משיח נ' אסרף ואח'

א. מבוא

1.התובע הוא מתווך נדל"ן. נתבע 1 ("אסרף"), נתבע 2 ("בן חמו"), ומר אבי סיסו ("סיסו"), הם יזמי נדל"ן.

2.אסרף הוא הבעלים של החברה א.ס. הדר נכסים ונדל"ן בע"מ ("א.ס. הדר"), שבבעלותה מקרקעין בתל מונד (גוש 7787 חלקות 527-528). בן חמו הוא הבעלים של נתבעת 3, החברה בונה הארץ היפה בע"מ ("בונה הארץ"). גם בבעלות בונה הארץ מקרקעין בתל מונד (גוש 7787 חלקות 509-512, 529-530). סיסו הוא בעלים של החברה א.ב רימונים בע"מ.

3.בין התובע לבין סיסו נעשה הסכם תיווך בכתב ביחס למקרקעין גוש 7787 חלקות 527-530. שתיים מחלקות אלה הן בבעלות א.ס. הדר ושתיים בבעלות בונה הארץ.

4.אין מחלוקת ביחס לעובדה, לפיה התובע תיווך בין סיסו לבין אסרף למטרת עסקת מכר מקרקעין. גם אין מחלוקת ביחס לעובדה, לפיה סמוך לאחר שסיסו הוצג לאסרף, אסרף קישר בין סיסו לבן חמו, ובין השניים, (סיסו ובן חמו), באמצעות החברות שבבעלותם, בונה הארץ וא.ב רימונים בע"מ, נעשתה עסקת מכר מקרקעין ביחס לארבע חלקות שבבעלות בונה הארץ (גוש 7787 חלקות 509-512), תמורת 51,000,000 ש"ח. סיסו שילם לתובע דמי תיווך בגין העסקה הנ"ל.

5.בין התובע לבין אסרף ובן חמו לא נעשה הסכם תיווך בכתב. לטענת התובע, בגין עסקת מכר המקרקעין הנ"ל אסרף ובן חמו התחייבו בעל פה לשלם לו דמי תיווך בסך של 200,000 ש"ח. האם זכאי התובע לדמי תיווך מהנתבעים בהיעדר הסכם בכתב?

ב. טענות הצדדים

ב(1) טענות התובע

6.ביום 21.11.2016 התובע יצר קשר עם אסרף והתעניין במקרקעין למטרת בניית בתים ל- 60 משפחות מצרפת. התובע ואסרף נפגשו ביום 23.11.2016 ברחוב הצבעוני בתל מונד. אסרף ערך לתובע סיור בשטח, ואחריו הראה לו את המגרשים על מפה. אסרף הסביר שהמגרשים שייכים לו ולשותפו, שניתן לבנות על המגרשים 48 יחידות דיור ועוד 16 יחידות במסגרת תוכנית "כחלון שבס", והסביר את פתרונות החניה. בסיום הפגישה אסרף מסר לתובע מסמכים לגבי הפרויקט.

7.בתחילת דצמבר 2016 התובע עדכן את אסרף טלפונית שקבוצת המשפחות מצרפת לא מעוניינת לרכוש את המקרקעין, אך הוא איתר רוכש פוטנציאלי אחר שמעוניין. אותו רוכש פוטנציאלי היה יזם נדל"ן, מר אבי סיסו, בעלים של חברת א.ב. רימונים בע"מ. סיסו הביע התעניינות במקרקעין, וחתם על הסכם תיווך מול התובע.

8.ביום 6.12.2016 התובע ואסרף נפגשו בשנית. התובע ביקש דמי תיווך בשיעור 1% מסכום העסקה, וסוכם בין השניים בעל פה שדמי התיווך בגין העסקה יהיו בסך 200,000-220,000 ש"ח. אסרף רשם את פרטי העסקה על פתק בכתב ידו, וביקש כי טרם החתימה על הסכם תיווך יפגוש את הרוכש הפוטנציאלי כדי לראות אם הוא רציני.

9.ביום 9.12.2016, בתיווכו של התובע ובנוכחותו, אסרף וסיסו נפגשו במשרדו של אסרף. אסרף פירט בפני סיסו את העסקה. סיסו הסכים באופן עקרוני ושאל אם יש לאסרף מגרשים נוספים. אסרף אמר שיברר אם שותפו רוצה למכור את המגרשים שלו. הם קיימו סיור בשטח והחליפו מספרי טלפון.

10.לאחר שהבין שסיסו רוצה להתקדם לביצוע העסקה, ביום 12.12.2016 התובע קיים שיחה טלפונית עם אסרף. בשיחה זו התברר לתובע מאסרף שהמוכר הוא חבר של אסרף, אותו שותף שהזכיר בפגישה עם סיסו. אסרף מסר שטיוטת הסכם תישלח, ציין שיידע את המוכר שיש לשלם דמי תיווך, ואמר שיפגיש בין התובע לבין המוכר כשהעסקה תתקדם.

11.לאחר שביום 14.12.2016 התבררה לתובע מסיסו זהות שותפו של אסרף, הוא בן חמו, התובע שוחח עם בן חמו טלפונית. בשיחה אמר בן חמו שהוא יעמוד בהתחייבויות של אסרף כלפי התובע.

12.לאחר השיחה עם בן חמו, התובע שלח הודעה לאסרף וביקש שהוא ובן חמו ידאגו לתשלום דמי תיווך בסך 200,000 ש"ח. אסרף השיב שהוא לא מוכר את המקרקעין שבבעלותו והתכחש להתחייבותו לשלם דמי תיווך.

13.ביום 2.1.2017, יום לפני חתימת ההסכם בין סיסו לבן חמו, התקשר התובע לבן חמו שהתנער גם הוא מהתחייבויותיו ואמר שלא ישלם דמי תיווך. התובע הודיע לאסרף ובן חמו כי אם לא ישלמו לו את דמי התיווך עליהם להימנע מעשיית העסקה עם סיסו.

14.ביום 3.1.2017 נחתם בין החברות שבבעלות סיסו ובן חמו הסכם מכר מקרקעין תמורת 51,000,000 ש"ח. סיסו שילם לתובע דמי תיווך בסך של 200,000 ש"ח בצירוף מע"מ. (סיסו שילם דמי תיווך נוספים בסך זהה למתווך נוסף, מר שלמה שרעבי, שקישר בין סיסו לבין התובע). אסרף ובן חמו סרבו לשלם לתובע דמי תיווך.

15.התובע היה הגורם היעיל בעסקה. אסרף ובן חמו נהגו בחוסר תום לב תוך הצגת מצג שווא והפרת התחייבויותיהם, התחמקו מאחריות בטענה לשינוי זהות המוכר, ומנעו פגישת התובע עם בן חמו על מנת שלא יוכל להחתימו על הסכם תיווך. זאת כדי ליהנות מפירות עבודתו מבלי לשלם דמי תיווך.

16.העדר הכתב במקרה זה לא פועל לרעת התובע. המקרה נופל לגדר אותם מקרים בהם חוסר תום הלב בהתחמקות מתשלום דמי תיווך מוביל לזעקת ההגינות שתופעל במקרה זה, בהתאם לפסיקה. לחלופין, יש לראות בתמלילים ובהודעות כתב מספק לצורך דרישת הכתב.

17.לחלופין, אסרף ובן חמו ביצעו כלפי התובע עוולות נזיקיות, תרמית, גרם הפרת חוזה, הפרת חובה חקוקה ורשלנות. לחלופין, הפרו את דיני עשיית עושר ולא במשפט ואת דיני החוזים.

18.התובע תבע לחייב את הנתבעים לשלם לו דמי תיווך בשיעור 1% מסכום העסקה, ולחלופין 200,000 ש"ח בצירוף מע"מ.

ב(2) טענות הנתבעים

19.התובע לא סיפק לאסרף שירותי תיווך, ואסרף לא היה המוכר. בן חמו לא פגש מעולם את התובע ולא קיבל ממנו שירותי תיווך.

20.אסרף והתובע לא חתמו על הסכם תיווך. לכן, בהתאם לסעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, בהעדר הזמנה בכתב התובע אינו זכאי לדמי תיווך.

21.התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה.

22.התובע פנה לאסרף ועניין אותו בעסקה עם קבוצת צרפתים שרצתה לקנות כ- 60 בתי מגורים באזור תל מונד. עסקה שלא יצאה לפועל. לאחר מכן התובע פנה אל אסרף והתעניין במקרקעין גוש 7787 חלקות 527,528, שבבעלות א.ס. הדר, שאסרף הוא בעליה. אסרף השיב שהוא לא מעוניין למכור את המקרקעין, אך התובע לחץ עליו מספר פעמים לפגוש את סיסו, והוא נעתר. בפגישה אמר אסרף לתובע ולסיסו שהוא לא מעוניין למכור את המקרקעין. בפגישה ציין אסרף שהחברה שבבעלותו רכשה את המקרקעין מנתבעת 3, וכי למיטב ידיעתו נותרו בידי נתבעת 3 מגרשים למכירה.

23.לאחר הפגישה, סיסו פנה לאסרף וביקש את מספר הטלפון של בן חמו כדי שיוכל לבדוק עמו אפשרות לרכישת מגרשים מנתבעת 3. אסרף מסר לסיסו את מספר הטלפון של בן חמו, ואת כל הפרטים שהיו ידועים לו לגבי המגרשים של נתבעת 3, כולל אפשרויות בניה, מיקום מגרשים ועוד. סיסו יצר קשר טלפוני עם בן חמו, ובעקבותיו התקיימה ביניהם פגישה. השניים ביקשו מאסרף לקיים את הפגישה במשרדו, ואסרף הסכים ונכח בפגישה כמארח בלבד.

24.לאחר מספר פגישות בין סיסו ובן חמו הם סיכמו את התנאים המסחריים, ונחתם הסכם בין נתבעת 3 לבין החברה בבעלות סיסו, במסגרתו נמכרו המקרקעין גוש 7787 חלקות 509-512.

25.הקשר שנוצר בין בן חמו לסיסו היה ביוזמת סיסו ובסיוע אסרף, ללא מעורבות התובע, שלא הכיר את המקרקעין או את בן חמו. בהסכם התיווך עליו חתום סיסו לא כלולים המקרקעין שבבעלות נתבעת 3, אלא המקרקעין שבבעלות החברה של אסרף. סיסו ציין בפני אסרף ששילם לתובע תיווך, אף שלא היה מחויב, על רקע חברותו עם התובע.

26.בשלב מתקדם של המשא והמתן בין סיסו לבן חמו, נודע לתובע באקראי שסיסו עומד לרכוש מקרקעין מנתבעת 3, ולכן החל בשיחות טלפוניות עם אסרף ובן חמו על מנת ליצור כביכול מחויבות מדומה ומאולצת שלהם לשלם לו דמי תיווך.

ג. עדים

27.בהליך העידו התובע, נתבעים 1 ו- 2 ומר אבי סיסו. הארבעה הגישו תצהירי עדות ראשית והעידו גם בחקירה נגדית.

ד. דיון

ד(1) מבוא

28.התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב אפשרית, אך זאת במקרים חריגים וקיצוניים. המקרה דנן בא בגדר אותם מקרים חריגים וקיצוניים. זאת לנוכח ההתנהגות ודרך הפעולה של נתבעים 1 ו- 2, התנהגות ששמה לאל הוגנות והגינות, אמינות ואמון, יושר וצדק – כולם ערכים חיוניים ובסיסיים בעסקים ובחיי המסחר.

ד(2) השתלשלות עובדתית

ד(2)(א) מגעים ראשונים בין התובע לאסרף

29.לגרסת התובע, ביום 21.11.2016 הוא יצר קשר טלפוני עם אסרף, מסר לו שהוא מתווך מקרקעין והתעניין בקרקע לבניית בתים עבור 60 משפחות מצרפת. ביום 23.11.2016 התובע ואסרף נפגשו באתר הבנייה של אסרף ברחוב הצבעוני בתל מונד. אסרף ערך לתובע סיור בשטח, הראה לו דירות בנויות ואת המגרש המוצע למכירה. לאחר מכן, במשרד המכירות של אסרף, אסרף הראה לתובע על מפה את השטחים השייכים לו, ומסר לו ניירות לגבי הפרויקט. לגרסת התובע, אסרף אמר שניתן לבנות על המגרשים 48 יחידות דיור ועוד 16 יחידות במסגרת תכנית "כחלון שבס", פירט את פתרונות החניה, מסר שלמקום ביקוש גבוה, פירט את פעילותו באזור ואמר שהוא יזם אמין, בונה איכותי ועומד בלוח זמנים. (סעיפים 5, 7, 9, 10 לתצהיר התובע).

