1.בפני תביעה כספית ולמתן פסק דין הצהרתי בנוגע לעסקת מקרקעין מתאריך 27.12.15 בה רכשה התובעת מנתבעת 1 (להלן: הנתבעת) נכס ברחוב יפו 35 בירושלים הידועים כגוש שומה 30035 חלקה 48, דף 7021 ספר 1015 אשר כללו מבנה וחצר (להלן: הנכס). לטענת התובעת היא התקשרה בעסקה בעקבות הטעיה של הנתבעת, ולפיכך היא מבקשת להצהיר כי הנתבעים ניהלו משא ומתן שלא בתום לב, כי הודעת הביטול שנשלחה על ידה ניתנה כדין, וכי היא זכאית לסעדים של ביטול החוזה, השבת התשלום ששולם תמורת הנכס בצירוף הצמדה וריבית ותשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה.
2.לאחר הגשת הסיכומים הודיעו הנתבעים כי נתבע 3, מר משה אינדיג ז"ל, הלך לעולמו. אני מצטערת בצער המשפחה ומאחלת להם שלא ידעו צער. עם זאת, מאחר שהראיות נשמעו במלואן אין בכך כדי להשפיע על ניהול התיק ופסק הדין. כך שפסק הדין ניתן מבלי להתייחס לעובדה זו.
עיקרי העובדות הן כמפורט להלן:
3.הצדדים לתביעה הן שתי חברות שבאמצעותן בוצעה העסקה נשוא התביעה, אולם בפועל בוצעה העסקה בין שלושה אנשים. מטעם התובעת פעל מר יוסף פרייברון, בעלים ומנהל של התובעת (רוכשת הנכס). מטעם הנתבעת פעלו נתבעים 2 ו-3, שניהם מנהלים בנתבעת, כאשר נתבע 3 הוא אביו של נתבע 2. לטענת התובעת הנתבעים הצהירו ויצרו מצג, במשא ומתן ובהתקשרות ביניהם, כי הנכס מושכר למסעדה פעילה לתקופה של ארבע שנים עם אופציה להארכה, תמורת סכום של 18,000 ₪ לחודש לשנה הראשונה ותוספות לסכום בשנים שלאחר מכן. השוכר שהפעילה את המסעדה היתה חברת ביסטרו 35 (להלן: השוכרת), חברה בבעלותם של מר רפאל קהאן והגב' אולגה ארושנצ'קה בחלקים שווים (שני בעליה של השוכרת יכונו להלן יחד השוכרים). אולם בפועל עסקת ההשכרה לא היתה עסקה אמיתית בשל יחסים מיוחדים שהתקיימו בין הנתבעת לשוכרת, המסעדה הפסיקה את פעילותה אחרי זמן קצר, דמי השכירות לא שולמו והתברר כי קיימת גירסה או טיוטה אחרת של החוזה שבה נקבעו דמי שכירות בסכומים שונים. כמו כן התקיימו זיקה אישית ויחסים מיוחדים בין הנתבעים לשוכרת, והסכם השכירות שהוצג לתובעת לא שיקף את היחסים האמיתיים ביניהן, כפי שיפורט להלן.
4.לטענת התובעת הנתבעים הטעו אותה בנוגע להשכרת הנכס לשוכרת. התובעת הדגישה כי הגורם העיקרי להתקשרות בעסקה היה, מבחינתה, הרצון לתשואה נאותה, ובעניין זה התברר כי הנתונים שנמסרו לה לא היו נכונים. לפיכך היא זכאית, לטענתה, לביטול העסקה ולהשבת התמורה ששולמה.
5.אין מחלוקת על כך שהנכס הושכר לחברה שמחציתה היתה בבעלותה הגב' אולגה ארושנצ'קה שהיתה בת זוגו של נתבע 3 בתקופה שבין פברואר 2014 לבין יוני 2015, ולאחר מכן עזבה את הארץ ושבה לארץ מולדתה, הונגריה. המחצית הנותרת של המניות היתה בבעלותו של מר רפאל קהאן והוא שהמשיך את הפעלת המסעדה תקופה נוספת.
6.הנתבעים חולקים על עמדת התובעת. לטענתם הנימוק האמיתי לעמדת התובעת הוא טעות בכדאיות העסקה, שאינה מקימה עילת ביטול. הנתבעים העלו טענות שונות, ביניהן טענה כי מר פרייברון הוא מומחה לנדל"ן ובעל ידע מקצועי בתחום, כי התובעת התקשרה בעסקה על יסוד בדיקות שערכה בעצמה מבלי שהסתמכה על מצגי הנתבעים בנוגע להשכרה, כי הנתבעת ידעה בעת ההתקשרות שהסיכוי שהמסעדה תמשיך לפעול במושכר לטווח רחוק נמוכים ולא ציפתה לכך, ועוד. בנוסף טענו הנתבעים כי אין בסיס לתביעה האישית נגדם.
אבהיר כבר עתה כי לאחר ששקלתי את טענות הצדדים אני סבורה שאין בסיס לטענת ההטעיה ולפיכך החלטתי לדחות את התביעה. אעבור עתה לדון בטענות שהועלו כסדרן.
טענות התובעת
7.מבחינת התובעת תנאי מקדים ויסודי לבחינת כל השקעה שעמדה על הפרק היה תלוי בשיעור התשואה ודמי השכירות השוטפים (בשונה, לדוגמא, מעליה עתידית של ערך הנכס). בהערכת הנכס התובעת הביאה בחשבון את עצם קיומו של שוכר בנכס, אשר צפוי ליצור תזרים שוטף של הכנסה, ואף מהווה אינדיקציה לקיומו של ביקוש לנכס, כך שגם אם השוכר הקיים יעזוב את הנכס סביר שניתן יהיה למצוא שוכר אחר תחתיו בתנאים דומים.
