נציגות הבית המשותף של 'המגדל' ואח' נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ ואח'

1.כללי

פסק דין בכתב תביעה שהוגש על ידי נציגי הבית המשותף וחלק מרוכשי הזכויות בבניין מספר 6 של פרויקט 'גני ציון', הידוע בשם 'המגדל' והמצוי ברחוב אליעזר הגדול 6 בשכונת קטמון בירושלים, כלפי הנתבעת 1, יזמית הפרויקט, ממנה נרכשו הזכויות (להלן – "החברה") וכלפי הנתבע 2, מנהלה של החברה, שבעצמו רכש שתי דירות בבניין, בגין עילות שעיקריהן פורטו בסעיף 4 לכתב התביעה, וכדלקמן:

"האחד, השתלטות הנתבעים על רכוש משותף בבנין, לרבות "אולם הדיירים" ובריכת שחייה המיועדים לשימושם של כלל הדיירים בבניין ונהפכו לשימושם הפרטי של הנתבעים; 

השני, אי ביצוע תשלומים לועד הבית בגין השימוש ברכוש המשותף עליו השתלטו הנתבעים ותשלום בחסר לגבי דירות בבניין שלא נמכרו או הושכרו ע"י הנתבעים.

השלישי; ליקויי בנייה רבים וחמורים ברכוש המשותף בבניין, הידועים לנתבעת 1 מזה זמן רב, אותם היא אינה טורחת לתקן".

העילה השלישית שעניינה ליקויי בנייה, הובילה את הנתבעת 1 להודעת צד שלישי כלפי החברה שבנתה בפועל את הבניין, דניה סיבוס בע"מ. ההליך במישור זה סוכם, ומיצה את החזית בינה לבין יתר בעלי הדין עוד ביום 9.3.21. עילה שלישית זו, אינה, אפוא, עוד על הפרק, ואף חברת דניה סיבוס בע"מ כבר אינה צד לפסק דין זה (תוקף של פסק דין חלקי להסמכת הצדדים ניתן ביום 11.3.2021).

2.הערות מקדימות לטענות שבפני בית המשפט

מטעמים שיתרמו לבהירות הדיון מצאתי להקדים הערות אחדות שתתרומנה הן לאבחנה בין העיקר בהליך זה, לבין הטענות שבשולי ההליך, כמו גם למסלול הדיון.

א.בהליך זה נכרכו מצד התובעים שתי עילות עיקרית – ליקויי הבניה ונושא שיובהר בהרחבה רבה בהמשך – "סוגיית אולם הדיירים", ומצד הנתבעת, בהיותה התובעת שכנגד, עילת לשון הרע שהעמדה על הסך של 4,500,000 ₪, שתכונה לימים על ידי התובעים כתביעת השתקה. לאלה צירפו התובעים מספר עילות-משנה שתידונה גם הן, אך נתבהר, בוודאי לקראת הסיכומים, שמרביתן, ספק נזנחו, ספק, לא הושקע הרבה בהוכחתן, עניינן אינו העיקר, ולהערכתי, אלמלא העילות העיקריות, לא היה בהן כלל כדי להביא את התובעים פתח בית המשפט, ואף מקומן בפסק דין זה, יהיה בהתאם. כהערה שתקדים את המשך הדברים יצוין כבר עתה שבלט לבית המשפט עד מאד, שאת עיקר סיכומיו ריכז ב"כ התובעים בסוגיית אולם הדיירים, שלאחר סיום עניין ליקויי הבניה היתה לעיקרית מבחינתו, בעוד שאצל ב"כ הנתבעים נדחק נושא זה לשולי דבריו. אף ייתכן שהערתי זו כבר תרמוז לכיוון ההכרעה שתתבקש לעניין זה.

ב.אשר לבעלי הדין – בכל הקשור לתובעים, צודק ב"כ הנתבעים שעל רקע החלטתי בבקשה לדחיית התביעה על הסף מיום 22.1.17 נקבע ביחס לתובעת 1 כי –"כתנאי לכך שאאשר את נציגות הבית המשותף כבעל דין בהליך זה, וגם זאת, רק לצורך שאלות הנוגעות להחזקת הבית וניהולו, אורה על הגשת ייפוי הכוח עליו חתמה הנציגות לעיוני, וזאת על יסוד ההנחה, שבהגישו לידי יפוי כח זה, גלום מצג מצד עורך הדין לפיו בדק הוא ווידא שנחתם יפוי הכח על ידי מי שהוסמך לכך על ידי דיירי הבניין כחוק. ועוד אורה כי, לכל הפחות, יו"ר הנציגות, יגיש תצהיר המאשר שהחלטת הנציגות להגשת תביעה זאת נתקבלה על-פי התקנון, כדין, ועל ידי מי שמוסמך היה לקבל את ההחלטה" (סעיף 3(ד) להחלטה). משלא עמדה התובעת 1 בתנאי זה, דין תביעתה לדחיה, ואשר לשאר, מייצגים הם 21 מתוך כ- 85 בעלי דירות, ובמישור הכספי (למעט התביעה שכנגד), עומדת זכאותם על החלק היחסי, ובמעוגל, על רבע מהסכום שייפסק, כשבתוך כך אציין כבר עתה, כי, מכל מקום, המישור הכספי, מצוי, גם הוא, בשוליו של הליך זה. אשר לנתבעים, הנתבעת 1 מכרה לתובעים את דירותיהם, והנתבע 2, מנהל הנתבעת 1, היה מי שרכש שתי דירות פנטהאוז בבניין, וחשוב מכך, נטען כלפיו להשתלטות על כ- 130 מ"ר של הרכוש המשותף שהובטח לתובעים כאולם דיירים.

ג.דרך הילוכנו בפסק דין זה:-

1.ראשית הדיון בטענות עקרוניות בדבר מעמד ההסכם אל מול מצגים בעל פה, שטעונים הוכחה כשלעצמם, ובטענות כרוכות מסוימות בהיבטים הרלוונטיים (בפרט ביחס לאפשרות שהותירה בידה הנתבעת 2 להוצאת חלקים מהרכוש המשותף, ועוד). בשל חשיבות טענות אלה, אקדים את הדיון בהן לדיון בטענות הפרטניות שתבואנה בעקבותיהן;

2. לאחר זאת תידונה בתמצית טענות הנוגעות לרכיבים פרטניים כאשר אין ברקע סעיפים מפורשים בהסכמים רלוונטיים תקפים;

3.בכלל אלה נטען להתחייבות הנתבעים לאולם דיירים, אך טענה עיקרית זו קובעת פרשה לעצמה. בטענה זו, בה נכללות, להבנתי, למעשה שתי טענות, ויוער כבר עתה, שלהערכתי, נמנה נושא זה עם העיקריים שדחפו את התובעים להחלטתם להגיש את תביעתם, מלבד ליקויי הבניה שכבר טופלו ועניינם נסתיים;

4.ולבסוף בפנינו מספר טענות נלוות, בכללן, לחובות הנתבע 2 בגין דמי ניהול ושאר תשלומים הנוגעים לבית המשותף;

5.התביעה שכנגד.

ג.אשר לראיות שבמוקד הליך זה, על הפרק בעיקר שני עדים עיקריים – יו"ר נציגות הבית מטעם התובעים – מר אברהם לוברבאום והנתבע 2 מטעם הנתבעים, כשלצדם, כעדים נלווים, אחדים מהתובעים ומרוכשי זכויות אחרים, ומצד ההגנה, הגב' רויטל לביא, מנהלת המכירות מטעם החברה. במגמה להבחין, מבחינת הראיות, בין העיקריות לבין האחרות, פשיטא שעדויות ה"ה לוברבאום, מכאן, הנתבע 2, מכאן, וההסכמים, הינם העיקר, והיתר – בשולי הדיון.

ד.אשר לטענות שעניינן באי-נשיאת הנתבעים בהוצאות השוטפות, נושא שאקדיש לו פסקה לעצמה, יוער כבר בשלב זה שעל הפרק טענות הלוקות בחסרון ראייתי קריטי בהיעדר כל עדות או אסמכתאות ראויות ומספקות מצד חברת הניהול, וזאת באופן שמונע מבית המשפט לגבש פסיקה הולמת בעניין זה, שייוותר להכרעה במסגרת אחרת, אם בפני המפקח על בתים משותפים ואם בפני כל ערכאה מוסמכת אחרת, לעתיד לבוא.

