אהרונוב נ' עירית חולון ואח'

לפני תביעת התובעים לתשלום פיצויים בסך של 2,614,253 ₪ בגין נזקים שנגרמו להם לכאורה בשל אי קבלת טופס 4 במועד.

טענות התובעים

התובעים הינם בעליהם של מחצית מזכויות הבעלות במקרקעין הידועים כחלקה 46 בגוש 6871, ברח' שושנה דמארי 25, קריית פנחס איילון בחולון (להלן: "המקרקעין"). מקרקעין אלה מחולקים לשני מגרשים בני כ- 243 מ"ר כל אחד.

בתאריך 1.12.2011 ניתן לתובעים וליתר שותפיהם במקרקעין היתר בניה המאפשר "הקמת 4 מבני מגורים צמודי קרקע בני שתי קומות בקיר משותף + ממ"ד + חדר וחלל גג רעפים + מרתף + 3 פרגולות בצמוד לחדר על הגג + חניות מקורות + מרפסות פתוחות ובסה"כ 4 יחידות דיור (העתק היתר הבניה צורף לכתב התביעה כנספח ג').

התובעים, כך נטען, בנו את הקוטג'ים בסטנדרט גבוה על פי ההיתר המקורי ובמטרה להפיק מהם רווחים. כפועל יוצא נבנו שני קוטג'ים דו משפחתיים עם קיר משותף בשטח של כ- 288 מ"ר כל אחד. הקוטג'ים הדו משפחתיים בהם עסקינן ממוקמים בחלק המגרש הצפוני והם בבעלות התובעים.

בניית הקוטג'ים שבבעלות התובעים הסתיימה לטענתם בחודש 2/2013, לרבות חיבורם לכלל המערכות הנדרשות ובהם מים וביוב וכבר ממועד זה ניתן היה לקבל בגינם טופס 4 ולאכלסם, אלא שהעירייה סירבה להעניק להם טופס 4 בטענה שהקוטג'ים נבנו בחריגות מהיתר הבניה המקורי.

בתאריך 6.2.2014 ועל מנת להקטין נזקיהם הגישו התובעים בקשה להיתר שינויים שכללה שינויים בקומות ללא תוספת שטח, ביטול קירוי חניה לשתי יחידות דיור, שינוי בחלל גג הרעפים ללא תוספת שטח, שינוי בחיפוי המבנה והגדרות וכן ביקשו הקלה על גובה קומת המרתף כך שתעמוד על 2.5 מ' במקום 2.4 מ' (להלן: "הבקשה להיתר שינויים").

בהחלטתה מיום 10.6.14 הוועדה המקומית אישרה את ההקלה בגובה המרתף וביטול קירוי החניה אך דחתה את יתר המבוקש בבקשה להיתר שינויים.

בתאריך 16.7.14 הגישו התובעים ערר על החלטת הועדה המקומית בבקשה להיתר שינויים. העירייה הגישה תגובה לערר וטענה כי הסירוב לבקשה להיתר שינויים נובע מנספח הבינוי המנחה של העירייה בתכנית ח/מק/61 החלה על המקרקעין (להלן: "נספח הבינוי"). ביום 4.12.14 ובהסכמת המשיבים הגישו התובעים ערר מתוקן לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (נספח ה' לכתב התביעה).

בתאריך 21.11.16 התקבלה החלטת ועדת הערר בערר המתוקן שהתקבל חלקית ונקבע כי אין בסיס, כך נטען, לדרישת העירייה להתאים את החיפוי במבנה לנספח הבינוי המנחה בשל אחידות אדריכלית בשכונה ובסביבה הקרובה לבניינים ולאור העובדה שעבודות החיפוי בבניינים אותם בנו התובעים הסתיימה זה מכבר (עותק ההחלטה צורף כנספח ו' לכתב התביעה).

כנגד החלטה זו העירייה הגישה עתירה מנהלית (עת"מ (ת"א) 11542-01-17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה – מחוז ת"א (להלן: "העתירה המנהלית")). בתאריך 14.4.18 דחה ביהמ"ש לעניינים מנהליים את העתירה ולא מצא מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר.

כאן המקום לציין כי בתאריך 9.1.18 העניקה העירייה לתובעים טופס 4, ואפשרה את אכלוס המבנים, אך עדיין נמנעה מלהעניק להם תעודת גמר. לפיכך, ובעצם מניעת קבלת טופס 4 במועד מוקדם יותר וחוסר האפשרות לאכלס את המבנים ולהפיק מהם רווחים, נגרמו לתובעים לטענתם נזקים המתייחסים לתקופה שמיום סיום בניית המבנים בחודש פברואר 2013 ועד למתן טופס 4 בפועל בינואר 2018, מאחר ולאורך תקופה זו לא ניתן היה להשכיר את הקוטג'ים.

כמו כן טענו התובעים לירידת ערך בשווי הקוטג'ים מאחר והעירייה סירבה לאפשר בניית חדרים על הגג, למרות התכניות החלות על המקרקעין, כפי העולה מחוו"ד השמאי מטעמם, מר הרמן.

בנוסף, נאלצו התובעים לפי דרישת העירייה לצקת בחצרות האנגליים של הבניינים הגבהות בטון בגובה של 40 ס"מ שגרמו להעמסת יתר בסדר גודל של 500 ק"ג למ"ר מעבר לעומס המתוכנן המהווה מפגע בטיחותי ומחייב פירוקם וכפועל יוצא גם יחייבו הוצאה כספית ניכרת.