30.לגרסת התובע, קבוצת הצרפתים לא הייתה מעוניינת בדירות המוצעות, והוא איתר, באמצעות מתווך אחר, מר שלמה שרעבי, רוכש פוטנציאלי אחר, מר אבי סיסו, יזם, בעלים של החברה א.ב רימונים בע"מ. סיסו גילה עניין בקרקע והתובע מסר לו את פרטי המגרש, סכום, תב"ע וניירת רלבנטית. התובע צירף לתצהירו הודעת דוא"ל מיום 4.12.2016 ששלח לסיסו, ממנה עולה ששלח לסיסו מסמכים הנוגעים למקרקעין (תקנון ותשריט). (סעיפים 11-12 ונספח 4 לתצהיר התובע).

31. כאמור בתצהיר התובע, לאחר מכן סיסו (בשם החברה בבעלותו א.ב. רימונים בע"מ), חתם על הסכם התיווך. (סעיף 13 ונספח 5 לתצהיר התובע). ככתוב בהסכם התיווך, ברשימת הנכסים שהוצעו לסיסו נרשם גוש 7787 חלקות 527-530. חלקות 527-528 הן בבעלות א.ס. הדר נכסים ונדל"ן בע"מ (החברה של אסרף), וחלקות 529-530 הן בבעלות בונה הארץ היפה בע"מ (החברה של בן חמו). בעדותו בחקירה נגדית אסרף אישר את הבעלויות במגרשים הנ"ל כאמור. (פרוט' עמ' 20 ש' 23-27). כפי שיבואר להלן, בפגישות של התובע עם אסרף, לרבות הפגישה בה נכח סיסו, אסרף הציג כי 4 החלקות הנ"ל שייכות לו ולא גילה ששתיים מהן (529-530), שייכות לחברה בבעלות בן חמו.

32. לגרסת התובע, סיסו ביקש מהתובע לתאם לו פגישה עם המוכר. התובע התקשר לאסרף, עדכן אותו שקבוצת המשפחות מצרפת לא מעוניינת לרכוש את המקרקעין, וכי הוא איתר רוכש פוטנציאלי אחר. לשאלת אסרף, התובע אמר שמדובר ביזם רציני ומהיר החלטה. (סעיפים 13-14 לתצהיר התובע).

33.לגרסת התובע, בפגישתו עם אסרף מיום 6.12.2016 הוא ביקש מאסרף דמי תיווך בסך 1% מסכום העסקה, אסרף אמר שהוא לא משלם באחוזים אלא לכל היותר 200,000-220,000 ש"ח וזה לאחר שיראה קונה רציני. התובע אמר שהוא מוכן ל- 250,000 ש"ח, אסרף התעקש על 200,000-220,000 ש"ח והתובע הסכים. לגרסת התובע, טרם חתימה על הסכם תיווך אסרף ביקש שהתובע יפגיש אותו עם הרוכש כדי לראות עד כמה הוא רציני (סעיפים 16, 18 לתצהיר התובע).

ד(2)(ב) פגישת התובע, אסרף וסיסו מיום 9.12.2016

34.ביום 9.12.2016, נפגשו התובע, אסרף וסיסו במשרדו של אסרף. אסרף פירט בפני סיסו את העסקה, סיסו הסכים עקרונית ואמר שאם יש לאסרף מגרשים נוספים הוא מעוניין לרכוש. אסרף אמר שיש לו שותף שאולי ירצה למכור והוא יתייעץ איתו. בסיום הפגישה התובע וסיסו נסעו לראות את השטח, וחזרו לפגוש את אסרף במשרד המכירות, אסרף הציג דגמי בנייה בתלת מימד וציין שניתן לעשות את אותו תכנון בפרויקט שהציע למכור לסיסו. אסרף וסיסו החליפו מספרי טלפון. (סעיפים 19-20 לתצהיר התובע).

35.ביום 11.12.2016 התובע התקשר לאסרף ולא הייתה תשובה. התובע שלח לאסרף שני מסרונים, אחד בשעה 11:00 ושני בשעה 13:11. במסרונים התובע שאל אם סיסו יכול להגיע לאסרף באותו יום אחרי הפגישה של אסרף עם שותפו. אסרף לא השיב. (סעיף 21 ונספח 8 לתצהיר התובע).

36.לגרסת אסרף, לאחר שהתובע הודיע לו שעסקה עם הצרפתים אינה רלבנטית, התובע התעניין אם החברה של אסרף, א.ס. הדר, מעוניינת למכור את המקרקעין שבבעלותה ("המקרקעיו שבתכנון"). התובע ציין כי הוא מתעניין ברכישת המקרקעין עבור מר סיסו. לדברי אסרף, הוא אמר לתובע שהמקרקעין מיועדים לבנייה על ידו ושאין בכוונתו למכור אותם. לדבריו, התובע לחץ עליו להיפגש עם סיסו ולאחר מספר פניות הוא הסכים. לטענתו, בפגישה הוא (אסרף) חזר ואמר שהוא לא מעוניין למכור את המקרקעין ובכך הסתיים הקשר בינו לבין התובע וסיסו ביחס למקרקעין שבבעלות א.ס. הדר. לדבריו, הפגישה בינו לבין התובע וסיסו הסתיימה בכך שאסרף הבהיר שהחברה בבעלותו לא מעוניינת למכור את מקרקעיה. עוד הצהיר אסרף כי באותה פגישה הוא (אסרף) אמר שהוא רכש את מקרקעיו מחברת בונה הארץ היפה בע"מ (החברה שבבעלות בן חמו), כי למיטב ידיעתו נותרו לחברה זו מגרשים ויתכן שבן חמו יסכים למכור אותם. (סעיפים 6, 7, 9, לתצהיר אסרף). בעדותו בחקירה נגדית אסרף טען שבאותה פגישה עם התובע וסיסו, הוא הודיע שאין בכוונתו למכור את המקרקעין שבבעלות א.ס. הדר, ושיכול להיות שחברו (בן חמו) ירצה למכור. (פרוט' עמ' 18 ש' 1-2, 14-16). עוד טען בעדותו בחקירה נגדית כי באותה פגישה דובר על מגרשים בבעלות בן חמו ולא בבעלותו. (פרוט' עמ' 18 ש' 6-8, עמ' 19 ש' 13-18, עמ' 21 ש' 8-14, 21-30).

37.כמפורט להלן, אין אמת בגרסתו הנ"ל של אסרף, לפיה בפגישתו עם התובע וסיסו הוא הודיע שאין בכוונתו למכור את החלקות שבבעלותו.

38.ביום 12.12.2016 (3 ימים לאחר פגישת התובע, סיסו ואסרף), התובע קיים שיחת טלפון עם אסרף. השיחה הוקלטה על ידי התובע (נספח 9 לתצהיר התובע). השיחה התקיימה לאחר שכבר התקיימה פגישה בין אסרף, בן חמו וסיסו, פגישה עליה התובע לא ידע בזמן אמת ונודע לו עליה רק בדיעבד בשלב מאוחר יותר. (לטענת התובע בסעיף 22 לתצהירו הוא התקשר לאסרף אחרי שהבין מסיסו שייש רצון להתקדם בעסקה).

39.בשיחה התובע שאל את אסרף אם אסרף "הסתדר" עם סיסו על המחיר. אסרף לא אמר לתובע שהוא לא המוכר אלא אמר: "שלח את הפרטים בוא נראה...הוא צריך להיפגש איתו עם העורך דין...לא יודע מה...הוא מתכנן. אבל בסדר בוא נראה מה..." ובהמשך אמר: "הוא [סיסו] יקבל עד סוף שבוע טיוטת הסכם ונראה איך הוא...".. לאחר מכן, התובע שאל אם יש אפשרות שאסרף ימכור לסיסו מגרש נוסף: "תגיד אין סיכוי שגם את המגרש הנוסף תעביר לו?" אסרף ענה בשלילה ואמר: "אני יודע שהוא [סיסו] רוצה גם את השני, אז אמרתי לו כרגע אין לי החלטה להפסיק לבנות, ואני יש לי עניין לבנות בוא...אני לא...הוא קונה סחורה טובה ממנו." ובהמשך: "אבל בוא נראה קודם כל שהוא מתקדם ואחר כך אני אחליט." (ההדגשות שלי).

40.שיחה זו תומכת בגרסת התובע, לפיה אסרף הציג לתובע מצג, הן בפגישה של התובע עם אסרף, והן בפגישה של אסרף עם התובע וסיסו, לפיו בכוונתו למכור את מגרשיו לסיסו. השיחה הטלפונית הנ"ל התקיימה לאחר שאסרף הודיע לסיסו שאין בכוונתו למכור את מגרשיו, לאחר שאסרף הפגיש בין סיסו לבין בן חמו מבלי ליידע את התובע, ולאחר שבן חמו הציע לסיסו למכור לו את מגרשיו ועיקרי העסקה כבר סוכמו בין בן חמו לבין סיסו. בנסיבות אלה, כאשר התובע שאל את אסרף אם הוא "הסתדר עם סיסו", היינו מצפים שאסרף יאמר מיד שהוא לא המוכר ושבן חמו הוא המוכר. אסרף לא אמר זאת, והתובע, שלכתחילה הבין מאסרף שבכוונתו למכור את מגרשיו לסיסו, נותר תחת הרושם שהמוכר הוא אסרף. במטרה להסתיר מהתובע את העובדה, לפיה בן חמו הוא המוכר, אסרף שרבב ביטויים עמומים כמו "נראה איך הוא..." או "הוא קונה סחורה טובה ממנו". התובע אף שאל את אסרף אם הוא ימכור לסיסו מגרש נוסף, ואסרף לא זאת בלבד שגם כעת לא אמר לתובע שהוא לא מוכר לסיסו דבר, אלא שהוא השאיר את האפשרות שהוא ימכור לסיסו מגרש נוסף פתוחה ("בוא נראה קודם כל שהוא מתקדם ואחר כך אני אחליט"). (כפי שעוד יבואר להלן, אסרף פעל כפי שפעל בשיחה עם התובע במטרה להסתיר מהתובע את העובדה שהוא קישר בין סיסו לבין בן חמו ואת המו"מ בין סיסו לבן חמו לרכישת מקרקעי בונה הארץ היפה בע"מ).

41.רק בהמשך ורק לאחר שהתובע העלה את סוגיית תשלום דמי התיווך שעל אסרף לשלם לתובע, אסרף אמר: "לא, לא ... בוא תשמע הקרקע שנמכרת היא בכלל לא שלי. בוא ... אני עזרתי לך פה לגשר בינהם. לא ... את הקרקע שלי אני לא רוצה כרגע למכור. זה הקרקע שמדובר עליה. זה הקרקע של הבחור השני של החבר שלי..." בהמשך, לאחר דין ודברים בעניין תשלום דמי התיווך לתובע, התובע שאל את אסרף "אני לא הבנתי מי המוכר? אתה או הוא [בן חמו]?". אסרף השיב: "הוא!" כלומר, רק לאחר שהתובע העלה את נושא דמי התיווך המגיעים לו מאסרף, אסרף חשף לראשונה שהמגרשים הנמכרים הם של בן חמו ולא שלו.

42.המסקנה, לפיה אין אמת בטענת אסרף, לפיה לא היה בכוונתו למכור את המקרקעין שבבעלות א.ס. הדר, וכי הוא רצה למכור דירות שיבנה על אותם מקרקעין, נתמכת גם במכתבו של אסרף עצמו מיום 8.3.2017 (נספח 21 לתצהיר התובע), שם כתב אסרף לב"כ התובע כי הפגישה שהוא קיים עם התובע וסיסו במשרדו הייתה בעניין "מכירת קרקע אשר בבעלות החברה [א. ס. הדר נכסים ונדל"ן בע"מ]-חלקות 527-528 בגוש 7787 בתל מונד".

