 בעלי זכויות, שהם 11% מבעלי הזכויות במתחם. עם זאת, חוזה עם 26 בעלי זכויות עדיין אינו מקנה זכות לביצוע הפרויקט.

העובדה שמועד החתימה האחרון היה 12.11.15, ומאז, משך למעלה משנתיים לא חתם אף בעל זכויות במתחם על התחייבות כלפי המבקשת, מלמדת כי המבקשת לא פעלה ביעילות לקידום הפרויקט, ולא המשיכה להחתים דיירים נוספים פרט ל- 11% שחתמו לה, משך שנתיים. קבלת הבקשה, בנסיבות אלה, תפגע קשות בבעלי הזכויות במתחם, שוודאי רוצים מאוד לקדם את הפרויקט, על מנת לשפר את איכות חייהם, תוך זמן סביר. מניעת תחרות הוגנת ופתוחה במקום, מנוגדת לאינטרס הציבורי, ולמאזן הנוחות, שבמסגרתו יש לשקול גם את זכויות בעלי הזכויות במתחם.

לאור האמור, לא הוכיחה המבקשת כי קיימת לה, לכאורה, זכות הראויה להגנה, או כי עילת התביעה שלה מבוססת היטב.

הסעד המבוקש ניתן לכימות כספי, ואין הלימה בינו לבין הסעד הזמני

התביעה אינה תביעה לצו מניעה קבוע, כי אם תביעה כספית על סך 300,000 ₪ לפיצוי בגין ההפסדים שנגרמו לתובעת, לטענתה, עקב עוולה שהיא מייחסת למשיבות.

במהלך חקירתו הנגדית של מר לוי, התברר כי למעשה מי שהשקיעה, לטענתו, סך של כ- 500,000 ₪ בקידום תכנון למתחם, הינה חברה אחרת שבשליטתו, ולא המבקשת (ראו עמ' 4 לפרוט' ש' 27-31 ונספח יא' לבקשה). עובדה זו מעמידה בספק את עצם זכותה של המבקשת לתובע את אותן הוצאות, אך לא אכריע בשאלה זו כעת.

מקובלת עלי טענת המשיבות לפיה די בכך שהמבקשת לא הראתה כיצד יבטיח הסעד הזמני את הסעד העיקרי הנתבע, על מנת לדחות את הבקשה.

ראו בעניין זה בש"א 173201/06 אשר לוי נ' בזק בינלאומי בע"מ (25.10.06):

"...לא זו בלבד שבקשה לסעד זמני צריך שתהא במסגרת תובענה, אלא שיש אף צורך בכך שהסעד הזמני ישרת את הסעד העיקרי. ראו: א' גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה שביעית, תשס"ג) 408...כלל הוא שאין מקום ליתן צו זמני (או צו ביניים אחר) אלא בצמוד לתובענה שאותה הוא בא לשרת...").

בנוסף, נזק כספי אינו נזק בלתי הפיך, המצדיק מתן צו מניעה זמני (ראו: רע"א 10277/08 גסטטנרטק בע"מ נ' האוניברסיטה העברית בירושלים (12.3.09)).

המבקשת לא הראתה כי יגרם לה נזק בלתי הפיך אם לא יינתן הסעד הזמני.

שיהוי

לטענת המשיבות, יש לדחות את הבקשה מחמת שיהוי.

המשיבות מפנות להחלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב ה"פ(ת"א) 32496-04-15 ענב ייזום – רמב"ם נ' קריגר נדל"ן טי אל וי בע"מ (31.5.15) (להלן: "ענב ייזום"). באותו מקרה, שנסיבותיו דומות, לטענת המשיבות, דחה בית המשפט את הבקשה מחמת שיהוי בהגשתה.

לטענת המבקשת, נודע לה על הפעילות של המשיבה 1 במתחם בחודש אוגוסט 2017.