לאור אלה, טענו התובעים להתרשלות העירייה במילוי תפקידה ולגרימת נזקים. בנוסף, טענו להפרת חובה חקוקה באי מתן טופס 4 לקוטג'ים למרות העדר כל מניעה חוקית לכך. מעבר לכך, מנעה העירייה יכולת מימוש בניית חדר על הגג וסירוב לתן טופס 4 לקוטג'ים תוך פגיעה בזכות הקניין של התובעים, מקום בו מצופה מהרשות להפעיל סמכויות כדין עפ"י השוויון בפני החוק, תוך הענקת טופס 4 לבניינים אחרים באותה שכונה למרות שנבנו בניגוד להוראות נספח הבינוי או לא נבנו לפי דרישות העירייה ביחס לבניינים נשוא התביעה ובכך נהגה העירייה אפליה אסורה על בסיס שיקולים זרים.

אשר לשיעור נזקיהם טענו התובעים, כי בשל אי השכרת הקוטג'ים נגרם להם אבדן הכנסה בסך 1,760,000 ₪; בשל אי מתן אפשרות בניית חדר בגג הקוטג'ים, ירד ערך הקוטג'ים ב- 290,000 ₪; בשל העובדה שנאלצו לצקת הגבהות בטון בחצרן האנגליות של הבניינים אותם נאלצו התובעים לפרק, נגרמה להם הוצאה בסך 105,000 ₪; בנוסף שילמו התובעים לעירייה תשלומי ארנונה מחודש אוק' 2013 עד למועד קבלת טופס 4 בסך 65,354.51 ₪ וכן שילמו לחברת החשמל בגין החזקת מונה לצריכת חשמל 2,050 ₪; עוד נגרמו לתובעים הוצאות בגין ההליכים המשפטיים לצורך קבלת טופס 4 בסך 95,016 ₪ כולל מע"מ; מעבר לאלה תבעו את עלות שכרו של השמאי אשר הרמן בסך 15,795 ₪ כולל מע"מ ואת עלות המהנדס איליה קפלן בסך 820 ₪; העירייה גם חילטה ערבות אותה הפקידו התובעים שנועדה לאי אכלוס הקוטג'ים טרם קבלת טופס 4 וזאת בתאריך 21.5.13 למרות שחלפו 6 ימים מתום תוקף הערבות ובניגוד לתנאיה ובכך הסבו לתובעים נזק שעומד בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה ותשלומי חובה), התש"מ -1980, על הסך של 30,218 ₪ ובסה"כ הנזק הממוני הוערך ב- 2,364,253 ₪. בנוסף עתרו לפיצויים בגין נזק לא ממוני אותם העמידו על הסך של 250,000 ₪ ובסה"כ תבעו 2,614,253 ₪ (להלן: "סכום התביעה").

טענות הנתבעות

הנתבעות טענו כי עסקינן בתביעה המהווה ניסיון נפסד לצאת כנגד שיקול דעתה של הרשות המנהלית בהפעלת סמכותה התכנונית לנקיטת הליכים כנגד התובעים תהא תוצאתם אשר תהא ולפיכך יש לדחות את התביעה.

הנתבעות טענו כי ביום 1.12.11 ניתן לתובעים היתר בניה כפי המפורט לעיל ל- 4 יחידות דיור. במסגרת היתר הבניה ביקשו התובעים לחפות את חזיתות המבנים בחיפוי אבן. התובעים בנו את מבני המגורים (2 מתוך 4 יחידות) תוך ביצוע חריגות מהיתר הבניה ומנספח הבינוי המנחה ובכלל זה חופו חזיתות המבנים בחומר סינטטי מתועש.

בתאריך 6.2.14 הגישו התובעים בקשה לאישור שינויים בהיתר בניה שכלל "שינוי גג, שינוי חזיתות, שינויים פנימיים, שינוי פיתוח, שינוי בחומרי הגמר בחזיתות ובגדרות ושינוי בגומחות".

בתאריך 10.6.14 דנו הנתבעות בבקשת התובעים וזו אושרה בחלקה, תוך ציון כי יש "לסרב לבקשה לעניין חומרי גמר המבנה ולתאם פרטי הגמר עם אדריכל הרישוי". התובעים הגישו ערר על החלטה זו וכן ערר מתוקן בהסכמת הנתבעות. ביום 19.10.15 התקיים דיון בוועדת הערר וביום 22.11.16 ניתנה החלטת ועדת הערר המאשרת את הערר בחלקו ומתירה את הסטייה מהיתר הבניה שניתן לתובעים בכל הקשור עם חיפוי האבן, אך נדחתה הבקשה לאישור גובה החצרות האנגליות שלא בהתאם לתקנות.

הנתבעות החליטו להשיג על החלטת ועדת הערר בכל הקשור עם ההיתר שניתן לתובעים לסטות מנספח הבינוי של התב"ע החלה על המקרקעין במסגרת העתירה המנהלית כאמור לעיל, וביום 28.4.18 (צ"ל 14.4.18 א.ב.) נדחתה העתירה המנהלית. הנתבעות הדגישו כי אמנם העתירה נדחתה, אך בפסה"ד נקבע כי יש לכבד ולשמר את נספח הבינוי וכן את פעולות גורמי האכיפה לפעולה נגד חריגות בניה וכי ככלל אין מקום להכשיר חריגות בניה בדיעבד. הנתבעות הדגישו כי מילאו את חובתן כרשויות תכנון וכשומרי סף לאכיפת ההליכים התכנונים בשטח שיפוטן וכי מטרת התביעה דנא הינה לפגוע במעמדן של הרשויות כשומרי סף ולפיכך יש לדחות את הניסיון על אתר. אין לאפשר לחוטא לצאת נשכר ולאפשר לו לדרוש ולקבל סעד כספי מהרשות.