3.הוצאת חלקים מהרכוש המשותף – הדין וההסכמים בין הצדדים

א.סוגיה זו נמנית עם העיקריות שבפני בית המשפט. עתיד הדיון בה להקרין במישרין הן על סוגיית אולם הדיירים, והן על רכיבי המשנה. הבסיס ההסכמי לדיון בסעיף 61 להסכמי המכר שנחתמו עם הדיירים (כשלצידו מספר סעיפים סמוכים), וזו לשונו:-

החברה תהיה זכאית להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לכל יחידה/ות רישום אחרת/ות שבבית. כמו כן תהיה החברה זכאית להוסיף בניה לבית המתואר בהסכם זה ובנספחיו. כן תהא זכאית החברה להעניק לבעלים של שטח צמוד כל זכות שהיא לרבות הזכות לתוספת בניה, ניצול אחוזי הבניה וכל זכות אחרת, ללא צורך בקבלת הסכמה מצד כל רוכש או צד ג'.

באותה מגמה אף נחתם נספח להסכם שכותרתו: "הוצאת חלקים מרכוש משותף".

ב.עיקר טענות הצדדים בנדון דנן, מבקשות להתבסס על פסיקה רלוונטית. לטענת התובעים, מבקשת הפסיקה בעקביות לצמצם סעיפים אלה בהם נוקטים מוכרי דירות וקבלנים, דבר יום ביומו. ראה ע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' חברת 'וזוב נכסים בע"מ' (20.11.2016) שם נפסק בסעיף 34 על ידי כבוד הנשיאה נאור ז"ל כי: "הותרתו של שיקול דעת נרחב לגבי גריעתו של כל חלק באשר הוא מהרכוש המשותף אינה אפשרית" וכן ראה, ע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן מלי ו 246 אחרים (15.7.2015), סעיף כ"ב לפסק דינו של כבוד המשנה לנשיאה א' רובינשטיין (הגם שבפרשת פרידמן, פסק בית המשפט לבסוף לטובת החברה).

ג.ומנגד, הנתבעים, ששמו את הדגש על מקומו הקרדינאלי של ההסכם בכתב על פני טענות להבטחות בעל פה, מצגים וכל כיוצא באלה (ראה, ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח נ' רכבת ישראל (20.11.2019) וכן ע"א 9538/06 ישראל סגל נ' בנק ירושלים לפיתוח ומשכנתאות בע"מ (10.6.2008)), כאשר במוקד ההתקשרות חוזים חתומים, ולאחר שבוצעו בהסכמים שינויים פרטניים (והדבר אכן הוכח), אף אין לראות בהם חוזים אחידים.

ד.דיון מרכזי זה, הכרעתנו.

1.אכן, מטעמי הנתבעים ופסיקתם, קשה להלום פגיעה במעמדם של הסכמים כתובים, באשר, מטעמים שאף צוינו בפסיקה הנ"ל, ישמוט הדבר את הקרקע לחלוטין מתחת לרגלי עולם העסקים. חתירה מהותית לגריעת מעמדו של החוזה שבכתב, נוגדת את כוונת המחוקק ואת האינטרס הציבורי במובן הרחב והעמוק ביותר. ליבי לדברי העד מנסדורף (מבין הרוכשים), שמדם ליבו חלק עימנו את החשיבות שהוא רואה באמירת אמת, אך גם לחוזה הכתוב מעמד שראוי לכבדו, ובפסיקה שתחתור תחת מעמדו של ההסכם הכתוב, גלומות השלכות רוחב שליליות רבות: "אחד העקרונות היסודיים  בדיני החוזים – אם לא היסודי שבהם – הוא עקרון חופש החוזים, המוצא את ביטויו בסעיפים 23 ו – 24 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, המעגנים את חופש ההתקשרות בחוזה ואת חופש עיצובו של החוזה בהתאם לרצון הצדדים" (דברי כב' השופט א' לוי ב ע"א 9323/04, מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בניין 17 מתחם 5 (23.7.2006)).

2.בין היתר, נטען בסעיף 54 לכתב התביעה, שעל הפרק חוזים אחידים המכילים תנאים מקפחים, ולטעמי, מופנית טענה זו בפרט כלפי סעיף 61 להסכם, שלא בכדי בחרתי לפתוח בו. ברם, טענה זו נעדרת אחיזה בשני ראשיה.

א.ראשית, קשה לראות בהסכמים אלה כחוזים אחידים גם אם, מטבע הדברים, נקודת המוצא למשא ומתן בין החברה לבין כל אחד מרוכשי הזכויות היה באותה ורסיה של טיוטת ההסכם. אישרו הרוכשים, זה אחר זה, קיומו של מו"מ בדבר תנאי ההסכם, וכי נחתמו הסכמי שינויים בעקבות מו"מ זה. זאת, גם אם, מטעמים תמוהים, לא צורפו הסכמי השינויים במלואם למסמכי התובעים. מר לוברבאום העיד במפורש שבחר להתנהל באמצעות עורך דין מטעמו – עמוד 27 שורה 19 לפרוטוקול; ושעורך דינו בדק את שבדק – עמוד 29 שורה 3 לפרוטוקול וראה עוד פעם בעמוד 34 שורה 22 לפרוטוקול. אף אין חולק שנערך הסכם שינויים, עובדה שדי בה כדי להכביד על הטענה לחוזה אחיד, הגם שמשום מה לא הוגש הסכם השינויים במלואו – עמוד 35 שורה 4 לפרוטוקול הדיון. גם למר שחורי היה חבר עורך דין בו הוא נעזר - עמוד 65 שורה 16 לפרוטוקול. אף הוא ניהל מו"מ על הוראות החוזה – שם, שורה 23 לפרוטוקול, וגם הוא לא צרף את כל ההסכם מטעמים השמורים עמו – עמוד 66 שורה 3 לפרוטוקול. גם לדבורה דיין היה עורך דין (עמוד 80 שורה 22 לפרוטוקול), וכך גם לאחרים, ולא מצאתי לנכון להרחיב עוד.

ב.ומעבר לאמור, בנסיבותיו של הסכם מסוג זה, לא כלאחר יד אקבע שסעיף זה, שהוא, כאמור, טיפוסי מאוד להסכמים מקבוצה זו, הוא בהכרח בבחינת תניה מקפחת.

ג.ולצד כל האמור יוער, שעל הפרק טענה שיש בה גם כדי לאתגר את סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני בדבר טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב והפסיקה הרבה שנתגבשה סביבו, ובמידה ידועה אף את סעיף 8 לחוק המקרקעין.

3.אלא, שלהבנתי, לא עצם תוקפו של סעיף לגיטימי עומד על הפרק, אלא פרשנותו ויישומו, בפרט נוכח הפסיקה שציינו התובעים, ולהלן אבהיר ואפרט. ראשית אזכיר מושכלות ראשונים, שפרשנותו של סעיף הינה מלאכה תלוית הקשר. ואכן, מקום בו על הפרק קבלן המוכר דירות, מקובל ואף נכון לאפשר לו בחוזה שנחתם היום, שיצמיד חניה או מחסן שטרם נמכרו (ולפיכך ניתן עדיין לראותם עתה כרכוש משותף), לדירות שתימכרנה מחר: אין לך דבר מקובל יותר והגיוני יותר מכך. ולהבנתי, לצורך זה נועדו סעיפיו אלה של ההסכם. אך לכך בלבד.