ד(2)(ג) הפתק נספח 6 לתצהיר התובע

43.לטענת התובע, בפגישה בינו לבין אסרף, שהתקיימה ביום 6.12.2016, אסרף רשם בכתב ידו את תנאי העסקה על פתק. התובע העיד בחקירה נגדית כי אסרף מסר לו את הפתק שרשם על מנת שקונה, אם יובא על ידי התובע, יובא רק לצורך עסקה שפרטיה הם ככתוב בפתק. (פרוט' עמ' 9 ש' 31-36). בפתק נכתב:

"מגרש כ- 8 דונם במקור ל- 48 יח', ניתן לבצע 64 יח'

תוספת השבחה כ- 4 מיליון ש"ח כחלון-שבס

פיתוח שולם במקור למנהל - ושולם בהסכם כ- 4.8 מיליון ש"ח.

900,000 ש"ח ליחידה או 1.1 מיליון ש"ח כולל היתר". (נספח 6 לתצהיר התובע).

44.כמפורט להלן, בעדותו בחקירה נגדית אסרף ניסה, ללא הצלחה, להתכחש לעובדה שמדובר בפתק שנכתב על ידו. לאחר שנאלץ להודות שכתב אותו, טען שהפתק התייחס לחלקות 509-512 (הן המקרקעין שנמכרו לסיסו על ידי בן חמו), ולא לחלקות 527-530 (שנרשמו בהסכם התיווך עם סיסו), והסתבך בשקרים.

45.כשנשאל אם הוא כתב את הפתק, אסרף השיב: "אני מזהה שזה מאוד דומה לכתב שלי, אני לא יכול לאמת את זה, אני רואה לפניי צילום, אני לא מזהה במאה אחוז. אני לא יודע מי כתב את זה, אין לי את המקור. הצילום לא... זה שחור על שחור." לאחר שב"כ התובע לקח לידו את הפתק המקורי וביקש מאסרף להשתדל להיזכר, תחילה אמר אסרף "נניח שזה כתב היד שלי", ולאחר מכן אישר שהכתב הוא כתב ידו.

46.בהמשך החקירה הוסיף אסרף להרחיק עצמו מהמסמך, טען שאינו זוכר את נסיבות כתיבתו וסרב להסביר את הכתוב בו. רק בלחץ החקירה הנגדית אישר שהתייחס בכתוב למגרש בשטח 8 דונם בו התב"ע מאפשרת בניית 48 יח"ד (12 יח"ד ל- 2 דונם), וכי בהתאם לתקנות ("כחלון שבס"), ניתן להגדיל ל- 64 יח"ד. לאחר מכן, ובניגוד גמור לטענותיו הקודמות שאינו זוכר, טען שכתב את הפתק בפגישה במשרדו בה נכחו התובע וסיסו. (פרוט' עמ' 16-17).

47.גם כאשר נשאל לאילו מקרקעין התייחס הפתק, התחמק ממענה. לאחר מכן טען שמדובר במקרקעין של החברה בבעלות בן חמו אשר נמכרו לסיסו. זאת בניגוד גמור להצהרתו בסעיף 26 לתצהירו, שם טען שהפתק התייחס לפגישה שהתקיימה בעניין המגרשים השייכים לחברה שבבעלותו, א.ס. הדר, בלבד. ב"כ התובע שוב שאל: "אתה אומר שבפתק הזה התייחסת ל- 4 חלקות שנמכרו בפועל לסיסו?" אסרף סתר את עצמו והשיב "לא". אחרי ניסיון התחמקות נוסף טען שהמקרקעין הם של בן חמו ובאותה נשימה טען שאינו זוכר. בהמשך אמר "לא זכור לי בדיוק למה התכוונתי", וטען שיכול להיות שמדובר במקרקעין של בן חמו. ב"כ התובע שוב שאל: "אבל בוודאות אלה לא החלקות שלך?" ואז השיב "ייתכן שהתחשיב נעשה עבור החלקות שלי גם." בהמשך שוב חזר בו וטען שהפתק והתחשיב שבו מתייחסים למגרשים שנמכרו בפועל, ולאחר מכן אמר שייתכן שהפתק קשור לאותם מגרשים של בן חמו. (פרוט' עמ' 16 ש' 23-עמ' 19 ש' 34).

ד(2)(ד) עדות מר אבי סיסו

48.כמפורט להלן, טענת אסרף כאמור, לפיה בפגישה עם התובע וסיסו הוא אמר שאין בכוונתו למכור את מגרשיו נשללה גם מעדותו של סיסו, אשר תמכה בגרסת התובע.

49. כאמור לעיל, לפני שנפגש עם אסרף, סיסו (בשם החברה בבעלותו א.ב. רימוני בע"מ), חתם על הסכם התיווך נספח 5 לתצהיר התובע. ככתוב בהסכם התיווך, ברשימת הנכסים שהוצעו לסיסו נרשם גוש 7787 חלקות 527-530. מדובר בארבע חלקות צמודות בנות 2 דונם כל אחת וביחד 8 דונם. חלקות 527-528 בבעלות א.ס. הדר נכסים ונדל"ן בע"מ (החברה של אסרף), וחלקות 529-530 בבעלות בונה הארץ היפה בע"מ (החברה של בן חמו).

50.סיסו הצהיר כי הסכם התיווך עליו חתם עם התובע התייחס לגוש 7787 חלקות 527-530 ושהתובע אמר לו כי בעל המקרקעין הוא אסרף. לדבריו, בפגישה שבה השתתפו הוא, אסרף והתובע - אסרף ציין כי יש לו שותף עמו הוא צריך להתייעץ לגבי פרטי העסקה. לדברי סיסו, רק בפגישה שהתקיימה בהמשך בינו לבין אסרף ובן חמו (ללא התובע), אסרף הודיע לו שהוא לא מעוניין למכור את חלקות 527-530, ובן חמו הציע לו את חלקות 509-512 שבבעלות החברה שלו, בונה הארץ היפה בע"מ. (סעיפים 3, 4, 6 לתצהיר סיסו). חלקות 509-512 גם הן, כמו חלקות 527-530, 4 חלקות צמודות בנות 2 דונם כל אחת וביחד 8 דונם.

51.גם בעדותו סיסו אמר ש"בפגישה הראשונה" בנוכחות התובע, אסרף וסיסו, דובר על חלקות 527-530. (פרוט' עמ' 29 ש' 18-23). ב"כ התובע שאל את סיסו: "האם אסרף הבהיר שהוא לא הבעלים של חלק מהמגרשים שם באותה פגישה?" סיסו השיב: "למיטב זכרוני הוא אמר שיש לו שותף, הוא לא אמר את השם באותה פגישה, לא זכור לי." כן העיד כי באותה פגישה שמו של בן חמו לא עלה. (פרוט' עמ' 30 ש' 1-2, עמ' 32 ש' 1-2). בהמשך העיד כי רק בפגישה שהתקיימה בנוכחות בן חמו הוא הבין שהעסקה תחתם מול בן חמו. (פרוט' עמ' 30 ש' 26-29). ב"כ הנתבעים שאל את סיסו: "האם נכון לומר שאסרף הבהיר שהוא לא מוכר מגרשים אלא בכוונתו לבנות שם יחידות דיור ולמכור אותם?" סיסו השיב: "אני לא זוכר דבר כזה." (פרוט' עמ' 31 ש' 25-27).

52.גרסת אסרף כאמור, לפיה לכתחילה, הן בשיחה מקדימה עם התובע והן בפגישה הראשונה שקיים עם סיסו, הוא הבהיר לתובע ולסיסו כי אין בכוונתו למכור את מגרשיו, נסתרה, אפוא, גם מעדותו של הרוכש, סיסו, אשר העיד, כאמור, כי בפגישה הראשונה שלו עם אסרף דובר על מכירת חלקות 527-530, שהוצגו על ידי אסרף כשייכות כולן לאסרף. רק בפגישה שהתקיימה עם בן חמו (ללא שיתוף התובע), הודיע אסרף שהוא לא מעוניין למכור את המגרשים בבעלותו, והוצעו לסיסו המגרשים שבבעלות החברה של בן חמו.

53.עדות סיסו הייתה מהימנה. עם זאת, בחלק מהשאלות שנשאל סיסו הוא ניסה להתחמק ולא סיפק מענה ענייני. זאת על מנת להרחיק עצמו מהסכסוך בין הצדדים בתביעה. לשאלות ב"כ הנתבעים, סיסו השיב מספר פעמים שהוא לא זוכר. כך למשל כשנשאל אם ניהל מו"מ על כסף עם אסרף אמר שאינו זוכר. כשנשאל אם בפגישה הראשונה עם אסרף, אסרף אמר לו שהוא לא רוצה למכור אבל יכול להיות שהשותף שלו אולי ירצה למכור, אמר "לא זוכר אם זה היה בפגישה הראשונה או בשיחת טלפון". (פרוט' עמ' 31 ש' 28-36). זאת בניגוד לתצהירו, שם הצהיר שבפגישתו הראשונה עם אסרף, אסרף אמר שיש לו שותף עמו הוא צריך להתייעץ לגבי פרטי העסקה, ושרק בפגישה שבה נכח גם בן חמו, אסרף הודיע לו שהוא אינו מעוניין למכור את חלקות 527-530. (סעיפים 4 ו- 6). ראו גם תמליל שיחת הטלפון בין סיסו לבן חמו (שיחה שהתקיימה לאחר שהוגשה התביעה), בה סיסו אמר לבן חמו שהתובע הביא אותו לאסרף, ושבזמנו אסרף כלל לא אמר לו שהמגרשים לא שלו ושסיסו תמיד חשב שההסכם יהיה על חלקות 527-530 ("המגרשים למטה") ולא על חלקות 509-512 ("המגרשים שלמעלה"). (נספח א' לתצהיר בן חמו, עמ' 4 ש' 10-17). סיסו אף הביע בעדותו במפורש את מורת רוחו מזימונו למתן עדות. ראו למשל עדותו בפרוט' עמ' 31 ש' 4-8, שם, לאחר שהופתע מכך שהוקלט בשיחתו עם התובע, אמר "אני לא צד לעניין בין שני הצדדים. אני גם לא רוצה להיות צד. זומנתי פה לפגישה שאין לי קשר אליה.", וכן בפרוט' עמ' 32 ש' 19-22, שם לאחר שב"כ הנתבעים אמר לו שהוא חשש שהתובע יקלקל את העסקה עם בן חמו, אמר: "אני פשוט לא רוצה להיות בין שני אנשים שיש ביניהם מחלוקת".

54.להשלמת התמונה, בניגוד לטענת אסרף, לפיה הוא לא הראה את המגרשים לסיסו ולתובע (פרוט' עמ' 17, ש' 31), סיסו אישר בעדותו שלאחר הפגישה עם אסרף והתובע, הם יצאו לשטח, בסמוך למשרד המכירות, לראות את המגרשים. (פרוט' עמ' 29, ש' 30-33).

ד(2)(ה) סיכום ביניים

55.התובע יצר קשר עם אסרף למטרת תיווך עסקת מקרקעין. תחילה הרוכשים הרלבנטיים היו קבוצת צרפתים שהובאה על ידי התובע, ולאחר מכן, סיסו, שהובא אף הוא על ידי התובע. אסרף הביע עניין בעסקה, הן עם הצרפתים והן עם סיסו, והוא מסר לתובע את פרטי המקרקעין הרלבנטיים העומדים למכירה: גוש 7787 חלקות 527-530. אסרף גם הציג, הן לתובע והן לסיסו, מצג לפיו 4 החלקות הנ"ל שייכות לו. אסרף לא גילה את העובדה ששתיים מחלקות אלה שייכות לחברה בבעלות בן חמו. סיסו, באמצעות החברה שבבעלותו, חתם על הסכם תיווך עם התובע. בהסכם התיווך התובע רשם את פרטי המקרקעין הנ"ל, כלומר גוש 7787 חלקות 527-530, כפי שנמסרו לו על ידי אסרף.

