בענייננו אנו לא ניתן לומר כי הונחה תשתית עובדתית מספקת לעמידת הנתבעת בנטל הרובץ לפתחה: רחימי אסף – המצהיר כי הוא הממונה מטעם הנתבעת על הטיפול בנדרש מול כלל הגורמים הרלבנטיים לצורך הפקת טופסי איכלוס, הצהיר כי בין התאריכים 8.7.14 עד 26.8.14 העבודה בפרויקט נעצרה על רקע המצב ופועלים ערבים מהשטחים המועסקים כמנהלי עבודה וכפועלים של קבלני משנה, חששו להגיע והסגר מנע כניסתם, דבר שעצר את התקדמות הפרויקט. (חלק מהתובעים מר הראל יניב, וקנין פרוקופנקו – הצהירו כי לא כך היה המצב בביקוריהם באתר הפרויקט בחודשים 1-10/14. לדידם, האתר היה פעיל, אולם הצהרתם זו לא נסתרה בחקירה נגדית).
עם זאת, בחקירתו הנגדית (עמ' 39-40) חזר בו למעשה העד רחימי מהטענה לקיומו של סגר ולהעדר אישורי כניסה. הניסיון לבקשו להציג יומני עבודה לאימות הדברים, נתקל בטענה לפיה אין הוא הגורם הנכון להידרש לכך.
עו"ד יואב רייכטלר הצהיר אף הוא בהקשר זה (בסעיף 5.3) כי נגרמו שיבושים בלוח הזמנים והעבודה בפרויקט הצטמצמה משמעותית וכמעט הופסקה לגמרי, אך ראוי להפנות לאישורו בחקירתו הנגדית שהרחבת הפרויקט גרמה לעיכוב במסירה (עמ' 42 שורות 19-20). אף הוא נדרש להציג יומני עבודה לביסוס הדברים, אלא שלדבריו, לא עלה בידו לאתרם שכן הפרויקט הסתיים כבר בינואר 2017 והוא מצידו אינו שייך לתחום התכנון ואינו מותירם ברשותו (עמ' 43 ש' 3-31). להסבר זה אומר כי היה מצופה שיועלה כבר בתצהיר בשל חשיבותו ו/או שיובא להעיד מי שהיה אמון על ניהול יומני העבודה.
מכל מקום, בשים לב לפסיקה המנחה בעניין, ניתן לומר כי הנתבעת לא הוכיחה כדבעי טיבו, והיקפו של העיכוב הנטען, כמו גם את השפעתו הבלעדית בפועל על לוח הזמנים המקורי וללא אפשרות תיקון. לא צורפו יומני עבודה או אסמכתאות אחרות המעידות על קשר סיבתי בין עיכוב הבניה לבין המבצעים, לא צוין באיזה שלב הייתה הבניה, אילו קבלני משנה לא התייצבו לעבודה, האם היה ניסיון להתקשר עם קבלני משנה חלופיים לצורך השלמת הבנייה וכו'. לא זומנו להעיד קבלני המשנה או מנהל העבודה באתר אשר עשויים היו לתרום מידיעותיהם ואין חולק כי הנתבעת לא שלחה לתובעים הודעה המפרטת את משך העיכוב ומועד המסירה העדכני בשלו.
ההפניה מצד הנתבעת לפסיקה המכירה בסעיפים חוזיים כדוגמת סעיף 7ג להסכם המכר דכאן, צריך שתקרא על רקע התיקון הנדון, והמאוחר לה, לחוק המכר ועל רקע היותו של זה קוגנטי. בענין זה יפים דבריו של בית המשפט לגבי סעיף חוזי דומה שנמצא ב"ענין אליהו" (בסעיף 31):
"אין לייחס להוראה זו משקל רב במסגרת מבחן הסיכון שבסעיף 5א לחוק. אחרת המשמעות היא שבכל מקרה של איחור עקב נסיבה מעכבת שאינה בשליטת הקבלן, הקבלן יזכה לפטור באופן אוטומטי, כך שמבחן הסיכון למעשה ירוקן מתוכנו ויתייתר כליל. לא לכך כוון סעיף 5א לחוק. הסעיף נועד לפטור את הקבלן ביחס לנסיבות שמבחינה מהותית הסיכון להתרחשותן אינו מוטל עליו, ולא לאפשר לו מוצא לעקיפת מבחן הסיכון באמצעות תניות גורפות בהסכם".
דחיה בשל שינויים בדירה
בפסק הדין המנחה הנתון, קרי - "הלכת שמש" - נקבע כי אין מניעה עקרונית לקבוע בהסכמה מועד חוזי חדש למסירת הדירה, אולם, לא ניתן לקבוע בהסכם המכר סעיף כללי לפיו הזמנת שינויים תדחה את מועד מסירת החזקה לתקופה שאינה מוגדרת ובכלל זאת הנוסח במקרה דשם: "למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים, ולפחות לתקופה של 60 יום". נוסח זה אינו קובע מועד מסירה חדש, אלא מאפשר לקבלן לקבוע את מועד המסירה מבלי שיהיה כפוף לשום מגבלה, ומשכך במהותו הוא סעיף המקנה לקבלן פטור מחבות בגין אי עמידה במועד המסירה המוסכם וכך מציין בית המשפט בהקשר זה (בסעיפים 27-28):
"לכאורה, עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, שהרי האיחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה. זאת, בשונה מתניית פטור מחבות בגין איחור במסירה. יש אפוא לבחון בכל מקרה ומקרה האם בפנינו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" או "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק... כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, הרי שאין לפנינו הסכמה חוזית חדשה אלא תניית פטור מובהקת. תניית פטור היא "הוראה חוזית, השוללת או מגבילה חבותו של צד לחוזה""
בעניין ע"א (י-ם) 27638-07-19 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' פלד ואח' (19.3.20) (להלן: "ענין פלד", אושר בהליך הערעור רע"א 3088/20) – נחתם, בחלוף כחודש מהסכם המכר, הסכם שינויים בו הוסכם כי הזמנת השינויים תביא לדחייה במסירת הדירה עד 13 שבועות (כ-3 חודשים), אולם בפועל נמסרה באיחור של כ-7 חודשים. בית המשפט קבע כי במובחן מהנוסח הגורף שנפסל ב"הלכת שמש", אין מדובר בזה המקרה בתניית פטור, אלא בדחייה לפרק זמן נקוב ומוגדר, שלאחריו, תהיה מחויבת הנתבעת בפיצוי בהתאם להוראות חוק המכר.
