פס"ד בתביעה לביטול הסכם מכר בטענה שנעשה תחת עושק ולמראית עין

האם יש להורות על ביטול הסכם שנחתם בין הנתבע לבין מר XXX ז"ל שבמסגרתו נמכרה דירתו לנתבע?

א.רקע עובדתי

1.התובעים הם אחים, ילדיו של ד' (להלן: האב או ד') והנתבע הוא דודם, אחי אביהם.

2.ד' והנתבע הם בניה של ר' פ' ז"ל (להלן: ר') שהיתה אחותה היחידה של הגב' ל' מ' ז"ל (להלן: ל'). ל' הייתה נשואה לXXX ז"ל (להלן: המנוח) ולא היו להם ילדים.

3.האדם הקרוב ביותר למנוח חוץ מל' היה עובדו של המנוח י' ט' (להלן: י') שעבד עם המנוח עשרות שנים והיה כבן לו.

4.ביום 14.4.10 נפטרה ל' והמנוח ירש את מלוא עיזבונה לרבות זכויותיה בדירת מגוריה, בהתאם לצוואתה שקוימה. בעת של' נפטרה, היה המנוח בן 82.

5.ביום 5.1.11 ערך המנוח צוואה שבמסגרתה הוריש מחצית מרכושו לנתבע ומחצית מרכושו לתובעים (להלן: הצוואה). באותה עת היה התובע בן שלוש עשרה (יליד 1998) והתובעת בת תשע (ילידת 2002) ונקבעו בצוואה הוראות להבטחת ניהול הכספים שיועדו לתובעים, תוך שהנתבע מונה למנהל עיזבון שתפקידו היה גם לנהל את הכספים המגיעים לתובעים על פי הצוואה.

6.ביום 9.6.11 חתם המנוח על הסכם למכירת דירתו ברח' ז'בוטינסקי 152 בתל אביב (להלן: הדירה) לנתבע בתמורה לסך של 1.6 מיליון ₪ שישולמו ב – 160 תשלומים בסך של 10,000 ₪ לחודש (להלן: ההסכם). בהסכם נקבע גם, שאם המנוח ילך לעולמו טרם שיסתיימו התשלומים שעל הנתבע לשלם לו עבור רכישת הדירה, הוא יהיה פטור מלשלם את יתרת התמורה והדירה תעבור לבעלותו של הנתבע ללא צורך בתשלום נוסף "וייתרת החוב אם תהייה תחשב כמסולקת".

7.בהסכם נקבע גם, שמסירת החזקה בדירה תהיה "כאשר יחליט המוכר שאין ברצונו להמשיך להתגורר בה" והנתבע יוכל לרשום את הבעלות בדירה על שמו "בכפוף לרישום הערת אזהרה על פי תנאי ההסכם".

8.ביום 26.7.11 רשם עו"ד אגוזי ז"ל שערך את ההסכם, הערת אזהרה על הדירה לטובת הנתבע.

9.ביום 27.1.13 המנוח נפטר ולאחר מותו, ביום 17.4.13, רשם עו"ד אגוזי את הדירה על שמו של הנתבע בלשכת רישום המקרקעין.

10.ביום 12.6.13 ניתן צו קיום צוואה לצוואה. באותה עת התובעים היו קטינים.

11.ביום 22.5.23 הגישו התובעים את התביעה דנן לביטול ההסכם ולרישום מחצית מהזכויות בדירה על שמם, בהתאם לצו קיום הצוואה.

ב.תמצית טענות התובעים

1.מדובר במקרה מקומם, שבו הנתבע ניצל אדם חולה, מדוכא ובודד, בן 82, שאשתו נפטרה כשנה לפני כן, והחתים אותו בערוב ימיו תחת עושק על הסכם למראית עין למכירת זכויותיו בדירה. מדובר בהסכם הכולל תנאים קיצוניים ובלתי סבירים בעליל שהביאו לכך שהנתבע רכש את הדירה בנזיד עדשים. הוכח שהנתבע לא שילם כלל את התמורה שהיה עליו לשלם על פי ההסכם הפיקטיבי והוא קיבל את הדירה במתנה לאחר פטירת המנוח, בניגוד לסעיף 8(ב) לחוק הירושה תשכ"ה – 1965 (להלן: חוק הירושה).

2.לאחר פטירתה של ל', אחותה ר' והנתבע חששו שהמנוח יעביר את כל עיזבונו לי' במקום לקרובי משפחתו. הסיבה שהמנוח לא ציווה לד' מחצית מעיזבונו אלא העניק מחצית ממנו לתובעים, נבעה מכך שהמנוח לא אהב את ד' ואשתו. למרות שר' והנתבע ידעו שהמנוח ערך צוואה, הם חששו שהמנוח ישנה את הצוואה ויוריש את עיזבונו לי'. בנוסף, הנתבע לא רצה שהתובעים יהיו שותפים עמו בדירה וההסכם נועד לעקוף את הצוואה ולגזול את זכויות התובעים על פיה.

3.לאור זאת, נולדה התוכנית הזדונית של הנתבע לנצל את מצבו הבריאותי והנפשי הקשה של המנוח ולהחתים אותו על הסכם למראית עין לרכישת הדירה. באופן זה, נמנעה האפשרות שהמנוח יעביר את הדירה לי' ובנוסף, הדבר הביא לכך שמלוא הזכויות בדירה יעברו אליו ולא רק מחציתן. הנתבע הוא זה שיזם את ההסכם, בניגוד לעדותו שלא הייתה אמת.

4.ההסכם, שנערך ע"י ב"כ של הנתבע עו"ד אגוזי ז"ל שלא היה עורך דינו של המנוח כטענת הנתבע, נועד לעקוף ולסכל את הוראות הצוואה ולהביא לכך שלאחר פטירת המנוח, הנתבע יהפוך לבעלים הבלעדי של הדירה והתובעים ינושלו מכל זכות בה. אין לאפשר מצב לפיו חוטא ייצא נשכר.

