שייח' סלימאן נ' גובראן ואח'

לפני תביעה לסעד כספי על סך של 125,200 ₪, בעילה חוזית בטענה להפרת זיכרון דברים למכירת דירה על ידי הנתבעים.

רקע ועיקר טענות הצדדים

1. במועד הרלבנטי לתביעה הנתבעים היו הבעלים הרשומים של דירה בנוף הגליל, גוש 17823 חלקה 76 (להלן: "הדירה"). בתאריך 13.7.21, נחתם זיכרון דברים בין התובע לנתבעים למכירת הדירה לתובע, תמורת סך של 1,520,000 ₪ (להלן: "זיכרון דברים").

   יצוין כבר עתה, כי בכתב התביעה צוין, כנראה בטעות, שהסכום לפי זיכרון הדברים הוא 1,152,000 ₪.

2. זיכרון הדברים הותנה בקבלת התובע לאישור משכנתא עיקרוני מהבנק לא יאוחר מ-10 ימי עסקים מיום חתימת זיכרון הדברים (סעיף 9 לזיכרון הדברים, נספח 1 לת/1); בעוד קיים שינוי בכתב יד באותו סעיף ל-14 ימים (עניין הנמצא במחלוקת בין הצדדים כפי שיפורט בהמשך).

   עוד הוסכם בזיכרון הדברים כי בנסיבות שבהן מי מהצדדים יפר את הוראותיו, ישלם לצד הנפגע פיצוי מוסכם בשיעור של 10% מתמורת הדירה, ללא צורך בהוכחת נזק.

3. הנתבעים מכרו את הדירה לצד שלישי וחתמו הסכם מכר בתאריך 6.8.2021.

   מכאן הוגשה התביעה שלפני בגדרה טוען התובע שהנתבעים הפרו התחייבותם למכור לו את הדירה ועותר לחיובם בתשלום הפיצוי המוסכם.

    

4. טוען התובע, כי מדובר בזיכרון דברים מחייב, אשר יצר הסתמכות אצל הצדדים ביחס למכירת הדירה בפועל. לאחר שהצדדים חתמו על זיכרון הדברים, הוחלפו בין הצדדים מספר טיוטות לצורך חתימה על הסכם מכר; וגובש הסכם מכר מפורט וסופי המיועד לחתימת הצדדים. הנתבעים מכרו את הדירה לצד שלישי, בחוסר תום לב ותוך הפרה של זיכרון הדברים.

    

   מכאן עותר התובע לחיוב הנתבעים בתשלום פיצוי מוסכם בסך של 125,200 ₪. (כאמור הסכום בתביעה חושב בשיעור 10% מסכום התמורה המוטעה שצוין בכתב התביעה היינו 1,152,000 ₪ במקום 1,520,000 ₪).

   עוד עותר התובע בגוף התביעה לחיוב הנתבעים בפיצוי בגין עגמת נפש בסך של 10,000 ₪.

    

   טענות ההגנה

5. הנתבעים עותרים לדחיית התביעה; לטענתם זיכרון דברים היה מותנה בתנאי מתלה (סעיף 9 לזיכרון הדברים) שהוא, קבלת התובע אישור עקרוני ממוסד בנקאי המעיד על הסכמת הבנק להעמיד לו הלוואת מימון שניתן להבטיח אותה ברישום משכנתא, וזאת לא יאוחר מ-10 ימי עסקים, ששונו בכתב יד התובע או בהוראותיו על ידי המתווך והוארכו באופן חד צדדי וללא הסכמת הנתבעים ל-14 ימי עסקים.

   השינוי נעשה ללא ידיעת הנתבעים בזמן אמת וללא הסכמתם, ועליו מתנוססת רק חתימת התובע.

   בחלוף 10 ימי עסקים ביום 27.7.2021, ואף בחלוף 14 ימי עסקים, ביום 2.8.2021, לא התקיים התנאי המתלה ולא הציג התובע לפני הנתבעים אישור עקרוני, וללא הצגת האישור במועד הקובע, התנאי המתלה לא התקיים על כן זיכרון הדברים אין לו תוקף משפטי מחייב.