56.התובע הצהיר כי בפגישה בה נפגשו הוא סיסו ואסרף, אסרף ציין שיש לו שותף וכי הוא יתייעץ עמו. (סעיף 19 לתצהיר התובע). הצהרתו זו של התובע נתמכה בתצהיר סיסו שהצהיר אף הוא שבפגישתו הראשונה עם אסרף "ציין אסרף כי יש לו שותף עמו הוא צריך להתייעץ לגבי פרטי העסקה" (סעיף 4). במהלך המשפט שני הצדדים לתובענה פנו לסיסו על מנת לקבל ממנו תצהיר למטרת הגשתו מטעמם בהליך זה. סיסו סרב לפניית שני הצדדים והוא ערך את תצהירו באופן עצמאי. נסיבות אלה מחזקות את מהימנות עדות התובע אשר נתמכת, כאמור, על ידי עדותו הבלתי תלויה של סיסו, שכאמור אינה מטעם התובע. (לאפיון עדות סיסו כעדות שאינה מטעם מי מהצדדים ראו גם סעיף 53 לעיל, שם מתוארים ניסיונותיו של סיסו להרחיק עצמו מהסכסוך שבין הצדדים).

57.כאמור, אסרף הסתיר הן מהתובע והן מסיסו את העובדה ששתיים מהחלקות שהוא הציע למכירה (529-530), שייכות לחברה בבעלות בן חמו. העובדה שהוא אמר לסיסו ולתובע כי הוא צריך להתייעץ עם שותפו, מחדדת את הסתרת המידע. אסרף ידע שלא ניתן יהיה לבצע את העסקה שהוצעה על ידו ללא הסכמת בן חמו, הבעלים של שתיים מהחלקות. מטעם זה הוא אמר שהוא צריך להתייעץ עם שותפו, בן חמו.

58.עדות התובע ביחס לפתק נספח 6 לתצהירו היא עדות מדוייקת. זאת לעומת עדות אסרף, שכאמור, בבירור לא מהימנה. אסרף כתב את הפתק בקשר לחלקות 527-530, הן החלקות שאת פרטיהן מסר לתובע, ומסר אותו לתובע בפגישתם המקדימה מיום 6.12.2016. המידע בפתק נכון לחלקות אלה, והוא נכון ומתאים גם לחלקות שנמכרו בפועל לסיסו מבחינת גודלן, צמידותן, מחירן ואפשרויות הבניה עליהן.

59. מהעדויות והראיות כאמור לעיל וכן אלה שיובאו להלן, ניתן לקבוע כי עדות התובע כנה, מהימנה וללא דופי. התובע דייק בטענותיו ובעדותו, והן עולות בקנה אחד עם הראיות.

ד(2)(ו) דין ודברים בין אסרף, סיסו ובן חמו לאחר הפגישה מיום 9.12.2016

60.בפגישת התובע, אסרף וסיסו, סיסו ואסרף החליפו ביניהם מספרי טלפון. לאחר הפגישה, סיסו ואסרף שוחחו בטלפון ללא ידיעת התובע. בשיחת הטלפון, אסרף נתן לסיסו את פרטיו של בן חמו. סיסו שוחח עם בן חמו והם קבעו פגישה במשרדו של אסרף (ראו עדות סיסו בפרוט' עמ' 30 ש' 16).

61.אסרף הצהיר שלאחר הפגישה של התובע וסיסו עמו, סיסו פנה אליו וביקש ממנו את מספר הטלפון של בן חמו במטרה לבדוק איתו אפשרות לרכוש את המגרשים שבבעלות בונה הארץ (החברה בבעלות בן חמו). לדבריו, באותו שלב, לסיסו לא היו פרטים ביחס למגרשים של בונה הארץ היפה בע"מ, ואסרף מסר לו את הפרטים הרלוונטיים שהיו ידועים לו ובכלל זה: אפשרות הבניה, מיקום המגרשים, מצב הפיתוח ועוד. לדבריו, לבקשת סיסו, הוא מסר לו את מספר הטלפון של בן חמו. (סעיף 10 לתצהיר אסרף).

ד(2)(ז) הסכם דמי התווך בין התובע לאסרף

62.כאמור לעיל בסעיף 33, לגרסת התובע, בפגישתו השנייה עם אסרף (שהתקיימה ביום 6.12.2016, לפני פגישת התובע, אסרף וסיסו), הוא ביקש מאסרף דמי תיווך בשיעור 1% מסכום העסקה. אסרף אמר שהוא לא משלם באחוזים אלא לכל היותר 200,000-220,000 ש"ח וזאת לאחר שיראה קונה רציני. התובע אמר שהוא מוכן ל- 250,000 ש"ח, אסרף התעקש על 200,000-220,000 והתובע הסכים. לגרסת התובע, אסרף ביקש כי טרם חתימה על הסכם תיווך התובע יפגיש אותו עם הרוכש כדי לראות עד כמה הוא רציני. (סעיפים 16 ו- 18 לתצהיר התובע).

63.גם בעדותו בחקירה נגדית התובע העיד כי הוא דרש דמי תיווך מאסרף בפגישתם לפני הפגישה שבה נכח סיסו. (פרוט' עמ' 7 ש' 34-35). בעדותו אמר שהוא ביקש דמי תיווך בשיעור 1%, אסרף הפחית ל- 200,000-220,000 והתובע הסכים. (פרוט' עמ' 13 ש' 21-25).

64.לגרסת אסרף בתצהירו, הוא לא התחייב לשלם לתובע דמי תיווך כלשהם. (סעיף 8). לטענתו, הוא סיפר לבן חמו שסיסו הגיע אליו עם מתווך בקשר למקרקעין של א.ס. הדר (החברה בבעלות אסרף), והוא הבהיר לבן חמו שהוא לא התחייב לשלם דמי תיווך. לדבריו, הוא אמר לבן חמו "שאם התובע, כמתווך, יעזור לו לעסקה במחיר שיהיו לשביעות רצונו, שישקול לשלם לו משהו לפנים משורת הדין (כ- 100,000 ש"ח)". (סעיף 11 לתצהיר אסרף).

65.לגרסת בן חמו בתצהירו, סיסו התקשר אליו ואמר שקיבל את פרטיו של בן חמו מאסרף. לדבריו, אסרף אמר לו שסיסו הגיע אליו עם מתווך אבל הוא (אסרף) לא התחייב לשלם לו עמלת תיווך כלשהי. לדברי בן חמו, הוא אמר לאסרף שהוא לא משלם תיווך ולא זקוק לשירותי תיווך. לדבריו, אסרף הציע לו שאם המתווך (התובע) יעזור לו "לתפור" את העסקה עם סיסו, במחיר שיהיה לשביעות רצונו של בן חמו, שישקול "לתת לו משהו" לפנים משורת הדין (כ- 100,000 ש"ח). (סעיפים 3 ו- 9-10). בסעיף 18(ג) לתצהירו טען בן חמו שאסרף סיפר לו שסיסו הגיע אליו באמצעות מתווך שפעל מטעמו של סיסו בלבד.

66.בעדותו בחקירה נגדית בן חמו אישר שעוד לפני שסיסו התקשר אליו, אסרף התקשר אליו וסיפר לו אודות סיסו והתובע ("[אסרף] אמר לי באותה הזדמנות שהוא נפגש עם סיסו ועם המתווך..."). (פרוט' עמ' 24 ש' 24-27). בן חמו אישר שהוא ידע מראש שייש מתווך בעסקה (פרוט' עמ' 25 ש' 23-24), ושאסרף אמר לו ועדכן אותו מראש "שיש מתווך בעסקה". (פרוט' עמ' 25 ש' 29-31).

67.כמפורט להלן, גרסת הנתבעים בסוגיית הסכם התיווך עם התובע היא גרסה כוזבת.

68.כמפורט לעיל בסעיפים 38-41, ביום 12.12.2016 התובע ואסרף קיימו שיחת טלפון. שיחה זו התקיימה לאחר שסיסו, בן חמו ואסרף כבר נפגשו. איש מהם לא יידע את התובע על פגישתם, ובזמן השיחה התובע לא היה מודע כי התקיימה פגישה כאמור. בחלק הראשון של השיחה אסרף הסתיר את המגעים שהתנהלו בין הצדדים מאחורי גבו של התובע, ואשר במסגרתם סיסו ניהל עם בן חמו משא ומתן לרכישת המקרקעין מבן חמו. רק לאחר שהתובע העלה באותה שיחה את סוגיית תשלום דמי התיווך שעל אסרף לשלם לתובע באומרו: "תגיד אתה שומר לי חצי אחוז נכון?", גילה אסרף שהמקרקעין הנמכרים לסיסו הם של בן חמו. כך נאמר בשיחה בין השניים:

"אסרףלא, לא ... בוא תשמע הקרקע שנמכרת היא בכלל לא שלי. בוא ... אני עזרתי לך פה לגשר בינהם. לא ... את הקרקע שלי אני לא רוצה כרגע למכור. זה הקרקע שמדובר עליה. זה הקרקע של הבחור השני של החבר שלי. ברגע שתצא עסקה אני אמרתי לו שיש מישהו באמצע וצריך לפצות אותו במשהו. לא יודע במה ..."

התובע תביא לי את הטלפון שלו, אז תביא לי אני אדבר איתו ...

אסרףאתה לא צריך לדבר איתו אני אפגיש אותך איתו כשתהיה פגישה

התובעאוקי ... אז תדאג לי ... אל תתן לי לפול בין הכסאות אם זה ...

אסרףאתה לא ... בוא בוא אני לא עושה משא ומתן איתך ואמרתי לך מיד אני לא מדבר באחוזים. עסקאות גדולות אני מדבר על סכום גלובלי אין אחוזים אצלי.

התובעבסדר זה לא רחוק מ ...

אסרףגם אם תביא לי עסקה שאני אקנה אני אסכם איתך מראש בסכום מה המספר ומה המספר.

התובעבסדר אז זה 250 א[ל]ף נקרא לא נקרא לזה חצי אחוז

אסרףלא הוא לא ישלם לך 250. חבל על הזמן.

התובע תסגור לי את הפינה הזאת.

אסרף אנחנו דברנו על 100, 150, 100

התובעלא ... לא ... לא ... אתה אמרת לי אצלך במשרד 220 אם כבר אתה ...

אסרףתיקח מהצד השני תיקח מאבי מה ש ...

התובעלא זה לא קשור מה ... תביא לי את הפרטים שלו אני אדבר איתו. מה? ... אני חשבתי שזה מגרש שלך. אם זה לא מגרש שלך אז אני אדבר איתו.

אסרףלא. עוד הפעם רונן, בוא יום טוב שיהיה לך, לא נמשיך את השיחה כרגע. שזה יתקדם אני אפגיש אותך עם הבנאדם..."

ובהמשך:

"אסרף אני אמרתי לו ! ועדכנתי אותו ! שיש מתווך באמצע.

התובע אוקי אז בוא נסגור את הדברים.

אסרף אז סגרתי איתך. אני אמרתי לו! בין 100 ל 150. כבר אמרתי לו!

התובע לא לא 100... 150 איציק נשמה. 200 אלף זה ... זה ... פחות מחצי אחוז. תכבד גם את הצד שלי

אסרף בוא רונן נגיע לשוקת נראה מה עושים.

התובע לא .. תסגור לי את זה לפני כן איציק שלא יהיה ...

אסרף: אז אם זה לפני כן, עזוב נו ... זה לא שלי. מה אתה רוצה שאני אסגור?

התובע אז תביא לי את הטלפון אני אדבר איתו.

אסרף אין מה לדבר איתו. הוא לא ידבר איתך. אין לו

התובע מה זה?

אסרף אין לו מה לדבר איתך. הוא לא ידבר איתך.

התובעהוא המוכר. מה זה לא

אסרף הוא לא ידבר איתך הוא לא רוצה לשלם תיווך בוא ... הוא לא רוצה לשלם תיווך. אתה רוצה לעצור את העסקה? תגיד לאבי שיעצור שלא

התובעאיציק ...

אסרף עכשיו תתקשר אליו. בוא ... אני עונה במקומו. תצא מתוך הנחה שהוא לא משלם תיווך רק אם אני אדבר איתו יפה. אני אגיד לו בא בחור רציני וישב אצלי אז הוא יהיה מוכן לשלם משהו.