5.הנתבע עשק את המנוח ויש לבטל את ההסכם בהתאם לסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973 (להלן: חוק החוזים). ההסכם נחתם ללא גמירות דעת מצד המנוח ואף אדם סביר ובר דעת לא היה חותם על הסכם למכירת דירתו היחידה בתמורה ל – 1.6 מיליון ₪ שישולמו ב-160 תשלומים במשך 13 שנים. הנתבע ידע באותה עת שהמנוח אינו בקו הבריאות, ושהוא במצב נפשי רעוע ולא יאריך ימים. ה"הצהרה" שהנתבע צירף לכתב הגנתו בה אישר רופא המשפחה של המנוח שהמנוח כשיר לחתימה על חוזה, לא מהווה חוות דעת מומחה והנתבע אף לא זימן את הרופא לעדות. הצהרה זו של הרופא אפילו לא נחתמה בפני עורך דין ואינה מהווה תעודת רופא.

6.יש לבטל את ההסכם גם מכוח סעיף 13 לחוק החוזים, מאחר שמדובר בהסכם למראית עין בלבד. מטרתו האמיתית של ההסכם לא הייתה מכירת הדירה לנתבע אלא הענקת הזכויות בדירה לנתבע רק לאחר פטירת המנוח, ללא תמורה, במתנה. הסכם כזה מנוגד לסעיף 8(ב) לחוק הירושה. אם רצון המנוח היה להעניק את זכויותיו בדירה לנתבע לאחר פטירתו והוא שמר לעצמו את זכויותיו בחייו, היה עליו לערוך צוואה. משלא עשה כן, ההסכם אינו חוקי ודינו ביטול. הנתבע הודה בחקירתו שההסכם היה למראית עין וכי ההסכם האמיתי שהמנוח רצה לבצע היה תשלום של 10,000 ₪ לחודש שהנתבע ישלם למנוח כל ימיו ובתמורה הנתבע יקבל את הדירה לבעלותו אחרי מותו (עמ' 42 שורות 15-20) ולכן להסכם זה אין תוקף. הנתבע העיד כי רישום התמורה בסך של 1.6 מיליון ₪ בהסכם נעשה רק בעקבות דרישת עו"ד אגוזי על מנת שהרשויות יכירו בהסכם המכר (סעיף 72 לתצהיר הנתבע). קיימת אם כן "הודאת בעל דין" שמשקלה "כמאה עדים" שמדובר בהסכם למראית עין ולכן ברור שהתובעים עמדו בנטל שהוטל עליהם להוכיח שההסכם הוא הסכם למראית עין.

7.העובדה שהמנוח התגורר בדירה עד יומו האחרון, העובדה שהנתבע לא שילם מאומה עבור הדירה, וכן העובדה שהנתבע רשם את הדירה על שמו רק לאחר פטירת המנוח, מלמדות שמדובר בהסכם פיקטיבי, למראית עין, שדינו להתבטל. המנוח לא היה מיוצג בעסקה בעוד הנתבע היה מיוצג ע"י ב"כ שערך את ההסכם וכל המסמכים הנלווים לו. בניגוד לטענת הנתבע, טענות התובעים לא מבוססות על השערות אלא על דברים שהנתבע עצמו סיפר לתובע בפגישה שהתקיימה בביתו סמוך להגשת התביעה ועל מסמכים שצורפו.

8.הנתבע טען בסעיף 28 לתצהירו שהמנוח לא היה שבע רצון מהצוואה והוא רצה לממש את רצונו המקורי לנשל את ד' וילדיו. אולם, המנוח לא יכול היה לנשל את התובעים באמצעות הסכם אלא רק באמצעות ביטול הצוואה או עריכת צוואה חדשה וזאת לאור סעיף 8 לחוק הירושה. גם אם לא מדובר במתנה כמשמעותה בסעיף 8(ב) לחוק הירושה והנתבע שילם משהו למנוח על חשבון הדירה, הרי מדובר בחלק מזערי משוויה ואת מרביתה הוא קיבל במתנה.בנוסף, מדובר בהסכם בדבר ירושתו של אדם שדינה להתבטל לפי סעיף 8(א) לחוק הירושה. משהוכח שההסכם היה למראית עין והעסקה האמיתית היתה עסקה בירושה עתידית לפיה הנתבע יקבל את הבעלות בדירה לאחר פטירת המנוח, כפי שאירע בפועל, יש להורות על ביטול ההסכם.

9.בנוסף, ההסכם הופר ע"י הנתבע הפרה יסודית, מאחר שהנתבע לא שילם מאומה עבור רכישת הזכויות בדירה, בניגוד להסכם. שהרי, הנתבע לא הציג כל אסמכתא לביצוע התשלומים והוא הודה שטענתו שהוא פדה תיק ניירות ערך בסך של 80,000 ₪ לצורך ביצוע התשלומים אינה נכונה, היות שפדיון התיק נעשה לאחר פטירת המנוח. התובעים כחלק מיורשי המנוח, זכאים לעתור לביטול ההסכם בהתאם לסעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 ותביעה דנן מהווה הודעת ביטול לכל דבר ועניין. בהסכם נקבע שאי תשלום של שלושה תשלומים מהווה הפרה יסודית של ההסכם ומשלא שולם אף תשלום, הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית ויש להורות על ביטול ההסכם. הוכח גם, שבניגוד לטענת הנתבע לפיה הוא צמצם את הוצאות מחייתו למינימום על מנת לעמוד בתשלומים על פי ההסכם, התברר שבאותה עת היו בידיו מאות אלפי ₪ והוא כלל לא היה צריך "להצטמצם" לצורך ביצוע התשלומים.

10.הנתבע ניצל את העובדה שהתובעים היו קטינים באותה עת ולא יכלו לסכל את תוכניתו או לפעול לתיקון העוולה מיד לאחר פטירת המנוח. שכן, הם כלל לא היו מודעים למעלליו של הנתבע ולפגיעה בזכויותיהם. התברר להם שהם כמעט שלא קיבלו דבר מעיזבון המנוח, אפילו שהמנוח ציווה להם מחצית מרכושו והנתבע נטל לכיסו כספים ורכוש רב של המנוח שמחציתו שייך להם. הנתבע ניצל את העובדה שהתובעים היו קטינים כשהמנוח נפטר והוא נהנה באופן בלעדי מהדירה בלי שהעביר להם את חלקם (מחצית) מדמי השכירות. העובדה שאבי התובעים לא התנגד להסכם ולא תמך בהגשת התביעה, לא מונעת מהם לתבוע את זכויותיהם מהעיזבון כיורשים על פי הצוואה. לתובעים עומדת זכות עצמאית להגיש את התביעה. גם אם אביהם התרשל כשלא הגיש בשמם את התביעה, הדבר לא צריך לעמוד להם לרועץ. התביעה לא התיישנה והתובעים כיורשי המנוח רשאים להיכנס בנעליו ולהגיש את התביעה.