עוד עתרו הנתבעות לדחות את התביעה בהעדר עילה שכן הן פעלו עפ"י שיקול דעת מקצועי, מה גם שאין כל קשר בין המעשים והמחדלים המיוחסים לנתבעות לנזקים הנטענים והמוכחשים וככל שנגרמו נזקים לתובעים, אלה נגרמו בשל מעשיהם או מחדליהם שלהם. עוד הכחישו את סכום התביעה המוגזם, חסר כל יסוד שנועד להתעשר על חשבון הנתבעות. לבסוף טענו כי עומדת להן חזקת התקינות המנהלית וכי הנטל על התובעים להוכיח כי פעולה כלשהי נעשתה שלא כדין ובחוסר סבירות קיצונית.

הפלוגתות שבין הצדדים

לאור האמור לעיל, הפלוגתות שבין הצדדים הן כדלקמן:

• האם התרשלו הנתבעות עת לא הנפיקו לתובעים טופס 4 בחודש 2/2013 אלא רק בחודש 1/18?

• ככל שהתרשלו האם התרשלות הנתבעות הסבה לתובעים נזק ומה שיעורו?

• האם הפרו הנתבעות חובות חקוקות כלשהן?

• מה הנזקים שנגרמו לתובעים בגדר הפרות אלה?

   

לצורך הוכחת תביעתם צרפו התובעים תצהיר עדות מטעם התובע אילן אהרונוב (ת/1), את חוות דעתו של השמאי אשר הרמן (ת/2) וכן תיק מוצגים. הנתבעות צרפו את תצהירו של האדריכל רוני ורדי (נ/1), את תצהירה של מפקחת מחלקת הפיקוח הגב' כלנית רפאל (נ/2) וכן את חוות דעתו של האדריכל ושמאי המקרקעין חיים בן ארי (נ/3).

אדון בשאלות שבמחלוקת להלן.

אי מתן טופס 4 בחודש 2/2013

המתווה הנורמטיבי

כידוע חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התוה"ב") מחייב קבלת היתר כדין מרשות הרישוי המקומית קודם להקמת בנין, וכלשונו של סעיף 145:

"145.(א) לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו רשות הרישוי המקומית היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר:

(1)...

(2)הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;

סעיף 157א' לחוק התוה"ב שעל פי כותרתו עניינו "הגבלת הספקת חשמל, מים וטלפון" ומתייחס למעשה לאותו "טופס 4" בו עסקינן קובע:

"157א. (א) בסעיף זה –

"החברה" – חברת החשמל לישראל בע"מ או חברת החשמל למחוז  

ירושלים בע"מ, לפי הענין;

"המנהל" – מי שהוסמך כדין לתת שירותי טלפון;

"הרשות המאשרת" – יושב ראש ועדה מקומית יחד עם מהנדס הועדה, או

יושב ראש ועדת משנה לפי סעיף 18 יחד עם מהנדס הועדה  

המקומית;

"ספק" – רשות מקומית או כל מי שהוסמך לספק מים לפי חוק המים,

תשי"ט-1959, או חברה כמשמעותה בחוק תאגידי מים וביוב,

תשס"א-2001 (להלן – חוק תאגידי מים וביוב), לפי הענין.

(ב)(1) לא תתחיל החברה בעבודה להספקת חשמל לבנין ולא תספק

חשמל לצורך עבודות בניה, אלא לאחר שמבקש החשמל המציא

לה אישור מאת הרשות המאשרת או היתר בניה;

(2) לא תספק החברה חשמל לבנין אלא לאחר שמבקש החשמל

המציא לה אישור מאת הרשות המאשרת.

(ג)לא יתקין המנהל טלפון בבנין חדש אלא לאחר שמבקש החיבור  

המציא לו אישור מאת הרשות המאשרת.

(ד) (1) לא יספק ספק מים למקרקעין לצורך ביצוע עבודה הטעונה היתר,

אלא לאחר שהמבקש המציא לו אישור מאת הרשות המאשרת;

...

(ה1)רשות מאשרת רשאית לתת אישור לפי סעיף זה, אם שוכנעה כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבניה, למעט פרטים הטעונים השלמה אשר לא הושלמו במועד הגשת הבקשה מטעמים שפורטו על ידי מבקש הבקשה, אך הוא ראוי לשימוש גם לפני השלמתם של אותם פרטים; שר הפנים יקבע בתקנות את נוסח הבקשה לפי פסקה זו, יגדיר מהו מבנה הראוי לשימוש לענין סעיף זה, ויקבע את התנאים או הערבויות שיידרש מבקש אישור למלא או ליתן כדי להבטיח השלמת המבנה בהתאם להיתר הבניה, אם קיבל אישור לפני שהבניה הושלמה בהתאם להיתר".

במילים אחרות לפי תנאי סעיף 157א אין לחבר בניין שנבנה לתשתיות חשמל, מים וטלפון (ולמעשה לאכלסו) ללא היתר מטעם הרשות המאשרת - טופס 4. הרשות המאשרת נדרשת לוודא כי הבניין נבנה בתנאי היתר הבניה שניתן למבקש מכוח סעיף 145 לחוק.

לפי תנאי סעיף 157א(ה1) האישור יכול ויינתן גם בטרם הושלמו כלל הפרטים במבנה אך הוא עדיין ראוי לשימוש גם לפני השלמתם של אותם פרטים. המחוקק הסמיך את מתקין התקנות להתקין תקנות שיגדירו את נוסח הבקשה לפי הסעיף הרלוונטי לרבות הגדרת מבנה הראוי לשימוש וכן תנאי הערבויות להשלמת המבנה עפ"י היתר הבניה. ואמנם מתקין התקנות התקין לצורך כך את תקנות התכנון והבניה (חיבור מבנה לתשתיות לפני השלמת תנאי היתר), התשנ"ב-1991 (להלן: "התקנות").

