חסידוף ואח' נ' גבע ואח'

לפניי תביעה לפינוי דיירים מוגנים מנכס שהם שוכרים מאת התובעים ברחוב מסילת וולפסון 42 תל-אביב – יפו (להלן: "הנכס").

הנתבעים שכרו את הנכס מאת מר חיים ראובן כהן ז"ל (להלן: "המנוח") על פי הסכם שכירות מיום 22.1.1990 (נספח ב' לכתב התביעה, להלן: "ההסכם"). על פי הוראות ההסכם, מטרת השכירות היא "ניהול עסק של קונפקציה והלבשה וטקסטיל" במסגרת מסמך שצורף להסכם, הנושא את הכותרת "תנאים מיוחדים", נקבע בסעיף 3 כדלקמן:

"השוכר יהיה רשאי להשכיר 2 מתוך 3 המושכרים בשכירות משנה חופשית בתנאים כדלקמן:

1. יודיע על כך למשכיר 30 יום מראש במכתב רשום.

2. תומצאנה [כך במקור – ע"י] ערבים ובטחונות לשביעות רצון המשכיר.

3. הסכם שכירות המשנה לא יקנה לשוכר המשנה כל זכויות של דייר מוגן.

4. יערך חוזה שכירות עם דייר המשנה ע"י עו"ד פ. קרני. ב"כ המשכיר.

5. השוכר יישא בכל ההוצאות הכרוכות והקשורות בהשכרת המשנה הנ"ל.

6. תקופת השכירות לא תעלה על 3 שנים.

7. האחריות כלפי המשכיר תמשיך להיות של השוכר.

8. השוכר לא ישא בכל תשלום דמי שכירות נוספים עקב השכרת המשנה."

ביום 19.11.2015, נרשמו התובעים כאן כבעלי הנכס מכוח צוואה.

התובעים טוענים, כי הנתבעים שילמו את דמי השכירות באופן שאינו תואם את הוראות הסכם השכירות, וממועד מסוים – חדלו לחלוטין מן התשלום. כמו כן טוענים התובעים, כי הנתבעים פלשו לשטח החצר, הרחיבו את המבנה המשמש אותם לעסקיהם והוסיפו לו גג. בנוסף טוענים התובעים, כי הנתבעים מפיקים רווח בלתי הוגן מהשכרת המשנה, שעה שהם שוכרים את החלק בנכס שאותו הם משכירים בשכירות משנה תמורת כ-700 ₪ לחודש, ומשכירים אותו תמורת כ-5,000 ₪ לחודש.

לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ואת ראיותיהם, נחה דעתי כי יש לדחות את התביעה על כל חלקיה. להלן טעמיי לכך.

טענת הרווח הבלתי הוגן

טענה זו מבוססת על הוראות סעיף 131 (6) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972. אלא שהשאלה מהו אותו "רווח בלתי הוגן" – שאלה עובדתית היא, והוכחה היא צריכה. כלומר, גם אם אניח, שהיחידה המושכרת בשכירות משנה אכן מושכרת תמורת 5,000 ₪ לחודש, וגם אם אקבל את הטענה כי דמי השכירות המוגנים המשולמים בגינה הם כ-700 ₪ לחודש בלבד, עדיין אין בכך כדי לקבוע, כי המדובר א-פריורי ברווח בלתי הוגן.

יש להזכיר, כי סעיף 3 למסמך התנאים המיוחדים להסכם השכירות מתיר לנתבעים מפורשות להשכיר שתיים משלוש היחידות, ואף קובע באופן ברור ומפורש את התנאים לשכירות משנה זו. קרי: אין מדובר בהשכרת משנה הנלמדת מכללא מלשון ההסכם, אף אין מדובר בהשכרת משנה שהותרה מפורשות, אך תנאיה נותרו עמומים, כי אם בהשכרת משנה שמלכתחילה נקבעה כהשכרה חופשית (קרי – ללא הגנת חוק הגנת הדייר), ומלכתחילה נקבע כי לא תקים למשכיר זכות לתוספת דמי שכירות. אילו ביקשו הצדדים להגביל את גובה דמי השכירות שיוכלו השוכרים לגבות משוכר המשנה – הרי שלאור מידת הפירוט בסעיף 3 במסמך התנאים הנוספים, חזקה עליהם שהיו כוללים גם רכיב זה בהסכם.

לעניין קיומם של התנאים הנוספים – משהודיע ב"כ התובעים כי טענתו לעניין השכרת המשנה מתמצה בסוגיית הרווח (סעיף 131 (6) לחוק), ממילא אין צורך לבחון את קיומם של יתר התנאים.

מכאן שאין בידי לקבל את הטענה כי הנתבעים מפיקים רווח בלתי הוגן מהשכרת המשנה, וכי רווח זה מקים נגדם עילת פינוי.

