סודרי נ' פלוני ואח'

זוהי תביעה כספית על סך של 250,000 ₪ שהגיש התובע כנגד הנתבעים בטענה להפרת הסכם מכר ולקבלת הפיצוי המוסכם הקבוע בו.

רקע

1. התובע הינו בעל הזכויות הזכאי להירשם כבעלים של דירת גן בת 4 חדרים בניין מס' 6 דירה מס' 3 ברח' הציונות 103 באשדוד, על הצמדותיה, הידועה כגוש 2450 חלק מחלקה 9 (להלן: "הדירה").

    

2. ביום 11.7.19 חתמו התובע והנתבעים על הסכם מכר, לפיו מכר התובע לנתבעים את הדירה תמורת סכום של 2,490,000 ₪ (להלן: "ההסכם", נספח ב' לכתב התביעה).

    

3. הנתבעים לא עמדו במועד התשלום שנקבע בהסכם, והתובע פעל לביטול ההסכם ולגביית הפיצוי המוסכם הקבוע בו. משעה שלא קיבל את הפיצוי, הגיש תביעה בסדר דין מקוצר.

    

4. הנתבעים הגישו בקשת רשות להתגונן, ועיקר טענתם הוא כי התובע ידע עובר לחתימת ההסכם כי הנתבעים צריכים היו לקבל כספים מצד שלישי אשר יסייעו להם לעמוד בתשלום הקבוע בהסכם, וכן ידע התובע כי אין ביכולתם הכלכלית של הנתבעים לשאת בסכומים שנקבעו בו.

    

5. לאחר שניתנה הרשות להגן, נוכח סכומה, עברה התביעה להתנהל בסדר דין רגיל.

    

   תמצית טענות התובע

    

6. לטענת התובע, באמצע חודש יוני 2019 הגיעו הנתבעים לדירתו יחד עם מתווכים מטעמם, והתעניינו לגבי רכישת הדירה לאחר שהעמידה למכירה. הנתבעים התעניינו במיוחד במועד פינוי הדירה, שכן לטענתן מכרו את דירתם והיו חייבים לקבל חזקה בדירה הנרכשת לא יאוחר מסוף חודש אוגוסט 2019. בתחילת המו"מ סוכמו התנאים העיקריים למכירת הדירה, לרבות מחירה ומועד הפינוי – 31.8.19, אולם הנתבעים הודיעו שהם ממתינים לקבלת כספים מצד שלישי שאמורים להתקבל כל יום, שיאפשרו להם לחתום על ההסכם ולשלם את התשלום הראשון כנהוג. לאחר שהנתבעים התייעצו עם עורך דין מטעמם, חתמו ביום 23.6.19 על טופס הצעה לרכישת הדירה (נספח א' לכתב התביעה) (להלן: "טופס ההצעה"), לפיו הם מתחייבים לרכוש את הדירה, וככל שיפרו התחייבותם, ישלמו לתובע פיצוי מוסכם בשיעור של 10% מסכום הרכישה.

    

7. על אף שחתמו הנתבעים על טופס ההצעה, הם לא חתמו על ההסכם, שכן טענו שקבלת הכספים מהצד השלישי טרם הסתייעה, והם אמורים לקבלם "כל יום". מיום 24.9.19 עבר הטיפול מטעם הנתבעים לעו"ד מטעמם – עו"ד רונן פרץ, והמו"מ התנהל מול ב"כ התובע. במהלך המו"מ הודיע עו"ד פרץ לב"כ התובע כי מאחר והנתבעים טרם קיבלו את התשובה לה הם מחכים לגבי הכספים החסרים להם להתקשר בהסכם, הוא אינו רשאי לאשר חתימת ההסכם והתובע רשאי למכור את הדירה לאחרים. במקביל לכך, הודיעו הנתבעים לתובע באופן ישיר ו/או באמצעות המתווך מטעמם כי הם "סגורים" על הדירה, אולם מעכבים את החתימה על ההסכם עד שיועברו הכספים מטעם הצד השלישי, וביקשו מהתובע שלא למכור את הדירה לאחר, אלא להמתין מספר ימים עד שסוגיית הכספים מצד שלישי תיפתר. בהתאם להצהרות הנתבעים, הועברו המסמכים המשפטיים בין ב"כ הצדדים, לרבות טיוטות הסכם. ביום 11.7.19 חתמו הנתבעים על ההסכם.

    

8. חתימת ההסכם נערכה ללא נוכחות התובע, ובמועד החתימה היה ידוע שהנתבעים לא מחזיקים בסכום מספיק לביצוע התשלום הראשון לפי הוראות ההסכם, ועל כן, ההסכם הותאם לדרישות הנתבעים ולמועדים שניתנו על ידם לביצוע התשלום. טרם עריכת טיוטת ההסכם וחתימתו, היה ברור כי המדובר בעסקה חריגה בה לא מועבר תשלום של לפחות 10% מסכום מכירת הדירה בשיק בנקאי לזכות המוכר כמקובל, אלא התשלום עתיד לעבור במועד מאוחר, זאת לנוכח העובדה שהיה ידוע כי במועד החתימה אין לנתבעים את הסכום לביצוע התשלום על חשבון רכישת הדירה או על פי הוראות ההסכם, וסכום זה עתיד לעבור אליהם מצד שלישי, במועד שקבעו. למרות האמור, ביקשו הנתבעים להתחייב בהסכם לביצוע תשלומים שטרם הועברו לחזקתם. בטרם נחתם ההסכם הוסבר לנתבעים מפורשות, הן על ידי עורך דינם, הן על ידי ב"כ התובע, כי משמעות חתימת ההסכם על ידם בטרם יש בידם את הכסף היא כי לא תהיה להם דרך לחזור בהם מההתחייבויות, ובכל מקרה של איחור בתשלום או הפרת ההסכם, הם יחויבו לשלם לתובע פיצוי בסכום של 250,000 ₪ בגין הפרת הסכם המכר ללא הוכחת נזק. הוסבר לנתבעים עוד שאם הצד השלישי יפר התחייבותו כלפיהם ולא יעביר להם את הסכום שאמורים לקבל ממנו, עדיין יהיו מחויבים בתשלום, וככל שלא יעשו כן יחויבו בתשלום הפיצוי המוסכם. חרף ההסברים והצעת חלופות אחרות, ולאחר שהנתבעים הבינו את משמעות ההתחייבות, הנתבעים היו נחושים לחתום על ההסכם. לפיכך ביום 12.7.19, יום לאחר חתימת הנתבעים, חתם גם התובע על ההסכם.

    

9. בתקופה בין יום חתימת ההסכם ועד למועד התשלום הראשון הקבוע ליום 7.8.19, התעדכנו ביניהם באי כוח הצדדים בדבר העברת התשלום. במקביל, הנתבעים שוחחו עם התובע ישירות ומסרו כי יעבירו את התשלום במועד. משהגיע מועד התשלום, והתשלום לא בוצע, נשלח ביום 8.8.19 לב"כ הנתבעים מכתב המודיע על הפרה יסודית של הסכם המכר ועל ביטולו (נספח ג' לכתב התביעה). בהתאם לכך, באותו יום נחתם נספח לביטול הסכם המכר (להלן: "נספח הביטול", נספח ד' לכתב התביעה). במקביל להודעת הביטול, הנתבעים ביקשו ארכה להשגת התשלום עד ליום 12.8.19, אולם גם ארכה זו לא סייעה בידם למלא אחר הוראות ההסכם.