לפיכך, מכאן ועד המסקנה שניתן על יסוד סעיף זה לנגוס בכ- 130 מטר של רכוש משותף מובהק, רחוקה הדרך עד מאד. לשון אחר: עולה במפורש מהפסיקה בה אוחזים התובעים, שראוי לפרש סעיפים אלה במגמה מצמצמת, ובמובהק. מכאן, שאף איננו נדרשים לשאלה מה הובן מדברי נציגת המכירות רויטל לביא למי מבין הרוכשים שהעידו, ואיננו נדרשים לשאלה מדוע מרבית התובעים, לא מסרו תצהירים, לרבות בשאלה מי הבטיח להם מה. הגם שאתייחס לכך במעט, הרי, לכל היותר, יש בטענות התובעים למצגים מטעים, ומאמין אני לעיקר דבריהם, משום חיזוק למסקנה המתבקשת ממילא גם ללא עדויות אלה: בזכותו של קבלן לאמץ לעצמו 130 מטרים מהרכוש המשותף, הפסיקה לא מכירה, אלא אם כן ניתן לכך ביטוי ממוקד ומפורש בהסכמים, ושלא כבפרשתנו. מאמצי הנתבעים להרחיב את פרשנות סעיפים אלה של ההסכם, מנוגדת, אפוא, לפסיקת בתי המשפט.

ומכאן, בתמצית, לטענות המשנה להבטחות חוץ-חוזיות.

4.על רקע האמור, וקודם שאגיע ל'אולם הדיירים', שאר טענות התובעים

א.חניות המיועדות לאורחים

על הפרק טענה שחזרו בהם ממנה התובעים בשלהי סיכומיהם, ונותרה להכרעתי רק המחלוקת הדיונית האם בנסיבות אלה יש להורות על מחיקת העילה או דחייתה. נוכח השלב המאוחר בו חזרו בהם התובעים, אורה על דחיית טענה זו: צודק ב"כ הנתבעים בטענתו לעניין זה.

מעבר לכך יוער, שהמסקנה שאין לעילה זו אחיזה, עלתה כבר מעדויות התובעים עצמם. אין חולקין, שאין לכך כל זכר במי מבין ההסכמים לפיהם רכשו מי מבין התובעים דירות וזכויות בנכס. בנקודה זו יצוין סעיף 9.1.1 למפרט שצורף לכל ההסכמים ולפיו – "סך הכל מקומות חנייה משותפים: אין". ואף עדויות התובעים ועדיהם בשלבים בהם נחקרו נגדית מתיישבים עם האמור. מר לוברבאום עצמו השיב בתשובה מפורשת לשאלה האם הובטח לו חניון אורחים כי – "לא זכור לי דבר כזה" (עמוד 59 שורה 19 לפרוטוקול). בהמשך הדרך אף הבהיר שלדעתו נכון שתוותרנה חניות לאורחים, בוודאי אם יש עודף חנייה אך פשיטא, שמכאן ועד למישור החוזי המחייב רחוקה הדרך: "לא כך הדברים שאמרתי. לא ביקשנו מתנה. אנחנו אמרנו היות ויש חניות שלא מוגדרות, כל החניות שלמטה לא ידענו לאיזה מטרה זה, זה היה כמו חלל ריק בלי שום דבר ואז נכנסו לנישה הזאת ואמרנו אם החניות האלה בואו ננסה, הרי מה אני מבקש? חנייה אישית לי? אמרתי לרווחת הדיירים 200 משפחות כשמגיעים אורחים שיהיה להם איפה להחנות" (עמוד 60 שורות 4-1 לפרוטוקול). מר לוברבאום אף הבהיר, שאף לשיטתו, החניות אינן בבחינת רכוש משותף – עמוד 44 שורה 6 לפרוטוקול חקירתו הנגדית, ונאמרו הדברים אף ללא כל הסתייגויות. בהמשך אף אישר, שידע, ידוע היטב, שרשאית החברה למכור חניות (שם, שורה 8). הוסיפו עליו בדברים ששמטו לחלוטין את הקרקע מתחת טענה זו עדי תביעה אחרים. כך, למשל, שלמה שחורי שנשאל על כך במפורש, אישר בצורה הברורה ביותר שהותירה החברה בידה את האפשרות מה לעשות עם החניות שלא נמכרו באופן קונקרטי למי מבין הדיירים – ראה בממוקד עמוד 77 שורה 10 לפרוטוקול. דברים במגמה זו מצויים למכביר בדברי עדי התביעה, ואסכם פסקה זאת בדברי עדת התביעה, ציפורה גולדשמיט לפיהם – "לי לא הובטח חניון אורחים, אבל אני לא פה בשביל זה" (עמוד 94 שורה 3 לפרוטוקול).

ב.בריכת שחייה

נקודת המוצא לדיון בטענה זו בסעיף 31 לכתב התביעה בו נכתב כדלקמן: "עוד השתלטו הנתבעים על בריכת השחייה שבקומה העליונה שבמגדל והם עושים בה שימוש בלעדי בטענה כי היא צמודה לדירת הפנטהאוז בלבד". שתי עובדות, אינן במחלוקת, וגם אם אתייחס אליהן במעט בהמשך, מסכמות הן את הנושא. ראשית, שאין במי מבין ההסכמים כל הבטחה למי מבין התובעים לבריכת שחייה, בין פרטית ובין משותפת; ושנית, שבקומה העליונה, לצד ביתו של הנתבע 2, יש בריכה. גם העדויות בנושא זה מתיישבות עם האמור לעיל. מר לוברבאום, למשל, העיד בהגינותו במפורש, שמעולם לא הובטחה לו בריכה והבסיס לטענותיו במישור התכנוני: "בריכה לא הובטחה לי אבל כשהסתכלתי בהוראות של התב"ע הופיע שם בריכות לרווחת דיירי המתחם" (עמוד 30 שורות 2-1 לפרוטוקול). גם במפרט עליו חתם, לא מופיעה בריכה – עמוד 38 שורה 7 לפרוטוקול. ולכל היותר, שיתף את בית המשפט עם הבנתו ודעתו על המצב, ודעתו וטענתו מתבססים על התב"ע אך לא על פי ההסכם – ראה מעמוד 61 שורה 1 לפרוטוקול הדיון ואילך. התביעה בנקודה זו אינה מתבססת, אפוא, על התחייבות חוזית, אלא, על כך, ש– "באו דיירים ואמרו שיש בריכות למעלה. אני לא ידעתי באיזה דירה יש בריכה. ידעתי שיש בריכות... זו הקומה של אדון חסיד" (עמוד 61 שורות 9-12 לפרוטוקול; ובהמשך הבהיר שהכוונה לשתי הדירות בקומה העליונה שבבעלות הנתבע 2). וקודם שאסכם פסקה זו, אציין שגם העד שחורי העיד במפורש בהגינותו, כי – "אני לא טענתי שהבטיחו לנו בריכה" (עמוד 71 שורה 23 לפרוטוקול), וכמוהו, גם העידה העדה דבורה דיין – "לא הבטיחו לנו בריכה. אמרו לנו אחר כך שיהיה בריכה. לי אישית לא הבטיחו בריכה" (עמוד 81 שורה 2 לפרוטוקול). במגמה זו, בפניי, עדויות נוספות ואולם, לשלב זה, די בכך. אף צדק ב"כ הנתבעים בסיכומיו, שאין חולקין שרכש הנתבע 2 שתי דירות פנטהאוז, ולא ידעו התובעים אפילו להצביע על אותה דירה שלצידה נבנתה הבריכה. אין בפני אף כל חוות דעת ביחס לשטח הבריכה, והאם נבנתה הבריכה על גבי רכוש משותף, וכמה, אם בכלל. על הפרק, אפוא, תשתית ראייתית שאינה מלאה, ובהגינותו הרבה, אף שם לב לכך גם ב"כ התובעים במהלך סיכומיו.

ג.יחידות משותפות נוספות

במהלך הדיון הראייתי, נזכרו לפחות שלוש יחידות או שלושה חדרים משותפים נוספים – חדר כושר, חדר ג'ימבורי ובית כנסת. לקראת שלב הסיכומים, ככל שבכלל נטען בכיוון זה, הנושא כמעט ונזנח. מכל מקום, מאשרים התובעים שכל אלה נתקבלו ואך להשלמת הדברים אסתפק בדברי מר לוברבאום כי – "הדברים הלכו בשלבים ולא בפעם אחת. סדר הדברים שאני אמרתי זה היה סדר הדברים. קיבלו חדר כושר, ג'ימבורי ואחר כך בית כנסת" (עמוד 47 שורות 12-11 לפרוטוקול; וראה עוד קודם לכן את אישורו הממוקד לנקודה זו בעמוד 43, שורות 9-1 לפרוטוקול (חדר הג'ימבורי מכונה גם חדר פעילות לילדים, אך אין בכך כדי לשנות)).