למעשה, "הלכת שמש" גוררת צורך בשלושה תנאים מצטברים לדחיית מועד המסירה מכח הסכם שינויים: האחד - דחייה מוסכמת, השני - מועד עדכני מוגדר וברור, השלישי – מועד העומד בסבירות ביחס להיקף השינויים המבוקש [ברע"א 3088/20 איתי פלד נ' אזורים בנין (1965) בע"מ (25.10.20) מובהר כי ב"הלכת שמש" בית המשפט מצא שמרכיב זה אינו עולה שם כמחלוקת הטעונה הכרעה] .
ומה באשר לנטל? בית המשפט קובע ב"ענין פלד" כי ככל שהרוכש טוען כנגד הסכם השינויים, הרי שעליו מוטל הנטל להוכיח את כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו. (בכך נדחתה גישת בית המשפט קמא שהטיל על הקבלן להוכיח שנוהל מו"מ אמיתי בין הצדדים קודם לחתימת הסכם זה ולהראות שהמועד שנקבע בהסכם השינויים הוא סביר ביחס לשינויים שנתבקשו).
וכיצד תיבחן סבירות הדחיה? בת"א (י-ם) 24535-11-16 דפנה ששון נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ (17.6.21) מתייחס בית המשפט לצורך להבחין בין שינויים מבניים מהותיים בקונסטרוקציה (כהזזת קירות), הדורשים אישורים של האדריכלים האחראיים על הפרויקט וגורמים נוספים לבין שינויים שאין בהם כדי להשפיע על קצב הבניה של הדירה ושל הבניין. כן יש לבחון את המועד בו הרוכש הודיע לקבלן על רצונו בשינויים ובפרט - האם הדירה עצמה טרם נבנתה, או שמא כבר נבנתה ויש צורך בשינוי בקיים, דבר המאריך את לוח הזמנים. בית המשפט אף מפנה שם לפסיקה המציעה לבחון את שאלת היחס הסביר בפריזמה של עקרון תום הלב.
מן הכלל אל הפרט-
הנתבעת מתייחסת הן לתובעים אשר חתמו על הסכם שינויים (מש' בר-הון ומש' פרצובסקי) והן לתובעים שלא חתמו על הסכם השינויים תוך הפנייה להוראתו הכללית של סעיף 4 יא להסכם המכר.
אדון תחילה בהוראה הנוגעת לכלל התובעים ולצורך כך אביא את לשון סעיף 4 יא להסכם המכר:
"מבלי לגרוע בשום דבר הקבוע בהסכם זה, מוסכם ומובהר כי עבודות נוספות ו/או תוספות ו/או שינויים בנכס לעומת האמור בחוזה ובמפרט והתוכניות (להלן: "השינויים") עד למסירת החזקה בנכס, יבוצעו אך ורק בהסכמת המוכר בכתב ומראש...
הסכים המוכר לבצע את השינויים, יבוצעו השינויים האמצעות המוכר ו/או מטעמו בלבד, ולאחר הסכמה בין הצדדים לגבי התמורה הנוספת שתשולם למוכר בגין ביצוע השינויים ולאחר חתימה על הסכם לביצוע השינויים.
מבלי לגרוע באמור מוסכם ומובהר כי במקרה של שינויים עלול מועד מסירת החזקה בנכס להידחות והוא מוותר על כל טענה ו/או תביעה כלפי המוכר בקשר לכך. מוסכם כי דחיית מועד מסירה כאמור לא תגרע ו/או תדחה התחייבות של הקונה כלפי המוכר..."
סבורתני כי סעיף השינויים דכאן אינו עומד בתנאים שנקבעו ב"הלכת שמש", ככל שהנתבעת מבקשת להיבנות ממנו לדחיית מועד המסירה. הקביעה הגורפת בסיפא לפיה הרוכש מושתק מלטעון דבר מה, ככל שיחול עיכוב וללא הגדרה ברורה כלשהי של היקפו או אבחנה בין סוגי שינויים, אינה יכולה לעמוד. על פניו מדובר בתניית פטור אסורה (ובבחינת קל וחומר שעה שב"הלכת שמש" ננקב משך הדחיה), אולם שונים יהיו פני הדברים, ככל שהסכם השינויים הספציפי שיש לחתום, ינקוב בכל זאת בדחיה מוגדרת, ספציפית לנסיבות וסבירה.
אי הצגת מלוא הנתונים הכרוכים בביצוע השינויים המבוקשים, אינם מאפשרים לרוכש לקבל הסכמה ברורה ומודעת. ראה למשל עדותה של הגב' פנחסוב אולגה (עמ' 13 שורות 20-31) בגידרה היא מאשרת כי ביקשה לבצע שינויים, אולם לשיטתה, מדובר בשינויים מינוריים שהובהר לה שלא ישפיעו על המסירה. עדותה זו נחזית כאמינה והגיונית בהינתן העדר אמירה מוחשית וברורה לגבי דחיה ומשעה שהנתבעת לא מצאה צורך להחתימה על הסכם שינויים ספציפי וסביר, אין לה אלא להלין על עצמה.
לאור כל האמור, אני קובעת כי הנתבעת אינה זכאית להארכת מועד המסירה החוזי מכח הוראת סעיף 4 יא להסכם המכר.
ביחס לתובעים אשר חתמו על הסכם שינויים:
סעיף 4 להסכם השינויים עליו הוחתמו התובעים קובע:
"ידוע למזמין כי עקב ביצוע השינויים קיימת אפשרות להארכת תקופת הבניה של הדירה ומסירתה למזמין מעבר למה שהוגדר בהסכם הרכישה בינו לבין המוכרת והוא מסכים לכך מראש ולא יתבע את המוכרת ו/או הקבלן בגין בארכת תקופת הבניה שתנבע מביצוע השינויים. בחתימתו על הסכם זה מסכים המזמין לדחיית מועד מסירת היזקה בדירה ככל שיידרש כאמור להשלמת השינויים ולגמר ההתחשבנות הסופית ולסילוק המגיע לקבלן ולמוכרת. הארכת תקופת הבניה המוסכמת על הצדדים היא 90 ימים מעבר לאמור בהסכם הרכישה עם המוכרת.
המזמין מתחייב לחתום בנוסף עם המוכרת על נספח להסכם לפיו ידוע לו כי כתוצאה מהזמנת השינויים כאמור ידחה מועד המסירה הקבוע בהסכם ל 90 ימים מעבר לקבוע בהסכם הרכישה ואין ולא תהא לו כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה מהקבלן או מהמוכרת".