8. עוד טענה התובעת כי הנתבעים ניהלו עמה משא ומתן תוך שהם מציגים מצגי שווא ומשכללים אותם כך שיתאימו לצרכיהם. התובעת ציינה כי הנכס הוצע למכירה במועד מוקדם יותר באמצעות מודעה בעיתון, ושם נדרש עבורם סכום של 3 מיליון ₪. (אין מחלוקת כי בעקבות אותה מודעה התקיים משא ומתן כלשהו אך הוא לא הסתיים בעסקה, ורק לאחר זמן, בעקבות הצעה שהתקבלה באמצעות מתווכת, החל משא ומתן חדש שבעקבותיו בוצעה העסקה. כך שלא ברורה כלל הרלוונטיות של השלב הראשון, בעקבות המודעה בעיתון, שלא הבשיל ולא הוביל לדבר, ולא ברורה הגדרתה של מודעה זו כ"פתיון"). בעסקה שיצאה לפועל באמצעות מתווכת נדרש תחילה סכום של 2.4 מיליון ₪ תמורת הנכס, ובסופו של דבר בוצעה המכירה תמורת סכום של 2.1 מיליון ₪. כמו כן הוסכם כי הפיקדונות שתפקיד השוכרת יוגדלו לסכום של חצי שנת שכירות. בכך, טענה התובעת, יצרו הנתבעים מצג מטעה כאילו השוכרת איתנה, כאשר בפועל, ההסבר לשיתוף הפעולה הוא ש"הנתבעים והשוכרת חד המה", ומעבר לשותפות "רומנטית – משפחתית" בין נתבע 3 לבעלת מניות בשוכרת שהוסתרה מהתובעת, הסתבר כי מדובר בשותפים עסקיים.
9.לטענת התובעת העובדה שמר פרייברון ביצע בעצמו בדיקות עצמאיות בקשר לנכס אינה שוללת את הסתמכותו על מצגי הנתבעת ואת הקשר הסיבתי שבין ההסתמכות לבין ההתקשרות בעסקה, שכן הנתבעים היו בעלי ידיעה מיוחדת של עובדות היסוד של העסקה, בין היתר מאחר שהם יזמו, השקיעו ובנו בנכס והתקשרו עם השוכרת, ולמצגים שיצרו הנתבעים היה משקל רב ערך.
10.התובעת הפנתה לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט מר קובי ביר, שלפיה שווי הנכס בעת מכירתו עמד על 1,250,000 ₪ ושווי דמי השכירות הראויים באותה תקופה עמד על 9,500 ₪. לטענת התובעת ממצאי חוות דעת המומחה, שהנתבעים לא חלקו עליהם, הם מחייבים ואף הם מצביעים על הטעיה "מתוחכמת ומתוזמרת" שגרמה לטעות חמורה אצל התובעת.
11.חלק נכבד מטענותיה של התובעת הוקדש לשאלה מהו התוכן האמיתי של הסכם השכירות בין הנתבעים לשוכרת הנכס. התובעת תיארה כ"רעידת אדמה" את גילויה של גירסה מוקדמת להסכם השכירות מיוני 2015, שלפיה דמי השכירות תמורת הנכס עמדו על 10,000 ₪ בלבד (להלן: ההסכם המוקדם). התובעת טענה כי הנתבעים הציגו מספר גרסאות סותרות בנוגע להסכם זה (היה; לא זוכר; לא היה ולא נברא) וכי הנתבעים שיקרו בנושאים שונים הנוגעים להסכם השכירות ולהסכמות עם השוכרים. לטענתה ההסכם המוקדם, אשר הוצג על ידי הנתבעים כטיוטה, הוא הוא למעשה ההסכם האמיתי בין הצדדים, ואילו הסכם השכירות מיום 2.8.15 מכונה על ידה "ההסכם המיומר". התובעת התייחסה לאחד ההסברים שניתנו על ידי הנתבעים, לפיו ההסכם המוקדם מתייחס לחלק הבנוי בלבד של הנכס, ואילו הסכם השכירות שנחתם מתייחס גם לחצר הצמודה אליו, וטענה כי לא ניתן להפריד בין השטח הבנוי לבין החצר.
12.התובעת הוסיפה וטענה כי על אף שהסכם השכירות מפנה לתשריט המתאר את השטח המושכר, הרי שתשריט זה לא צורף בפועל להסכם במטרה יצור עמימות בנוגע לשטח שהושכר, ולנמק פער בלתי סביר בין שני הסכמי שכירות הנוגעים לאותו שטח בדיוק. לטענתה בהעדר התשריט יש לפרש את החוסר הראייתי לחובת הנתבעים ולהניח כי המסמכים החסרים מזיקים לנתבעים. התובעים אף הרחיקו לכת וטענו כי העלמת תשריט מהסכמים במטרה לאפשר "עמימות קונסטרוקטיבית" מתגלה כשיטת עבודה אצל הנתבעים. הם הפנו לפסק דין בעניין אחר ובין צדדים אחרים, בעסקה בה היו הנתבעים מעורבים, וטענו כי מדובר ב"עדות שיטה".