    

10. ביום 15.8.19 נשלח לנתבעים מכתב דרישה לתשלום פיצויים במסירה אישית, אשר לאחריו ביקשו הנתבעים שהות נוספת לצורך ביצוע תשלום הפיצויים, ובדיקת אפשרות לחתום על הסכם מכר חדש של הדירה, אולם עד למועד הגשת כתב התביעה לא שולמו הפיצויים.

     

11. לטענת התובע, הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית, ובהתאם לכך חתמו על נספח הביטול. בהתאם להוראות ההסכם, הנתבעים התחייבו לשלם לתובע פיצוי מוסכם מוערך וידוע מראש בגובה 250,000 ₪ ללא הוכחת נזק. עד ליום הגשת התביעה לא הצליח התובע למכור את דירתו, ולפיכך לא רכש את הדירה בה היה מעוניין. בנוסף הנתבעים פעלו כנגד התובע בחוסר תום לב ובדרך שאינה מקובלת, ובנסיבות האמורות הם מחויבים לפצות את התובע בסכום הפיצוי המוסכם.

     

12. בסיכומיו הדגיש התובע כי ההסכם נכרת בהסכמה, הבנה ובידיעה מלאה של הנתבעים, שהיו מיוצגים על ידי עו"ד מטעמם, כי בהסכם יש סעיף מפורש שנכתב לבקשתם לפיו כל איחור בתשלום יהווה הפרה יסודית של ההסכם ויקנה לתובע את הסכום לקבל את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם, ללא הוכחת נזק, בשיעור של 250,000 ₪. סכום קבוע, ידוע וצפוי מראש.

     

13. גרסת הנתבעים בעניין אי הבנתם את הפרת ההסכם והפיצויים, כמו גם הטענה שהיו משלמים את הסכום לו ניתנה להם שהות קצרה בת יום-יומיים, נשחקה על ידי הנתבעים עצמם, שהודו כי ידעו על מה חתמו וקיבלו גם ייעוץ בטרם לכן, תוך קבלת אזהרה מפורשת של משמעות הפרת ההסכם. הנתבעים אף הודו כי לא יכלו לעמוד בהתחייבויותיהם ולשלם את התמורה, או אף את התשלום הראשון ולרפא את ההפרה, גם לו הייתה ניתנת להם ארכה נוספת. הנתבעים אישרו כי הם מודעים לחבותם בתשלום הפיצוי המוסכם, אולם לשיטתם, האחריות המלאה והתשלום יושת על אותו צד שלישי, אדם בשם ניסן סעידיאן (להלן: "ניסן"), שלטענת הנתבעים היה אדם אמיד שעל שולחנו היו סמוכים שנים רבות, ופעלו על פי הדרכתו. הנתבעים אף אישרו שאילו היה בידם את הכסף לפיצוי מניסן, היו מפצים את התובע. לטענת התובע, על אף ההבנה שככל הנראה הנתבעים הולכו שולל על ידי אותו ניסן שחב להם כספים, אין להתחייבויותיו כל מעמד משפטי כלפי הנתבעים או כלפי התובע, ודאי כאשר נמנעו מלהגיש תביעה נגדו. הנתבעים אף לא הגישו תביעה כלפי מי מאנשי המקצוע שלהם, והודו כי אין להם כל טענה כלפי עוה"ד שטיפלו בעסקה. התובע אף נאות לשוחח עם הנתבעים ועם ניסן, שאמר מפורשות לב"כ התובע כי אינו יכול ואינו מתכוון לשאת בתשלום, ותחת זאת הציע הצעה שאינה מתקבלת על הדעת בדבר שכירות ארוכת טווח.

     

14. שיעור הפיצוי המוסכם בגובה 10% משווי העסקה שנקבע בהסכם המכר הוא מקובל וידוע, סביר וראוי במקרה של הפרת הסכם מקרקעין, ואין עילה להתערב בו. הנתבעים לא הביאו ראיות לכך שיש לשקול הפחתה של הפיצוי המוסכם.

     

15. התובע הוסיף כי על אף ההבנה למצבם של הנתבעים, שצד שלישי הפר כלפיהם ההתחייבות, אין בית המשפט והליך זה כרוכים ברחמי הדין והצדק, ולא סביר שהנתבעים לא פועלים למיצוי זכויותיהם מול ניסן.

     

    טענות הנתבעים

     

16. לטענת הנתבעים, ביטול ההסכם הייתה יוזמה חד צדדית ונמהרת של התובע, על אף ידיעתו כי ניסן הוא המממן של העסקה וישלם את התמורה. ניסן הציע לתובע הצעה נדיבה לקיים את ההסכם, לפיה ישולמו לתובע דמי שכירות בממוצע של 6,000 ₪ לחודש, ותשלום כל תמורת הדירה בפריסה לפי מועדי התשלום, אולם התובע סירב כי רצה לקבל בנוסף סך של 250,000 ₪.

     

17. התובע הסכים וחתם על הסכם מכר דירה מבלי שקיבל תמורה כלשהי בעת החתימה. עובדה זו מצביעה על כך שהתובע לקח על עצמו סיכון במודע ובמתכוון, והתקדם בעסקה עם הנתבעים, על אף שהובהר לו על ידו בא כוחו במהלך המשא ומתן כי באפשרותו למכור את הדירה לצדדים שלישיים.

     

18. התובע אינו מפרט בכתב תביעתו מדוע נקט בהליך כה דרסטי של ביטול ההסכם, ולא בדרישה של איחור במועד התשלום כפי שנקבע בסעיף 6.6.4 להסכם. מועד התשלום הראשון על פי ההסכם היה אמור להיות ביום 7.8.19, ועל פי ההסכם עמדו לנתבעים 7 ימים נוספים. עם זאת, התובע לא המתין, וכבר ביום 8.8.19 אילץ את הנתבעים להגיע ולחתום על הביטול, על אף שבנקודת זמן זו לא הייתה קיימת עילת הפרת הסכם מצדם.

     

19. ההסכם נחתם ללא נוכחותו של התובע, ויסוד גמירות הדעת לא התקיים, על כן הסכם המכר בטל מעיקרו.

     

20. כתב התביעה תומך בגרסת הנתבעים שלא הסתירו שניסן הוא מממן הרכישה של הדירה, והתשלומים ששילמו עבור המתווך ועורך הדין מעידים שהייתה להם כוונה כנה לרכוש את הדירה. התנהגותו החפוזה של התובע בביטול ההסכם מעידה כי הוא פעל ממניעים זרים שאינם קשורים לנתבעים.

     

21. כתב התביעה לא מפרט אלו נזקים, אם בכלל, נגרמו לתובע. כמו כן, אין כל יחס סביר בין סכום הפיצוי הנדרש לנסיבות המקרה בו הנפגעים הם הנתבעים.