השאלה הראשונה הינה האם במועד הגשת בקשת התובעים לקבלת טופס 4 (2/2013-נספח ד' לתצהיר התובע אילן אהרונוב) היה מקום למתן אותו היתר מאחר והבניה עמדה בתנאי ההיתר שניתן להקמת הקוטג'ים. התשובה לכך היא לא כפי שגם מודה התובע 2 בחקירתו הנגדית (עמ' 9 מול 21-22).

תחילה אציין כי למרות הפניית התובעים אל התקנות בסיכומיהם, למעשה בכתבי טענותיהם הם לא סמכו ידיהם על התקנות ולפיכך העלאתן לדיון רק בשלב הסיכומים מהווה משום הרחבת חזית אסורה כפי שגם ציינו הנתבעות בסיכומיהן. מעבר לכך, התקנות מחייבות הגשת בקשה מתאימה לקבלת טופס 4 על פיהן (ר' תקנה 1 לתקנות הקובעת: "בקשה לחיבור מבנה ראוי לשימוש, כאמור בתקנה 2, בטרם הושלמו תנאי היתר הבניה שניתן לגביו, יגיש המבקש (להלן - מבקש האישור) לפי הטופס שבתוספת ויחתמו עליה הוא והאחראי לביקורת על ביצוע הבניה (להלן - טופס הבקשה)". בקשה שכזו לא הוגשה ולפיכך גם מסיבה זו אין מקום לדון בתקנות אלה בנסיבות העניין. לא סברתי כי התובעים, כעולה מסיכומי תשובתם, היו צריכים לקבל עזרה מהוועדה על מנת להגיש את הבקשה במיוחד עת לא עמדו בדרישות הדין ללא התקנות כפי שיובהר להלן. בהערת אגב אציין כי התקנות בוטלו בחודש ספטמבר 2016.

אשר לעצם עמידת המבנים בתנאי היתר הבניה שהוצא ביום 1.12.2011 כתנאי לקבלת טופס 4, הבהירה הרשות המאשרת כי המבנה אינו עומד בהיתר הבניה ולא רק מחמת אי עמידת החיפוי בדרישת נספח הבינוי המנחה כטענת התובעים, אלא גם מחמת שורה של נושאים ובהם התובעים: שינו מיקום גומחות הגז והעבירו אותם לקיר המשותף בין השכנים; לא בנו גומחא למד המים בבית A; שינו מקום גומחת המים בבית B ובנו אותו בחזית בתחתית הגדר (אין בכלל גומחות בשער הכניסה); ביטלו שטחי גינון וריצפו את מרבית משטח החצרות; בנו את רצפת החצרות האנגליות בגובה 2.00 מ'; בקומת קרקע הפכו מחסנים לחדרי כביסה וביטלו דלת גישה מתוך הבתים ויש גישה רק מהחצר; שינו צורה וגודל מדרגות בקומת קרקע; בקומה א' הגדילו חלונות בחדרים מ-1.00 מטר ל-2.20 מטר (ר' נספח ג' לראיות ההגנה עמ' 12 לנספח המוצגים).

כפועל יוצא וביום 7.3.2013 הוצא גם צו מנהלי להפסקת עבודות הבניה (עמ' 14 לראיות ההגנה) שהסיבות לו הן:

"1. חיפו מבנה וגדרות של מבנה דו משפחתי בסטיה מהיתר ומהנחיות הבינוי והפיוח השכונתית.

2. קיימים שינויים מבניים ובפיתוח בסטיה מהיתר.

3. שינו מקום גומחאות גז, לא בנו גומחא למד המים בבית A, שינו מיקום גומחת מד מים בבית B, לא בנו גומחת אשפה בבית B.

4. בנו את רצפת החצרות אנגליות בגובה של כ- 2.00-מטר". 

אמרו אם כן מעתה כי מעבר להודאת התובע 2 בחקירתו כאמור לעיל, הרי שלא רק חיפוי המבנה היה זה שהביא לקביעה שהמבנים אינם תואמים את היתר הבניה. התובעים גם מבינים זאת היטב ומגישים תכנית שינויים ביום 6.2.14 (כשנה לאחר הגשת הבקשה לטופס 4) ובה ביקשו בין היתר שינויים בקומות ללא תוספת שטח + ביטול קירוי חניה ל-2 יחידות דיור; שינויים בחלל גג הרעפים (ללא תוספת שטח) + שינויים בחיפוי המבנה והגדרות; ביטול גומחות גז ושינוי מיקום אשפה ומדי מים; וכן מתן הקלה בקומת מרתף כך שגובהה יהיה 2.5 מטר במקום 2.4 מטר.

החלטת הועדה המקומית מיום 10.6.14 היתה כדלקמן:

"1. לאשר את ההקלה לגובה המרתף, וביטול קירוי החניה.

2. לסרב לבקשה לעניין חומרי גמר המבנה ולתאם פרטי הגמר עם אדריכל הרישוי. המצב המוצע בשירטוט אינו דומה למה שנבנה בשטח.

3. לקבל אישור נפרד מכל גוף האחראי על הגומחות בגדר, לעניין מיקומן וגודלן.

4. ההיתר יוצא בכפוף להשלמת הדרישות בהערות הבדיקה ובגיליון הדרישות.

גיליון הדרישות

...

להתאים מפלס חצר אנגלית בהתאם לחוק התכנון והבניה עד עומק 1.50 מ'.

..."