לטענתה, ביום 3.9.17 שלח בא כוחה מכתב התראה למשיבה 1, לכתובת הדואר האלקטרוני שנמסרה לו בשיחת טלפון על ידי גב' יפה לוי, מנהלת המשיבה 1 (מב/1 – מב/2).

לטענת המבקשת, אין מדובר בשיהוי, להבדיל מהמקרה אליו הפנו המשיבות, בעניין ענב ייזום, שם השתהתה המבקשת 15 חודשים.

בחקירתה, הודתה גב' לוי כי זכורה לה שיחה כאמור, שבמהלכה צילמה את כרטיס הביקור שלה, ושלחה לעוה"ד ששוחח עמה, אך לטענתה לא קיבלה מעולם את המכתב שנשלח אליה בדואר האלקטרוני, משום שלעולם אינה פותחת את תיבת הדואר שמצוינת באתר שאת פרטיו מסרה.

עדותה של גב' לוי בנושא לא היתה נהירה, ולא ניתן היה להבין מדוע מסרה כתובת שאינה נוהגת לעיין בה.

על כן, מוכנה אני לקבל את טענת המבקשת לפיה ביום 3.9.17 שלחה מכתב התראה אל המשיבה 1, בנושא.

עם זאת, מכתב ההתראה אינו מהווה תחליף לבקשה לסעד זמני. משראתה המבקשת כי לא מתקבלת כל תגובה למכתב ההתראה, היה עליה לפעול מיד.

מאז היוודע למבקשת על פעילות המשיבה 1 במקום, לטענתה, ועד למועד הגשת הבקשה, חלפו חמישה חודשים.

יצוין כי אף במועד הגשת התביעה נראה כי המבקשת לא חשבה לעתור לקבלת סעד זמני. בקשה לסעד זמני הוגשה רק שבוע לאחר הגשת התביעה, בתאריך 31.12.17.

אמנם, אין מדובר בשיהוי ארוך כמו זה שנדון בעניין ענב ייזום אליו הפנו המשיבות, אך בכל זאת מדובר בשיהוי שלא עלה בידי המבקשת להסבירו. המבקשת ידעה כי המשיבה 1 ממשיכה להחתים בעלי זכויות במתחם, כלומר לא ניתן לטעון כי סברה שמכתב ההתראה השיג את מטרתו. על כן, לא ברור מדוע השתהתה חמישה חודשים עד להגשת הבקשה, ובפרט לא ניתן להבין מדוע לא הוגשה הבקשה בד בבד עם הגשת התביעה.

מאזן הנוחות

הבקשה בעניין ענב ייזום לא נדחתה מחמת השיהוי לבדו. מההחלטה ניתן ללמוד כי בית המשפט מצא לדחות את הבקשה, גם מטעמים של מאזן הנוחות, כאשר במסגרת זו שקל את האינטרס הלגיטימי העסקי של המשיבה, ואת טובת בעלי הזכויות במקרקעין.

באותו מקרה שקל בית המשפט המחוזי אל מול זכותה של המבקשת, את זכותה של המשיבה לחופש העיסוק, ואת הזכות לתחרות הוגנת, שממנה יוכלו ליהנות בעלי הזכויות במתחם.

ראוי להפנות לדבריו של בית המשפט באותו עניין:

"הסעד המבוקש בסעיף א לבקשה, יש בו כדי להעניק למבקשת מעמד של יזם בלעדי במתחם, ובכך יש כדי לפגוע בזכות הבסיסית של המשיבה לחופש העיסוק ואפשר אף שיש בכך כדי לפגוע בעמדת המיקוח של בעלי הזכויות במתחם.