     

22. בסיכומי הנתבע, אליהם הצטרפה גם הנתבעת, נטען כי הנתבעים הוטעו על ידי עורכי הדין והתובע בחתימת ההסכם. לטענת הנתבעים, חלים בעניינם נסיבות חריגות מאוד לפיהן אין לפסוק פיצויים מוסכמים כלל. התובע ניצל את מצוקתם ביודעו שאין ביכולתם של הנתבעים לשלם אף 10% מסכום העסקה כפי שנהוג במועד החתימה. במסגרת בחינתו של בית המשפט את מיהות הצדדים, יש ליתן את הדעת לכך שהתובע מחזיק בתפקיד בכיר במשק, ולעומתו הנתבעים הם אנשים מוחלשים בעלי סיפור חיים קשה. התובע ידע לפני שחתם על ההסכם מי עומד מולו וכי אין ביכולתם של הנתבעים לשלם את הכספים, ולא קנה סיכונים, כך גם עלה מתצהירו ועדותו. בכך ניצל התובע את מצוקתם של הנתבעים, והכניס עצמו במודע לעסקה שדינה להיכשל. על כן, דין התביעה להידחות בין היתר, מכוח סעיף 8 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

     

23. הנתבעים חזרו על כך כי סכום הפיצוי המוסכם בסך רבע מיליון שקלים נקבע ללא יחס סביר לנסיבות העסקה. בנסיבות המקרה, התובע יכול היה לדעת מראש בעת כריתת ההסכם כי סך של 250,000 ₪ של פיצויים מוסכמים לא עומדים ביחס סביר לנזק, שהוא אי מימוש המכירה. התובע אף כלשונו בכתב התביעה כינה את העסקה כ"עסקה חריגה". מודעתו של התובע ליכולתם הכלכלית של הנתבעים נלמדת אף מחתימתו על סעיף חריג בהסכם המכר, לפיו לא הועבר תשלום של לפחות 10% מסכום מכירת הדירה בשיק בנקאי לטובת התובע כנהוג. עוד נטען כי עדות התובע הייתה לא מהימנה, ובה עלו טענות שונות המרחיבות חזית אסורה ויש לדחותן. הנתבעים הוכיחו מעבר לדרוש במישור האזרחי קיומן של נסיבות חריגות, המקנות להם על פי הפסיקה ביטול הפיצוי המוסכם.

     

    דיון והכרעה

     

24. הלכה למעשה, אין מחלוקת בין הצדדים באשר לחתימת ההסכם והרקע שקדם לו.

     

25. בהסכם נקבע כי תמורת הדירה ישלמו הנתבעים לתובע סכום של 2,490,000 ₪, ובמסגרת סעיף תנאי התשלום נקבע, בין היתר, כדלקמן:

     

    "6.1 עד ליום 7/8/19 ישולם סך של 580,000 ₪ (חמש מאות ושמונים אלף ₪ בלבד) (להלן: "התשלום הראשון");

    ...

    6.1.4 מוסכם ומובהר כי המועד לתשלום כאמור לעיל, קרי 7/8/19 – הינו מועד מוחלט ולא תהיה לגביו שום אורכה ו/או הארכה, לרבות אורכה כאמור בהוראות הסכם זה, מכל סיבה שהיא. לא שולם התשלום הנ"ל במועד - יהווה הדבר הפרה יסודית של ההסכם והמוכר יהיה זכאי להודיע על ביטול ההסכם ולעתור לקבלת הפיצוי המוסכם."

    (ההדגשות בסע' 6.1.4 אינן במקור).

     

26. אין חולק כי הנתבעים לא שילמו את התשלום הראשון במועד שנקבע, וביום 8.8.19 שלח ב"כ התובע לב"כ הנתבעים שייצג אותם בהסכם, עו"ד פרץ, הודעה על ביטול ההסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם עקב אי ביצוע התשלום הראשון על פי ההסכם (מכתב הביטול, נספח ג' לכתב התביעה). במכתב הביטול אף הודיע ב"כ התובע כי הנתבעים נדרשים להעביר לתובע את הפיצוי המוסכם על פי ההסכם, וצרף לו את נוסח נספח הביטול.

     

27. באותו יום, 8.8.19 חתמו הצדדים על נספח הביטול (נספח ד' לכתב התביעה).

     

28. התובע הצהיר על הרקע העובדתי כמתואר לעיל בטענותיו. כן הצהיר כי בתחילה נוסח ההסכם כך שהתשלום הראשון יתבצע באמצעות שיק בנקאי במעמד החתימה, אך לאחר משלוח נוסח ההסכם היו העיכובים ובסופו של דבר החליטו הנתבעים לחתום על ההסכם כשהם מבקשים לערוך את ההסכם באופן שונה מהרגיל, ולהתחייב לתשלום במועד מאוחד יותר (סע' 19 בתצהיר). עוד הצהיר, כי במועד החתימה היה ידוע שהנתבעים אינם מחזיקים בסכום מספיק לביצוע התשלום הראשון על פי הוראות ההסכם, ולכן הותאם ההסכם לדרישותיהם ולמועדים שניתנו על ידם לביצוע התשלום, וכי על אף זאת הנתבעים ביקשו להתקשר בהסכם לביצוע תשלומים שטרם הועברו לחזקתם (סע' 22, 24 בתצהיר).

     

29. התובע הצהיר כי נכח בפגישה שנערכה עם הנתבעים במשרד עורך דינו, וידוע לו שההסכם נוסח כך שעניין התשלום יהיה מהותי ועיקרי. ידוע לו שבטרם נחתם ההסכם הוסבר לנתבעים בשפה פשוטה וברורה על ידי באי כוחם של שני הצדדים כי משמעות חתימתם על ההסכם משמעה הינה שלא תהא להם דרך לחזור בהם מההתחייבויות, ובכל מקרה של איחור בתשלום הראשון או הפרת ההסכם אחרת, הם יחויבו לשלם פיצוי מוסכם בסך של 249,000 ₪. על אף ההסברים, וחלופות אחרות שתוצאותיהן קשות פחות שהוצעו לנתבעים, ולאחר שהבינו הבנה גמורה ומלאה את משמעות ההתחייבות, היו הנתבעים נחושים ברצונם לחתום על ההסכם ולקבל עליהם את ההתחייבות, וסברו כי הצד השלישי יעביר להם את התשלום ואם לא יעשה כן יהיה מחויב לפצות אותם על נזקיהם מהפרת ההסכם כלפי התובע (ס' 28-26 לתצהיר התובע).