   הוסיפו הנתבעים, כי בתאריך 6.8.21, הם התקשרו בהסכם מכר עם צד שלישי, הדירה נמכרה לרוכש פוטנציאלי אחר אשר ניהל עמם מו"מ עוד לפני ניהלו מו"מ עם התובע, תמורת 1,490,000 ₪; ההסכם נחתם לאחר שחלפו 10 ימי עסקים וגם לאחר שחלפו 14 ימי עסקים מיום חתימת זיכרון הדברים עם התובע, כשבפרק זמן זה התובע לא הציג אישור משכנתא עקרוני.

    

6. בכתב התשובה לכתב ההגנה הוסיף התובע, כי הנתבעים מעולם לא הודיעו על ביטול זיכרון דברים עקב הפרה או כל טענה אחרת; בהתאם לדין ולהלכה הפסוקה אין ביטול ללא הודעת ביטול בתוך זמן סביר, כאמור בסעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג–1973 (להלן: "חוק החוזים חלק כללי"). הטענה לאי התגבשות תנאי מתלה היא טענה סתמית שמטרתה לנסות ולהצדיק את ההתנהלות חסרת תום הלב של הנתבעים עת הפרו את ההסכם, כאשר הנתבעים פעלו למכירת הדירה לצד שלישי בניגוד להסכם ובזמן שבין באי כוח הצדדים הוחלפו טיוטות הסכם מכר מפורט לצורך גיבוש הסכם מכר מוסכם עליו יחתמו הצדדים, והכל מכיוון שהוצע להם על ידי צד שלישי סכום גבוה יותר מהסכום עליו הוסכם עם התובע.

   הוסיף התובע כי הוסכם בין הצדדים, כי יחתמו על הסכם מכר לא יאוחר מ-10 ימים מקבלת אישור משכנתא עקרוני, והוסכם שזיכרון הדברים מותנה בכך שהתובע יקבל אישור כאמור בתוך 14 ימי עסקים ממועד חתימת זיכרון הדברים, קרי עד ליום 02.08.21; ביום 2.8.21 קיבל התובע אישור משכנתא עקרוני מהבנק, אלא שלתדהמתו באותו היום, גילה כי הנתבעים הפרו את זיכרון הדברים ומכרו את הדירה.

   אשר לטענה בדבר שינוי חד צדדי של התקופה המוסכמת להתקיימות התנאי המתלה שבסעיף 9 לזיכרון הדברים ביחס ל-14 ימים, טוען התובע כי הנתבעים חתמו על זיכרון הדברים לאחר שכבר הוסכם כי התקופה לקבלת אישור משכנתא עקרוני תעמוד על 14 ימים במקום 10 ימים שכבר שונה בכתב יד. לחלופין, לנוכח התנהלות הנתבעים יש לראות בהם כמי שהמשיכו לראות בזיכרון הדברים כתקף גם לאחר 27.7.2021, באופן שבו הסכימו על הארכת התקופה להתקיימות התנאי המתלה.

   המחלוקת

7. השאלה העיקרית העומדת בבסיס המחלוקת בהליך זה היא אם התקיים התנאי המתלה שבזיכרון הדברים, וכפועל יוצא מכך תידון השאלה אם המועד הנקוב בזיכרון הדברים לקבלת אישור משכנתא עיקרוני שונה בהסכמת הנתבעים?

   עדויות

8. מטעם התובע העיד: התובע עצמו הוגש מטעמו תצהיר עדות ראשית (ת/1); ואביו – מר אמין שייח' סלימאן, הוגש מטעמו תצהיר עדות ראשית (ת/2).

9. מטעם הנתבעים העידו: נתבע 1, הוגש מטעמו תצהיר עדות ראשית (נ/1); המתווך שאדי שחאדה, שנחקר בחקירה ראשית ונגדית (להלן: "מתווך שחאדה").