13.בהתייחס לעדותו של עו"ד איתי גזית שנכח בעת חתימת החוזה בין התובעת לנתבעת, והעיד כי מר פרייברון אמר באותו מעמד שאינו צופה שהשוכרת תמשיך בשכירות זמן רב, ב"כ התובעת טען כי תצהירו של עד זה והתרשומת שערך הוסתרו תחילה והוצגו בשלב מאוחר. עוד נטען כי עו"ד גזית נמנע מלהתייחס לנושאים מהותיים והשיב בחקירה שאינו זוכר ואינו בקיא בהם, וכי עדותו תומכת דוקא במסקנה שההסכם המוקדם הוא הסכם השכירות האמיתי ולא ההסכם מיום 2.8.15.
14.ב"כ התובעת טען עוד כי נתבע 2 היה מעורב במשא ומתן לחתימת הסכם השכירות המוקדם, ייצג את השוכרת ואף היה מעורב בהקמתה ובייסודה. התובעת הפנתה גם לכך ששיפוץ המושכר החל לפני החתימה הפורמלית על הסכם השכירות; שהנתבעים העבירו כספים לשוכרת גם מבלי לקבל אסמכתאות להוצאות שהוצאו לצורך השיפוץ, ושחשבוניות של חלק מספקי השיפוץ נשלחו למשרדו של נתבע 2. התובעת הוסיפה כי המסמכים שהוצגו אינם מצביעים על העברה בפועל של דמי שכירות מהשוכרת לנתבעת, וטענה כי אין לקבל את הסברי הנתבעים בדבר אסמכתאות על תשלומים ששולמו למרכז הפעמון. לטענת התובעת הסכם השכירות הוא הסכם פיקטיבי שנערך במטרה להונות את משרד הקליטה, כאשר בפועל לא שולמו דמי שכירות או שולמו והוחזרו. כראיה לכך הפנתה התובעת גם לכתב המחאת זכויות בו התחייבה הנתבעת להחזיר לשוכרת את דמי השכירות שהחל ממועד מסירת החזקה בנכס עד תום תקופת השכירות.
15.התובעת הוסיפה וטענה כי נתבעים 2 ו-3 נושאים גם באחריות אישית בגין תפקידיהם ומעורבותם באירועים. היא טענה כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית וביקשה לקבל את התביעה נגדם.
16.בסיכומי התשובה שהגישה חזרה התובעת על הטענה שמר פרייברון התמך בפועל על המצגים שהוצגו על ידי הנתבעים. היא טענה כי אין לקבל את טענות הנתבעים כנגד קביעות המומחה מטעם בית המשפט. התובעת חזרה, וביתר שאית, על טענתה שהסכם השכירות בין הנתבעת לשוכרת מהווה נדבך במעשה רמיה והוא שקר וכזב, וטענה כי הנתבעים ניהלו עמה משא ומתן שלא בתום לב. התובעת הוסיפה טענות בנוגע למערכת היחסים בין נבע 3 לבין הגב' ארושנאצ'ה.
טענות הנתבעים
17.הנתבעים ביקשו לדחות את התביעה נגדם. לטענתם מדובר בטעות בכדאיות העסקה מבחינתה של התובעת, וטעות כזו אינה מקימה זכות לביטול החוזה.
הנתבעים הדגישו את הידע והנסיון רב השנים שיש למר פרייברון בתחום הנדל"ן בכלל והנדל"ן המניב בפרט, כאשר כישוריו בתחום זה עולים בהרבה על כישוריהם של נתבעים 2 ו-3. כך, על פי האמור בכתב התביעה, בתצהירו של פרייברון ועל פי עדותו הוא עוסק בתחום הנדל"ן תקופה ארוכה. הוא רואה חשבון בהשכלתו ושמאי מקרקעין מוסמך, אם כי לדבריו אינו עוסק בכך. פרייברון שימש בין היתר כמנהל כללי של ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ מקבוצת איי. די. בי העוסקת בנדל"ן מניב, ולטענת הנתבעים, על פי בדיקות במסמכים ציבוריים המתפרסמים באינטרנט, הוא משמש כדירקטור בחברות נוספות בתחום הנדל"ן המניב וניהולו. מר פרייברון הוא, איפוא, מומחה רב שנים בתחום הנדל"ן המניב, ולטענת הנתבעים יש להטיל ספק רב בטענותיו שהולך שולל כפתי תמים.
18.עוד טענו הנתבעים כי מעבר לניסיונו הכללי, התובעת עצמה מודה בכך שפרייברון ערך בדיקות לגבי העסקה הספציפית, כך שהוא לא הסתמך כלל על מצגיה של הנתבעת אלא הגיע למסקנה עצמאית שמדובר בעסקה ראויה. פרייברון אף ניהל משא ומתן ורכש את הנכס במחיר נמוך מהמחיר שנדרש בגינם. לטענת הנתבעים מחיר הרכישה הוא מחיר השוק, והוא עולה בקנה אחד גם עם עסקאות נוספות שנעשו באותו מבנה והוצגו על ידם.
19.הנתבעים ציינו כי במועד חתימת ההסכם היתה ירושלים מצויה תחת מתקפת "טרור הסכינים", מעטים העזו להסתובב באזור ומיקומה האטרקטיבי של המסעדה היה לה לרועץ.
20.הנתבעים ביקשו לדחות את טענת התובעת שהפרמטרים היחידים שעמדו לנגד עיניה היו עצם קיומו של שוכר בנכס וגובה דמי השכירות המשולמים על ידו. לטענת הנתבעים בחוזה המכר בין הצדדים הוזכר כי הנכס מושכר לצד ג' רק מאחר שחוזה השכירות היה בתוקף והתובעת באה בנעליה של הנתבעת בחוזה השכירות, אולם אין בהסכם התייחסות רחבה יותר לסוגיית השכירות ולחשיבותה בעיני התובעת.