התובעים הגישו חוות דעת הנדסאי, בעל ניסיון בניהול פרוייקטים של בניה - יניב קייזרמן – ובגדרה נותחו השינויים שנתבקשו ע"י מש' בר הון ופרצובסקי כאשר המסקנה היא כי משך העיכוב שהוסכם לגביהם (90 ימים) ואף זה הנקוב בהזמנת השינויים (חודש ושבוע), אינו סביר.
לא נתבקשה חקירתו של מומחה זה ולא הוגשה חוות דעת נגדית.
משפחת בר-הון - חתמה על הסכם השינויים ביום 24.11.2015, כשנה לאחר חתימה על הסכם המכר (מוצג ת/19). טופסי הזמנת השינויים מיום 30.8.2015 (מוצג ת/18) מלמדים כי נתבקשו עבודות חשמל בעלות של 760 ₪ (תוספת שקע והכפלת שקע קיים) וכן עבודות גז בעלות של 900 ₪ (העברת נקודת גז). בהסכם השינויים הנ"ל נקבע כי שינויים אלו יעכבו את מועד המסירה למשך 90 ימים.
אמנם קיים הסכם שינויים חתום ואמנם זה נוקב בדחיית זמן מוגדרת, אולם על פניו וכאמור בחוות דעתו של קייזרמן, אין כל הלימה בין משך העיכוב לשינויים הנדרשים. ספק בענין זה היה פועל לטובת הקבלן בהינתן הנטל הקיים, אולם ענין לנו בשינויים מינוריים, ממוקדים, שאינם במבנה עצמו ואשר נתבקשו זמן ניכר טרם המסירה בפועל, ומכאן באתי לכלל מסקנה כי מדובר בתניית פטור שאין להכיר בה ולהיתלות בה.
משפחת פרצובסקי - חתמה על הסכם השינויים ביום 9.6.2015, כחודש בלבד לאחר חתימתה על הסכם המכר וכשנה וחצי לפני מועד המסירה בפועל (מוצג ת/24). טופס הזמנת השינויים הוא מיום 27.5.15 (מוצג ת/23) מלמד כי נתבקשו שינויים שבכללם עבודות חשמל, אינסטלציה, מיזוג, קרמיקה, גבס ובנייה (לא צורף פירוט). סה"כ עלות שינויים 12,690 (לא כולל מע"מ) ואף כאן נקבע כי שינויים אלו יעכבו את מועד המסירה למשך 90 ימים.
מצד אחד – ענין לנו בהסכם שינויים שנחתם סמוך יחסית להסכם המכר וזמן ניכר טרם המסירה בפועל ונתונה אף כאן חוות דעתו של קייזרמן אשר מציינת, בין השאר, כי חלק מהשינויים שהוזמנו לא בוצעו כלל עובר למסירה (כאמור בסעיף 22 לתצהיר מש' פרצובסקי) וכי לא היה מקום לעיכוב העולה על 4 ימים. עם זאת, אין סיבה להצהרה סתמית לגבי חתימה בלית ברירה. אין אף טיעון מפורש מצד מר פרצובסקי כי ניסה בכלל להשיג/ לנהל מו"מ לגבי משך הדחיה והושתק. לצד זאת ראוי לציין כי העלות הכוללת אינה זניחה וכי אין מונח בתצהיר פירוט מדוקדק לגבי טיב יתר העבודות הנ"ל, נתון המקשה על בחינת הסבירות. לאור הנטל הרובץ לפתחה של מש' פרצובסקי ומכלול השיקולים, מצאתי מקום לקבל חלקית את טענת הנתבעת לדחיית מועד המסירה וזאת כדי 30 ימים.
ו. דחיית מועד המסירה החוזי המקורי בשל חסר בתשלום
סוגיה זו רלוונטית לגבי מש' פרוקופנקו בלבד ואקדים להזכיר כי הפעלת זכות חוזית כפופה לעקרון תום הלב, כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים הכללי.
בסעיף 10 א-6 להסכם המכר (מוצג ת/41), סוכם כי את יתרת התשלום - 150,000 שקלים - ישלם הרוכש "במועד המסירה ועם קבלת החזקה בנכס כמוסכם".
נוסח זה מלמדנו כי ענין לנו בחיובים שלובים - מקבילים. חיובים שלובים משמעם היא שעל הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד, וכשהדבר לא ניתן, לכל הפחות לגלות נכונות חד משמעית לקיים את חיובם [ראו ע"א 1632/98 משה ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות'- חברה קבלנית בע"מ, פ"ד נה(3) 913, 920-921 (2001); ע"א 594/75 ג'רבי נ' הייבלום, פ"ד ל(2) 673, 680 (1976)].
סעיף 43(א)(3) לחוק החוזים הכללי קובע כי המועד לקיום חיוב שלוב יכול להידחות "כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו", ומשמעות הדבר היא כי צד המבקש לתבוע את רעהו בגין הפרת חיוב מקביל חייב להצביע על כך שהוא עצמו פעל לקיום החיוב או לפחות הראה נכונות ומסוגלות לכך.
חובתה לפיכך של מש' פרוקופנקו להשלים את העברת התמורה קמה במועד מסירת הדירה ולמעשה – כנגד גילוי נכונות חד משמעית לבצע מסירה זו ע"י העמדתה של דירה ראויה למסירה.
כפי שצוין לעיל – מועד המסירה החוזי המקורי לגבי מש' פרוקופנקו הוא 1.6.14. במצב דברים זה, על הנתבעת להמחיש כי במועד הנקוב היתה הדירה מוכנה למסירה והיתה נכונות להעמידה לרשותה.
דא עקא, אין כל ראיה לכך. אדרבא, אין חולק כי מסירת הדירות כולן נעשתה בשלב הרבה יותר מאוחר והנתבעת עצמה מודה למעשה באי השלמת הפרויקט בשעתו בעצם טענותיה לגבי מצב הדברים בתקופת מבצע "צוק איתן" כמצוין בתצהירים שהוגשו. במצב דברים זה, חובת יתרת התשלום מצד מש' פרוקופנקו הושעתה בהתאמה עד להזמנתה למעשה לקבל חזקה בדירתה. [ראו בהקשר זה: "ענין שוואלב" המפנה לע"א 7938/08 היאלי מונסנגו נ' מוריס מכביאן (11.8.11)].
אפנה עוד בהקשר זה לדברי כב' השופטת ש.קמיר וייס בת"א (פ"ת) 14494-11-18 אליהו אשר נ' פ.ש.ח חברה לבנין בע"מ (31.3.21) (להלן: "ענין אשר") ולפיהם:
"אין בידי לקבל טענת החברה, כי אי תשלום יתרת התמורה על ידי אליהו, שולל זכותו לפיצוי בגין האיחור במסירה, הואיל ועל החברה היה להעמיד את הדירה למסירה עד למועד המסירה החוזי או לכל המאוחר תוך 60 יום לאחר מכן, ומשלא עשתה כן קמה זכותו של אליהו לפיצוי בגין האיחור במסירה.