ד."הברושור"

בהמשך לאמור לעיל, ביקשו התובעים, כאמור, להיאחז בפרסום המקדים, 'הברושור', וזה מצורף כנספח ד' לראיותיהם. ובו, ביחס לחדרים המשותפים, פורטו שלושה אלה (מהשורה החמישית לפרק בפרסום שכותרתו "עיקרי המפרט הטכני") – "חדר כושר מאובזר, חדר פעילויות לילדים, אולם דיירים רב שימושי". היינו, שעל פי פרסום זה לא הובטחו לתובעים אלא שלוש יחידות משותפות שכאמור לעיל, לדברי התובעים עצמם, התקבלו.

פרק זה משקף היטיב את הפתיח לפסק דין זה, בהתייחסו לטענות, שטוב ונכון היה לתובעים להימנע מהעלאתן מלכתחילה. הגם שהתייחסתי אליהן בהרחבה, מתיישבים הדברים עם טענות ב"כ הנתבעים, שהיה בדרך הילוכם של התובעים כדי לסבך ולהכביד על ההליך הרבה מעל הצורך. בפיהם, אמנם, טענה רבת משקל שתידון בפסקה הבאה, אך מלבדה, ומלבד טענתם לליקויי בניה, שכבר מאחורינו, ראוי היה להם להניח לטענות רבות נוספות, שלא היה בהן דבר מלבד הכבדה שלא לצורך על ההליך. בנקודה זו, דעתי, כדעתו, אלא שחבל שלא הוקפד על כך גם מכיוון הנתבעים: התביעה שכנגד, שהוגשה אמנם על ידי ב"כ קודם, ונצטרף בהזדמנות זו לאיחולי החלמה השלוחים לו, אף לה אין כל מקום, ובניגוד לטענותיהם המיותרות של התובעים, היא נגועה גם בחוסר נקיון כפיים, היורד לשרשה, ועל כך – בהמשך.

7.טענת התובעים להשתלטות על חלקים ברכוש המשותף, וטענתם לאולם דיירים

א.שתי טענות משמשות את התובעים בערבוביה, והגם שניתן בנקל להבין מדוע, הנכון הוא להבחין ביניהן: האחת, שהובטח להם אולם דיירים שאותו לא קיבלו, והשנייה שהשתלט הנתבע 2 על חלק מהרכוש המשותף. מטעמי בהירות אף אקדים ואבהיר את אשר הבנתי מערבוביה זו, כי, להבנת הדיירים, החלק שעליו השתלט הנתבע 2 מהרכוש המשותף הוא – בעיקרו או במלא – בדיוק השטח שהובטח להם כאולם דיירים.

ב.נקודת המוצא לדיון זה, באמור בסעיפים 20 – 22 לכתב התביעה ואביא את הדברים כרוחם וכלשונם:

20. הנתבעים, לאחר שהשלימו את מסירת הדירות לדיירים, החלו להשתלט על חלקים נרחבים ברכוש המשותף של הבניין, מבלי שקיבלו לכך את הסכמת הדיירים, תוך שהם נוהגים בשטחים אלה מנהג בעלים ומונעים מהדיירים לעשות בהם כל שימוש.

21. כך, השתלטו הנתבעים על אולם הדיירים המצוי בקומת הביניים של בניין 6 (מפלס 2.75-), וכן על הממ"ד הקומתי המצוי באולם זה, תוך סיכון ביטחונם של הדיירים, ביצעו בו שינויים על מנת שיתאים לאולם לשימושם הפרטי ועושים בו שימוש בפועל לצרכיהם האישיים בלבד, לרבות עריכת אירועים משפחתיים ואירועים פרטיים אחרים. למרבה האבסורד ההוצאות השוטפות בגין השימוש הפרטי והבלתי חוקי שנעשה באולם מוטלות על כלל הדיירים. למותר לציין כי הנתבעים אינם משלמים לחברת הניהול עבור השימוש באולם הדיירים כפי שמשלמים כל בעלי הדירות במגדל עבור דירותיהם.

22. חרף העובדה שהן אולם הדיירים והן הממ"ד הקומתי מיועדים לשימוש ציבורי בלבד ולטובת כלל דיירי הבניין, סירבו הנתבעים לסלק את ידם בטענה כי שטחים אלה שייכים לנתבעת וכי היא רשאית להצמידם לכל מי שתחפוץ.

ג.אשר לטענה בדבר התחייבות הנתבעת 1 לאולם דיירים, די בהבאת הסעיף שבחר עד התביעה הראשי, מר לוברבאום, לצטט בסעיף 6 לתצהירו כדי לעמוד על גורלה של טענה זו. וכך נכתב לעניין זה (ההדגשות - במקור):

"ביחס לשימושים בקומת הביניים, נרשם במפרט כדלקמן:

מחסנים פרטיים צמודים לדירות (חלק מהמחסנים לא צמודים לדירות), מבואה קומתית, 2 חדרי מדרגות, 3-4 מעליות, קיימת מעלית רביעית שתשרת רק את שתי קומות הפנטהאוזים, משרד אחזקה או שימוש אחר לפי קביעת החברה, מעברים למחסנים, חלל רב תכליתי/בית כנסת – כולל חדרי כושר, שירותים שונים, מחסנים וכו', כניסה לבניין (מדרגות) ללובי, פעילות ציבורית משותפת, חדר פעילות לילדים, פירים, תעלות וארונות לתשתיות שונות ולאוורור וכו'".

אולם דיירים כללי, אינו נזכר באף חוזה או מפרט, וייתכן שהובן שהמושג "חלל רב תכליתי", מתפרש אצל התובעים, בין היתר, בהקשרו של אולם זה. מכל מקום, עצם הכיתוב "חלל רב תכליתי/בית כנסת" אף מתיישב עם טענת הנתבע 2 שנמסר לרוכשים חלל, שברצותם יעשו בו שימוש כבית כנסת כפי שאכן קרה, וברצותם, שימוש אחר. וכאמור, אין חולקין, שבית כנסת במקום, עד עצם היום הזה, קיים גם קיים: "אנו ייעדנו את השטח הזה לאולם רב תכליתי שיכול לשמש גם בית כנסת, כפי שנעשה בפועל מזה כעשור..." (דברי הנתבע 2, בעמוד 114, שורות 20 – 21; השווה גם עמוד 115 משורה 7 לפרוטוקול וראה במקומות נוספים). בהיעדר כל עוגן בהסכמים להבטחה נפרדת לאולם דיירים, טענה זו, באופן בו נטענה, אינה ניצבת על קרקע יציבה.

ואולם, משהגענו לטענת התובעים להשתלטות הנתבע 2 על חלקים מהרכוש המשותף, שאינה טענה מבוססת חוזה, תשתנה התמונה לחובת נתבע זה, וכבר בשלב זה אשוב ואזכיר את הפרשנות המצומצמת בה מחויב סעיף 61 להסכמים, עיין לעיל, וכדלהלן.

ד.על פני הדברים, יש בדיון כדי להצביע על מקור הבלבול שאינו מקרי, בין הטענה החוזית, לבין הטענה להשתלטות הנתבע 2 על רכוש משותף, בדגש על אותו חלק ברכוש המשותף שנועד לדברי התובעים לאולם דיירים זה. קיימת זיקה בין שתי טענות אלה, לפחות בעיני הגרים במקום. כהערה שתקדים את המשך הדברים אפתח בקביעה שאכן מצביעות הראיות, במידה לא מבוטלת, מפי הנתבע 2 בעצמו, על השתלטות מצידו על חלק מהרכוש המשותף וככל הנראה המדובר, אכן, בדיוק במתחם שאותו נוהגים לכנות התובעים "אולם דיירים". זאת, גם אם, אין בעניינו הבטחה קונקרטית במי מבין ההסכמים, ונובעות זכויות התובעים לשטח זה מכוח זכותם המשותפת לרכוש המשותף, ולא מכוחם של הסכמים קונקרטיים.

ומכאן, לראיות לסוגיה זאת.