11.למנוח לא היה כל ניסיון בעסקאות נדל"ן וכנראה שהוא לא הבין את משמעות ההסכם שעליו הוחתם. היעלה על הדעת שמאן דהוא יסכים לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר ויעביר אותו לב"כ הקונה במעמד החתימה על ההסכם מבלי שקיבל כל תמורה? היעלה על הדעת שלא ייחתם ייפוי כוח בלתי חוזר המאפשר את ביטול הערת האזהרה במקרה שהקונה יפר את ההסכם? ברור שהמנוח כלל לא ידע על מה הוא חתם ומהן זכויותיו. המנוח היה "אדם מוחלש" הנתון להשפעת ר' והנתבע ופעל בהתאם לדרישתם. הוכח שעו"ד אגוזי היה בא כוחו של הנתבע והמנוח כלל לא היה מיוצג בעת שהוחתם על ההסכם ולא היה מי שישמור על זכויותיו. שהרי, בהסכם נקבע שרישום הזכויות יבוצע ע"י ב"כ הקונה ואכן מי שרשם את הזכויות בדירה ע"ש הנתבע אחרי מותו של המנוח היה עו"ד אגוזי ז"ל. מכאן, שעו"ד אגוזי היה ב"כ הנתבע ולא ב"כ המוכר - המנוח.

12.תנאי ההסכם אינם סבירים והם גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל בעסקאות נדל"ן. הנתבע ניצל את תלותו של המנוח בו ובר' כדי להחתים אותו על הסכם מקפח ובלתי הוגן. יש להחיל גם את דוקטרינת ההשפעה הבלתי הוגנת הלקוחה מדיני הירושה ולבטל את ההסכם גם מסיבה זו, היות שהמנוח נוצל והיה תלוי באחרים שהשפיעו עליו. לא התאפשר למנוח אפילו להתייעץ עם עו"ד מטעמו. הוכח שבעת החתימה על ההסכם היו למנוח בביתו מזומנים בשווי כולל של מאות אלפי ₪ ושקים המכילים מתכות מכסף שאף הם בשווי מאות אלפי ₪. וכי אדם שיש לו כל כך הרבה כספים במזומן יסכים למכור את דירתו תמורת תשלום חודשי של 10,000 ₪ לחודש למשך 13 שנים ואף יפטור את הקונה מלשלם את מלוא התמורה אם ילך לעולמו? אין כל היגיון כלכלי לעסקה כזו.

13.החתמת המנוח על ההסכם היה מעשה נפשע ועל בית המשפט להוקיע התנהלות זו ולהעביר מסר חריף חד וברור, שלא תתאפשר החתמת קשישים על הסכמי עושק והסכמים למראית עין. לאחר שנחתם ההסכם והנתבע כבר קיבל את הדירה, הנתבע הפסיק כמעט כל קשר עם המנוח וי' הוא זה שהלך עם המנוח לבדיקות וסייע לו.

14.מעשיו הפסולים של הנתבע שרוקן את העיזבון והעביר אליו את הדירה עוד בחיי המנוח, הביאו למצב שלמרות האמור בצוואה, התובעים לא קיבלו כמעט דבר מעיזבון המנוח, למרות שהמנוח ציווה להם בצוואה מחצית מעיזבונו. לאור כל האמור, יש להורות על ביטול ההסכם ורישום מחצית מהדירה ע"ש התובעים בהתאם לצוואה ולחייב את הנתבע בהוצאות.

ג.תמצית טענות הנתבע

1.התביעה הוגשה בחוסר תום לב, במטרה לעשות עושר ולא במשפט והיא הוגשה ללא ידיעת והסכמת האב. בתביעה טענות עובדתיות חלופיות סותרות. לדוגמא: נטען שההסכם למראית עין וגם נחתם תחת עושק. אם ההסכם למראית עין, כיצד הוא נחתם מחמת עושק? בנוסף, אין לתובעים זכות ומעמד לתבוע את הנתבע. משהמנוח לא בחר בחייו לבטל את ההסכם ולא טען שהנתבע לא שילם לו איזה מהתשלומים שהיה עליו לשלם על פי ההסכם, התובעים לא יכולים לטעון זאת כיום, לאחר מותו.

2.ההסכם נחתם בידיעת ובהסכמת האב ששימש אפוטרופוס טבעי של התובעים, לאחר שהוצע לו ע"י הנתבע לרכוש את הדירה יחד עם הנתבע והוא סירב. ההסכם נחתם לאחר שהמנוח נבדק ע"י ד"ר יעקב רייס שהיה רופא המשפחה של המנוח והוא אישר ביום 6.6.11 שהוא בדק את המנוח והמנוח "כשיר נפשית לחתימת חוזה מכר, ייפוי כוח ומסמכים אחרים הקשורים במכירה זו". המנוח היה עצמאי עד יומו האחרון והיה מטייל והולך לשוק על בסיס כמעט יום יומי.

3.המנוח ראה את הנתבע כבנו והוא היה היחיד מבני המשפחה שטיפל בו ודאג לסייע לו. הנתבע אירח את המנוח בביתו לארוחות שבת וחגים ולמרות שהמנוח היה עצמאי, הוא הסתייע בנתבע להסעתו לבדיקות או לטיפולים רפואיים. מאידך, הקשר של ד' עם המנוח הצטמצם למפגשים קצרים באירועים משפחתיים. המנוח אמר לנתבע שהוא נפגע עמוקות מהיחס של הורי התובעים כלפיו והוא רצה לנתק את קשריו עמם.