    

   דיון והכרעה

10. לאחר בחינת כלל חומר הראיות שהונח לפני הגעתי לידי מסקנה שעל פיה דין התביעה, להידחות.

    המסגרת המשפטית

11. בהתאם לסעיף 27 (א) לחוק החוזים חלק כללי, "חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מפסיק)". כידוע, תנאי מתלה הוא תנאי חיצוני לצדדים בחוזה אשר התקיימותו אינה וודאית ועתידית (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 467 (2005)).

     

12. בחוזה המותנה בתנאי מתלה, הכלל הוא כי במידה והתנאי לא התקיים תוך הזמן שקבעו הצדדים, או תוך זמן סביר, פוקע החוזה ומתבטל למפרע ובאופן אוטומטי; נקבע בסעיף 29 לחוק החוזים חלק כללי: "היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת – תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק – מתבטלת ההתנאה". (ראו גם: ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ נ' משיאן, פ"ד מח(4) 107, 114 (1994)).

     

13. נקבע בהלכה הפסוקה, כי כשהתנאי המתלה מתקיים, החוזה המותנה הופך לחוזה מוחלט. בעוד כאשר התנאי המתלה לא מתקיים, אזי החוזה המותנה מתבטל, והתבטלותו היא למפרע, החוזה כמו שלא היה, וזכאים הצדדים לחזור כל אחד למצבו הקודם (ראו: ע"א 1156/10 האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מפ"ד סו(1) 167 (2012)).

     

14. על מנת שנסיק כי עסקינן הוא בתנאי מתלה יש להתחקות אחר אומד דעת הצדדים, כפי שזו משתקפת מתנאי החוזה כמכלול, כמו גם מהנסיבות האופפות את כריתתו (ראו: ע"א 6018/03 אוליאור נ' מסא א.א. ייזום וניהול נכסים בע"מ (21.1.2007)).

     

    לענייננו

15. זיכרון הדברים מושא ענייננו מכיל תנאי מתלה "קבלת אישור משכנתא עיקרוני" שבהתקיימותו, זיכרון הדברים הופך להסכם מוחלט. הדבר עולה הן מהלשון הברורה של סעיף 9 לזיכרון הדברים, והן מהתנהלות התובע כפי שמשתקפת ממכלול הראיות שהונחו לפני, שמהן עולה כי התובע פעל לשם קבלת אישור כאמור.

     

16. כאמור, ליבת המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה, אם הנתבעים הסכימו לשינוי שנערך בכתב יד בזיכרון הדברים ביחס למספר ימי העסקים שבמהלכם על התובע לקבל אישור משכנתא עיקרוני.

     

    ממכלול הראיות שהונחו לפני מתבקשת המסקנה שעל פיה, השינוי האמור לא היה בהסכמת הנתבעים. אנמק.

     

17. ראשית: מעיון בדף השני של זיכרון הדברים עולה, כי נערכו שינויים בכתב יד שלידם מתנוססת אך ורק החתימה של התובע: הן ליד השינוי בכתב יד ביחס ל- 14 ימי עסקים והן לגבי התוספת שזו לשונה: "היה ולא ייחתם הסכם עד למועד שלעיל, מסיבות חריגות הקשורות בקונה (אבל, תאונה, סגר, ניתוח) יהא זיכרון דברים זה בטל ומבוטל ללא פיצויים.". בעוד ואשר לשינוי מועד מסירת הדירה (דף ראשון של זיכרון הדברים) (סעיף 3 להסכם) מתאריך 15.1.2022 ל- 15.2.2022, מתנוססת החתימה של הנתבעים.