אין באמור לעיל משום קביעה כי אי תשלום התמורה, כמוסכם, אינו מהווה הפרה של ההסכם מצד אליהו, אלא שחובתו של אליהו לשלם את יתרת התמורה קמה רק ממועד שהחברה העמידה את הדירה למסירה, שכן המדובר בחיובים שלובים."
חקירתו הנגדית של מר פרוקופנקו ביקשה להמחיש קושי מצידו בביצוע התשלומים הנדרשים ע"פ הסכם המכר , אולם הלה התכחש לקיומו של קושי, אם כי לצד זאת הודה כי בחודש יוני 2017 המציא לידי הנתבעת מסמכים לחתימה לשם קבלת סך של 175,000 שקלים מהבנק. הוא אף מאשר הבנתו כי ללא התשלום לא יכול היה לקבל חזקה בדירה (עמ' 32 שורות 5-20).
לא אוכל לומר כי הומחשה טענת הנתבעת לגבי קושי מצד מש' פרוקופנקו בביצוע יתרת התשלום וליתר דיוק – קושי במועד ובשלב בו הנתבעת מגלה יכולת ונכונות למסור חזקה בדירה. הנתבעת מצידה לא הציגה כל פניה שנעשתה למש' פרוקופנקו בגין איחור בתשלום או מכתב זימון לקבלת הדירה עובר לחודש יוני 2017 כמתבקש לצורך ביסוס טענתה.
ניתן אך להניח וע"פ הגיונם של דברים, כי מש' פרוקופנקו פשוט בחרה לממש את יתרת המשכנתא סמוך למועד בו נחזתה המסירה בפועל ריאלית לאחר שתואמה איתה. בחקירתו החוזרת אף הסביר מר פרוקופנקו בהקשר זה כי העיכוב במסירת הדירה גרם לו קושי כלכלי בשל הצורך לשלם במקביל שכר דירה, דבר שאילץ אותו ליטול הלוואה נוספת. (עמ' 33 שורות 8-18).
על מנת לחדד את החשיבות שמצאה הפסיקה במימוש זכות הרוכש לפיצוי במקרה של איחור במסירה, אפנה לע"א (ת"א) 18944-09-17 איריס נבון נ' יוסף מצליח בע"מ (22.8.18) שם נקבע כי הפטרת הקבלן מחובתו החוזית לפצות את הרוכש בשל האיחור במסירה בגין חוב נטען בסכום זעום יחסית למחיר הדירה, אינה מתיישבת עם הוראות החוק והפסיקה, אולם קביעה זו מובאת מבלי לקבוע כי בענייננו ביתרה זניחה עסקינן, מה גם שבמקרה דשם זו היתה במחלוקת.
לאור כל האמור - לא מצאתי מקום לקבל טענת הנתבעת לפיה, למעשה, הדירה נמסרה במועד משיש לייחס את האיחור במסירה, לעומת המועד החוזי המקורי הנקוב, לפיגור בתשלום של מש' פרוקופנקו.
לאחר שנידונו טענות הנתבעת ונקבע ביחס לכל טענה האם יש בה כדי להאריך את מועד המסירה החוזי המקורי אם לאו, תינתן הדעת למחלוקות לגבי מועד המסירה בפועל של דירות התובעים.
ז. מועד מסירת הדירות בפועל
אקדים ואומר כי אין בידי לקבל את טענת הנתבעת לפיה מועד המסירה בפועל הוא 28.12.16 - מועד קבלתו של "טופס 4" (מוצגים נ/10, נ/11). זה אמנם משקף היבט רשמי הכרחי לחיבור לתשתיות, אולם לצידו יש לבחון מתי זומנו התובעים בפועל לקבלת מפתח וחזקה בדירה כשירה למגורים.
יצוין כי בנספח ז' למוצגיה צרפה הנתבעת תשעה אישורי קבלת חזקה הנושאים תאריך (30.12.16 עד 16.6.17), אולם בכתב הגנה נמנעה מטיעון מפורש לגבי תובעים שחתמו על כתב ויתור.
ביחס למש' הראל - התובעים טענו בתצהיר כי בחודש ספטמבר 2016 קיבלו הודעה מהנתבעת לפיה מסירת הדירה צפויה להיעשות בחודש אוקטובר 2016, אולם בפועל רק ביום 9.1.17 הוזמנו לקבלה. דא עקא, נתחוור להם שהמטבח אינו שלם משהוחסר ממנו שיש, ברז, כיור וקרמיקה. נוכח הבטחתו של הנציג ויטלי להשלים את החסר עד לסופו של אותו שבוע והמצוקה בה נמצאו, קיבלו את הדירה תחת הסתייגות ומחאה (פרוטוקול המסירה הוצג כמוצג ת/14 ואכן מציין את החסר). בפועל – רק ביום 6.4.17 הושלמו רכיבי המטבח ומכאן שזהו מועד המסירה בפועל.
בחקירתו הנגדית (בעמ' 23-24) חזר מר הראל על גרסתו, הדגיש את מצוקתו ואת אמונו בהבטחת ויטלי, והבהיר כי כפועל יוצא של מציאות זו, נמנע מלהיכנס להתגורר בדירה עד המועד הנ"ל. לשאלה מדוע לא מצא מקום להשלים בעצמו את החסר ואז לתבוע את שווי השקעתו השיב: "אני לא איש מקצוע, אני לא קבלן. זה להוסיף עוד כסף , מישהו שדחף אותי למדרון הזה, לא היה לי".
לשאלה שנועדה לבחון את סבירות בחירתו - האין עלות השקעתו נופלת מהנזק הנטען כיום השיב: "בדיעבד, אני חושב שכן אבל אינני צופה פני עתיד. בן אדם אומר שהוא מתקן תוך שבוע שבועיים".
הנתבעת מנגד טוענת בסיכומיה כי מר הראל הודה למעשה שקיבל חזקה ביום 9.1.17. עוד טוענת כי היה מדובר בתיקונים בעלות של אלפים בודדים בהיקף עבודה של יום או יומיים, וכי על מש' הראל היה לפעול לתיקון והתקנה באופן עצמאי על מנת להקטין את נזקיה.
לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, מצאתי מקום להעדיף את עמדת התובעים – מש' הראל.