4.המנוח הציע לנתבע שישלם לו 10,000 ₪ לחודש עד למועד פטירתו עבור רכישת זכויותיו בדירה בכפוף לזכות השימוש של המנוח בדירה עד לפטירתו. הנתבע ביקש מהמנוח את הסכמתו להציע לד' להשתתף בעסקה והמנוח הסכים לכך. בהתאם, הנתבע נפגש עם ד' כשבוע טרם חתימת ההסכם בבית קפה ארומה בנמל תל אביב והציע לו לקבל את הצעת המנוח ולרכוש יחד את הדירה. ד' סירב להצעה ואולם נתן את ברכתו לנתבע לחתום על עסקת רכישת הדירה מהמנוח בתמורה לתשלום חודשי של 10,000 ₪ לחודש עד פטירת המנוח. ד' סירב להצעה לרכוש את הדירה יחד עם הנתבע מאחר שלא ידע עד מתי הוא יהיה חייב לשלם למנוח את התשלומים החודשיים ולכן הנתבע חתם לבדו על ההסכם וצמצם את מחייתו למינימום, על מנת לעמוד בתשלומים החודשיים.

5.לאחר שהנתבע הודיע למנוח על קבלת הצעתו, המנוח פנה לחברו עו"ד אגוזי על מנת שיערוך את ההסכם. הנתבע הוזמן לפגישה בבית המנוח עם עו"ד אגוזי לגיבוש תנאי המכר ולאחר מכן נקבעה פגישה במשרדו של עו"ד אגוזי לחתימת הסכם. בפגישה עו"ד אגוזי הסביר שצריך לרשום בהסכם את סכום התמורה הכוללת מאחר שלא ניתן מבחינת רשויות המס לחתום על הסכם מכר מבלי לנקוב בסכום התמורה. היה ברור ומוסכם שהתשלומים החודשיים המוסכמים בסך של 10,000 ₪ לחודש יסתיימו בפטירת המנוח. עו"ד אגוזי נמנע מלהעביר את הדירה ע"ש הנתבע בחיי המנוח, מאחר שהוא רצה לוודא שאכן הנתבע משלם מידי חודש את התשלומים החודשים למנוח והוא הנחה את המנוח לפנות אליו אם הנתבע לא יעמוד בתשלומים החודשיים. הנתבע המשיך לסייע ולעזור למנוח בכל שהיה ביכולתו, עד לפטירתו של המנוח. בסעיף 3.1 להסכם נאמר כי: "המוכר מצהיר כי הקדיש מחשבה רבה לתנאי התשלום והם מתאימים לו והולמים את צרכיו ואת צפיותיו כתמורה הוגנת בגין הסכם זה" ואין לפקפק בהצהרתו זו. וכי התובעים שהיו קטינים באותו מועד יודעים טוב יותר מהמנוח מה היה רצונו? הצהרת המנוח טובה מאלף עדים להוכחת רצונו הטוב והחופשי.

6.חזקה שאדם יודע ומסכים לתוכן המסמך שעליו הוא חתם. חזקה זו לא נסתרה. מדובר בהסכם שנעשה לפי רצון המנוח וביוזמתו ואף בהסכמת האב ששימש באותה עת אפוטרופוס טבעי של התובעים. עו"ד אגוזי היה עורך דינו של המנוח והוא ייצג גם את הנתבע בהסכם ואולם בעסקאות אחרות שביצע הנתבע בעבר ייצגו אותו עורכי דין אחרים. אין גם יסוד לטענת התובעים שהנתבע גזל את חלקם במיטלטלין ובכספים של המנוח. האב והנתבע חילקו באופן שווה את הכספים והמיטלטלין של המנוח והכספים שהועברו לאב, שהיה האפוטרופוס הטבעי של התובעים, שימשו לבניית קומה נוספת בביתם של הורי התובעים. ככל שיש לתובעים טענות בנושא הכספים שלטענתם לא קיבלו מהעיזבון, עליהם לפנות להוריהם שהיו אפוטרופוסים טבעיים שלהם והם אלו שקיבלו לפי בקשת ד' את מחצית הכספים והמיטלטלין שהיו בדירה, לרבות תמורת מכירת מתכות הכסף והמזומנים שהיו בדירה.

7.הנתבע שילם למנוח במעמד החתימה על ההסכם תשלום ראשון ומאותו מועד שילם למנוח בכל 10 לחודש סך של 10,000 ₪ ועו"ד אגוזי בדק עם המנוח שהנתבע מבצע את התשלומים. המנוח לא רצה למכור את הדירה בסכום כלשהו אלא רצה לקבל כל חודש 10,000 ₪ עד ליום פטירתו. המנוח ביקש שהתשלומים יהיו במזומן וכך היה. המנוח לא התלונן ולא טען מעולם במהלך חייו שהנתבע הפר את ההסכם. אדרבא, הוא הביע את שמחתו מההסכם בפני עו"ד אגוזי ואמו של הנתבע.

8.עו"ד אגוזי ייצג את שני הצדדים בהסכם והמנוח בחר בו לצורך עריכת ההסכם. למנוח הייתה הכרות חברית מוקדמת עם עו"ד אגוזי מאחר שהם שיחקו יחדיו ברידג'. המנוח הוא זה שהנחה את עו"ד אגוזי מה לכתוב בהסכם ושני הצדדים שילמו את שכר טרחתו. אילולי השיהוי בהגשת התביעה ניתן היה לזמן את עו"ד אגוזי ולקבל ממנו מסמכים ואולם הוא כבר נפטר. התובעים ידעו במשך שנים לאחר פטירת המנוח שהדירה אינה חלק מהעיזבון וכי היא שייכת לנתבע שהתגורר בה במשך שנים ולאחר מכן השכיר אותה וקיבל את פירותיה והם לא טענו נגדו דבר.