    מדובר הוא בשינויים שנועדו לשפר את תנאי זיכרון הדברים לטובת התובע, דבר שעל פי היגיון הדברים והתנהגות הצדדים (בכך שהנתבעים חתומים ליד שינוי מועד המסירה) דורש גם כן חתימת הנתבעים. משאין ליד אותו שינוי ביחס למספר ימי העסקים חתימת הנתבעים, יש בכך כדי לערער את גרסת התובע שהנתבעים הסכימו לאותם שינויים.

     

18. שנית: ממכלול הראיות שהונחו לפני ובניגוד לטענת התובע, עלה כי הנתבעים חתמו על זיכרון הדברים לפני התובע. וכל הניסיון של התובע לצייר תמונה שעל פיה הנתבעים חתמו לפניו, דבר שמעיד לשיטתו כי הם הסכימו לאותם שינויים, נכשל.

19. בתצהירו טען התובע כי בתחילת שנת 2021 הוא היה מעוניין ברכישת דירה, ולשם כך הוא פנה למתווכת בשם נטלי מרג'יה (להלן: "מרג'יה"); מרג'יה עדכנה אותו כי הדירה מושא ענייננו עונה לדרישותיו, וכי זו מוצעת למכירה באמצעות המתווך שחאדה מטעם הנתבעים (סעיף 3-4 לת/1). התובע ערך ביקור בדירה, בנוכחות נתבעת 2 והמתווך שחאדה. בתום הביקור נאמר לו על ידי נתבעת 2, כי המתווך שחאדה יעביר לתובע טיוטה של זיכרון דברים סטנדרטית, וכל המשך ההתנהלות והמו"מ בקשר לחתימה עליו תהיה מול המתווך (סעיף 6 לת/1). ציין התובע כי לאחר מספר ימים הציגה לו מרג'יה טיוטת זיכרון דברים שהעביר לה המתווך שחאדה, והוא ביקש להכניס שלושה שינויים, האחד כי מועד המסירה בדירה יוקדם עד ליום 15.1.2022 ולא עד ליום 15.2.2022; השני כי יקבל אישור משכנתא עקרוני לא יאוחר מ- 14 ימי עסקים מיום החתימה על זיכרון הדברים ולא בתוך 10 ימים; והשלישי כי אם לא ייחתם הסכם המכר עד למועד שסוכם בשל נסיבות חריגות, זיכרון הדברים יבוטל אך התובע לא יידרש לשלם את הפיצוי המוסכם (סעיף 7 לת/1). הוסיף התובע כי מרג'יה התקשרה, בנוכחותו, אל המתווך שחאדה ועדכנה אותו בדבר השינויים הנדרשים; המתווך שחאדה הודיע כי השינויים המבוקשים מקובלים על הנתבעים ואישר את התיקונים (סעיף 8 לת/1). טען התובע, כי לאחר מכן מרג'יה הכניסה בכתב ידה את התיקונים שאושרו, ולאחר מכן התובע חתם על זיכרון הדברים המתוקן בנוכחות מרג'יה. בהמשך מרג'יה הודיעה לו כי תעביר את זיכרון הדברים החתום למתווך שחאדה על מנת שיחתים גם את הנתבעים (סעיף 10 לת/1).

20. הוסיף התובע כי בשעות הערב של יום 13.7.2021 עדכנה אותו מרג'יה כי הנתבעים חתמו על זיכרון הדברים המתוקן, כולל השינויים, ואף ביקשה לוודא שאין טעות במספר תעודת הזהות שמופיע בזיכרון הדברים החתום (סעיף 11 לת/1). בתאריך 14.7.2021 פגשה אותו מרג'יה בקיבוץ יפעת (שם עובד אביו של התובע) ומסרה לו, בנוכחות אביו, העתק מזיכרון הדברים החתום, ובמקביל התובע מסר המחאה על סך 10,000 ₪ לפקודת הנתבעים על מנת שתעביר אותה למתווך שחאדה (סעיף 12 לת/1).