     

30. עוד הצהיר התובע, כי משהגיע מועד התשלום, וחרף עדכוניהם של הנתבעים במשך התקופה שעד למועד התשלום הראשון כי העניין בטיפול והכסף יועבר, התשלום לא בוצע, ונשלח מכתב הביטול בהתאם להוראות ההסכם (ס' 31 ו-33 לתצהיר). במקביל להודעת הביטול, ביקשו הנתבעים שהות נוספת להשגת התשלום, עד ליום 12.8.19, אולם גם אורכה זו לא סייעה בידם למלא אחר הוראות ההסכם (סע' 36 תצהיר). נוכח הפרת ההסכם, נשלח ביום 15.8.19 מכתב לתובעים בדבר דרישה לתשלום הפיצויים (נספח ה' לתצהיר). לאחר קבלת המכתב דרשו הנתבעים שהות נוספת לצורך ביצוע תשלום הפיצויים ואולי אף בדיקת אפשרות לחתום על הסכם רכישה חדש של הדירה, ועורך דינו הגיע לפגישה, אולם ההצעה הייתה שהתובע יפנה את הדירה וייתן לנתבעים לגור בה והם ישלמו לו שכירות על החשבון ובמשך ישלמו לו את מחיר הדירה. לאחר הפרת ההסכם נתן לנתבעים ארכה להסדיר ההתחייבויות אך לא עשו דבר ואף לא הגישו תביעה נגד ניסן, שבפגישות עמו אמר שהוא משלם לנתבעים כספים אך אינו יכול לשלם את כל החוב (סע' 44-39 לתצהיר).

     

31. עוד העיד התובע כי בעקבות החתימה על ההסכם חיפש דירות ומצא דירת פנטהאוז בבניין סמוך, והיה בדין ודברים מול המוכר, ומאחר ואותה דירה הייתה פנויה יכול היה לקבל את החזקה בה תוך חודש. בעקבות התחייבותו אף הוריד אותו מוכר את שלט המכירה ודחה לקוחות אחרים, אולם בסוף נאלץ התובע להודיע לו שלא יוכל לקנות את הנכס, שכן המתין לכסף מהנתבעים (סע' 51-48 לתצהיר).

     

32. הנתבעים, שהגישו תצהירים זהים, הצהירו כי לכל היותר היה איחור של יום אחד בתשלום. התובע לא המתין ופעל באופן חד צדדי מבלי לתת זמן סביר להתארגן ומבלי שקיבל הודעת ביטול כדין (ס' 2-1 לתצהיר הנתבע). הנתבעים זומנו למשרדו של עוה"ד פרץ ונאלצו לחתום על נספח הביטול ביום 8.8.19 (ס' 3 לתצהיר). בחילופי טיוטת ההסכם שצורף כנספח ג' לתצהיר, לא הופיע סעיף 6.1.4 להסכם כפי שהופיע בהסכם החתום, אלא הופיעו סעיפים 6.9 ו-6.11, התומכים בהסכמות הצדדים למתן של 7 ימים איחור שלא ייחשב הפרה יסודית, והתובע נתן לנתבעים תחושה שלא יעמוד על קוצו של יוד (ס' 4 לתצהיר). לשיטת התובע עצמו ב"כ הנתבעים אמר לו שהוא רשאי למכור את הדירה לצדדים שלישיים, אך התובע לא עשה זאת. מיום החתימה ועד יום הביטול עברו 3 שבועות בלבד, וגם נכון למועד התצהיר הנתבעים נכונים לרכוש את הדירה. ביטול ההסכם היה על דעת התובע בלבד, ואיש לא אמר לנתבעים שהביטול יגרור תביעה כספית של 250,000 ₪ (סע' 11-9 לתצהיר).

     

33. מהעדויות עולה כי אין ספק שהנתבעים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית. הנתבעים אינם מכחישים כי לא שילמו את התשלום הראשון על פי הסכם המכר, וכל הגנתם נסמכת על הטענה כי היו אמורים לקבל את התשלום מניסן, וכי מדובר באיחור בן יום.

     

34. לטענה כי הנתבעים היו אמורים לקבל את כספי רכישת הדירה מניסן אין ולא יכולה להיות השלכה לשאלת עצם הפרת ההסכם. הנתבעים בחרו להתקשר בהסכם עם התובע, הם אלו שחתומים על ההסכם, ושהתחייבו לשלם את התשלום לתובע. הנתבעים לא הגישו הודעת צד ג' נגד ניסן, ובמישור היריבות מול התובע, הנתבעים הם אלו החבים במקרה של הפרת ההסכם.

     

35. באשר לטענת הנתבעים כי מדובר באיחור בן יום - הוראותיו של הסכם המכר פשוטות וברורות. על הנתבעים היה לשלם לתובע על פי סעיף 6 להסכם את התשלום הראשון ביום 7.8.19, ואין מחלוקת על כך. על פי הוראות סעיף 10.4 בהסכם, הפרה של סעיף 6 תהווה הפרה יסודית. למעלה מכך, סעיף 6.1.4 בהסכם שהובא לעיל, אף קובע מפורשות כי מועד התשלום הינו סופי ומחלט, ולא תינתן כל ארכה מכל סיבה שהיא, וכי אי התשלום במועד יהווה הפרה יסודית, והמוכר יהיה זכאי לבטל את ההסכם ולקבל את הפיצוי המוסכם.

     

36. אינני מקבלת טענת הנתבעים כי על פי ההסכם ניתנה להם תקופת "גרייס" בת 7 ימים לאיחור בתשלום, בהתאם להוראות סעיף 6.6.4 להסכם. סעיף 6.6.4 סיפא להסכם אמנם קובע כי איחור של עד 7 ימים במילוי ההתחייבויות בכל הקשור למועדי התשלום, מועדי ביצוע והמצאת מסמכים, או מועד פינוי הדירה לא יהווה הפרה ולא יזכה מי מהצדדים בסעד או תרופה, ואולם מדובר בסעיף כללי בהסכם, בעוד שסעיף 6.1.4 האמור לעיל הינו סעיף ספציפי, המתייחס לתשלום הראשון, ונקבע בו ברחל בתך הקטנה כי מועד התשלום של 7.8.19 הינו מועד מוחלט ולא תינתן לגביו כל ארכה, "לרבות אורכה כאמור בהוראות הסכם זה", והפרתו תהווה הפרה יסודית של ההסכם. סעיף זה גובר אפוא, גם על פי לשונו, על הוראות סעיף 6.6.4 בהסכם. משכך, גם איחור בן יום מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

     