9.ההסכם לא נחתם בעושק אלא מרצונו החופשי של המנוח וביוזמתו. המנוח רצה שהנתבע ישלם לו תשלום חודשי של 10,000 ₪ עד לפטירתו והנתבע אכן שילם את התמורה לרכישת הדירה בדיוק כפי שנקבע בהסכם. אם הורי התובעים ידעו שהמנוח חתם על ההסכם בעושק, מדוע לא הגישו כל השנים מאז תביעה לביטול ההסכם בשם ילדיהם שהיו אז קטינים והם היו אפוטרופוסיהם הטבעיים? לתובעים לא היה הסבר לכך (עמ' 9 שורה 3). הדבר מלמד שהם לא ראו כל פגם בהסכם ואדרבא, כפי שהעידו התובעים, הוריהם ספרו להם פעמים רבות שהנתבע "עשה את עסקת חייו". יצוין כי ד' הכחיש בעדותו את גרסת התובעים וטען כי: "אנחנו לא דיברנו ולא אמרתי מעולם ששי עשה את עסקת חייו. לא הייתה שיחה כזאת" (עמ' 33 שורה 13) ורק אשתו אמרה זאת (שם שורות 14-15). התובעים עצמם הגישו את התביעה בשיהוי ניכר וביחס לתובע, התביעה הוגשה שבועות ספורים לפני תום תקופת ההתיישנות למרות שהוא אישר בעדותו שההסכם היה בידו יותר מחמש שנים לפני שהגיש את התביעה (עמ' 7 שורה 6). שיהוי משמעותי זה גרם לנתבע לנזק ראייתי משמעותי מאחר שעו"ד אגוזי כבר נפטר ולא ניתן היה לזמן עד מפתח זה לעדות. לכן, יש לדחות את התביעה הפוגעת בשמו הטוב של הנתבע ולחייב את התובעים "בהוצאות עונשיות לטובת הנתבע ומדינת ישראל, למען יראו וייראו ותופעות מעין אלו לא ישובו ולא יישנו במחוזותינו".

10.לתובעים אין שום ידיעה אישית אודות מה שאירע טרם החתימה על ההסכם, במהלך החתימה על הסכם ובתקופה שלאחר מכן, וכל טענותיהם הן בבחינת עדות מפי השמועה, השערות וניחושים בלבד. כשההסכם נחתם היה התובע בן שלוש עשרה והתובעת בת תשע והתובע הודה כי "כל התהליך שהיינו קטנים לא ידענו כלום" (עמ' 14 שורה 11). העובדה שהתובעים לא זימנו לעדות את הוריהם ובמיוחד את אביהם שזומן דווקא ע"י הנתבע, "שלקח סיכון גדול בזימון אבי התובעים משברור שלא יעיד נגד ילדיו" (סעיף 3 לסיכומי הנתבע), מוכיחה את חוסר אמינותם של התובעים שהרי חזקה שמי שיכול לזמן עד ולא זימן אותו, אותו עד היה מעיד לרעתו. האב, שיודע היטב את נסיבות חתימת ההסכם, אינו עומד מאחורי התביעה ולא הסכים להגשתה. תביעת סרק זו גרמה לנתבע עוגמת נפש רבה, הוצאות ופגיעה קשה ביחסים בינו לבין ד' והיא נועדה ללחוץ על הנתבע על מנת שישלם סכום כספי לתובעים. הנתבע נאלץ לשלם לב"כ שכר טרחה בסך של 100,000 ₪ בתוספת מע"מ כמפורט בחשבוניות שצורפו לסיכומי הנתבע ואף הוצאות רבות נוספות.

ד.דיון והכרעה

1.התובעים טוענים שיש להורות על ביטול ההסכם משלושה טעמים: הראשון – ההסכם נחתם תחת עושק. השני – מדובר בהסכם למראית עין והעסקה האמיתית היא מתנה לאחר פטירה והיא בטלה לאור סעיף 8 לחוק הירושה. השלישי – הנתבע הפר את ההסכם מאחר שלא שילם שום תמורה עבור רכישת הדירה בניגוד לקבוע בהסכם. להשלמת התמונה יצוין שלא נתבע בתביעה שום סעד כספי בנוגע לכספי עיזבון המנוח ולכן לא אתייחס לנושא זה שעלה בכתבי הטענות ובעדויות. התובעים עצמם ציינו בסיכומיהם (סעיף 83) שלצורך כך הם יגישו תביעה כספית נפרדת וסוגיה זו לא מהווה חלק מהסעדים שהתבקשו בתביעה זו.

2.הנתבע צודק ששתי הטענות הראשונות הן טענות עובדתיות סותרות. שהרי אם ההסכם נחתם בעושק, דהיינו שנפל פגם בגמירות הדעת של המנוח, כיצד ניתן לומר שההסכם נחתם למראית עין דהיינו שלמנוח הייתה גמירות דעת לבצע עסקה ברצון חופשי אבל הוא התכוון לבצע עסקה אמיתית אחרת ולא את העסקה שמשתקפת בהסכם? שתי הטענות אכן לא יכולות לדור בכפיפה אחת. על אף האמור, נדון בכל אחת מהטענות בנפרד ונבחן האם הן הוכחו.

3.(א) האם ההסכם נחתם בעושק? סעיף 18 לחוק החוזים קובע כי:

"מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".

4.שלושה תנאים מצטברים מקימים את עילת העושק: התנאי הראשון מתייחס למצבו של העשוק (קיומה של מצוקה, חולשה שכלית או גופנית או חוסר ניסיון), התנאי השני מתייחס להתנהגותו של העושק (ניצול מצבו של המתקשר וחולשתו) והתנאי השלישי הוא שתנאי החוזה הם גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. במקרה דנן, התובעים לא הוכיחו התקיימות אף אחד משלושת התנאים הנ"ל כפי שיפורט להלן.

5.לא הוכח שהמנוח היה במצוקה שכלית או גופנית. התובעים לא המציאו כל ראייה ביחס למצבו במועד חתימת ההסכם. לא הובאו עדים שהכירו את המנוח באותה עת ולא הומצאו מסמכים רפואיים המעידים על קיומה של חולשה או מצוקה כלשהי. התובעים לא זימנו את י' לעדות ואף לא שכן או מכר של המנוח שיכלו לתמוך בטענתם זו. הטענה של התובע שי' "אדם זקן וחולה ולאשתו יש סרטן וביקש ממני שהוא לא רוצה להיכנס לזה ולא רוצה להעיד" (עמ' 18 שורות 22-23) לא הוכחה והדבר אף לא נטען בתצהירו. הנתבע מאידך, העיד שהמנוח היה עצמאי והלך כמעט כל יום לשוק לבדו ועדותו לא נסתרה.