21.הנתבעים הפנו לתצהירו של עו"ד איתי גזית, שלפיהם במועד החתימה על הסכם המכר אמר מר פרייברון באזני כל הנוכחים כי ברור לו שהמסעדה לא תחזיק מעמד זמן רב, אך הוא רוכש בכל זאת את הנכס בשל מחירו האטרקטיבי. הנתבעים ציינו כי התובעת ויתרה על חקירתם של עו"ד גזית ושל נתבע 2 על אמירה זו, החותרת תחת התביעה כולה. הנתבעים הוסיפו כי מר פרייברון, על פי האמור בתצהירו, אף ביקר במסעדה וסעד בה עם נתבע 3, ואף שוחח עם מר רפאל קאהן, אחד מבעלי השוכרת.
22.בהתייחס לטענות התובעת בדבר מצגי שווא טענו הנתבעים כי מצגיהם היו עקביים והשתנו בשני נושאים בלבד, בעקבות בקשות התובעת. האחד הוא הפחתת סכום המכירה, והשני הגדלת תקופת ערבות השוכרת לתקופה של 6 חודשים, במענה לדרישת התובעת.
23.לעניין הסכם השכירות הנתבעים טענו כי קיים הסכם שכירות מחייב אחד בלבד, הסכם זה הוא התקף והמחייב ועליו הסתמכו הצדדים. הנתבעים הסבירו את קיומו של ההסכם המוקדם בכך שבעלי השוכרת, מר קהאן והגב' ארושנאצ'ה היו זכאים לסיוע מהסוכנות לעסקים קטנים במשרד הכלכלה והתעשיה, ובמהלך המשא ומתן ביקשו מנתבע 3 לחתום על הסכם שכירות שהיה נחוץ להם להגשת הבקשה לסיוע. נתבע 3 חתם בעצמו, מטעם הנתבעת, על טיוטת ההסכם ומסר אותה לשוכרים.
הנתבעים הוסיפו כי ממסמך ההסכם המוקדם עצמו ברור שמדובר בטיוטה, שכן בהגדרת הצדדים להסכם מוגדרת השוכרת כחברה בהקמה, וגם תקופת השכירות אינה תואמת את שהוסכם בסופו של דבר. הנתבעים הבהירו כי נתבע 3 לא עדכן את נתבע 2 על חתימת טיוטת החוזה מאחר שלא ייחס לה חשיבות, בהיותה חסרת ערך ולא מחייבת. הטיוטה נועדה לסייע לשוכרים מול משאד הכלכלה, כאשר במקביל המשיכו הצדדים להתדיין עד לגיבוש ההסכמות הסופיות.
24.הנתבעים מודים כי בין נתבע 3 לגב' ארושנאצ'ה היתה היכרות מוקדמת, רומנטית, במערכת יחסים שנמשכה בין פברואר 2014 לבין יוני 2015, אך לטענתם הדבר לא השפיע על מערכת היחסים העסקית שהתקיימה בין הנתבעת לשוכרת.
במהלך המשא ומתן בין השוכרים לבין הנתבעת נפרדו נתבע 3 וארושנאצ'ה והיא עזבה את ישראל ושבה להונגריה. כך שברור, לדעת הנתבעים, כי החברה שהיתה בבעלותה של בת הזוג לא היתה משלמת לנתבע 3 דמי שכירות גבוהים מהמקובל בשוק, וברור גם שבעל המניות הנוסף, כהאן, לא היה מסכים להסדר כזה. הנתבעים הבהירו כי מאחד שהקשרים בין נתבע 3 לבין הגב' ארושנאצ'ה הסתיימו כחצי שנה לפני ההתקשרות, הם לא סברו שיש ליידע את התובעת באשר לקשרים אלה. עם זאת, הכחישו את טענת התובעת לפיה הנתבעת והשוכרת חד הן.
לעניין ההסכמה להגדיל את דמי הפיקדון טענו הנתבעים כי הדבר נעשה במסגרת הבנות בין הנתבעת לשוכרת, כאשר הנתבעת "הלכה לקראתה" של השוכרת בנוגע להתאמות ותוספות שנדרשו למסעדה.
25.הנתבעים ציינו כי באותה טיוטת הסכם נקבעו שתי חלופות לשטח ומחיר השכירות. האחת שכירת השטח המבונה בלבד תמורת 10,000 ₪, והשניה הוספת שטח החצר תמורת סכום נוסף של 10,000 ₪, דהיינו 20,000 ₪ בסך הכל. בסופו של דבר הוסכם על סכום של 18,000 ₪ עבור השטח המבונה והחצר גם יחד.
26.לטענת התובעת שהנתבעת מימנה את השיפוצים בנכס עבור השוכרת השיבו הנתבעים כי השקיעו בנכס בידיעה שגם אם לא יושכר לשוכרת, ניתן יהיה למצוא שוכרים אחרים להפעלת מסעדה והדבר קל יותר מהשכרת חלל ריק. הם הפנו להסכם השכירות אשר קבע כי הוצאות השיפוץ יחולו על המשכיר, והדבר בוצע בחלקו על ידי תשלום ישירות לספקים ובחלקו על ידי תשלום לשוכרת כנגד אסמכתאות.