התובע בסדר

אסרף בוא תעשה מה שאתה חושב. אין בעיה תעשה מה אתה רוצה

התובעלא .. אז תביא לי את הפרטים, אני אדבר איתו ...

אסרףאין לי מה להביא את הפרטים. מה יש לי להביא את הפרטים. את הקרקע שלי אני לא מוכר.

התובעאני לא הבנתי מי המוכר? אתה או הוא?

אסרףהוא!

התובעאז תביא לי את הפרטים שלו

אסרףאני את שלי לא מוכן למכור. אני את שלי לא מוכן למכור..."

69.בניגוד גמור לטענתו בתצהירו, לפיה הוא לא התחייב לשלם לתובע דמי תיווך, בשיחה הנ"ל אסרף אמר כי הוא "סגר" עם התובע על 100,000-150,000 ש"ח, וכי הוא גם אמר זאת לבן חמו. התובע שלל בתוקף את הסכומים הנ"ל ואמר שסוכם על 200,000 ש"ח. בתשובה אסרף לא שלל את דברי התובע, ואף אישר אותם באומרו "בוא רונן נגיע לשוקת נראה מה עושים".

70.נוסף לכך, בניגוד גמור לגרסה שבתצהירו, לפיה הוא לא התחייב לשלם לתובע דמי תיווך כלשהם, אסרף אמר לתובע בשיחה הנ"ל שהוא אמר לבן חמו ועדכן אותו על התובע ("יש מתווך באמצע") וש"צריך לפצות אותו". אם אסרף לא התחייב לשלם לתובע דמי תיווך מדוע יאמר לבן חמו שצריך לפצות את התובע ? אם לא התחייב לשלם לתובע דמי תיווך, מדוע יטרח להסביר לתובע שהוא משלם דמי תיווך בסכום גלובלי?

71.בנוסף, בשיחה הנ"ל, בזמן אמת, אסרף הבטיח לתובע שככל שסיסו ובן חמו יתקדמו לעסקה, הוא יפגיש את התובע עם בן חמו - אמרה אשר מעידה על כך שאסרף הכיר בזכאות התובע לדמי תיווך מהמוכר. לעומת זאת, בעדותו בחקירה נגדית כשנשאל מדוע לא מסר לתובע את פרטיו של בן חמו אמר: "אני לא עובד אצל התובע והוא לא משלם לי משכורת ואני גם לא שותף שלי והוא גם לא משלם לי עבור שכ"ט דמי תיווך, לי מותר על פי חוק להעביר טלפון לחבר שרוצה למכור, אני רק עשיתי טובה, אני לא חייב לו כלום." וכשנשאל מדוע לא הפגיש את התובע עם בן חמו בניגוד להבטחתו כאמור, טען שבן חמו לא רצה לפגוש את התובע. (פרוט' עמ' 22 ש' 28-36).

72.כאמור, בפגישת התובע, אסרף וסיסו, בהתייחסו לבן חמו, אסרף כינה אותו שותפו. בשיחת הטלפון הנ"ל בין אסרף לתובע, אסרף שינה את ההגדרה לגבי בן חמו ומכאן ואילך כינה אותו "חבר". זאת כדי להסתיר את קשר השותפות העסקית בין השניים ועל מנת לחמוק בהמשך מתשלום דמי התיווך. ראשית, 4 החלקות שהציע אסרף למכירה (חלקות שעל פי תכנית מיועדות יחדיו לפרויקט בניה), שייכות 2 לאסרף ו- 2 לבן חמו. נוסף לכך, אסרף אישר בחקירה נגדית את העובדה שלשניהם יש פעילות עסקית משותפת. אסרף העיד שלאחר שהוא רכש מבן חמו שני מגרשים בתל מונד בשנת 2016, באותה שנה הוא ובן חמו ניגשו יחד למכרז של רשות מקרקעי ישראל ביחס למקרקעין לבניית דירות ומרכז מסחרי בכפר יונה, זכו בו, ומיזם זה הוא מיזם משותף שלהם המתנהל במסגרת חברה משותפת בבעלות השניים. (פרוט' עמ' 15 ש' 35, עמ' 16 ש' 1-4, 15-16). אין אמת, אפוא, בטענתו של אסרף, לפיה בן חמו הוא "רק חבר". כמו כן, הצהרתו בסעיף 27(ב) לתצהירו: "אין ולא היה לי 'שותף'", היא הצהרה כוזבת.

73.למחרת השיחה, ב- 13.12.2016, התובע שלח לאסרף מסרון בו כתב:

"איציק בוקר טוב,

בהמשך לשיחתנו מאתמול אני מבקש שתדאג לי לעמלת התיווך בין אם זה אתה המוכר או השותף שלך מוכר. תכבד את עבודתי ואת מאמציי.

אני ביקשתי גם מאבי סיסו לעדכן אותי טרם החתימה על החוזה עד שנסדיר ביננו את עניין העמלה.

מקווה שאתה מבין שזאת עבודתי וזאת פרנסתי (אגב – חלק מהסכום יתחלק גם עם גבי תמם).

תודה, רונן משיח"

אסרף לא השיב להודעת התובע.

74.למחרת השיחה עם אסרף, ביום 13.12.2016, התובע ניהל שיחה עם סיסו, בה אמר לסיסו שהוא כבר לא יודע איזה מגרש מוכרים לסיסו, של אסרף או של שותפו, והוא ביקש מסיסו לומר לו מי המוכר. סיסו השיב שהמוכרת היא החברה שבבעלות בן חמו. סיסו ביקש מהתובע להגיד שהתובע גילה לבד את פרטי המוכר ו"שלא יעשה לו רעשים" (נספח 11 לתצהיר התובע, עמ' 4). באותה שיחה סיסו אמר לתובע שאסרף אמר לו ביוזמתו שהתובע מתקשר אליו שוב ושוב ושאסרף כבר לא עונה לו כי הוא לא הבטיח לתובע חצי אחוז, ושהוא אמר שהוא ידאג לתובע "למשהו" ומה שהוא אמר לתובע הוא יעשה. (נספח 11 לתצהיר התובע, עמ' 1 ש' 21-28).

75.לאחר שהתובע קיבל מסיסו את שם המוכר, ביום 14.12.2016, הוא התקשר לבן חמו. תמליל השיחה (נספח 13 לתצהיר התובע), הפריך את גרסת בן חמו, לפיה הוא לא התחייב לשלם דמי תיווך.

76.בשיחה, לאחר שהתובע אמר לבן חמו שהוא מבין שהוא המוכר בעסקה עם סיסו, בן חמו ענה לו "מה זה משנה?". התובע הסביר שהוא הביא את סיסו לעסקה כשחשב שאסרף הוא המוכר, אך כעת הבין שבן חמו הוא המוכר, ולכן ביקש לכבדו ולשלם את דמי התיווך. בן חמו השיב:

"... פנה אלי איציק אסרף והוא אמר לי זה ... שיש קונה רוצה ,... אם אני רוצה למכור, אז אמרתי אני מוכן לשקול את זה בחיוב וזהו. ומכאן עוד לא היתה פגישה ולא היתה פגישה ועוד לא מכרנו ועוד לא קנינו.

...

והוא אמר ... ואם יש לך איזשהוא סיכום עם איציק אני אעמוד בו ואם אין לך סיכום [ע]ם איציק אז אין לך סיכום עם איציק אבל אם יש לך סיכום עם איציק אני אעמוד בו. אני אעמוד מאחוריו מאחורי כל מילה שהוא אמר." (נספח 13 לתצהיר התובע, עמ' 3, ש' 11-26)

77.בן חמו אישר שאסרף הכיר לו את סיסו והביאו לעסקה, ומדבריו ברור שהוא מודע שהתובע הפגיש את אסרף עם סיסו. בן חמו אמר במפורש וללא הסתייגות כי הוא מתחייב לשלם לתובע דמי תיווך אם כך הוסכם בין התובע לבין אסרף. כאמור, בשיחה בן חמו אמר לתובע כי עוד לא הייתה לו פגישה עם סיסו. בן חמו לא דיבר אמת, שהרי הוא כבר נפגש עם סיסו והשניים אף התקדמו לשלב הכנת טיוטת הסכם המכר.

78.בעדותו בחקירה נגדית בן חמו טען כי בשיחה שקיים עם אסרף לפני ששוחח עם סיסו, ולאחר שאסרף אמר לו שסיסו הובא על ידי מתווך, הוא (בן חמו) אמר לאסרף "אני לא מעוניין למכור דרך המתווך ושאני לא אמכור דרך מתווך" (פרוט' עמ' 24 ש' 27-28). טענתו זו נסתרת מדבריו בשיחה כאמור לתובע, לפיהם הוא יעמוד בהתחייבויות של אסרף כלפי התובע. אם הייתה אמת בטענתו בחקירתו הנגדית, היה מצופה ממנו לומר לתובע בפשטות שאין בכוונתו לשלם דמי תיווך.

79.בהמשך השיחה, התובע ביקש לקיים שיחת ועידה עם אסרף ובן חמו לתיאום דמי התיווך. בן חמו גילה קוצר רוח ואמר לתובע שהוא לא מכיר אותו, לא רוצה לפגוש אותו, ושייפגש עם אסרף לבד. עוד הוסיף שהוא לא נוהג למכור דרך מתווכים, אך הוא שב והבטיח שאם אסרף הבטיח לתובע משהו הוא יעמוד בהתחייבותו: "אם הוא הבטיח לך משהו אני אעמוד בזה וזהו נקודה. זה הכל.".

80.התובע שוב ביקש שבן חמו יהיה נוכח בפגישה יחד עם אסרף. בן חמו סרב ואמר שאין לו שום קשר עם התובע, הוא לא מכיר אותו, אין לו עניין איתו, הוא לא התחייב לו, והוא לא מתחייב לו. כאשר התובע אמר שאסרף אמר לתובע שבן חמו הוא המוכר, בן חמו השיב "אז תפנה אליו".

81.לאחר שהתובע התעקש לקבוע את הפגישה, בן חמו חזר בו מההתחייבות לשלם בהתאם לסיכום עם אסרף, ואמר "לא התחייבתי לך ... ואני לא מתחייב לך" (עמ' 5 ש' 7,10). כך המשך השיחה בין השניים:

"התובע: ...אבל לעניין של התיווך הגיע הרוכש לקרקע ... אז אני חושב שמגיע לי פה ... לא אמרתי לך תביא אחוז או אחוז וחצי אבל חצי אחוז שזה ...

בן חמו: אתה יכול לחלום ... אתה יכול לחלום על אחוז ואחוז וחצי וחצי אחוז אני לא משלם באחוזים. אני משלם מחיר פיקס ואם תקבל מאה אלף שקל על, אם מתווך מקבל ממני על דבר כזה מאה אלף שקל זה הרבה מאוד

התובע: זה עסקה של 54 מיליון

בן חמו: אז אל תחלום ... אל תחלום ... אל תחלום ...

התובע: זאת עסקה של 54 מיליון, אתה רואה ב 100 אלף שקל ...?

בן חמו: תגיד לי ... אתה? אתה בעל הבית שלי? מה זאת אומרת?

התובע: אני לא בעל הבית שלך ...

בן חמו: אתה גם 500 מיליון אני לא חייב לך כלום. אדוני אני חייב לך משהו?

התובע: אבל אני הבאתי לך קונה, הבאתי לך קונה ...

בן חמו: אתה לי לא הבאת כלום, אתה לי לא הבאת כלום תפנה, תפנה ...

התובע: איציק זה אתה

בן חמו: תפנה ... תפנה .. למי ... אדוני אני מנתק לך את הטלפון תפנה ... תפנה ... למי שאתה הבאת. לי לא הבאת שום דבר לי אין שום קשר איתך. אני לא מכיר אותך אדוני..."

82.בשיחה הנ"ל בן חמו, למעשה, ניהל עם התובע משא ומתן על סכום דמי התיווך שהוא ישלם לתובע. בן חמו, למעשה, אמר לתובע שהוא מוכן לשלם לו דמי תיווך בסך 100,000 ש"ח.