נראה כי אין חולק שמסירת חזקה בדירה משמעותה מסירה אפקטיבית, קרי – כזו המאפשרת מגורים בפועל תוך שימוש במתקניה. אחדד ואומר כי אין משמעות הדבר כי הרוכש רשאי להיתלות בכל ליקוי או חסר ולו גם זניח על מנת לסכל את המסירה ובפרט אם ניתן לפתור במאמץ קל יחסית את החסר, שהרי אף עמידה על קיומו של חיוב חוזי צריך שתעשה בתום לב [ראו רע"א 572/16 בנימין לוי נ' ב.ג. גליקמן נכסים ובניין בע"מ (5.6.16); ע"א 1351/06 עו"ד מועין דאוד ח'ורי נ' חברת ארמון ההגמון (קסר אלמוטראן) בע"מ (17.9.07)].
ראוי אף לחדד ולומר כי לא כל אי התאמה מגעת לכדי הפרת חוזית של חובת המסירה על כל משמעותה [ראו ע"א 8343/01 פרופ' ירדנה וד"ר ליאון עובדיה ו-7 אח' נ' סיבל נהריה בע"מ (24.6.04)].
לענייננו, חסרונם של כיור וברז במטבח הדירה, במובחן מקרמיקה למשל, מונעים למעשה שימוש שיגרתי בו ובעוד עסקינן באחד מחלקיה החשובים והשימושיים של דירת מגורים. עם זאת ועדיין – לא ניתן לשלול לחלוטין אפשרות מגורים בדירה תוך אילתור זמני של פתרון כדוגמת הסתייעות במקור מים אחר בדירה. אי לכך, לו התחייבה הנתבעת להשלים את החסר תוך זמן קצר ועמדה בהתחייבותה, אפשר והיה מקום לטענתה, אלא שלא כך הוא המצב. ע"פ עדותו של מר הראל שהניחה דעתי ולא נסתרה, הגם שנציג הנתבעת התחייב להשלמה עד לסוף השבוע לא נעשה דבר ואף לא בסמוך לכך. לתצהירו צורפה אף תכתובת המלמדת כי הוא יידע את הנתבעת בחודשים ינואר – מרץ 2017 אודות אי כניסתו ואי יכולתו להתגורר בדירה ואעפ"כ, מענה לחסר אין.
הניסיון להטיל עתה את האחריות על מש' הראל ולהלין על מחדלם הם, אינו מוצדק ואינו מתיישב עם חובת תום הלב. ככלל יש להטיל אחריות על מונע הנזק הטוב ביותר. המחדל הוא בראש ובראשונה של הנתבעת עצמה והיא בעלת החובה, האמצעים והיכולת המקצועית לטפל בחסר. משעה שלא הושלם החסר מצידה במועד בו התחייב הנציג, מצופה כי היא שתיזום מציאת פתרון ובכלל זאת, למשל, תציע מפורשות למש' הראל להשלים את החסר על חשבונה ולקבל החזר מהנתבעת. הנתבעת לא עשתה דבר, הותירה את מש' הראל ללא פתרון, לא טרחה לעדכנה אודות מועד ההשלמה החדש עם חלוף המועד בו התחייבה ועתה מבקשת היא כי תישא בנזקיה? יש לזכור כי גם למש' הראל היה אינטרס בפתרון מהיר שכן ע"פ המוצהר, נאלצה לשאת בינתיים בתשלום דמי שכירות.
אסייג ואומר, בשלב מסויים המתנה מצד מש' הראל היתה הופכת לבלתי סבירה. אינני מוצאת צורך להכריע לגבי אפשרות זו שכן במכלול הנסיבות, ניתן לומר כי נקודת זמן זו טרם הגיעה בענייננו ועודנו מצויים בגבולות זמן בהם ספק בענין זה שיש בו כדי להשליך על סוגיית הפיצוי שמקנה סעיף 5א לחוק המכר, יפעל לגבי פיצוי ספציפי זה לטובת מש' הראל. משכך, טענת הנתבעת נדחית.
ח. חישוב הפיצוי על רקע חוק המכר
הצדדים הציגו חוות דעת מטעמם לגבי שיעור דמי השכירות הראויים לגבי ארבעה סוגי דירות הכלולות בתביעה זו ומשעה שכך, מינה בית המשפט מומחה מטעמו - המהנדס חיים גלנצר - וזה נתן חוות דעתו ביום 7.5.20. הצדדים הסכימו בסיום סיכומיהם כי חוות דעתו של גלנצר היא שתחייב ותשמש לצורך חישוב הפיצוי. התובעים מצידם, הפחיתו את סכום תביעתם בהתאמה.
ובכל זאת, שתי סוגיות שנויות במחלוקת לגבי נושא חישוב הפיצוי: האחת, ההפחתה מסכום הפיצוי בגין תקופת ה"גרייס" והשניה, תוקפו של כתב הויתור שנחתם ע"י חלק מהתובעים (הסכם פיצויים).
הפחתה בגין תקופת ה"גרייס"
הנתבעת טוענת כי בהתאם לסעיף 7ב להסכם המכר התובעים ויתרו, בכל מקרה, על הפיצוי בתקופת ה"גרייס" (תקופת החסד) בת 60 הימים, אשר אף מאריכה את מועד המסירה החוזי המקורי.
התובעים מצידם שוללים טענה זו המנוגדת לשיטתם להוראות חוק המכר.
סעיף 7ב להסכם המכר יובא כלשונו:
"על אף האמור בסעיף הקטן הקודם, מוסכם בין הצדדים כי המוכר יהיה זכאי לדחות את מועד המסירה של הנכס למשך תקופה של עד 60 יום ממועד המסירה הנקוב לעיל, מבלי שהדבר יחשב להפרת הסכם מטעם המוכר ומבלי שהדבר יקנה לקונה זכות תביעה כלפי המוכר למעט המפורט בפירוש בהקשר לכך בהסכם זה. היה וידחה מועד המסירה לפי תנאי סעיף זה, אזי מועד המסירה הנדחה ייחשב ל"מועד המסירה" לפי הסכם זה."
אקדים ואזכיר כי סעיף 25(ב1) לחוק החוזים הכללי קובע כי:
"חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו".
אי לכך, בפרשנות של תניה בחוזה, הסובלת יותר מפירוש אחד, נכון להעדיף את הפירוש שאינו מבטא ויתור גורף על זכויות מצד אלה שלא ניסחוהו. [ראו ע"א 769/86 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' ד"ר ארי זמרן (6.10.88)]. יישום עקרון זה בענייננו יביא להעדפת עמדתם של התובעים, שיש בה למעשה משום פרשנות הסעיף הנ"ל נגד המנסח.