27.באשר למסמך המחאת הזכות וההתחייבות להשיב לשוכרת את דמי השכירות הבהירו הנתבעים כי המסמך הוכן לבקשתו של מר פרייברון, והוא מתייחס לתקופה שלאחר מכירת הנכס לתובעת, כך שדמי שכירות ששולמו על ידי השוכרים לתקופה שלאחר העברת הבעלות מהנתבעת לתובעת יוחזרו לשוכרת, והיא תשלם את דמי השכירות לבעלים החדשים – לתובעת.
28.הנתבעים הוסיפו וטענו כי הסכם השכירות נתפס על ידי כל המעורבים כהסכם מחייב, ואף בהסכם עצמו נקבע, בסעיף 3, כי הוא מבטל כל הסכם קודם, ככל שהיה בין הצדדים. הם ציינו כי התובעת עצמה ראתה את ההסכם כמחייב, ואף קיבלה מהשוכרת המחאות בגין דמי שכירות בסכום שנקבע בהסכם – 18,000 ₪ לחודש. התובעת אף הסתמכה על ההסכם בהליך המשפטי שניהלה נגד השוכרת, ולטענת הנתבעים קיים השתק שיפוטי המונע מהתובעת להעלות טענות סותרות בהליכים משפטיים שונים ולאחוז במקל בשני קצותיו.
29.הנתבעים טענו עוד כי אין בסיס לתביעה אישית נגד נתבעים 2 ו-3.
דיון והכרעה
30.טענתה העיקרית של התובעת היא שהוטעתה על ידי הנתבעים, שכן הסכם השכירות שהוצג לה לא שיקף נכונה את המציאות, ואילו ידעה שדמי השכירות נמוכים יותר לא היתה מתקשרת בעסקה. רוב רובם של טענות התובעת נועדו לתמוך ולהוכיח טיעון מרכזי זה. כבר מהאמור כאן עולה כי טענה העיקרית של התובעת היא טענה של טעות בכדאיות העסקה. כידוע, בהתאם לסעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 טענה זו אינה מקימה עילה לביטול חוזה.
אני סבורה שבנסיבות העניין התובעת לא עמדה במבחנים שנקבעו בפסיקה להוכחת טעות או הטעיה המזכות בביטול העסקה. היא לא נטלה על עצמה סיכונים בלתי סבירים או בלתי צפויים; לא היה במצג שהציגו הנתבעים לתובעת כדי לעוות את תמונת הציפיות, הסיכונים והשיקולים המסחריים שעמדו לנגד עיניי המתקשר, ולא נפלה טעות בנוגע לתכונה מהותית ומשמעותית של הממכר. לפיכך מדובר בטעות בכדאיות העסקה ולא בהטעיה. (ראו ההלכה בע"א 7920-13עמיקם כרמלנ' אודליה טלמון (29.2.12); ע"א 2469-06רונן סויסהנ'חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (14.8.08); ע"א 2444/90 אברהם ארואסטי נ' שושנה קאשי פ"ד מח(2) 513 (1994)).
אפרט להלן את נימוקי.
31.ההשכרה לצד ג' מהווה אמנם אינדיקציה מסויימת לערך הנכס ולביקוש לו, במיוחד כאשר מדובר, כבמקרה זה, בשכירות לתקופה ארוכה יחסית. אולם גם כך שכירות אינה חזות הכל וערך הנכס נגזר מפרמטרים שונים, ואין זה סביר לראות בקיומו של הסכם השכירות כאלמנט החשוב ביותר שלפיו תקום ותיפול העסקה.
יתר על כן, התובעת טענה בסיכומיה כי מבחינתה עיקר החשיבות בעסקה היתה לתזרים השוטף מדמי השכירות, ולא לפרמטרים נוספים כגון שווי הנכס עצמו. אולם מהראיות לא עולה שניתן ביטוי להעדפה זו כלפי חוץ. בהסכם הרכישה של הנכס אין ביטוי לחשיבות מיוחדת שניתנה לקיומה של השוכרת או לגובה דמי השכירות, ודבר היות הנכס מושכר נזכר רק לקראת סופו של המבוא להסכם (סעיפי ה"הואיל"), ללא תשומת לב או דגש מיוחד. פרייברון לא העיד ולא הובאה ראיה אחרת לכך שעניין זה הובא לידיעתם של הנתבעים במהלך המשא ומתן או ההתקשרות בהסכם. אין, איפוא, תשתית עובדתית התומכת בטענה שהנתבעים היו מודעים לכך שהתובעת שמה דגש מיוחד, מעבר למקובל, על היותו של הנכס מושכר.
32.ההטעיה הנטענת נוגעת לעובדות המצויות או יכולות להימצא בידיעתו של כל אדם. כל רוכש יכול, בעצמו או באמצעות אנשי מקצוע, להיחשף לנתונים בנוגע לעסקאות מכר ולהערכה של דמי שכירות מקובלים בנכסים דומים. כך שמדובר בנתונים שעל פי טיבם האפשרות לקיום של הטעיה לגביהם מצומצמת. התובעת אף הצהירה בהסכם הרכישה כי היא רוכשת את הנכס במצבו AS IS, וגם בכך יש כדי להטיל עליה את חובת בירור העובדות. בנסיבות אלו ספק אם יש מקום לקבל טענת הטעיה בנסיבות להן טוענת התובעת, וזאת עוד בטרם אדרש לטענות הנתבעים ולנסיבות הקונקרטיות של מקרה זה.