83.בעדותו בחקירה נגדית בן חמו טען שהוא אמר לתובע בשיחה הנ"ל שהוא יעמוד בכל התחייבות שאסרף התחייב כלפי התובע משום שהתובע התקשר אליו בשעה מוקדמת והוא רצה "לנפנף אותו". עוד טען: "כשבן אדם מעיר אותי מהבוקר ואני לא יודע מיהו, מהו, ואני לא מכיר אותו נופל עלי משום מקום, רציתי פשוט להוריד אותו ממני ולסיים את השיחה כמה שיותר מהר..." (פרוט' עמ' 25 ש' 1-9). הטענות נשללות מניה וביה מהשיחה. אין תכליתן אלא התחמקות מהתחייבות בן חמו לשלם דמי תיווך. בן חמו, איש עסקים מתוחכם וערמומי, היה ממוקד ומרוכז בשיחה, הבין היטב מי התובע ומה רצונו, ואמר את שאמר במחשבה ולתכלית מכוונת.

84.לצד טענתו, לפיה אמר לתובע שיקיים את התחייבויות אסרף בעניין דמי התיווך בגלל שהתובע העיר אותו בשעה מוקדמת, בן חמו העלה טענה נוספת, ולפיה הוא אמר זאת משום שהוא ידע שאסרף לא התחייב בשמו של בן חמו לשלם דמי תיווך. (ראו למשל פרוט' עמ' 27 ש' 15-16). הטענה מעידה על חוסר תום לב וחוסר יושר. אם היה משוכנע שאסרף לא התחייב, היינו מצפים שיאמר לתובע שהוא לא מכיר התחייבות של אסרף או שאין התחייבות כזו. אך הוא אמר שאם יש התחייבות הוא יעמוד בה במטרה למשוך זמן עם התובע לצורך השלמת העסקה עם סיסו.

85.לאחר השיחה עם בן חמו, באותו יום, 14.12.2016, התובע שלח לאסרף מסרון נוסף בו כתב:

"דברתי עם השותף שלך תדאגו לנו לעמלת תיווך של 200 אלף זה פחות מחצי אחוז וזה ברוח הדברים שאתה אמרת לי במשרדך.

תודה רונן משיח"

על הודעה זו השיב אסרף:

"רונן התכתובות שלך מיותרים אני לא מוכר את הקרקע שלי, מעבר לזה לא סוכם איתך כלום וחבל שאתה מתנהג כך. ובזה סיימנו את הדברים לא להתקשר ולא להטריד יותר." (נספח 10 לתצהיר התובע).

86.בהודעתו אסרף התעלם מדבריו לתובע בשיחה הטלפונית, בהם אישר את התחייבותו לשלם לו דמי תיווך. נוסף לכך, בן חמו אמר לתובע לפנות לאסרף, אך כשפנה לאסרף, האחרון כתב לו לא להתקשר אליו ולא להטריד אותו. כך אסרף ובן חמו הותירו את התובע קרח מכאן ומכאן.

87.מספר ימים לאחר מכן, ביום 2.1.2017, יום לפני חתימת הסכם המכר, התובע ניהל שיחה טלפונית נוספת עם בן חמו. (נספח 14 לתצהיר התובע). בתחילת שיחה זו בן חמו אמר לתובע שהוא לא מכיר אותו. זאת למרות ששוחח איתו בשיחה הקודמת מיום 14.12.2016, בה אמר לתובע שהוא מחויב לכל אשר הוסכם עם אסרף. הפעם בן חמו אמר: "אתה הבאת לאיציק תפנה לאיציק. אני אין לי איתך שום דבר" (עמ' 2) וכן: "אין לי שום עניין איתך, לי לא הבאת, אם אני צריך למכור דרך מתווך אני לא מוכר את העסקה". (עמ' 2) וכן "אני לא משלם שום שקל לכל המתווכים" (עמ' 3).

88.התובע הזכיר לבן חמו בשיחה הנ"ל שאסרף אמר לבן חמו שייש מתווך בעסקה. בן חמו השיב שאסרף לא אמר לו שום דבר (עמ' 3). ראו גם בעמ' 4, שם בן חמו אמר "אני לא יודע על שום מתווך". אמרות שאינן אמת, שכן אסרף אמר לתובע שהוא עדכן את בן חמו על מעורבות התובע בעסקה ובן חמו עצמו הצהיר שאסרף אמר לו שסיסו הגיע עם מתווך. (סעיף 9 לתצהירו). וכך המשך השיחה:

"בן חמו...אני אומר לך, הנה אני אומר לך עכשיו לפני שתחתם העסקה: אני לא משלם שום תיווך לאף אחד, אם אני צריך לשלם תיווך אני לא חותם עסקה.

רונן: אז בא נעשה ככה: תמנע מעשיית העסקה כי יש פה תיווך ..." (עמ' 3).

לאחר מכן בן חמו שאל "מה הבאת לי". התובע השיב "הבאתי לך את אבי סיסו". בן חמו השיב "אתה לא הבאת לי את אבי סיסו".

89.בהמשך בן חמו התכחש להתחייבותו בשיחה הקודמת עם התובע לשלם לתובע את שאסרף התחייב לשלם לתובע, וטען ביחס לשיחה הקודמת: "אתה תפסת אותי בשינה כשאני קמתי בבוקר" (עמ' 5, ש' 13-14). ראו גם עמ' 6 ש' 5-13:

"רונן אתה אמרת לי גם בשיחה האחרונה "מה שאיציק אמר לך ככה יהיה" אתה אמרת לי את זה !!

בן חמו אני...לא לא עזוב...אני לא...

רונן: אתה אמרת לי...

בן חמו בוא...בוא...בוא...מה שאיציק אמר לך ככה זה יהיה מבחינתו, הוא ישלם לך מה שהוא רוצה אם הוא חייב לך משהו. אני לא חייב לך כלום..."

וכן דברי בן חמו בעמ' 8 ש' 12-13: "אין לי שום תווך בעסקה. לא משלם שום תווך!! לא אחראי על מה שאיציק אסרף אמר לך. איציק אסרף אמר לך תפנה לאיציק אסרף אני לא אחראי לשום מילה שמישהו אחר אומר..."

90.באותו יום, 21.1.2017, לאחר השיחה עם בן חמו, התובע שלח לאסרף מסרון בו כתב:

"איציק שלם

שוחחתי לפני מספר דקות עם יצחק בן חמו.

ציינתי בפניו כי אני וגבי הבאנו את הרוכש אלייך ואתה הצגת את העסקה על הקרקע שלך ולאחר מכן עסקה של שותף שלך.

להבנתי מחר אמור להיחתם החזה אני מבקש שיובהר כי פה יש תיווך לשלם (200 אלך ש"ח). אם אתה ו/או איציק לא מעוניינים לשלם תמנעו מעשיית עסקה.

תכבד את המקצוע ואת זה שהבאתי קונה לעסקה כמו שאני מכבד אותך ואת המקצוע שלך" (נספח 16 לתצהיר התובע).

אסרף לא השיב.

91.למחרת, 3.1.2017, התובע שלח לבן חמו מסרון כדלקמן:

"יצחק בוקר טוב

בהמשך לשחתנו מאתמול ולאחר התייעצות עם עורך דין אם אינך מתכוון לשלם דמי תיווך תמנע מעשיית עסקה. כפי שציינתי בפניך הרוכש אבי סיסו לא נחת עליך מהשמיים הוא הגיע לאחר סדרת פגישות בשטח ולאחר שאיציק אסרף נפגש איתו בנוכחותי וציין אותך כשותף שלו.

כמו כן אמר לי איציק אסרף מפורשות שהוא אמר לך שיש מישהו באמצע.

כל אחד והמקצוע שלו לפרנסתו לכן עלייך לכבד גם את עבודתי ותרומתי לעסקה כפי שאני מכבד את עבודתך

רוצה לקוות שאתה מבין ושהדברים יסתדרו ברוח טובה"

בן חמו השיב באותו יום:

"אין לי הכרות איתך לא עשית למעני שום פעולת תיווך לא חתמתי לך על שום התחייבות וגם לא היית קשור לעיסקה הזו וגם לא הייתה גורם דומיננטי בעסקה אשר על אנא תפסיק להטרידני אחרת אפעל בכל האמצעים העומדים לרשותי כדין" (השגיאות במקור).

(המסרונים צורפו כנספח 15 לתצהיר התובע).

ד(3) תנאי הזכאות לדמי תיווך

ד(3)(א) מבוא

92.סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 קובע כי מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך מלקוח בהתקיים שלושה תנאים:

"(1)הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2)הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3)הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

סעיף 9(א) לחוק קובע:

"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה."

93.תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 קובעות כי בהזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, לא יחסרו הפרטים הבאים:

"(1)שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

(2)סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";

(3)תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;

(4)מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;

(5)הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975".

94.במקרה דנן, המחלוקות בין הצדדים נסבות על ס"ק 2 ו- 3 בסעיף 14(א) לעיל, כלומר הסכם בכתב והגורם היעיל בעסקה. (לתובע רישיון תיווך (נספח 1 לתצהיר התובע)).

ד(3)(ב) הסכם בכתב

95.זכאות מתווך לדמי תיווך בהעדר הסכם בכתב נדונה בע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (5.7.2018) בפסק דין מזרחי נדון חוזה תיווך בכתב שחסרים בו פרטים, ונקבע כי בהקשר זה יש לאמץ, אם כי בזהירות הראויה, את הגישה המאפשרת הגמשה של דרישת הכתב בחוזי תיווך במקרים מסוימים, ובהתאם לכך, השלמה של פרטים חסרים. (סעיף 46 לפסק דינה של כבוד השופטת ד' ברק-ארז). ביחס למצב בו נתבעים דמי תיווך בהיעדר חוזה פורמאלי נאמר:

"...קשה לחשוב על מצב שבו ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב על מנת להטיל חיוב בדמי תיווך. מכל מקום, במסגרת הדיון שבפנינו אינני נדרשת לקבוע מסמרות בכך. בעיקרו של דבר, וכפי שיפורט בהמשך הדברים, אפילו קיימים מקרים חריגים וקיצוניים שיצדיקו התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב, איני סבורה כי המקרה דנן מצדיק קביעת גבולות ברורים באשר לאותם מקרים." (סעיף 50).

96.התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב היא, אפוא, אפשרית, אך זאת במקרים חריגים וקיצוניים. כמפורט להלן, המקרה דנן בא בגדר אותם מקרים חריגים וקיצוניים.

97.במקרה דנן, הגם שלא נעשה בין הצדדים הסכם תיווך בכתב, הונחו ראיות למכביר המוכיחות הן את העובדה שבין הצדדים נעשה הסכם תיווך, והן את תכני ההסכם ובכלל זה זהות הצדדים, זיהוי הנכס וסכום דמי התיווך.

ד(3)(ב)(1) זיהוי פרטי החוזה

98.באשר לזיהוי המקרקעין, הן בפגישה השנייה שקיימו התובע ואסרף, והן בפגישה שלאחריה שבה נכח סיסו, אסרף הציג לתובע ולסיסו כי המקרקעין המוצעים לסיסו למכירה הן 4 חלקות בבעלות החברה שבבעלות אסרף (חלקות 527-520). אסרף הסתיר מהתובע ומסיסו כי חלקות 529-530 שייכות לבן חמו, ועם זאת אמר להם שהוא יתייעץ עם שותפו, הלא הוא בן חמו. בהסתמך על פרטי המקרקעין שמסר אסרף, סיסו חתם על הסכם תיווך עם התובע בו צויינו מקרקעין אלה. לאחר מכן, תוך מידור התובע, תוך שאסרף מקשר בין סיסו לשותפו, בן חמו, במעורבות אסרף, ניהל מו"מ ומכר לסיסו את חלקות 509-512 שבבעלות החברה של בן חמו. החלקות שהציע אסרף והחלקות שנמכרו לסיסו זהות מבחינת שטחן, מחירן, מיקומן בסמיכות מקום בתל מונד, ומבחינת תכנית הבנייה אותה אפשר לממש עליהן.