21. בחקירתו הנגדית נשאל התובע בנוגע למועד החתימה על זיכרון הדברים. בעדותו היו אי דיוקים, באופן שמטיל דופי בגרסתו בנוגע לחתימה בתאריך 13.7.21. להלן ציטוט מאותה עדות:

    ש.אני מפנה אותך לנספח 4, תכתובת עם המתווכת נטלי. אתה אומר בתצהיר שהמוכרים חתמו אחריך. מי חתם קודם על זיכרון הדברים.

    ת.אני. אחרי השינויים שהצד השני הסכימו להם.

    ש.כשחתמת על זיכרון הדברים היו בו כל פרטיך – שם, תעודת זהות – מלאים?

    ת.כן.

    ש.מתי חתמת?

    ת.13.7.21.

    ש.באיזו שעה?

    ת.אחרי הצהריים.

    ש.מפנה לתכתובת בנספח 4, עמ' 20. בשעה 7:52 אחרי הצהריים המתווכת מבקשת את מספר תעודת הזהות שלך. אנחנו מדברים על אותו יום, 13.7.

    ת.נכון שחתמתי על זיכרון הדברים ב-13.7.

    ש.אתה מסרת את מספר תעודת הזהות בשעה 19:59. איך אתה מסביר שמספר תעודת הזהות שלך שלא היה בידיה הוכנס לזיכרון הדברים שחתמת עליו בצהריים?

    ת.אני התכוונתי "אחרי הצהריים" שזה מאוחר. אני לא חותם על מסמך בלי תעודת הזהות שלי.

    ש.אחרי צהריים זה אחרי 20:00?

    ת.כן. התכוונתי מאוחר. נטלי גרה בבית קרוב לבית של ההורים שלי. זה לא שאני צריך להגיע מרחוק. זה היה מוכן, שלחתי את מספר תעודת הזהות שלי, הגעתי וחתמתי. איך אני אחתום בלי מספר תעודת הזהות שלי?!

    (עמ' 7, ש' 1-20)

     

22. נתבע 1 הצהיר כי במועד שבו הם חתמו, בזיכרון הדברים לא הופיעה חתימת התובע כפי שלא הופיעו כל תיקונים שבכתב יד למעט התיקון לעניין מועד מסירת הדירה, שתוקן על ידי המתווך שחאדה עובר לחתימת זיכרון הדברים (סעיף 12 לנ/1); הצהיר הנתבע כי הוא חתם על זיכרון הדברים לפני התובע, ובמעמד החתימה של התובע, בוצע השינוי או התוספת, ללא הסכמת הנתבעים.

23. במהלך חקירתו הנגדית נתבע 1 הותיר רושם אמין ומהימן, הוא העיד כי המתווך שחאדה הביא לו זיכון דברים מצולם, והודיע לו כי התובע אמור להתחתן תוך כמה חודשים וברשותו הוא שינה את מועד המסירה מינואר לפברואר, נתבע 1 אישר את ההסכם וחתם עליו; זיכרון הדברים לא היה חתום על ידי הצד השני (עמ' 14, ש' 24-26 ו- ש' 34); הוסיף נתבע 1 כי התובע היה אמור להגיע למשרדו של המתווך ולחתום אחריו על זיכרון הדברים.

24. לתצהירו של נתבע 1 צורפו הודעות וואטסאפ אשר תומכות בגרסתו, שמהן עולה כי הוא חתם בתאריך 13.7.21 על זיכרון הדברים עוד לפני שהתובע חתם (נספח 3 לת/1), כמפורט להלן:

    • בתאריך 13.7.2021 שעה 15:40 נתבע 1 שלח הודעה למתווך שחאדה ובה נרשם: "הגעתי לעבודה, ויש לי סידור עבודה קצר, הכוונה היא כי יש סיכוי גבוה מאוד שבשעה 19:00 אני אצלך... אני הבנתי כי הקונה לא יצליח להיות אצלך לפני 2209 (טעות במקור-הכוונה לפני שעה 22:00).. נעשה היכרות בהמשך";

    • בהודעות מתאריך 14.7.21 בשעה 7:44 נתבע 1 כותב למתווך שחאדה: "בוקר טוב מאחל לכולנו הצלחה היום בחתימה, ממתין לעדכון". המתווך שחאדה כותב בשעה 10:24: "בהצלחה יקירי אעדכן אותך כשאצא מאצלו, עוד לא הלכתי אני מחכה לתשובה ממנו...".