33.באשר למאפייני העסקה הספציפית:
אין ספק שמר פרייברון הוא בעל ידע ומומחיות מיוחדת בתחום הנדל"ן המניב. פרייברון תיאר עצמו בסעיף 9 לתצהירו כמי שעוסק מזה שנים בתחום הנדל"ן בתפקידים שונים, ובין היתר שימש כמנכ"ל חברת ישפרו מקבוצת אי.די.בי העוסקת בנדל"ן מניב. בבית המשפט העיד פרייברון כי הוא רואה חשבון בהשכלתו ולאחר פרישתו הוציא רשיון שמאות מקרקעין "לתעסוקה בשעת הפנסיה" (פרוטוקול עמ' 9 ש' 24) ואף נתן חוות דעת לבית משפט (שם, ש' 25-28).
בסעיף 15 לתצהירו תיאר פרייברון את הנכס כנדל"ן מניב בלב הפועם של ירושלים, ופירט מספר פרמטרים להערכת שווי נדל"ן: מצב תכנוני ומשפטי של הנכס, מאפיינים פיזיים שונים, מיקום וקרבה למוקדים מרכזיים כגון תחבורה ציבורית, וכיוצא באלה. בהמשך התצהיר המשיך בניתוח שמאי של הנכס.
מדובר, איפוא, בקונה מיומן ומודע, איש מקצוע בעל שנים רבות של נסיון בתחום הנדל"ן המניב.
34.נסיונו וידיעותיו של פרייברון לא נותרו עניין תיאורטי בלבד, שכן הוא ערך בדיקות שונות לגבי הנכס טרם רכישתו. בסעיף 49 לתצהירו הצהיר פרייברון כי בדק את תיק הבניה של הנכס בעיריה, כולל בקשה להיתר והיתר בניה, בדק את הנכס בדיקה ויזואלית, שוחח עם נתבע 3 לגבי הנכס ואופן פעולת המסעדה במקום, עיין בתכניות הבניה שנמסרו לו על ידי נתבע 3 ושוחח עם נציג השוכרת רפאל קהאן. בעדותו בבית המשט הוסיף כי ערך בדיקה של עסקאות דומות באזור, אם כי התקשה למצוא עסקה דומה בנכס "אחורי" ולא חזיתי (עמ' 14).
35.פרייברון אף ניהל משא ומתן עם הנתבעים והצליח להביא להורדה משמעותית ביותר במחיר בו הוצע הנכס למכירה. כאמור, הצדדים ניהלו במועד מוקדם יותר משא ומתן בעקות מודעה שפרסמו הנתבעים בעיתון, שם התבקש מחר מכירה של 3,000,000 ₪. לאחר שהעסקה ירדה מהפרק נפגשו הצדדים פעם נוספת, הפעם בעקבות הצעה של מתווכת. במועד זה התבקש עבור הנכס סכום של 2,300,000 ₪, ובסופו של דבר הוא נמכר בסכום של 2,100,000 ₪. כך שיכולותיו וכישוריו העסקיים של פרייברון באו לביטוי גם במבחן התוצאה.
36.כישוריו ונסיונו של פרייברון והעובדה שהנתונים של שווי הנכס ודמי השכירות המקובלים הם נתונים שהגישה אליהם פתוחה לכל ואינם בידיעה מיוחדת של הנתבעים, די בהם כדי לדחות את התביעה. העובדה שפרייברון מודה בכך שביצע בעצמו בדיקות, כך שנתוני הפוטנציאל הכלכלי של הנכס היו ידועים לו, אף מנתקת קשר סיבתי, ככל שהיה כזה, בין המצג שהציגו התובעים לבין רכישת הנכס.
הטענה שמי שמגלה בקיאות כה רבה בהערכת שווי נדל"ן נפל שבי וטעה להעריך את ערכו אך ורק בשל קיומו של חוזה שכירות עם מסעדה שזה מקרוב הוקמה אינה סבירה ואינה מתיישבת עם כל יתר העובדות, עם מומחיותו ונסיונו של מר פרייברון ועם יתר העקרונות השמאיים שתוארו על ידו.
37.פרייברון לא רק צריך היה לדעת, לאור כישוריו ונסיונו, את שוויו האמיתי של הנכס. הוא אף ידע זאת בפועל. הן נתבע 2 והן עו"ד איתי גורן, שבמשרדו נערכה החתימה על ההסכם בין הצדדים, העידו כי מר פרייברון אמר במפורש, בסמוך לחתימת ההסכם, כי ברור לו שהמסעדה לא תחזיק במקום זמן רב אך הוא רוכש בכל זאת את הנכס במחיר האטרקטיבי שהוסכם בין הצדדים (ראו סעיף 38 לתצהיר נתבע 2; סעיף 4 לתצהירו של עו"ד גזית).
38.פרייברון הכחיש בעדותו שאמר דברים אלה. עם זאת, בעדותו הודה בכך שהוא מודע לכך שעסקים בכלל ומסעדות בפרט עלולים "ליפול" (עמ' 10 שורה 19 ואילך, ש' 34). בהמשך הבהיר כי ביקש להגדיל את הביטחונות שהפקידה השוכרת, בין היתר כדי לאפשר לו מרווח למצוא דייר אחר בתנאים דומים (עמ' 10 ש' 27-31).
39.איני רואה סיבה לפקפק בעדויותיהם של נתבע 2 ושל עו"ד גזית בדבר אמירתו של פרייברון שאינו בטוח באשר להמשך הפעלתה של המסעדה בנכס והחלטתו לרכוש את הנכס למרות זאת. זאת במיוחד כאשר לעו"ד גזית אין אינטרס ישיר בתביעה, ואף כי שימש כעורך הדין של הנתבעת באותה תקופה, לא היה מעורב ישירות בסכסוך שבין הצדדים. בנוסף, תצהירו של עו"ד גזית נחתם בסמוך יחסית לאירוע, ביום 23.6.16, דהיינו עוד לפני הגשת התביעה. אמנם ניתן להניח כי התצהיר נערך מתוך צפיית אפשרות של מחלוקת משפטית והגשת תביעה, אולם גם כך יש משקל רב לרישום שנערך זמן לא רב לאחר האירוע.