מכל מקום, עמדת התובעים מתיישבת אף עם גישת הפסיקה: פסק הדין שניתן בענין רפאלי הנ"ל, אמנם ניתן טרם הוספת סעיף 5א לחוק המכר, אולם קביעתו רלבנטית לסוגיה דכאן.
במקרה דשם, ובדומה לענייננו, נתון היה סעיף חוזי הקובע כי איחור במסירה שאינו עולה על שלושה חודשים, מכל סיבה שהיא, לא ייחשב כהפרה ולא יקים לרוכש זכות או עילת תביעה.
בית המשפט פסק כי אותם שלושה חודשים מהווים משום "ארכת חסד" ולכן, מסירה הנעשית בתוך תקופה זו לא תקים זכות פיצוי או עילת תביעה. עם זאת, משעה שבהסכם המכר לא נאמר כי במקרה שהאיחור במסירה יהיה גדול משלושה חודשים, הרוכשים מוותרים על פיצוי אף בגין תקופת שלושה חודשים אלו, הרי שאין מקום לפטור מפיצוי בגין תקופה זו ומיומה הראשון למעשה.
עקרון זה יושם גם בע"א 758/87 קאופמן נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ, פ"ד מד(2) 60 וכן בע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבנין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ, פ"ד נח (1) 799
סעיף 5א לחוק המכר יישם למעשה הגיונה של הפסיקה הנ"ל ולאחר תיקונו ניתנו פסקי דין מהם עולה למעשה כי תניה בהסכם המכר הקובעת כי במקרה של איחור המזכה בפיצוי יהיה הרוכש זכאי לפיצוי רק מעבר לתקופת ה"גרייס" של 60 ימים, מנוגדת היא להוראתו הקוגנטית של סעיף 5א לחוק המכר. לפיכך, התקופה שלגביה יש לחשב את הפיצוי לו זכאי התובע היא החל ממועד המסירה החוזי שנקבע.
ראו, למשל, הפסיקה לה מפנים התובעים: ת.א (קריות) 62290-11-15 יעקב בוזגלו ויוחאי נ' דר נופרים בע"מ שם מציין בית המשפט (12.11.17) - בסעיף 27:
"משחל איחור במסירת הדירה מעבר לששים הימים, מניין תקופת הפיצוי "חוזר אחורה" אל המועד המסירה שנקבע בחוזה ... מסקנה זו נלמדת מלשון החוק, מהתכלית האובייקטיבית של ההסדר המצוי בסעיף 5א לחוק אשר נועד לגשר על פער הכוחות בין רוכש דירה לבין קבלן, וכן מהתכלית הסובייקטיבית שבמקרה זה מתיישבת היטב עם התכלית האובייקטיבית. בהצעת החוק לתיקון 5 לחוק הדירות, בו הוסף סעיף 5א' (ה"ח הממשלה התשס"ז מס' 263 עמ' 140) נערכה אבחנה בין המועד החוזי לבין תחילת הפיצוי והוצע כי במקרה של איחור במסירה הפיצוי ישולם בעבור התקופה שמתחילה מתום ששים הימים
לאחר המועד החוזי. אולם הצעה זו לא התקבלה. מנוסח החוק שהתקבל בסופו של דבר, עולה כי המחוקק קיבל את העמדה שהמוכר חב בפיצוי החל מהמועד החוזי ולא מהמועד הסטטוטורי שמסתיים בתום 60 הימים מהמועד שנקבע בחוזה."
כן ראו ת.א (כ"ס) 38721-10-15 דוידוביץ מורן נ' רמי צרפתי חברה לבניה בע"מ (2.11.17). שם אמנם הסעיף החוזי ציין מפורשות זכאות לפיצוי מהיום הראשון, ככל שהאיחור עולה על תקופת ה"גרייס", אולם בית המשפט מציין כי אף אלמלא כן, היה מקום לכך מכח הוראתו (הקוגנטית) של סעיף 5א לחוק המכר.
כאמור, אין להתנות על סעיף 5א לחוק המכר אלא לטובת הרוכש. תקופת ה"גרייס" שקובע החוק אינה מאריכה את מועד המסירה החוזי וכל שיש בה הוא לאפשר לנתבעת "ארכת חסד" שבגדרה עדין לא תחויב בפיצוי, אולם משעה שחצתה נקודת זמן זו, התובעים זכאים לפיצוי רטרואקטיבי ממועד המסירה החוזי המקורי שהוסכם.
מעמדו של כתב ויתור על טענות:
ביחס למשפחות בן קיש, ועקנין, קלימיאן, פלקרי, ואמאר טוענת הנתבעת כי מאחר שחתמו על כתב ויתור והצהירו כי הן מוותרות על כל טענה כלפי הנתבעת, הרי שהן מושתקות ואינן זכאיות לפיצוי נוסף. (ההסכמים צורפו כמוצגים א-ה).
התובעים מצידם שוללים טענה זו על רקע קוגנטיות סעיף החוק שבבסיס תביעתם.
מש' בן קיש, ועקנין ואמאר חתמו על הסכם (תוספת למקור) שבגידרו הוגדר מועד מסירה חדש, נקבע מאיזה מועד תחל הנתבעת בתשלום פיצוי חודשי, וצוין דבר וויתורן על כל טענה וזכות:
מש' בן קיש: חתמה ביום 28.6.15, המועד הנדחה – 31.3.16, תקבל פיצוי מיום 18.6.15.
מש' ועקנין: חתמה ביום 5.8.15, המועד הנדחה – 31.3.16, תקבל פיצוי מיום 1.8.15.
מש' אמאר: חתמה ביום 19.1.15, המועד הנדחה – 31.12.15, תקבל פיצוי מיום 22.10.14.
מש' קלימיאן ופלקרי חתמו על מסמך "אישור תשלום שכ"ד כנגד איחור במסירה" ביום 11.12.16 וביום 18.10.16 (בהתאמה) ובגידרו אישרו קבלת פיצוי עבור חודשים שהוגדרו והצהירו אודות וויתורן על כל טענה וזכות.
כידוע, החופש החוזי הנתון מאפשר עקרונית אף הסכמות שטיבן ויתור, פשרה וכד', אלא שענין לנו בכתבי ויתור החוסים בצילו של דין ספציפי, קוגנטי במהותו, קרי – סעיף 5א לחוק המכר.
כבר קודם להוספתו של הסעיף האמור לחוק, התייחסה הפסיקה לפערי הכוחות המשמעותיים בין הצדדים לחוזי מכר דירות (קבלן מול רוכש פרטי) בכל הנוגע ליכולת המיקוח, לתלות, לאפשרות התימרון וכד', כמו גם למשמעותו החברתית הכללית של עניין הדיור, מציאות המקשה להכיר בתקפותן של תניות החוסמות לחלוטין את דרכו של רוכש הדירה אל התרופות המשפטיות להן הוא נזקק בשל התנהלות הקבלן ועד כדי אפשרות ביטולן מטעמי תקנת הציבור [ראו סעיף 6 בע"א 148/77 רוט נ' ישופה (בניה) בע"מ (7.2.79) וכן ולגבי הפיקוח השיפוטי הנדרש - ענין רפאלי הנ"ל].