במילים אחרות לא רק חומרי החיפוי למבנים עומדים לדיון אלא גם החצרות האנגליות והגומחות. מכאן שבמועד הנטען – 2/13- המבנים אינם תואמים את תכניות הבניה ולא רק בהיבט החיפוי, עליו שמו התובעים את הדגש ושבוטל בהמשך ע"י ועדת הערר כפי שאעלה להלן, אלא שהמבנה אינו תואם לתכניות שקיבלו היתר בהיבטים נוספים ולכן אין מקום להתייחס למועד זה כמועד שבו היה ראוי להעניק למבנים טופס 4 (מעבר להודאת התובע 2 כאמור). יובהר לעניין החצרות האנגליות כי גובהן אינו עניין של מה בכך כפי טענת הנתבעות לאחר שנבנו שלא בהתאם לדרישת התקנות. אמנם הותר לתובעים ובטעות להקים אותן בעומק 1.70 מ' בעוד שבהתאם לתקנות הן היו צריכות להיבנות בעומק של 1.50 מ' אלא שהתובעים בנו אותם בעומק של 2.0 מ' שלא כפי שהותר בטעות ובוודאי שלא כפי שהתקנות מחייבות.

ביום 16.7.2014 ובעקבות החלטת הוועדה המקומית הגישו התובעים ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב, הערר תוקן בהמשך ע"י ב"כ הנוכחי של התובעים ביום 4.12.14 (נספח ה' לתצהיר התובע). במסגרת הערר נתקפה החלטת הוועדה המקומית שעניינה היתר השינויים וסירוב הוועדה המקומית להתיר שינוי בחומרי הגמר תוך תאום עם האדריכל וכן התייחסה לגומחות, אך בפועל מירב הטענות עלו כנגד חומרי הגמר של המבנים ביחס אליהם כאמור הוועדה לא שינתה את עמדתה. לגבי החצרות האנגליות טענו התובעים בפני וועדת הערר כי עומק החצרות שנקבע הינו 1.5 מטר בעוד שבהיתר הבניה התירו לבנות 1.7 מטר והוסיפו טענות נוספות לעניין זה לגבי קיומו של ממ"ד במרתף המחייב התייחסות אחרת לחצר האנגלית אליה פונה חלון ההדף של הממ"ד. אשר לאישורים הנדרשים לעניין הגומחות טענו כי קיבלו את האישורים מהגורמים המתאימים. עוד הוסיפו טענות לעניין חוסר האפשרות לקבל טופס 4 בנסיבות על הנזק שנגרם בשל כך וכן טענות לאפליה תכנונית.

הנתבעות בתגובתן שללו את טענות התובעים בפני וועדת הערר וטענו כי נספח הבינוי כלול בתב"ע הרלוונטית והוא מבטא מדיניות תכנונית. בכל הקשור עם החצרות האנגליות אמנם אושר בטעות 1.7 מטר עומק אך בפועל הן הוקמו בעומק של 2 מטר בעוד שלפי תקנות התכנון והבניה אין אינן יכולות להיות מעל 1.5 מטר עומק כך גם שללו טענות לאפליה. לא ארחיב מעבר לכך שכן הטענות כבר עלו ונדונו בעתירה המנהלית שפורסמה זה מכבר.

ועדת הערר נתנה החלטתה כאמור ביום 21.11.16 והתייחסה לערר ככזה שהוגש לעניין סעיף 2 להחלטת הוועדה המקומית, היינו נושא חיפוי המבנה, וכן לעניין התאמת מידות החצרות האנגליות לתקנות.

אשר לנספח הבינוי המנחה קבעה הוועדה כי אמנם החיפוי בפועל אינו תואם את נספח הבינוי אך ישנה הצדקה לסטות ממנו בנסיבות ובאשר לחצרות האנגליות קבעו שיש לדחות את הערר מהטעם שבמסגרת הבקשה נשוא הערר לא פורטה כל בקשה הנוגעת להנמכת החצר האנגלית והחלטה המבקשת להתאים את עומק החצר האנגלית לתקנות אין אפשרות להגיש ביחס אליה ערר אלא הינה הערה הנוגעת ליישום היתר הבניה שניתן. במילים אחרות הוסר נושא חומרי החיפוי אך נותר נושא החצרות האנגליות. ככל שיוסדר נושא החצרות האנגליות לא צריכה להיות בעיה לקבל טופס 4.

מתי אם כן הוסדר נושא החצר האנגלית? ביקורת שבוצעה מטעם הועדה המקומית ביום 18.5.2017 כעולה מדו"ח ביקורת מפקח בניה (נספח ו1 לראיות ההגנה עמ' 20 למוצגי ההגנה) מעלה כי (ההדגשה שלי א.ב.): "בבדיקה חיצונית במבנה הדו משפחתי (A+B) נמצא כי הגביהו את החצרות האנגליות עם יציקות בטון (למעט אזורים שיש בהם בור ניקוז וחלונות ממ"ד) ובכך ביצעו התאמה להיתר" ובמילים אחרות אין מניעה לא מבחינת החלטת ועדת הערר בכל הקשור עם חומרי החיפוי, ולא מבחינת הוועדה המקומית בכל הקשור עם החצרות האנגליות לתן טופס 4 מיד לאחר מועד הביקורת. בסיכומיה הוועדה המקומית מסכימה עם נתון זה (סעיף 68 לסיכומי הנתבעות), אלא שכידוע רק ביום 9/1/18, עוד קודם למתן פסה"ד בעתירה המנהלית שהגישו הנתבעות הדוחה את העתירה כנגד קביעות וועדת הערר, קיבלו התובעים טופס 4. האם בכך התרשלו הנתבעות כלפי התובעים?