ה.נקודת המוצא לדיון בסעיפים 9 – 11 לתצהיר מר לוברבאום בהם נכתב כדלקמן:

9. אקדים ואציין כי השתלשלות העניינים שאפרט להלן הנוגעת להשתלטות הנתבעים על רכוש משותף בבניין, נובעת לדעתי בעיקרה מהעובדה שהנתבע 2 רכש בעצמו דירה בבניין מהנתבעת ולמרות שהוא אמור להיות במעמד כמו כל אחד מבין יתר 85 בעלי הדירות בבניין, הוא נוהג כאילו הוא בעל הבית של הבניין ויכול לנהוג כרצונו.

10. הנתבע 2 בחר ליטול לעצמו זכויות עודפות תוך התנהלות כוחנית ודורסנית, נקיטת דרכים קלקלות של עשיית דין עצמי תוך רמיסת זכויותיהם של דיירי הבניין והתעלמות מן ההתחייבויות אשר נטלה על עצמה הנתבעת בהסכמים עם רוכשי הדירות; תוך התעלמות מחובת הנתבעים לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת; תוך הפרת הדין והקבוע בפסיקת בתי המשפט לגבי רכוש משותף.

11. בקומת הביניים של הבניין נבנו חדרים שהיו מיועדים להיכלל ברכוש המשותף ולשימושם של כלל הדיירים בבניין.

ו.דברי הנתבע 2 בבית המשפט, כמו מאשרים את טענות התובעים, ואף משתמע מהדברים במפורש שהשטח עליו השתלט כונה "אולם דיירים", וזאת הגם, שכאמור, לא נזכר מושג זה באף הסכם. להלן חקירתו במישור זה:

ש.מתי אתה ביקשת או הוצאת בעצמך את השלט אולם דיירים?

ת.לא זוכר.

ש.אתה הורית לעשות את זה?

ת.שאלת אותי מתי ירד השלט, אני לא זוכר.

ש.האם אתה הורית להוריד את השלט "אולם הדיירים"?

ת.אני מנסה לחשוב, לא נראה לי.

ש.מי החליט להוריד אותו?

ת.אלה ששמו את השלט וגילו שטעו, דניה סיבוס.

ש.איך הם גילו שזו טעות אם לא דיברת איתם, או אולי כן דיברת איתם?

ת.לא זוכר.

ש.אתה דיברת איתם?

ת.עניתי. עניתי מה שאמרתי בפרוטוקול.

ש.כמה זמן היה השלט שם? לפחות שנה?

ת.לא סביר.

ש.קרוב לשנה?

ת.לא סביר.

ש.כמה זמן הוא כן היה?

ת.אין לי מושג.

ש.למה התקנת אמבטיה באולם דיירים?

ת.אני לא מבין את השאלה.

ש.למה התקנת אמבטיה באולם הדיירים?

ת.לא התקנתי אמבטיה.

ש.אין שם אמבטיה?

ת.לא.

ש.יש שם בידה?

ת.כן.

ש.יש שם מקלחת?

ת.כן.

ש.למה צריך מקלחת? למה התקנת שם מקלחת?

ת.יש לנו את האירועים שהחברה בחרה לעשות שם והאירועים האלה יכולים להיות בכל זמן ואבא שלי שהוא יו"ר החברה בחר שתהיה שם מקלחת, אם הוא יצטרך להתקלח."

(מעמוד 106 שורה 14 עד עמוד 107 שורה 20 לפרוטוקול הדיון).

ועתה, דגשים למה שעלה מדבריו. ראשית, לא הכחיש שהיה במקום שלט "אולם דיירים", אלא, שהשיב הנתבע 2 בתשובה לשאלה כיצד ירד שלט זה שאינו זוכר. אף לשאלה האם ירד השלט בהוראתו נדחק לתשובה אנמית, כי לא נראה לו. ולא זו בלבד שהשלט ירד, אלא שהותקנו שם בידה, מקלחת, ונועד השטח לאירועי החברה, ומן הסתם הכוונה לנתבעת 1. לאחר כל זאת, הוסיפה חקירתו ולימדה, שיש במקום מטבחון וגם בנו הבכור עושה שם שימוש מעת לעת.:-

ש.יש בו גם מטבח, נכון?

ת.יש בו מטבחון.

ש.בן כמה הבן שלך הבכור?

ת.17.5.

ש.זה נכון שהוא לאחרונה עשה בו מסיבה?

ת.הבן שלי מדי פעם יורד ללמוד שם.

ש.ערכתם שם מפגשים משפחתיים?

ת.לפני המון זמן. (עמוד 108 שורות 8 – 15 לפרוטוקול).

ולאחר כל זאת אישר בתשובה מפורשת שעשיית שימוש זה במקום אינה מתבססת על הסכם עם הנתבעת 1 – ראה בממוקד בעמוד 108 שורה 19 לפרוטוקול.

ז.לגרסתו, ברקע, החלטה של הנתבעת 1 שהותירה בידה את הבחירה מה לעשות בשטח זה:- "לא זוכר מתי בדיוק התקבלה החלטה, מתי האחים חסיד החליטה לתת את החדר הזה לטובת מועדון למשפחת חסיד... החברה בנושא השטח של החדר הזה החליטה להשאיר לה את הבחירה מה לעשות איתו והיא ציינה זאת מפורשות במפרט הטכני שכתוב לבחירת השטח הזה האחים חסיד תבחר מה לעשות." (עמוד 110 שורות 10 – 15 לפרוטוקול). ואולם, על יסוד הדיון בפסיקה הנוגעת להוצאת חלקים מהרכוש המשותף, בה פתחתי, פשיטא, שלא יכולה החברה שבנתה את הבית לנגוס ברכוש המשותף כאוות נפשה, ונוכח האמור לעיל אף לא נצרך דיון בעניין. ומכאן ועד לקבלת טענת התובעים להשתלטות הנתבע 2 על חלק מהרכוש המשותף, כבר קצרה הדרך. ואכן, ככל הנראה, המדובר בשטח המכונה "אולם דיירים".

ח.על רקע כל האמור לעיל, כבר לא נצרכת הכרעה במעמד המצגים בעל פה לרוכשים קודם שנחתמו ההסכמים: תפיסת החזקה ברכוש המשותף אינה כדין, עם המצגים ובלעדיהם. ועם זאת אקבע, הן על יסוד עדויות התובעים, הן על יסוד עדות חסיד והן על יסוד דברי סוכנת המכירות רויטל לביא שהובאה על ידי ההגנה, שמצגים המלמדים על כוונה להעמיד לרשות הדיירים אולם שכזה, ניתנו גם ניתנו. ראה בדברי לביא בעמודים 126 – 127 לפרוטוקול, ראה בשנית בהתייחסותו לכך של מר חסיד, וראה בסעיף 110 לכתב ההגנה לפיו: ".. הסימון 'אולם דיירים' על השטח הנוסף נעשה בטעות על ידי דניה סיבוס בע"מ, הקבלן המבצע של הפרוייקט, ועל כן הוסר במהירות. באופן דומה נעשתה טעות במסירת המפתח על ידי דניה סיבוס בע"מ, וגם טעות זו תוקנה מיידית. אין באמור כדי לשנות כהוא זה מכך שהנתבעת מס' 1 עמדה בכל התחייבויותיה על פי הסכמי המכר ומסרה בפועל את השטחים שהתחייבה למסור..". אף פשיטא, שלא היתה חברת דניה סיבוס בע"מ שמה שלט שכזה על דעת עצמה: הרי לא היתה היא, אלא הקבלן המבצע, לא הופקדה היא על שיווק הדירות, ומדוע שתעשה כן?!. מצג כאמור, מוכח לחלוטין, שהיה גם היה, להסכמים בכתב, מצגים אלה, אמנם, לא נכנסו, אך מעבר לכך הדיון לא נצרך כלל: אפילו אין המדובר אלא בשטח משותף, אין לנתבע 2 כל זכות עודפת בעניינו, והדיון המשפטי בעניין, פורט בהרחבה.