37. יתר על כן; אמנם התובע ביטל את הסכם המכר למחרת מועד התשלום הראשון, ובמועד זה אף נחתם נספח הביטול, אך התובע העיד כי נתן לנתבעים לבקשתם ארכה בת מספר ימים על מנת לבצע את התשלום, אך חרף הארכה שניתנה הנתבעים לא ביצעו את התשלום, וטענה זו לא נסתרה. ב"כ הנתבעים אף אמר מפורשות בדיון קדם המשפט הראשון כי האופציה של קיום ההסכם אינה רלוונטית, אלא אם כן יסכים התובע להצעתו של ניסן שהנתבעים יעברו לדירה וישלמו דמי שכירות במשך שנה, שבמהלכה תשולם כל התמורה (פרוט', עמ' 3, שו' 29-26), והנתבעת אישרה בחקירתה כי זה היה המתווה שהוצע על ידי ניסן, ולדבריה ב"כ התובע הסכים למתווה זה ככל שישולם הפיצוי המוסכם, אך ניסן לא הסכים לכך (עמ' 29, שו' 33-29). מכל מקום, ברי כי מדובר במתווה שונה לחלוטין מהמתווה עליו סוכם בהסכם המכר. הנתבע אישר בחקירתו כי הסכים לחתום על מכתב הביטול כי ראה שניסן לא מביא את הכסף, והתובע לא רוצה לחכות (עמ' 24, שו' 35-34), וכשנשאל על ידי בית המשפט כמה זמן ביקש לחכות אמר שביקשו לפי ניסן, שאמר לבקש "בין חודש לחודש וחצי נוסף הוא יראה מה לעשות", ועו"ד פרץ אמר לו שהתובע לא הסכים (עמ' 25, שו' 7-1). כשנשאל בהמשך על ידי בית המשפט האם כשהגיע מועד התשלום הראשון דיבר עם התובע וביקש ארכה, השיב שאינו זוכר, הוא מעריך שכן, על פי הנחיית ניסן שאמר לו לבקש עוד חודש, עוד שבועיים (עמ' 26, שו' 31-29). לבד מכך שמדובר בעדות כבושה שלא נזכרה בכתבי טענותיו ולא הוכחה כלל ועיקר, גם לשיטת הנתבע הארכה שהתבקשה הייתה לתקופה של כחודש אחרי מועד התשלום הראשון. ויודגש, כי כאמור עד ליום זה לא הועברה התמורה ולא הוצגה ראיה כלשהי כי הנתבעים היו נכונים לשלם את מלוא התמורה במועדים הסמוכים למועדים שנקבעו בהסכם. הנתבע אמר בעדותו שמאז העסקה ניסן הפסיק לתת לו כספים (עמ' 26, שו' 3-1), והנתבעת אמרה כי ניסן אומר שאין כסף, "הכסף התאדה" (עמ' 27, שו' 24). יוזכר כי לטענת הנתבעים הכספים שהיו אמורים להעביר לתובע תלויים בצד השלישי, הוא ניסן.

     

38. בעדויות הנתבעים היה כדי לחזק ולבסס את טענות התובע לרבות שהפרו את ההסכם הפרה יסודית. הנתבע אישר בחקירתו שמועדי התשלום הוכתבו על ידי ניסן, ולא על ידי עורך הדין (עמ' 22, שו' 5, 23; עמ' 23, שו' 21). הנתבע אישר שעו"ד פרץ שייצג את הנתבעים בעסקה אמר לו שבלי כסף מניסן הוא בבעיה אם הוא חותם על ההסכם (עמ' 23, שו' 18-15). הנתבע אף אישר שבמעמד החתימה ב"כ התובע ועו"ד פרץ הסבירו לנתבעים שאם ניסן לא יעביר להם את הכסף הם עלולים להיות חשופים לתשלום של 250,000 ₪ (עמ' 23, שו' 23-27), וגם הנתבעת אישרה שאמרה שהיא מוכנה לעמוד בקנס שיוטל עליה במידה וניסן לא יעמוד בתשלום (עמ' 27, שו' 35-31). עוד אישר הנתבע שמספר ימים לפני מועד התשלום הראשון הוא מסר שניסן לא מביא את הכסף, ועו"ד פרץ הודיע לו שאם הכסף לא יגיע הם יבטלו את ההסכם (עמ' 24, שו' 22-18), וכי הבהירו לו על מה הוא חותם כשחתם על הסכם ביטול כי אין כסף (עמ' 24, שו' 28-23). גם הנתבעת אישרה את חתימתה על נספח הביטול, כשבתחילה אמרה שלא הבינה על מה חתמה, ובהמשך אישרה שכן הבינה שהעסקה התבטלה, אבל שלא שאלה שאלות (עמ' 28, שו' 25 – עמ' 29, שו' 9). עוד אישרה הנתבעת שלא ביקשה ארכה לפני שחתמה על נספח הביטול (עמ' 29, שו' 10).

     

39. הנתבע העיד כי לא הזמין את עו"ד פרץ לעדות כי אין ביכולתו הכלכלית להפקיד סכום להבטחת עדותו (עמ' 25, שו' 13-8). אולם כנשאל הנתבע אם עו"ד פרץ היה מגיע לעדות ואומר לבית משפט שהוא הסביר להם לפני שהם חתמו שאם הם לא יביאו את הכסף ב 7 לאוגוסט יתבעו אותם על 250,000 ₪ הוא היה צודק או משקר, השיב כי: "צודק. בוודאי שבתור עו"ד הוא אמר לי אבל אני הלכתי לפי ניסן. מה שניסן אמר לי אנחנו נשלם" (עמ' 25, שו' 36-33).

     

40. הנתבעים טענו בסיכומיהם כי הוטעו לפעול ולחתום על ההסכם על ידי מספר רב של אנשים ועורכי דין לרבות התובע, וכי התובע ניצל את מצוקתם, ואף טענו כי יש לדחות את התביעה מכח הוראות סעיף 8 לחוק החוזים (חלק כללי), שמעניק זכות ביטול למי שהתקשר בהסכם עקב ניצול חולשתו של הצד השני ותנאיו גרועים במידה סבירה מהמקובל. לבד מכך שמדובר בטענה שלא נטענה בבקשת הרשות להתגונן, דינה של הטענה להידחות גם לגופה. הנתבעים לא הוכיחו כי תנאי העסקה גרועים מהמקובל, ואף לא כי נוצלו באופן כלשהו על ידי התובע. העובדה כי התובע ידע כי הנתבעים אמורים לקבל את כספי התמורה מצד שלישי אינה שומטת את הקרקע תחת הלגיטימיות של ההסכם, ואינה מביאה לבטלותו. הנתבעים הינם אנשים בגירים, המודעים למעשיהם, וחזקה כי הבינו את מלוא התחייבויותיהם בהסכם עליו חתמו. כפי שפורט, עובר לחתימת ההסכם הנתבעים אף חתמו על טופס ההצעה, ולא מדובר היה בהסכם שנחתם בן לילה באופן נמהר. הנתבעים אף היו מיוצגים על ידי עו"ד מטעמם, שעל פי עדותם שלהם הסביר להם את הוראות ההסכם ואת ההשלכות של התחייבויותיהם.

     

     

41. סיכומם של דברים הינו כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית, והשאלה שנותרה לדיון הינה האם זכאי התובע לפיצוי המוסכם.

     

    הפיצוי המוסכם

     

42. סעיף 15(א)לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)"), קובע כדלקמן:

    "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

     

43. בפסיקה נקבע כי נטיית בתי המשפט היא לכבד את התניות בדבר פיצוי מוסכם. "נקודת המוצא היא כי בית המשפט ייטה לכבד את רצון הצדדים ולאכוף תניה של פיצויים מוסכמים ככתבה וכלשונה; זאת, נוכח עיקרון העל של חופש החוזים [...] מטרתם של הפיצויים המוסכמים היא מתן פיצוי על נזק משוער שהצדדים לחוזה ראו בו תוצאה מסתברת, או לפחות אפשרית, של התנהגות המפר [...]. לפיכך נקבע לא אחת בפסיקה כי בתי המשפט ייטו לכבד את רצון הצדדים ולהורות, ככלל, על אכיפתה של תניית פיצויים מוסכמים ככתבה וכלשונה" (ע"א 10208/16 קרסו מוטורס בע"מ נ' Better Place Inc ) (פורסם בנבו, 13.12.17) (להלן: "עניין קרסו"), בפסקה 17 והאסמכתאות שם).