99.אסרף ובן חמו אינם "צרכן פשוט" או לקוח חד פעמי בעסקי תיווך מקרקעין. השניים הם יזמי נדל"ן מתוחכמים ובעלי ניסיון. אסרף הוא מנהל ובעלים של חברה, א.ס. הדר נכסים ונדל"ן שהיא חברה יזמית בתחום הנדל"ן ומבצעת פרויקטים לבניה באזור השרון, תל מונד, פרדסיה, אבן יהודה. אסרף העיד כי הוא בעסקי נדל"ן משנת 1985, כי היה קבלן ומאז שנת 2008 הוא יזם של פרויקטים נדלניי"ם. (פרוט' עמ' 15 ש' 28-32). בן חמו העיד כי הוא עוסק ביזמות נדל"ן משנת 2004, רוכש מגרשים ועוסק בבנייה (פרוט' עמ' 23 ש' 29). כאמור לעיל בסעיף 72, השניים הם שותפים עסקיים בחברה משותפת.

100.בהלכה הפסוקה נקבע כי ניתן להגמיש את יישום דרישת הכתב ביחס לעסקה שמתבצעת בין גורמים עסקיים "מתוחכמים", דהיינו עסקה בעלת מאפיינים שונים מאלו של ההקשרים הצרכניים שבהם התמקד התהליך שקדם לחקיקת חוק המתווכים. כך נאמר בעניין מזרחי, בנוגע לחוזה תיווך בכתב שחסרים בו פרטים:

"החלתה של גישה "גמישה" זו מקבלת משנה הצדקה כאשר מי שנזקקו לשירותי התיווך היו מיוצגים או שהיו גורמים בעלי מיומנות וניסיון בחיי העסקים, נסיבות שהן שונות מאוד מן הסיטואציה הצרכנית הטיפוסית שעמדה לנגד עיניו של המחוקק. אכן, החשיבות הנודעת להקפדה על דרישת הצורה שבחוק קשורה בקשר הדוק לתכליתו של חוק המתווכים שנועד להגן על הצרכנים בשוק התיווך, שהם על פי רוב שחקנים "חד פעמיים" המתאפיינים בפערי מידע ביחס למתווך (ראו: עניין בראל, בפסקה 28; איל זמיר "לקראת חקיקה של דיני התיווך" ספר זיכרון לגד טדסקי – מסות במשפט אזרחי 228 (1995) (להלן: זמיר))." (סעיף 47).

ראו גם ע"א (ת"א) 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים 1993 בע"מ נ' מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ (30.10.2005).

101.באשר לעובדה, לפיה החלקות נושא עסקת המכר שונות מהחלקות נושא הסכם התיווך, מעבר לקושי הנעוץ בהיעדר תום הלב של הנתבעים, גם בסוגיה זו כמפורט להלן, ניתן להצדיק השתנות זו בעסקה בין גורמים עסקיים, כפי שנקבע בעניין מזרחי: "... כאשר מדובר בעסקת תיווך שעניינה רכישת מקרקעין על-ידי גורם עסקי, היקפה של העסקה או אף זיהוים של המקרקעין המיועדים לרכישה עשויים להשתנות (וזאת בהשוואה למצב הטיפוסי של תיווך בעסקת מכר של דירה, שהיקפה ומיקומה הם קונקרטיים). במצב דברים זה עשוי להיות קשה יותר לעמוד בדרישות הסטטוטוריות לזיהוי הנכס המיועד למכירה ולהכללתם של פרטים אלה בחוזה התיווך." עדות להשתנות הנזכרת של זיהוי המקרקעין ברכישה על ידי גורם עסקי מצויה בהתנהלותו של הרוכש, סיסו, אף הוא איש עסקים, יזם נדל"ן. שינוי מספרי החלקות לא שינה עבור סיסו כהוא זה את מהות עסקת התיווך כמו גם את העובדה שהתובע הוא זה שתיווך לו את העסקה. סיסו שילם לתובע, כמובן מאליו, את מלוא דמי התיווך, ולא היה בעובדה שמספרי החלקות שנרשמו בהסכם התיווך שעליו חתם היו שונים מאלה שנמכרו לו, כדי לשנות או להמעיט מחובתו לשלם לתובע את דמי תיווך.

102.באשר לזיהוי הצדדים לעסקת התיווך וסכום דמי התיווך שישולמו לתובע, כאמור לעיל, בפגישה השנייה שקיימו התובע ואסרף (ביום 6.12.2016), אסרף התחייב לשלם לתובע דמי תיווך בסך של 200,000-220,000 ש"ח. בהמשך, בן חמו התחייב כלפי התובע במפורש כי הוא מחויב לכל סיכום שנעשה בין התובע לבין אסרף בעניין דמי התיווך. הצדדים להסכם התיווך הם אפוא, התובע, אסרף ובן חמו, וסכום דמי התיווך, סכום שלא יפחת מ- 200,000 ש"ח.

103.לאור המקובץ, בנסיבות המקרה מתקיימת וודאות באשר לזהות הצדדים, כוונתם להתקשר בחוזה תיווך, זיהוי הנכס ושיעור דמי התיווך.

ד(3)(ב)(2) תום לב

104.בפגישה השנייה שקיימו התובע ואסרף ביום 6.12.2016, היא הפגישה שקדמה לפגישת התובע, סיסו ואסרף, בשיחה בעל פה אסרף התחייב לשלם לתובע דמי תיווך בסך של 200,000-220,000 ש"ח. הן בפגישה זו והן בפגישה שלאחריה ושבה נכח סיסו, אסרף הציג לתובע ולסיסו כי המקרקעין המוצעים לסיסו למכירה הן 4 חלקות בבעלות אסרף או החברה שבבעלותו (חלקות 527-520). אסרף הסתיר מהתובע ומסיסו כי חלקות 529-530 שייכות לבן חמו, ועם זאת אמר להם שהוא יתייעץ עם שותפו, הלא הוא בן חמו.

105.לאחר פגישה זו, התנהל בין סיסו לבן חמו, במעורבות אסרף, משא ומתן למכירת 4 חלקות אחרות שבבעלות החברה של בן חמו, תוך שאסרף ובן חמו ממדרים את התובע מהמתרחש ומסתירים ממנו שהם מקדמים עסקת מכירת מקרקעין לסיסו. זאת שעה ששניהם מודעים היטב הן לכך שסיסו הוא לקוח שהובא להם על ידי התובע, והן לכך שהתובע דורש מהם תשלום דמי תיווך. אסרף קישר בין סיסו לבן חמו, עדכן את בן חמו כי סיסו הובא על ידי התובע וכי הוא (אסרף) התחייב לשלם לתובע דמי תיווך. השלושה (אסרף, בן חמו, סיסו), נפגשו במשרדו של אסרף וסיכמו ביניהם את העסקה.

106.בשתי השיחות שקיימו לאחר מכן עם התובע, שיחות שהתקיימו ביוזמת התובע לפני חתימת החוזה בין סיסו לבין בן חמו, אסרף אישר, למעשה, כי הוא מחויב לשלם לתובע דמי תיווך בסכום שלא יפחת מ- 200,000 ש"ח, התחייבות שנתן לתובע בפגישתם מיום 6.12.2016, ובן חמו אמר שהוא מחויב להתחייבות של אסרף כלפי התובע.

107.כדי לקדם ולהשלים את העסקה עם סיסו "מאחורי גבו של התובע", אסרף המשיך להציג לפני התובע מצג שווא, לפיו המקרקעין הנמכרים לסיסו הם שלו. רק לאחר שהתובע העלה את סוגיית דמי התיווך שעל אסרף לשלם, אסרף אמר לתובע במפתיע שהמקרקעין הנמכרים הם לא שלו אלא של בן חמו. במועד השיחה כבר התקיימה הפגישה בין סיסו לבן חמו בתיווכו של אסרף, והם אף עברו לשלב העברת טיוטת הסכם בכתב, אך אסרף לא היסס לדבר כזב באומרו לתובע שטרם התקיימה פגישה בין סיסו לבן חמו, והוא אף הבטיח לו הבטחת שווא כי הוא יפגיש את התובע עם בן חמו אם תתקיים פגישה עם סיסו. ("אתה לא צריך לדבר איתו אני אפגיש אותך איתו כשתהיה פגישה").

108.באשר לבן חמו, זה לאחר פגישתו עם סיסו ולאחר שהשניים התקדמו לקראת חתימת הסכם, התחייב כלפי התובע בשיחת טלפון, לפחות פעמיים, באופן שאינו משתמע לשני פנים, כי הוא מחוייב לכל סיכום שנעשה בין התובע לבין אסרף בעניין דמי התיווך לתובע בגין העסקה עם סיסו. כמו אסרף, גם בן חמו לא היסס לשקר לתובע ואמר לו שהוא עוד לא נפגש עם סיסו. לא ניתן שלא להתרשם שאסרף ובן חמו היו מתואמים גם בקשר לאמירה כוזבת זו. בן חמו אמר את שאמר, כלומר גרם לתובע לחשוב שהוא ישלם את דמי התיווך, כדי שהתובע לא יפעל בזמן שהוא משלים את העסקה עם סיסו ללא ידיעת התובע.

109.סמוך לחתימת העסקה, הן אסרף והן בן חמו ניסו לגרום לתובע להסכים לקבל דמי תיווך בסך של 100,000 ש"ח במקום 200,000 ש"ח. לאחר שהתובע לא הסכים, שניהם, בניגוד גמור לאמרותיהם בשיחות הטלפון, התכחשו לחלוטין להתחייבויותיהם, ושלחו לתובע הודעות תוקפניות. אסרף כתב: "לא סוכם איתך כלום...לא להתקשר ולא להטריד יותר." בן חמו כתב: "אין לי הכרות איתך לא עשית למעני שום פעולת תיווך לא חתמתי לך על שום התחייבות וגם לא היית קשור לעיסקה הזו וגם לא הייתה גורם דומיננטי בעסקה אשר על אנא תפסיק להטרידני אחרת אפעל בכל האמצעים העומדים לרשותי כדין" (השגיאות במקור).

110.לא ניתן שלא להתרשם שאסרף ובן חמו היו מתואמים לכל אורך הדרך. אחרי פגישת אסרף עם סיסו, אסרף שוחח עם בן חמו על העסקה עם סיסו. שניהם אישרו שהם שוחחו לפני שבן חמו נפגש עם סיסו. שניהם ידעו שסיסו הובא על ידי התובע. בתיאום ביניהם בשלב ראשון הם הציגו לתובע שהם ישלמו לו את דמי התיווך, שניהם גם שיקרו לו באומרם שבן חמו טרם נפגש עם סיסו. כשהתובע אמר לאסרף כי על אסרף לשלם לו דמי תיווך, אסרף אמר שהמקרקעין הנמכרים הם של בן חמו. בן חמו שלח את התובע לאסרף בטענה שאם נעשה הסכם תיווך הוא נעשה עם אסרף. כשהתובע שב ופנה לאסרף, אמר לו זה שאינו חב שכן המקרקעין הנמכרים אינם שלו. כך הותירו את התובע נופל בין הכיסאות. לאחר שהעסקה הושלמה, שניהם שלחו לו הודעות אגרסיביות, בהן הזהירו אותו לבל יטרידם.

111.בן חמו טען כי בעסקיו הוא לא נזקק לשירותי תיווך והוא אינו משלם דמי תיווך. הטענה היא בסתירה לדברי בן חמו בשיחתו הראשונה עם התובע, בה אישר, למעשה, שהוא משלם דמי תיווך למתווכים באומרו שהוא "משלם מחיר פיקס" וכן אמרתו: "ואם תקבל מאה אלף שקל על, אם מתווך מקבל ממני על דבר כזה מאה אלף שקל זה הרבה מאוד".