6.לא הוכח גם שהנתבע ניצל את מצבו של המנוח וחולשתו. אדרבא, לפי עדות הנתבע, המנוח הוא זה שהציע למכור את הדירה תמורת תשלום חודשי קבוע בסך של 10,000 ₪ שהוא היה זקוק לו, מאחר שהוא שקל לעבור לדיור מוגן (עמ' 47 שורות 14-19). התובעים הודו בחקירתם שאין להם כל ידיעה אישית אודות נסיבות החתימה על ההסכם וכל שידוע להם הוא בגדר עדות שמועה. גם בסיכומיהם הודו התובעים (סעיף 40) כי: "רק הנתבע יודע את העובדות כהוויתן באשר להסכם". התובע היה בן שלוש עשרה כשההסכם נחתם והתובעת בת תשע (עמ' 19 שורות 18-20). התובעים הודו שמה שידוע להם אודות נסיבות כריתת ההסכם הוא ממה שהוריהם סיפרו להם ואין להם כל ידיעה אישית (עמ' 10 שורות 11-19, עמ' 17 שורות 27-34, עמ' 22 שורה 19 ושורה 24 ועמ' 26 שורות 11-12). בכל הכבוד, הטענה כי זה "משהו שדיברו בבית" (עמ' 20 שורה 10) לא מהווה ראייה. התובעים אף לא זימנו לעדות את אמם שכנראה מסרה להם חלק מהאינפורמציה שעליה מבוססת תביעתם, למרות שהיא אמורה היתה להיות "עדת מפתח", שהרי היא זו שמסרה להם את המידע אודות ההסכם. משהתובעת נשאלה מדוע לא זימנה את אמה לעדות היא השיבה "למה לי להזמין עד אם הכול כתוב" (עמ' 24 שורות 33-34) כשברור שאי זימונה של מי שהייתה מקור חשוב לעובדות הנטענות, פועל לחובת התובעים ומביא למסקנה שלא הובאה כל הוכחה לכך שהמנוח היה במצב קשה ושחולשתו נוצלה ע"י הנתבע. יצויין כי למרות עדות התובעים שטענו שהוריהם אמרו להם כל השנים שהמנוח "עשה את עסקת חייו", האב הכחיש בעדותו טענה זו וטען שהוא מעולם לא אמר זאת אלא רק אשתו (עמ' 33 שורות 13-15). העובדה שהתובעים לא זימנו את אביהם לעדות ומי שזימנו לעדות היה דווקא הנתבע (שאכן לקח סיכון כשזימן אותו), מלמדת שהתובעים ידעו שלא לחינם אביהם התנגד להגשת התביעה, מאחר שסבר כנראה שאין לה בסיס והם בחרו להגיש אותה מאחורי גבו וללא ידיעתו.

7.זאת ועוד: ד' אישר בעדותו שלאחר שהמנוח הציע לנתבע את ההצעה לרכוש את הדירה תמורת 10,000 ₪ לחודש, הנתבע יזם פגישה עמו והציע לו לרכוש במשותף את הדירה בתנאים אלו וזאת לאחר שהמנוח הסכים שהנתבע ישתף את ד' ברכישת הדירה (עמ' 34 שורות 14-26). התובע הודה בחקירתו שאכן התקיימה הפגישה והנתבע הציע לאביו הצעה זו והאב סירב לקבלה (עמ' 9 שורות 16-33). אם ד' היה סבור שמדובר בעושק של דודו, סביר שהיה מביע תרעומת כלפי הצעה זו ומתנגד לה ואולי אף פונה למנוח ומזהירו מפני עסקה זו שעושקת אותו. אולם, ד' העיד שהסיבה היחידה שבגינה סירב להשתתף ברכישת הדירה הייתה מחמת חסרון כיס ולא מחמת שהוא ראה שיש פסול בהצעה זו. סביר להניח שאם אכן מדובר היה בניסיון לעשוק את המנוח, הנתבע לא היה משתף את ד' באפשרות לרכישת הדירה והיה מסתיר זאת ממנו. משהתובעת נשאלה מדוע אביה לא התנגד בחיי המנוח לעסקה, לא הייתה בפיה כל תשובה (עמ' 26 שורות 29-30). עצם העובדה שהנתבע שיתף את ד' בהצעת המנוח מלמדת שהן הנתבע והן ד' סברו שמדובר בהצעה סבירה שיש בה אמנם סיכוי וסיכון אבל היא לא נובעת מעושק או ניצול של המנוח. גם התובעת אישרה שאביה נתן לנתבע את ברכת הדרך לבצע את העסקה עם המנוח (עמ' 21 שורה 33 עד עמ' 22 שורה 1). העובדה שהורי התובעים לא נקטו בשום הליך משפטי כנגד הנתבע בכל השנים שהם היו אפוטרופוסים טבעיים של התובעים, מלמדת אף היא שהם ידעו שאין כל עילה לביטול ההסכם.

8.ד' העיד שמעולם לא אמר שהנתבע עשה את עסקת חייו בעקבות ההסכם ולטענתו אשתו אמרה זאת לתובעים (עמ' 33 שורות 13-15). ד' העיד שלא ידע מראש על הגשת התביעה ונודע לו עליה רק לאחר שהוגשה וכלשונו "זה נחת עלי בהפתעה" (שם שורות 23-26, עמ' 35 שורות 17-23 ועמ' 36 שורה 28). התנגדותו של אבי התובעים להגשת התביעה מלמדת אף היא שהוא סבר שאין לה כל בסיס. ד' גם העיד שבניגוד לטענת ילדיו, הנתבע לא רימה אותו בכל הנוגע לחלוקת כספי עיזבון המנוח והמיטלטלין (עמ' 34 שורות 6-8) ואין לו כל טענה בנושא זה נגדו (עמ' 36 שורות 15-16). יצוין כי התובעים עצמם טענו בסיכומיהם (סעיף 37) כי עדותו של ד' "הייתה סדורה וקוהרנטית חשפה את האמת בביהמ"ש".

9.סמוך לפני חתימת ההסכם, בדק רופא המשפחה של המנוח ד"ר יעקב רייס את המנוח והוא הצהיר שהוא: "מכיר היטב את מצבו הבריאותי הפיזי והנפשי. אני מאשר כי בדקתי את מר XXX והוא כשיר נפשית לחתימת חוזה מכר, ייפוי כוח ומסמכים אחרים הקשורים במכירה זו" (נספח א' לכתב ההגנה). מסמך זה סותר את טענות התובעים שלמרות שלא טענו שהמנוח בלתי כשיר, הם העלו ספקות ביחס למצבו ויכולת הבנתו את ההסכם. לפי עדות הנתבע, עו"ד אגוזי המליץ למנוח להיבדק טרם שחתם על ההסכם (עמ' 44 שורות 22-23). הנתבע הצטרף לעדות אחיו ד' שהמנוח היה "דעתן, עקשן, עצמאי לחלוטין, יודע בדיוק מה הוא רוצה, מעולם לא נתנו ולא החליטו עבורו" (שם שורות 27-28). התובעים, שהנטל להוכחת טענותיהם מוטל עליהם, לא זימנו לעדות את ד"ר רייס או כל רופא אחר שטיפל במנוח ולא הגישו מטעמם חוות דעת רפואית אודות מצבו המוכיחה את טענתם.