ט.לטענת התובעים לתשלום לחברת הניהול בחסר, מצד הנתבע 2, אתייחס בפסקה נפרדת, ואולם, מכל מקום, גם במישור זה תשובתו של הנתבע 2 לשאלות עליהן נשאל מתיישבת עם האמור לעיל. לכשנשאל האם נראה לו תקין שאינו משלם דמי ניהול בגין השטח עליו השתלט השיב באופן כללי כי אין חשבון שנמסר לו על-ידי חברת הניהול שלא שולם (עמוד 114 שורות 2 – 9 לפרוטוקול). אלא, שמצופה היה שבנסיבות אלה, ובידעו מה הטענות המופנות כלפיו ימציא אסמכתא לכך שדיווח הנתבע 2 על תוספת שטח זו, בין אם לידיו ובין אם לידי הנתבעת 1, וכי מחויב הוא בתשלום לחברת הניהול גם עבור שטח זה. דבר מכל זה, אין בפנינו, ואף אין תימה בדבר: הרי גם הסכם לזכויות כלשהן בשטח זה מעולם לא נחתם, ואישר הנתבע 2 את הדברים, כאמור, במפורש. ואם לא רכש כדין דבר, סביר שאף לא חויב בדמי ניהול. זאת, הגם שהמקום, בפועל, בחזקתו או בחזקת שני הנתבעים.

י.הנושא היחיד שנותר ללא תשתית ראייתית מספקת מתייחס לבריכה בדירת הפנטהאוז של הנתבע 2, לגביה נטען – ולא בבהירות המספקת – שייתכן והיה בה כדי לנצל רכוש משותף. הטיעון והראיות במישור זה, חלקיים, אין כל חוות דעת, ראיות או מדידות, ודין טענה זו לדחיה. עם זאת יובהר, שתוקף מסקנתי זו, רק לחזית שבין הצדדים ועד למועד בו התגבשה התביעה, הוא יום הגשתה. אין בפסיקה זו כדי למנוע הליכים נוספים ביחס לבריכה זו ולשטח עליו נבנתה, ובוודאי לא כדי למנוע טענות בממד הקנייני, ככל שיהא בעל דין שיבקש להעמיד את טענות הזכות בהן נוקט הנתבע 2 להכרעה שיפוטית.

י"א.סיכומי התגובה של ב"כ הנתבעים, כמו מאשרים את האמור. לדבריו:

"אני מתמקד כרגע בטענות לגבי אולם הדיירים. אני מבקש מבית המשפט במסגרת פסק דינו לבחון את המערכת ההסכמית והמערכת ההסכמית היא ברורה ומפורטת מעבר לנדרש. אני מפנה לסעיפים 61 – 70 להסכם המכר. היחידה שבמחלוקת זו יחידה 211. הזכות של החברה וכך זה הובהר במסגרת החוזית, לבנות את הבניין לפי שיקול דעתה, לעצב את היחידות בו וההתחייבות שלה כלפי הרוכש נוגעת אך ורק לדירה שרכש ולרכוש המשותף. על התובעים היה להוכיח שיחידה 211 מלכתחילה הייתה חלק מהרכוש המשותף והתובעים לא עמדו בנטל הזה. אין בפני בית המשפט דבר שמראה בכתב, מבחינה חוזית, אין ראשית ראיה שיחידה 211 סווגה כרכוש משותף וזאת הנקודה המהותית ואני מזכיר לבית המשפט אם אנחנו פורצים גדר ומאפשרים לכל רוכש בעסקה כל כך מהותית להתעלם לחלוטין מכל מערכת החוזים ומפרט נספח הוצאת חלקים מהרכוש המשותף ואומרים זה הבין כך וזה הבין אחרת, זה זוכר כך וזה זוכר אחרת, רוקנו מתוכן את כל היכולת לנהל עסקים ויחסי מסחר על סמך חוזים. זה לא שאין חוזה, יש חוזה מפורט מאוד רק שיש לנו טענות מוזרות על זה שמע ככה וזה הבין ככה. כולם היו מיוצגים ולכולם ניתן יומם" (עמוד 155 משורה 21 עד עמוד 156 שורה 8 לפרוטוקול).

יפה, דרש. אלא, שמעולם לא צירף הסכם לפיו רכש הנתבע 2 אותה יחידה 211 מהנתבעת, ומכאן שעל הפרק טענה תלושה: החלטה לכנות שטח כיחידה ולהעניק לה מספר, אינה יכולה להכשיר כל דבר, ואף צודק ב"כ התובעים, שחורגת טענה בלתי מוכחת זו מגדרי החזית המקורית, כשלאורך כל הדרך נטען לכך שהמדובר בשטח משותף, אלא – כך נטען על ידי ההגנה – הותירה הנתבעת 1 בידה את הזכות לנגוס בו. עתה לא ניתן, אפוא, לטעון לזכויות ביחידת דיור נוספת.

י"ב.על-יסוד כל האמור נפסק בזה כי, אין, אמנם, תשתית ראייתית באף הסכם או מפרט לכך שהובטח לדיירים אולם דיירים, וממילא לא ניתן להצביע על סעיף שהופר, אך, כנגד זאת, קיימות ראיות חד משמעיות להשתלטות מצד הנתבע 2 על שטח השייך לרכוש המשותף, ככל הנראה, כ- 130 מ"ר גודלו, ושלא כדין.

י"ג.אשר לגובה דמי השימוש המגיעים, זכינו לעבודה מושכלת מצד ב"כ שני הצדדים שהסכימו לוותר על הדיון השמאי, והודיעו לבית המשפט שדמי השימוש החדשיים הראוים לשטח זה, ככל שתתקבל טענת התובעים, יעמדו על הסך של 2,600 ₪. בהינתן 28 חדשים (עד למועד הגשת התביעה; ותוך שיובהר שעומדת לתובעים עילה נפרדת ממועד זה ואילך), יעמוד הסכום על סך של 72,800 ₪. בשים לב להכרעתי שאין התובעים אלא כרבע מכלל בעלי הדירות, זכאים הם לסך של 18,200 ₪ כדמי שימוש עד למועד הגשת התביעה במישור הנדון.

8.טענת התובעים לחסר בתשלום לועד הבית מצד הנתבעים

א.טענות התובעים לעניין זה פורטו בסעיפים 34 - 36 לכתב התביעה:

34. כאמור לעיל הנתבעים השתלטו על "אולם הדיירים" ולא שילמו ועד בית עבור השימוש שהם עושים בו מאז חודש ספט' 2012 ועד היום.

35. כמו כן, העבירו הנתבעים לחברת הניהול תשלומים בחסר עבור דירות שלא נמכרו או הושכרו ע"י הנתבעים, כאשר שילמו רק 70% מדמי הניהול לתקופה שמחדש אוג' 2012 ועד חודש דצמ' 2013 ...

36. התובעים ידגישו כי דיירים אחרים שרכשו דירות מהנתבעים ולא עשו בהן כל שימוש, נדרשו לשלם ושילמו בפועל את מלוא דמי הניהול ביחס לתקופה הנ"ל.

ב.גם אם, אכן, ייתכן, שחיבר הנתבע 2 לשטח שבאחריותו שטח נוסף על שטח הדירות המקוריות שרכש, וגם אם, אכן, לא שילם את התשלומים השוטפים המגיעים ממנו, הביסוס העובדתי לטענה זו, שנתפסה על ידי התובעים, בסופו של דבר, כשולית שבטענותיהם (על רקע טענותיהם החוזיות- הקנייניות והתביעה על ליקויי בנייה), לוקה בחסר ראייתי, מבחינות רבות.