    • בשעה 12:42 המתווך שאדי שלח העתק מזיכרון הדברים, ונתבע 1 כתב לו "איפה החתימה שלו".

      מההודעות הנ"ל מתבקשת המסקנה כי נתבע 1 חתם לפני התובע, דבר שמעיד כי השינויים שנערכו היו במעמד חתימת התובע, וראיה לכך, וכאמור, שרק חתימת התובע מתנוססת ליד אותם שינויים שנערכו.

25. עוד העיד נתבע 1, כי המתווך שחאדה שלח את זיכרון הדברים החתום על ידי התובע לנתבע בוואטסאפ, מדובר בזיכרון הדברים עם השינויים שנערכו על ידי התובע (עמ' 15, ש' 18-26); נתבע 1 ציין כי הוא פנה למתווך שחאדה והתלונן לפניו על השינויים שנערכו בלי ידיעתו (עמ' 15, ש' 27-28), והוא פירט בעדותו: "אמרתי לו שעשיתי טובה לטובת העסקה שהסכמתי להעביר את המסירה מפברואר לינואר, אך התוספת שנעשתה והשינוי בימים לא הוסכם. שאדי אמר, והוא אמר את זה גם פה, שאחרי שהוא הלך להחתים, או הוא או נטלי, שהם גילו שיש את חג הקורבן ולכן הבנק יהיה סגור וזה יעכב את האישור העקרוני ולכן הם שינו את הימים. התובע חתם ליד השינויים והוסף עוד משפט שמעניק לו הגנה משפטית נוספת שאף אחד לא שאל אותנו. שאדי הסכים לזה, המתווך, באיומים של התובע, כנראה" (עמ' 16, ש' 2-7). עוד העיד נתבע 1 כי הפגישה הסתיימה בלי הסכמה על 14 ימי עסקים, אלא, 10 (ראו עדותו עמ' 16,ש' 9-10 ו- ש' 22-26; עמ' 19, ש' ; עמ' 23, ש' 30-334-5). עוד העיד נתבע 1 כי המתווך שחאדה לא שלח אליו זיכרון דברים בלי השינויים, אלא, זיכרון דברים אחרי שהתובע חתם עליו ונעשו בו שינוים, וזה נשלח ב-15.7.21; אין לנתבע העתק זיכרון דברים שרק הוא חתום עליו, הוא לא צילם אותו לאחר שחתם ב-13.7, והיות שהיו בו שינויים נתבע 1 לא לקח עותק מזיכרון דברים, אלא, נשלח אליו בטלפון (עמ' 17, ש' 27-32).

     

26. המתווך שחאדה במהלך עדותו לא זכר פרטים מהותיים בנוגע לנסיבות שאפפו חתימת זיכרון הדברים באופן שמטיל דופי בעדותו ובמשקל שיש לתת לה. בניגוד לטענת התובע בתצהירו שחאדה העיד, כי זיכרון הדברים נערך על ידי עורך הדין של התובע, בעוד כאמור לעיל טען התובע כי הטיוטה שהועברה אליו הייתה מטעם שחאדה. שחאדה טען כי הוא החתים את הנתבעים במשרדו, כשזיכרון הדברים היה נקי ללא חתימות; אך הוא לא זכר מי החתים קודם על זיכרון הדברים התובע או הנתבעים, ובהמשך הוא העיד כי הוא לא החתים את התובע, אלא מרג'יה החתימה אותו (עמ' 9, ש' 10-23); שחאדה לא ידע להעיד בנוגע לשאלה למי שייכות החתימות המתנוססות על גבי זיכרון הדברים, אך הוא אישר כי התובע חתם על זיכרון הדברים בתאריך 14.7.2021 (עמ' 10, ש' 28-31). ואשר לתיקון שנערך ביחס לימי העסקים לקבלת אישור משכנתא עיקרוני העיד שחאדה: "יצא לי להיזכר בזה לפני כמה ימים. זו הייתה תקופה של חגים ובגלל שהבנקים לא עבדו, ביקשו להאריך את הימים לעוד כמה ימים כדי להוציא את אישור המשכנתא", שחאדה העיד כי למיטב זיכרונו נתבע 1 הסכים לאותו שינוי (עמ' 12, ש' 5-10).