התרשלות הנתבעות

הוכחתה של אחריות ברשלנות מחייבת כידוע קיומם של שלושה יסודות: נזק, אשם, וקשר סיבתי בין השניים. יסוד האשם, המצוי במרכז שאלת הרשלנות, נבחן על-פי קיומה של התנהגות בלתי-סבירה, לרבות מחדל, בנסיבות בהן מן הראוי להטיל בשל התנהגות זו אחריות על המזיק, והכל כעולה מסעיף 35 לפקודת הנזיקין הקובע:

"עשה אדם מעשה שאדם סביר ונבון לא היה עושה באותן נסיבות, או לא עשה מעשה שאדם סביר ונבון היה עושה באותן נסיבות... הרי זו התרשלות; ואם התרשל כאמור ביחס לאדם אחר, שלגביו יש לו באותן נסיבות חובה שלא לנהוג כפי שנהג, הרי זו רשלנות, והגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה".

כידוע אין מניעה מלהגיש תביעת רשלנות גם כנגד רשות שלטונית הגורמת לאזרח נזק בהתנהלותה הרשלנית (ר' סעיף 3 לחוק הנזיקים האזרחיים (אחריות המדינה), התשי"ב-1952 הקובע: "אין המדינה אחראית בנזיקים על מעשה שנעשה בתחום הרשאה חוקית, מתוך אמונה סבירה ובתום לב בקיומה של הרשאה חוקית; אולם אחראית היא על רשלנות שבמעשה").

אין בכך כדי לומר שבכל התנהלות שלטונית המסבה נזק לאזרח קמה לניזוק עילת תביעה ברשלנות או בהפרת חובה חקוקה, שתי עילות התביעה מהן מבקשים להיבנות התובעים. לעניין זה מן הראוי לציין כי התנהלות הרשות המלווה בשיקול דעת, כדרך של כלל, וכאשר שיקול הדעת שהופעל הינו סביר אפילו תוצאתו לאזרח קשה לא תביא לחיוב הרשות בנזקי האזרח. זו בדיוק הסיבה בשלה לרשות עומדת הזכות וגם החובה להפעיל שיקול דעת. שיקול הדעת ייבחן בהיבט המנהלי שלו בערכאה המתאימה (ביהמ"ש המנהלי/בג"ץ) ובהיבט הנזיקי בערכאה המתאימה לו (ראה לעניין זה פס"ד של הש' עמית ברע"א 2063/16 גליק נ' משטרת ישראל (19.1.17) פס"ד של הש' עמית בדעת רוב; ולעניין חריג שיקול הדעת ברשלנות ר' לדוגמא ע"א 10078/03 שתיל נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד סב(1) 803(2007) שבו קובע הש' לוי בהסכמת הש' ריבלין כי: "פעולה של רשות מנהלית – למצער כזו שפגעה בזכויות-יסוד של אדם – ומקורה בהפעלתו של שיקול הדעת המסור בידי הרשות, אך היא אינה מידתית או שאין הורתה בתכלית ראויה, מן הדין כי תחשוף את הרשות לא רק לביקורת שיפוטית במישור המנהלי, כי אם גם לאפשרות הטלתה של אחריות במישור הנזיקי").

בנסיבות המקרה דנא יש לבחון האם הייתה מוטלת על הנתבעות החובה להעניק לתובעים טופס 4 ומתי והאם הנתבעות הפרו חובתן זו? לטעמי הנתבעות הפרו חובתן זו ונדמה כי גם הנתבעות מסכימות עם עצם הצורך בהנפקת טופס 4 עוד קודם למועד הו הונפק בפועל אם כי בשפה רפה. לטעמי לא הייתה כל מניעה להעניק לתובעים את האישור המיוחל לו הם ממתינים בקוצר רוח שנים לא מבוטלות מיד לאחר קבלת החלטת וועדת הערר ובחינה האם טופלו החצרות האנגליים כפי הנדרש, היינו 18.5.2017 כאמור בדו"ח הביקורת דלעיל. רצונן של הנתבעות להמשיך ולהתדיין בביה"מ המנהלי במסגרת העתירה המנהלית אינו מצדיק מניעת טופס 4 מהאזרח שבנה את ביתו ומבקש לממש את זכותו ברכושו לאחר שהינו עומד בדרישות הדין לעניין קבלת טופס 4 גם לטעמה של הרשות.

השאלה הנוספת הינה האם כתוצאה מהפרת החובה נגרם לתובעים נזק אותו יכלו לצפות הנתבעות? גם לכך יש להשיב בחיוב. טענו התובעים באמצעות תצהירו של התובע 2 כי שניהם התכוונו להשכיר את הנכסים ולהשיא רווחים מהם בדרך זו (ר' סעיף 8 לת/1 ואין לומר כי העובדה שהתובע 1 לא העיד יש בה כדי לפגום בעצם ההצהרה כי ביקשו שניהם להשכיר את הקוטג'ים ולהשיא מהם רווח בצורת דמי שכירות; ר' גם עדותו עמ' 9 מול 3). אפשרות זו כאמור נמנעה מהם. בכך יש כדי להצדיק פיצוי בגין דמי שימוש ראויים מקום בו לא הושכרו הנכסים כאמור ושיעורם יתברר להלן. מעבר לכך נושא אישור המבנים וקבלת טופס 4 עמד לנגד עיני הנתבעות כבר ממועד הגשת הבקשה לקבלתו בחודש 2/2013 מכאן שהנתבעות יכלו ואף היו צריכות לצפות כי אי מתן הטופס בנסיבות יסב לתובעים נזק אפילו לא ניתן להגדיר את גודלו וטיבו של הנזק בשלב זה.