טענת ההשתלטות

הנתבעים טענו, כי לא עשו כל שינוי מהותי במקרקעין, וכי הסככות והקירוי – היו במקרקעין כבר כאשר שכרו אותו. להוכחת טענה זו, הציגו הנתבעים חוות דעת של מומחה לפענוח תצלומי אוויר, אשר בה נקבע כי:

"רצועת גג האיסכורית הקיימת בחצר העורפית כיום הייתה קיימת במיקום ובגודל זהה מתאריך 21.05.1988 לפחות ללא שינוי" סעיף 2 לסיכום הממצאים, עמ' 5 לחוות הדעת)

עוד הציגו הנתבעים את עדותו של מר יצחק עובד, השוכר שקדם לנתבעים בנכס. בתצהירו ציין מר עובד כי:

"החנות שהעב לגבע דוד ואפריים זהה במצבה לחנות היום. החנות בנויה ממעבר צר מרחוב מסילת וולפסון 42 לחצר מקורה. עיקר החנות היא החצר המקורה ששם היה לי גם שולחן גזירה. השירותים הם מתוך החנות. החצר מקורה בגג קשיח עשרות שנים לפני שאני הפכתי לדייר" (סעיף 2 לתצהיר מר עובד)

מר עובד התייצב לחקירה על תצהירו, והאמור בתצהיר לא נסתר. מכאן שיש לקבוע, כי הנתבעים לא שינו את מבנה הנכס, לא פלשו לכל שטח שלא הוחזק על ידי קודמם ובוודאי שלא קמה עילת פינוי נגדם בגין אלה.

סוגיית תשלום דמי השכירות

אין מחלוקת, כי על פי הסכם השכירות, חלה על השוכרים לשלם את דמי השכירות אחת לרבעון. הנתבעים טענו, כי בין הצדדים התגבש נוהג, עוד בתקופה שבה היה המנוח בחיים, כי התובע 4, היה מגיע לנכס אחת לרבעון לגבות את דמי השכירות (וראו לעניין זה עדות התובע 4, עמ' 13 ש' 17), אולם במועד כלשהו, בשנת 2015, פסק התובע 4 מלהגיע לגבות את שכר הדירה, ולטענת הנתבעים – כאשר ניסו ליצור עמו קשר טלפוני, לא הצליחו בכך.

יוער, כי חיזוק לגרסה זו של הנתבעים אני מוצא בהודאתו של התובע 4, כי בשנת 2013 החליף את מספר הטלפון שלו בעקבות החלפת מקום עבודה (וראו לעניין זה עמ' 12 לפרוטוקול, ש' 27). מאחר שעד שנת 2015 התובע 4 אישר שהיה מגיע לגבות את דמי השכירות, אזי אין זה בלתי-סביר שבפעם הראשונה שבה נדרשו הנתבעים ליצור קשר עם התובע 4 על מנת להסדיר את תשלום דמי השכירות, היה בשנת 2015, שאז גילו שאין בידם פרטי קשר עדכניים שלו.

הנתבעים טוענים, כי החלפת מספר הטלפון הייתה תחבולה, על מנת ליצור עילת פינוי, אולם גם אם אניח כי לא כוונת זדון הייתה כאן, בוודאי יש קושי להטיל על הנתבעים אחריות לאי-תשלום דמי השכירות, מקום שבו התובעים הם ששינו נוהג ותיק שהיה קיים בין הצדדים באשר לגביית דמי השכירות, ובמועד שבו לא ניתן היה לאתר את עורך הדין שטיפל עד לאותו מועד במערכת יחסי השכירות, אינני סבור שניתן לקבוע כי אי-תשלום דמי השכירות בנסיבות אלה מהווה הפרה של הסכם השכירות, או עילת פינוי – בין לפי סעיף 131 (1) לחוק ובין לפי סעיף 131 (2).

מקום שבו אי-תשלום דמי השכירות לא נבע ממחדל של השוכרים, אלא מחוסר יכולת ליצור קשר עם המשכיר, אני סבור שאם יוכיח השוכר שעשה כל שביכולתו על מנת לאתר את המשכיר כדי לשלם את המגיע ממנו, אין לראות באי-תשלום עילת פינוי.

בענייננו, העובדה היא שהוכח להנחת דעתי, כי הנתבעים עשו ניסיונות לאתר את התובעים על מנת לשלם את דמי השכירות. לא מצאתי ממש בטענות ב"כ התובעים כי היה על הנתבעים לזמן לעדות את השכן שמסר בידי הנתבעים את כתובת הדואר של התובע 4, שהרי הטענה שבידי הנתבעים לא היו פרטי קשר עם התובעים – לא הוכחה ולא נסתרה.

בנסיבות אלה, ומאחר שאין מחלוקת כי חוב דמי השכירות סולק במלואו, אינני סבור כי קמה עילת פינוי נגד הנתבעים בשל אי-תשלום דמי שכירות.

התביעה נדחית אפוא במלואה, על כל חלקיה. התובעים יישאו בהוצאות הנתבעים בניהול ההליך בסך 2,500 ₪, וכן יישאו במלוא עלותה של חוות דעת מפענח תצלומי האוויר, על פי קבלה. בנוסף יישאו התובעים בשכ"ט ב"כ הנתבעים בסך 15,000 ₪.

סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק – עלות חוות הדעת מיום התשלום למומחה ויתר הסכומים – מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ח' תמוז תשע"ח, 21 יוני 2018, בהעדר הצדדים.