10.לא הוכח גם שתנאי ההסכם גרועים בצורה בלתי סבירה מהמקובל. שהרי, היוזמה לעסקה הגיעה מהמנוח שרצה לקבל הכנסה חודשית בסך של 10,000 ₪ לחודש לכל חייו. לא נסתרה טענת הנתבע שעו"ד אגוזי היה בא כוחו של המנוח, שייצג בעסקה זו גם את הנתבע (עמ' 39 שורות 18-22) וההסכם גובש בהתאם לתנאים שהמנוח הכתיב והוא שיקף את רצונו. אכן, בהסכם נאמר שב"כ הקונה יירשום את הדירה ע"ש הנתבע ועו"ד אגוזי ביצע את הרישום לאחר פטירת המנוח. אולם, מאחר שהנתבע טען שעו"ד אגוזי ייצג גם אותו בהסכם, לא ניתן להוכיח מהעובדה שעו"ד אגוזי מוגדר בהסכם כב"כ הקונה, שהוא לא היה גם ב"כ המוכר. ודוק: לא מדובר בהסכם מכר רגיל בין שני אנשים זרים. שהרי, המנוח היה דודו של הנתבע והוא הועיד לו בצוואתו מחצית מהדירה. המנוח רצה לקבל סיוע חודשי קבוע ומכובד מאחיינו בתמורה למכירת הדירה. הנתבע לא ידע כמה זמן יאריך ימים המנוח והוא הסכים לשלם תשלום חודשי ולא לקבל חזקה בדירה עד למועד בלתי ידוע. לא מדובר אפוא בהסכם חד צדדי עם תנאים גרועים. מדובר בהסכם בין בני משפחה קרובים שכל אחד מהם מקבל תמורה בגין העסקה בהתאם לצרכיו. המנוח מקבל תשלום חודשי קבוע לכל חייו והנתבע מקבל אפשרות לרכוש נכס במחיר שאינו ידוע ובמועד קבלת חזקה שאף הוא לא ידוע. העובדה שהתברר שלמנוח היו מזומנים ומתכות בשווי כמה מאות אלפי ₪ בדירתו, לא הופכת את רצונו לקבל הכנסה חודשית של 10,000 ₪ לחודש לכל חייו לבלתי הגיונית. אין מדובר אם כן בעסקה בלתי סבירה בנסיבות אלו.

11.אכן, ייתכן בהחלט שהתעורר חשש אצל הנתבע וד' שהמנוח ישנה את צוואתו ויוריש את הדירה לי' כפי שד' העיד (עמ' 38 שורות 3-13 ועמ' 39 שורות 2-6). אולם, לא הוכח שמאן דהוא השפיע על המנוח באופן בלתי הגון או עשק אותו על מנת שיחתום על ההסכם. אדרבא, ד' העיד שהמנוח היה "בן אדם קשה... איש קשה, לוקח הרבה תרופות, היה קשה לדבר איתו, עקשן כמו פרד... איש קשה" (עמ' 38 שורות 27-32). עדות זו מלמדת שהמנוח היה איש דעתן שעמד על רצונו ואף אופיו זה מחזק את טענת הנתבע שההסכם נעשה על פי רצונו ודעתו.

12.סיכום ביניים: לא הוכח שההסכם נחתם תחת עושק. לא נסתרה טענת הנתבע שהיוזמה להסכם הייתה של המנוח וכי ההסכם שיקף את רצונו. לאור האמור, לא הוכח גם קיומה של השפעה בלתי הוגנת כלפי המנוח.

13.(ב) האם ההסכם נחתם למראית עין? סעיף 13 לחוק החוזים קובע כי: "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל...".

בע"א 3725/08 חזן נ' חזן (3.2.11) נקבע כי:

"מה טיבו של חוזה למראית עין? חוזה למראית עין הינו חוזה שקיימת לגביו אי התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לעסקה, לבין רצונם וכוונותיהם האמיתיות. בעוד שכלפי חוץ, מסכימים הצדדים על הסדר משפטי מסוים שיחול ביניהם, כוונתם האמיתית היא שונה, וקיים פער בין המצג החיצוני המשקף את רצונם, לבין כוונתם האמיתית הכמוסה. פער זה נועד להשיג תכלית מסוימת. היסוד העיקרי בחוזה למראית עין הוא אפוא, "קיומה של הסכמה סמויה בין הצדדים, אשר באה במקום ההסכמה הגלויה, שהיא אך למראית עין"".

14.התובעים טוענים שלא מדובר בהסכם מכר אלא מדובר למעשה בהסכם מתנה לאחר מיתה המנוגד לסעיף 8 לחוק הירושה. טענה זו לא הוכחה. הן הנתבע והן ד' העידו שהעסקה שהמנוח הציע היתה רכישת הדירה תמורת תשלום של 10,000 ₪ לחודש. מדובר בהסכם מכר ולא במתנה. בנוסף, גם מועד מסירת החזקה לא נקבעה לאחר אריכות ימים ושנים של המנוח. בסעיף 5 להסכם נקבע כי: "מסירת החזקה בדירה תעשה כאשר יחליט המוכר שאין בכוונתו להמשיך להתגורר בה ובמקרה כזה ימשכו תשלומי התמורה ע"י הקונה על פי ההסכם". ההסכם משקף במלואו את רצונם של הצדדים לו וקיימת התאמה מלאה בין רצון הצדדים לבין האמור בהסכם.