נזקי התובעים ושיעורם

שכ"ד ראוי

מה שיעור דמי השכירות הראויים להשתלם בנסיבות? התובעים ביקשו לסמוך ידם על חוו"ד השמאי הרמן שהעמיד את הנזק על 15,000 ₪ לחודש לכל קוטג' בעוד הנתבעות העמידו על הסכום כפי שתוקן בעדות המומחה מטעמן מר בן ארי על 9,000 ₪ לחודש (ר' עמ' 32 לפרוטוקול מול 16). התובעים ביקשו לאמץ את קביעות המומחה מטעמם כעדיפות לנוכח התקלה שנפלה תחת ידי מומחה הנתבעות שאף הודה בה כאמור בחקירתו לעניין שיעור דמי השכירות הראויים.

לטעמי אין מקום להעדיף מי מחווה"ד ונכון בנסיבות למצע את העולה מהן דהיינו להעמיד את שיעור דמי השכירות הראויים על 12,000 ₪ לחודש לתקופה של 8 חודשים (5/17-1/18) ובסה"כ יש להעמיד שיעור הנזק בגין שכ"ד ראוי לשני הקוטג'ים על 192,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד מתן פסה"ד הסכום עומד על 231,596 ₪.

ירידת ערך בשל סירוב לאפשר בניית חדר על הגג

כאן המקום לציין כי סיכומי התובעים מתמקדים בעיקרם בנושא שכה"ד הראוי ולמעט שני משפטים בסופם בהם הינם מציינים כי אינם מוותרים על יתר הנזקים הם למעשה אינם מרחיבים יתר על המידה בנושא זה ודי בכך כדי לקבוע שבפועל התובעים זונחים את יתר ראשי נזקיהם.

אפילו תאמר כי לא נזנחו, נושא זה של ירידת ערך הבתים בשל אי הוספת חדר על הגג לא הוכח לטעמי כדבעי.

התובעים צרפו כאמור את חוות דעתו של מר הרמן וממנה עולה כי נוצרה ירידת ערך בשל סירוב הועדה המקומית לאפשר בניית חדרי גג "למרות שהתכנית מאפשרת זאת, וחיוב הבעלים לנצל את זכויות הבניה בחלל גג רעפים בלבד, גרם לירידת ערך כ"א מהבתים", אותם העמיד השמאי על הסך של 290,000 ₪ הכוללים הפחתת שטח בנוי 200,000 ₪ וירידת ערך 90,000 ₪ עקב העדר אפשרות לבנות מעלית. סה"כ 290,000 ₪.

מאידך, שמאי הנתבעות מר בן ארי מציין בחוות דעתו כי לא נגרמה כל פגיעה מהחלטת הנתבעות לעניין החדר על הגג שכן חווה"ד של השמאי הרמן מתעלמת "מהנחיות לבינוי ופיתוח קוטג'ים בקריית איילון במסגרת תכנית ח/מק/61" לפיהן ניתן להקים את הבניינים שבנדון עם גג משופע בלבד. מעבר לכך, תכנית ח/1/23 מתירה הקמת עליית גג בשטח המתאפשר מעל הקומה העליונה במגבלות גובה מרבי ושיפויי הגג. שטח המבוקש להיתר נקבע למעשה ע"י אדריכל הבניין ולוועדה המקומית אין כל דרישה לגביו, אלא עמידה בהוראות התב"ע לגובה ולשיפועי הגג. מעבר לכך, ולעניין פיר המעלית ומיקומי המזגן, מציין מר בן ארי כי רום הגג מתנשא לגובה של 3.9 מ' מעל רצפת הגג. המעלית נמצאת במרכז הגג מתחת לרום הזה ולכן בחלק האמצעי ניתן לשלב בגג הרעפים גם גג בטון ברוחב המעלית ובאורך של 2 מ' בגובה פנימי של 2.7 מ'. הגג יאפשר הקמת פיר מעלית עד גובה 2.7 מ' מעל רצפת הקומה העליונה והמזגנים יוצבו מעל תקרת הבטון האמורה. לשם כך אף צרף חתך סכימטי מתאים, מכאן שהחלטת העירייה לא גורמת לכל פגיעה בחדר על הגג.

בחקירתו הנגדית של מר בן ארי אין למעשה כל התייחסות לסתירה אל מול חוו"ד הרמן, נהפוך הוא, מר בן ארי נשאל לגבי גגות שטוחים על פי התכניות ומציין "ח/1/23 עוסקת בשני מצבים, גג שטוח וגג משופע,...במקרה הספציפי זה צ"ל גג רעפים לכן אי אפשר לבנות גג שטוח. תכנית זו לא נותנת פתרון מסויים אלא באה להשלים אם יש צורך" (עמ' 32 מול 29-31) ובמילים אחרות אין כל פגיעה למעשה בתובעים או למצער לא מוכחת פגיעה שכזו. מכאן שדין הטענה להידחות בהעדר מקום להעדיף דווקא את חוו"ד הרמן.

לכל אלה יש להוסיף את העובדה הבסיסית שהתובעים כלל לא ביקשו להקים חדר על הגג. התובע 2 בעדותו מאשר זאת כשנשאל "תפנה לפניה לוועדה לאשר לך יציאה (לגג א.ב.) וסירוב" והשיב "אין כזה" (עמ' 11 מול 30-31). במילים אחרות אין פניה לוועדה לאשר חדר שכזה ובוודאי שאין התייחסות לכך בוועדה המקומית וגם לא פניה לוועדת הערר על כך ובמילים אחרות יש טענה על העדר החלטה שלא התבקשה כלל?!. גם מטעם זה דין הטענה להידחות.