40.אוסיף על כך כי פרייברון עצמו הכחיש אמנם את עצם האמירה המיוחסת לו, אך בצד זאת הודה בכך שפעל על מנת להפחית את הסיכון שבהפסקת פעילות המסעדה והסכם השכירות. לדבריו הוא ביקש לצורך כך להעלות את הפיקדון, ביקר במסעדה כדי להתרשם ממנה ואף שקל לדרוש ערבות אישית אך נענה בשלילה (עמ' 10, 11,12). מכל האמור עולה כי גם על פי גירסת פרייברון עצמו הוא היה מודע לאפשרות שהסכם השכירות לא יאריך ימים והביא בחשבון אפשרות זו.
41.פרייברון הבין, איפוא, את העובדות לאשורן והיה מודע אפשרות שחוזה השכירות לא יימשך לאורך זמן. הוא בדק את הנתונים והיה מעוניין בעסקה, וזאת גם אם המסעדה לא תאריך ימים במקום. לימים, מטעמיו שלו, ואולי בשל הקשיים הכלכליים שנגרמו לכלל העסקים החדשים במרכז ירושלים בשל המתיחות הבטחונית, פרייברון נמלך בדעתו וביקש לחזור בו מן העסקה.
42. לא שוכנעתי מטיעוני הקונספירציה של התובעת. כל העובדות שהוצגו על ידי התובעת באופן קונספירטיבי ניתנות להסבר באופן פשוט המתיישב עם כלל הנסיבות. אכן, יתכן שמוטב היה אילו התבצע גילוי מלא יותר של העובדות כולל היחסים המיוחדים בין נתבע 3 לגב' ארושנצ'קה. עם זאת, ההתקשרות לא היתה עם הגב' ארונצ'קה עצמה אלא עם חברה שהיא היתה בעלים של מחציתה בלבד. לטענת הנתבעים אשר לא נסתרה היחסים בין בני הזוג הסתיימו כחצי שנה לפני עסקת הרכישה, כך שלמעשה בעת ביצע העסקה נשוא התביעה השוכרת היתה חברה בבעלותו של מר קהאן, ללא כל מעורבות של הגב' ארושנצ'קה.
43.הנתבעת נתנה הסבר סביר לקיומה של טיוטה קודמת של ההסכם - הצורך להראות הסכם כדי לקבל תמיכה ממשלתית (ראו סעיפים 10-12 לתצהיר נתבע 2, סעיפים 9-11 לתצהיר נתבע 3). ניתן הסבר גם לפער בין הסכומים שנדרשו כדמי שכירות, כאשר בהסכם המקורי ניתנה אופציה לשכירת השטח הבנוי בלבד בסכום של 10,000 ₪, או לשכירת השטח הבנוי והחצר תמורת 20,000 ₪, ובהסכם הסופי הושכרו שני השטחים תמורת 18,000 ₪ (סעיפים 13-15 לתצהיר נתבע 2, סעיפים 12-14 לתצהיר נתבע 3). אוסיף כי נתבע 2 הבהיר בעדותו כי הנתבעים ידעו שלא ניתן יהיה לקיים את המסעדה בשטח הבנוי בלבד, וכי בסופו של דבר יהיה על השוכרים לשכור גם את שטח החצר, כפי שאכן נעשה (עמ' 43 ש' 14).
44.העדר התשריט שאמור היה להיות מצורף לחוזה השכרת הנכס אינו מהותי במקרה זה, שכן הנכס היה מוכר היטב לשני הצדדים, לשוכת ולמשכירה (ראו הסבריו של נתבע 2 בעדותו – עמ' 27 שורה 20 ואילך).
45. גם העובדה שהנתבעים היו מעורבים בשיפוץ הנכס הוסברה על ידי הנתבעים. הן בכך שהתובעים הסכימו לממן את השיפוץ מתוך הבנה שהדבר יקל על השכרת הנכס בהמשך, הן בכך שהמימון נעשה לעיתים על ידי תשלום ישירות לספקים (עובדה המסבירה את משלוח החשבוניות ישירות לנתבעים), ולעיתים על ידי תשלום לשוכרת (ראו עדות נתבע 2 בעמ' 25, 33, 35, 36). העובדה שאין מדובר בצדדים זרים זה לזה וקיימת היכרות מוקדמת איפשרה גמישות בהתנהלות בין הצדדים, גם כאשר ההתקשרות הבסיסית נעשתה על בסיס עסקי – כלכלי.
אני דוחה את טענת התובעת שהשוכרת והמשכירה חד הן ושמדובר בקנוניה לצורך הונאת משקיעים, וקובעת כי עסקת ההשכרה היתה ביסודה עסקה מסחרית, גם אם היחסים המיוחדים גרמו לגמישות מסויימת. גמישות זו התבטאה ברוחב לב מסויים מצד הנתבעים, שהסכימו ליטול עליהם את רוב רובה של עלות שיפוץ המסעדה. במקביל, ואולי בתמורה לנדיבות זו, גם השוכרים נהגו בגמישות כאשר הסכימו להגדלת הערבון בהתאם לבקשתו של פרייברון (ראו עדות נתבע 3 בעמ' 47 ש' 7-11), עדות נתבע 2 עמ' 41, 43).