112.בשיחתו הטלפונית עם סיסו לאחר שהוגשה התביעה, בן חמו אמר לסיסו שאם הוא היה יודע שהתובע מעורב בעסקה הוא (בן חמו) לא היה מוכר לסיסו (נספח א' לתצהיר בן חמו, עמ' 4 ש' 21-22). בתצהירו טען כי למקרקעיו היה ביקוש והוא יכל למכור אותם בנקל ללא כל צורך בשירותי תיווך (סעיף 4). ראו טענתו בפרוט' עמ' 27 ש' 11-12: "הייתה לי רשימה של אנשים שרצו לקנות את החלקות האלה." וכן פרוט' עמ' 27 ש' 20-21: "יכולתי למכור לכמה אחרים שעמדו בתור לקנות את המגרשים, המגרשים היו מאוד אטרקטיביים." גם טענות אלה, מעבר לכך שנטענו בעלמא, לא מהימנות. אם הייתה אמת בטענותיו הנ"ל של בן חמו, היה מצופה ממנו למשוך ידיו מעסקה עם סיסו, ולהעדיף את הקונים האחרים שהיו לו "ברשימה" ו"שעמדו בתור" ללא מתווך. שהרי בן חמו ידע לכתחילה מאסרף שהתובע הביא את סיסו וכן שהתובע דורש מהמוכר לשלם לו דמי תיווך, ולא כל שכן כאשר על מקרקעיו קופצים רבים כטענתו, ולאחר שהתובע הודיע לו בשיחה מיום 2.1.2017 (קודם לחתימת החוזה), כי יהיה עליו לשלם לו דמי תיווך. העובדה שבן חמו דווקא מיהר להשלים את העסקה עם סיסו, בזמן שהוא יודע, כאמור, על מעורבות התובע בעסקה זו וזכאותו לדמי תיווך, מעידה כי סיסו היה בעל ערך לבן חמו וכי לא היו קונים דומים "שעמדו בתור" לרכישת המקרקעין.

113.לחובה לנהוג בתום לב ובהגינות בעסקת תיווך מקרקעין, ולהשלכותיה של התנהלות פסולה שמטרתה מניעת דמי תיווך ראו ע"א 2144/91 מוסקוביץ' נ' ביר, פ"ד מח(3) 116 (1994): "דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכוח סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי). העסקת מתווך קש או השהיה מכוונת - הכול כדי למנוע דמי תיווך – אינם מתיישבים עם עקרון תום הלב. במסגרת כללי תום לב ניתן יהיה לעקר את תוצאות ההתנהגות הנ"ל, המפרה את החובה לנהוג בתום הלב (השופט ש' לוין בע"א 380/81 אחים שטראוכלר בע"מ נ' פרסטון תשלובת טקסטיל בע"מ וערעור שכנגד [3], בעמ' 663)." (עמ' 122). וכן ע"א 5786/15 אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובנין בע"מ נ' חסן (3.9.2017), כבוד השופטת ע' ברון: "עקרון תום הלב בקיום חיובים מעוגן בסעיף 39 לחוק החוזים חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), ולפיו בקיומו של חיוב יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. פרופ' גבריאלה שלו מגדירה את העיקרון ככזה שלפיו "מחויב כל צד לחוזה לפעול בחריצות ובהגינות להגשמת כוונתם המשותפת של הצדדים, בהתאם לרוח העסקה ותוך שיתוף פעולה עם הצד האחר והתחשבות באינטרסים שלו" (גבריאלה שלו, דיני – החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, 106 (2005))." (סעיף 22).

114.התובע אינו חף מאחריות להיעדר הסכם תיווך בכתב עם אסרף. בהיותו מתווך מקרקעין, הוא אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין ולכך שאם אינו עושה כן, הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו. אמנם נכון, בפגישה מיום 6.12.2016 בין אסרף לתובע, אסרף דחה את החתימה על הסכם התיווך בטענה שקודם הוא רוצה לראות שהקונה שיובא על ידי התובע הוא "רציני". התובע סמך על אסרף והפגיש אותו עם סיסו. כעת, לאחר שנפגש עם סיסו, לא היה לאסרף אינטרס לחתום על הסכם תיווך, ובשיחה הטלפונית מיום 12.12.2016 עם התובע הוא המשיך "למשוך זמן" באומרו שכעת יש לחכות על מנת לראות אם יש התקדמות עם סיסו ("אבל בוא נראה קודם כל שהוא [סיסו] מתקדם ואחר כך אני אחליט"). ראו בעניין זה את עדות התובע, פרוט' עמ' 15 ש' 5-10: "הסיבה שלא נשלח הסכם תיווך [לאסרף] כי המוכר עשה עלי מניפולציה באופן שיטתי ודחה את העניין מעת לעת בכל עת שזה עלה. בהתחלה זה היה בוא תגיע לפגישה ותיקח את התנאים שאני מבקש לעסקה. לאחר מכן זה היה בוא נראה שיש קונה רציני. לאחר מכן זה היה אני צריך לבדוק עם השותף. כך הוא מרח אותי ונתן לי תחושה לפחות בהתחלה שלא צריכה להיות בעיה, שנטפל בזה שיגיע הזמן." אך היה בידי התובע וכן היה עליו להחתים את אסרף על הסכם תיווך לפני שהציג לו את סיסו.

115.על אף האמור, סביר שגם אם התובע היה מחתים את אסרף על הסכם תיווך לא היה בכך להועיל לו, שכן אסרף העביר את הלקוח לשותפו בן חמו מאחורי גבו של התובע, וכמתואר לעיל, השניים פעלו בעורמה ובשיתוף פעולה נגד התובע. מדובר במקרה מובהק שבו הנתבעים התחייבו לשלם לתובע דמי תיווך. בה בעת פעלו במטרה למנוע מהתובע דמי תיווך. לאחר מכן, בחוסר תום לב נתלו בהיעדר הכתב כהצדקה לאי התשלום. אין לעודד התנהגות זו, אשר שמה לאל כל ערך של יושר, אמת, הגינות ואמינות, ערכים שלא ניתן להפריז בחשיבותם וחיוניותם לפעילות עסקית ומסחרית. בהתאם, יש להעדיף, בנסיבות, את עקרון תום הלב על פני דרישת הכתב.

ד(3)(ג) הגורם היעיל

116.הדרישה להיות המתווך ה"גורם היעיל" בעסקה קבועה בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים. טרם חקיקת החוק, הנושא נסקר בהרחבה בע"א 2144/91 מוסקוביץ' נ' ביר, פ"ד מח(3) 116 (1994), ונקבעו בו המבחנים לקביעת היות מתווך ה"גורם היעיל": "פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל". (עמ' 123).

בפסק דין מוסקוביץ' מנה הנשיא, כבוד השופט מ' שמגר, רשימה לא סגורה של שיקולים שעשויים להכריע בשאלת הגורם היעיל:

"ניתן לציין – בקווים כלליים – מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך." (עמ' 123-124).

117.בבחינת השיקולים הנ"ל, מתבקשת במקרה דנן המסקנה, לפיה התובע היה הגורם היעיל בעסקה.

118.לולא התובע, אסרף ובן חמו לא היו מכירים את הקונה, סיסו. לעניין זה ראו תמליל השיחה בין סיסו לבן חמו, נספח א' לתצהיר בן חמו, בה סיסו אמר לבן חמו: "הוא [התובע] הביא אותי לאיציק אסרף, ואחר כך דרך איציק הגענו אליך". (עמ' 5 ש' 4-5). סיסו שילם לתובע ולמתווך הנוסף, מר שלמה שרעבי, את מלוא דמי התיווך למרות שמספרי החלקות בהסכם התיווך שלו היו 527-530. סיסו אמר במפורש: "שילמתי כי לא הייתי מגיע לתל מונד אם הם לא היו מציגים לי את המקום הזה." (פרוט' עמ' 30 ש' 32-35). במילים אחרות: התובע היה הגורם היעיל בעסקה. אסרף טען בתצהירו כי סיסו אמר לו שהוא שילם לתובע דמי תיווך לפנים משורת הדין מטעמי חברות וחוסר נעימות. (סעיף 22). אין אמת בטענה זו שנסתרה בעדות סיסו עצמו.

119.כאמור לעיל בסעיף 58, החלקות נושא העסקה הן בעלות מאפיינים דומים ואף זהים לחלקות שהתובע חשב שהן הרלבנטיות לעסקה; לא היה הבדל בסכום העסקה בין החלקות שנמכרו לסיסו לבין החלקות שהוצעו תחילה על ידי אסרף (אותן חלקות שהתובע ידע עליהן). זאת, כאמור, משום שהן היו בעלות אותם מאפיינים; העסקה נעשתה במהירות, בתוך כחודש מהמועד שבו התובע הפגיש את סיסו עם אסרף ועד חתימת הסכם המכר.

120.באשר למידת האינטנסיביות של פעולות התובע, היקף המגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים, תנאי זה אינו מתקיים לאחר הפגישה מיום 9.12.2016. אך אין בשיקול זה, בנסיבות המקרה, כדי לפעול לרעת התובע. התובע רצה והיה מוכן ומזומן להיות מעורב, אך מרגע שסיסו הוצג לאסרף, אסרף ובן חמו פעלו באופן עצמאי וניהלו מו"מ עם סיסו תוך שהם מסתירים זאת מהתובע, מתוך מטרה להתחמק מחתימה על הסכם תיווך ולהשלים את העסקה ללא ידיעת התובע. אין, אפוא, לזקוף לחובת התובע את היעדר מעורבותו, או היעדר הסיוע בתהליך המשא והמתן, שכן אסרף ובן חמו מנעו ממנו האפשרות להשתתף במשא ומתן או לבצע פעולות אחרות עבור העסקה.

.

121.בהתאם להלכה הפסוקה, כאשר הלקוח מנע מהמתווך להשלים את פעולותיו בחוסר תום לב, בכדי להתחמק מתשלום דמי התיווך, הסכם התיווך עשוי לזכות את המתווך בדמי תיווך גם בהעדר פעולות נוספות. נקבע כי צד המסכל את מאמציו של המתווך, תוך ניצול המידע שקיבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר של העסקה, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. כך גם באותם המקרים שבהם צד פועל בדרך אחרת על מנת להתחמק מתשלום. ראו ע"א 5786/15 אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובנין בע"מ נ' חסן (3.9.2017): "... כפי שצד לחוזה שמנע את קיומו של תנאי מתלה אינו זכאי להסתמך על אי קיומו של התנאי, גם צד לחוזה שמנע מצד אחר למלא את התנאים שיזכו אותו בתשלום אינו רשאי להסתמך על אי התקיימותם של תנאים אלה. על כן, כאשר מנעה קבוצת אזורים מחסן את האפשרות להמשיך ולשמש גורם משמעותי במשא ומתן בינה ובין מלונות פתאל – וזאת לאחר שאיתר את הרוכש והושיב את הצדדים לשולחן המשא ומתן – מנועה היא מלטעון כי חסן לא היה הגורם היעיל בעניינה." (סעיף 24). פסק דין מוסקוביץ. ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ''ד נו(1) 842 (2001)).

ד(4) דמי התיווך

122.אסרף התחייב כלפי התובע לשלם לו דמי תיווך בסכום שלא יפחת מ- 200,000 ש"ח. (200,000-220,000 ש"ח). בן חמו התחייב כי הוא ישלם לתובע את דמי התיווך בהתאם להתחייבות אסרף כלפי התובע. אסרף ובן חמו חבים, אפוא, כלפי התובע מכוח התחייבותם כלפיו לשלם לו את דמי התיווך הנ"ל. נתבעת 3 חבה כלפי התובע מכוח היותה המוכרת בהסכם עם סיסו.

123.התובע טען כי הוא הסכים כי דמי התיווך שישולמו לו יהיו 200,000 ש"ח, שהם דמי תיווך מופחתים (פחות מ- 0.5% משווי העסקה). לטענתו, לאור הפרת ההסכם עמו ולאור התנהגות הנתבעים וסירובם לשלם לו את דמי התיווך המוסכמים, יש לחייבם לשלם דמי תיווך ראויים בשיעור 1% משווי העסקה בצירוף מע"מ, שהם 510,000 ש"ח בצירוף מע"מ. לא ניתן לקבל טענה זו. עסקינן באכיפה של הסכם תיווך, כאשר מדובר בהסכם שנעשה בין הצדדים ואשר תנאיו סוכמו בין הצדדים. בנסיבות אלה, לא ניתן לקרוא אל הסכם התיווך תנאי (הוא סכום מוגדל של דמי התיווך), אשר לא דובר ולא סוכם בין הצדדים.

ה. סוף דבר

124.התביעה מתקבלת.

125.הנתבעים ישלמו לתובע, ביחד ולחוד, 234,000 ש"ח (200,000 ש"ח בצירוף מע"מ), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה. בנוסף, הנתבעים ישלמו לתובע, ביחד ולחוד, את אגרת בית המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומה ובצירוף שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ש"ח.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י"ח חשוון תשפ"ב, 24 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.