     

44. הצד הנפגע לא צריך להוכיח כי נגרם לו נזק בשיעור העולה בקנה אחד עם גובה הפיצוי המוסכם, והוא אף לא נדרש להוכיח שנגרם לו נזק כלשהו. הפיצוי המוסכם ייפסק, כל עוד הוא מקיים יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו במועד כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה, גם אם יוכיח המפר כי לא נגרם בפועל נזק כלל (ע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, (פורסם בנבו, 26.8.15), בפסקה 42(ב); ראו גם: עניין קרסו, בפסקה 17).

     

45. לבית המשפט סמכות להפחית, כאמור, את סכום הפיצוי המוסכם על פי סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות), ואולם על פי הפסיקה, בית המשפט יעשה שימוש בסמכות זו במשורה ובמקרים חריגים בלבד. בעניין זה נקבע, כי:

     

    "על מנת שבית המשפט יעשה שימוש בסמכות זו עליו להשתכנע כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה [...]; וגם אם מצא שאכן לא מתקיים כל יחס סביר כאמור, עדיין מדובר בסמכות שבשיקול דעת [...]. במלים אחרות: כל עוד מצא בית המשפט כי מתקיים יחס סביר, ולו בדוחק, בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי במועד כריתת החוזה, יותיר בית המשפט את הפיצוי המוסכם על כנו ולא יפחיתו. [...] על בית המשפט לשאול עצמו האם שיעור הפיצויים המוסכמים הוא כזה, שאדם סביר בנעליו של צד לחוזה יכול היה, בעת שנקבע הפיצוי, לראות בו סכום התואם את שיעור הנזק העלול להיגרם, אם וכאשר יופר החוזה בהפרה מן הסוג שאכן התרחשה בפועל? תשובה חיובית לשאלה זו תשלול אפשרות של התערבות מצדו של בית המשפט; תשובה שלילית לה, תכונן את סמכות ההפחתה ותפתח פתח להתערבות שיפוטית בסכום הפיצוי שקבעו הצדדים [...]. יודגש, כי המבחן הוא אובייקטיבי, והשאלה איננה מה הצדדים צפו בפועל בעת כריתת החוזה אלא מה היו יכולים לצפות, באופן סביר, באותו שלב [...]. הבחינה, כלשון הסעיף, מתייחסת למועד שבו נכרת החוזה, אולם שאלת הסבירות דאז נבחנת לאור ההפרה דהיום"

    (עניין קרסו, בפסקה 18; הדגש אינו במקור).

     

     

46. עוד קובעת הפסיקה, כי על הצד שהפר את החוזה ומבקש להפחית בדיעבד את הפיצוי המוסכם מוטל הנטל לשכנע את בית המשפט והנטל להוכיח כי לא מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה. השאלה שעליה יש להשיב לעניין סבירותו של הפיצוי המוסכם היא האם מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפות מראש, ולא האם מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שנגרם בפועל. כאשר בית המשפט בוחן מהו הנזק שניתן היה לצפותו מראש בעת כריתת החוזה, עליו להפעיל אמת מידה אובייקטיבית, ועליו לבחון מה היו יכולים הצדדים לצפות באופן סביר בעת כריתת החוזה, להבדיל ממה שהצדדים צפו בפועל בעת כריתת החוזה, להתחשב במכלול הנסיבות האופפות את כריתת החוזה ולבחון אם לאורן ניתן היה לצפות התרחשותו של נזק מסוג מסוים כעניין אובייקטיבי. השיקולים שעל בית המשפט לשקול בבואו לבחון את סבירותו של הפיצוי המוסכם, הינם: סוג החוזה ואופיו; היקפו הכלכלי; תקופת החוזה; סוג ההפרה שעליה מבקשת הוראת הפיצוי המוסכם לחול, וההשלכות הרגילות שיש להפרה כזו בחוזה מהסוג הנדון; חומרתה היחסית של ההפרה שהתרחשה ומשך הזמן שבו נמשכה; מספר ההפרות הכולל שביצע המפר; מידת היכולת לצפות מראש את סוג הנזק ואת שיעורו בהינתן הפרה מהסוג שאירע בפועל ומידת היכולת לצפות את הליך הגרימה הספציפי שהביא להתרחשות ההפרה. כן נקבע, כי כאשר מדובר בתניית פיצוי מוסכם שמנוסחת כתנייה גורפת, ללא הבחנה בין הפרה קלה להפרה יסודית של ההסכם, אין צורך להניח תשתית ראייתית מיוחדת, ודי בניסוחה הגורף כדי להעמידה לבחינת בית המשפט. ניסוח גורף של תניית פיצויים מוסכמים מלמד לכאורה על העדר יחס סבר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה, ובהינתן ניסוח גורף שכזה עשוי הנטל לעבור לכתפי הנפגע לשכנע מדוע אין מקום לעשות שימוש בסמכות ההפחתה הנתונה לבית המשפט (עניין זאבי, בפסקאות 42(ב)-(ו) והאסמכתאות שם).

     

     

47. באשר לשאלה באיזה שיעור על בית המשפט להפחית את הפיצויים, הובהר כי מטרת ההתערבות, שכאמור נבחנת לגבי מאפייניה של ההפרה הקונקרטית שבוצעה בפועל, אינה להעמיד את הפיצוי המוסכם על שיעור הנראה לבית המשפט כסכום הסביר ביותר שניתן היה לראות בו הערכה כנה של הנזק הצפוי בעת כריתת החוזה, אלא לקבוע מהו אותו שיעור, שגם אם הוא חורג במידת מה מגדר הצפיות הסבירה, אין בו משום סטייה בוטה וחריפה ממבחן זה (ג' שלו, י' אדר דיני חוזים – התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (תשס"ט – 2009), 499).

     

    מן הכלל אל הפרט

     

48. לאחר שבחנתי את מכלול נסיבות המקרה בענייננו, הגעתי לכלל מסקנה כי לא מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה.

     