27. אדגיש, כי עדות המתווך שחאדה לא סייעה בידי להסיק מסקנות בנוגע לנסיבות שאפפו חתימת זיכרון הדברים, וביתר שאת בנוגע להסכמת הנתבעים לשינוי שנערך ביחס לימי העסקים, בנסיבות שבהן העד לא זכר פרטים מהותיים ועדותו הייתה מפוקפקת.

     

28. שלישית: מהנותנים המונחים לפני לא התרשמתי כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב או כי ניסו לסכל את ביצוע העסקה; הראיה לכך שבתאריך 25.7.2021, באת כוח הנתבעים שייצגה אותם בעסקה, ביקשה בהודעות הוואטסאפ מב"כ התובע, להעביר לה כתובת מייל לשם שליחת טיוטת חוזה ומסמכי העסקה; יום למחרת בתאריך 26.7.2021 היא כותבת לב"כ הנתבעים ומבקשת לדעת אם הוא עבר על טיוטת ההסכם ואם יש אפשרות לחתום עוד באותו היום; ב"כ התובע השיב: "הי ענבל, עדיין לא, בכל מקרה הרוכשים ממתינים לאישור עקרוני למשכנתא כדי להתקדם. תעבידי לי בבקשה את הסכם הרכישה המקורי ואת היתרה לסילוק המשכנתא...". וביחס לכך העיד נתבע 1 במהלך חקירתו הנגדית: " זו הייתה טיוטה לא מחייבת. זו טיוטה ראשונית של הסכם. הייתי אצלה, היא ידעה שיומיים-שלושה לאחר מכן אני נוסע לחו"ל, ובתקווה שהתובע ישיג את האישור העקרוני, אני אחזור ואראה את ההסכם המוכן, שלא יהיה מקרה שהוא יביא את האישור העקרוני ואני אתעכב עוד עשרה ימים ואז אני מפר את ההסכם. יש על זה סעיף בזיכרון הדברים, סעיף 4, שלפיו ייחתם הסכם מפורט תוך עשרה ימים מקבלת אישור משכנתא עקרוני. זאת אומרת שיש סיכוי שהקונה יביא את האישור ב-27.7, ואני טס לחו"ל. אז צריך לזרז את הליך ההסכם אם יביא את האישור העקרוני. לכן פנינו לעו"ד ענבל. ראיתי את ההתכתבות איתה, היא שואלת אם אתם יכולים לחתום, ואתה אומר שעוד אין אישור עקרוני מהבנק. לכן אי אפשר לחתום. בזה אתה מודה שכל העסקה מתנהלת סביב אישור עקרוני, ואם אין אישור עקרוני, זיכרון הדברים בטל ומבוטל." (עמ' 17, ש' 5-14). מעדות זו אנו למדים כי לנתבע 1 היה רצון בקיום העסקה, ומבחינתו מה שמחייב הוא 10 ימי עסקים וכי הוא לא הסכים לשינוי ל-14 ימים.

29. חיזוק נוסף למסקנה שהנתבעים לא פעלו בחוסר תום לב הוא בכך שהדירה נמכרה במחיר נמוך יותר מהמחיר שהוסכם עם התובע.