46.העובדה שבדיעבד המסעדה לא החזיקה מעמד ולא הצליחה אינה מעידה על דבר, שכן מדובר במציאות כלכלית ייחודית, תקופה ייחודית של קשיים כלכליים כבדים. החשש לצאת ולהסתובב במקומות מרכזיים פגע במסעדה חדשה שהוקמה במרכז העיר.
47.הנתבעים הציגו עסקאות אחרות באותו מבנה (סעיפים 68, 72, 73 לתצהיר נתבע 2 ונספחים ז', ח', יז', יח' לתצהירו; סעיפים 69, 70 לתצהיר נתבע 3). ההסכמים משקפים דמי שכירות גבוהים בהרבה למ"ר לעומת חוזה השכירות עם השוכרת. אמנם מדובר בנכסים במיקומים שונים, יתכן שאטרקטיביים יותר, כך שהנסיבות אינן זהות ולכל נכס מאפיינים משלו, אך באופן כללי יש בעסקאות הנוספות שהוצגו כדי לתמוך בגובה דמי השכירות שנקבעו בסבירות ובבסיס העסקי שבהתקשרות בין הנתבעת לשוכרת.
48.באשר לטענות המבוססות על ממצאים שנקבעו בפסקי דין אחרים בנוגע לנתבעים 2 ו-3, מדובר בעובדות החורגות מגדרן של הפלוגתאות בתיק זה. ככל שנטענות עובדות אלו, היה על התובעת לטעון אותן במפורש בכתבי טענותיה ובתצהיר מטעמה ולאפשר לנתבעים להגיב על כך. העובדה שמקורן של עובדות אלו בפסקי דין אינה מכשירה את ההסתמכות עליהן כעובדות (בשונה מהפניה לדין ולקביעות משפטיות הקיימות בפסקי הדין). מעבר לצורך אציין כי עיינתי בפסקי הדין הנזכרים ולא כצעקתה. אינני סבורה שניתן לבסס עליהן קביעה שמדובר בנוכלים סדרתיים.
49.לעניין המחאת הזכות אשר צורפה כנספח להסכם השכירות, התובעת טוענת כי קיומו של הסכם בין הנתבעת לבין השוכרת לפיו תחזיר הנתבעת לשוכרת את דמי השכירות ששולמה לה מהווה ראיה להיותן של הנתבעת והשוכרת ישות אחד בעלת אינטרסים חופפים. אולם עיון במסמך מלמד כי לא כך הדבר. המחאת הזכות (נספחים 10, 13 לתצהיר פרייברון) מתייחסת לאפשרות של העברת החזקה בנכס מהנתבעת לגורם אחר. ההתחייבות להחזרת דמי השכירות מתייחסת למצב של מכירת הנכס בלבד, ובכתב המחאת הזכות נכתב במפורש כי דמי השכירות יוחזרו לתקופה ש"החל ממועד מסירת החזקה המשפטית ועד תום תקופת השכירות, כנגד המצאת תשלומי דמי השכירות עבור תקופה זו שיעביר השוכר למשכירה החדשה" (סעיף 3 לנספח 10 לתצהיר פרייברון, ההדגשה אינה במקור). נתבע 2 התייחס בעדותו למסמך זה והסביר שנועד להסדיר מצב בו נוצר פער של תקופה קצרה בה שולמו דמי השכירות לנתבעת ויהיה צורך לשלמם גם לתובעת. הוא אף הבהיר שהמסמך נערך בתיאום עם מר פרייברון (עמ' 37 ש1 11-14, 17, 22-25). מדובר, איפוא, על הסדר שנועד למנוע כפל תשלום בתקופה שלאחר מכירת הנכס והעברת החזקה, ולא ניתן ללמוד ממנו את הנטען על ידי התובעת.
50.פרייברון טען בעדותו ששמע מפיו של השוכר קהאן כי הנתבעים הם שמשלמים את דמי השכירות, אולם מדובר באמירה בעלמא, בעדות שמיעה, כאשר המקור לאמרות אלה מר קהאן לא הוזמן כלל להעיד. כמו כן עולה מעדות פרייברון שטענה זו לא הועלתה על ידי קהאן בתביעת הפינוי שהגישה תובעת נגד השוכרת. פרייבורן טען כי קהאן לשלח לו הודעת טקסט בעניין אך לא הציג אותה. כך שלמעשה אין לדברים אלה מקור או ראיה תומכת כלשהי, מלבד עדות השמיעה (פרוטוקול עמ' 18 ש' 1-3, 12-16, 27 ואילך). אני דוחה, איפוא, טענה זו המתבססת על עדות שמיעה בלבד, ללא כל תמיכה ומבלי שנעשה מאמץ להבאת העדות הקבילות לגביה.
51. באשר לטענות בנוגע לשמאי שמונה מטעם בית המשפט, מינוי השמאי נעשה במטרה לבחון אפשרויות לסיום התיק בפשרה, ומבלי לפגוע בטענות הצדדים (ראו פרוטוקול מיום 27.9.17 עמ' 2 ש' 11). משלא הושגו הסכמות והתיק התנהל, אינני סבורה שיש לבסס מסקנות כלשהן על חוות הדעת. הצדדים ניהלו משא ומתן והגיעו להסכם שהיה בו כדי לשקף את רצונותיהם, ועובדה זו היא הרלוונטית.
52.לאור כל האמור החלטתי לדחות את התביעה.
התובעת תישא בהוצאות הנתבעת ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.
ניתן היום, כ"א כסלו תשפ"ב, 25 נובמבר 2021, בהעדר הצדדים.