49. מעדויותיהם של הנתבעים כמפורט לעיל עולה, אמנם, כי הם הבינו וידעו שככל ויפרו את ההסכם, יצטרכו לשלם לתובע פיצוי בגובה של 10% מסך התמורה הקבועה בהסכם, ואולם כלל הגורמים המעורבים בעסקה, לרבות התובע, ידעו שאין בידי הנתבעים את כספי התמורה, וכי אלו תלויים בקבלת הכספים מניסן לשם ביצוע התשלום. הנתבעים העידו שניהם כי סמכו באופן מוחלט על ניסן שיעביר את כספי התמורה, והוא אף אישר וקבע את מועדי התשלום. מעדותם של הנתבעים עלה כי לא עלה על דעתם שניסן לא ישלם את כספי התמורה, לאחר שאף התחייב לכך בפני עורך דינם לפני החתימה (ראו עדות הנתבע, עמ' 23, שו' 26-24). הנתבעים אמרו שניהם כי חתמו על ההסכם על אף הידיעה בדבר קיומו של הפיצוי המוסכם שכן שלא הבינו את הדברים לאשורם, ובתמימותם סמכו על ניסן והיו תלויים בו באופן מוחלט (עדות הנתבע - עמ' 23, שו' 34 – עמ' 24, שו' 2; עמ' 26, שו' 9-8; עדות הנתבעת – עמ' 27, שו' 35; עמ' 30, שו' 9-6). הנתבע אמר כי הבין את הסברו כל ב"כ התובע לגבי הפיצוי המוסכם, אך הוסיף כי: "לא היה בראש שלי שום דבר. רק אני זוכר שרונן פרץ אמר לך שגובה הקנס גבוה והוא דיבר איתך על 120,000, 150,000 והתשובה שלך הייתה בנינו אנחנו עורכי דין ואני רושם ככה 250,000 שאם בכלל אני אצליח לקבל 100,000 זה יהיה טוב. משהו כזה. אם אני זוכר את זה נכון", וכי הסכים לחתום על ההסכם שבו נכלל פיצוי מוסכם בסכום של 250,000 ₪ "כי אני הלכתי אחרי העו"ד אחרי ניסן. אני טיפש והלכתי באמונה ככה אני כל החיים שלי וזה המצב שלי. אני לא יודע לקרוא סעיפים ולא את החוזה. אני יכול לקרוא אותו 10 ואני לא מבין. אמרתי לניסן. אני הלכתי רק לפי ניסן. כל מה שאתה רוצה לשאול אותי אם היה אפשר לזמן את ניסן לפה הוא יעמוד ויתן את התשובה" (עמ' 23, שו' 35 – עמ' 24, שו' 2).

     

50. הנתבעת נשאלה בחקירתה האם "כמו שאמר בעלך פלוני כל מה שניסן הכתיב לכם מבחינת התנאים זה מה שהלכתם למלא?", והשיבה: "חד משמעית. גם אם היו אומרים לנו לקפוץ מהגג היינו קופצים מהגג. (בוכה) אני ישבתי אצלו בבית 4 ימים וברחוב, הוציאו אותי מהדירה, נשארתי בלי בית הבנות שלי לא באות הן לוקחות מלגות. יש לי פה מסמכים של הלוואות ובמקום לשלם להם ללימודים הם לוקחות הלוואות כי הבן שלו אמר, יש לי 3 בנות אחת לומדת באוניברסיטת חיפה רפואה ו2 לומדות בטכניון הנדסת חשמל ופיזיקה בטכניון והוא אמר אני יהרוס לך את הבנות הם לא ילמדו. אמרתי לו שנעשה הכל כדי שהבנות לא יעברו מה שאני עברתי, הן ילמדו ויעשו תואר. אחרת לא הייתי מסתבכת עם ניסן. גם אם יהיה כסף עכשיו אני גמורה הוא ריסק אותי לגמרי. גם אם יהיה לי אני מוכנה לתת לך. אני לא ברחתי. אני יודעת שהוא מעל באמון שלי בו. זה לא קשור אליך. אני אשמה נכון אני צריכה לשלם משהו שאני אוכל לעמוד בו. התחננתי בפניו. אני מתחננת בפני ביהמ"ש קצת רחמים. יש לי חנות שהיא לא שלי של אבא שלי, האחים שלי תבעו אותי, חנות 10 מ' ברחוב הרצוג היא סגורה 25 שנה רציתי להשכיר אותה בגלל שבעלי מקבל קצבת נכות אמרו לנו שקל מול שקל. החנות סגורה. דברים שאני לא יכולה לפרט פה" (עמ' 30, שו' 35-23).

     

51. יצוין כי לא הוברר עד תום טיב מערכת היחסים של הנתבעים עם ניסן, ואולם מעדותם ומדברי בא כוחם עלה כי הם נסמכים על שולחנו מזה שנים, וכי מדובר בבן משפחתם, שמערכת היחסים עם משפחתו מורכבת. בתצהירי הנתבעים שצורפו לבקשת רשות להתגונן, העיד הנתבע כי הוא מתפרנס מקצבת נכות מהמל"ל, בריאותו ירודה, והנתבעת הצהירה כי היא לא עובדת. הנתבע אף מיוצג באמצעות הסיוע המשפטי, והנתבעת למעשה אינה מיוצגת. הנתבעת העידה שהנתבעים נתנו אמון מוחלט בכל הצדדים שפעלו בתיק וסמכו על הניסיון שלהם, וכי זו פעם ראשונה שהם נכנסים לעסקה כזאת, כי את הדירה הראשונה שלהם קנו מעמיגור (עמ' 27, שו' 10-8), וכי אין בידם לעמוד בתשלום סכום הפיצוי המוסכם (עמ' 27, שו' 15-14). הנתבעים הגישו את תצהירו של ניסן, שלא הובא לעדות, במסגרתו הצהיר, בין היתר, כי הוא מסייע לנתבעים ברכישת דירה באשדוד, בא כוח התובע הגיע למשרדו בקשר להסכם, והוא אישר כי הציע לתובע עסקה לשם קיום ההסכם, ולפיה ישלם למשך שנה דמי שכירות, בהתאם למחיר הנהוג באזור הדירה ועל פי פריסת מועדים של התמורה המלאה בגין רכישת הדירה. התובע הסכים בתחילה, אולם סירב בהמשך לאחר שלא הוסכם על תשלום פיצוי נוסף בסך של 250,000 ₪. הנתבע אמר בחקירתו שלא זימן את ניסן לעדות כי נאמר לו בדיעבד ע"י ב"כ מהסיוע המשפטי שהיה צריך לצרף את ניסן כצד לתביעה והוא לא ידע זאת, וכי עו"ד פרץ שייצג אותו קיבל את התשלום מניסן, כך שלא היה לו אינטרס לצרפו כצד לתביעה (עמ' 24, שו' 11-3). בהמשך אמר שלא תבע את ניסן שכן אין לו כסף לתבוע (עמ' 26, שו' 11-10), ובא כוחו אף טען כי תביעה כנגד ניסן נתונה לסמכותו העניינית של בית המשפט לענייני משפחה.

     

52. מתצהירו ומעדותו של התובע, שהעיד על עצמו שהוא סמנכ"ל במנורה מבטחים, ותחתיו כ-3,400 עובדים, ביניהם גם עורכי דין (עמ' 12, שו' 27-26), עולה כי הוא ידע עובר לחתימת ההסכם שהוא נכנס ל"עסקה חריגה" (סעיף 17 לכתב התביעה; סעיף 23 לתצהיר התובע; פרוט', עמ' 14, שו' 30-25), כי היה מודע לכך שאין לנתבעים את הסכום הדרוש אף לביצועו של התשלום הראשון על פי ההסכם, וכי הם תלויים בחסדו של גורם שלישי (סעיפים 22 ו-24 לתצהיר התובע; פרוט', עמ' 15, שו' 21-18). התובע גם אישר שלא ביקש מהנתבעים כל אישור עקרוני או אסמכתא אחרת לכך שהם יכולים לעמוד בתשלום התמורה בגין הדירה (עמ' 15, שו' 15-12; עמ' 16, שו' 17-16), כשלטענתו הנתבעים ידעו מה הם עושים ושילמו כספים למתווך ועורך דין (עמ' 17, שו' 10-8). יחד עם זאת, התובע אישר שידע שניסן היה צריך להביא כסף לנתבעים חודש או שבועיים אחרי החתימה, וכי ניסן היה צריך להביא להם גם כסף עבור המתווך ועורך הדין (עמ' 14, שו' 30-27; עמ' 15, שו' 21-20).