     

30. לסיכום – לאור המתואר לעיל, השינוי שנערך בכתב יד ביחס לימי העסקים הדרושים לשם קבלת אישור משכנתא עיקרוני, בוצע ללא הסכמת הנתבעים. מכאן המועד המחייב הוא 10 ימי עסקים.

     

    דיון בטענות נוספות של התובע

31. אין בידי לקבל טענת התובע שלחילופין מדובר בקיבול בהתנהגות. בנסיבות שלפני ולאור הראיות שהוצגו לעיל, אין להסיק כי היה קיבול בהתנהגות. בשים לב לכך שהנתבעים חתמו לפני התובע על זיכרון הדברים, ולאור עדות נתבע 1 שהוא לא הסכים לאותו שינוי והודיע עוד באותו היום למתווך מטעמו כי אין הוא מסכים לו.

32. ואשר לטענת התובע, כי לחילופין הנתבעים פעלו בחוסר תום לב משלא הודיעו לו על ביטול ההסכם, כך שעל פי ההלכה הפסוקה היה עליהם למסור לו הודעת ביטול ככל שלשיטתם חלף המועד האחרון לקבלת אישור עקרוני.

    דין טענה זו להידחות: בהתאם לסעיף 29 לחוק החוזים חלק כללי, משלא התקיים התנאי המתלה החוזה מתבטל באופן אוטומטי למפרע. חוק החוזים אינו מחייב מתן הודעה מטעם מי מהצדדים לשם ביטול החוזה, כשהתנאי שבו לא התקיים. ההודעה על ביטול היא דקלרטיבית ולא היא שמכוננת את בטלות החוזה (ראו: ת"א (מחוזי – תל אביב) 42273-05-16 מור יוסף נ' דלבריאןפסקה 15 (17.6.2018)).

     

33. נוסף על כך אין כל ממש בטענת התובע בסיכומיו שעל פיה המתווך שחאדה פעל כשלוחם של הנתבעים, ואישורו לאותם תיקונים מחייב את הנתבעים מכח דיני השליחות, ומקום שבו הנתבעים ידעו בזמן אמת כי המתווך אישר את התיקונים, אך נמנעו ממסירת הודעה לתובע כי האישור שניתן אינו מחייב הנתבעים. בנסיבות שלפני, לא ניתן להסיק כי המתווך שחאדה פעל כשלוח של הנתבעים. על פי סעיף 1 לחוק השליחות: "שליחות היא יפוי כוחו של שלוח לעשות בשמו או במקומו של שולח פעולה משפטית כלפי צד שלישי". בענייננו לא הוכח כי למתווך שחאדה ניתן ייפוי כח כזה אשר מאפשר לו לפעול בשם הנתבעים בכל הקשור לתנאי זיכרון הדברים, ובשים לב לכך שהצדדים היו אף מיוצגים על ידי עורכי דין לשם ביצוע פעולות משפטיות.

     

34. לסיכום – זיכרון הדברים הכיל תנאי מתלה של קבלת אישור משכנתא עקרוני לא יאוחר מ-10 ימי עסקים מיום חתימת זיכרון הדברים – ברי כי עד ליום 27.7.2021; אישור המשכנתא ניתן בתאריך 2.8.21 (נספח 5 לת/1); משלא התקבל אישור במועד שעליו הסכימו הצדדים, זיכרון הדברים מתבטל באופן אוטומטי.

     

35. לאור המקובץ לעיל, במכירת הדירה לצד שלישי, הנתבעים לא הפרו את זיכרון דברים, משזה התבטל למפרע בשל אי התקיימות התנאי המתלה, ובשל כך דין התביעה לפיצויים מכוחו להידחות.

     

    סוף דבר

36. דין התביעה להידחות. בנסיבות העניין איני עושה צו להוצאות. על כן כל צד יישא בהוצאותיו.

     

    ניתן היום, כ' שבט תשפ"ד, 30 ינואר 2024, בהעדר הצדדים.