לכך, יש להוסיף, כי אפילו יימצא שמי מבעלי החוזה הפר את ההסכם שנכרת בינו לבין המבקשת ותתקבל טענת המבקשת, לפיה עוולה המשיבה בגרם הפרת חוזה, אין בכך כדי להצדיק סעד המדיר את המשיבה מפעילות במתחם כל עוד מדובר בתחרות המתנהלת על פי דין שאינה כרוכה בהתקשרות עם מי מבעלי החוזים כל עוד הם קשורים בחוזה מחייב עם המשיבה....אשר לסעיף ג לבקשה. זכותה של המשיבה להתחרות במבקשת וככל שתעשה זאת כדין, אפשר שהמצב הקיים במתחם ישתנה, ועל כן, איני רואה להיעתר לסעד שבסעיף ג לבקשה."

ראוי להפנות גם להחלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב בה"פ (מחוזי ת"א) 43843-03-14 רועי מקוב נ' יורופ תל אביב בע"מ (30.3.17).

באותו מקרה דובר, אמנם, על הצעת חוק הנוגעת לעסקאות תמ"א 38 ולפרק הזמן המירבי שיש ליתן למארגן העסקה על מנת לקדם עסקה, אך יש בדברים כדי ללמד על מגמה מבורכת לפיה אין להחזיק את בעלי הדירות כבולים בהסכמים לאורך זמן, כאשר לא נרשמת כל התקדמות בפרויקט.

אין כל עילה למנוע מהמשיבות להתחרות עם המבקשת על הפרויקט, בקרב בעלי הזכויות במקום, כל עוד היא פועלת כדין.

המשיבות ציינו, ובצדק, כי המבקשת עצמה טוענת שהמשיבות מנסות "לשדל" את בעלי הזכויות לחתום עימם על חוזים, תוך הבטחת תנאים טובים יותר. ברור כי אם בעלי הזכויות יעדיפו את המשיבות, בשל מתן תנאים טובים יותר, אין בכך כל פסול.

אף אם המבקשת אכן החלה לקדם תוכנית פינוי בינוי במתחם, לא ניתן לקבל את הטענה כי כל עוד היא מקדמת תוכנית, בקצב שלה, ואינה מתקדמת עם החתמת בעלי הזכויות, מנועה כל חברה אחרת מלפעול במקום, במטרה לקדם פרויקט דומה.

מתן צו כמבוקש, מנוגד לכללי התחרות החופשית ולעקרון חופש החוזים. קבלת עמדת המבקשת משמעה, מתן בלעדיות לחברה שהחתימה רק 11% מבעלי הזכויות במתחם, ואשר מזה כשנתיים לא החתימה אף בעל זכויות נוסף (כל זאת לכאורה, על פי הראיות שהונחו בפני עד כה). שיעור חתימה נמוך זה, אינו יכול ללמד על יכולתה של המבקשת להחתים 60% מבעלי הזכויות במתחם, או על יכולתה לקדם את הפרויקט.

חוסר ניקיון כפיים

לטענת המשיבות, נהגה המבקשת בחוסר ניקיון כפיים כאשר לא ציינה כי ההתחייבויות מול בעלי הזכויות אינן בתוקף עוד.

בטענה זו איני מוצאת חוסר תום לב, משום שהמבקשת רשאית לדבוק בעמדתה לפיה ההתחייבויות עדיין בתוקף, או לכל הפחות כי היו בתוקף בעת החתימה על ההתחייבויות עם המשיבה 1, וכי מועד זה הוא המועד בו יש לבחון את הדברים.

עם זאת, אני סבורה כי המבקשת נהגה בחוסר תום לב, כאשר טענה כי בידיה הסכמה של 60% מבעלי הזכויות במתחם, בעודה מציגה רק 26 כתבי הסכמה, היינו התחייבויות של 11% מבעלי הזכויות במתחם בלבד.

מכל הנימוקים עליהם עמדתי לעיל, אני דוחה את הבקשה.

המבקשת תישא בשכר טרחת ב"כ המשיבות בגין בקשה זו בסכום כולל של 7,000 ₪.

ניתנה היום, ב' שבט תשע"ח, 18 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.