יציקת הגבהות בטון בחצרות האנגלים

בכל הקשור עם יציקת הגבהות בטון בחצרות האנגלים, סמכו ידם התובעים על חוות דעתו של הרמן ולפיה הצורך לצקת קוביות בטון בחצרות האנגלים עולה מחוות דעתו של הקונסטרוקטור קפלן איליה ושוויו לדעת השמאי 90,000 ₪ + מע"מ ולכן 105,000 ₪ סך כל הנזק. כאן המקום לציין כי קפלן איליה לא הגיע לעדות ומכאן שגם אין תימוכין לפירוק הנדרש בחצרות האנגלים ודין הדרישה להידחות.

על מנת שלא יימצא הכתוב חסר, אציין כי מומחה הנתבעים מר בן ארי מציין במסגרת חוות דעתו כי יציקת הגבהות הבטון בחצרות האנגלים בוצעה עקב סטייה מההיתר ומהנדרש בתקנות ביציאת חרום מממ"ד שממורם במרתף. מעבר לכך ועדת הערר הצדיקה את החלטת העירייה בעניין זה ומכאן שלא נגרמה כל פגיעה לתובעים בשל כך, כזו המצדיקה תשלום פיצויים על ידי הנתבעות. אין לי אלא לקבל את עמדת מר בן ארי בעניין זה. הצורך בהגבהה בחצרות האנגלים הוכר ע"י ועדת הערר ולא ע"י רשות הרישוי המקומית בלבד, ולפיכך אין מקום לפיצוי בראש נזק זה.

חילוט הערבות הבנקאית

אין חולק כי הערבות הבנקאית אותה הפקידו התובעים בסך 20,000 ₪ הופקדה כערובה לאי אכלוס המבנים טרם קבלת טופס 4 וחולטה ע"י הרשות המקומית בתאריך 21.5.2013. במועד הגשת התביעה היא טרם הושבה אך היא הושבה בהמשך בערכי קרן בתאריך 23.12.20 (ר' ס' 35 ו-37 לת/1).

בנסיבות מצאתי כי השבת סכום הערבות ללא הפרשי הצמדה וריבית הינה בלתי סבירה. לפיכך, הסכום יושב כשהוא כולל הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום שחולט ע"י הנתבעות ועד למועד השבתה כשההפרש יכלול הפרשי הצמדה וריבית כדין אף הוא מיום ההשבה ועד למועד התשלום בפועל. סך כל הסכום יעמוד על 2,234 ₪ לאחר שהסך של 20,000 ₪ הושב.

תשלומי ארנונה וחשמל

טענו התובעים כי נשאו בתשלומי ארנונה בסך 65,354.51 ₪ וכן 2,050 ₪ בגין החזקת מונה וצריכת חשמל. הנתבעות טענו כי ככל שביקשו התובעים שלא לשלם ארנונה היה עליהם לפעול כנגד זאת בדרכים המותוות בדין והם אף לא התייחסו בסיכומיהם להוצאות החשמל.

לטעמי אכן צודקות הנתבעות לעניין חיובי הארנונה. ככל שלא היה לחיובים אלה מקום היה עליהם להגיש השגה ואח"כ ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה ולבסוף ערעור מנהלי לביהמ"ש לעניינים מנהליים, אך התובעים לא נקטו בכל הליך דומה לאלה ובכך למעשה לא הקטינו את נזקיהם ודין טענתם להידחות.

בכל הקשור לתשלומי החשמל לא ברור הקשר הסיבתי למחדלי הנתבעות שכן התשלומים ממלא היו משתלמים על הצריכה ואחזקת מונה החשמל בין אם היה טופס 4 ובין אם לאו. לפיכך הדרישה הכפולה נדחית גם מסיבה זו.

נזק לא ממוני

העמידו התובעים את הנזק הלא ממוני שנגרם להם על הסך של 250,000 ₪. יוזכר כי עניינה של התביעה דנן בנזקי רכוש. אלא שלא מצאתי שתביעה שתחילתה בסך של מעל 2.6 מיליון ₪ ומסתיימת בסכום של כ- 10% מזה לערך, מצדיקה גם פיצוי בגין נזק לא ממוני, עת עיקר הנזק שנגרם לתובעים נגרם בגין אי קבלת דמי שכירות ראויים במשך 8 חודשים בהם לא זכו לקבל טופס 4 להבדיל מחלילה נזקי גוף שנגרמו להם. מעבר לכך התובע 1 לא העיד כלל מהם הנזקים הלא ממוניים שנגרמו לו ואילו התובע 2 ציין בתצהירו רק את סכום הנזק הנטען מבלי לפרט מה הביא אותו לסבור כי זה הסכום הנכון בנסיבות לפיצוי. לפיכך מצאתי לדחות הפיצוי בגין ראש נזק זה.

הוצאות למומחים

לא מצאתי לחייב בנפרד אלא כחלק מהוצאות המשפט הכוללות בהליך.

סיכום

לאור כל האמור לעיל, יישאו הנתבעות בנזקי הנתבעים בסך 233,830 ₪. הסכום ישולם בתוך 30 ימים מהיום שאם לא כן, תישאנה הנתבעות בהפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

מעבר לסכום דלעיל, תישאנה הנתבעות בהוצאות התובעים וכן בשכ"ט בא כוחם בסכום כולל של 50,000 ₪. סכום זה יישא אף הוא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל, ככל שלא ישולם בתוך 30 ימים מהיום.

המזכירות תשלח עותק פסק הדין בדואר לצדדים.

זכות ערעור לביהמ"ש העליון על פי התקנות.

ניתן היום, כ"ט תמוז תשפ"ד, 04 אוגוסט 2024, בהעדר הצדדים.