מגמה זו מצד הפסיקה נתחדדה למעשה עם הוספתו של סעיף 5א לחוק המכר וכהוראה קוגנטית. בשורה של פסק דין נקבע למעשה כי גם במקרה בו נחתם מרצון הסכם לקבלת פיצוי מוקטן מהשיעור לו זכאי הרוכש ע"פ סעיף זה, הרי שהוא חסר תוקף.
כך למשל ברת"ק (מחוזי ב"ש) 33928-09-15חברת זיו ישראל בע"מ נ' שרון (25.11.15). במקרה דשם קבע בית המשפט קמא כי כתב הויתור שנחתם נחשב כמי שנחתם תחת לחץ. הכתב נעשה בעוד המפתח לדירה מוחזק בידי הקבלן. בית המשפט המחוזי בהתייחסותו לסעיף 5א לחוק המכר מציין:
"בדין ציין בית המשפט קמא כי ההוראה בחוק המכרבדבר גובה הפיצוי המגיע לרוכש דירה במקרה של איחור במסירת הדירה כאמור, הינה הוראה קוגנטית אשר לא ניתן להתנות עליה. על כן אף אם ההסכם לפיצוי האמור היה נחתם מרצון הרי שאין לאותה הסכמה תוקף, וזאת לאור הוראותסעיף 7א(א)לחוק המכרלפיהן:"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה.". מטרתו של סעיף זה היא להתמודד עם מציאות בה לרוב רוכשי דירות אינם מקבלים את הדירה אותה רכשו בזמן, כאשר לאיחור זה ישנן השלכות הן מבחינת הצפיות של הקונה והן מבחינה כלכלית בשל הצורך במציאת מקום מגורים חלופי ותשלום שכר דירה (ראו: ה"ח הממשלה תשס"ז מס' 263 עמ' 140). סעיף זה בחוק המכרמנסה לשנות את מאזן הכוחות לטובת הרוכשים, כך שלחברה הקבלנית תהיה יכולת פחותה יותר להפעיל לחץ על הקונה תוך שימוש במסירת הדירה או כל עניין אחר בקשר אליה כקלף מיקוח, בדיוק כפי שבית המשפט התרשם שנעשה במקרה זה"
כך גם בת"ק (פ"ת) 15886-08-16 זוהר נ' האחים י.ד. כהן חברה לבנין בע"מ (19.11.17)]. במקרה דשם בית המשפט מציין כי טענת התובעים לפיה חתימת הסכם הויתור נכפתה עליהם אינה עולה כדי "כפייה" או "עושק" כמשמעותם בחוק החוזים הכללי ובכל זאת, בהתחשב בנסיבות ספק רב בעיניו אם ניתן לדבר במושגים של הסכמה חופשית מצידם. בית המשפט קובע זאת על רקע סמיכות הזמנים שבין חתימת ההסכם למועד מסירת החזקה וכתנאי למסירתה. לדבריו, מדובר בעיתוי קריטי בו ניצבו התובעים בנקודת חולשה מול הנתבעת על רקע העיכוב שנכפה עליהם במשך 8 חודשים של חוסר וודאות על כל העלויות הכרוכות בכך כדוגמת תשלום דמי שכירות במקביל להחזרי המשכנתא שנטלו לצורך רכישת הדירה. נקודת זמן זו, קובע בית המשפט, "משקפת את חוסר השוויון שבין הצדדים שעה שהקונים אינם בעמדת מיקוח המאפשרת לשקול את כדאיותו של ההסכם, ודומה כי הכרה בהסכמה זו תסכל את מטרת החוק ותהפוך אותו פלסתר".
משכך, נקבע כי הסכם הויתור אינו מכשיל תביעתם לפיצוי מלא.
אף בעניין פלד, בית המשפט המחוזי מוצא כי אין עילה להתערב במסקנתו של בית משפט קמא כי נסיבות העניין מעידות על לחץ כלכלי ששלל מהמשיבה, שחתמה על הסכם הוויתור, את יכולת הברירה, באופן המקנה את הזכות לביטול ההסכם. וראה עוד – ת.א (ת"א) 19834-08-19 עתידים יסוד המעלה בע"מ נ' דניאל ספר (4.2.20).
כך גם בת"א (מחוזי ת"א) 38922-07-16 ניוה זמר טוב ו-78 אח' נ' גינדי החזקות בע"מ (30.6.21). בית המשפט מציין כי פערי הכוח המשמעותיים בין הצדדים, לצד חשיבותה של העסקה לרכישת דירה והחסמים המשפטיים, מצדיקים הגנה צרכנית רחבה על הרוכשים והתחשבות במאפיינים המיוחדים של הליכים מעין אלו. משכך ועל רקע הוראותיו הקוגנטיות של תיקון מס' 5 לחוק המכר והאפשרות להתנות על אלו רק לטובת הרוכש, קובע בית המשפט כי התובעים חויבו לחתום על הסכם הויתור דשם כתנאי לקבלת הפיצוי שהוצע בו. משכך, הסכם זה אינו משקף הסכמה מרצון חופשי אלא חתימה עליו ללא ברירה אמיתית. בית המשפט מוסיף כי אף לו הייתה הסכמה מרצון מצד התובעים, הרי שהפסיקה קבעה כי הסכם לקבלת פיצוי מוקטן גם אם נחתם מרצון, הינו חסר תוקף כתנאי מקפח בחוזה אחיד שנוסח ע"י הקבלן הנתבע.
מן הכלל אל הפרט-
בענייננו, שעה שכתבי הויתור הנ"ל נחתמו כולם כתנאי למעשה לקבלת פיצוי כלשהו (ללא יוצא מן הכלל. ראה למשל תצהירי גב' בן קיש ומר הראל) וטרם מסירת החזקה בדירה, הרי שדי בכך על מנת להקשות על התייחסות לאלו כמי שנחתמו מתוך ברירה והסכמה חופשית מלאה כיאה להסכמים אלו.