     

53. הנתבעים הצהירו כי במהלך המשא ומתן הודיע בא כוחם דאז עו"ד פרץ שהתובע יכול למכור את הדירה לקונים אחרים, אך התובע בכל זאת הסכים להמשיך עימם בעסקה, על אף שידע הבעייתיות (סעיף 7 לתצהירי הנתבעים), והתובע למעשה אף אישר את הדברים בתצהירו. בחקירתו נשאל התובע בעניין זה:

    "ש.אתה אומר שזה עסקה חריגה, העו"ד של הקונים אומר לך אל תמכור להם ואתה מתעקש למכור להם את הדירה, זה נראה שאתה לחצת ולא הם?

    ת.ממש לא. לקחתי אותם? קשרתי אותם?"

    (עמ' 20, שו' 19-17).

     

54. מהדברים עולה כי התובע היה מודע לכך שאין בידי הנתבעים את כספי התמורה, והם תלויים בהעברת התשלום מניסן. מעדויות הנתבעים עלה, כאמור, כי למעשה לא סברו כי יש היתכנות לאי-ביצוע התשלום, שמועדו הוכתב על ידי ניסן שאמור היה לשלמו.

     

55. כפי שפורט, על פי ההסכם במעמד החתימה לא שילמו הנתבעים סכום כלשהו, וממועד חתימת ההסכם ביום 11.7.19 ועד למועד התשלום הראשון שהיה אמור להתבצע ביום 7.8.19 עבר פחות מחודש. כבר למחרת – ביום 8.8.19 הודיע ב"כ התובע לב"כ הנתבעים על ביטול ההסכם ודרש את תשלום הפיצוי המוסכם, והעביר לב"כ הנתבעים את נספח הביטול, שנחתם על ידי הנתבעים באותו יום - 8.8.19. כעולה מהוראות ההסכם וממכתב ב"כ התובע מיום 8.8.19, העסקה טרם דווחה לרשויות המס, וטרם נרשמו הערת אזהרה או משכון בגין ההסכם. התובע אישר בחקירתו כי לא הסכים לאיחור אף לא של יום אחד, כי היה "דד ליין" (עמ' 18, שו' 9-8).

     

56. התובע טען בתצהירו כי בעקבות ההסכם פעל להתקשר בעסקה לרכישת דירה חלופית שלא יצאה אל הפועל לאור הפרת ההסכם על ידי הנתבעים, אך לא הביא כל ראיה בעניין זה. התובע אישר בחקירתו כי מכר בסופו של דבר את הדירה בסכום גבוה יותר מהסכום שהיה אמור לקבל על פי ההסכם, אך אמר כי אותה עסקה הייתה בחודש מרץ 2021, וכי השוק עלה, ומחירי הדירות, לרבות הבית שקנה, עלו (עמ' 19, שו' 34-11). התובע אף הבהיר כי הוא עותר לקבלת הפיצוי המוסכם על פי ההסכם, ללא הוכחת נזק.

     

57. מדובר בענייננו בתניית פיצוי מוסכם שנוסחה באופן גורף, אשר על פי הפסיקה מקימה, כאמור, חזקה לכאורית על העדר יחס סביר בין סכום הפיצוי לנזק. ההסכם בוטל על ידי התובע פחות מחודש לאחר חתימתו, כשהתובע ידע, כאמור, על הבעייתיות הכרוכה בתשלום, כך שניתן לומר שהייתה לו צפיות ביחס לאי התשלום והפרת ההסכם, והתובע לא הצביע על טעם מדוע אין לעשות שימוש בסמכות ההפחתה הנתונה לבית המשפט. יצוין עוד כי כאמור, מעדויות הצדדים עלה כי כבר במועד שהיה אמור להתבצע התשלום הראשון היה ברור לתובע כי קיימת בעיה בקבלת הכספים מניסן, וכי זה לא יבוצע סמוך למועד שנקבע. בנסיבות אלו, ובהינתן גם הפער ביחסי הכוחות שבין הצדדים כמתואר לעיל, אני סבורה כי לא מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם שעמד על סכום של 250,000 ₪, לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש בעת חתימת ההסכם, ויש מקום להתערב, במידה מסוימת, בגובה הפיצוי שעל הנתבעים לשלם לתובע.

     

58. לא נעלמה מעיני טענת התובע כי פיצוי מוסכם בגובה של 10% מהתמורה בעסקת מכר מקרקעין הינו מקובל ואינו מהווה סכום חריג, והפסיקה אליה הפנה. אף לא נעלמה מעיני טענתו כי סעיף 6.1.4 בהסכם, שבו נקבע כי כל איחור בתשלום יקנה לתובע את הזכות לבטל את ההסכם ולדרוש את הפיצוי המוסכם, נועד להבטיח את זכויות התובע בשל אי ביצוע תשלום כלשהו במועד חתימת ההסכם. יחד עם זאת, בנסיבות המיוחדות שבענייננו, כשמדובר, כאמור, בהפרה שבוצעה כחודש לאחר חתימת ההסכם, העסקה טרם דווחה לרשויות המס וטרם נרשמה הערת אזהרה, קשה לראות כיצד בעת כריתת ההסכם הצדדים יכלו להעריך כי שהנזק שייגרם לתובע הינו בגובה הסכום הנקוב בסעיף הפיצוי המוסכם, וכי הנתבעים עשויים היו לראות את הפיצוי המוסכם בסכום של 250,000 ₪ כמשקף לפי קנה מידה סביר כלשהו את הנזק העשוי להיגרם מהפרה של איחור של יום בביצוע התשלום הראשון (וראו לעניין הצורך בבחינת ההפרה הקונקרטית בעניין זאבי, בפסקה 42(ז)).

     

59. בשקלול כל האמור לעיל, לצד העובדה כי מדובר בהפרה יסודית מהותית שעניינה באי תשלום התמורה, שהביאה לביטול ההסכם, וכי על הנתבעים היה לצפות שהתובע ייערך לפינוי הדירה בסוף חודש ספטמבר 19' בהתאם להוראות ההסכם, ואף יפעל להתקשר בעסקה לרכישת נכס חלופי, אני סבורה כי יהא זה צודק להפחית את הפיצוי המוסכם ולהעמידו על סכום של 150,000 ₪.

     

    סיכום

     

60. התביעה מתקבלת בחלקה, כך שהנתבעים ישלמו לתובע, ביחד ולחוד, פיצוי בסכום של 150,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

     

61. כמו כן ישלמו הנתבעים לתובע, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של

    25,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

     

62. הסכומים הנקובים לעיל ישולמו לתובע תוך 30 יום מהיום.

     

63. התנצלותי על העיכוב במתן פסק הדין, שנבע מסיבות רפואיות.

     

    זכות ערעור כחוק.

     

    ניתן היום, כ' אדר א' תשפ"ד, 29 פברואר 2024, בהעדר הצדדים.