15.המנוח התכוון להעניק לנתבע את הדירה עוד בימי חייו ולא רק לאחר מותו. שהרי, בסעיף 5 להסכם נקבע כי: "הקונה יהיה רשאי לרשום את הבעלות על שמו בכפוף לרישום הערת אזהרה על פי תנאי הסכם זה". העובדה שבפועל הדירה נרשמה ע"ש הנתבע רק לאחר פטירת המנוח לא גורעת מכך שמבחינת המנוח הוא הסכים להעבירה לנתבע עוד בימי חייו בכפוף לרישום הערת אזהרה על מחויבותו של הנתבע לשלם את התמורה מידי חודש לכל אורך חיי המנוח ועד שהתמורה תגיע לסך של 1.6 מיליון ₪. יצוין שהנתבע העיד שהסכום של 1.6 מיליון ₪ הוסף לאור בקשת ב"כ המנוח עו"ד אגוזי שהסביר שלצורך דיווח לרשויות המס יש לנקוב בהסכם את גובה התמורה הכוללת לצורך ביצוע תחשיב מיסי המקרקעין. אכן, מדברי הנתבע בחקירתו עולה שהוא הבין שכוונת המנוח היתה להעביר אליו את הדירה רק לאחר מותו (עמ' 42 שורות 20-25). אולם, הוראת סעיף 5 להסכם מלמדת שכוונת המנוח הייתה להעביר את הזכויות בדירה ע"ש הנתבע בכפוף להענקת זכות המגורים למנוח עוד בחייו והוראה מפורשת זו בהסכם גוברת על הבנתו כיום של הנתבע. כפי שהעיד הנתבע, המנוח לא רצה לשנות את צוואתו באמצעות ההסכם ו"אם היה רוצה לשנות את הצוואה היה עושה זאת" (עמ' 42 שורות 10-14). המנוח הקטין את עיזבונו בעקבות חתימת ההסכם ואין בכך כל פגם.

16.כפי שנקבע בע"א 3727/99 אוניברסיטת בן גוריון נ' עו"ד דן בן בסט (7.7.02):

"יהא הדבר אשר יהיה, אין ספק בדבר שנטיית הפרשן היא לתת לסעיף 8(ב) לחוק הירושה פרשנות מצמצמת. ואכן, הדעה השלטת בפסיקה ובספרות היא כי יש לפרש את סעיף 8 לחוק הירושה "על דרך הצמצום המרבי והקפדנות החמורה"... גישה זו נובעת מהעמדה המקדשת את חופש החוזים, והרואה בעין רעה ניסיון להגביל אדם מלהתחייב כרצונו התחייבות בנוגע לרכושו. היא בוודאי נכונה במקרים בהם אין ספק כי ההתחייבות נעשתה מרצון חופשי וללא השפעה זרה. הפרשנות המצמצמת של סעיף 8(ב) לחוק הירושה מתחייבת אפוא הן על יסוד שיקולים כלליים והן על רקע ההלכה הפסוקה".

בנוסף, כפי שציין כב' השופט גרוסקופף בע"א 4009/22 נעם כץ נ' שלי בן עטיה (18.10.23):

"חלוקי הדעות בתיק זה... נותנים בעיני משנה תוקף לצורך לקבוע בעניין זה חזקה פרשנית חדה לפיה בהעדר אינדיקציות ברורות וחד משמעיות המלמדות אחרת, אין ליחס לנותן כוונה ליצור מתנה מחמת מיתה".

מכאן, שלא הוכח שההסכם נערך למראית עין ויש לדחות אף טענה זו של התובעים.

17.(ג) האם הנתבע הפר את ההסכם? התובעים טוענים שהנתבע הפר את ההסכם ולא שילם אף תשלום של 10,000 ₪ כפי שנקבע בהסכם. הנתבע טוען שעל פי בקשת המנוח הוא העביר לו כל חודש את התשלום בסך 10,000 ₪ במזומן (עמ' 42 שורות 33-34). התובעים, שהנטל מוטל לפתחם, לא הביאו כל ראייה לכך שהנתבע לא שילם את התמורה.

18.האב העיד שהמנוח היה "איש קשה" ו"עקשן כמו פרד". סביר שלו הנתבע לא היה עומד בתשלומים הוא היה פונה אליו ומבטל את העסקה כפי שהתאפשר לו במפורש בסעיף 9 להסכם הקובע שפיגור של שלושה תשלומים ייחשב להפרה יסודית ויזכה את המנוח בזכות לבטל את ההסכם. לא הובאה כל ראייה שהמנוח פנה בדרישה לביטול ההסכם לאור אי קבלת התשלומים או מכל סיבה אחרת. הנטל להוכחת הפרת ההסכם מוטלת על התובעים והם לא עמדו בנטל זה.

19.יצוין שהשיהוי הגדול בהגשת התביעה גרם לנתבע לנזק ראייתי רב, מאחר שעו"ד אגוזי נפטר בשנים האחרונות ולא ניתן היה לזמנו ולאמת את עדותו של הנתבע לפיה עו"ד אגוזי התעניין אצל המנוח ווידא שהנתבע משלם את התשלומים החודשיים בגין רכישת הדירה, כסדרם. עו"ד אגוזי גם יכול היה להסביר אודות כוונת המנוח ורצונו בעריכת ההסכם. לתובע מלאו 18 שנים ביום 30.6.16 (עמ' 7 שורות 16-17) והתביעה הוגשו ממש על סף תקופת ההתיישנות של התובע, שאישר שההסכם היה ברשותו כבר כמה שנים (שם שורות 4-6).

20.סיכומו של דבר: התובעים לא הוכיחו אף אחת מעילות התביעה ויש לדחותה. חבל שהתובעים לא שעו לעצת אביהם שהתנגד להגשת התביעה (עמ' 11 שורות 25-28 ועמ' 21 שורות 22-29) והתעקשו על ניהול הליך מלא. משהתביעה נדחית, ולאחר שלקחתי בחשבון את חשבוניות שכר הטרחה שהנתבע שילם לב"כ, התובעים ישלמו לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 100,000 ₪. בניגוד לטענת התובעים בסיכומי התשובה (סעיפים 1-2), בהתאם להנחיות נשיאת בית המשפט העליון מיום 1.11.20 (סעיף 13(ב)(1) להנחיות), ניתן לצרף קבלות והסכמי שכר טרחה לסיכומים ולא מדובר בראיות חדשות שלא ניתן היה לצרף.

ניתן היום, כ"ט תשרי תשפ"ה, 31 אוקטובר 2024, בהעדר הצדדים.