אחדד ואומר, אין חולק כי הנתבעת אמורה היתה בכל מקרה לקיים את החיוב החוזי המרכזי שטיבו מסירתה של הדירה שנרכשה ומשעה שכך, אין היא אמורה למעשה לכרוך בכך תנאים כלשהם, למעט השלמת יתרת התמורה בהתאם להסכם המכר. כך גם לגבי מקרים בהם אין חולק כי קמה חובת פיצוי ויש לשלמו במתכונת הקבועה בסעיף 5א(ב) לחוק המכר, דבר שלא נעשה. מה לה לנתבעת כי תתנה חובתה הברורה בהתחייבות/ויתור מנגד.
יתרה מכך, במקרה דנן, שעה שענין לנו בפרויקט שנמשך והתעכב חודשים רבים תוך הותרת הרוכשים במצב של אי וודאות הניכרת מעדותם, ובעוד חלקם אף מצהיר אודות המצוקה הכלכלית לה נקלעו בשל כך, הרי שבכך יש לשחוק אף יותר את מעמדה של ההסכמה כחופשית ומרצון. למעשה, כתבי הויתור כולם נחתמו בחלוף מספר חודשים ממועד המסירה החוזי המקורי ותוך קביעת זכות לפיצוי שראשיתה במועד מאוחר למועד הרלבנטי ע"פ סעיף 5א לחוק המכר, כך שנמצא למעשה כי זכותם של התובעים לקבלת פיצוי, נגרעה.
כאן המקום לסייג ולומר – הסכמי פשרה וכתבי ויתור הם חלק בלתי נפרד ממציאות משפטית ועובדתית כשרה ולגיטימית ויש אף לעודד קיומם כפתרון מהיר ויעיל שיש בו כדי למנוע הכבדה בלתי הכרחית על בתי המשפט. הסכמים כאלו עשויים לכלול בחירה שאינה מיטבית ובכל זאת חופשית והם נעוצים בשיקלולם של נתונים כדוגמת עומק המחלוקת, הערכת סיכונים וסיכויים לגביה, בחינת נזק מול תועלת במיצוי הברור, טענות המועלות מגד ואף שיקולים אישיים הנוגעים לרתיעה מהתדיינות משפטית, לצורך בהתמקדות בצרכים אחרים הקיימים באותה עת וכד'.
אין מקום להסיק באופן גורף כי בעל דין רשאי להתנער מהסכמה כזו לאחר מעשה. הסכמה היא הסכמה אף אם אינה בבחינת המיטב וזאת בכפוף להוראות כל דין.
עם זאת ועדיין – לא בכל מחיר. לא בכדי התעכבו בתי המשפט שדנו בתביעות כגון דא, על שאלת היותה של ההסכמה חופשית, תנאי הכרחי לשם תקפותה, תנאי ששאלת התקיימותו אינה פשוטה כלל בהינתן פערי הכוחות כמתואר לעיל ובפרט שעה שההסכם נחתם עובר למסירת החזקה.
אי לכך ובהתאם, יש לבחון כל מקרה לגופו תוך מתן הדעת, בין השאר, לעיתוי, לטענות ההדדיות שעמדו ערב ההסכם, ככל שהיו (ובענייננו – אין ניכרות בכתבי הויתור טענות שהיו מצד הנתבעת ושעליהן ויתרה), לטיב והיקף המחלוקת ערב ההסכמה (זו עשויה להסתכם למשל בשיעור דמי השכירות החודשיים שלגביו פשרה תהא מובנת יותר), לאפשרות המעשית לנהל מו"מ אמיתי קודם לכן, לברירה שהיתה בידי הרוכש וכד'.
קרי - אין לשלול קטגורית אפשרות לקיומו של הסכם פשרה/ ויתור בר תוקף.
בענייננו, הגם שכל משפחה הוחתמה בנפרד עם תנאים ספציפיים לגביה היא, הרי שבהינתן מכלול הנתונים הרלבנטיים הנזכרים לעיל, אין לקבל טענת הנתבעת ואין לאפשר לה להיתלות בכתבי הויתור שבאופן עקבי גרעו מהנדרש ע"פ חוק המכר. משכך, עליה לשלם לתובעים את ההפרש הרלבנטי לעומת הפיצוי לו הם זכאים מכח סעיף 5א לחוק המכר.
טרם סיום התייחסותי לסוגיה זו, מצאתי מקום לציין כי מוצאת אני בכל זאת דופי מסויים בהתנהלות התובעים בהקשר זה משעה שאלו לא הזדרזו להשיג ולהלין על החתמתם על כתבי הויתור בסמוך לאחר קבלת החזקה בדירות ובדומה לנדרש מבעל דין הטוען לקיומה של "כפיה" ע"פ דיני החוזים.
ט. סיכומם של דברים
התמונה הכוללת הנחזית היא של קבוצת רוכשים אשר מצאה עצמה חסרת אונים במשך זמן בלתי מבוטל בשל עיכוב במסירת הדירות שספק אם לווה בעדכונים שוטפים במידה מספקת, דבר שיצר אי וודאות ומצוקה כלכלית לרוכשים רבים, בפרט על רקע הטרחה והעלויות הכרוכות במדור. בענין זה אפנה לתצהירי התובעים, איש איש וסיפורו האישי לגבי הקשיים עימם נאלץ להתמודד. נראה כי גם עדכונים שבכל זאת ניתנו נמצאו לא מדויקים (ראה לדוגמא המכתב למשפחת קינן – ת/52 והמכתב לבנק לגבי מש' אמאר – ת/47). היה אמנם ניסיון מצד הנתבעת להסדיר קושי זה פרטנית מול כל רוכש, אולם בפועל נעשה הדבר שלא בהתאמה לחוק המכר ותוך שנגרע מזכויותיהם על פי חוק זה.
מכל מקום - מהאמור לעיל עולה כי דין התביעה להתקבל בעיקרה ובהתאם להכרעות הפרטניות בסוגיות המוגדרות לעיל, כל תובע כעניינו וחלקו.
לא מצאתי מקום להתעכב על טענות שנזנחו או כאלו שנמצאו צדדיות ושאינן חיוניות להכרעה.
בהתאם להסכמה הדיונית הנ"ל, נדרשים הצדדים לפעול לחישוב וכימות סכומי החיוב הרלבנטיים לגבי התובעים השונים תוך קיזוז תשלומים ששולמו לחלקם (כמבואר בטבלה בסעיף 9 לכתב התביעה המתוקן) והודעה משותפת תוגש בענין זה בתוך 14 ימים.
בהמשך לכך ובהתאם יינתן פסק דין משלים ובגדרו תינתן הדעת אף להוצאות ההליך בהתאם לנתונים ועל בסיס הטענות שהועלו אף לגבי סוגיה זו. תזכורת פנימית תרשם בהתאמה.
ניתן היום, כ"ז תשרי תשפ"ב, 03 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.