ג.לצורך הוכחת טענה זו – אשר כשלעצמה אף אינה עניין לבית המשפט המחוזי אלא למפקח על בתים משותפים או לערכאה מוסמכת אחרת - היה עליהם לפעול להצגה סדורה של מרווח הסמכויות בין ועד הבית ובין חברת הניהול, וחשוב מכך שבעתיים, נצרכת הייתה באופן קריטי, לכל הפחות, עדות מוסמכת מחברת הניהול שתלמדנו איזה סכומים ואיך, גובה חברה זו מהדיירים השונים, ובפרט, מה גבתה או לא גבתה מהנתבע 2. תחת זאת הוגשה כנספח יד' לתצהיר לוברבאום טבלה – לא ברורה כשלעצמה - המתייחסת לשנים 2012 – 2013 שלחלוטין לא ברור מי ערך אותה, כיצד ערך אותה, ועל איזה בסיס נתונים. לא למותר יהיה להוסיף שנספח יד' זה אינו חתום כלל. למען האמת, אין אפילו תשתית ראייתית לקבוע שלא שילם הנתבע 2 בעד תוספת זאת, והאם נכונה הצהרתו הכללית שחזרה על עצמה, שמה שביקשה ממנו חברת הניהול שילם ואין לו חובות. ובמילים פשוטות יותר, בהיעדר כל עדות מכיוון חברת הניהול, לא ברור האם נדרש הנתבע 2 לשלם תוספת, כיצד זו חושבה, האם בכלל שולמה, אם לאו. בשולי טענה זאת, נטען גם לכל הקשור בסכומים שהגיעו, למשל, בגין חניות שטרם נמכרו, וגם במישור זה, בפניי, תשתית ראייתית הלוקה בחסר. ולבסוף אציין, שיש מקום גם לשאלה, מי בכלל זכאי היה לסכום זה, ככל שנכון היה לפסקו: התובעת 1, הנציגות, נמחקה כפי שפורט בתחילת פסק הדין; ואשר לדיירים הפרטניים, אין בפני כלל טיעון סדור לזכאותם הם לכספים אלה. ברם, בנסיבות העניין, אניח לשאלה זו, לימים אחרים ולהליכים אחרים.

ד.דומה, על רקע הטענות העיקריות עליהן נסבה תביעה זו, נדחתה טענה זו לשוליים ואולי אף נזנחה במעט. לסיכומה של טענה זו אקבע, שבהיעדר תשתית ראייתית מספקת יהא נכון לדחותה, ועם זאת יובהר, שלטעמי לא נכון לראות בפסיקתי, בנקודה זו, בבחינת מעשה בית דין. ככל שירצו התובעים לעמוד על טענה זאת, יוכלו לעשות כן בהמשך, וזאת בפני הערכאה המוסמכת לכך שאינה בית משפט זה, כפי שאף ביקש במפורש ב"כ התובעים כטענה מטעמו על דרך החליפין, בסיכומיו.

9.התביעה שכנגד

א.כלפי התובעים הוגשה תביעה שכנגד בעילת לשון הרע. בבסיס העילה טענות התובעים שבמוקד תביעה זו ופרסום בעיתון (נספח א' לתביעה שכנגד), שכותרתו "מגדלי ציון: 40 דיירים נגד היזם". על פי כותרת המשנה – "תביעה נגד יזמי מגדל הפאר בקטמון חושפת טענות רבות כלפי היזמים, חברת האחים חסיד ומנהלה שרון חסיד, המתגורר בבניין. בין הטענות: השתלטות על בריכת השחייה, אולם לאירועים פרטיים וחנויות לאורחים וכן ליקויי בנייה, שמהנדס מטעם התובעים העריך את עלותם בלמעלה ממיליון ₪. החברה: בימים הקרובים נבהיר את העובדות לאשורן".

ב.לתביעה שכנגד זו, אין אחיזה מכל סיבה שניתן להעלותה על הדעת, ויפורט בהמשך. די בכך, שגם על פי כתבה זאת, אין על הפרק עובדות מגובשות אלא פירוט העובדה שהוגשה תביעה, לצד ידיעה בסיום כותרת המשנה שבדעת החברה להבהיר בסמוך את העובדות לאשורן, כמובן, להבנתה. והרי, עצם העובדה שהוגשה תביעה, אינה לשון הרע כמו גם כוונת החברה להבהיר את העובדות בהמשך.

ג.אף צודקים התובעים בטענתם במסגרת ההגנה שכנגד, שלא הוכח מי הוביל לפרסום זה. לכשנשאל הנתבע 2 ביחס לשאלה אם בידו להצביע על כך מי מהדיירים העביר את המידע לעיתון, לא יכל להשיב אלא כי – "זה מאוד סביר" (עמוד 117 שורה 14 לפרוטוקול). ואולם, בעולמנו, כשהמידע פתוח ואין חולקין שאין על הפרק תביעה המתנהלת בדלתיים סגורות, לא קיימת חזקה שכל התרחשות בהליך שכזה שגם מוצאת את דרכה לתקשורת, מקורה דווקא, במי מבין בעלי הדין. די בכך שלא הוכח שהיו התובעים אלה שהובילו לפרסום זה כדי לשמוט את הקרקע מתחת לרגלי תביעה שכנגד זאת.

ד.לטענת התובעים שכנגד, היה בכך כדי לפגוע בשמם הטוב, וכדי לגרום להם אגב כך לנזקים של ממש. ברם, שתי טענות אלה לא הוכחו כדבעי ואפתח בשאלת הנזק הנטען. אם בכלל היה על התובעים שכנגד לבסס את תביעתם בראיות ביחס לנזקם בשל פרסום זה ואולם, בתשובה לשאלה עליה נשאל במישור זה השיב מר חסיד: "אני לא יודע בכמה הייתי מוכר אלמלא הפרסום" (עמוד 119 שורה 13 לפרוטוקול).לא נעלם מעיניי גם עתה, שבתביעות בגין לשון הרע ניתן לפסוק סכום שלא יעלה על 50,000 ש"ח גם ללא הוכחת נזק, אך על הפרק סכום בטל בששים ביחס לסכום התביעה, ומכל מקום, לא זאת טענת התובעים שכנגד. חשובות לא פחות מכך תשובות מר חסיד שהטילו בספק את עצם הפגיעה בשם הטוב. הדיון הראייתי מצביע על כך שכלפי התובעים שכנגד התנהלו הליכים במספר לא מבוטל, וחלקן אף נסתיים כשידי החברה על התחתונה. למשל, כשנשאל מר חסיד ביחס לאחד מפסקי הדין, העדיף שלא לזכור וראה למשל עמוד 120, שורות 21-22 לפרוטוקול. בתוך כך אף נמנע מלהכחיש שהותלה רישיון שהיה בידי התובעים שכנגד למשך שנתיים - עמוד 121 משורה 1 לפרוטוקול.

תביעה שכזו בגין לשון הרע, מחייבת הוכחה במצטבר לכך שהיה לבעל הדין שהגיש תביעה זו שם טוב, לכך שהיה בפרסום הפוגעני כדי לפגוע בשם זה (ואזכיר בשנית, הידיעה בעיתון מדווחת על עצם הגשת התביעה ואין בה משום קביעת מסמרות לגופן של טענות אלה), ולכך שישנן ראיות סבירות להיקף הנזק הנטען. ברם, אין תביעה זו עומדת בתנאים דלעיל, ואף לא באחד מביניהם.

ה.ולאחר כל זאת, גם לשיקולי מדיניות יש מקום. אין הדעת נותנת, שבכל מקרה בו יסבור בעל דין שהוגשה נגדו תובענה (היינו, הנתבע), בה נטענות כלפיו טענות שלדעתו אינן נכונות, יהווה הדבר בסיס לתביעה שכנגד בעילת לשון הרע. זאת, שאם לא תאמר כן, הרי, מחר יגישו כל הנתבעים תביעות שכנגד בעילה זו כחלק מהגנתם, שהרי, מדרך העולם, ממילא טוענים רבים מהנתבעים שטענות התובעים כלפיהם אינן נכונות ויש בהן כדי להכפישם. במאמר מוסגר עוד אוסיף שלמדיניות זו משמעות גם בכל הקשור לחופש הביטוי ולתקשורת שמפרסמת, דבר יום ביומו, שהוגשו תביעות כאלה ואחרות, ולעתים אף העיקריות שבטענות מפורסמות. ברם, אין הדעת נותנת שתוגשנה מיד יום תביעות כלפי המפרסמים על כך שפרסמו את דבר הגשתה של תביעה בה נכללו טענות, שלדעת מי שכלפיו הופנו טענות אלה, אינן נכונות. באשר הדברים ידועים, אף ניתן בנקל להבין מדוע ביקשו התובעים לכנות את התביעה שכנגד כ "תביעת השתקה":

"ראוי גם לזכור כי כוחה של תביעת השתקה הוא בעצם יצירתו של אפקט ההרתעה כלפי הנתבע על מנת להניאו מהמאבק שהוא מנהל כנגד התובע, כך שייסוג מעמדתו או לכל הפחות יתפשר עמו" (רע"א 4512/20 חברת מנו ספנות בע"מ נ' מעין בלס (14.10.2020)).

ואשר לחלק ממאפיינה הקלאסיים של תביעה זו (השתקה), נפסק כי המדובר ב"עילת תביעה חסרת יסוד או גבולית או סכום תביעה מופרך" (רע"א 1688/18 יגאל סרנה נ' בנימין נתניהו (15.4.2018)). בנקודה זו יש להלום, שהתביעה שכנגד עונה על מלוא רכיבי הפסיקה הנדרשים כדי להגדיר תובענה כתביעת השתקה: תביעה ללא תשתית ראייתית מינימאלית, תביעה הנוקבת בסכום מופרז, שלא לומר – מופרך, עצם הגשתה כתביעה שכנגד, מתיישב עם תכליתה ההרתעתית, והוגשה תביעה זו על ידי תאגיד מבוסס ובעל עניין בו, כלפי לקוחותיו, החלשים ממנו עשרת מונים.

ו.מדיניות מתחייבת זו, מתבססת אף על החוק. על הפרק פרסום לגבי הליך משפטי, ואפילו מוכח היה שמקור הפרסום במי מבין בעלי הדין, נשתכח לתובעים שכנגד לחלוטין סעיף 13(5) לחוק איסור לשון הרע "...ולפיו לא ישמש עילה למשפט פלילי או אזרחי – פרסום על ידי שופט... או פרסום על ידי בעל דין, בא כוחו של בעל דין או עד שנעשה תוך כדי דיון כאמור". ניכר שחפץ המחוקק להוציא מתחולת דיני לשון הרע פעולות שיסודן בהליך המשפטי, בהגדרה מרחיבה ככל הניתן, וניכר שיש ליישם סעיף זה גם על רקע עקרונות חופש הביטוי והעיתונות. בתוך כך, ומעבר לנצרך, יוטעם, שסעיף 13(5) לחוק חל לא רק על דברים שנאמרים באולם המשפט, "אלא על כל צעד שננקט בקשר להליך בכל שלב משלביו השונים.." (רע"א 4512/20 חברת מנו ספנות בע"מ נ' מעיין בלס, (14.10.2020)) וכן ראה רע"א 1104/07 ח'יר נ' גיל, פסקה 8 וההפניות שם).

ז.בשאלת ההוצאות, ייחתם פסק דין זה. הדיון בנקודה זו יבחין בין המגיע לתובעים בעקבות תביעתם, ובמישור זה לא אחרוג מסדרי גודל מקובלים, לבין התביעה שכנגד, שתחייב פסיקת הוצאות חריפה שתשקף את האמור לעיל: "בהתאם לפסיקה, שימוש לרעה בהליכי משפט אף עשוי להביא לפסיקת הוצאות על הצד הגבוה" (רע"א 7650/20 Magic Software Enterprises Ltd נ' פאיירפלאי בע"מ (28.12.2020)) וכן ראה ע"א 4685/19 הרן נ' עיריית חולון, פסקה 6 (29.7.2020); רע"א 1239/19 שאול נ' חברת ניידלי תקשורת בע"מ, פסקה 55 (8.1.2020). מעל הצורך אזכיר כאן גם את תקנה 151 (ג) של תקנות סדר הדין האזרחי החדשות, לפיה - "סבר בית המשפט שבעל דין עשה שימוש לרעה בהליכי משפט או לא מילא אחר תקנות אלה, רשאי הוא לחייבו בהוצאות לטובת הנפגע או לטובת אוצר המדינה ובנסיבות מיוחדות אף את בא כוחו."

אסתפק בנקודה זו בכך שאוסיף, שבנסיבותיו של הליך זה, כשברקע גם כל האמור לעיל ביחס למעשי הנתבע 2, היה בתביעה שכנגד זו, כדי להותיר תחושה ניכרת של אי – נוחות, וטוב היה לה, שלא הוגשה, משהוגשה. דומני, שאף מנקודת מבטם של הנתבעים, יש במהלך זה בו נקטו, אולי בעצת ב"כ הקודמים, כדי להותיר על בית המשפט רושם שהוא בדיוק ההיפך מזה אליו חתרו לאורך ההליך כולו, מראשית עד אחרית. עצם הגשתה של תביעה שכנגד זו, בנוסף למסקנתי שדינה לדחיה, תומך משמעותית בהערכה שנקלעו התובעים לנסיבות בהן סבלו מכוחניות יתר מצד הנתבעים, ולפיכך, גם מבחינת הנתבעים, תביעה שכנגד זו, ניזקה רב שבעתיים מתועלתה, ככל שניתן בכלל לשקול בתכליתה של תביעה שכנגד שכזאת.

ח.סוף דבר, דין התביעה שכנגד לדחייה.

11.סוף דבר:-

אבן הפינה להליך זה, בעשרות תובעים שרכשו דירות יוקרה מהנתבעת 1. בפיהם היו שתי עילות מבוססות, מגובות בטענות שראויות להישמע: טענה לליקויי הבניה שהוסדרו בשלב מוקדם יותר של ההליך, אל מול הקבלן המבצע, חברת דניה סיבוס בע"מ, ועילה מוכחת להשתלטות של הנתבע 2 על רכוש משותף, לגביו אף ניתנו מצגים בעל פה שישמש רכוש משותף זה לאולם דיירים משותף, גם אם לא עוגן הדבר בחוזים השונים. מכל מקום, גם ללא קשר לחוזים, ההשתלטות על הרכוש המשותף מקימה לתובעים עילה, וזו הוכחה במלואה. מעבר לכך, הכבידו בעלי הדין על ההליך, שלא לצורך, ושלא כדין: התובעים, בכרכם בעילות הנ"ל, עילות שוליות נעדרות אחיזה, עד כדי כך, שעל אחת מהן ויתרו רק בשלב הסיכומים, וחמור מכך, הנתבעים, בתביעת השתקה מובהקת שבמובהקות, שבכל הקשור למאמצי התובעים ללמדנו אודות התנהגותם הכוחנית של הנתבעים, אף שימשה תביעה שכנגד זו, מבחינת נתבעים אלה, כחרב פיפיות, שאף תהווה בסיס לפסיקת הוצאות מתאימה.

12.סעדים והוצאות

א.הוצאות ההליך, יורכבו מסכום המגיע לתובעים בגין עילתם העיקרית, אך בהפחתה מסוימת נוכח עילות הסרק שכרכו שלא לצורך בהליך המוצדק, בסך של 50,000 ₪, ומהוצאות לדוגמא בגין התביעה שכנגד, בסך של 250,000 ₪: סך של 300,000 ש"ח על הנתבעים, ביחד ולחוד, ישולמו לידי ב"כ התובעים שישא באחריות לחלוקת סכום זה למרשיו.

ב.השבת אגרה לתובעים בסך של 15,421 ₪ - על ידי שני הנתבעים, ביחד ולחוד;

ג.הסך של 18,200 ₪ בגין דמי שימוש בהתאם לסעיף 7(י"ג) לעיל; לתשלום על ידי הנתבע 2;

ד.צו לסילוק ידו של הנתבע 2 מכל חלק של הרכוש המשותף בקומת הביניים, לביצוע תוך 45 יום.

ה.בסעיף 66 לכתב התביעה, נתבקשתי לאשר פיצול סעדים. מלבד סוגיית דמי הועד/חברת הניהול שאותה השארתי להליך נפרד, כנראה בפני המפקח על בתמ"ש, והערתי ביחס לעילה נפרדת ביחס לטענה אפשרית הנוגעת לבניית בריכה שבחזקת הנתבע 2 ברכוש המשותף, לא אאשר במסגרת זו דבר, ולכל היותר אבהיר, שעילות שהתגבשו לאחר מועד הגשת תובענה זו, ממילא אינן טעונות החלטה בדבר פיצול סעדים: עילות חדשות הן, מעצם המועד בו התגבשו, ככל שיש כאלה.

הסכומים המגיעים לתובעים דלעיל, ישולמו להם באמצעות ב"כ.

ניתן היום, ט' סיוון תשפ"ב, 08 יוני 2022, בהעדר הצדדים.